Cơn sốt CRE 2025 ở Mông Cổ: Khám Phá Cuộc Đổ Xô Vàng Ẩn Giấu Trong Bất Động Sản Châu Á

Mục Lục

Tóm tắt điều hành: Khung cảnh bất động sản thương mại của Mông Cổ vào năm 2025
Các yếu tố vĩ mô định hình thị trường
Các số liệu chính và chỉ số hiệu suất thị trường
Các thành phố lớn và các trung tâm phát triển khu vực
Cập nhật khung pháp lý, thuế và quy định (2025)
Tuân thủ và hạn chế đầu tư nước ngoài
Xu hướng cầu: Văn phòng, Bán lẻ, Công nghiệp và Khách sạn
Các nhà đầu tư, nhà phát triển và bên liên quan tổ chức hàng đầu
Rủi ro, thách thức và chiến lược giảm thiểu
Triển vọng tương lai: Dự báo từ 2025-2030 và cơ hội chiến lược
Nguồn & Tài liệu tham khảo

Tóm tắt điều hành: Khung cảnh bất động sản thương mại của Mông Cổ vào năm 2025

Ngành bất động sản thương mại của Mông Cổ vào năm 2025 đang điều chỉnh theo một bối cảnh năng động được hình thành bởi một nền kinh tế đang phục hồi, các khuôn khổ pháp lý đang phát triển và các xu hướng cầu đang thay đổi. Sau những gián đoạn liên quan đến đại dịch và sự biến động giá hàng hóa toàn cầu, ngành này đã cho thấy dấu hiệu phục hồi, đặc biệt là tại thủ đô Ulaanbaatar, nơi hơn 60% hoạt động kinh doanh được tập trung. Dữ liệu chính thức gần đây cho thấy GDP của Mông Cổ đã tăng 7% vào năm 2024, kích thích sự quan tâm trở lại đối với phát triển văn phòng, bán lẻ và sử dụng đa chức năng (Cơ quan Thống kê Quốc gia Mông Cổ).

Các thay đổi lập pháp quan trọng trong hai năm qua đã ảnh hưởng đến bất động sản thương mại. Các cập nhật về “Luật Đất đai” và “Luật Cho thuê Tài sản Bất động sản” đã làm rõ quy trình về quyền sử dụng đất, đăng ký thuê và các hạn chế về sở hữu nước ngoài. Bộ Tư pháp và Nội vụ đã nhấn mạnh sự minh bạch hơn trong các giao dịch tài sản và kiểm tra tuân thủ chặt chẽ hơn, đặc biệt đối với các thực thể đầu tư nước ngoài. Chính phủ vẫn tiếp tục hạn chế sở hữu đất trực tiếp của công dân và thực thể nước ngoài, chỉ cho phép thuê lâu dài lên đến 60 năm, có thể gia hạn một lần. Những quy định này định hình cách mà các nhà đầu tư quốc tế và các công ty đa quốc gia cấu trúc các tài sản bất động sản của họ.

Việc tuân thủ và thẩm định đã trở thành những điểm nhấn đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Bộ Tài chính và Cục Thuế Tổng hợp đã củng cố các yêu cầu về chống rửa tiền (AML) và báo cáo thuế đối với các giao dịch tài sản, phù hợp với các cam kết của Mông Cổ theo Nhóm hành động tài chính (FATF). Việc kiểm tra nguồn gốc tiền, tiết lộ quyền sở hữu có lợi và định giá chính xác giờ đây đã trở thành những thực hành tuân thủ tiêu chuẩn.

Thống kê cho thấy thị trường bất động sản thương mại tại Ulaanbaatar đang trải qua sự tăng trưởng vừa phải, với tỷ lệ trống văn phòng ổn định ở mức khoảng 12%. Nhu cầu không gian bán lẻ vẫn mạnh ở các quận trung tâm, mặc dù sự tăng trưởng bị kìm hãm bởi sự thâm nhập thương mại điện tử ngày càng tăng. Bất động sản công nghiệp và logistic đang mở rộng, được thúc đẩy bởi vị trí chiến lược của Mông Cổ giữa Trung Quốc và Nga cùng các khoản đầu tư hạ tầng theo “Chính sách Tái hồi sinh mới” (Chính phủ Mông Cổ).

Nhìn về phía trước, triển vọng bất động sản thương mại của Mông Cổ trong năm 2025 và những năm tiếp theo là tương đối lạc quan. Sự đô thị hóa tiếp tục, đầu tư hạ tầng và cải cách quy định dự kiến sẽ hỗ trợ tăng trưởng ổn định. Tuy nhiên, các rủi ro vẫn tồn tại từ các cú sốc kinh tế bên ngoài, các nút thắt quy định và sự biến động của thị trường toàn cầu. Các bên liên quan được khuyến cáo theo dõi chặt chẽ các cập nhật pháp lý và nghĩa vụ tuân thủ để có thể điều hướng hiệu quả bối cảnh đang thay đổi này.

