Kazalo vsebine
- Izvršni povzetek: Ukrajinski CRE na križišču
- Ključna tržna statistika in kazalniki rasti (2025)
- Glavni akterji in investicijske točke
- Pravna podlaga in skladnost z regulativami (Uradni viri: minjust.gov.ua, rada.gov.ua)
- Obdavčitev in finančne spodbude za CRE vlagatelje (Uradni vir: tax.gov.ua)
- Industrijski, maloprodajni in pisarniški segmenti: Trends and Projections
- Vpliv geopolitičnih in ekonomskih dejavnikov (Uradni vir: bank.gov.ua)
- Trajnost, ESG in pobude za zelene stavbe (Uradni vir: minregion.gov.ua)
- Tveganja, izzivi in strategije zmanjševanja tveganj v letih 2025–2030
- Prihodnji razgledi: Scenariji in priporočila strokovnjakov za 2025–2030
- Viri in reference
Izvršni povzetek: Ukrajinski CRE na križišču
Sekretariat komercialnih nepremičnin (CRE) v Ukrajini se leta 2025 nahaja na ključnem križišču, oblikovanem z dolgotrajnimi posledicami Ruske polnoobsežne invazije ter tekučimi reformami in napori pri obnovi. Sektor se sooča z izjemnimi izzivi, vključno z obsežnimi fizičnimi poškodbami, nihajočo povpraševanjem in spreminjajočim se pravnim okoljem. Po podatkih Ministrstva za gospodarstvo Ukrajine so neposredne izgube na infrastrukturi komercialnih in industrijskih nepremičnin ocenjene na desetine milijard dolarjev ZDA, z več kot 3.000 ne-stanovanjskimi objekti poškodovanimi ali uničenimi do začetka leta 2024.
Kljub nenehnemu konfliktu je ukrajinska vlada prednostno obravnavala regulativne reforme za spodbujanje naložb in poenostavitev transakcij z nepremičninami. Posodobljen Zakon Ukrajine “O državnem registru pravic do nepremičnin” in nedavne digitalizacijske pobude so izboljšale preglednost, poenostavile skrbniške preglede in podprle daljinske transakcije, trdi Ministrstvo za pravosodje Ukrajine. Poleg tega Zakon “O urbanističnih dejavnostih” zdaj vključuje nove standarde za obnovo in skladnost, z hitrimi dovoljenji za nepremičnine, ključne za obnovo Ukrajine.
Skladnost še naprej ostaja v središču pozornosti, zlasti glede preprečevanja pranja denarja (AML) in razkrivanja koristnega lastništva, pri čemer se Ukrajina usklajuje s svojo zakonodajo z direktivami EU v pripravah na pogovore o pridružitvi (Nacionalna komisija za vrednostne papirje in borzo Ukrajine). Ti ukrepi naj bi povečali zaupanje med mednarodnimi vlagatelji in olajšali financiranje obnove.
Ključne statistike poudarjajo trg v prehodu: po podatkih Državne statistične službe Ukrajine je skupni volumen transakcij CRE v letu 2023 znašal manj kot 30 % predvojnih ravni, pri čemer so stopnje prostih površin v pisarnah in maloprodaji v Kijevu presegle 40 %. Vendar pa so logistika in skladiščenje izkazali odpornost, podprti z usklajevanjem oskrbovalnih verig in humanitarnimi potrebami.
Glede na prihodnost je obet za ukrajinski sektor CRE zmerno optimističen. Pomembna obljuba mednarodne pomoči, javno-zasebna partnerstva in pričakovana obnovitvena načrta po vojni signalizirajo potencial za robustno rast in modernizacijo. Nadaljnja pravna uskladitev, naložbe v infrastrukturo in postopno vračanje razseljenih podjetij naj bi podprla novo fazo razvoja CRE, odvisno od izboljšane varnosti in makroekonomske stabilizacije.
Ključna tržna statistika in kazalniki rasti (2025)
Sekretariat komercialnih nepremičnin v Ukrajini doživlja pomembne transformacije, saj država navigira nenehnim potrebam po obnovi, razvijajočimi se regulativnimi okviri in spreminjajočo se sentiment vlagateljev v letu 2025. Po motnjah zadnjih let je dejavnost na trgu vse bolj oblikovana z vladnimi pobudami za okrevanje in usmerjenimi subvencijami za domače in tuje vlagatelje.
