Commercieel Vastgoed in Italië in 2025: Verrassende Investeringshotspots & Spelveranderende Trends Onthuld

Inhoudsopgave

Executive Summary: Italia’s Commerciële Vastgoedoverzicht voor 2025
Belangrijkste Economische Aandrijvers die de Markt Vormgeven
Toppresterende Steden en Regio’s: Waar Groei Plaatsvindt
Investeringshotspots: Sectoren die Verwacht worden te Presteren
Wettelijke, Fiscale en Compliance Essentieel voor Buitenlandse en Binnenlandse Investeerders
Belangrijke Regelgevende Wijzigingen en Overheidsinitiatieven (Bronnen: governo.it, agenziaentrate.gov.it)
Huuropbrengsten, Leegstandpercentages en Belangrijke Marktstatistieken
Duurzaamheid, ESG en Groene Bouwnormen (Bron: gse.it)
Risico’s, Uitdagingen en Mitigatiestrategieën
2025–2030 Vooruitzichten: Prognoses, Kansen en Strategische Aanbevelingen
Bronnen & Referenties

Executive Summary: Italia’s Commerciële Vastgoedoverzicht voor 2025

De commerciële vastgoedsector (CRE) in Italië begint 2025 met een voorzichtige optimisme, gevormd door macro-economische stabilisatie, zich ontwikkelende regelgevende kaders en verschuivende voorkeuren van investeerders. De markt heeft veerkracht getoond tegenover recente wereldwijde economische druk, waarbij transactievolumes een gematigd herstel vertonen na de uitdagingen die inflatie en verscherpte financiële voorwaarden de afgelopen jaren met zich meebrachten.

Belangrijke indicatoren onthullen dat de segmenten kantoorruimtes en logistiek beter presteren dan traditioneel retail, gedreven door de voortdurende uitbreiding van e-commerce en de vraag naar duurzame, flexibele werkruimtes. Volgens gegevens van de Banca d’Italia bereikte de investering in logistiek vastgoed recordhoogtes aan het einde van 2024, met Milaan en Rome als de belangrijkste knooppunten voor kantoren en gemengde ontwikkelingen. De leegstandpercentages voor premium kantoorruimtes in deze steden zijn genormaliseerd op historisch lage niveaus, wat de aanhoudende vraag van huurders onderstreept.

Op het gebied van wetgeving en compliance wordt het Italiaanse commerciële vastgoedlandschap gereguleerd door wettelijke voorschriften zoals de Geconsolideerde Wet op Vastgoed (Testo Unico dell’Edilizia) en de Wet op de Ruimtelijke Ordening (Legge Urbanistica), die het kader voor constructie, zoning en milieuwetgeving vaststellen. In 2024 hebben wijzigingen in de stedelijke regeneratie-incentives en vereenvoudigde vergunningsprocedures, geïntroduceerd onder de auspiciën van het Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, de snellere herontwikkeling van brownfield-locaties en de adaptieve herbestemming van verouderde panden vergemakkelijkt, ter ondersteuning van duurzaamheidsdoelen.

De verplichtingen voor compliance zijn ook verscherpt wat betreft anti-witwas (AML) en fiscale transparantie, waarbij de Agenzia delle Entrate de rapportagevereisten voor aanzienlijke transacties en buitenlandse investeringen heeft versterkt. Bovendien zal de invoering van energie-efficiëntie-normen, in lijn met de EU-richtlijnen, invloed hebben op de waarderingen van activa en investeringsstrategieën, vooral nu de deadline voor bijna nul-energiegebouwen nadert.

Kijkend naar de toekomst, blijft de vooruitzichten voor de CRE-markt in Italië door 2025 en daarna positief maar selectief. Verwacht wordt dat investeerders prioriteit geven aan activa in prime locaties met sterke ESG-credentials en voortdurende aanpassing aan technologische trends. Met de verhoogde overheidsfocus op duurzame stedelijke ontwikkeling, met name via het Nationaal Herstel- en Veerkrachtplan, staat de sector klaar voor verdere modernisering en internationale belangstelling, zij het met verhoogde due diligence- en compliance-eisen.

