Šok v prenájmu vo Fínsku: Čo musia vedieť prenajímatelia a nájomníci pre roky 2025–2029

Obsah

• Výkonný súhrn: Kľúčové zistenia z trhu s prenájmami 2025
• Súčasné trendy prenájmu a regionálne ohniská
• Dynamika ponuky a dopytu: Mestské vs. vidiecke posuny
• Právny rámec: Nedávne a nadchádzajúce zmeny (2025)
• Zdanenie, dotácie a finančné stimuly pre prenajímateľov a nájomníkov
• Výzvy v oblasti súladu: Práva nájomníkov, povinnosti prenajímateľov a regulácie nájmu
• Kľúčové trhové štatistiky: Miera voľných bytov, výnosy a demografia
• Hlavné faktory: Imigrácia, študentské bývanie a hospodársky rast
• Budúci výhľad: Predpovede na roky 2025–2029
• Oficiálne zdroje a usmernenia pre zainteresované strany (napr. Kela.fi, vero.fi, ym.fi)
• Zdroje a odkazy

Výkonný súhrn: Kľúčové zistenia z trhu s prenájmami 2025

Fínsky trh s prenájmami v roku 2025 sa vyznačuje trvalým dopytom, vyvíjajúcou sa legislatívou a miernym, ale pretrvávajúcim nedostatkom bývania v mestských centrách. Prebiehajúci trend urbanizácie naďalej sústreďuje dopyt po prenájme v Helsinkách, Espoo, Tampere a Turku, čo zvyšuje nájomné ceny a udržuje ponuku v týchto mestách na nízkej úrovni. Najnovšie údaje z Štatistického úradu Fínska ukazujú, že v roku 2024 sa priemerné nájomné za nesubvencované byty v celom Fínsku zvýšilo o 2,5 %, pričom nájomné v hlavnom meste rastie mierne vyššou rýchlosťou. Prenájmový sektor predstavuje približne 32 % všetkých domácností, pričom proporcia je ešte vyššia v metropolitných oblastiach.

Legislatívne je fínsky trh s prenájmami väčšinou riadený zákonom o nájomných zmluvách (481/1995), ktorý vymedzuje ochranu nájomníkov, povinnosti prenajímateľov a mechanizmy riešenia sporov. Nedávne regulačné aktualizácie, vrátane digitalizácie nájomných zmlúv a posilnenia požiadaviek na zverejňovanie energetickej efektívnosti, odrážajú širšie vládne politické ciele v oblasti udržateľnosti a ochrany spotrebiteľov. Ministerstvo spravodlivosti potvrdilo prebiehajúce úsilie o zjednodušenie riešenia sporov a posilnenie práv nájomníkov, najmä v prípadoch týkajúcich sa zálohových platieb a výpovedných lehôt.

Súlad s férovými nájomnými praktikami a ustanoveniami proti diskriminácii zostáva najvyššou prioritou. Fínska asociácia prenajímateľov a Finlex zdôrazňujú dôležitosť písomných zmlúv, transparentného stanovenia nájmov a dodržiavania zákona o nediskriminácii (1325/2014), ktorý zakazuje predsudky na základe etnického pôvodu, veku alebo rodinnej situácie v oblasti bývania.

Pohľad do budúcnosti naznačuje, že v období 2025-2027 sa očakáva mierny rast nájomného, najmä v oblasti rastu a univerzitných mestách. Prebiehajúci program vládnych investícií do bývania a nové stimuly pre výstavbu, ako podrobne uvádza Ministerstvo životného prostredia, sa snažia zvýšiť ponuku nájomného bývania, ale úzke miesta zostávajú v dôsledku rastúcich nákladov na výstavbu a oneskorení v urbanizácii. Demografické trendy, ako zvýšená imigrácia a pokračujúca mestská migrácia, sa očakávajú, že udržia dopyt.