- Volumen naložb in velikost trga: Konec leta 2025 je Državni nepremičninski sklad Ukrajine poročal o pomembnem povečanju privatizacij komercialnih nepremičnin in preglednih razpisih za najem, s preko 5.000 komercialnih sredstev ponujenih za najem ali prodajo v letu 2024, kar odraža znatno rast v primerjavi s preteklimi leti. Skupna vrednost teh transakcij je presegla 10 milijard UAH, kar signalizira previdno a pomembno oživitev zaupanja vlagateljev (Državni nepremičninski sklad Ukrajine).
- Pisarniški in industrijski segmenti: Sektor pisarniških nepremičnin v Kijevu in večjih regionalnih mestih kaže zgodnje znake okrevanja povpraševanja, pri čemer se stopnje prostih površin zmanjšujejo na približno 18 % v 1. četrtletju 2025, kar je padec s preko 25 % ob vrhuncu motenj, povezanih s konfliktnimi razmerami. Industrijske in logistične nepremičnine še naprej presegajo pričakovanja, podprte z odpornim povpraševanjem po skladiščenju in distribucijskih centrih, ki podpirajo humanitarno pomoč in logistiko izvoza (Ministrstvo za skupnosti, ozemlja in infrastrukturo Ukrajine).
- Pravni in skladnostni okvir: Ukrajinska vlada je prednostno obravnavala ukrepe proti korupciji in preglednosti v transakcijah z nepremičninami. Leta 2025 so digitalni zemljiški registri in spletne platforme razpisov za državne in občinske nepremičnine popolnoma operativne, kar zmanjšuje birokratske ovire. Zakon Ukrajine “O državnem registru pravic do nepremičnin in njihovih obremenitev” ostaja glavni zakonodajni akt, ki ureja pravice do nepremičnin in obveznosti v skladu s predpisi (Verkhovna rada Ukrajine).
- Tuje naložbe in strategije zmanjševanja tveganj: Za privabljanje mednarodnega kapitala je Ukrajina uvedla izboljšane mehanizme zavarovanja naložb in pravne garancije za lastnike nepremičnin. Ministrstvo za gospodarstvo nadzira te spodbude, pri čemer poudarja zaščito pravic tujih vlagateljev in poenostavljeno reševanje sporov (Ministrstvo za gospodarstvo Ukrajine).
- Obet: Z razvojem v letu 2025 in naprej se pričakuje, da bo rast komercialnih nepremičnin tesno povezana s financiranjem obnove, modernizacijo infrastrukture in statusom Ukrajine kot kandidata za EU. Medtem ko ostajajo geopolitična tveganja in stroški zavarovanja na visoki ravni, odpornost sektorja in regulativne reforme pozicionirajo ta sektor za postopno okrevanje in trajnostno rast v prihodnjih letih.
Glavni akterji in investicijske točke
V zadnjih letih se je pokrajina komercialnih nepremičnin v Ukrajini občutno spremenila, oblikovana z evolucijo geopolitičnih dinamik, regulativnimi reformami in spreminjajočimi se vzorci naložb. Leta 2025 so med glavnimi akterji v sektorju komercialnih nepremičnin v Ukrajini tako domači konglomerati kot tudi ugledni mednarodni vlagatelji, z dejavnostjo, osredotočeno na maloprodajo, logistiko, pisarniške in industrijske segmente. Ključni ukrajinski razvijalci, kot sta Dragon Capital in Arricano Real Estate Plc, še naprej vodijo razvoj in obnovitvena prizadevanja, zlasti v Kijevu in nekaterih regionalnih centrih.
Mednarodni igralci — vključno z institucionalnimi skladi in podjetji za zasebni kapital — so pokazali previden interes, pri čemer so naložbeni tokovi močno vplivani s tveganji, povezanimi z vojno, in nenehno potrebo po zavarovanju nepremičnin in garancijah varnosti. Nacionalna banka Ukrajine poroča o zmerni stabilizaciji v kreditiranju nepremičnin v letih 2024–2025, kar signalizira previdno optimističnost med bančnimi institucijami, vendar z rigoroznimi skrbniškimi pregledi in preverjanji skladnosti.
- Kijev ostaja glavno investicijsko središče, kar predstavlja pomemben delež novih pisarniških in maloprodajnih projektov. Komercialni sklad mesta se postopoma obnavlja, pri čemer se stopnje prostih površin zmanjšujejo s post-invazijskih vrhov, in vrhunski objekti privabljajo tako domače kot tuje kapital.