Belangrijkste Economische Aandrijvers die de Markt Vormgeven

De commerciële vastgoedsector (CRE) in Italië in 2025 wordt bepaald door een samenspel van macro-economische factoren, wetgevende hervormingen en evoluerende investeerderssentimenten. De Italiaanse economie, hoewel veerkrachtig, blijft kampen met gematigde BBB-groeiprognoses van ongeveer 0,9% voor 2025, zoals geschat door de Banca d’Italia. Deze bescheiden groei, gecombineerd met aanhoudende inflatiedruk en hoge rentevoeten, beïnvloedt direct zowel de kosten van CRE-financiering als de appetijt van investeerders.

Belangrijke economische aandrijvers komen voort uit verschuivende vraagpatronen. De geleidelijke stabilisatie van thuiswerken heeft invloed op de eisen voor kantoorruimte, waardoor huurders de voorkeur geven aan flexibele en energiezuinige gebouwen. De logistieke en industriële segmenten blijven profiteren van de uitbreiding van e-commerce en herschikking van de toeleveringsketen. Volgens de Agenzia delle Entrate hebben de transactievolumes in logistiek vastgoed de retail- en traditionele kantoorsectoren overtroffen, wat de voortdurende transformatie van consument- en bedrijfsgedrag weerspiegelt.

De regelgevende omgeving is een andere cruciale aanjager. De afstemming van Italië op de duurzaamheidsrichtlijnen van de Europese Unie—met name de implementatie van de EU Taxonomy Regulation en de Energy Performance of Buildings Directive—legt hogere eisen voor compliance op aan CRE-eigenaren en ontwikkelaars. Het Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica bevordert beleid ter bevordering van energie-efficiëntie in commerciële gebouwen, waarbij incentives en belastingaftrekken worden gekoppeld aan het naleven van hogere milieunormen. Opkomende wijzigingen in het “Superbonus” belastingmechanisme zullen naar verwachting verder invloed uitoefenen op investeringsbeslissingen met betrekking tot verbouwingen en renovaties.

Buitenlandse investeringen blijven een aanzienlijke rol spelen, met grensoverschrijdend kapitaal dat een aanzienlijk deel van de Italiaanse CRE-transacties vertegenwoordigt. De Banca d’Italia merkt op dat vastgoed aantrekkelijk blijft voor internationale investeerders die diversificatie en relatieve waarde zoeken te midden van bredere onzekerheden op de Europese markt. Echter, de verhoogde controle onder anti-witwas en regels voor de openbaarmaking van nuttige eigendom, die wordt gecontroleerd door de Unità di Informazione Finanziaria per l’Italia, heeft invloed op de structurering van transacties en de kosten van due diligence.

Kijkend naar de toekomst, staat de Italiaanse CRE-markt voor een voorzichtige maar stabiele vooruitzichten voor 2025–2027. Terwijl macro-economische tegenwind en regelgevende veranderingen de euforie kunnen temperen, worden voortdurende stedelijke regeneratieprojecten, infrastructuurinvesteringen en digitaliseringsinitiatieven—ondersteund door het Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza—verwacht de vraag op middellange termijn te ondersteunen en Italië te herpositioneren als een concurrerende Europese CRE-bestemming.

Toppresterende Steden en Regio’s: Waar Groei Plaatsvindt

De Italiaanse commerciële vastgoedmarkt in 2025 wordt gekenmerkt door gedifferentieerde groei over steden en regio’s, aangedreven door evoluerende investeringstrends, infrastructuurprojecten en beleidsinitiatieven. Milaan blijft het epicentrum van commerciële vastgoedactiviteiten, gevolgd door Rome, terwijl secundaire steden zoals Bologna, Turijn en Florence opnieuw interesse van investeerders ervaren als gevolg van verschuivende vraag en regionale ontwikkelingsbeleid.

Milaan blijft de meest dynamische markt van Italië, waarbij de kantoor- en logistieke sectoren andere regio’s overtreffen. De voortdurende stedelijke regeneratieprojecten in de stad, zoals de herontwikkelingen van Porta Nuova en Scalo Farini, trekken zowel binnenlandse als internationale investeerders aan. De rol van de stad als financieel, mode- en innovatiecentrum versterkt de vraag naar premium kantoorruimte en gemengde ontwikkelingen. Volgens de Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare is Milaan consistent de koploper in zowel transactievolume als kapitaalinvesteringen in commerciële panden.

