Iznajmljivačko tržište Bjelorusije 2025.–2029.: Šokantni porasti cijena i otkriveni investicijski hot spotovi

Popis sadržaja

Izvršni sažetak: Što pokreće zamah tržišta najma u Bjelorusiji?
Pregled tržišta 2025: Ključne statistike i novi obrasci
Regionalna analiza: Gdje se nalaze vruće i hladne zone najma?
Ekonomski pokretači: Inflacija, plaće i njihov utjecaj na najam
Pravni i porezni okvir: Zakoni o najmu, usklađenost i oporezivanje (Izvor: minfin.gov.by, pravo.by)
Strana ulaganja i potražnja stranaca: Mogućnosti i ograničenja (Izvor: investinbelarus.by)
Ponuda protiv potražnje: Stope praznih stanova, trendovi gradnje i nova razvijanja
Prinosi od najma i ROI: Gdje su profiti za stanodavce?
Rizici, izazovi i usklađenost: Navigacija regulativnim okvirom Bjelorusije (Izvor: minsk.gov.by, pravo.by)
Buduće prognoze: Prognoze i scenariji za 2025–2029
Izvori i reference

Izvršni sažetak: Što pokreće zamah tržišta najma u Bjelorusiji?

Bjelorusko tržište najma prolazi značajnu transformaciju u 2025. godini, potaknuto promjenama u demografiji, zakonodavnim prilagodbama i makroekonomskim faktorima. Iako je sektor tradicionalno karakteriziran neformalnošću i ograničenim institucionalnim ulaganjem, posljednji trendovi sugeriraju postupan prelazak prema većoj transparentnosti i usklađenosti, posebno u urbanim središtima poput Minska i regionalnih središta.

Ključni pokretači zamaha uključuju urbanizaciju, pri čemu Nacionalni statistički odbor Republike Bjelorusije (Belstat) izvještava da više od 78% stanovništva sada živi u urbanim područjima. Ova urbana koncentracija održava visoku potražnju za najmom, posebno među mladim profesionalcima i unutarnjim migrantima. Osim toga, kontinuirani odljev bjeloruskih građana u susjedne zemlje radi rada dovodi do rasta tržišta kratkoročnog najma i podnajma.

Iz regulatorne perspektive, bjeloruska vlada nastavlja usavršavati pravni okvir koji uređuje stambene i komercijalne najmove. Građanski zakonik Republike Bjelorusije postavlja osnovne obveze i prava stanodavaca i najmoprimaca, dok su nedavne izmjene ojačale zahtjeve za registraciju najmova i poreznu usklađenost. Ministarstvo za poreze i pristojbe (Ministarstvo za poreze i pristojbe Republike Bjelorusije) pojačalo je nadzor privatnih stanodavaca, nalažući elektroničko izjavljivanje prihoda od najma i namećući strože kazne za neusklađenost. Od 2024. godine, svi najamni ugovori koji premašuju godinu dana moraju biti registrirani kod lokalnih vlasti, mjera koja ima za cilj suzbijanje sive ekonomije najma.

Statistički podaci ukazuju na postupan porast cijena najma u Minsku i drugim velikim gradovima, uz Belstat koji prijavljuje godišnji rast prosječnih stambenih najamnina od 7,2% do četvrtog kvartala 2024. Stope praznih stanova ostaju niske u glavnim lokacijama, odražavajući otpornu potražnju unatoč širim ekonomskim nesigurnostima. Međutim, najamnine u manjim gradovima i ruralnim područjima ostaju uglavnom stagnirajuće, ističući postojeće regionalne razlike.

Gledajući unaprijed, očekuje se da će tržište najma u Bjelorusiji zadržati umjereni rast, potpomognuto urbanom migracijom, strožoj pravnoj usklađenosti i digitalizaciji procesa najma. Posvećenost vlade formalizaciji najamnih transakcija i poboljšanju transparentnosti vjerojatno će privući više institucionalnih investitora, iako oprezno, s obzirom na trenutnu geopolitičku klimu. Srednjoročna prognoza (2025–2027) sugerira stabilno, iako segmentirano tržište s kontinuiranim naglaskom na provedbu propisa i prilagodbu sveprisutnim preferencijama najmoprimaca.