• Dopyt po prenájmoch zostane vysoký v urbanizovaných oblastiach.
• Regulačný dôraz je na ochranu nájomníkov, digitalizáciu a udržateľnosť.
• Compliance sa posilňuje prostredníctvom aktualizovaných právnych usmernení a monitorovania.
• Je pravdepodobné, že v metropolitných oblastiach dôjde k miernym nárastom nájomného (2–3 % ročne).
• Ponukové obmedzenia pretrvávajú, ale snahy o nové výstavby môžu v strednodobom horizonte zmierniť tlak.

Na záver, fínsky trh s prenájmami v roku 2025 je robustný, regulovaný a vyvíjajúci sa, s kľúčovými trendmi smerujúcimi k postupnému rozširovaniu ponuky, pokračujúcej pozornosti politiky na práva nájomníkov a prebiehajúcemu dopytu centricky zameranému na mestá.

Súčasné trendy prenájmu a regionálne ohniská

Fínsky trh s prenájmami v roku 2025 sa vyznačuje miernymi zvyšovaniami cien, regionálnymi rozdielmi a vyvíjajúcimi sa vzorcami dopytu. Podľa najnovších údajov z Štatistického úradu Fínska, priemerné nájmy za nesubvencované byty vzrástli v roku 2024 približne o 1,5 % na národnej úrovni, čo pokračuje v trende postupného rastu cien pozorovaného v posledných rokoch. Metropolitná oblasť Helsínk, Espoo a Vantaa zostáva najdrahším miestom pre prenájom v krajine, pričom priemerné nájomné za m² je značně vyššie ako v iných regiónoch.

• Metropolitná oblasť Helsínk: V Helsinkách dosiahli priemerné nájomné za nesubvencované byty takmer 21 €/m² za mesiac na začiatku roku 2025. Espoo a Vantaa nasledovali tesne za nimi, obe presiahli 17 €/m² za mesiac. Dopyt po malých bytoch (štúdiá a jednoizbové jednotky) zostáva obzvlášť silný, poháňaný mladými profesionálmi a študentmi.
• Iné veľké mestá: Tampere a Turku, druhé a tretie najväčšie mestské oblasti vo Fínsku, takisto zaznamenali nadpriemerné zvýšenia nájmu. V Tampere sa priemerné nájomné za nesubvencovaný byt pohybuje okolo 15 €/m², zatiaľ čo Turku dosahuje približne 14,5 €/m². Obe mestá sú považované za regionálne ohniská kvôli prebiehajúcej urbanizácii a dopytu poháňanému univerzitami.
• Východné a severné regióny: Naopak, rast nájmu v oblastiach ako Severné Karelí a Laponsko zostáva utlmený, s priemernými nájmami tak nízkymi ako 11 €/m² alebo menej. Demografické trendy, vrátane poklesu populácie a odchodov, zabezpečujú dostatočnú ponuku a minimálny rast cien.

Nedávne legislatívne aktualizácie, ako sú novely z roku 2023 fínskeho zákona o nájomných zmluvách (Finlex Data Bank), posilnili ochranu nájomníkov, zabezpečujúc, že prípustné zvyšovanie nájmu zostáva prísne regulované a musí byť jasne uvedené v nájomných zmluvách. Mesto Helsinki poskytuje usmernenia o zákonných praktikách zvyšovania nájomného, ktoré zvyčajne vyžadujú písomné oznámenie a odôvodnenie.

Pohľad do budúcnosti naznačuje, že v rokoch 2025–2027 sa očakáva pokračovanie mierneho rastu nájomného v mestských ohniskách, podopreného stabilnou migráciou do miest a obmedzenou novou výstavbou bývania v centrálnych lokalitách. Na druhej strane, v vidieckych a klesajúcich regiónoch sa očakáva, že prebytok ponuky a demografické tlaky udržia nájmy stabilné alebo aj mierne klesajúce. Policajné orgány a úrady bývania dôkladne monitorujú trh, aby zabezpečili súlad s reguláciou nájmu a podporili dostupnosť bývania pre zraniteľné skupiny.

