Obsah
- Hlavné zhrnutie: nehnuteľnosti v Bolívii v roku 2025
- Kľúčové trhové štatistiky a faktory rastu
- Hlavné investičné oblasti a vychádzajúce regióny
- Právny rámec: vlastníctvo nehnuteľností a zákony o nehnuteľnostiach
- Zdanenie a dodržiavanie predpisov pre domácich a zahraničných kupujúcich
- Financovanie a hypotéky v Bolívii
- Rezidenčné vs. komerčné nehnuteľnosti: aktuálne trendy
- Infrastruktúrne projekty a ich vplyv na hodnoty nehnuteľností
- Riziká, výzvy a regulačné aktualizácie
- Budúci výhľad: prognózy na obdobie 2025–2029
- Zdroje a odkazy
Hlavné zhrnutie: nehnuteľnosti v Bolívii v roku 2025
Neočakávaný sektor nehnuteľností v Bolívii v roku 2025 sa vyznačuje postupným oživením a transformáciou, ovplyvnénymi regulačnými reformami, meniacimi sa hospodárskymi podmienkami a vyvíjajúcimi sa trendmi urbanizácie. Sektor zostáva predovšetkým poháňaný dopytom po rezidenciách v mestských centrách ako La Paz, Santa Cruz a Cochabamba, kde prebiehajúca migrácia posilňuje potreby bývania a rozvoj infraštruktúry. Napriek makroekonomickým výzvam, vrátane inflačných tlakov a volatility meny, sektor zaznamenáva obnovovaný záujem ako zo strany domácich, tak zahraničných investorov, najmä v projektoch zmiešaného využitia a udržateľnosti.
Bolívijské vlastníctvo nehnuteľností je predovšetkým regulované Občianskym zákonníkom Bolívie, pričom doplnkové regulácie stanovuje Autorita pre kontrolu a reguláciu podnikania a Národný inštitút pozemkovej reformy (INRA) pre rurálne a mestské uzemnenia. Nedávne legislatívne snahy sa zameriavali na zlepšenie transparentnosti registrácie pozemkov, zníženie administratívnych prekážok a posilnenie ochrany vlastníctva pre zahraničných investorov. Očakáva sa, že iniciatívy bolívijskej vlády v rokoch 2024–2025 zamerané na digitalizáciu registrácií nehnuteľností a zjednodušenie vydávania povolení posilnia dôveru investorov a zhodnotenie súladu s predpismi proti praniu špinavých peňazí (AML).
Kľúčové štatistiky naznačujú mierny, ale stabilný rast v oblasti nehnuteľností. Podľa údajov z Národného inštitútu štatistiky (INE) vzrástli mestské transakcie s nehnuteľnosťami o 4,3 % medziročne začiatkom roku 2025, pričom najvyššia koncentrácia aktivít je v Santa Cruz, ktorý predstavuje približne 38 % národných investícií do nehnuteľností. Komerčné nehnuteľnosti zostávajú na voľnobehu kvôli zmenám v dopyte po maloobchodných a kancelárskych priestoroch po pandémii, ale logistické a skladovacie segmenty sa rozširujú, čo odráža širšie regionálne trendy e-commerce.
Dodržiavanie predpisov zostáva stredobodom pozornosti, keďže úrady zintenzívňujú vymáhanie daňových povinností z nehnuteľností, zónových obmedzení a predpisov AML. Jednotka finančných vyšetrení (UIF) naďalej aktualizuje usmernenia pre transakcie súvisiace s nehnuteľnosťami tak, aby boli v súlade s medzinárodnými normami, najmä pokiaľ ide o zverejňovanie prospešných vlastníctiev a transakcie v hotovosti vo veľkých objemoch.
Pohľad do budúcnosti je opatrne optimistický. Spojenie regulačnej modernizácie, demografických faktorov a nových infraštruktúrnych projektov sa očakáva, že zabezpečí stabilný rast do roku 2026. Napriek tomu sa perspektívy sektora budú odvíjať od pokračujúcej makroekonomickej stability, zlepšenej právnej istoty a účinnej implementácie reforiem transparentnosti.