Pregled tržišta 2025: Ključne statistike i novi obrasci

Tržište najma u Bjelorusiji u 2025. godini karakterizirano je postepenim oporavkom i stabilizacijom nakon ekonomskih i regulatornih prilagodbi provedenih posljednjih godina. Ključni gradovi kao što su Minsk, Gomel i Brest nastavljaju prednjačiti u aktivnosti najma, pri čemu Minsk čini više od polovice svih nacionalnih najamnih transakcija. Potražnja ostaje visoka među mladim profesionalcima, studentima i strancima, posebno u urbanim središtima s razvijenom infrastrukturom.

Službeni podaci iz Nacionalne banke Republike Bjelorusije pokazuju da su cijene stambenih najma u Minsku zabilježile umjereni međugodišnji porast od 3-5% do prvog kvartala 2025. godine, nakon razdoblja relativne stagnacije 2023.-2024. Prosječne mjesečne najamnine za jednosobne apartmane u Minsku sada se kreću od 800 do 1,100 BYN, dok regionalni gradovi imaju prosjek od 500-700 BYN. Stope praznih stanova u glavnom gradu ostaju niske, oko 2,5%, što odražava trajnu potražnju i ograničenu ponudu novih najamnih jedinica.

Pravni okvir za najamne ugovore prvenstveno je reguliran Građanskim zakonikom Republike Bjelorusije i usavršen Predsjedničkom dekretom br. 563/2007, koji propisuje prava i obveze stanodavaca i najmoprimaca, uključujući zahtjeve za registraciju i dopuštene uvjete ugovora. Nedavne regulatorne novine u 2024. godini, kako navodi Ministarstvo pravde Republike Bjelorusije, pojednostavile su postupke za digitalnu registraciju ugovora i uvele jasnije smjernice o ranom raskidu i rješavanju sporova.

Usklađenost ostaje ključna oblast fokusa. Ministarstvo za poreze i pristojbe Republike Bjelorusije pojačalo je nadzor privatnih stanodavaca, nalažući strože izjavljivanje prihoda i plaćanje poreza na prihode od najma. U 2025. godini, kazne za neusklađenost su povećane, a nasumične revizije i digitalna međusobna provjera registracija najmova provedene su kako bi se spriječilo podizvještavanje i siva ekonomija najma.

Gledajući unaprijed, tržište najma je spremno za umjereni rast. Kontinuirana urbanizacija, stabilno makroekonomsko okruženje i vladina ulaganja u projekte pristupačnog stanovanja očekuje se da će podržati širenje tržišta. Međutim, stroža usklađenost i razvijajući standardi zaštite najmoprimaca mogli bi povećati dodatne administrativne terete privatnim stanodavcima. Sve u svemu, prognoza za 2025. i naredne godine sugerira uravnoteženo tržište s postupnim rastom najamnina, poboljšanom transparentnošću i postupnom profesionalizacijom praksi upravljanja najmom.

Regionalna analiza: Gdje se nalaze vruće i hladne zone najma?

Tržište najma u Bjelorusiji i dalje pokazuje izražene regionalne razlike, oblikovane urbanizacijom, ekonomskim razvojem i demografskim trendovima. U 2025. godini, glavni grad Minsk ostaje primarna vruća zona za najam, čineći većinu najamnih transakcija i zahtijevajući znatno više cijene najma u usporedbi s drugim regijama. Prema podacima Izvršnog odbora grada Minska, potražnja za stanovima u središtu Minska ostala je čvrsta, potaknuta unutarnjom migracijom, koncentracijom obrazovnih ustanova i mogućnostima zapošljavanja u IT i uslužnim sektorima.

