Bất động sản Brunei 2025–2029: Những xu hướng bất ngờ & các điểm nóng đầu tư được công bố

Danh sách Nội dung

• Tóm tắt: Tại sao thị trường bất động sản Brunei lại thu hút sự chú ý toàn cầu
• Các số liệu thị trường chính: Các ngành cư trú, thương mại và công nghiệp (2025)
• Chính sách của chính phủ & Các yếu tố kinh tế: Những hiểu biết từ Bộ Phát triển
• Quy định về quyền sở hữu nước ngoài: Các con đường pháp lý và cập nhật thuế mới nhất
• Các dự án bất động sản lớn đang diễn ra & sắp diễn ra (Nguồn: mod.gov.bn, BEDB.gov.bn)
• Khả năng chi trả nhà ở, Cho vay thế chấp và Môi trường cho vay
• Tuân thủ, Quy hoạch và Quy định về môi trường ở Brunei
• Rủi ro: Biến động thị trường, Cạm bẫy pháp lý và Phòng chống gian lận
• Triển vọng tương lai: Các khu vực tăng trưởng dự đoán và nhu cầu đang thay đổi (2025–2029)
• Khuyến nghị chiến lược cho các nhà đầu tư, nhà phát triển và người mua nhà
• Nguồn & Tài liệu tham khảo

Tóm tắt: Tại sao thị trường bất động sản Brunei lại thu hút sự chú ý toàn cầu

Thị trường bất động sản Brunei ngày càng thu hút sự chú ý toàn cầu vào năm 2025, được thúc đẩy bởi sự kết hợp của hiện đại hóa quy định, các khoản đầu tư chiến lược và một môi trường kinh tế vĩ mô ổn định. Ngành bất động sản của quốc gia, vốn được đặc trưng bởi sự tăng trưởng thận trọng, hiện đang trải qua sự quan tâm mới từ cả các bên liên quan trong nước và nước ngoài do sự phát triển hạ tầng đang diễn ra và các dự án tái phát triển đô thị do chính phủ dẫn dắt.

Những cập nhật lập pháp gần đây đã đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao tính minh bạch và niềm tin của nhà đầu tư. Văn phòng Tổng Chưởng lý Brunei Darussalam giám sát Bộ luật Đất (Chương 40) và các luật bất động sản liên quan, đã trải qua các cải cách dần dần nhằm giúp đơn giản hóa quy trình thu hồi đất, làm rõ quy định về quyền sở hữu nước ngoài và tăng cường yêu cầu thẩm tra. Sự tuân thủ các hướng dẫn về Chống rửa tiền và Chống tài trợ khủng bố (AML/CFT) — được giám sát bởi Ngân hàng Trung ương Brunei Darussalam (BDCB) — giờ đây được thực thi nghiêm ngặt, đặc biệt là đối với các giao dịch bất động sản, giảm thiểu rủi ro và hướng Brunei phù hợp với các thực tiễn tốt nhất quốc tế.

Theo thống kê, thị trường bất động sản Brunei thể hiện sự kiên cường và tăng trưởng thận trọng. Theo dữ liệu mới nhất được công bố bởi Bộ Kế hoạch Kinh tế và Thống kê, khối lượng giao dịch ở các phân khúc cư trú và thương mại đã cho thấy xu hướng tăng ổn định từ cuối năm 2024 và vào năm 2025, với nguồn cung nhà ở tăng nhẹ hơn so với nhu cầu tại các trung tâm đô thị, đặc biệt là Bandar Seri Begawan. Chỉ số giá trung bình cho tài sản nhà ở vẫn ổn định, phản ánh nhu cầu đồng đều từ cư dân địa phương và người nước ngoài. Đáng chú ý là, sáng kiến Tầm nhìn 2035 của chính phủ vẫn tiếp tục ưu tiên nhà ở giá cả phải chăng và phát triển đô thị bền vững, đảm bảo rằng nguồn cung mới đáp ứng nhu cầu nhân khẩu học đang thay đổi.

• Sự kiện: Việc ra mắt các phát triển đa chức năng mới và các chương trình nhà ở hỗ trợ của chính phủ đang biến đổi bối cảnh đô thị và thu hút các nhà đầu tư khu vực.
• Pháp luật & Tuân thủ: Các cải cách quy định đang diễn ra nâng cao rõ ràng pháp lý cho các nhà đầu tư nước ngoài và thực hiện tuân thủ AML/CFT, thúc đẩy một môi trường đầu tư minh bạch.
• Các số liệu chính: Tỷ lệ sở hữu nhà ở quốc gia vẫn trên 60%, với lợi tức cho thuê ở các quận chính trung bình từ 3-5% mỗi năm (dữ liệu 2024-2025, Bộ Kế hoạch Kinh tế và Thống kê).
• Triển vọng (2025 và xa hơn): Với cam kết của chính phủ đối với cơ sở hạ tầng, số hóa hồ sơ đất đai và các cải cách thân thiện với nhà đầu tư, Brunei đang chuẩn bị cho sự tăng trưởng bền vững và có quy định trong thị trường bất động sản. Sự ổn định chính trị và độ thận trọng tài chính của đất nước càng củng cố thêm triển vọng tích cực trong dài hạn.

Khi môi trường quy định trưởng thành và các dự án chiến lược được triển khai, ngành bất động sản Brunei đang có vị thế tốt để cung cấp các cơ hội hấp dẫn cho các nhà đầu tư khu vực và quốc tế tìm kiếm các thị trường ổn định, tuân thủ và hướng đến tăng trưởng.