Kľúčové trhové štatistiky a faktory rastu
Bolívijský trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 vykazuje mierny rast, ktorý je podopretý urbanizáciou, demografickými zmenami a investíciami do infraštruktúry. Očakáva sa, že populácia Bolívie prekročí 12 miliónov, pričom viac ako 70 % obyvateľov bude žiť v mestských oblastiach, predovšetkým v La Paz, Santa Cruz a Cochabamba. Tieto mestá zostávajú stredobodom činnosti na trhu s nehnuteľnosťami, ktorý je poháňaný vnútornou migráciou a rozširujúcimi sa ambíciami strednej triedy.
Oficiálne údaje z Národného inštitútu štatistiky Bolívie naznačujú pokračujúci nárast mestských výstavbových povolení, predovšetkým pre rezidenčné a zmiešané projekty. V roku 2024 vzrástli stavebné povolenia v Santa Cruz a La Paz približne o 8 % medziročne. Priemerné ceny mestských nehnuteľností zostali relatívne stabilné, s jemným nárastom v prémiových a centrálne umiestnených štvrtiach.
Dopyt po bývaní je podporovaný mladou populáciou Bolívie, pričom približne 40 % obyvateľov je mladších ako 25 rokov, a vládou podporovanými iniciatívami v oblasti bývania. Štátna agentúra pre bývanie naďalej ponúka subvencované hypotekárne úrokové sadzby a programy sociálneho bývania, ktoré podporujú prvých kupcov nehnuteľností a rodiny s nízkym príjmom. Komerčné nehnuteľnosti zaznamenali mierne oživenie po pandémii, najmä v logistike a skladoch, čo odráža rast v e-commerce a regionálnom obchode.
Kľúčové faktory rastu v sektore zahŕňajú:
- Verejné infraštruktúrne projekty: Bolívijská vláda uprednostňuje projekty v doprave, cestách a mestskej obnove, ako je uvedené v ročnom pláne Ministerstva ekonomiky a verejných financií, čím podnecuje dopyt po vedľajších nehnuteľnostiach.
- Právna jasnosť pre zahraničných kupujúcich: Bolívijský zákon povoľuje zahraničným osobám nadobúdať vlastníctvo nehnuteľností, okrem pozemkov blízko hraníc alebo v strategických oblastiach, ako je podrobné v Vicepresidencii štátu Plurinacional de Bolivia.
- Migrácia z vidieka do miest: Pokračujúca migrácia z vidieka do miest udržiava dopyt po bývaní vo veľkých mestách.
Výhľad na rok 2025 a nasledujúce roky zostáva opatrne optimistický. Dodržiavanie predpisov, vrátane správnej registrácie vlastníctva s Národným inštitútom pozemkovej reformy a mestskými úradmi, je kľúčové pre integritu trhu a dôveru investorov. Sektor by mohol čeliť prekážkam z inflačných tlakových a kolísajúcich nákladov na výstavbu, ale základné demografické a infraštruktúrne trendy sú pravdepodobne podporiť stály, meraný rast v strednodobom horizonte.
Hlavné investičné oblasti a vychádzajúce regióny
Sektor nehnuteľností v Bolívii sa postupne vyvíja, pričom sa očakáva, že investičné oblasti a novovznikajúce regióny budú v roku 2025 a v nasledujúcich rokoch prechádzať významnými zmenami. Tradične, primárne mestské centrá ako La Paz, Santa Cruz de la Sierra a Cochabamba dominovali rozvoju nehnuteľností a prilákali domácich i zahraničných investorov. Avšak demografické trendy, vládne infraštruktúrne projekty a regulačné reformy prispievajú k rastu nových atraktívnych lokalít pre investície do nehnuteľností.
- Santa Cruz de la Sierra: Ako najväčšie mesto Bolívie a hlavné hospodárske centrum, Santa Cruz ostáva najatraktívnejšou investičnou destináciou. Rýchlosť rastu populácie v meste, ktorá patrí medzi najvyššie v krajine, vyvoláva silný dopyt po rezidenčných, komerčných a priemyselných nehnuteľnostiach. Prebiehajúce zlepšenia infraštruktúry, vrátane rozšírenia medzinárodného letiska Viru Viru a nových mestských dopravných koridorov, sa očakávajú, že do roku 2025 a ďalej posilnia jeho atraktivitu (Ministerstvo verejných prác, služieb a bývania).
