目录
- 执行摘要：2025-2029年关键监管亮点
- 塞舌尔房地产监管框架概述
- 2025年立法更新与近期修正案
- 外国所有权限制与机遇
- 物业税、印花税与合规义务
- 土地使用、分区法律与环境因素
- 许可与登记：流程、成本与主管机构
- 反洗钱(AML)和尽职调查要求
- 关键市场统计与投资趋势（2025年预测）
- 未来展望：预测的监管变化与战略洞察
- 来源与参考文献
执行摘要：2025-2029年关键监管亮点
塞舌尔的房地产监管环境受到了国内政策优先事项和吸引可持续外国投资需求的双重影响。治理该领域的主要法规包括不动产（转让限制）法、土地登记法及由金融服务管理局(FSA)引入的最新修正草案。这些框架配合反洗钱（AML）义务和尽职调查要求，反映了塞舌尔对国际金融透明度标准的承诺。
- 外国所有权限制： 非公民需要政府批准才能购买不动产，特别是住宅和农业用地。审批流程由土地与住房部管理，并受限于条件，包括最低投资门槛和预期物业用途。
- 合规与尽职调查： 所有房地产交易均需经过严格的AML检查，由金融服务管理局和金融情报单位执行。近年来，执法力度加大，房地产专业人员现在需要进行客户尽职调查并报告可疑交易。
- 土地注册与产权登记： 土地与测量部已推进土地记录数字化，缩短登记时间并增加透明度。截至2025年初，超过90%的物业产权现已以数字格式提供。
- 税收与转让税： 物业转让需缴纳印花税，一般为5%，但对于非公民购买者则提高到11%，根据塞舌尔税务委员会的规定。商业或与旅游相关的开发可能还需缴纳额外税费。
- 环境与分区法规： 农业、气候变化与环境部继续要求对重大项目进行严格的环境影响评估，以符合塞舌尔的可持续发展目标及其在国际公约下的义务。
展望2025-2029年，监管前景以渐进式改革为特征，旨在简化审批流程，进一步数字化土地和地产记录，并加强对反洗钱标准的合规。预计政府将平衡外国投资促进与国家利益的关系，特别是土地保护与环境保护。持续的政策修订和公众咨询表明，监管部门采取积极措施对该领域进行监督，未来的监管倡议将在增加透明度、保护投资者和可持续性方面做出努力。
塞舌尔房地产监管框架概述
塞舌尔的房地产领域受一个明确的监管框架治理，旨在平衡投资者的利益、可持续发展与国家优先事项。监督物业交易的主要立法包括土地登记法和不动产（转让限制）法，共同规制不动产的所有权、登记与转让。土地与住房部作为土地政策与管理的主要权威，确保遵守国家指导方针和可持续土地使用。
外国所有权仍然是一个密切关注的领域。非公民在购买不动产时需要获得政府许可，这是由土地与住房部批准，并受不动产（转让限制）法的监管。2024年，政府重申了其限制外国直接所有权的政策，以保护地方利益，要求外国投资者展示经济利益并遵守环境和规划标准土地与住房部。
合规还得到塞舌尔金融管理局和金融服务管理局的支持，这两者监督反洗钱（AML）和反恐怖融资（CTF）措施在房地产交易中的实施。2023年进行的最新改革加强了物业购买的尽职调查要求，特别是涉及离岸实体或高价值资产的交易，使地方实践与国际标准保持一致金融服务管理局。
根据统计，涉及非公民的物业交易每年占所有房地产转让的比例不到10%，反映了政府对外国参与的谨慎态度土地与住房部。住宅市场依然活跃，尽管旅游驱动的项目——如酒店和度假村——在严格的环境与规划监督下继续吸引有规管投资。
展望2025年及以后，监管环境预计将经历逐步变化，重点将放在土地记录的数字化、可持续发展合规的加强以及产权结构的透明度提高上。持续的政策审查旨在进一步使塞舌尔的房地产框架与国际最佳实践协调一致，以支持市场稳定和负责任的投资土地与住房部。
2025年立法更新与近期修正案
在2025年，塞舌尔继续改善其房地产监管环境，以平衡经济增长、外国投资和环境保护。主要的土地和物业交易法规仍然是土地登记法(第107章)、不动产（转让限制）法(第94章)及相关的附属法规。近年来，尤其是在2025年即将到来之际，政府优先推动透明度与合规，推出了一系列针对现有房地产法律的定向修正。
2024年的一项重要更新是对不动产（转让限制）法的修正，这明确了非塞舌尔个人和实体寻求购买不动产的要求和程序。修订后的法规规定了增强的尽职调查，包括对受益所有权和资金来源进行全面背景调查，符合塞舌尔在满足国际反洗钱标准方面的持续努力（塞舌尔金融服务管理局）。此外，政府仍坚持外国人在购买物业之前，必须获得负责土地使用的部长的事先批准，除非是在指定的旅游区域等批准的开发项目中。