Rome profiteert van zijn status als de nationale hoofdstad en centrum voor openbare administratie, juridische diensten en toerisme. Onlangs hebben door de overheid geleide initiatieven om de planningsvergunningen te stroomlijnen en stedelijke vernieuwing te stimuleren, begonnen vruchten af te werpen, met nieuwe kantoorcomplexen en hospitality-gelegenheden die worden ontwikkeld, vooral in de wijken EUR en Ostiense. De Comune di Roma heeft de verhoogde investeringen in duurzame commerciële gebouwen benadrukt, in lijn met nationale klimaatdoelstellingen.

Secundaire steden zoals Bologna, Turijn en Florence komen naar voren als hotspots voor logistiek en tech-gedreven kantoorruimtes. Infrastructuurinvesteringen, zoals de uitbreiding van hogesnelheidsspoor en upgrades van regionale luchthavens, maken deze steden toegankelijker en aantrekkelijker voor multinationale ondernemingen en logistieke operators. De Agenzia ICE heeft deze regio’s als prioriteitsgebieden voor buitenlandse directe investeringen geïdentificeerd, met name in industriële en logistieke vastgoed.

Lombardije (Milaan): Leidt nationale transactievolumes voor kantoren, detailhandel en logistiek.
Lazio (Rome): Groei in gemengde en hospitality-projecten, ondersteund door publiek-private partnerschappen.
Emilia-Romagna (Bologna): Groei in logistiek en industriële vastgoed overtreft het nationale gemiddelde.
Piëmont (Turijn): Toenemende vraag naar flexibele kantoor- en distributiecentra.
Toscane (Florence): Uitbreiding in detailhandel en hotelsegmenten gedreven door herstel van het toerisme.

Kijkend naar de toekomst, zullen nieuwe regelgeving omtrent energie-efficiëntie, zoals voorgeschreven door het Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), verder invloed hebben op investeringsbeslissingen, met de top-presterende regio’s die waarschijnlijk het meest zullen profiteren van compliance-gedreven upgrades en groene certificeringen. Naarmate Italië 2025 en verder ingaat, worden stedelijke centra en logistieke corridors in het noorden en centrum verwacht hun groeipad te handhaven, ondersteund door robuuste vraag en regelgevende stimulansen.

Investeringshotspots: Sectoren die Verwacht worden te Presteren

De commerciële vastgoedsector (CRE) in Italië ondergaat een periode van herijking, waarbij selecte segmenten zich voorbereiden om in 2025 en de komende jaren beter te presteren. De sector als geheel had te maken met een vertraging in 2023 en 2024, aangezien hogere rentevoeten en inflatiedruk de smaak van investeerders beïnvloedden. Toch creëren onderliggende fundamenten en recenteregelgevende aanpassingen kansen in specifieke activaklassen en locaties.

Logistiek en Industrie: Logistiek vastgoed blijft het meest opvallende segment, gedreven door de voortdurende uitbreiding van e-commerce en herschikking van de toeleveringsketen. Leegstandpercentages voor premium logistieke activa in Milaan en Rome behoren tot de laagste in Europa, terwijl de huurprijzen robuust blijven. Overheidsincentives voor industriële innovatie en infrastructurele upgrades versterken verder de aantrekkingskracht van de sector (Agenzia delle Dogane e dei Monopoli).
Transformatie van de Kantoor Sector: Terwijl de vraag naar traditionele kantoorruimtes is afgenomen, bestaat er een groeiende vraag naar Grade A, energie-efficiënte kantoren in de kern van de stad. Nieuwe energieprestatienormen, afgestemd op de EU Green Deal en Italiaanse wettelijke updates over gebouwduurzaamheid, stimuleren een “vlucht naar kwaliteit” en retrofitting-activiteit (Presidenza del Consiglio dei Ministri). Flexibele en hybride werkruimteformaten zullen naar verwachting ook beter presteren naarmate de behoeften van huurders evolueren.
Detailhandel Herstel in Premium Hoogstraat: Ondanks structurele tegenwind in de detailhandelsector behouden vlaggenschipdetailhandelactiva in drukbevolkte stadscentra—vooral in Milaan, Rome, Florence en Venetië—een sterke interesse van investeerders. Het luxe en ervaringsgerichte retailsegment blijkt bijzonder veerkrachtig, ondersteund door robuuste toeristenstromen en de uitbreiding van internationale merken (Banca d’Italia).
Herstel van de Gastvrijheidssector: De gastvrijheidssector komt naar voren als een investeringshotspot na de record toerismecijfers in Italië in 2023-2024. De bezettingsgraad van hotels en de omzet worden verwacht de pre-pandemische niveaus in 2025 te overschrijden, wat een golf van herontwikkeling ondersteunt, vooral in de luxe- en boetieksegmenten (Agenzia Nazionale del Turismo (ENIT)).