- Mestská oblasť Cochabamba: Známá svojou príjemnou klímou a centrálnou polohou, Cochabamba sa stáva regionálnym uzlom pre logistiku a agribusiness. Iniciatívy vo verejnej infraštruktúre, ako je vývoj novej “Ciudadela Comercial” (Obchodná citadela), signalizujú rastúce príležitosti pre komerčné a zmiešané projekty (Národný inštitút pozemkovej reformy).
- El Alto: Vedľa La Paz, El Alto zažil rýchlu urbanizáciu a je teraz druhým najľudnatejším mestom v Bolívii. Jeho cenově dostupné ceny pozemkov a aktívny výrobný sektor ho stavajú ako novovznikajúce centrum pre priemysel a cenovo dostupné projekty bývania (Národný inštitút štatistiky).
- Secundárne mestá a turistické regióny: Regióny ako Tarija (víno a turizmus), Sucre (dediktúrny turizmus) a oblasť jazera Titicaca zaznamenávajú rastúci záujem, najmä v oblasti nehnuteľností pre pohostinstvo a ekologický turizmus. Vláda sa snaží podporovať udržateľný turizmus, čo by malo generovať ďalšie príležitosti (Ministerstvo kultúry, dekolonizácia a depatriarcalizácia).
Z právneho a regulačného pohľadu sa výhľad na rok 2025 formuje snahami o modernizáciu registrácie nehnuteľností a objasnenie vlastníctva pôdy, najmä v okolí predmestí a vidieckych oblastiach. Investorom sa odporúča, aby si zabezpečili dôsledné preverenie vlastníctva a dodržiavanie regulačných noriem o zónoch a zahraničnom vlastníctve (Bolívijská agentsia informácií).
Celkovo možno povedať, že aj keď etablované mestské centrá budú naďalej priťahovať väčšinu investícií, novovznikajúce regióny – podporované demografickou dynamikou, expanziou infraštruktúry a cielene zameranými regulačnými reformami – by mali ponúkať čoraz atraktívnejšie príležitosti pre účastníkov trhu s nehnuteľnosťami v Bolívii do roku 2025 a neskôr.
Právny rámec: vlastníctvo nehnuteľností a zákony o nehnuteľnostiach
Právny rámec Bolívie pre vlastníctvo nehnuteľností a transakcie s nehnuteľnosťami je predovšetkým regulovaný Občianskym zákonníkom a doplnený o konkrétne legislatívy týkajúce sa nehnuteľností a titulu k pôde. Vlastnícke práva sú v Bolívii ústavne chránené a občania Bolívie aj zahraniční kupci majú všeobecne povolené vlastniť nehnuteľnosti, s určitými obmedzeniami pre zahraničné vlastníctvo blízko medzinárodných hraníc a v iných citlivých oblastiach, ako je uvedené v Supreme Decree No. 29190.
Aby sa zabezpečila právna platnosť, musí byť transakcia s nehnuteľnosťami formalizovaná prostredníctvom verejnej listiny (escritura pública), ktorá je vykonaná pred notárom a následne zaregistrovaná v Serviço de Registro Cívico (SERECI) a v Oficina de Derechos Reales. Registrácia poskytuje verejnú správu a právnu istotu vlastníctva. Oficina de Derechos Reales je zodpovedná za udržiavanie oficiálneho registra vlastníckych práv a dodržiavanie tohto procesu je nevyhnutné na ochranu vlastníckych záujmov voči tretím stranám.
Vo mestských oblastiach sú regulované používanie pôdy a výstavba mestskými nariadeniami v súlade s Zákonom o samosprávach a národnými plánmi rozvoja. Všetky nové projekty musia spĺňať požiadavky na zónovanie, životné prostredie a bezpečnosť stanovené mestskými úradmi. V vidieckych a pôvodných územiach platia špeciálne regulácie, predovšetkým na základe Zákona INRA (Zákon č. 1715), ktorý sa zaoberá regularizáciou, titulovaním a redistribúciou poľnohospodárskej pôdy.
V posledných rokoch podnikla bolívijská vláda kroky na zjednodušenie titulovania pôdy, zníženie neformálnosti a digitalizáciu záznamov nehnuteľností. Podľa údajov Národného inštitútu pozemkovej reformy (INRA) bolo do roku 2023 regularizovaných vyše 80 % vidieckych nehnuteľností, avšak mestské oblasti čel.svg výzvam spojeným s neformálnosťou a pomalými registračnými procesmi. Vláda oznámila iniciatívy na ďalšiu modernizáciu Oficina de Derechos Reales a zlepšenie právnej istoty v mestských transakciách do roku 2025.