Các số liệu thị trường chính: Các ngành cư trú, thương mại và công nghiệp (2025)

Ngành bất động sản ở Brunei được hình thành bởi sự kết hợp của các xu hướng nhân khẩu học, chính sách của chính phủ và phát triển kinh tế, tất cả đều phản ánh trong các số liệu thị trường chính mới nhất cho năm 2025. Phần này trình bày cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản cư trú, thương mại và công nghiệp, tham chiếu dữ liệu từ các nguồn chính thức và làm nổi bật các vấn đề tuân thủ và quy định.

• Ngành cư trú: Thị trường cư trú của Brunei vẫn được chi phối bởi các tài sản có đất, đặc biệt là các ngôi nhà độc lập và nhà hai mặt, phản ánh sự ưu tiên văn hóa mạnh mẽ và sự hỗ trợ của chính phủ đối với sở hữu nhà. Tính đến đầu năm 2025, Bộ Phát triển vẫn đang giám sát việc phân bổ nhà ở công theo Chương trình Nhà ở Quốc gia, với hơn 30,000 ngôi nhà đã được xây dựng dành cho công dân kể từ khi khởi đầu. Nhu cầu đối với các phát triển nhà ở tư nhân vẫn ở mức thấp do sự ổn định dân số và di cư hạn chế. Thống kê chính thức chỉ ra sự gia tăng hàng năm nhẹ về giao dịch nhà ở, với giá trung bình cho các ngôi nhà độc lập tại Bandar Seri Begawan ổn định quanh mức BND 280,000–350,000, sau nhiều năm tăng trưởng thấp (Bộ Phát triển).
• Ngành thương mại: Thị trường bất động sản thương mại, đặc biệt là không gian văn phòng và bán lẻ, đang tiếp tục đối mặt với những thách thức từ sự phát triển kinh tế kém và sự thay đổi mô hình kinh doanh sau đại dịch. Tỷ lệ trống ở các vị trí văn phòng chính dao động từ 15–20%, còn giá thuê giữ ổn định trong nỗ lực thu hút người thuê. Sự thúc đẩy của chính phủ nhằm đa dạng hóa nền kinh tế theo Tầm nhìn Brunei 2035 đã làm tăng thêm sự quan tâm đến các phát triển đa chức năng, nhưng việc xây dựng suy đoán bị hạn chế bởi các điều kiện cho vay cẩn trọng và giám sát quy định. Các tài sản bán lẻ, đặc biệt là tại các trung tâm đô thị chính, thấy nhu cầu ổn định nhưng mở rộng hạn chế, với sự chuyển hướng sang các nhà thuê dịch vụ (Cục Phát triển Kinh tế Brunei).
• Ngành công nghiệp: Bất động sản công nghiệp là trọng tâm chính của sự phát triển do chính phủ dẫn dắt, chủ yếu nhằm hỗ trợ ngành công nghiệp Halal, khí đốt và dầu mỏ hạ nguồn và sản xuất nhẹ. Khu công nghiệp Sungai Liang (SPARK) và Khu công nghiệp Salambigar tiếp tục thu hút đầu tư, với tỷ lệ lấp đầy cho các cơ sở được xây dựng theo mục đích vượt quá 80% vào năm 2025. Chính phủ cung cấp các biện pháp khuyến khích và hỗ trợ quy định cho đầu tư trực tiếp nước ngoài trong các khu vực này, phù hợp với Đạo luật Đầu tư Trực tiếp Nước ngoài (FDI) và các chính sách phân bổ đất công nghiệp (Bộ Tài chính và Kinh tế).
• Các diễn biến tuân thủ và quy định: Bộ luật Đất và Đạo luật Kiểm soát và Cấp phép Nhà phát triển vẫn trung tâm trong quy định bất động sản, với các yêu cầu tuân thủ đang diễn ra đối với các nhà phát triển và đại lý. Các sửa đổi gần đây nhấn mạnh về tính minh bạch trong các giao dịch, kiểm soát chống rửa tiền (AML) và luật sở hữu nước ngoài nghiêm ngặt hơn, bao gồm các hạn chế đối với quyền sở hữu bất động sản của người không phải công dân và giới hạn cho thuê nhằm bảo vệ quyền lợi của địa phương (Văn phòng Tổng Chưởng lý).

Nhìn về phía trước, ngành bất động sản Brunei dự kiến sẽ vẫn ổn định, được hỗ trợ bởi các can thiệp của chính phủ, xu hướng dân số và các thực hành cho vay thận trọng. Trong khi không dự báo bất kỳ sự mở rộng nhanh nào, việc đầu tư hạ tầng đang diễn ra và các sáng kiến đa dạng hóa kinh tế có thể kích thích một số phân khúc, đặc biệt là trong bất động sản công nghiệp và các phát triển đô thị đa chức năng trong thời gian từ 2025 và xa hơn.

Chính sách của chính phủ & Các yếu tố kinh tế: Những hiểu biết từ Bộ Phát triển

Ngành bất động sản Brunei vào năm 2025 vẫn bị ảnh hưởng chặt chẽ bởi các chính sách và khung kinh tế chủ động được triển khai bởi Bộ Phát triển (MOD). Sự giám sát của MOD bao gồm quản lý đất đai, quy hoạch đô thị và nông thôn, và phát triển nhà ở, tất cả đều ảnh hưởng trực tiếp đến xu hướng thị trường bất động sản và hành vi đầu tư.