Dynamika ponuky a dopytu: Mestské vs. vidiecke posuny

Fínsky trh s prenájmami prechádza významnými posunmi v ponuke a dopyte, najmä medzi mestskými a vidieckymi oblasťami. V posledných rokoch mestské centrá ako Helsinki, Espoo, Tampere a Turku zaznamenali trvalý dopyt po prenájme, poháňaný prebiehajúcou urbanizáciou, vnútornou migráciou a prílivom domácich i medzinárodných študentov a pracovníkov. Podľa Štatistického úradu Fínska pokračuje rast obyvateľstva v mestách, zatiaľ čo mnohé vidiecke regióny čelí poklesu populácie a starnúcej demografii.

Tento mestský koncentrát vedie k vyššiemu dopytu po prenájmoch v metropolitných oblastiach, čo prispieva k nízkym mieram voľnosti a stabilným alebo rastúcim nájmom, najmä pre malé a stredne veľké jednotky. Napríklad v Helsinkách dosiahlo priemerné nájomné za nesubvencovaný jednoizbový byt na začiatku roku 2024 27,7 €/m², pričom podobné trendy sa predpokladajú na rok 2025, zatiaľ čo v vidieckych obciach môžu byť nájmy menej ako polovica tejto sumy. Centrum financovania a rozvoja bývania vo Fínsku (ARA) hlási, že ponuka nového nájomného bývania vzrástla v mestských oblastiach, no dopyt stále často prevyšuje ponuku, najmä pre cenovo dostupné byty.

Naopak, mnohé vidiecke obce čelí nadbytku nájomných nehnuteľností, keďže obyvatelia migrujú do mestských centier za vzdelaním a pracovnými príležitosťami. To viedlo k zvýšeniu miery voľnosti a stagnujúcim alebo klesajúcim nájmom v týchto oblastiach. Demografický posun je ďalšie zosilnený celkovým nízkym rastom populácie vo Fínsku a starnúcou populáciou, čo predstavuje výzvy pre trhy s prenájmami vo vidieckych oblastiach. Ministerstvo hospodárstva a zamestnanosti Fínska zdôrazňuje, že dynamika trhu práce a regionálne hospodárske rozdiely pravdepodobne udržia tento mestský-vidiecky rozpor aj v najbližších rokoch.

Právne a regulačné rámce tiež ovplyvňujú tieto dynamiky. Fínsky zákon o nájomných zmluvách zabezpečuje ochranu nájomníkov a stanovuje jasné pravidlá pre zvyšovanie nájmu a ukončovanie zmlúv v celom Fínsku, aplikované jednotne, avšak s praktickými dopadmi variabilnými podľa lokality, kvôli odlišným trhovým podmienkam (Finlex). Dodržiavanie štandardov kvality bývania a bezpečnosti zabezpečujú miestne úrady a zostáva vysoké ako v mestských, tak aj vo vidieckych oblastiach, avšak investícia do novej nájomnej zásoby je omnoho atraktívnejšia v mestách.

Dohľadom na rok 2025 a ďalej sa predpokladá, že fínsky trh s prenájmami zostane charakterizovaný týmto mestským-vidieckym rozdelením. Dopyt po prenájmoch v mestách pravdepodobne zostane silný kvôli pokračujúcej migrácii a obmedzenej dostupnosti vlastníctva, zatiaľ čo vidiecke trhy budú čeliť pretrvávajúcim problémom nadmernej ponuky a obmedzených nových investícií. Policajní orgány a úrady bývania monitorujú tieto trendy a zvažujú opatrenia na podporu dostupného mestského bývania, zatiaľ čo sa zaoberajú rizikami depopulácie v vidieckych komunitách (Ministerstvo financií).