Do budúcnosti sa očakáva, že právne reformy zjednodušia postupy, zvýšia transparentnosť a integrovať záznamy o pozemkoch a nehnuteľnostiach v rámci vládnych platforiem. Dodržiavanie predpisov proti praniu špinavých peňazí a protikorupčných opatrení sa tiež očakáva, že sa zostane sprísniť, najmä pre transakcie s vysokou hodnotou, v súlade s odporúčaniami od Jednotky finančných vyšetrení (UIF). Tieto vývoja sú cieľom podporiť bezpečnejší, transparentnejší a efektívnejší trh s nehnuteľnosťami v Bolívii do roku 2025 a ďalej.
Zdanenie a dodržiavanie predpisov pre domácich a zahraničných kupujúcich
rámec zdanenia a dodržiavania predpisov pre transakcie s nehnuteľnosťami v Bolívii je regulovaný národnými a mestskými predpismi, ktoré sa vzťahujú na domácich aj zahraničných kupujúcich. K roku 2025 bolívijská vláda naďalej reguluje vlastníctvo a prevod nehnuteľností, pričom osobitnú pozornosť venuje registrácii, daňovým záväzkom a dodržiavaniu predpisov proti praniu špinavých peňazí (AML).
Daň z prevodu nehnuteľností:
Hlavnou daňou uplatňovanou na transakcie s nehnuteľnosťami je “Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles” (ITBI), daň zo prevodu nehnuteľností. ITBI sa zvyčajne stanovuje na 3 % z vyššej hodnoty medzi transakčnou cenou a evidenčnou hodnotou registrovanou u mestských úradov. Táto daň je splatná pri oficiálnom prevode vlastníctva a zvyčajne ju platí kupujúci. Okrem toho “Impuesto Municipal a la Propiedad de Bienes Inmuebles” (IMPBI) je ročná mestská daň na nehnuteľnosti počítaná na základe evidenčnej hodnoty, s rôznymi sadzbami v závislosti od samosprávy a typu nehnuteľnosti. Miestne vlády pravidelne aktualizujú hodnoty nehnuteľností, aby sa prispôsobily trendom na trhu (Štát Plurinacional de Bolivia).
Právne požiadavky a registrácia:
Všetky transakcie s nehnuteľnosťami musia byť formalizované pred notárom a následne registrované v “Oficina de Derechos Reales”, oficiálnom registri nehnuteľností Bolívie. Domáci i zahraniční kupujúci sú vystavení rovnakým dokumentačným a registračným procesom. Zahraničné osoby a právnické osoby môžu nadobúdať nehnuteľnosti, okrem obmedzených oblastí, ako sú pohraničné zóny alebo oblasti národného záujmu, ako to uvádza národný zákon (Derechos Reales). Registrácia zabezpečuje právnu istotu a je kľúčová pre vymahatelnosť vlastníckych práv.
Dodržiavanie a protipožičkové zákony:
V posledných rokoch bolívijské úrady posilnili dodržiavanie predpisov proti praniu špinavých peňazí v transakciách s nehnuteľnosťami. Notári, agenti v nehnuteľnostiach a finančné inštitúcie sú povinní hlásiť podozrivé transakcie a overiť pôvod prostriedkov pre významné nákupy nehnuteľností. Tieto povinnosti sú pod dohľadom “Jednotky finančných vyšetrení” (UIF), ktorá monitoruje dodržiavanie Zákona č. 393 o finančných službách a súvisiacich predpisov (Jednotka finančných vyšetrení).
Výhľad na rok 2025 a ďalej:
Výhľad na zdanenie a dodržiavanie predpisov v oblasti nehnuteľností v Bolívii naznačuje pokračovanie súčasného režimu, s prebiehajúcimi snahami o zlepšenie systémov registrácie nehnuteľností, digitalizáciu mestských záznamov a sprísnenie kontrol AML. Zákonodarné zmeny môžu ďalej objasniť práva zahraničných vlastníkov a zjednodušiť procesy dodržiavania predpisov, čím sa zvýši transparentnosť a bezpečnosť na trhu s nehnuteľnosťami.