Izvan Minska, sekundarni gradovi poput Bresta, Gomela, Grodna i Vitebska predstavljaju umjereno aktivne zone. Podaci iz Nacionalnog statističkog odbora Republike Bjelorusije (Belstat) ukazuju na to da su ti gradovi zabilježili rast cijena najma od 4-7% tijekom protekle godine, prvenstveno u nedavno izgrađenom ili renoviranom stambenom fondu. Međutim, ukupni prinosi od najma i stope popunjenosti ovdje ostaju ispod onih u Minsku, pri čemu većinu potražnje potiču studenti i sezonski radnici.

S druge strane, bjeloruska ruralna područja i manji gradovi prepoznati su kao hladne zone na tržištu najma. Ove regije bilježe nisku potražnju, ograničenu ponudu kvalitete najamnih nekretnina i stagnirajuće cijene najma. Migracija u urbana središta nastavlja smanjivati broj potencijalnih najmoprimaca, dok mnoge nekretnine ostaju prazne ili se neformalno iznajmljuju, zaobilazeći standardne zahtjeve usklađenosti.

Iz regulatorne perspektive, vlada održava nadzor nad najamnim transakcijama putem Ministarstva financija Republike Bjelorusije, zahtijevajući da stanodavci registriraju najamne ugovore i prijave prihode od najma u svrhu oporezivanja. Napori za provedbu, posebno u urbanim centrima, pojačani su, s povećanim inspekcijama i kaznama za registrirane najmove. Nove izmjene Zakona o stanovanju, koje stupaju na snagu u siječnju 2024., pojasnile su prava najmoprimaca i obveze stanodavaca, s posebnim naglaskom na transparentnost ugovora, postupke iseljenja i minimalne standarde stanovanja (Nacionalni pravni internet portal Republike Bjelorusije).

Gledajući naprijed, očekuje se da će tržište najma u Bjelorusiji zadržati svoju regionalnu neravnotežu. Urbani centri, osobito Minsk, vjerojatno će i dalje privlačiti većinu aktivnosti najma, potpomognuti kontinuiranom urbanizacijom i vladinim ulaganjima u infrastrukturu i poslovne zone. S druge strane, manji gradovi i ruralna područja očekuju minimalni rast potražnje za najmom, osim ako se ne implementiraju značajne ekonomske prilike ili politike zadržavanja stanovništva. Očekuje se da će usklađenost s zakonima o registraciji i oporezivanju rasti kako digitalizacija registra nekretnina napreduje, sužavajući opseg za neformalne prakse najma.

Ekonomski pokretači: Inflacija, plaće i njihov utjecaj na najam

Tržište najma u Bjelorusiji usko je povezano s širim ekonomskim pokazateljima, posebno inflacijom i dinamikom plaća. Tijekom proteklih nekoliko godina, zemlja je iskusila stalne inflacijske pritiske, pri čemu službeni podaci pokazuju godišnju inflaciju koja, iako varira, često premašuje ciljeve koje postavljaju monetarne vlasti. Na primjer, prema izvješću Nacionalne banke Republike Bjelorusije, stopa inflacije iznosila je 8,3% u 2023., a prognoze sugeriraju da bi mogla ostati visoka do 2025. godine zbog unutarnjih i vanjskih ekonomskih čimbenika, uključujući valutne fluktuacije i ovisnost o uvozu.

Rast plaća, iako stabilan, nije dosljedno bio u skladu s inflacijom. Prema Nacionalnom statističkom odboru Republike Bjelorusije, prosječna nominalna mjesečna plaća porasla je za otprilike 13% u 2023., dosegnuvši nešto više od 1,900 BYN. Međutim, rast stvarnih plaća—prilagođenih inflaciji—bio je znatno niži, što ima izravne posljedice na raspoloživi dohodak i pristupačnost stanovanja za najam.

Cijene najma u velikim gradovima poput Minska pokazale su umjereni, ali stabilni rast, prateći inflacijske trendove. Državni odbor za imovinu Republike Bjelorusije redovito prati prosječne najamnine u glavnom gradu i regionalnim centrima. Na početku 2024. godine, prosječna mjesečna najamnina za jednosobni apartman u Minsku iznosila je otprilike 600–700 BYN, slične povećane prilagodbe očekuju se u 2025. ako inflacija potraje i potražnja ostane stabilna.