Vanuit een compliance-perspectief moeten investeerders navigeren door evoluerende anti-witwas (AML) verplichtingen en strengere due diligence onder Italiaanse en EU-regelgeving. De focus van de overheid op transparantie en de digitalisering van vastgoedregisters zal de investeringsomgeving verder vormgeven (Agenzia delle Entrate).

Kijkend naar de toekomst, wordt verwacht dat de rentevoeten geleidelijk zullen stabiliseren en dat de overheid de stedelijke regeneratie prioriteit zal geven, terwijl de logistiek, gastvrijheid en premium kantooractiva in de belangrijkste stedelijke gebieden van Italië naar verwachting de meest veerkrachtige risico-gecorrigeerde opbrengsten zullen bieden tot en met 2025 en daarna.

Wettelijke, Fiscale en Compliance Essentieel voor Buitenlandse en Binnenlandse Investeerders

De commerciële vastgoedsector in Italië wordt gereguleerd door een uitgebreid juridisch en regelgevend kader dat de investeringsdynamiek voor zowel binnenlandse als buitenlandse investeerders vormgeeft. Vanaf 2025 blijft de sector aanzienlijke interesse aantrekken, maar naleving van evoluerende wetten, fiscale vereisten en rapportageverplichtingen is essentieel voor succesvolle deelname aan de markt.

Juridisch Kader en Eigendom
Buitenlandse investeerders genieten doorgaans dezelfde eigendomsrechten als Italiaanse onderdanen, met dien verstande dat ze onderhevig zijn aan wederkerigheidsvoorwaarden. Titelregistratie is verplicht via het Kadaster (Catasto) en het Vastgoeddossier (Conservatoria dei Registri Immobiliari). Due diligence, inclusief titelverificatie, naleving van ruimtelijke ordening en milieutechnische controles, is cruciaal om juridische risico’s te mitigeren. Huurcontracten worden gereguleerd onder het Italiaanse Burgerlijk Wetboek en Wet No. 392/1978, waarvan de commerciële huurovereenkomsten meestal zes jaar duren, met de mogelijkheid van verlenging voor nog eens zes tenzij deze om een bepaalde reden worden beëindigd (Ministero della Giustizia).

Aankoop- en Overdrachtsbelastingen
Commerciële vastgoedtransacties zijn onderworpen aan verschillende belastingen:

Registratiebelasting: typisch 9% van de waarde van het onroerend goed (minimum €1.000), tenzij een btw-regime van toepassing is.
BTW: Over het algemeen 22% voor nieuwe gebouwen of verkopen door ontwikkelaars binnen vijf jaar na voltooiing; anders geldt registratiebelasting (Agenzia delle Entrate).
Hypotheek- en Kadasterbelastingen: Elk €200 (wanneer BTW van toepassing is) of 2% en 1% (wanneer BTW niet van toepassing is).

Bedrijfstructuren en Fiscale Overwegingen
Investeerders maken vaak gebruik van speciale doelentiteiten (SPV) of onroerend goed-investeringsfondsen (REIF) om activa in eigendom te houden. De vennootschapsbelasting (IRES) bedraagt 24%, en een regionale belasting op economische activiteiten (IRAP) bedraagt doorgaans 3,9% (Ministero dell’Economia e delle Finanze). Het Italiaanse real estate investment trust (SIIQ) regime biedt belastingtransparantie onder bepaalde voorwaarden.

Naleving en Anti-Witwassen
Transacties zijn onderworpen aan strenge anti-witwas (AML) regelgeving; notarissen en makelaars moeten verdachte activiteiten melden en de identiteit van klanten verifiëren in overeenstemming met Wetgevende Decreet No. 231/2007 (Unità di Informazione Finanziaria per l’Italia). Buitenlandse directe investeringen in strategische sectoren, waaronder bepaalde vastgoed, kunnen aanleiding geven tot screening onder “Golden Power” voor nationale veiligheidsredenen (Presidenza del Consiglio dei Ministri).