Các sáng kiến chính sách chính vẫn tiếp tục ưu tiên nhà ở giá cả phải chăng và sự phát triển đô thị bền vững. Thông qua Chương trình Nhà ở Quốc gia (Rancangan Perumahan Negara), chính phủ có mục tiêu giải quyết nhu cầu nhà ở và đảm bảo quyền sở hữu nhà công bằng, với hơn 32,000 ngôi nhà đã được phân bổ cho công dân tính đến năm 2024. Chiến lược của MOD tiếp tục vào năm 2025, tập trung vào các phát triển mới tại các khu vực như Kampong Lambak Kanan và Kuala Belait, hỗ trợ mục tiêu của Brunei trong việc cung cấp nhà ở chất lượng trong khi quản lý sự mở rộng đô thị và nhu cầu về cơ sở hạ tầng (Bộ Phát triển).

Về mặt kinh tế, Tầm nhìn Brunei 2035 của Brunei vẫn tiếp tục là một bản kế hoạch hướng dẫn. Sự thúc đẩy của chính phủ nhằm đa dạng hóa nền kinh tế — giảm sự phụ thuộc vào hydrocarbon — có những tác động trực tiếp đến nhu cầu bất động sản trong các phân khúc thương mại và công nghiệp. Việc thành lập các khu công nghiệp và hỗ trợ cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) dự kiến sẽ thúc đẩy nhu cầu tăng cao đối với bất động sản thương mại, trong khi các cải cách trong cấp phép kinh doanh và sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch suôn sẻ (Bộ Kế hoạch Kinh tế và Thống kê).

Sự tuân thủ và khung pháp lý được quản lý bởi Bộ luật Đất (Chương 40) và Đạo luật Thu hồi Đất, cả hai đều được Bộ phát triển và Văn phòng Tổng Chưởng lý quản lý. Những luật này quy định quyền sở hữu, chuyển nhượng đất đai và sự tham gia của nước ngoài. Đáng lưu ý, quyền sở hữu nước ngoài nói chung bị hạn chế, với các hợp đồng cho thuê (lên đến 60 năm) có sẵn cho những người không phải công dân và các công ty nước ngoài, nhưng phải được phê duyệt. Tất cả các giao dịch đều yêu cầu đăng ký quyền sử dụng đất, và những nỗ lực số hóa gần đây đã đơn giản hóa quy trình chuyển nhượng và truy cập dữ liệu đất đai (Cục Đất, Bộ Phát triển).

Theo thống kê, nhu cầu bất động sản nhà ở vẫn mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi một dân số trẻ và các chương trình tài chính hỗ trợ của chính phủ. MOD báo cáo tỷ lệ đăng ký ổn định cho nhà ở công, trong khi thị trường nhà ở tư nhân thấy hoạt động vừa phải, với giá cả hầu như ổn định do các can thiệp từ phía cung. Thị trường bất động sản thương mại dự kiến sẽ mở rộng vừa phải trong năm 2025 khi việc đa dạng hóa kinh tế tăng tốc.

Nhìn về phía trước, triển vọng bất động sản ở Brunei phụ thuộc vào sự can thiệp tiếp tục của chính phủ và các cải cách kinh tế. Các nâng cấp cơ sở hạ tầng được lên kế hoạch, quy hoạch đô thị toàn diện và nhấn mạnh về tính bền vững — chẳng hạn như Sáng kiến Xanh — sẽ định hình ngành này. Sự giám sát liên tục và sự điều chỉnh chính sách của MOD có khả năng duy trì sự ổn định của thị trường, hỗ trợ quyền sở hữu nhà và tạo ra sự phát triển có kiểm soát trong những năm sắp tới.

Quy định về quyền sở hữu nước ngoài: Các con đường pháp lý và cập nhật thuế mới nhất

Brunei duy trì một cách tiếp cận thận trọng đối với quyền sở hữu bất động sản của nước ngoài, bắt nguồn từ việc bảo vệ lợi ích quốc gia và bảo tồn đất cho công dân. Bộ luật Đất (Chương 40), được quản lý bởi Văn phòng Tổng Chưởng lý, nói chung hạn chế người không phải công dân sở hữu đất trừ khi thông qua các cơ chế pháp lý cụ thể và sự đồng ý của chính phủ. Tính đến năm 2025, người nước ngoài bị cấm sở hữu đất vĩnh viễn nhưng có thể nhận được quyền hạn chế thông qua việc cho thuê hoặc mua bất động sản sở hữu quyền sở hữu theo từng điều kiện cụ thể.

Cơ quan Quản lý Xây dựng và Ngành Công nghiệp Brunei Darussalam (ABCi) giám sát sự tuân thủ các quy định phát triển và bất động sản. Các nhà đầu tư nước ngoài có thể tham gia vào lĩnh vực bất động sản chủ yếu thông qua các hợp đồng cho thuê dài hạn, thường kéo dài tới 99 năm, hoặc đầu tư vào các tài sản thuộc về các công ty đã đăng ký mà trong đó công dân Brunei chiếm tỷ lệ sở hữu chính. Cơ quan Dịch vụ Tài chính Labuan tạo điều kiện cho các cấu trúc đầu tư khu vực, nhưng quyền sở hữu đất trực tiếp vẫn hạn chế.