Các yếu tố vĩ mô định hình thị trường

Thị trường bất động sản thương mại của Mông Cổ vào năm 2025 đang được hình thành bởi sự kết hợp của các yếu tố vĩ mô, chính sách của chính phủ và nhu cầu đang phát triển từ các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tăng trưởng GDP của đất nước, dự kiến sẽ duy trì mạnh mẽ ở mức khoảng 5-6% vào năm 2025, được củng cố bởi sự phát triển mạnh mẽ trong ngành khai thác mỏ, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và một ngành dịch vụ đang mở rộng. Những yếu tố này góp phần làm tăng nhu cầu đối với không gian văn phòng, trung tâm bán lẻ, các trung tâm logistics, và các phát triển sử dụng đa chức năng tại Ulaanbaatar và các trung tâm khu vực đang nổi lên.

Chính sách tiền tệ và tài khóa đóng vai trò quan trọng trong việc định hình điều kiện đầu tư. Ngân hàng Mông Cổ đã giữ lãi suất cho vay ổn định tương đối để ứng phó với tình trạng lạm phát đang giảm và khuyến khích doanh nghiệp vay vốn. Sự ổn định này hỗ trợ tài chính và phát triển bất động sản, mặc dù sự biến động tiền tệ liên tục và các cú sốc bên ngoài vẫn là những rủi ro. Theo Bộ Tài chính của Mông Cổ, chi tiêu của chính phủ cho hạ tầng – đặc biệt là trong lĩnh vực giao thông, năng lượng và cải cách đô thị – tiếp tục kích thích nhu cầu bất động sản thương mại bằng cách cải thiện kết nối và tiếp cận.

Các khuôn khổ quy định cũng đang phát triển. Các sửa đổi đối với Luật Đất và Luật Đăng ký Quyền sở hữu Tài sản Nhà nước đã làm rõ cấu trúc sở hữu nước ngoài, điều khoản thuê và các yêu cầu tuân thủ, nâng cao sự tự tin của nhà đầu tư. Các giao dịch bất động sản thương mại phải tuân thủ các tiêu chuẩn chống rửa tiền và các quy trình đăng ký do Cơ quan Nhà nước về Đăng ký Nhà nước và Ủy ban Quản lý Tài chính Mông Cổ thực thi.

Các số liệu chính minh họa sự năng động của thị trường: tỷ lệ trống văn phòng tại Ulaanbaatar đã ổn định ở mức 8-10%, với các mức giá thuê cao giữ áp lực tăng do nguồn cung hạng A hạn chế. Bất động sản bán lẻ và logistic đang trải qua sự quan tâm trở lại, được thúc đẩy bởi xu hướng thương mại điện tử ngày càng tăng và đô thị hóa. Cơ quan Thống kê Quốc gia Mông Cổ báo cáo rằng số giấy phép xây dựng cho các tài sản thương mại đã tăng 12% so với cùng kỳ năm trước vào đầu năm 2025, báo hiệu sự lạc quan của các nhà phát triển.

Nhìn về phía trước, triển vọng bất động sản thương mại của Mông Cổ trong vài năm tới là tương đối lạc quan. Tăng trưởng kinh tế bền vững, cải cách quy định và đầu tư hạ tầng lớn được kỳ vọng sẽ thu hút cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Tuy nhiên, các nhà tham gia thị trường phải cảnh giác với sự biến động tiền tệ, sự thay đổi giá hàng hóa và các thay đổi chính sách tiềm năng khi chính phủ cố gắng cân bằng giữa tăng trưởng và ổn định vĩ mô.

Các số liệu chính và chỉ số hiệu suất thị trường

Ngành bất động sản thương mại của Mông Cổ vào năm 2025 được hình thành bởi sự phục hồi vĩ mô, các xu hướng nhân khẩu học và cải cách quy định. Tỷ lệ đô thị hóa tiếp tục tăng, với khoảng 68% dân số cư trú tại các khu vực đô thị, chủ yếu là tại Ulaanbaatar, điều này thúc đẩy nhu cầu đối với không gian văn phòng, bán lẻ và logistics. Theo Cơ quan Thống kê Quốc gia Mông Cổ, ngành xây dựng – bao gồm bất động sản thương mại – đã chiếm gần 6% GDP vào năm 2024, với số giấy phép xây dựng cho các tòa nhà thương mại tăng 8% so với năm trước.

Các chỉ số thị trường văn phòng cho thấy một môi trường ổn định nhưng cạnh tranh. Tỷ lệ trống trung bình trong các tòa nhà văn phòng hạng A tại Ulaanbaatar dao động ở mức khoảng 14–16% vào đầu năm 2025, trong khi các mức giá thuê hàng tháng chính vẫn nằm trong khoảng từ MNT 45,000 đến MNT 65,000 mỗi mét vuông. Bất động sản bán lẻ được hỗ trợ bởi chi tiêu tiêu dùng ngày càng tăng và sự gia tăng thương hiệu quốc tế gần đây. Tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm mua sắm vượt quá 90% ở các vị trí trung tâm, phản ánh nhu cầu của người thuê liên tục và lượng nguồn cung mới tương đối hạn chế.