Právny rámec: Nedávne a nadchádzajúce zmeny (2025)

Právny rámec, ktorý riadi trh s prenájmami vo Fínsku, je primárne stanovený zákonom o nájomných zmluvách (481/1995), ktorý vymedzuje práva a povinnosti prenajímateľov a nájomníkov. Táto legislatíva je doplnená rôznymi vládnymi nariadeniami a usmerneniami, ktoré zabezpečujú transparentnosť a stabilitu v sektore. K roku 2025 prechádza fínsky trh s prenájmami významnou regulatórnou pozornosťou, s dôrazom na vyváženosť medzi ochranou nájomníkov a záujmami vlastníkov nehnuteľností.

V posledných rokoch sa Fínsko zaoberalo otázkami, ako sú krátkodobé prenájmy, zabezpečenie nájomného a požiadavky na energetickú efektívnosť v prenajatých nehnuteľnostiach. Významné zmeny v zákone o nájomných zmluvách nadobudli účinnosť v roku 2023, pričom sa objasnili postupy pre oznamovanie zvýšení nájmu a zlepšilo sa riešenie sporov. Tieto zmeny mali za cieľ znížiť súdne spory a podporiť mediáciu medzi stranami. Ďalej, vláda Fínska iniciovala konzultácie v roku 2024 o návrhoch na zjednodušenie digitálnych nájomných zmlúv a posilnenie elektronickej identifikácie pre zmluvy o nájme, pričom sa očakáva ich implementácia do konca roku 2025.

Ministerstvo životného prostredia naďalej aktualizuje predpisy o budovách a energii, ktoré nepriamo ovplyvňujú trh s prenájmami, najmä pokiaľ ide o certifikáty energetickej efektívnosti a povinné zlepšenia v zásobe prenajatých bývaní. Aktualizovaný dekrét o energetickej efektívnosti budov (2024) ukladá prísnejšie požiadavky na prenajímateľov, aby zabezpečili súlad s normami energetickej efektívnosti, pričom mechanizmy vynucovania sú stanovené Ministerstvom životného prostredia a miestnymi úradmi. Prenajímateľia sú teraz povinní poskytovať energetické certifikáty pre všetky nové nájmy a pri podstatných renováciách.

Pokiaľ ide o presadzovanie a dodržiavanie, fínsky súdy a Fínska konkurzno-ochranná autorita zohrávajú kľúčové úlohy pri riešení sporov a monitorovaní dodržiavania nájomných regulácií. Rada pre spotrebiteľské spory ponúka prístupný alternatívny spôsob, ako pre nájomníkov a prenajímateľov vyriešiť konflikty bez nutnosti oficiálnych súdnych sporov.

Pohľad do budúcnosti naznačuje, že fínska vláda sa pravdepodobne bude ďalej zaoberať výzvami v súvislosti s dostupnosťou bývania, najmä v mestských centrách. Podľa Štatistického úradu Fínska pokračuje podiel prenajatých obydlí v raste, pričom takmer 33 % všetkých domácností žije v prenajatom ubytovaní k roku 2024. S trendmi urbanizácie a prebiehajúcim nedostatkom bývania sa v nasledujúcich rokoch pravdepodobne objavia ďalšie legislatívne reformy na podporu novej výstavby prenajatých nehnuteľností a ochranu práv nájomníkov, aby sa zabezpečilo, že trh zostane konkurencieschopný a spravodlivý.

Zdanenie, dotácie a finančné stimuly pre prenajímateľov a nájomníkov

Fínsky trh s prenájmami funguje v rámci rámca zdanenia, dotácií a finančných stimulov, ktoré ovplyvňujú ako prenajímateľov, tak aj nájomníkov. V roku 2025 sú tieto mechanizmy naďalej formované vyvíjajúcimi sa politikami bývania, hospodárskymi podmienkami a vládnymi stratégiami na zabezpečenie dostupnosti, stability ponuky a spravodlivosti na trhu.