- Lviv in Odesa sta se pojavila kot sekundarna središča, podprta z odpornimi lokalnimi gospodarstvi in strateškimi logističnimi koridorji. Ta mesta so opazila povečano povpraševanje po skladiščenju in lahkih industrijskih objektih, predvsem iz sektorja e-trgovine in proizvodnje.
Pravni in skladnostni okvir, ki ureja komercialne nepremičnine, se še naprej prilagaja vojnim in povojnim razmeram. Ministrstvo za pravosodje Ukrajine je poenostavilo postopke registracije nepremičnin in notarizacije, medtem ko začasne vojne določbe omogočajo večjo prilagodljivost pri ponovnih pogajanjih o najemih in upravljanju sredstev. Poleg tega Vlada Ukrajine aktivno uvaja spodbude za obnovo in tuje neposredne naložbe, vključno s parcialnimi garancijami in davčnimi olajšavami za prednostne projekte.
Nedavne statistike iz Državne statistične službe Ukrajine kažejo, da je kljub nenehnim izzivom naložba v komercialne nepremičnine rahlo narasla konec leta 2024, pri čemer so segmenti logistike in skladiščenja pokazali najmočnejšo rast. Glede naprej je obet za leto 2025 in naprej zmerno optimističen: nadaljnja izboljšanja varnosti, usklajevanje z standardi EU in vztrajno povpraševanje po obnovi naj bi podprla postopno okrevanje trga — čeprav bo sentiment vlagateljev ostal občutljiv na geopolitične dogodke in jasnost regulative.
Pravna podlaga in skladnost z regulativami (Uradni viri: minjust.gov.ua, rada.gov.ua)
Pravna podlaga, ki ureja komercialne nepremičnine v Ukrajini, temelji na več temeljnih zakonodajnih aktih in upravnih praksah, pri čemer trenutne reforme odražajo zavezanost države, da se uskladi z evropskimi standardi in spodbuja zaupanje v naložbe. Temeljni pravni okvir za transakcije z komercialnimi nepremičninami je določen v Civilnem zakoniku Ukrajine, Zakonu o zemlji in Zakonu Ukrajine “O državnem registru realnih pravic do nepremičnin in njihovih obremenitev”. Ti statute urejajo lastništvo, najem, prenos, hipoteko in registracijo komercialnih nepremičnin.
V zadnjih letih so bili izvedeni pomembni posodobitve, zlasti pri poenostavitvi registracije nepremičnin in boju proti korupciji. Ministrstvo za pravosodje Ukrajine je digitaliziralo Enotni državni register pravic do nepremičnin, kar omogoča bolj pregledno in učinkovito preverjanje in registracijo lastništva ter obremenitev (Ministrstvo za pravosodje Ukrajine). Te reforme, skupaj z uvedbo elektronskih storitev, so zmanjšale upravne ovire za domače in tuje vlagatelje.
Skladnost za operaterje komercialnih nepremičnin je določena s kombinacijo nacionalnih zakonov in lokalnih urbanističnih predpisov. Vlagatelji in razvijalci morajo upoštevati dokumente o urbanističnem načrtovanju, standarde okoljske varnosti in predpise o preprečevanju pranja denarja. Zlasti so spremembe Zakona “O preprečevanju in boju proti legalizaciji (pranju) dohodkov iz kriminala” razširile obseg skrbniških pregledov, ki so potrebni pri transakcijah z nepremičninami, kar je še posebej pomembno za večje komercialne projekte.
Sodna zaščita in izvršitev pravic sta se prav tako izboljšali. Sodstvo, vključno s specializiranimi gospodarskimi sodišči, zdaj uporablja digitalno upravljanje dokumentov za pospeševanje reševanja sporov v zvezi z nepremičninami (Sodna oblast Ukrajine). Ta modernizacija podpira večjo predvidljivost pri uveljavljanju pravic in pogodb.
Ključne statistike kažejo, da se je v letih 2023 in začetku leta 2024 število registracij nepremičnin in komercialnih najemnih pogodb nenehno povečevalo, kljub širšim ekonomskim in varnostnim izzivom. Vladni viri poročajo, da je bilo v prvi polovici leta 2024 registriranih več kot 120.000 pravic do nepremičnin, kar je 15 % povečanje v primerjavi z letom prej (Ministrstvo za pravosodje Ukrajine).