Các diễn biến gần đây bao gồm việc chính phủ xem xét chế độ quyền sở hữu bất động sản theo tầng nhằm khuyến khích đầu tư nước ngoài vào các dự án nhà ở và thương mại cao tầng. Cục Đất Brunei đã làm rõ rằng người nước ngoài có thể mua các đơn vị sở hữu theo tầng trong các dự án đã được phê duyệt, với điều kiện họ tuân thủ các giới hạn sở hữu và yêu cầu đối tác địa phương. Những cải cách chính sách này phản ánh sự mở cửa thận trọng của Brunei đối với nguồn vốn nước ngoài trong khi vẫn giữ quyền kiểm soát đa số cho công dân.

Thuế đối với các giao dịch bất động sản cũng đã phát triển. Tính đến năm 2025, không có thuế lợi nhuận vốn hoặc thuế thừa kế ở Brunei, khiến cho đất nước này khá hấp dẫn cho việc sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, người mua — bất kể quốc tịch — phải trả thuế trước bạ khi chuyển nhượng bất động sản, dao động từ 1% đến 3% giá trị bất động sản, như đã quy định bởi Bộ Tài chính và Kinh tế. Thu nhập từ cho thuê bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp, tùy thuộc vào cấu trúc sở hữu, với Cục Doanh thu đảm bảo việc tuân thủ.

Nhìn về phía trước, dự kiến Brunei sẽ duy trì các chính sách đất đai bảo thủ, cân bằng nhu cầu đầu tư nước ngoài với lợi ích địa phương. Các cập nhật quy định có thể tiếp tục đơn giản hóa các con đường cho thuê hoặc quyền sở hữu theo tầng cho người mua nước ngoài, đặc biệt là trong các khu vực kinh tế được chỉ định hoặc các dự án đặc biệt. Tuy nhiên, việc tự do hóa đáng kể quyền sở hữu đất trực tiếp vẫn không có khả năng xảy ra ít nhất cho đến năm 2027, khi chính sách quốc gia tiếp tục ưu tiên quyền sở hữu của công dân Brunei và sự ổn định xã hội lâu dài.

Các dự án bất động sản lớn đang diễn ra & sắp diễn ra (Nguồn: mod.gov.bn, BEDB.gov.bn)

Bối cảnh bất động sản Brunei đang trải qua sự chuyển mình mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi các phát triển lớn do chính phủ hỗ trợ và phù hợp với các mục tiêu đa dạng hóa kinh tế quốc gia. Những năm sắp tới dự kiến sẽ chứng kiến sự hoàn thành và khởi đầu của một số dự án mang tính biểu tượng, chủ yếu trong các phân khúc nhà ở, thương mại và công nghiệp, với vai trò trung tâm của chính phủ trong việc quy hoạch và thực hiện.

Một dự án chủ chốt đang diễn ra là Tầm nhìn Brunei 2035 mở rộng đô thị, bao gồm các phát triển đa chức năng và các kế hoạch nhà ở rộng lớn. Bộ Phát triển tiếp tục giám sát các chương trình nhà ở công quy mô lớn theo Chương trình Nhà ở Quốc gia (Rancangan Perumahan Negara, RPN). Tính đến các cập nhật mới nhất, hơn 30,000 ngôi nhà đã được phân bổ, với các khu vực bổ sung đang được xây dựng để đáp ứng nhu cầu gia tăng từ dân số Brunei đang lớn lên và các gia đình trẻ. Giai đoạn tiếp theo của RPN nhắm đến các cụm mới tại các khu vực như Kampong Lugu, Kampong Katok và Kampong Meragang Bộ Phát triển.

Trong lĩnh vực thương mại và công nghiệp, Cục Phát triển Kinh tế Brunei (BEDB) dẫn dắt sự phát triển của các khu công nghiệp, các khu kinh tế đặc biệt và các dự án cơ sở hạ tầng nhằm thu hút FDI và thúc đẩy các doanh nghiệp địa phương. Khu công nghiệp Sungai Liang (SPARK) và Hành lang Đổi mới Sinh học (BIC) vẫn là những điểm thu hút chính, với sự mở rộng đang diễn ra để phù hợp với các ngành công nghiệp khí đốt & dầu mỏ hạ nguồn, hóa dầu và công nghệ sinh học. Nhìn về năm 2025 và xa hơn, Khu công nghiệp Salambigar và Khu công nghiệp Lumapas dự kiến sẽ nhận được các khoản đầu tư mới và các doanh nghiệp mới, thúc đẩy nhu cầu về logistics, kho bãi và bất động sản hỗ trợ Cục Phát triển Kinh tế Brunei.

Chính phủ cũng ưu tiên quy hoạch đô thị thông minh và tính bền vững trong các dự án mới. Nhiều phát triển đa chức năng sắp tới được thiết kế với các tiêu chuẩn xây dựng xanh, nâng cao khả năng kết nối và các tiện ích xã hội, phản ánh cam kết của Brunei với các Mục tiêu Phát triển Bền vững của Liên Hợp Quốc. Nổi bật là kế hoạch Phát triển Bến Tanjong Batu Đa Chức Năng, với mục tiêu kết hợp các không gian nhà ở, bán lẻ và giải trí dọc theo dòng sông Brunei.