Bất động sản công nghiệp và logistic là một phân khúc tăng trưởng đáng chú ý, được hỗ trợ bởi sự xuất khẩu mỏ đang gia tăng của Mông Cổ và tham vọng thương mại khu vực. Số lượng kho và công viên logistic phát triển ở ngoại ô Ulaanbaatar đã gia tăng, với tổng lượng kho hiện đại vượt qua 400,000 mét vuông, theo báo cáo của Phòng Thương mại và Công nghiệp Quốc gia Mông Cổ.

Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản thương mại đã phục hồi một cách khiêm tốn vào năm 2024 sau sự sụt giảm do đại dịch, với số liệu sơ bộ cho năm 2025 cho thấy mức tăng 10% so với năm trước, theo dữ liệu từ Bộ Tài chính Mông Cổ. Tuy nhiên, sự biến động tiền tệ và chi phí tài chính vẫn là những thách thức lớn đối với nhà đầu tư, với lãi suất chính của Ngân hàng Mông Cổ vẫn giữ ổn định ở mức 13% vào Q1 2025 (Ngân hàng Mông Cổ).

Triển vọng của ngành cho giai đoạn 2025–2027 vẫn là tương đối lạc quan. Các chính sách ưu đãi của chính phủ đối với tái phát triển đô thị và tiêu chuẩn xây dựng xanh đang được kỳ vọng sẽ cải thiện chất lượng và tuân thủ bền vững (Bộ Xây dựng và Phát triển Đô thị Mông Cổ). Tuy nhiên, các nhà phát triển và nhà đầu tư cần phải điều hướng các quy định về sử dụng đất, yêu cầu cấp phép và tiêu chuẩn minh bạch đang tiến triển khi thị trường trưởng thành.

Các thành phố lớn và các trung tâm phát triển khu vực

Ngành bất động sản thương mại của Mông Cổ chủ yếu tập trung tại thủ đô Ulaanbaatar, nơi đóng góp hơn 60% GDP và dân số của cả nước. Ulaanbaatar tiếp tục là trung tâm chính cho các dự án văn phòng, bán lẻ, logistics và sử dụng đa chức năng. Tuy nhiên, các thành phố địa phương như Darkhan, Erdenet, và Sainshand, tập trung vào khai thác mỏ đang ngày càng được công nhận như những trung tâm phát triển do chính phủ thúc đẩy chính sách phân cấp và đầu tư hạ tầng.

Trong những năm gần đây, lĩnh vực phát triển thương mại tại Ulaanbaatar đã tăng vọt, bao gồm các tòa nhà văn phòng mới, trung tâm bán lẻ và các dự án khách sạn. Tính đến năm 2024, tổng số văn phòng của Ulaanbaatar đã vượt quá 400,000 mét vuông, với tỷ lệ trống dao động từ 12-15% khi các công ty thích nghi với các mô hình làm việc hậu đại dịch và nhà đầu tư quốc tế quay lại thị trường một cách cẩn thận. Khu vực trung tâm kinh doanh của thành phố tiếp tục thu hút phần lớn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản thương mại, được hỗ trợ bởi các dự án tái phát triển đô thị đang diễn ra và chương trình Smart Ulaanbaatar của chính phủ, nhằm hiện đại hóa hạ tầng và tiện ích (Chính quyền Thành phố Ulaanbaatar).

Ngoài thủ đô, các thành phố Darkhan và Erdenet đang chứng kiến sự tăng trưởng thương mại hướng tới mục tiêu, chủ yếu trong lĩnh vực logistics và sản xuất nhẹ. Những thành phố này đã hưởng lợi từ vị trí gần Nga và các hành lang vận tải đã được thiết lập. Sainshand, thủ phủ của tỉnh Dornogovi, đang nổi lên như một trung tâm logistics và công nghiệp nhờ vị trí chiến lược trên Đường sắt xuyên Mông Cổ và như là cửa ngõ đến các dự án khai thác mỏ ở vùng Gobi (Bộ Phát triển Đường bộ và Giao thông Vận tải Mông Cổ).

Khung pháp lý quản lý bất động sản thương mại ở Mông Cổ được xác định bởi Luật Sở hữu Tài sản Không di chuyển và Luật Đất đai, điều chỉnh quyền sở hữu tài sản, cho thuê, và đầu tư nước ngoài. Chính phủ đã tiếp tục hoàn thiện các quy định để thu hút vốn nước ngoài đồng thời đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn về sử dụng đất và môi trường. Các thực thể nước ngoài có thể thuê, nhưng không thể sở hữu, đất lên đến 60 năm, có thể gia hạn (Trung tâm Thông tin Pháp lý Quốc gia Mông Cổ).