在2025年，土地与住房部计划推出数字平台用于物业注册和产权搜索，旨在简化交易并减少行政瓶颈。这项数字化倡议预计将改善合规监控，方便获取土地记录，并减少欺诈转让的机会（土地与住房部）。
环境法规也进一步收紧。对乡村与城市规划法的修正加强了对新物业开发进行环境影响评估（EIA）的要求，特别是在沿海和生态敏感区域。开发商现在被要求提交更广泛的文档并遵守更严格的建筑规范，反映出塞舌尔对可持续发展和气候韧性的承诺（农业、气候变化与环境部）。
合规执法仍然是重中之重。土地登记处已增加了对物业转让的审计和随机检查，重点在于发现未申报的受益所有者和非法资金流动。根据最新的政府统计数据，2024年全国记录了超过1,500笔房地产交易，其中约18%涉及外国买家——这个数字预计会随着合规措施的加强而稳定（土地与住房部）。
展望未来，预计塞舌尔会继续更新其房地产框架，以支持负责任的投资、数字透明和环境保护，同时保持其作为可持续物业开发和旅游目的地的吸引力。
外国所有权限制与机遇
塞舌尔对外国房地产所有权维持着一个严格的监管框架，主要旨在保护国家利益、保护当地土地权利，并确保可持续发展。非公民和外国实体被允许购买物业，但需遵守严格的限制和由政府主管部门监督的批准流程。
根据不动产（转让限制）法，外国人必须在获得负责土地使用和住房的部长的许可后，才能在塞舌尔购买、租赁或转让不动产。此要求涵盖个人和公司，只要其拥有或控制权超过25%为外国。实际上，批准通常授予那些预计用于旅游项目、大型开发或豪华住宅的物业，但通常不授予用于个人非商业用途的土地。
政府近年来强化了这些管控。2024年，对法规的修正引入了更严格的合规措施，包括对资金来源的增强尽职调查和对物业使用在收购后的严格监控。未合规可能会导致罚款、没收物业或撤销所有权。所有交易必须在土地与住房部注册，该部门维护着国家土地登记。
- 截至2025年初，外国所有权约占塞舌尔房地产交易的7%，主要集中在马埃、普拉兰和拉迪克岛等高端旅游区域（土地与住房部）。
- 外国人通常被禁止购买农业用地或被认为对国家安全至关重要的物业。
- 长期租赁（最长99年）常被用作外资投资者的替代产权方式。
展望未来，塞舌尔预计将维持其谨慎的态度。尽管政府继续欢迎对旅游和酒店业的外国投资，但政策制定者已表示其意向紧密监管交易的合规情况，并定期审查门槛和批准标准。重点仍将放在可持续发展上，防止投机行为，并在经济增长与地方利益之间取得平衡。未来潜在的外国买家应预计交易将面临持续审查，并应寻求法律指导，以确保完全合规于不断变化的法规（土地与住房部）。
物业税、印花税与合规义务
塞舌尔建立了一个全面的物业税、印花税和合规义务框架，以规范房地产交易和所有权。截至2025年，这些法规主要由不动产（转让限制）法和印花税法治理，分别由塞舌尔税务委员会和土地与住房部监督。
- 物业税： 塞舌尔对住宅物业所有者不征收年度物业税。然而，非塞舌尔公民及实体需按每年0.25%的税率缴纳于2020年引入的不动产税（IPT），该税基于外国人所拥有住宅物业的市场价值。该税款应每年缴纳，申报截止日期为每年3月31日。塞舌尔公民一般免于IPT，除非物业是通过由非公民控制的公司或信托持有。
- 印花税： 印花税适用于不动产的转让、租赁或抵押。通常适用的税率为5%（针对转让物业的价值）和1.5%（针对抵押）。对于非公民，物业购买可能需额外的11%批准费，具体需经土地与住房部批准。印花税必须在登记任何房地产交易之前及时支付，未遵守可能导致处罚或拒绝登记。
- 合规义务： 涉及非公民的房地产交易要求在不动产（转让限制）法下事先获得批准。尽职调查义务包括反洗钱（AML）检查、资金来源验证，以及对可疑交易报告给金融情报单位。买卖双方必须遵守法定声明，提供所有支持文档以供登记。
- 关键统计数据： 根据塞舌尔税务委员会的数据，2023年，来自外国所有人物业税的收入超过5000万塞舌尔卢比，反映出海外投资者的持续兴趣。向非公民批准的物业转让数量保持稳定，自2022年以来每年约有120宗批准。
- 展望： 在2025年及以后，预计政府将继续对外国所有权保持严格控制，合规要求可能逐步增加，并着重加强AML措施。持续的数字化努力旨在简化物业交易流程，提高税收和合规监控能力。