Việc tuân thủ vẫn rất nghiêm ngặt, với tất cả các dự án đều cần có sự phê duyệt và đánh giá định kỳ từ Bộ Quy hoạch và Xây dựng Đô thị và tuân theo Bộ luật Đất (Chương 40) và Đơn đặt hàng Kiểm soát Xây dựng, 2014. Các cuộc kiểm tra định kỳ và việc thực thi đảm bảo tuân thủ các yêu cầu về an toàn, môi trường và quy hoạch Bộ Phát triển.

Nhìn về năm 2025 và những năm tiếp theo, ngành bất động sản Brunei dự kiến sẽ ổn định nhưng năng động, với sự phát triển vừa phải được thúc đẩy bởi đầu tư công, sự đa dạng hóa công nghiệp và nhu cầu tiếp tục về nhà ở chất lượng và không gian thương mại. Những phát triển này hướng đến việc nâng cao cấu trúc đô thị của Brunei, khả năng phục hồi kinh tế và chất lượng cuộc sống.

Khả năng chi trả nhà ở, Cho vay thế chấp và Môi trường cho vay

Khả năng chi trả nhà ở ở Brunei vẫn là một chính sách trọng tâm quan trọng vào năm 2025, được hình thành bởi sự can thiệp của chính phủ, điều kiện kinh tế ổn định và các quy định tài chính đang thay đổi. Chính phủ Brunei tiếp tục đóng vai trò trung tâm trong cung cấp nhà ở giá cả phải chăng thông qua các sáng kiến như Chương trình Nhà ở Quốc gia (Rancangan Perumahan Negara, RPN) và Chương trình Nhà ở cho Công dân Bản địa Không có Đất (Skim Perumahan Negara Bagi Rakyat Tanpa Tanah, STKRJ). Những chương trình này được thiết kế để hỗ trợ công dân Brunei, đặc biệt là những người thuộc nhóm thu nhập thấp và trung bình, bằng cách cấp đất và nhà với giá thấp hơn mức thị trường. Theo Bộ Nhà ở và Quy hoạch Đô thị, hơn 30,000 gia đình đã được hưởng lợi từ những chương trình này tính đến cuối năm 2024, với các giai đoạn mới thường được thông báo để đáp ứng nhu cầu đang diễn ra.

Cho vay thế chấp ở Brunei chủ yếu được quy định bởi Autoriti Monetari Brunei Darussalam (AMBD), giám sát các ngân hàng và công ty tài chính. Thị trường thế chấp được chiếm ưu thế bởi các ngân hàng nội địa, cung cấp các sản phẩm tài trợ nhà tuân thủ Shariah ngoài các khoản vay truyền thống. AMBD duy trì các giới hạn tỉ lệ cho vay so với giá trị (LTV) nghiêm ngặt — thường tối đa 90% cho người mua nhà lần đầu — và các yêu cầu tỷ lệ dịch vụ nợ (DSR) cẩn thận, nhằm ngăn chặn việc xử lý nợ của hộ gia đình quá mức. Những biện pháp này đã giúp giữ tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực thế chấp nhà ở dưới 2% vào Quý 4 năm 2024, theo thống kê từ ngành ngân hàng được công bố từ Autoriti Monetari Brunei Darussalam.

Lãi suất cho các khoản vay nhà ở vẫn tương đối thấp, được hỗ trợ bởi việc đồng tiền Brunei gắn với đồng đô la Singapore và điều kiện kinh tế vĩ mô ổn định. Thời gian đáo hạn thế chấp thường dao động từ 15 đến 25 năm. Tuy nhiên, thị trường nhà ở tư nhân vẫn đắt đỏ so với thu nhập trung bình, đặc biệt là đối với người mua trẻ và những người không đủ điều kiện tham gia các chương trình của chính phủ. Chính phủ đã phản ứng bằng cách tăng khả năng cung cấp đất ở giá cả phải chăng và khám phá các mô hình tài chính mới, bao gồm các hợp tác công tư tiềm năng cho phát triển nhà ở.

Từ góc độ tuân thủ, tất cả các giao dịch bất động sản đều phải tuân theo các quy định của Bộ luật Đất (Chương 40) và các luật liên quan. Sở hữu đất ở của người nước ngoài được hạn chế rất nhiều, với các ngoại lệ thường yêu cầu sự phê chuẩn của bộ trưởng. Chính phủ cũng đã đơn giản hóa quy trình đăng ký đất đai và thanh toán thông qua số hóa, như được nêu bởi Văn phòng Tổng Chưởng lý Brunei Darussalam.

Nhìn về phía trước, triễn vọng khả năng chi trả nhà ở ở Brunei là khá lạc quan. Sự đầu tư tiếp tục của chính phủ vào nhà ở công, các tiêu chuẩn cho vay thế chấp ổn định, và một môi trường quy định ổn định dự kiến sẽ hỗ trợ tỷ lệ sở hữu nhà. Tuy nhiên, những thách thức vẫn tiếp diễn bao gồm việc bắt kịp với sự tăng trưởng dân số và đảm bảo rằng thị trường nhà ở tư nhân vẫn có thể tiếp cận được đối với tất cả các tầng lớp xã hội.

Tuân thủ, Quy hoạch và Quy định về môi trường ở Brunei

Ngành bất động sản Brunei hoạt động trong một khung quy định rõ ràng được hình thành bởi các mục tiêu của chính phủ, việc tuân thủ Shariah, các ưu tiên về môi trường và các chính sách xã hội. Vào năm 2025, việc tuân thủ các quy định về quy hoạch và môi trường vẫn là mối quan tâm trung tâm đối với các nhà phát triển, nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản, khi chính quyền tiếp tục tăng cường giám sát và thực thi.