Zdanenie nájomného príjmu
Nájomný príjem sa považuje za zdaniteľný príjem pre súkromných prenajímateľov vo Fínsku. Prenajímateľia musia každý rok vyhlasovať nájomný príjem a môžu si odpočítať určité náklady, vrátane nákladov na údržbu, úrokov z pôžičiek súvisiacich s nadobudnutím nehnuteľnosti a odpisov. Čistý nájomný príjem sa zdaňuje na základe progresívnych daňových sadzieb jednotlivcov. Súkromné spoločnosti sú predmetom korporátnej daňovej sadzby na ich nájomný príjem. Fínska daňová správa poskytuje komplexné usmernenia týkajúce sa prípustných odpočtov a oznamovacích povinností, zabezpečujúc dodržiavanie prostredníctvom pravidelných auditov a výmeny informácií s obcou (Fínska daňová správa).

Daň z pridanej hodnoty (DPH) a daň z nehnuteľností
Rezidenčné nájmy sú zvyčajne oslobodené od DPH; avšak nájomné z komerčných nehnuteľností môže byť podliehať DPH za určitých podmienok. Všetci vlastníci nehnuteľností, vrátane prenajímateľov, sú povinní platiť každoročnú daň z nehnuteľností, ktorú určujú obce v rámci limitov definovaných národným zákonom (Finlex – Zákon o dani z nehnuteľností).

Dotácie a podpora pre nájomníkov
Nájomníci profitujú zo systému štátneho príspevku na bývanie (asumistuet), ktorý spravuje Sociálna poisťovňa Fínska (Kela). Príspevok je podmienený príjmom a má za cieľ pomôcť nízkopríjmovým a stredne príjmovým domácnostiam pokryť náklady na prenájom. Vláda pravidelne upravuje prahové hodnoty oprávnenosti a úrovne náhrad v reakcii na infláciu a trendy na trhu s bývaním, pričom nedávne reformy sa zameriavajú na väčšiu podporu mestských nájomníkov, ktorí čelí vysokému nájmu.

• V roku 2024 získalo približne 370 000 domácností všeobecný príspevok na bývanie, pričom výdavky presiahli 2 miliardy € (Kela).
• Príspevok na študentské bývanie bol reformovaný v roku 2017 a do roku 2025 sa neočakávajú žiadne významné zmeny.

Incentívy pre investorov a developérov
Na stimuláciu výstavby nájomného bývania ponúka Fínsko úrokové dotácie a čiastočné záruky pre developerov cenovo dostupných a sociálnych nájomných bytov prostredníctvom Centra financovania a rozvoja bývania (ARA). Tieto stimuly sú podmienené, často vyžadujú obmedzené nájmy a kritériá na výber nájomníkov na pevne stanovené obdobie. Projekty financované ARA predstavujú významný zdroj nových cenovo dostupných nájomných jednotiek, najmä v centrách rastu.

Pohľad do budúcnosti na rok 2025 a ďalej
Aj keď nie sú naplánované žiadne významné daňové reformy, ktoré by ovplyvnili nájomný príjem pre rok 2025, perspektívy naznačujú pokračujúcu pozornosť vlády na podporu cenovo dostupného nájmu a ochranu nájomníkov. Úrady sledujú dopady rastúcich úrokových sadzieb a nákladov na výstavbu, ktoré môžu vyžadovať ďalšie úpravy dotácií alebo stimulačných schém na zachovanie rovnováhy na trhu. Očakáva sa, že presadzovanie dodržiavania sa bude posilňovať, najmä pokiaľ ide o neoznámené nájomné príjmy a oprávnenosť na príspevky na bývanie (Fínska daňová správa).

Výzvy v oblasti súladu: Práva nájomníkov, povinnosti prenajímateľov a regulácie nájmu

Fínsky trh s prenájmami je formovaný robustným právnym rámcom, ktorý sa snaží vyvážiť práva nájomníkov a povinnosti prenajímateľov. K roku 2025 je najdôležitejším zákonom, ktorý sa zaoberá rezidenčnými nájmami, zákon o nájomných zmluvách (AHVL 481/1995), ktorý vymedzuje minimálne štandardy pre nájomné zmluvy, dôvody na ukončenie a mechanizmy riešenia sporov. Dodržiavanie týchto predpisov zostáva centrálnou otázkou pre obe strany v prenájmovom sektore.