Financovanie a hypotéky v Bolívii
Krajina financovania a hypotékových možností v Bolívii zažila v posledných rokoch významný vývoj, ktorý prilieha k meniacemu sa sektoru nehnuteľností. K roku 2025 majú lokálni aj medzinárodní kupujúci prístup k širokej škále hypotékových produktov, hoci niektoré obmedzenia pretrvávajú v dôsledku regulačných a ekonomických faktorov. Bolívijský zákon povoľuje jednotlivcom a právnickým osobám, vrátane zahraničných osôb, nadobúdať nehnuteľnosti a využívať majetok ako zálohu na pôžičky, s požiadavkami na dodržiavanie národných predpisov.
Obchodné banky, ako Banco Nacional de Bolivia a Banco BISA, zostávajú hlavným poskytovateľom hypoték. Bolívijské hypotéky zvyčajne ponúkajú podmienky od 10 do 20 rokov, s pomerom pôžičky k hodnote v priemere 70–80 %. Úrokové sadzby boli historicky relatívne vysoké v porovnaní s regionálnymi priemermi, ale nedávne snahy Autority na dozor nad finančným systémom (ASFI) o podporu konkurencie a zvýšenie transparentnosti prispeli k miernemu poklesu sadzieb. Na konci roku 2024 sa úrokové sadzby hypoték na rezidenčné nehnuteľnosti vo všeobecnosti pohybovali od 6 % do 9 %, v závislosti od profilu dlžníka a lokality nehnuteľnosti.
Bolívijská vláda naďalej implementuje programy na podporu bývania, vrátane subvencovaných úverov pre rodiny s nízkym a stredným príjmom prostredníctvom Ministerstva verejných prác, služieb a bývania. Tieto iniciatívy sa snažia riešiť nedostatky bývania a rozšíriť vlastníctvo domov, najmä v mestských centrách ako La Paz, Santa Cruz a Cochabamba. V roku 2023 ministerstvo oznámilo vyplatenie viac ako 10 000 subvencovaných hypoték s cieľom zvýšiť toto číslo o 15 % ročne do roku 2026.
- Kľúčové požiadavky na dodržiavanie predpisov: Dlžníci musia preukázať doklady o príjme, jasné vlastníctvo nehnuteľnosti a dodržiavať predpisy proti praniu špinavých peňazí, ako je stanovené ASFI. Notárske listiny, registrácia nehnuteľností a dodržiavanie daní sú povinné pre všetky transakcie.
- Zahraniční kupujúci: Aj keď neexistujú formálne zákazy voči zahraničnému vlastníctvu, nerezidenti čelí prísnejšiemu overovaniu, najmä pokiaľ ide o pôvod prostriedkov a procesy registrácie nehnuteľností.
Na obdobie nasledujúcich rokov je očakávané, že trh s hypotékami v Bolívii bude rásť mierne, poháňaný urbanizáciou, vládnymi stimulmi a stabilným regulačným rámcom. Napriek tomu ostávajú ekonomická volatilita a riziko meny obavami ako pre veriteľov, tak aj pre dlžníkov. Očakáva sa, že zvýšená digitalizácia procesov pôžičiek a postupné zavádzanie kreditného hodnotenia ďalej zväčšia dostupnosť hypotekárnych produktov a podporí pokračovanie expanzie sektora nehnuteľností.
Rezidenčné vs. komerčné nehnuteľnosti: aktuálne trendy
Sektor nehnuteľností v Bolívii v roku 2025 naďalej odráža rozličné trendy medzi rezidenčnými a komerčnými segmentmi, ovplyvnené hospodárskym rastom, regulačnými reformami a demografickými zmenami. Rezidenčný trh vykazuje odolnosť, podopretý stabilným rastom populácie a zvýšeným dopytom po mestskom bývaní, najmä v mestách ako La Paz, Santa Cruz a Cochabamba. Podľa údajov z Národného inštitútu štatistiky Bolívie vzrástla výstavba mestských obydlí od roku 2023 výrazne, s pozoruhodným nárastom stavebných povolení a registrácií nehnuteľností vo veľkých regiónoch.
Na legislatívnej úrovni si bolívijská vláda udržuje viaceré reformy, ktoré majú za cieľ zjednodušiť registráciu majetku a podporiť právnu istotu pre transakcie s nehnuteľnosťami. Zákon č. 804 (Zákon o registrácii reálnych práv), ktorý má za cieľ modernizovať systém registrácie majetku, zostáva základným pre dodržiavanie predpisov, zabezpečujúci jasno vlastníckych titulov a znižujúc riziko sporov. Okrem toho regulácie týkajúce sa zahraničného vlastníctva aj naďalej povoľujú priamu akvizíciu nehnuteľností cudzincami, pod podmienkou určitých obmedzení v blízkosti hraníc, ako to stanovuje Zákon INRA (Zákon č. 1715).