• Tuân thủ và Giấy phép: Tất cả các giao dịch bất động sản, phát triển và hoạt động quản lý bất động sản đều nằm dưới sự quản lý của Bộ luật Đất (Chương 40) và các luật phụ liên quan. Quyền sở hữu đất đai của người nước ngoài vẫn bị hạn chế rất nhiều, với phần lớn các quyền sở hữu tự do và cho thuê dài hạn được dành cho công dân và cư dân thường trú. Cục Đất, Bộ Phát triển giám sát các phê duyệt, đăng ký quyền sử dụng đất và kiểm tra tuân thủ, trong khi Bộ Quy hoạch và Phát triển Đô thị quản lý việc kiểm soát phát triển và cấp phép quy hoạch.
• Các quy định về quy hoạch: Brunei áp dụng một phương pháp quy hoạch tổng thể, như thấy rõ trong các Kế hoạch Phát triển Khu vực và Kế hoạch Cấu trúc Brunei 2035. Các kế hoạch này phân loại đất đai thành các khu vực cư trú, thương mại, công nghiệp, nông nghiệp và khu vực sử dụng đặc biệt, với những yêu cầu rõ ràng về tỷ lệ khu đất, khoảng cách và chiều cao tòa nhà. Những thay đổi sử dụng đất không có phê duyệt hoặc xây dựng mà không có sự cho phép có thể kích hoạt hành động pháp lý, bao gồm cả lệnh phá dỡ.
• Các quy định về môi trường: Các đánh giá tác động môi trường (EIA) là bắt buộc đối với các phát triển lớn theo Đơn đặt hàng Bảo vệ và Quản lý Môi trường, 2016. Cục Môi trường, Công viên và Giải trí (JASTRe) xem xét các đơn xin EIA và thực thi sự tuân thủ với các kiểm soát ô nhiễm, quản lý chất thải và bảo vệ tính đa dạng sinh học. Các nhà phát triển phải tích hợp không gian xanh và tuân thủ các giới hạn về phát thải và chất thải.
• Các diễn biến gần đây và xu hướng thực thi: Trong giai đoạn 2024-2025, chính quyền đã tăng cường kiểm tra hiện trường và số hóa quy trình phê duyệt quy hoạch, nhằm tăng tốc các kiểm tra tuân thủ và giảm thời gian phê duyệt. Chính phủ cũng khuyến khích xây dựng bền vững và các tiêu chuẩn xây dựng tiết kiệm năng lượng, phù hợp với cam kết về tính bền vững của Brunei theo chính sách Biến đổi Khí hậu Quốc gia Brunei Darussalam.
• Triển vọng: Trong vài năm tới, môi trường quy định dự kiến sẽ trở nên nghiêm ngặt hơn khi Brunei tiến tới các mục tiêu Tầm nhìn 2035. Các công cụ tuân thủ số hóa nâng cao, việc thực thi nghiêm ngặt các hạn chế quy hoạch và sự nhấn mạnh ngày càng tăng vào bảo vệ môi trường sẽ định hình bối cảnh hoạt động cho các bên liên quan trong ngành bất động sản.

Rủi ro: Biến động thị trường, Cạm bẫy pháp lý và Phòng chống gian lận

Ngành bất động sản Brunei năm 2025 đối mặt với một bối cảnh rủi ro đặc trưng được hình thành bởi sự thay đổi động lực thị trường, các thay đổi quy định và nhu cầu về các cơ chế phòng chống gian lận hiệu quả. Trong khi thị trường bất động sản Brunei lâu nay được đặc trưng bởi sự ổn định tương đối nhờ ảnh hưởng mạnh mẽ từ chính phủ và quy hoạch sử dụng đất, những năm gần đây đã chứng kiến sự biến động ngày càng tăng do những biến động vĩ mô, điều chỉnh chính sách và sự không chắc chắn toàn cầu.