Nhìn về năm 2025 và những năm tiếp theo, triển vọng bất động sản thương mại của Mông Cổ phụ thuộc vào sự ổn định kinh tế vĩ mô, hiệu suất ngành khai thác mỏ và các nâng cấp hạ tầng đang diễn ra. Chính sách dài hạn Vision 2050 của chính phủ tiếp tục ưu tiên việc phân cấp và phát triển các trung tâm phát triển khu vực, điều này được kỳ vọng sẽ dần đa dạng hóa nhu cầu bất động sản thương mại ra ngoài Ulaanbaatar (Chính phủ Mông Cổ). Tuân thủ các quy định về đất đai, xây dựng và đầu tư đang thay đổi sẽ vẫn rất quan trọng đối với cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế khi sự minh bạch và quản trị trên thị trường được cải thiện.

Cập nhật khung pháp lý, thuế và quy định (2025)

Khung pháp lý, thuế và quy định điều chỉnh bất động sản thương mại ở Mông Cổ đã tiếp tục phát triển đến năm 2025, phản ánh cả cải cách kinh tế đang diễn ra và nỗ lực của chính phủ nhằm thu hút đầu tư nước ngoài trong khi đảm bảo tuân thủ và minh bạch. Đạo luật chính điều chỉnh các hoạt động bất động sản vẫn là Bộ luật Dân sự Mông Cổ, bổ sung bởi Luật Đất và Luật Sở hữu Tài sản Không di chuyển, định nghĩa quyền sở hữu tài sản, điều khoản cho thuê, và giới hạn sở hữu cho cả thực thể nội địa và nước ngoài. Đặc biệt, công dân và thực thể nước ngoài bị cấm sở hữu đất, nhưng có thể thuê đất lên đến 60 năm (có thể gia hạn một lần), với quyền sở hữu bị giới hạn chỉ đối với tài sản không di chuyển như tòa nhà (Tòa án Tối cao Mông Cổ).

Trong những năm gần đây, Quốc hội Mông Cổ đã thông qua các sửa đổi nhằm đơn giản hóa quy trình đăng ký bất động sản và giảm bớt rào cản hành chính. Cơ quan Đăng ký Nhà nước Tổng hợp quản lý hệ thống đăng ký tài sản quốc gia, hiện đã được số hóa phần lớn, cải thiện tính minh bạch và giảm thời gian giao dịch. Vào năm 2024, các sửa đổi đối với Luật Đăng ký Quyền sở hữu Tài sản đã đưa ra các yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt hơn, bao gồm việc thẩm định kỹ lưỡng hơn cho cả người mua và người bán nhằm ngăn chặn rửa tiền và giao dịch bất hợp pháp (Cơ quan Đăng ký Nhà nước Tổng hợp).

Từ góc độ thuế, các giao dịch bất động sản thương mại phải chịu thuế giá trị gia tăng (VAT, thường là 10%), thuế tài sản (dao động từ 0,6% đến 1% giá trị tài sản) và thuế thu nhập trên thu nhập cho thuê hoặc thu nhập từ vốn. Các cải cách gần đây có hiệu lực từ tháng 1 năm 2025 đã làm rõ cách xử lý các giao dịch xuyên biên giới và giới thiệu các ưu đãi thuế cho các dự án xây dựng xanh và các phát triển trong các lĩnh vực ưu tiên (Bộ Tài chính Mông Cổ). Các hợp đồng cho thuê thương mại thường phải chịu chứng thực công chứng bắt buộc và đăng ký để đảm bảo khả năng thi hành và tuân thủ quy định.

Các yếu tố tuân thủ chính cho năm 2025 bao gồm các nghĩa vụ chống rửa tiền (AML) nghiêm ngặt hơn. Các đại lý và nhà phát triển bất động sản thương mại hiện được chỉ định là các thực thể báo cáo theo Luật Chống rửa tiền và Tài trợ Khủng bố, yêu cầu thực hiện thẩm định khách hàng và báo cáo giao dịch đáng ngờ (Ủy ban Quản lý Tài chính Mông Cổ). Tuân thủ môi trường cũng đang trở thành một ưu tiên ngày càng tăng, với các quy định mới buộc phải thực hiện các đánh giá tác động môi trường cho các phát triển quy mô lớn.

Nhìn về phía trước, triển vọng quy định dự kiến sẽ vẫn ổn định, với việc dần thắt chặt các tiêu chuẩn tuân thủ và sự số hóa hơn nữa của các hồ sơ đất đai. Nỗ lực của chính phủ trong việc thúc đẩy tính minh bạch và bảo vệ nhà đầu tư có khả năng sẽ nâng cao sự tự tin trong ngành bất động sản thương mại của Mông Cổ trong vài năm tới.