Vladina intervencija na tržištu najma ostaje ograničena, bez općih mjera kontrole najma. Međutim, neke kategorije, poput socijalnog i municipalnog stanovanja, podložne su regulatornom nadzoru lokalnih vlasti i ministarstava, kako navodi Ministarstvo rada i socijalne zaštite Republike Bjelorusije. Za iznajmljivanje u privatnom sektoru, zahtjevi za usklađenost prvenstveno se odnose na registraciju ugovora o najmu i porezne obveze za stanodavce, nadzirane od Ministarstva za poreze i pristojbe Republike Bjelorusije.

Gledajući unaprijed prema 2025. godini i dalje, prognoza za tržište najma uglavnom će ovisiti o razvoju inflacije i rasta realnih plaća. Ako inflacija nastavi premašivati povećanje plaća, pristupačnost bi mogla postati izraženije pitanje, potencijalno potiskujući potražnju ili preusmjeravajući je prema pristupačnijim segmentima. Vlada bi također mogla razmotriti ciljanje socijalne zaštite ako se troškovi stanovanja za vulnerabilne skupine povećaju.

Pravni i porezni okvir: Zakoni o najmu, usklađenost i oporezivanje (Izvor: minfin.gov.by, pravo.by)

Pravni i porezni okvir tržišta najma u Bjelorusiji prvenstveno je uređen Građanskim zakonikom, zakonodavstvom o stanovanju i nizom poreznih propisa koji se primjenjuju na fizičke i pravne osobe. Od 2025. godine, najam stambenih i komercijalnih nekretnina podložan je kontinuiranom regulatornom nadzoru kako bi se osigurala prava najmoprimaca i stanodavaca, kao i usklađenost s fiskalnim obvezama.

Ugovori o najmu u Bjelorusiji obično se formaliziraju u pisanom obliku, pri čemu Građanski zakonik Republike Bjelorusije postavlja minimalne standarde za sadržaj ugovora, rokove obavijesti i mehanizme rješavanja sporova. Prepoznaju se i dugoročni i kratkoročni najamni ugovori, a svi ugovori moraju jasno odrediti strane, uvjete najma, plaćanje i stanje nekretnine. Stambeni najam obično zahtijeva registraciju kod lokalnih izvršnih vlasti radi valjanosti.

Stanodavci—bilo fizičke osobe ili pravne osobe—moraju se pridržavati poreznih obveza na prihode od najma. Prema Ministarstvu financija Republike Bjelorusije, fizičke osobe koje iznajmljuju stambene nekretnine podložne su paušalnom porezu na dohodak, koji se preračunava godišnje i varira ovisno o regiji i vrsti nekretnine. Za pravne osobe, prihodi od najma uključuju se u cjelokupnu dobit i oporezuju se po standardnoj korporativnoj stopi. Stanodavci su također obavezni prijavljivati aktivnosti najma i plaćati poreze u skladu s utvrđenim rokovima, a neusklađenost rezultira administrativnim kaznama.

Ključne nedavne izmjene uključuju poboljšane zahtjeve za transparentnost i registraciju ugovora o najmu, osobito u svjetlu napora da se suzbiju siva transakcija i poboljša naplata poreza. Tehnološka rješenja i sustavi za online izjavljivanje uvedeni su kako bi se pojednostavila usklađenost, kako je navedeno od strane Ministarstva financija Republike Bjelorusije. Nadalje, vlasti su povećale praćenje i provedbu, s povremenim revizijama koje ciljaju i stambeni i komercijalni sektor najma.

Statistički, tržište najma pokazuje umjereni rast, potaknuto urbanizacijom i potražnjom za fleksibilnim stambenim rješenjima u velikim gradovima kao što su Minsk i Gomel. Prema službenim podacima, transakcije najma postupno su porasle, a udio prihoda prijavljenog u svrhu oporezivanja poboljšao se, što odražava veću usklađenost.