• Biến động thị trường: Chính phủ Brunei vẫn là một tác nhân hàng đầu trong quyền sở hữu và phân bổ đất, với phần lớn đất được phân loại là tài sản nhà nước. Tuy nhiên, biến động thị trường phát sinh từ sự dao động về nhu cầu đối với các bất động sản cư trú và thương mại, phần nào bị thúc đẩy bởi các xu hướng nhân khẩu học và nỗ lực đa dạng hóa kinh tế. Khi đất nước tiến tới tầm nhìn Wawasan Brunei 2035, sự thay đổi trong phân bổ việc làm và dân số dự kiến sẽ gây ra sự mất cân bằng theo chu kỳ trong cung và cầu, đặc biệt là tại các trung tâm đô thị. Các điều chỉnh lãi suất và những thay đổi trên thị trường năng lượng toàn cầu cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư bất động sản, khiến cho việc thận trọng trở nên cần thiết đối với cả nhà đầu tư và nhà phát triển.
• Cạm bẫy pháp lý: Các giao dịch bất động sản ở Brunei chủ yếu được quản lý bởi Bộ luật Đất (Chương 40) và Đạo luật Quyền sở hữu theo tầng (Chương 189). Người không phải công dân đối mặt với những hạn chế lớn về quyền sở hữu bất động sản, với chỉ những quyền thuê hạn chế có sẵn, và tất cả các giao dịch đất đều yêu cầu phê duyệt từ Văn phòng Đất. Việc không tuân thủ các quy trình được quy định — chẳng hạn như đăng ký đúng cách, thu thập sự chấp thuận cho các chuyển nhượng và tuân thủ quy định quy hoạch — có thể dẫn đến giao dịch bị hủy, tịch thu quyền lợi hoặc tranh chấp pháp lý kéo dài. Các vụ kiện gần đây làm nổi bật tầm quan trọng của việc xác minh quyền sở hữu rõ ràng và những rủi ro liên quan đến các thỏa thuận tự phát hoặc không được tài liệu hóa.
• Phòng chống gian lận: Chính quyền Brunei đã ưu tiên các biện pháp chống gian lận nhằm ứng phó với sự gia tăng lo ngại về lừa đảo bất động sản, giả mạo quyền sở hữu và thông tin sai lệch. Chế độ Chống rửa tiền và Chống tài trợ khủng bố (AMLCFT) Brunei Darussalam áp đặt các nghĩa vụ thẩm tra nghiêm ngặt đối với các đại lý bất động sản, luật sư và các tổ chức tài chính tham gia vào các giao dịch bất động sản. Các quy trình Kiến thức Khách hàng (KYC) nâng cao, việc xác minh danh tính bắt buộc và các kiểm tra chéo với các cơ sở dữ liệu quốc gia đã trở thành tiêu chuẩn, và mọi giao dịch đáng ngờ phải được báo cáo kịp thời cho chính quyền. Cơ quan Tiền tệ Brunei Darussalam cũng đã ban hành hướng dẫn tuân thủ cụ thể nhằm giảm thiểu các lỗ hổng về gian lận và rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản.

Nhìn về phía trước, dự báo quản lý rủi ro trong thị trường bất động sản Brunei dựa vào sự giám sát quy định liên tục, số hóa hồ sơ đất đai và các chiến dịch nâng cao nhận thức công cộng được duy trì. Các bên liên quan nên theo dõi các cập nhật pháp lý, tuân thủ nghiêm ngặt các quy trình tuân thủ, và tận dụng các kênh chính thức để xác minh và báo cáo nhằm giảm thiểu nguy cơ tiếp xúc với các rủi ro thị trường và pháp lý.

Triển vọng tương lai: Các khu vực tăng trưởng dự đoán và nhu cầu đang thay đổi (2025–2029)

Ngành bất động sản Brunei đang được định hình cho những chuyển biến dần dần trong những năm tới, được thúc đẩy bởi các chính sách của chính phủ đang thay đổi, các yếu tố nhân khẩu học và kế hoạch đa dạng hóa kinh tế của quốc gia. Tính đến năm 2025, ngành này vẫn tương đối nhỏ so với các quốc gia lân cận, nhưng các sáng kiến được nhắm tiêu và những thay đổi trong thị hiếu tiêu dùng dự kiến sẽ định hình quỹ đạo của ngành cho đến năm 2029.

• Đa dạng hóa kinh tế và phát triển hạ tầng: Tầm nhìn 2035 của chính phủ Brunei (Wawasan Brunei 2035) tiếp tục dẫn dắt quy hoạch dài hạn của quốc gia, nhấn mạnh việc nâng cấp cơ sở hạ tầng và phát triển các ngành không liên quan đến dầu mỏ. Việc tăng cường đầu tư vào du lịch, logistics và các tiện nghi đô thị hiện đại — chẳng hạn như dự án của Bộ Tài chính và Kinh tế — rất có thể sẽ kích thích nhu cầu đối với các phát triển đa chức năng, khách sạn và bất động sản thương mại trong các hành lang tăng trưởng được chỉ định.
• Các xu hướng thị trường cư trú: Nhu cầu về nhà ở giá cả phải chăng vẫn mạnh mẽ, đặc biệt là trong số người trẻ Brunei và những người mua nhà lần đầu. Cục Đất vẫn tiếp tục ưu tiên các chương trình nhà ở công, và việc phát hành đất công của chính phủ đang diễn ra dự kiến sẽ hỗ trợ cho hoạt động xây dựng ổn định. Tuy nhiên, tỷ lệ sở hữu nhà cao và sự tăng trưởng dân số hạn chế có thể làm giảm hoạt động đầu cơ và giữ cho tăng giá ở mức vừa phải.
• Đầu tư nước ngoài và môi trường quy định: Quyền sở hữu đất của người nước ngoài vẫn bị hạn chế theo luật của Brunei, với các hợp đồng cho thuê (lên đến 60 năm) được cho phép trong một số trường hợp được chọn. Sự tuân thủ quy định — bao gồm việc tuân thủ Bộ luật Đất và Đạo luật Các Công ty cho các thực thể thương mại — vẫn đang chịu sự giám sát liên tục của Văn phòng Tổng Chưởng lý và Bộ Tài nguyên Chính và Du lịch. Bất kỳ điều chỉnh hoặc khuyến khích chính sách nào trong tương lai cho đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong bất động sản sẽ rất có khả năng tập trung vào các phân khúc ngách như khách sạn, logistics hoặc khu công nghiệp.
• Bất động sản thương mại và công nghiệp: Dự báo sự tăng trưởng trong các phân khúc thương mại và công nghiệp, đặc biệt là nhằm hỗ trợ các sáng kiến vùng Brunei Darussalam–Indonesia–Malaysia–Philippines Growth Area (BIMP-EAGA). Các dự án chiến lược như khu công nghiệp Pulau Muara Besar và các trung tâm logistics dự kiến sẽ thu hút các doanh nghiệp mới và đầu tư, như đã được ghi nhận bởi Cục Phát triển Kinh tế Brunei.
• Tuân thủ và Tính bền vững: Thị trường bất động sản Brunei sẽ phải đối mặt với các yêu cầu tuân thủ ngày càng tăng liên quan đến mã xây dựng, phát triển bền vững và quy hoạch sử dụng đất. Bộ Phát triển đang chủ động cập nhật các tiêu chuẩn nhằm cải thiện an toàn, khả năng chống chịu và bảo vệ môi trường trong các dự án mới.