Glede na leto 2025 in naprej je obet za pravno skladnost v komercialnih nepremičninah oblikovan z nadaljnjo digitalizacijo, usklajevanjem z regulativnimi standardi EU in nadaljnjimi prizadevanji za zmanjšanje korupcije. Zakonodajne pobude, ki so trenutno v razpravi v Verkhovni radi, si prizadevajo, da bi dodatno poenostavile dovoljenja, okrepile zaščito vlagateljev in spodbudile obnovo in modernizacijo komercialne infrastrukture (Verkhovna rada Ukrajine). Ti trendi naj bi prispevali k močnejšemu, preglednejšemu in vlagateljem prijaznejšemu regulativnemu okolju v ukrajinskem sektorju komercialnih nepremičnin.
Obdavčitev in finančne spodbude za CRE vlagatelje (Uradni vir: tax.gov.ua)
Obdavčitveni režim, ki ureja komercialne nepremičnine (CRE) v Ukrajini, ostaja bistven dejavnik, ki vpliva na odločitve o naložbah tako domačih kot tudi tujih vlagateljev. Leta 2025 Ukrajina še naprej izvaja davčni okvir, oblikovan z zadnjimi pravnimi reformami in nenehnimi izzivi, ki izhajajo iz gospodarske negotovosti in posledic vojaConflict.
Glavne davke, ki se uporabljajo za vlagatelje CRE, vključujejo davek na dohodek pravnih oseb, davek na dodano vrednost (DDV) in davek na premoženje. Davek na dohodek pravnih oseb se obračunava po standardni stopnji 18 % na dobičke iz najema, prodaje ali drugega upravljanja komercialne nepremičnine. DDV, ki je določen na 20 %, se običajno uporablja za prodajo novozgrajenih komercialnih nepremičnin in nekatere najemne operacije, čeprav lahko veljajo izjeme in posebni pogoji, odvisno od vrste sredstva in strukture transakcije. Davek na premoženje, ki ga lokalno regulirajo, se letno nalaga lastnikom komercialnih prostorov, pri čemer se stopnje določajo z občinskimi oblastmi, vendar pod nacionalnimi zgornjimi mejnami. Za leto 2025 stopnje davka na premoženje za ne-stanovanjske nepremičnine ne morejo presegati 1,5 % uradno ocenjene vrednosti na kvadratni meter, v skladu z davčnim zakonikom Ukrajine (Državna davčna služba Ukrajine).
Za spodbujanje naložb, zlasti v obnovitvenih in strateških razvojnih conah, je ukrajinska vlada uvedla usmerjene finančne spodbude. Vlagatelji v nekaterih prednostnih sektorjih, kot so logistika ali industrijski parki, ter tisti, ki sodelujejo v projektih javno-zasebnega partnerstva (PPP), lahko izkoristijo davčne olajšave, zmanjšane stroške najema zemljišč ali pospešene odpisne načrte. Poleg tega si nedavne zakonodajne iniciative prizadevajo poenostaviti postopke skladnosti za tuje vlagatelje, vključno z digitalizacijo davčnih uprav in razširjeno dostopa do elektronskih davčnih storitev.
Nerezidentni vlagatelji so predmet davka na dobiček od prihodkov, pridobljenih iz ukrajinskih virov (vključujoč najemnine), običajno po stopnji 15 %, razen če to spremeni veljavna pogodba o izogibanju dvojni obdavčitvi. Ukrajina je sklenila široko mrežo takšnih pogodb za zmanjšanje tveganj dvojne obdavčitve za mednarodne vlagatelje (Državna davčna služba Ukrajine).
Za zahteve skladnosti ostajajo močne, z obvezno registracijo pravic do nepremičnin in preglednimi poročevalskimi obveznostmi za vse transakcije CRE. Nadaljnja digitalna transformacija ukrajinskih davčnih in realističnih registrov naj bi v prihodnjih letih še poenostavila te procese in zmanjšala upravne obremenitve.
Glede na leto 2025 in naprej ukrajinska vlada signalizira nadaljnje usklajevanje davčnih in finančnih spodbud z evropskimi standardi, z namenom povečati preglednost in zaupanje vlagateljev v sektor komercialnih nepremičnin. Neprestano spremljanje zakonodajnih posodobitev in tesno sodelovanje z davčnimi organi je moč močno priporočiti za vlagatelje CRE, ki želijo izkoristiti razvijajoče se davčne razmere.