土地使用、分区法律与环境因素
塞舌尔的房地产领域受一个强有力的法律和监管框架治理，该框架在发展热情与该群岛独特的环境敏感性之间取得平衡。塞舌尔的土地使用与分区法律主要由土地与住房部根据乡村与城市规划法（第237章）及其修正案进行监管。这些法律将特定土地划分为住宅、商业、旅游、农业及环境保护用途，分区图和规划批准是开发审批的重要组成部分。
自2022年起，塞舌尔已加强可持续土地管理的重视。实施中的国家发展战略2024-2028强调在城市增长与环境保护之间保持协调的做法。土地使用计划——目前正在审核并计划在2025年进一步更新——整合了气候韧性和生物多样性保护，反映了塞舌尔在《巴黎协定》和《生物多样性公约》下的国际承诺。
环境因素在监管过程中占据重要地位。农业、气候变化与环境部实施环境保护法，要求对大多数开发项目进行环境影响评估（EIA），特别是那些靠近海岸线或受保护区域的项目。塞舌尔的60%以上的土地面积被划定为保护区域或国家公园，任何在这些地区内或附近的开发都面临严格的审查和合规要求。
根据统计，塞舌尔可用于住宅和商业开发的土地面积仅占总面积的约6%，导致房地产市场竞争激烈且监管严格。在2023年，土地与住房部处理了超过400个土地使用和发展申请，其中约70%需某种形式的环境批准。大多数拒绝均与未遵守环境分区或EIA缺陷有关。
展望2025年及以后，塞舌尔预计会继续收紧土地使用和环境监管，以符合其2033愿景和可持续旅游目标。对许可和土地登记流程的数字化预计会进一步扩展，提高透明度和合规检查能力。开发商和物业投资者应预期尽职调查的加强，特别是关于环境合规性，以履行国家在追求经济增长的同时保护自然遗产的承诺。
- 土地与住房部
- 农业、气候变化与环境部
许可与登记：流程、成本与主管机构
塞舌尔的房地产领域受到严格监管，特别是有关物业交易的许可和注册。无论是本地买家还是外国买家，以及房地产代理商，均需遵守旨在保护产权、确保透明度和管理外国所有权的框架。塞舌尔土地管理局(SLA)作为主要的政府机构，负责土地注册及相关监管事务，而金融服务管理局(FSA)则负责监管房地产代理和机构。
- 物业注册的流程： 所有物业转让必须在SLA注册。该流程通常涉及尽职调查检查、提交签署的销售协议、付款证明、身份验证和物业税的清除。一旦批准，SLA便将交易录入土地登记，给予新所有者法律产权。根据塞舌尔土地管理局的信息，典型的注册时间为两到四周，具体取决于交易的复杂性。
- 房地产代理的许可： 房地产代理必须根据2007年房地产代理许可法向FSA申请许可证。申请者需证明良好的品格、相关资格以及遵守反洗钱(AML)法规。许可证每年续期，需持续合规并支付规定的费用。
- 成本： 物业交易的注册费根据物业的市场价值计算。截止2025年，标准费用为非公民交易价值的5%和公民的2%，此外还有行政费用和印花税。代理许可费用根据许可证类型每年在1万到2万塞舌尔卢比之间（金融服务管理局）。
- 非公民的特别要求： 非公民（包括拥有外国股东的公司）在收购不动产前必须获得土地与住房部的许可。此流程由不动产（转让限制）法监管，通常需要几个月时间。此外，非公民买主可能在某些类型的物业和区域面临限制，且注册费用较高。
展望未来，主管部门计划进一步数字化注册流程，旨在缩短周转时间和提高透明度。预计会加大对AML和客户尽职调查(KYC)合规性的审查，以反映塞舌尔在国际标准下的承诺。随着房地产市场继续吸引国际关注，监管合规和高效的许可将继续是未来几年行业稳定的关键。
反洗钱(AML)和尽职调查要求
塞舌尔的房地产行业正受到越来越多的监管审查，特别是在反洗钱(AML)和尽职调查要求的背景下。政府已采取重大步骤以与全球AML标准对接，因为该国在2024年仍处于金融行动特别工作组(FATF)的灰色名单上，并在持续努力解决发现的战略性缺陷。
治理房地产领域AML的主要立法包括反洗钱和反恐怖融资法案，2020(AML/CFT法)及其后续修正。在这一法律框架下，房地产代理、开发商和专业人士被归类为“报告实体”，并需实施严格的客户尽职调查(CDD)措施，保留交易记录至少七年，并将可疑交易报告给金融服务管理局及塞舌尔金融情报单位。