Vooruitzichten 2025 en Verder
Italië versnelt de digitalisering van vastgoedregisters en stroomlijnt fiscale procedures, met als doel de transparantie te verbeteren en bureaucratie te verminderen. De nalevingskosten zullen waarschijnlijk afnemen, maar de handhaving van AML en screening van buitenlandse investeringen zal naar verwachting robuust blijven. Investeerders dienen geplande hervormingen en duurzaamheidsvereisten te volgen, aangezien ESG-criteria steeds relevanter worden voor zowel kredietverstrekkers als institutionele investeerders (Banca d’Italia).

Belangrijke Regelgevende Wijzigingen en Overheidsinitiatieven (Bronnen: governo.it, agenziaentrate.gov.it)

De commerciële vastgoedsector in Italië in 2025 wordt gevormd door significante regelgevende veranderingen en gerichte overheidsinitiatieven gericht op revitalisatie, transparantie en compliance. In de afgelopen jaren heeft de Italiaanse regering aanzienlijke wijzigingen aangebracht in de vastgoed- en belastingwetten om investeringen te stimuleren en een stabiele regelgevende omgeving voor binnenlandse en internationale investeerders te waarborgen.

Een van de meest impactvolle regelgevende veranderingen is de voortdurende hervorming van het kadaster, ontworpen om de waardering van onroerend goed te moderniseren en de belastinggelijkheid te verbeteren. De Italiaanse regering heeft deze hervorming in 2024-2025 voortgezet, met updates die bedoeld zijn om de kadastrale waarden dichter bij de werkelijke marktprijzen te brengen, wat invloed heeft op de belastingbeoordelingen van commerciële eigendommen en transactiekosten. Deze inspanning, geleid door de Presidenza del Consiglio dei Ministri en de Agenzia delle Entrate, beoogt de verschillen in belastingdruk te verminderen en de transparantie voor investeerders te vergroten.

De compliance vereisten zijn ook strikter geworden, met name met anti-witwas (AML) maatregelen en de implementatie van de EU’s Vijfde Anti-Witwasrichtlijn (AMLD5). Italiaanse autoriteiten hebben de due diligence verplichtingen voor vastgoedbedrijven, vastgoedbeheerders en notarissen versterkt. Deze partijen moeten nu gedetailleerde informatie over klanten en nuttige eigenaars verzamelen en verifiëren voor alle significante commerciële vastgoedtransacties. De handhaving wordt toezicht gehouden door de Agenzia delle Entrate en het Ministerie van Economie en Financiën, dat regelmatig de richtlijnen voor compliance actualiseert en audits uitvoert om ongeoorloofde activiteiten te minimaliseren.

In reactie op de economische impact van de COVID-19-pandemie en de daaropvolgende inflatiedruk heeft de overheid gerichte incentieven voor de herontwikkeling en energie-efficiëntie van commerciële gebouwen uitgebreid. Het “Superbonus 110%” programma, oorspronkelijk gelanceerd voor woningen, heeft geleidelijk uitbreiding gezien naar geselecteerde commerciële activa, met aanzienlijke belastingaftrekken voor kwalificerende renovaties en energie-upgrades. Deze initiatief, gecoördineerd door de Presidenza del Consiglio dei Ministri, zal naar verwachting de adaptieve herbestemming en duurzaamheid in de commerciële vastgoedsector tot minstens 2025 aanmoedigen.

Statistische gegevens van de Agenzia delle Entrate wijzen op een gematigd herstel van commerciële vastgoedtransacties in 2023-2024, met volumes die ongeveer 8% jaar-op-jaar zijn gestegen volgens Q4 2024. Deze trend wordt verwacht voort te zetten, ondersteund door de bestaande regelgevingshelderheid en fiscale stimulansen.

Kijkend naar de toekomst, allocateert het Nationale Herstel- en Veerkrachtplan (PNRR) verdere middelen voor stedenbouwkundige regeneratie en digitalisering van vastgoedregisters, wat waarschijnlijk de transparantie en efficiëntie op de markt zal verbeteren tot en met 2025 en verder. Naarmate deze maatregelen effect sorteren, zijn de vooruitzichten voor commercieel vastgoed in Italië voorzichtig optimistisch, met een focus op compliance, modernisering en duurzame groei.