Industrijski, maloprodajni in pisarniški segmenti: Trends and Projections
Trg komercialnih nepremičnin v Ukrajini, ki pokriva industrijske, maloprodajne in pisarniške segmente, se je v letih 2022–2024 soočal z zanemarljivimi izzivi in spremembami zaradi nenehnih vojaških konfliktov in povezanih ekonomskih motenj. Vendar pa se je v letu 2025 sektor začel previdno stabilizirati in je v dobrem položaju za postopno okrevanje, pri čemer politikine prilagoditve in investicijske spodbude oblikujejo njegove obete.
- Industrijski segment: Povpraševanje po logističnih in skladiščnih objektih ostaja odporno, podprto z reorganizacijo oskrbovalnih verig in povečano aktivnostjo e-trgovine. Vlada je prednostno obravnavala podporo industrijskim parkim in logističnim centrom ter ponuja davčne spodbude in poenostavljene regulativne postopke v skladu z Zakonom Ukrajine “O industrijskih parkih” (Ministrstvo za gospodarstvo Ukrajine). Kljub poškodbam objektov v konfliktnih regijah mednarodni donatorji in programi obnove spodbujajo prenovo, zlasti blizu zahodnih meja, kjer relativna varnost podpira zaupanje vlagateljev.
- Maloprodajni segment: Trg maloprodajnih nepremičnin se je močno skrčil v letih 2022-2023, pri čemer so nakupovalni centri v osrednji in vzhodni Ukrajini utrpeli znatne izgube. Vendar pa se do začetka leta 2025 maloprodajna dejavnost postopoma okreva v zahodnih in osrednjih mestih, ki so manj izpostavljena sovražnostim. Maloprodajalci prilagajajo formate manjšim, prilagodljivim prostorom in dajejo prednost osnovnim dobrinam. Vlada še naprej spremlja skladnost tujih naložb in protimonopolne predpise na trgu maloprodajnih nepremičnin, kot to izvaja Protimonopolni komite Ukrajine.
- Pisarniški segment: Pisarniški trg se sooča z zadržanim povpraševanjem, pri čemer ostajajo stopnje prostih površin visoke, zlasti v Kijevu in glavnih urbanih središčih. Hibridni delovni modeli in preselitev podjetij v tujino ali na varnejša območja so preoblikovali zahteve najemnikov. Obet sektorja za leti 2025–2026 je odvisen od makroekonomske stabilizacije in vrnitve mednarodnega poslovanja. Nedavne spremembe Zakona Ukrajine “O najemu državne in občinske lastnine” poenostavljajo postopke najema in podpirajo pregledno dodelitev pisarniških prostorov za podjetja in organizacije (Državni nepremičninski sklad Ukrajine).
V vseh segmentih ostaja skladnost s predpisi o gradnji in licenčnimi postopki prednostna naloga, pri čemer Državna arhitekturna in gradbena inšpekcija Ukrajine nadzira kakovost gradnje in varnost. Glede naprej pričakujejo tržni udeleženci postopno okrevanje na zahodu in previden ponovni vstop vlagateljev, odvisno od izboljšanja varnosti in nenehnih pravnih reform. Srednjeročni obet sektorja bo odvisen od financiranja obnove, regulativne preglednosti in širše integracije Ukrajine na evropske trge.
Vpliv geopolitičnih in ekonomskih dejavnikov (Uradni vir: bank.gov.ua)
Sekretariat komercialnih nepremičnin v Ukrajini ostaja močno vplivan z nenehnimi geopolitičnimi in ekonomskimi dejavniki, še posebej v kontekstu nadaljnjega odzivanja države na polnoobsežno invazijo Ruske federacije. Leta 2025 se sektor sooča s kombinacijo izzivov in prilagoditvenih strategij, ki izhajajo iz teh razmer.
Geopolitična nestabilnost je povzročila znatne motnje na trgu komercialnih nepremičnin, še posebej v vzhodnih in južnih regijah. Zasedba, uničenje premoženja ter negotovost glede prihodnje teritorijalne kontrole so znižali investicijsko dejavnost in odložili nova lansiranja projektov. Nasprotno pa so zahodne in osrednje regije zabeležile povečanje povpraševanja po logistiki, skladiščenju in pisarniških prostorih, saj podjetja premikajo svoje dejavnosti na varnejša območja. Po podatkih Nacionalne banke Ukrajine bančni sektor še naprej podpira izvedljive komercialne nepremičninske projekte, zlasti tiste, ki prispevajo k ekonomski odpornosti in obnovi.