Gledajući unaprijed do kraja 2025. i narednih nekoliko godina, regulatorni put ukazuje na daljnju digitalizaciju procesa usklađenosti, povećano nadgledanje nepostojećih najmova i potencijalne prilagodbe poreznih stopa u skladu s ciljevima fiskalne politike. Sudionici na tržištu najma trebaju pratiti nadolazeće zakonske novine i nastaviti usklađivati svoje poslovanje s razvojem pravnog i poreznog okvira.

Strana ulaganja i potražnja stranaca: Mogućnosti i ograničenja (Izvor: investinbelarus.by)

Tržište najma u Bjelorusiji nastavlja biti pod utjecajem domaćih ekonomskih faktora i trendova stranih ulaganja. U 2025. godini, strana izravna ulaganja (FDI) ostaju ključni pokretač za sektor nekretnina, uključujući segmente stambenog i komercijalnog najma. Nacionalna agencija za ulaganja i privatizaciju ističe da, usprkos geopolitičkim napetostima i povremenim sankcijama, Bjelorusija nastoji privući strano kapital, posebno za infrastrukturne i razvojne projekte koji utječu na širi ekosustav najma.

Potražnja expatriata, tradicionalno usredotočena na Minsk i druga velika urbana središta, pokazala je otpornost. Bjelorusija nudi određene poticaje stranim investitorima, uključujući povoljne porezne režime u posebnim ekonomskim zonama (SEZ) i Visokom tehnološkom park, koji privlače IT stručnjake i multinacionalne tvrtke. Ovaj priliv održava potražnju za višim najamnim nekretninama i servisiranim apartmanima, iako se ukupni broj expatriata i dalje osjetljiv na međunarodne odnose i promjene u viznoj politici.

Zakonski okviri koji reguliraju aktivnosti najma definirani su Zakonom o stanovanju Republike Bjelorusije, koji propisuje zahtjeve za registraciju i stanodavce i najmoprimce, uključujući strane državljane. Usklađenost s ovim propisima obavezna je, a vlasnici nekretnina koji iznajmljuju strancima moraju osigurati pravilno obavještavanje lokalnih vlasti i pridržavati se migracijskih i poreznih obaveza. U 2023.-2024. godini, regulatorne novine pooštrile su nadzor, naglašavajući transparentnost i kontrole protiv pranja novca (AML) u transakcijama nekretninama, kako je navedeno od strane Ministarstva pravde Republike Bjelorusije.

U 2023. godini, sektor stambenog najma u Minsku zabilježio je umjerenu stopu praznih stanova od oko 7%, s prosječnim mjesečnim najamninama za jednosobne apartmane u rasponu od 700-1,200 BYN, ovisno o lokaciji i sadržajima (Nacionalna agencija za ulaganja i privatizaciju).
Strani državljani, posebno iz Rusije, Kine i zemalja CIS, čine značajan udio potražnje za dugoročnim najmom, posebno u sektorima IT i proizvodnje.
Nedavne će odluke ograničiti prava vlasništva određenih nerezidentnih investitora, posebno onih iz zemalja koje nameću sankcije Bjelorusiji, utjecati na njihovu sposobnost kupovine ili najma strateških nekretnina (Nacionalna agencija za ulaganja i privatizaciju).

Gledajući unaprijed prema 2025. i dalje, perspektiva tržišta najma je oprezno optimistična. Iako postoje mogućnosti, posebno u premium i komercijalnim segmentima vezanim uz strana ulaganja, zahtjevi za usklađenost i geopolitička ograničenja oblikovat će pejzaž. Sudionici na tržištu moraju pomno pratiti regulatorne promjene i osigurati usklađenost s razvojem pravnih okvira kako bi smanjili rizike povezane s stranim transakcijama i najmom expatriata.

Ponuda protiv potražnje: Stope praznih stanova, trendovi gradnje i nova razvijanja

Bjelorusko tržište najma u 2025. godini nastavlja odražavati složenu interakciju između ponude i potražnje, oblikovanu demografskim trendovima, građevinskom aktivnošću i razvojem regulatornih okvira. Potražnja za najamnim nekretninama, posebno u Minsku i drugim velikim gradovima, ostaje jaka, potaknuta urbanizacijom, unutarnjom migracijom i znatnim brojem expatriata i stranih radnika. Prema Nacionalnom statističkom odboru Republike Bjelorusije, rast urbane populacije i stabilan priljev mlađih demografskih skupina u gradove održavaju potražnju za najmom, posebice za malim i srednje velikim apartmanima.