尽职调查协议要求识别和验证国内及外国买方和卖方，特别是对政治暴露人物(PEPs)和涉及高风险司法管辖区的交易进行加强审查。AML/CFT法还要求报告实体建立内部控制、定期进行员工培训并接受定期合规审核。未合规可能会导致重大行政罚款或刑事起诉，强调了严格遵循监管框架的重要性。
来自塞舌尔金融情报单位的最新统计数据显示，因房地产而提交的可疑交易报告（STRs）的数量增加，反映出监管警惕性提高及市场参与者警觉性提升。2023年，房地产专业人士共提交了超过200份STRs，与往年相比显著增加，显示出尽职调查流程的应用更为严格。
展望2025年及以后，监管生态表明AML和尽职调查义务将进一步收紧，塞舌尔寻求摆脱FATF灰色名单并保持国际投资者信心。政府已表示其意图引入更复杂的数字监控工具，并增强与国际AML机构的跨境合作。预计房地产相关者将面临更全面的合规检查，金融服务管理局预计将制定行业特定的指南并对AML/CFT法进行进一步更新。持续的利益相关者培训及合规基础设施投资将在保持市场诚信和确保与全球标准的不断对接中至关重要。
关键市场统计与投资趋势（2025年预测）
塞舌尔的房地产行业受到旨在平衡外国投资与国家利益和可持续发展的监管框架的重要影响。截至2025年，物业交易的主要法律包括不动产（转让限制）法和土地登记法。这些法规要求非公民及外国公司在购买或租赁不动产之前必须获得政府批准。审批流程涉及由土地与住房部进行的严格尽职调查和合规检查。
根据塞舌尔国家统计局的最新数据，截至2024年末，房地产交易量在疫情后反弹后已趋于稳定。非公民的物业转让约占2024年所有注册交易的11%，反映出塞舌尔作为投资目的地的持久吸引力以及监管控制的有效性。
塞舌尔政府继续通过更新指南和定期监控加强合规。在2024年，塞舌尔金融服务管理局为房地产交易引入了更严格的反洗钱(AML)措施，要求严格的身份验证和资金来源声明。这与该国对国际标准的承诺和对塞舌尔金融情报单位的义务相一致。
展望2025年及以后，监管前景谨慎但对投资者友好。政府已表示计划在保持对投机购买和环境恶化的强有力监管的同时，简化外国投资的审批时间表。2025年预测的主要投资趋势包括：
- 对豪华海滨物业的持续需求，特别是在马埃和普拉兰岛。
- 对环保开发的兴趣日益增加，得益于环境法规的不断演变。
- 商业物业的收益稳定，受到旅游业和金融服务行业发展的支持。
总之，塞舌尔在2025年的房地产监管特点是开放与监管监督的谨慎平衡，合规机制符合全球标准。预计该行业将保持稳定，外国投资将适度增长，政府的监管力度将持续。
未来展望：预测的监管变化与战略洞察
预计在2025年及未来几年，塞舌尔的房地产监管环境将进行显著调整，反映国内政策优先事项和国际合规义务。近年来，塞舌尔政府已加强对房地产领域的透明度、反洗钱(AML)和可持续发展的重视。这些趋势预计将持续，塑造未来的监管环境。
最重要的一个预期变化是对外国所有权法规的收紧。目前，非公民和外国实体在获得不动产时必须获得政府的许可，这在不动产（转让限制）法中有明确规定。政府正在积极审查这些法规，以平衡经济开放与保护国家利益的需要，防止可能推高物业价格或导致当地住房短缺的投机投资。拟议的修正预计会对外国买家的筛查实施更严格的要求，并加强对资金来源的披露要求，紧密符合国际反洗钱和打击恐怖融资的最佳实践（塞舌尔金融服务管理局）。
预计叠加在房地产开发商和代理机构的合规要求上也将变得更加严格。塞舌尔税务委员会与金融情报单位正合作强化房地产交易的报告义务，特别是在大型开发项目和离岸结构方面。最近实施的受益所有权法和反洗钱法的持续修订强调了当局对房地产交易透明性和问责制的commitment(承诺)（塞舌尔金融情报单位）。
根据关键统计数据，塞舌尔国家统计局指出，房地产仍然是国内生产总值的重要贡献者——2023年约占6%，国内和外国投资均稳步增长。然而，政府已表明将鼓励可持续和环保的开发，引入对绿色建筑和节能项目的激励措施（塞舌尔国家统计局）。未来的房地产法规预计将结合更严格的环境合规标准，特别是对于沿海和旅游导向项目，以保护国家的生态资产。
展望未来，利益相关者应关注各方的持续尽职调查，积极适应不断演变的AML和透明度标准，并参与可持续发展框架。预计监管环境将变得更加复杂，并加强土地记录和交易监测的数字化。投资者、开发商和代理商需预料到更严格的审查，并为综合合规审计做好准备，同时塞舌尔将继续与全球标准对接并保护其经济与环境利益。
来源与参考文献