Huuropbrengsten, Leegstandpercentages en Belangrijke Marktstatistieken

De Italiaanse commerciële vastgoedmarkt in 2025 wordt gekenmerkt door evoluerende huuropbrengsten, fluctuerende leegstandpercentages en dynamische belangrijke statistieken, gevormd door economische herstel en wettelijke updates. Volgens recente publicaties van de Bank van Italië heeft de sector veerkracht getoond ondanks bredere macro-economische volatiliteit. Prime kantooropbrengsten in Milaan en Rome gemiddeld rond de 3,5% tot 4,0% aan het einde van 2024, stabiliserend na jaren van compressie gedreven door hoge vraag van investeerders. In tegenstelling tot dat, weerspiegelen secundaire locaties en niet-kernactiva hogere opbrengsten, soms meer dan 6%, om te compenseren voor verhoogde risico’s en langere leegstandperiodes.

Leegstandpercentages zijn afgeweken per activaklasse: de leegstand van kantoorruimtes in het centrale zakendistrict van Milaan bleef gedurende 2024 onder de 10%, gesteund door sterke vraag van huurders en beperkte nieuwe aanvoer. Echter, regionale en perifere markten hebben verhoogde leegstandpercentages ervaren, met sommige die 15% overschrijden, deels door verschuivende werkpatronen en een vertraging in de adaptieve herbestemming van verouderde ruimtes. Het logistieke segment valt op, met leegstandpercentages in belangrijke knooppunten zoals Piacenza en Bologna die consistent onder de 3% blijven, gedreven door robuuste groei in e-commerce en optimalisatie-inspanningen in de toeleveringsketen (Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare).

Wat betreft transacties, 2024 zag een gematigd herstel van investeringsvolumes, waarbij de Osservatorio del Mercato Immobiliare een stijging van 5% jaar-op-jaar aangeeft in commerciële vastgoedverkopen, met name in logistiek en premium retail. De detailhandelsector blijft gepolariseerd: terwijl locaties in de hoofdstraat in Rome, Milaan en Florence lage leegstand en stabiele huren behouden, blijven secundaire detailhandelsactiva te maken hebben met structurele uitdagingen en verhoogde leegstandpercentages.

Wetgeving en compliance-eisen hebben ook invloed gehad op marktstatistieken. De wijzigingen in 2024 van de commerciële huurwet (Wet No. 392/1978) van Italië, zoals verduidelijkt door het Ministerie van Justitie, introduceerde striktere openbaarmakingsvereisten voor huurders en vereenvoudigde uitzettingsprocedures voor niet-betaling, waarvan wordt verwacht dat ze de gemiddelde leegstandsduren in 2025 iets zullen verkorten. Bovendien blijft de implementatie van het Nationale Herstel- en Veerkrachtplan (PNRR) stimulansen stimuleren voor investeringen in duurzame en energie-efficiënte commerciële eigendommen (Ministerie van Economie en Financiën).

Kijkend naar de toekomst, wordt een gematigde decompressie van opbrengsten verwacht in niet-kernsegmenten vanwege aanhoudende economische onzekerheid, terwijl prime kantoor- en logistieke activa naar verwachting hun aantrekkelijkheid behouden, met opbrengsten die stabiel blijven of verder afnemen. Leegstandpercentages worden verwacht geleidelijk te verbeteren in stadcentra, afhankelijk van aanhoudende economische groei en verdere aanpassing van legacy-activa.

Duurzaamheid, ESG en Groene Bouwnormen (Bron: gse.it)

Duurzaamheid en milieugerichte, sociale en bestuurscriteria (ESG) vormen steeds meer de koers van commercieel vastgoed in Italië, vooral naarmate de sector reageert op evoluerende EU- en nationale regelgeving en stijgende verwachtingen van investeerders. In 2025 wordt de drang naar groenere gebouwen duidelijk in zowel publieke incentives als compliance-verplichtingen. De Italiaanse overheid—via de Gestore dei Servizi Energetici (GSE)—blijft programma’s beheren die energie-efficiëntie, integratie van hernieuwbare energie en gebouwrenovaties ondersteunen, waarbij een aanzienlijk deel gericht is op de commerciële vastgoedmarkt.