Naopak, sektor komerčných nehnuteľností čelí pomalšiemu oživeniu. Dopyt po kancelárskom priestore zostáva na nízkej úrovni v dôsledku pretrvávania hybridných pracovných modelov a opatrnej expanzie mnohonárodných firiem. Maloobchodný priestor vykazuje selektívny rast, predovšetkým v oblastiach s rozvíjajúcimi sa populáciami strednej triedy. Priemyselné nehnuteľnosti, najmä logistika a sklady, sa mierne zlepšili vďaka zlepšeniam obchodnej infraštruktúry a rastúcej činnosti e-commerce. Údaje z Centrálnej banky Bolívie uvádzajú, že úvery na nehnuteľnosti pre súkromný sektor vzrástli o 4,2 % počas roku 2024, pričom úvery na rezidenčné nehnuteľnosti prevyšovali komerčné.
Štandardy dodržiavania predpisov, najmä pokiaľ ide o protipožičkové a transparentnosť transakcií s nehnuteľnosťami, sa sprísnili, pričom Jednotka finančných vyšetrení (UIF) posilnila povinnosti hlásenia veľkých transakcií a nehnuteľnostných sprostredkovateľov. Účastníci trhu sú povinní vykonávať dôkladnú due diligence, odrážajúc záväzok Bolívie k medzinárodným normám.
S výhľadom do budúcnosti, budúcnosť pre rok 2025 a ďalej naznačuje stabilný rast v rezidenčných nehnuteľnostiach, podoprený prebiehajúcou urbanizáciou a priaznivými úverovými podmienkami. Očakáva sa, že komerčný segment sa pomaly zotaví, ak sa dôvera podnikateľov zlepší, najmä ak budú pokračovať vládne infraštruktúrne projekty a regulačné reformy. Avšak, udržanie dozoru nad dodržiavaním predpisov a prispôsobenie sa novým pracovným a spotrebným vzorcom zostanú nevyhnutné pre účastníkov oboch sektorov.
Infrastruktúrne projekty a ich vplyv na hodnoty nehnuteľností
Nehnuteľností v Bolívii v roku 2025 sú významne formované množstvom vládou riadených infraštruktúrnych projektov zameraných na zlepšenie národnej konektivity, mestskej mobility a prístupu k základným službám. Vláda stále uprednostňuje investície do ciest, verejnej dopravy a energetickej infraštruktúry, čo má priamy aj nepriamy vplyv na hodnoty nehnuteľností vo všetkých mestských a predmestských oblastiach.
Kľúčovým projektom je prebiehajúce rozšírenie a modernizácia diaľničnej siete krajiny, najmä tých, ktoré spájajú hlavné mestá, ako sú La Paz, Santa Cruz a Cochabamba. Administradora Boliviana de Carreteras (ABC) hlási ďalší pokrok na vlajkových projektoch, vrátane diaľnice El Sillar a Doble Vía Montero–Bulo Bulo. Tieto vylepšenia nielen uľahčujú obchod a logistiku, ale tiež prispievajú k zvýšenému dopytu po rezidenčných a komerčných nehnuteľnostiach pozdĺž týchto koridorov z dôvodu zvýšenej dostupnosti.
Mestská infraštruktúra je tiež stredobodom pozornosti, pričom mestá ako Santa Cruz investujú do rozšírenia systémov verejnej dopravy, asfaltovania ciest a inžinierskych sietí. Gobierno Autónomo Municipal de Cochabamba a iné miestne správy implementujú plány na obnovu mestských oblastí, ktoré majú často za následok revitalizáciu centrálnych častí a následné zvýšenie hodnôt okolitých nehnuteľností.