Tuân thủ và hạn chế đầu tư nước ngoài

Ngành bất động sản thương mại của Mông Cổ vẫn được quản lý chặt chẽ, với việc tuân thủ và các hạn chế đầu tư nước ngoài được hình thành bởi các khuôn khổ pháp lý đang phát triển và lợi ích quốc gia. Nền tảng pháp lý cho quyền sở hữu và sử dụng đất ở Mông Cổ được xác định bởi Luật Đất Mông Cổ và Luật Đầu tư. Theo các luật này, đất đai chỉ thuộc sở hữu của nhà nước, và chỉ công dân và pháp nhân Mông Cổ mới có thể sở hữu quyền sử dụng đất hoàn toàn. Các công ty có vốn đầu tư nước ngoài, được định nghĩa là các thực thể có ít nhất 25% vốn sở hữu nước ngoài, bị hạn chế chỉ được thuê đất sử dụng với thời hạn tối đa là 60 năm, có thể gia hạn một lần thêm 40 năm, nhưng không thể sở hữu đất trực tiếp.

Các yêu cầu tuân thủ gần đây đã tập trung vào tính minh bạch và các biện pháp chống rửa tiền (AML). Ủy ban Quản lý Tài chính Mông Cổ thực thi các quy tắc biết khách hàng (KYC) nghiêm ngặt đối với các giao dịch bất động sản, đặc biệt là khi có sự tham gia của các thực thể nước ngoài. Các sửa đổi đối với Luật Chống rửa tiền và Tài trợ Khủng bố yêu cầu phải thực hiện thẩm định kỹ lưỡng hơn đối với các giao dịch liên quan đến các cá nhân có chức vụ chính trị hoặc dòng vốn xuyên biên giới. Việc không tuân thủ có thể dẫn đến tiền phạt, đình chỉ giấy phép hoặc trách nhiệm hình sự.

Lịch sử cho thấy Mông Cổ đã áp đặt thêm các hạn chế đối với các doanh nghiệp nhà nước nước ngoài (SOEs) đầu tư vào các lĩnh vực chiến lược, bao gồm bất động sản, như đã quy định bởi Luật Quy định Đầu tư Nước ngoài vào các Doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực Chiến lược đã sửa đổi. Mặc dù các điều khoản hạn chế nhất đã được nới lỏng vào năm 2013 để khuyến khích đầu tư, bất kỳ việc sở hữu một cổ phần lớn bởi một SOE nước ngoài trong bất động sản thương mại vẫn cần được sự chấp thuận của chính phủ.

Các thống kê chính minh họa tính cởi mở của ngành: tính đến năm 2024, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đã vượt qua 2,5 tỷ USD, với bất động sản thương mại chiếm khoảng 12% tổng thể, theo dữ liệu từ Bộ Tài chính Mông Cổ. Thị trường tiếp tục thu hút nhà đầu tư, đặc biệt trong các phân khúc văn phòng và bán lẻ tại Ulaanbaatar, mặc dù gánh nặng tuân thủ vẫn là điều cản trở đối với một số người.

Nhìn về năm 2025 và những năm tiếp theo, chính phủ Mông Cổ dự kiến sẽ duy trì chính sách thận trọng. Các cơ quan quản lý, bao gồm Phòng Thương mại và Công nghiệp Mông Cổ, đã chỉ ra rằng họ đang tiếp tục xem xét các khuôn khổ đầu tư nước ngoài và AML để phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế và ngăn chặn dòng vốn bất hợp pháp. Do đó, bối cảnh tuân thủ dự kiến sẽ trở nên nghiêm ngặt hơn, với sự kiểm tra liên tục về nguồn gốc và lợi ích của đầu tư xuyên biên giới. Mặc dù có những rào cản này, triển vọng dài hạn cho sự tham gia hợp pháp của nước ngoài trong bất động sản thương mại Mông Cổ vẫn tích cực, miễn là nhà đầu tư thích ứng với môi trường quy định đang phát triển.

Xu hướng cầu: Văn phòng, Bán lẻ, Công nghiệp và Khách sạn

Bối cảnh bất động sản thương mại của Mông Cổ vào năm 2025 được hình thành bởi các ưu tiên kinh tế đang thay đổi, cải cách quy định và các mẫu cầu đang phát triển trong các lĩnh vực văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và khách sạn. Thủ đô Ulaanbaatar vẫn là điểm tập trung phát triển chính, được thúc đẩy bởi sự đô thị hóa và vai trò của nó như trung tâm kinh tế của quốc gia.