Een van de belangrijkste regelgevende pijlers is het Nationaal Energi- en Klimaatplan (NECP), dat verminderingen van de uitstoot van broeikasgassen en een toename van hernieuwbare energiegebruik vereist. Als onderdeel van deze doelstellingen zijn commerciële eigenaars steeds meer verplicht om te voldoen aan strenge energieprestatiestandaarden en energieverbruik van gebouwen openbaar te maken. De Energieprestatie van Gebouwen Richtlijn (EPBD), opgenomen in de Italiaanse wetgeving, vereist energiecertificaten (APE) voor commerciële panden, wat invloed heeft op zowel de due diligence van leasing als de verkoopprocessen (Ministero delle Imprese e del Made in Italy).

Naleving van ESG-normen wordt verder versterkt door de EU Taxonomy Regulation, die duurzame economische activiteiten—waaronder vastgoedontwikkelingen—classificeert op basis van strikte milieunormen. Institutionele investeerders en beursgenoteerde vastgoedbedrijven staan onder verhoogd toezicht om duurzaamheidstatistieken openbaar te maken in overeenstemming met de EU Duurzaamheidsfinanciering Rapportagerichtlijn (SFDR) (Commissione Nazionale per le Società e la Borsa).

Belangrijke statistieken benadrukken de vooruitgang: volgens gegevens van GSE vormden commerciële gebouwen een groeiend aandeel van aanvragen voor stimuleringsregelingen zoals het Conto Termico, dat energie-efficiëntie upgrades en hernieuwbare energiesystemen subsidieert. In 2023 werd meer dan €150 miljoen toegewezen aan niet-residentiële bouwprojecten, met een gestage toename die wordt verwacht tot 2025 naarmate de wettelijke deadlines naderen.

De vooruitzichten voor de komende jaren wijzen op een voortdurende versnelling van groene bouwcertificeringen (zoals LEED en BREEAM), retrofit van bestaande activa, en integratie van slimme gebouwtechnologieën. Ontwikkelaars en verhuurders geven duurzaamheid prioriteit, zowel voor compliance als om de waarde van activa en aantrekkelijkheid voor huurders te verhogen. Naarmate Italië zijn beleid afstemt op de Europese Green Deal, zullen ESG-overwegingen naar verwachting integraal worden voor commerciële vastgoedtransacties, financiering en langetermijnbeheer van activa.

Risico’s, Uitdagingen en Mitigatiestrategieën

De commerciële vastgoedsector (CRE) in Italië staat in 2025 voor een complex risicolandschap, beïnvloed door regelgevende, economische en operationele factoren. De afgelopen jaren zijn er toenemende controles geweest op compliance en transparantie, wat de bredere richtlijnen van de Europese Unie en nationale hervormingen weerspiegelt.

Regelgevingsrisico’s en Compliance:
Italiaanse CRE is onderhevig aan evoluerende juridische kaders, met name rondom anti-witwassen (AML) en belastingnaleving. De Bank van Italië en de Guardia di Finanza blijven strenge controles uitvoeren op vastgoedtransacties om ongeoorloofde financiële stromen te voorkomen. De adoptie van EU-richtlijnen, zoals de 6de Anti-Witwasrichtlijn, heeft nieuwe due diligence-verplichtingen opgelegd aan vastgoedprofessionals, waaronder verbeterde klantverificatie en transactierapportage.
Marktvolatiliteit en Waarderingsuitdagingen:
De Italiaanse CRE-markt heeft prijsvolatiliteit ervaren als gevolg van macro-economische onzekerheid en fluctuerende vraag in belangrijke sectoren, met name detailhandel en kantoorruimtes. Volgens de Banca d’Italia bleven de transactievolumes in 2023 onder de niveaus van voor de pandemie, en hoewel een geleidelijk herstel wordt verwacht, blijven er risico’s bestaan rond waardering van activa en liquiditeit.
Milieu- en ESG-naleving:
Nieuwe regelgeving rondom energie-efficiëntie en duurzaamheid, in lijn met de EU Green Deal, drijft verplichte upgrades voor commerciële panden. Het Ministerie van Milieu en Energiesecurity houdt toezicht op de naleving van energieprestatiestandaarden (EPC’s), en het niet voldoen aan de vereisten kan leiden tot boetes en verminderde verhandelbaarheid.
Wettelijke en Belastingwijzigingen:
Wetgevende hervormingen, waaronder updates van het Italiaanse Real Estate Investment Trust (REIT) regime en nieuwe regels voor onroerendgoedbelastingen, vereisen dat CRE-investeerders en -managers zich snel aanpassen. De Agenzia delle Entrate (Belastingdienst) actualiseert regelmatig richtlijnen rondom btw, registratiebelastingen en kadastraal inkomen, die direct invloed hebben op transactiekosten en investeringsrendementen.