Ekonomski dejavniki, vključno z visoko inflacijo, nihajočimi vrednostmi valute in povečanim obrestnim merami, so povečali stroške kapitala in omejili dostop do dolgoročnega financiranja za razvijalce komercialnih nepremičnin. Nacionalna banka Ukrajine ohranja previdno monetarno politiko, pri čemer je ključna obrestna mera do aprila 2024 postavljena na 13,5 %, da bi utrdila pričakovanja inflacije in stabilizirala grivno (Nacionalna banka Ukrajine). Ta okolje omejuje spekulativni razvoj in priorizira projekte s varnimi naprednimi najemi ali vladnimi garancijami.
Pravne in regulativne okvire so se hitro razvile kot odgovor na resničnosti vojne. Vlada je uvedla začasna pravila za pospeševanje pridobivanja dovoljenj za gradnjo in registracijo nepremičnin za kritično infrastrukturo in projekte obnove. Vendar pa ostaja uveljavitev pravic do premoženja zapletena na območjih s aktivnim ali nedavnim konfliktom, pri čemer so nekatere sodne postopke odložene ali preseljene, kar vpliva na gotovost transakcij (Nacionalna banka Ukrajine).
Ključne statistike odražajo te dinamike: do začetka leta 2025 obseg transakcij s komercialnimi nepremičninami ostaja pod predvojno ravnjo, pri čemer je največje okrevanje opazno v logistiki in skladiščih. Stopnje prostih površin v Kijevu za pisarniške in maloprodajne segmente so se stabilizirale, vendar je nova oskrba omejena zaradi tveganega financiranja in pomanjkanja materialov.
Obet za komercialne nepremičnine v Ukrajini je zmerno optimističen za naslednja leta, ob pogoju izboljšanja varnosti in obsega mednarodne obnovitvene pomoči. Ocenjuje se, da bo sektor odigral ključno vlogo pri gospodarskem okrevanju, posebej z vidika rasti v logistiki, lažji industriji in odpornem pisarniškem formatu. Nadaljnja monetarna stabilizacija in prilagoditev regulative bodo ključnega pomena za obnovo zaupanja in privabljanje naložb.
Trajnost, ESG in pobude za zelene stavbe (Uradni vir: minregion.gov.ua)
Trajnost, ESG (okoljski, družbeni in upravljalski) principi in pobude za zelene stavbe vse bolj oblikujejo sektor komercialnih nepremičnin v Ukrajini, kar motivirajo tako regulativni razvoj kot tudi spreminjajoča se pričakovanja trga. Leta 2025 integracija trajnostnih praks ni le odziv na svetovne okoljske skrbi, ampak tudi prednostna naloga za lokalne razvijalce in vlagatelje.
Ministrstvo za skupnosti, ozemlja in razvoj infrastrukture Ukrajine (Ministrstvo za skupnosti, ozemlja in infrastrukturo) igra ključno vlogo pri postavljanju regulativnega okvira za trajnostno gradnjo. Ministrstvo je napredovalo pri izvajanju posodobljenih gradbenih kod (DBN), ki vključujejo merila za energetsko učinkovitost in okoljsko učinkovitost komercialnih nepremičnin. Spremembe v DBN V.2.2-3:2014 in DBN B.2.6-31:2021, na primer, se osredotočajo na tehnologije varčevanja z energijo, toplotno modernizacijo ter zahteve za uporabo obnovljivih virov energije v komercialnih stavbah.
Hkrati se ukrajinska zavezanost k evropski integraciji in usklajevanju z direktivami EU, kot je Direktiva o energetski učinkovitosti stavb (EPBD), pospešuje sprejem standardov ESG v nepremičninah. Vlada je uvedla ukrepe za spodbujanje zelenega certificiranja (kot so BREEAM in LEED), in veliki komercialni projekti — zlasti v Kijevu in regionalnih centrih — vse bolj iščejo takšne akreditacije, da privabijo mednarodne najemnike in financiranje.
Ključne statistike poudarjajo naraščajoči tržni interes za trajnost. Po podatkih Ministrstva za skupnosti, ozemlja in infrastrukturo Ukrajine se je število novih komercialnih objektov, ki so zaprosili za certifikacijo energetske učinkovitosti, podvojilo med letoma 2022 in 2024. Poleg tega več kot 30 % novoodpravljenih pisarniških stavb v večjih mestih zdaj vključuje elemente zelenega gradbeništva ali si prizadeva za priznano mednarodno certificiranje.