Ngành Văn phòng: Nhu cầu về không gian văn phòng hiện đại tiếp tục bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế dẫn dắt bởi khai thác mỏ của Mông Cổ và sự mở rộng của các dịch vụ chuyên nghiệp. Sau thời gian trầm lắng do đại dịch, tỷ lệ lấp đầy đã ổn định, với không gian văn phòng hạng A tại Ulaanbaatar duy trì các mức hấp thụ ổn định. Các sáng kiến của chính phủ nhằm thu hút đầu tư nước ngoài và cải thiện môi trường kinh doanh đã góp phần vào sự phục hồi của lĩnh vực này (Bộ Tài chính Mông Cổ). Tuy nhiên, việc cung cấp mới đã vượt quá sự phục hồi ở một số phân khúc con, dẫn đến sức mạnh thương lượng của người thuê tăng lên và sự tập trung vào các cấu trúc hợp đồng thuê linh hoạt.
Ngành Bán lẻ: Nhu cầu bán lẻ đang phục hồi, được hỗ trợ bởi một tầng lớp trung lưu đang phát triển và sự tự tin của người tiêu dùng đang gia tăng. Các trung tâm mua sắm và các phát triển đa chức năng ngày càng kết hợp các thành phần giải trí và ăn uống để thu hút lượng khách. Đặc biệt, sự gia tăng thương mại điện tử – được hỗ trợ bởi chương trình số hóa của chính phủ – đã buộc các nhà bán lẻ áp dụng chiến lược đa kênh (Bộ Phát triển kỹ thuật số và Truyền thông Mông Cổ). Tuy nhiên, bán lẻ truyền thống vẫn mạnh mẽ ở các khu vực trung tâm, nơi các thương hiệu trong nước và quốc tế đang mở rộng sự hiện diện của mình.
Ngành Công nghiệp: Thị trường bất động sản công nghiệp đang trải qua sự tăng trưởng mạnh mẽ, được hỗ trợ bởi vị trí chiến lược của Mông Cổ cho thương mại chuyển tiếp giữa Trung Quốc và Nga cùng với nỗ lực của chính phủ phát triển các trung tâm logistics và khu vực tự do (Tổng cục Hải quan Mông Cổ). Nhu cầu kho bãi đang gia tăng, được thúc đẩy bởi xuất khẩu mỏ, các khoản đầu tư hạ tầng và tăng cường thương mại điện tử xuyên biên giới. Các cải cách quy định thúc đẩy đầu tư vào các khu kinh tế đặc biệt cũng đã làm tăng sự quan tâm từ cả nhà điều hành logistics trong nước và nước ngoài.
Ngành Khách sạn: Ngành khách sạn đang trong thời kỳ phục hồi sau những gián đoạn do đại dịch. Chiến dịch “Chào mừng đến với Mông Cổ” của chính phủ cùng với việc tự do hóa thị thực cho một số quốc gia được mong đợi sẽ thúc đẩy lượng khách quốc tế vào năm 2025 và hơn thế nữa (Bộ Ngoại giao Mông Cổ). Tỷ lệ lấp đầy khách sạn và mức giá trung bình hàng ngày đang từ từ cải thiện, đặc biệt là tại các phân khúc tầm cao trung và sang trọng, với các dự án khách sạn mới được công bố tại Ulaanbaatar và các điểm đến du lịch chính.

Nhìn về phía trước, thị trường bất động sản thương mại ở Mông Cổ đang có dự kiến tăng trưởng dần, phụ thuộc vào sự ổn định kinh tế vĩ mô, tính rõ ràng trong quy định và các cải tiến hạ tầng tiếp tục. Các nhà hoạch định chính sách dự kiến sẽ duy trì sự tập trung vào tuân thủ và minh bạch, tạo nên một môi trường thuận lợi cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Các nhà đầu tư, nhà phát triển và bên liên quan tổ chức hàng đầu

Ngành bất động sản thương mại của Mông Cổ vào năm 2025 được đặc trưng bởi sự tham gia tích cực của một nhóm các nhà đầu tư, nhà phát triển và bên liên quan tổ chức hàng đầu. Thị trường đã chứng kiến một dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đáng kể, đặc biệt từ các quốc gia láng giềng và các tổ chức quốc tế hàng đầu, cùng với vai trò ngày càng tăng của các thực thể trong nước. Những bên liên quan này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành sự phát triển, tuân thủ, và hiện đại hóa của ngành.