Tổng thể, trong khi ngành bất động sản Brunei dự kiến sẽ phát triển với tốc độ vừa phải, các khoản đầu tư có mục tiêu, sự phát triển quy định và sự chú trọng vào tính bền vững sẽ định hình triển vọng của ngành từ 2025 đến 2029.

Khuyến nghị chiến lược cho các nhà đầu tư, nhà phát triển và người mua nhà

Ngành bất động sản Brunei vào năm 2025 vẫn được xác định bởi môi trường quy định đặc trưng, quy mô thị trường khiêm tốn nhưng ổn định, và các mẫu nhu cầu đang phát triển. Các nhà đầu tư, nhà phát triển và người mua nhà nên thận trọng căn chỉnh chiến lược của mình với các luật pháp và thực tế thị trường hiện tại, đồng thời dự đoán những biến chuyển dần dần trong bối cảnh kinh tế và nhân khẩu học của đất nước.

• Hiểu các luật về quyền sở hữu đất: Chế độ sở hữu đất của Brunei được quản lý bởi Bộ luật Đất (Chương 40) và các quy định liên quan. Người nước ngoài nói chung bị hạn chế khỏi việc sở hữu đất trực tiếp và chỉ có thể tiếp cận bất động sản sở hữu theo tầng (thường là căn hộ) hoặc quyền thuê (lên đến 60 năm, với khả năng gia hạn). Các nhà đầu tư và nhà phát triển cần cấu trúc dự án và các giao dịch cho phù hợp, đảm bảo tuân thủ tất cả các yêu cầu của Bộ Phát triển và Cục Đất (Bộ Phát triển).
• Ưu tiên Tuân thủ và Thẩm tra: Tất cả các giao dịch bất động sản đều yêu cầu sự phê duyệt và đăng ký tại Cục Đất. Việc tuân thủ nghiêm ngặt luật chống rửa tiền (AML) và luật giao dịch bất động sản là rất cần thiết. Các nhà phát triển phải có giấy phép phát triển nhà ở và tuân thủ các tiêu chuẩn quy hoạch, môi trường và xây dựng do Bộ Quy hoạch và Phát triển Đô thị và Bộ Công trình Công cộng quy định. Người mua nhà nên xác minh quyền sở hữu đất và kiểm tra xem có bất kỳ yếu tố nào ảnh hưởng đến hoặc mong muốn của chính phủ trước khi mua.
• Tận dụng Các sáng kiến về nhà ở của Chính phủ: Chương trình Nhà ở Quốc gia của Brunei tiếp tục mở rộng, cung cấp cơ hội sở hữu nhà ở giá cả phải chăng cho công dân (Cục Phát triển Nhà ở). Các nhà phát triển có thể khám phá các quan hệ đối tác thông qua các cách làm công-tư hoặc theo đuổi các dự án phù hợp với các mục tiêu nhà ở xã hội quốc gia.
• Giám sát Các phân khúc thị trường và Các xu hướng kinh tế: Thị trường bất động sản Brunei vẫn ổn định, với nhu cầu vừa phải và khối lượng giao dịch tương đối thấp so với các nước khu vực. Sự tập trung của chính phủ vào việc đa dạng hóa kinh tế và nâng cấp cơ sở hạ tầng có thể sẽ kích thích nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp và logistics. Các nhà đầu tư nên theo dõi xu hướng nhân khẩu học, bao gồm dân số trẻ đang gia tăng và sự thay đổi trong các hình thức hộ gia đình (Bộ Kế hoạch Kinh tế và Thống kê).
• Dự đoán Các phát triển về quy định và tính bền vững: Chính phủ có khả năng sẽ giới thiệu các yêu cầu về môi trường và sự phát triển bền vững chặt chẽ hơn trong bất động sản và phát triển đô thị, phù hợp với tầm nhìn quốc gia về sự tăng trưởng bền vững (Bộ Môi trường, Công viên và Giải trí). Các nhà phát triển và nhà đầu tư nên tích hợp các tiêu chuẩn xây dựng xanh và thiết kế tiết kiệm tài nguyên nhằm bảo vệ tài sản của họ trong tương lai.

Tóm lại, ngành bất động sản Brunei mang lại triển vọng ổn định và ít rủi ro cho các nhà đầu tư và nhà phát triển compliant. Sự chú ý chiến lược vào tuân thủ, ưu tiên của chính phủ và các xu hướng thị trường mới nổi sẽ đóng vai trò thiết yếu cho việc tạo ra giá trị lâu dài.

Nguồn & Tài liệu tham khảo

• Văn phòng Tổng Chưởng lý Brunei Darussalam
• Bộ Tài chính và Kinh tế
• Cục Phát triển Kinh tế Brunei
• Bộ Nhà ở và Quy hoạch Đô thị