S druge strane, nova stambena izgradnja bilježi umjereni rast. Podaci Izvršnog odbora grada Minska ukazuju da su od 2023. godine započeta ili završena nekoliko velikih projekata stanovanja, uključujući miješane projekte. Međutim, izazovi u sektoru gradnje—poput rasta troškova materijala, strožih kreditnih uvjeta i povremenih kašnjenja zbog regulatornih odobrenja—ograničili su brzinu novih dovršenja. To je spriječilo značajno povećanje stopa praznih stanova, održavajući relativnu ravnotežu na tržištu u korist stanodavaca.

Stope praznih stanova u ključnim urbanim centrima ostaju niske prema regionalnim standardima. Nacionalni statistički odbor Republike Bjelorusije izvještava da je do prvog kvartala 2025. godine, stope praznih stanova u Minsku iznosila oko 4,5%, pri čemu neka naselja doživljavaju još strože uvjete, posebno za moderne, dobro smještene apartmane. Nasuprot tome, sekundarni gradovi i ruralna područja prijavljuju više stope praznih stanova, što odražava različite ekonomske i demografske dinamike.

Regulatorne mjere utjecale su kako na ponudu tako i na potražnju. Izmjene Zakona o stanovanju, koje su stupile na snagu od 2024. godine, uvele su strože zahtjeve za usklađenost za stanodavce, posebice u pogledu registracije najmova, prava najmoprimaca i standarda sigurnosti (Nacionalni pravni internet portal Republike Bjelorusije). Ove promjene natjerale su neke neformalne stanodavce da napuste tržište, što je malo suzilo ponudu. S druge strane, poticaji za investitore—kao što su smanjene stope zakupa zemljišta za nove projekte najma stanova—implementirani su kako bi se potaknula daljnja ulaganja (Ministarstvo arhitekture i gradnje Republike Bjelorusije).

Gledajući naprijed, prognoza tržišta najma za 2025. i sljedeće godine sugerira kontinuiranu stabilnu potražnju u urbanim središtima, uz umjerenu rast ponude kao odgovor na ekonomske izazove i regulatorne prilagodbe. Promatrači tržišta predviđaju da će, osim značajne nove izgradnje, stope praznih stanova ostati niske, podržavajući prinose od najma i održavajući interes investitora u sektoru.

Prinosi od najma i ROI: Gdje su profiti za stanodavce?

Tržište najma u Bjelorusiji pokazalo je otpornost usred kontinuiranih ekonomskih i političkih nesigurnosti, uz prinose od najma u glavnim gradovima poput Minska koji ostaju ključna odrednica za stanodavce koji traže profitabilne povrate. U 2025. godini, prosječni bruto prinos od najma za stambene nekretnine u Minsku kreće se između 5% i 8%, ovisno o lokaciji, veličini nekretnine i stanju. Središnji dijelovi i nedavno razvijena područja obično nude nešto niže prinose zbog viših cijena kupnje, dok periferni dijelovi često nude više prinose, ali uz povećane rizike od praznih stanova.

Pravni okvir koji regulira najam nekretnina prvenstveno je definiran Građanskim zakonikom Republike Bjelorusije i dodatno reguliran Zakonom o državnoj registraciji nekretnina, prava na njih i transakcijama s njima i regulativama koje izdaje Ministarstvo pravde Republike Bjelorusije. Stanodavci su dužni formalizirati ugovore o najmu u pisanom obliku i, u većini slučajeva, registrirati ih kod lokalnih vlasti za najmove dulje od godine dana. Neusklađenost može rezultirati administrativnom odgovornošću i gubitkom pravne zaštite u slučaju sporova.