Mitigatiestrategieën: Om deze risico’s aan te pakken, nemen belanghebbenden robuuste complianceprogramma’s aan en maken gebruik van digitale platforms voor transactietoezicht. Regelmatige juridische audits, ESG due diligence en proactieve betrokkenheid bij regelgevingsupdates zijn essentieel. Samenwerking met geaccrediteerde professionals, zoals notarissen en gecertificeerde taxateurs, helpt om naleving en nauwkeurige activawaardering te waarborgen, wat de veerkracht van Italië’s snel veranderende commerciële vastgoedsector ondersteunt.

2025–2030 Vooruitzichten: Prognoses, Kansen en Strategische Aanbevelingen

De vooruitzichten voor de commerciële vastgoedsector van Italië van 2025 tot 2030 worden gekenmerkt door zowel uitdagingen als opkomende kansen, gevormd door macro-economische verschuivingen, regelgevende updates en evoluerende prioriteiten van investeerders. Na een periode van volatiliteit door wereldwijde economische fluctuaties en binnenlandse hervormingen, staat de sector klaar voor geleidelijke herstel en transformatie.

Belangrijke Statistieken en Markttrends

Volgens de Banca d’Italia daalden de investeringsvolumes in commercieel vastgoed in Italië in 2023-2024, maar naar verwachting zullen ze in 2025 stabiliseren naarmate de inflatiedruk afneemt en de rentetarieven matigen.
Gegevens van de Agenzia delle Entrate wijzen erop dat kantoor- en logistieke activa blijven presteren beter dan traditionele retail, waarbij logistiek een sterke vraag vertoont door groei in e-commerce en herschikking van de toeleveringsketen.
Regionale ongelijkheden blijven bestaan, met Milaan en Rome die goed voor meer dan 60% van de transactievolumes verantwoordelijk zijn, terwijl de zuidelijke regio’s minder vloeibaar en volatiel blijven.

Jurdische en Regelgevende Ontwikkelingen

De hervorming van de Ruimtelijke Ordeningswet (“Testo Unico sull’Edilizia,” D.P.R. 380/2001) is in behandeling bij de Italiaanse regering, met als doel om de vergunningverlening te vereenvoudigen en stedelijke regeneratie aan te moedigen. Investeerders dienen de voortgang te volgen via de Presidenza del Consiglio dei Ministri en potentiële wetgevende wijzigingen die de zoning en herontwikkeling beïnvloeden.
ESG-naleving wint aan traction. De Commissione Nazionale per le Società e la Borsa (CONSOB) benadrukt de openbaarmaking van duurzaamheidsrisico’s en -kansen, in lijn met de EU Taxonomy en SFDR-vereisten die van kracht zijn tot 2025 en daarna.
Het Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni (IVASS) houdt toezicht op de blootstelling van de verzekeringssector aan commercieel vastgoed, waarbij nieuwe richtlijnen voor risicoconcentratie en portefeuilletransparantie verwacht worden.

Vooruitzichten en Strategische Aanbevelingen

Investeerders wordt aangeraden zich te concentreren op activa met sterke ESG-credentials, aangezien regelgevende en huurdersvraag steeds meer niet-nalevende gebouwen zullen straffen.
Stedelijke regeneratie en herbestemming van brownfield-locaties—ondersteund door nationale en EU-herstelfondsen—bieden aanzienlijke kansen, vooral in stedelijke gebieden.
Digitale transformatie, inclusief proptech-adoptie en upgrades van slimme gebouwen, zijn essentieel voor de concurrentiekracht van activa.
Belanghebbenden moeten wetgevende hervormingen en lokale zone-updates nauwlettend volgen via officiële kanalen zoals Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

De Italiaanse commerciële vastgoedmarkt wordt verwacht een fase van voorzichtige optimisme binnen te gaan, met behoud van veerkracht die afhankelijk is van regelgevende aanpassing, duurzaamheid en strategische herpositionering van activa.