Z právneho a regulačného uhla pohľadu sa infraštruktúrny rozvoj riadi národným Zákonom č. 1178 (Zákon SAFCO), ktorý stanovuje správu a kontrolu vo verejnom sektore, a Zákonom č. 777 (Zákon o integrovanom plánovaní štátu), ktorý vyžaduje, aby väčšie projekty prešli hodnoteniami environmentálneho a mestského dopadu. Rozvoj nehnuteľností v blízkosti novej infraštruktúry musí spĺňať miestne zónové regulácie a získať potrebné povolenia od relevantných miestnych úradov. Autorita na reguláciu a kontrolu sociálnych podnikateľských subjektov (AIFE) dohliada na dodržiavanie predpisov pri transakciách s nehnuteľnosťami a vývoji.
Štatistické údaje z Instituto Nacional de Estadística naznačujú, že mestá prechádzajúce veľkými modernizáciami infraštruktúry zaznamenali nárast cien pôdy a nehnuteľností o 8–15 % za posledné tri roky, pričom sa očakáva, že tento trend bude pokračovať do roku 2025 a ďalej. To je obzvlášť viditeľné v oblastiach blízko nových dopravných spojení alebo priemyselných parkov.
Výhľad na trh s nehnuteľnosťami v Bolívii zostáva pozitívny, pričom infraštruktúrne projekty pôsobia ako katalyzátor pre zvýšenie hodnôt nehnuteľností a prilákajú domácich aj zahraničných investorov. Pokračujúce záväzky vlády k rozšíreniu infraštruktúry, spolu s regulačným dohľadom, sa očakáva, že posilnia stabilitu trhu, podnietia mestský rast a rozšíria príležitosti pre developerov a investorov v nasledujúcich rokoch.
Riziká, výzvy a regulačné aktualizácie
Sektor nehnuteľností v Bolívii v roku 2025 čelí prostrediu, ktoré je formované regulačným pokrokom, ekonomickými protipohybmi a dodržiavaním regulatív. Transakcie s nehnuteľnosťami v Bolívii sú regulované Občianskym zákonníkom a regulované Autoritou na kontrolu podnikania, ako aj mestskými úradmi dohliadajúcimi na využitie pôdy a registráciu. Vlastníctvo nehnuteľností je ústavne chránené, no na zahraničné vlastníctvo sa vzťahujú určité obmedzenia blízko medzinárodných hraníc a pre nehnuteľnosti považované za národný záujem (Vicepresidencia del Estado Plurinacional de Bolivia).
Kľúčové riziká v roku 2025 zahŕňajú byrokratické prekážky pri registrácii nehnuteľností, ktoré podľa Servicio de Registro Cívico (SERECI) môžu trvať niekoľko mesiacov a môžu vystaviť kupujúcich riziku neúplných alebo podvodných prevodov titulov. Dodržiavanie mestských zón, hodnotení environmentálneho dopadu a stavebných povolení zostáva významnou výzvou pre miestnych i zahraničných investorov, obzvlášť vzhľadom na nedávne snahy Ministerstva verejných prác, služieb a bývania sprísniť kontroly rozvoja miest po niekoľkých incidentoch nelegálnej výstavby v metropolitných oblastiach La Paz a Santa Cruz.
Legislatívne reformy v posledných rokoch mali za cieľ zjednodušiť titulovanie pôdy, čo je odrazom iniciatív pod Autoritou na kontrolu a reguláciu lesov a pôdy (ABT). Napriek tomu v peri-urbánnych oblastiach pretrvávajú medzery v presadzovaní, najmä na neformálnych osídleniach. Sporov o pozemkové tituly, najmä v oblastiach s historickými komunitnými či pôvodnými nárokmi, zostáva zdrojom právnej neistoty a predstavuje riziko pre dodržiavanie predpisov pre developerov. Tribunal Agroambiental pravidelne posudzuje cases o pôdnych konfliktoch, čo podčiarkuje potrebu dôkladnej due diligence.
- V roku 2024 bola priemerná doba na dokončenie registrácie nehnuteľnosti v Bolívii uvádzaná na približne 45-60 dní, pričom mestské centrá mali lepšie výsledky ako vidiecke oblasti (Servicio de Registro Cívico (SERECI)).
- Podľa Národného inštitútu štatistiky (INE) vzrástla stavebná aktivita medziročne o 2,5 % v roku 2024, no tempo sa očakáva, že sa znižuje kvôli inflačným tlakom a sprísneným podmienkam financovania.