Các nhà đầu tư chính: Bộ Tài chính Mông Cổ báo cáo rằng FDI vẫn là một động lực quan trọng, với sự đóng góp đáng kể từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Trung Quốc. Đầu tư Nhật Bản, thường được kênh qua Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA), hỗ trợ các dự án hỗn hợp và khách sạn. Các nhà đầu tư Hàn Quốc và Trung Quốc nổi bật trong lĩnh vực bán lẻ, logistics và phát triển văn phòng, tận dụng vị trí chiến lược của Mông Cổ giữa Nga và Trung Quốc.
Các nhà phát triển hàng đầu: Các công ty trong nước như Tavan Bogd Group, Nhóm MCS, và Ard Financial Group là một trong những người chơi lớn nhất. Các tập đoàn này thúc đẩy việc xây dựng và quản lý không gian văn phòng, trung tâm mua sắm và các tổ hợp sử dụng đa chức năng tại Ulaanbaatar và các trung tâm đô thị đang nổi lên. Các dự án của họ thường tuân theo các tiêu chuẩn quy hoạch đô thị đang tiến triển và yêu cầu tuân thủ môi trường được thiết lập bởi Bộ Xây dựng và Phát triển Đô thị.
Bên liên quan tổ chức: Ngân hàng Mông Cổ đóng vai trò trung tâm trong việc điều chỉnh tài chính bất động sản, thiết lập các chính sách vĩ mô để duy trì sự ổn định hệ thống tài chính. Hơn nữa, Ủy ban Quản lý Tài chính Mông Cổ giám sát các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và các phương tiện đầu tư tập thể khác, hỗ trợ tính minh bạch trên thị trường và bảo vệ nhà đầu tư.
Khung pháp lý và tuân thủ: Môi trường pháp lý được hình thành bởi Luật Đất và Luật Đầu tư đã sửa đổi, có các biện pháp bảo vệ cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Các bên liên quan phải tuân thủ các quy định về quy hoạch, tiêu chuẩn môi trường và các quy định chống rửa tiền do Cơ quan Độc lập Chống tham nhũng Mông Cổ thực hiện.

Nhìn về phía trước, triển vọng của ngành được hình thành bởi dự báo về nâng cấp hạ tầng và chiến lược đô thị hóa được nêu trong kế hoạch Vision 2050 của chính phủ. Với sự tiếp tục tham gia từ các nhà đầu tư và nhà phát triển hàng đầu, cùng với một không gian quy định đang trưởng thành, thị trường bất động sản thương mại của Mông Cổ được định vị để có sự tăng trưởng ổn định và tăng cường tính tinh vi trong vài năm tới.

Rủi ro, thách thức và chiến lược giảm thiểu

Ngành bất động sản thương mại của Mông Cổ phải đối mặt với một bối cảnh rủi ro phức tạp khi thị trường bước vào năm 2025. Các rủi ro chính bao gồm sự không chắc chắn về quy định, sự biến động kinh tế và các rào cản thanh khoản thị trường. Các chiến lược giảm thiểu sẽ yêu cầu sự tuân thủ chặt chẽ, nhận thức pháp lý và quản lý thích ứng.

Rủi ro pháp lý và quy định: Môi trường quy định của Mông Cổ vẫn đang phát triển. Luật Đất và Bộ luật Dân sự thiết lập nền tảng cho quyền sở hữu bất động sản thương mại, cho thuê và giao dịch. Tuy nhiên, các sửa đổi – chẳng hạn như các quy định ảnh hưởng đến quyền sở hữu nước ngoài và các loại đất sử dụng – đã mang lại sự không chắc chắn, đặc biệt đối với các nhà đầu tư quốc tế. Việc giám sát liên tục từ Bộ Tài chính Mông Cổ và các cơ quan địa phương có nghĩa là các yêu cầu tuân thủ có thể thay đổi, làm tăng nhu cầu xem xét pháp lý liên tục.
Biến động kinh tế và tiền tệ: Tăng trưởng GDP của Mông Cổ vẫn gắn liền chặt chẽ với ngành khai thác mỏ và xuất khẩu hàng hóa. Sự biến động trong giá đồng và than ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh và tỷ lệ lấp đầy bất động sản thương mại. Ngân hàng Mông Cổ đã thực hiện thắt chặt tiền tệ để kiểm soát lạm phát, nhưng cuộc chiến giữa áp lực lạm phát và kích thích kinh tế tiếp tục ảnh hưởng đến điều kiện tài chính cho các dự án bất động sản. Rủi ro tiền tệ, đặc biệt là sự suy giảm của MNT, tạo ra thêm thách thức cho các nhà đầu tư có nghĩa vụ tính bằng ngoại tệ.
Thanh khoản và minh bạch thị trường: Thị trường bất động sản thương mại có đặc điểm bởi khối lượng giao dịch tương đối thấp và sự hạn chế trong việc có sẵn dữ liệu đáng tin cậy. Rào cản thanh khoản này có thể cản trở các chiến lược thoát và làm phức tạp việc định giá tài sản. Cơ quan Đăng ký Nhà nước Tổng hợp duy trì hệ thống đăng ký tài sản, và trong khi các nỗ lực số hóa đang được thực hiện, sự chậm trễ và không nhất quán vẫn là một thách thức.
Tuân thủ về môi trường và xây dựng: Các sửa đổi gần đây đối với Luật Xây dựng và Luật Đánh giá Tác động Môi trường đã nâng cao các yêu cầu đối với các phát triển thương mại, bao gồm việc cấp phép và tuân thủ môi trường nghiêm ngặt hơn. Việc không tuân thủ có thể dẫn đến việc dự án bị trì hoãn hoặc bị phạt từ Cơ quan Tổng hợp Kiểm tra Chuyên ngành.