Oporezivanje prihoda od najma ključni je aspekt usklađenosti. Fizičke osobe koje iznajmljuju stambene nekretnine moraju se registrirati kao individualni poduzetnici ili podnijeti pojednostavljenu poreznu prijavu. Od 2025. godine, privatni stanodavci suočeni su s paušalnom porezom na dohodak od 13% na prihode od najma (Ministarstvo za poreze i pristojbe Republike Bjelorusije). Propusti u prijavljivanju prihoda ili plaćanju poreza mogu rezultirati značajnim kaznama i potencijalnom kaznenom odgovornošću. Vlada je pojačala napore u borbi protiv sive ekonomije najma provjerom podataka o boravištu i komunalnim podacima kako bi identificirala neprijavljene najmove.

Nedavne izmjene u zakonodavstvu o stanovanju pooštrile su zahtjeve za provjeru najmoprimaca i pojasnile postupke iseljenja, s ciljem uravnoteženja prava stanodavaca i zaštite najmoprimaca. Državni odbor za imovinu Republike Bjelorusije redovito objavljuje ažuriranja o standardima upravljanja nekretninama i smjernicama za usklađenost.

Gledajući unaprijed, prognoza prinosa od najma u Bjelorusiji ostaje oprezno optimistična. Iako makroekonomska nestabilnost i demografski trendovi—poput neto emigracije i smanjenja radne snage—mogu ograničiti rast potražnje, kontinuirana urbanizacija i ograničen novi stambeni fond u Minsku i regionalnim centrima podržavaju stabilne cijene najma. Stanodavci mogu maksimizirati ROI prioritizacijom dobro održavanih, srednje tržišnih nekretnina u područjima s jakim prometnim vezama i strogo pridržavanjem pravnih i poreznih zahtjeva kako bi izbjegli rizike usklađenosti. Očekuje se da će kontinuirano praćenje vlade i postupne regulatorne reforme dodatno profesionalizirati sektor najma do 2025. godine i dalje.

Rizici, izazovi i usklađenost: Navigacija regulativnim okvirom Bjelorusije (Izvor: minsk.gov.by, pravo.by)

Tržište najma u Bjelorusiji djeluje unutar dinamičnog regulatornog okruženja, koje utječe na evoluciju zakonodavstva i vladin nadzor. Od 2025. godine, sektor se suočava s nizom rizika i izazova koji proizlaze iz ekonomskih uvjeta i zahtjeva za usklađenost, koji oblikuju prilike i operativne stvarnosti za stanodavce, najmoprimce i stručnjake za nekretnine.

Jedan od glavnih rizika na bjeloruskom tržištu najma jest strogi regulativni režim koji uređuje ugovore o najmu. Prema trenutnim zakonodavnim odredbama, svi najamni ugovori za stambene nekretnine moraju biti formalizirani u pisanom obliku i registrirani u skladu s Građanskim zakonikom i relevantnim dekretima. Neusklađenost izlaže obje strane administrativnim kaznama i, u nekim slučajevima, čini ugovor nevaljanim. Nadalje, vlasnici nekretnina obvezni su prijavljivati prihode od najma i slijediti porezna pravila koja postavlja vlada, kako je navedeno od Nacionalnog centra pravnih informacija Republike Bjelorusije. Neusklađenost može rezultirati kaznama, a za ponovljene prekršaje, strožim sankcijama.

Nedavne izmjene u zakonodavstvu o stanovanju nametnule su dodatne obveze stanodavcima, uključujući potrebu da osiguraju da iznajmljeni prostori ispunjavaju minimalne sigurnosne i sanitarne standarde. Općinske vlasti, poput Izvršnog odbora grada Minska, aktivno nadziru usklađenost, posebno u velikim urbanim centrima gdje potražnja za najamnim smještajem ostaje visoka. Inspekcije se provode kako bi se osigurala usklađenost s pravilima o požarnoj sigurnosti, građevinskim kodeksima i registracijom stranih najmoprimaca, što je obavezno prema zakonodavstvu o migraciji.

Stalni izazov za sudionike na tržištu jest prisutnost neformalnih najmova, koji i dalje čine značajan udio u sektoru. Neregistrirani najmovi izlažu najmoprimce riziku od iseljenja bez pravnog sredstva i državu lišavaju poreznih prihoda. Vlada je odgovorila povremenim kampanjama za provedbu i poticajima za formalizaciju ugovora, ali provedba i dalje ostaje nedosljedna, posebno izvan velikih gradova.