Vzhľadom na vývoj predpovedí sa očakáva, že sektor nehnuteľností čelí stupňujúcim sa regulačným opatreniam, najmä v oblasti dodržiavania zákonov proti praniu špinavých peňazí (AML), keďže Bolívie sa prispôsobuje medzinárodným normám podporovaným Jednotkou finančných vyšetrení (UIF). Investori by mali očakávať zvýšené overovanie pôvodu prostriedkov a väčšie požiadavky na transparentnosť. Celkovo, aj keď v oblasti expanzie miest a infraštruktúry pretrvávajú príležitosti, navigácia v meniacej sa regulácii a dodržiavaní predpisov bude rozhodujúca pre zmiernenie právnych a prevádzkových rizík do roku 2025 a neskôr.
Budúci výhľad: prognózy na obdobie 2025–2029
Sektor nehnuteľností v Bolívii prechádza do roku 2025 s opatrným optimizmom, formovaným regulačnými reformami, makroekonomickými trendmi a demografickými zmenami. Vláda opätovne potvrdila svoj záväzok investovať do infraštruktúry a rozvoja miest, ktoré sa očakávajú, že budú podopierať dopyt po rezidenčných a komerčných nehnuteľnostiach. Napríklad Ministerstvo verejných prác, služieb a bývania naďalej podporuje programy dostupného bývania a projekty regenerácie mestských oblastí, ktoré sa usilujú čeliť tlaku urbanizácie a nedostatku bývania vo veľkých mestách, ako sú La Paz, Santa Cruz a Cochabamba (Ministerstvo verejných prác, služieb a bývania).
Z pohľadu dodržiavania predpisov sú transakcie s nehnuteľnosťami v Bolívii naďalej regulované Občianskym zákonníkom Bolívie a vyžaduje registráciu v Oficina de Derechos Reales. Nedávne právne inovácie zdôrazňujú transparentnosť vlastníckych záznamov a formalizáciu titulov pôdy, najmä v peri-urbánnych a vidieckych oblastiach. Vláda posilnila svoje úsilie o digitalizáciu registrácií nehnuteľností, aby minimalizovala riziko podvodov a urýchlila procesy transakcií (Oficina de Derechos Reales).
Štatistické údaje z Národného inštitútu štatistiky Bolívie naznačujú, že sa očakáva, že miera urbanizácie do roku 2027 prekročí 72 %, čo odráža stabilný prítok do mestských centier a udržaný dopyt po rodinných bytov a zmiešaných rozvojoch. Stavebné povolenia a nové začiatky bývania preukázali odolnosť, pričom sa očakáva priemerný ročný rast 3,2 % v mestských investičných nehnuteľnostiach v období 2021–2024, čo je tendencia, ktorá sa očakáva, že bude pokračovať, ak sa zlepšia podmienky úverovania a prenosy podporia kúpu domov.
Priame zahraničné investície do nehnuteľností, aj keď skromné v porovnaní s susednými krajinami, sa očakávajú, že postupne porastú, ako sa zlepší právna jasnosť a posilnia sa bilaterálne investičné zmluvy (Pro Bolivia). Investori by mali starostlivo sledovať rozoznávajúce politiky využívania pôdy, najmä pokiaľ ide o oblasť pôvodných území a environmentálne dodržiavanie predpisov, pretože tieto oblasti môžu čeliť prísnejšiemu presadzovaniu a novým regulačným požiadavkám do roku 2027.
Na záver, vyhliadka bolívijského trhu s nehnuteľnosťami na roky 2025–2029 je charakterizovaná postupnou modernizáciou, rastúcim mestským dopytom a posilnenými mechanizmami dodržiavania predpisov. Riziká pretrvávajú vo vzťahu k ekonomickej volatilite a byrokratickým oneskoreniam, no pokračujúca digitalizácia a plány verejných investícií naznačujú opatrne pozitívne prostredie pre domácich a medzinárodných účastníkov.
Zdroje a odkazy
- Občiansky zákonník Bolívie
- Bolívijská vláda
- Národný inštitút štatistiky (INE)
- Jednotka finančných vyšetrení (UIF)
- Ministerstvo kultúry, dekolonizácie a depatriarcalizácie
- Štát Plurinacional de Bolivia
- Národná banka Bolívie
- Autorita na dozor nad finančným systémom (ASFI)
- Centrálna banka Bolívie
- Administradora Boliviana de Carreteras (ABC)
- Autorita na kontrolu a reguláciu lesov a pôdy (ABT)
- Pro Bolivia