Pričakuje se, da se bo skladnost v prihodnjih letih okrepila. Do leta 2025 in naprej bodo lastniki komercialnih nepremičnin predmet obveznih energetskih pregledov in poročanja ter strožjih zahtev za upravljanje odpadkov in porabo vode v skladu z nacionalnimi in EU okoljevarstvenimi strategijami. Ministrstvo je opredelilo načrt za popolno digitalizacijo postopkov pridobivanja dovoljenj za gradnjo, ki vključuje preverjanje skladnosti z ESG kot del pregleda dokumentacije.
Glede na prihodnost bo trajnost ostala ključni dejavnik vrednosti in tržnosti komercialnih nepremičnin v Ukrajini. Regulativni pritisk, naraščajoča pozornost vlagateljev in operativne koristi energetsko učinkovitih stavb vse skupaj nakazujejo na nadaljnje napredovanje zelenih pobud. Nenehna prizadevanja vlade v sodelovanju z mednarodnimi partnerji naj bi še bolj uskladila sektor ukrajinskih komercialnih nepremičnin z najboljšimi praksami ESG in podprla širše podnebne zaveze države.
Tveganja, izzivi in strategije zmanjševanja tveganj v letih 2025–2030
Sektor komercialnih nepremičnin v Ukrajini je pripravljen na navigacijo po okolju, prežetem z znatnimi tveganji in izzivi od leta 2025 do 2030, skupaj z novimi priložnostmi za zmanjševanje in prilagoditev. Ključna tveganja izvirajo iz geopolitične nestabilnosti, regulativnih sprememb in ekonomske volatilnosti, pri čemer ima vsako od teh tveganj kompleksne posledice za vlagatelje in operaterje.
-
Geopolitična in varnostna tveganja: Nenehni konflikt in teritorijalne negotovosti v Ukrajini ustvarjajo povečana tveganja za škodo na premoženju, prekinitev poslovanja in zaupanje vlagateljev. Nepredvidljivost vojaških dogodkov in njihov vpliv na ključne komercialne središča, zlasti na vzhodu in jugu, še vedno ostaja glavna skrb. Ukrajinska vlada, v sodelovanju z mednarodnimi partnerji, še naprej razvija pravne mehanizme za odškodnine in zavarovanje vojašk
ih izgub premoženja, vendar celovite rešitve še vedno potekajo (Vlada Ukrajine).
- Pravna in regulativna skladnost: Razvijajoči se pravni okvir, ki vključuje nenehno usklajevanje s standardi Evropske unije, predstavlja izzive pri skladnosti za domače in tuje subjekte. Nedavne reforme zakona o zemljiščih in registraciji nepremičnin si prizadevajo povečati preglednost in zaščito vlagateljev, vendar tveganje nedosledne izvršbe in birokratskih zamud ostaja (Ministrstvo za pravosodje Ukrajine).
- Ekonomska in finančna tveganja: Visoke stopnje inflacije, nihanja vrednosti valute in omejen dostop do financiranja ostajajo kritične ovire. Nacionalna banka Ukrajine še naprej izvaja politike monetarne stabilizacije in privablja tuje naložbe, vendar bo makroekonomska negotovost verjetno vplivala na vrednotenje komercialnih nepremičnin in prihodke iz najemnin do leta 2030 (Nacionalna banka Ukrajine).
- Dinamika ponudbe in povpraševanja na trgu: Uničenje infrastrukture posledično vojne in razselitev prebivalstva sta privedla do spreminjanja vzorcev povpraševanja, zlasti v pisarniških in maloprodajnih segmentih. Pobude za obnovo in modernizacijo naj bi spodbudile povpraševanje po logističnih, industrijskih in mešanih nepremičninah, vendar bodo regionalne razlike in preostale težave poškodovanih sredstev ostale izziv (Konferenca ukrajinske obnove).
Strategije zmanjševanja tveganj: Da bi se spopadli s temi tveganji, deležniki prednostno obravnavajo zavarovanje za izgube, povezane z vojno, pravno skrbništvo, javno-zasebna partnerstva in sprejem digitalnih registrov nepremičnin za povečanje preglednosti. Sodelovanje z mednarodnimi finančnimi institutioni in uporabo instrumentov deljenja tveganj prav tako pridobiva na pomenu kot sredstvo za stabilizacijo sektorja in privabljanje dolgoročnih naložb.