Ključne statistike pokazuju da su 2024. godine cijene najma u Minsku porasle približno 7%, odražavajući kako inflacijske pritiske, tako i ograničenu ponudu kvalitetnog stanovanja. Broj registriranih najamnih ugovora također je porastao, kako su vlasti pojačale napore da suzbiju sivo tržište (Izvršni odbor grada Minska).

Gledajući unaprijed prema 2025. godini i dalje, prognoza za bjelorusko tržište najma oblikovat će daljnje zakonske novine, digitalizacija registracije nekretnina i kontinuirani napori za povećanje transparentnosti. Sudionici na tržištu trebaju prioritizirati usklađenost, pratiti evoluciju regulativa i anticipirati rigorozniju provedbu, osobito dok vlasti nastoje zaštititi prava najmoprimaca i povećati državne prihode.

Buduće prognoze: Prognoze i scenariji za 2025–2029

Prognoza za tržište najma u Bjelorusiji od 2025. do 2029. godine oblikovana je spojem ekonomskih čimbenika, evolucijom pravnih okvira i demografskim trendovima. Trajektorija sektora usko je povezana s makroekonomskom stabilnošću zemlje, regulativnim okvirom i promjenama u urbanizaciji i unutarnjoj migraciji.

Nedavne statistike iz Nacionalnog statističkog odbora Republike Bjelorusije ukazuju na to da potražnja za najamnim stanovanjem i dalje najjače raste u Minsku i regionalnim centrima, gdje su stope urbanizacije visoke. Na početku 2025. godine, prosječne mjesečne najamnine u Minsku stabilizirale su se nakon razdoblja volatilnosti 2022.-2023., s umjerenim međugodišnjim rastom od 3–5% do 2026. godine, osim u slučaju većih vanjskih potresa.

Pravni okvir koji uređuje najmove prvenstveno je definiran Građanskim zakonikom Republike Bjelorusije i Zakonom o državnoj registraciji nekretnina, prava na njih i transakcijama s njima. U 2023. godini, uvedene su izmjene kako bi se ojačale zaštite najmoprimaca, pojasnile obveze stanodavaca i pojednostavile zahtjeve za registraciju ugovora o najmu. Ove reforme očekuje se da će povećati usklađenost i transparentnost u sektoru najma, trend koji vjerojatno će se nastaviti kako Ministarstvo pravde Republike Bjelorusije i Državni kontrolni odbor Bjelorusije pojačaju nadzor neformalnih aranžmana najma. Kontinuirana digitalizacija registracije nekretnina i procesa najma dodatno će olakšati regulatornu usklađenost i smanjiti troškove transakcija za stanodavce i najmoprimce.

Gledajući unaprijed, demografska prognoza je mješovita. Dok se ukupna populacija očekuje da će blago opasti, urbana populacija—posebno među mladim profesionalcima i studentima—vjerojatno će održavati potražnju za malim i srednje velikim najamnim jedinicama. Ministarstvo unutarnjih poslova Republike Bjelorusije također je izvijestilo o postepenom porastu broja stranih stanovnika i radnika expatriata, koji čine rastući segment tržišta najma.

Ključni rizici za 2025–2029 uključuju moguće ekonomske recesije, daljnje migracijske odljetke i pojačano regulativno nadzorivanje koje bi moglo obeshrabriti privatna ulaganja u stanovanje za najam.
Mogućnosti se očekuju u širenju visokokvalitetnih, profesionalno upravljanih nekretnina za najam, kao i u razvoju javno-privatnih partnerstava za rješavanje nedostatka pristupačnog stanovanja.

Na kraju, očekuje se da će bjelorusko tržište najma doživjeti stabilan, iako umjereni rast—uz poboljšanu pravnu jasnoću i kontinuiranu digitalizaciju koja će poslužiti kao katalizatori za daljnju institucionalizaciju i interes investitora.