Các chiến lược giảm thiểu: Các nhà đầu tư và nhà phát triển được khuyến cáo thực hiện các thẩm định pháp lý toàn diện và duy trì liên lạc tích cực với các cơ quan. Sử dụng tư vấn pháp lý đủ tiêu chuẩn, tuân thủ các quy định xây dựng và môi trường đã được cập nhật, và áp dụng các mô hình tài chính thận trọng có thể giúp quản lý rủi ro. Việc theo dõi liên tục các thay đổi quy định và tham gia chủ động với các bên liên quan là rất quan trọng để điều hướng bối cảnh bất động sản thương mại năng động của Mông Cổ trong năm 2025 và những năm tiếp theo.

Triển vọng tương lai: Dự báo từ 2025-2030 và cơ hội chiến lược

Giai đoạn từ năm 2025 đến năm 2030 sẽ là một thời kỳ quan trọng cho ngành bất động sản thương mại của Mông Cổ, được hình thành bởi sự phát triển quy định, các mô hình đô thị hóa và các xu hướng vĩ mô. Với tăng trưởng GDP của Mông Cổ được dự báo sẽ vẫn mạnh mẽ do xuất khẩu mỏ và các khoản đầu tư hạ tầng, nhu cầu về các phát triển văn phòng, bán lẻ, logistics và sử dụng đa chức năng trong các trung tâm đô thị – đặc biệt là Ulaanbaatar – dự kiến sẽ gia tăng.

Một yếu tố chính là sự tiếp tục tập trung của chính phủ vào cải thiện đô thị và hiện đại hóa hạ tầng, như được nêu trong “Chính sách Tái hồi sinh Mới” cho giai đoạn 2022–2030, ưu tiên các công trình xây dựng quy mô lớn, sáng kiến xanh cho thành phố và chuyển đổi số quy trình lập kế hoạch. Chính sách này nhắm đến mục tiêu đơn giản hóa quy trình cấp phép, thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và nâng cao tính minh bạch trong đăng ký đất đai và tài sản (Bộ Tài chính Mông Cổ).

Về mặt pháp lý, lĩnh vực này được quản lý bởi Luật Đất, Luật Xây dựng và Luật Đăng ký Bất động sản, tất cả đều đã trải qua các sửa đổi trong những năm gần đây nhằm làm rõ quyền sử dụng đất, hạn chế về quyền sở hữu nước ngoài và tuân thủ môi trường. Các sửa đổi gần đây nhấn mạnh đến việc tuân thủ các quy định chống rửa tiền (AML), đặc biệt là trong các giao dịch thương mại có giá trị cao, sau các khuyến nghị của Nhóm hành động tài chính (FATF) và các kế hoạch hành động quốc gia tiếp theo (Ủy ban Quản lý Tài chính Mông Cổ).

Cung và cầu: Không gian thương mại tại Ulaanbaatar đã đạt khoảng 1,1 triệu mét vuông vào năm 2024, với một kế hoạch bổ sung 200,000 mét vuông dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2027, đặc biệt trong các trung tâm hỗn hợp và logistics (Văn phòng Thống kê Thành phố Ulaanbaatar).
Xu hướng đầu tư: FDI trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng đã phục hồi sau đại dịch, với chính phủ báo cáo hơn 250 triệu USD trong các cam kết mới cho năm 2024–2025 – dự báo sẽ tiếp tục tăng khi các cải cách quy định có hiệu lực (Ngân hàng Mông Cổ).
Tuân thủ bền vững: Các dự án thương mại mới ngày càng phải tuân theo mã xây dựng xanh và đánh giá tác động môi trường. Các cơ quan đã bắt đầu thực thi nghiêm ngặt các tiêu chuẩn về hiệu suất năng lượng và quản lý chất thải theo các cam kết môi trường quốc tế của Mông Cổ (Bộ Môi trường và Du lịch Mông Cổ).

Nhìn về phía trước, các cơ hội chiến lược sẽ xuất hiện trong lĩnh vực bất động sản logistics để phục vụ các hành lang thương mại của Mông Cổ, các không gian văn phòng linh hoạt cho một lĩnh vực dịch vụ đang đa dạng hóa, và các trung tâm bán lẻ nhắm đến dân số đang đô thị hóa. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần phải cảnh giác với việc tuân thủ các quy định AML đang phát triển, thực thi tuân thủ môi trường, và các thay đổi tiềm năng đối với giới hạn sở hữu nước ngoài. Triển vọng của lĩnh vực này vẫn tích cực, được củng cố bởi sự hiện đại hóa quy định và lập trường ủng hộ đầu tư của chính phủ, nhưng yêu cầu quản lý rủi ro chủ động khi các tiêu chuẩn quốc tế ngày càng được tích hợp vào pháp luật và thực tiễn của Mông Cổ.