Prihodnji razgledi: Scenariji in priporočila strokovnjakov za 2025–2030
Sektor komercialnih nepremičnin v Ukrajini se sooča s kompleksnim naborom scenarijev, saj država navigira med nenehno geopolitično nestabilnostjo, dinamičnim regulativnim okvirom in spreminjajočim se mnenjem vlagateljev. Glede na obet v letih 2025–2030 je obet za sektor oblikovan s prepletom med potrebami po obnovi in dolgoročnimi trendi modernizacije.
Ključni zakonodajni napredki, kot so spremembe Zakona o zemljiščih in zakonov o urbanističnem načrtovanju, so bili sprejeti z namenom poenostavitve registracije nepremičnin in postopkov pridobivanja dovoljenj za gradnjo, da bi privabili tuje naložbe in izboljšali preglednost. Nedavna sprejetja Zakona “O urbanistični dejavnosti” in sorodnih predpisov se pričakuje, da bodo okrepila standarde skladnosti, razjasnila postopke zoniranja in zmanjšala tveganja korupcije pri dodelitvi zemljišč in postopkih pridobivanja dovoljenj. Te reforme so zasnovane za usklajeno ukrajinske prakse z EU standardi, saj Ukrajina stremi k vključevanju v EU in dostopu do širših naložbenih virov (Verkhovna rada Ukrajine).
Kljub nenehnemu konfliktu je leto 2024 pokazalo zmerno, a očitno okrevanje v dejavnostih najema komercialnih nepremičnin v zahodnih in osrednjih regijah, pri čemer so pisarniški in logistični objekti vodili ponovno oživitev. Stope praznih pisarniških prostorov v Kijevu so se stabilizirale na 20–25 % koncem leta 2024, medtem ko so vrhunski logistični objekti v regijah Lviv in Ternopil doživeli naraščajoče povpraševanje, podprto z blizu oblikovanjem oskrbovalne verige in preoblikovanjem (Ministrstvo za skupnosti, ozemlja in infrastrukturo Ukrajine). Vladni “Načrt obnove” prednostno obravnava infrastrukturo in komercialno obnovo, z več kot 3.200 poškodovanimi ali uničenimi ne-stanovanjskimi stavbami, usmerjanja k obnovi ali modernizaciji do leta 2030 (Portal obnove, kabinet ministrov Ukrajine).
Več prioritet skladnosti bo oblikovalo evolucijo sektorja. Okrepljene obveznosti glede preprečevanja pranja denarja (AML), razširjene razkritja koristnega lastništva, in zahteve po ocenjevanju vpliva na okolje (EIA) se postopoma uvajajo kot del usklajevanja z direktivami EU (Nacionalna protikorupcijska pisarna Ukrajine). Udeležencem na trgu se priporoča, da sprejmejo stroge okvire KYC in skladnosti, skrbno dokumentirajo lastniške verige in izvedejo polne EIA za nove projekte.
- Scenarij 1: Hiter stabilizacija in pridružitev EU pospešita pretok FDI, glavni institucionalni vlagatelji se ponovno vključijo na trg do leta 2027–2028, osredotočeni na logistiko, podatkovne centre in poslovne parke.
- Scenarij 2: Dolgotrajna nestabilnost upočasni okrevanje, rast pa je osredotočena na zahodne regije in nadaljnjo osredotočenost na prilagodljivo in manjša razvojna prizadevanja.
Strokovnjaki priporočajo, da vlagatelji in razvijalci prednostno obravnavajo odporne vrste premoženja (npr. logistiko, prilagodljive pisarne in industrijske parke), ohranjajo strogo pravno in skladnostno skrbništvo ter spremljajo nenehne regulativne spremembe. Sodelovanje z vladnimi programi obnove in javno-zasebnimi partnerstvi bo bistvenega pomena za izkoriščanje novih priložnosti v razvijajočem se sektorju komercialnih nepremičnin v Ukrajini.
Viri in reference
- Državna statistična služba Ukrajine
- Državni nepremičninski sklad Ukrajine
- Arricano Real Estate Plc
- Vlada Ukrajine
- Državna statistična služba Ukrajine
- Sodna oblast Ukrajine
- Nacionalna banka Ukrajine
- Portal obnove, kabinet ministrov Ukrajine