• Práva nájomníkov: Fínske právo poskytuje nájomníkom silnú ochranu, vrátane zabezpečenia nájomného, práva na písomnú nájomnú zmluvu a ochrany pred neprijateľným zvyšovaním nájmu. Nájomníci môžu byť evakuvani iba na základe konkrétnych právnych dôvodov, ako je pretrvávajúce neplatenie alebo výrazné porušenie zmluvy. Zákon tiež chráni nájomníkov pred odvetnými opatreniami zo strany prenajímateľov a stanovuje minimálnu výpovednú lehotu – zvyčajne tri mesiace pre nájomné zmluvy na dobu určitú a šesť mesiacov pre nájomné zmluvy na dobu neurčitú, v závislosti od dĺžky nájmu (Finlex Data Bank).
• Povinnosti prenajímateľov: Prenajímateľia sú povinní udržiavať nehnuteľnosť v obývateľnom stave a vykonávať potrebné opravy. Musia tiež poskytovať potvrdenia o platbách a rešpektovať súkromie nájomníkov, vrátane obmedzeného vstupu do prenajatého bytu bez primeraného oznámenia. Nové výzvy v oblasti súladu sa objavujú z nedávnych zmien, ktoré zvyšujú transparentnosť pri určovaní nájmu a vyžadujú od prenajímateľov, aby na začiatku nájmu zverejnili informácie o stave nehnuteľnosti (Ministerstvo spravodlivosti, Fínsko).
• Regulácie nájmu: Štandardná nájomná zmluva musí špecifikovať nájom, harmonogram platieb a práva na podnájom alebo prevod zmluvy. Indexované zvyšovanie nájmu je povolené, ale musí byť predmetom jasných zmluvných podmienok. Zákon zakazuje nadmerné zálohové platby (zvyčajne obmedzené na tri mesiace nájmu) a vyžaduje ich promptné vrátenie po ukončení zmluvy, pokiaľ nejde o oprávnené odpočítania (Spotrebiteľská asociácia Fínska).
• Dodržiavanie a riešenie sporov: Fínsky trh s prenájmami zažíva stabilný objem sporov – najmä ohľadom zvyšovania nájmu, povinností opráv a vrátenia záloh. Väčšina sa rieši prostredníctvom miestnej Rady pre spory týkajúce sa prenájmu, ale strany môžu ak potrebujú odvolať na obvodné súdy (Ministerstvo spravodlivosti, Fínsko).

Pohľad do budúcnosti naznačuje, že výzvy v oblasti dodržiavania sa pravdepodobne zintenzívnia, keď sa sektor prenájmu digitalizuje a keď narastajú tlaky na bývanie, najmä v metropolitných oblastiach. Očakáva sa, že prebiehajúce legislatívne revízie sa budú zaoberať vznikajúcimi problémami, ako sú krátkodobé prenájmy a povinnosti v oblasti energetickej efektívnosti, čo môže ďalej ovplyvniť povinnosti prenajímateľov a nájomníkov v nasledujúcich rokoch (Ministerstvo životného prostredia, Fínsko).

Kľúčové trhové štatistiky: Miera voľných bytov, výnosy a demografia

Fínsky trh s prenájmami v roku 2025 je ovplyvnený vyvíjajúcimi sa demografickými trendmi, regionálnymi variáciami v mierach voľnosti a pretrvávajúcimi posunmi vo výnosoch z investícií. Tieto faktory majú priamy dopad na prenajímateľov aj nájomníkov, ako aj na stabilitu trhu a politický smer.

• Miera voľných bytov: Na začiatku roku 2025 ostali miery voľných bytov v najväčších mestách Fínska nízke, najmä v metropolitnej oblasti Helsínk, kde pretrváva silný dopyt po prenajímaní. Naopak, niektoré menšie obce a regióny s klesajúcou populáciou hlásia vyššie miery voľnosti, čo odráža trendy urbanizácie. Podľa Štatistického úradu Fínska sa priemerná národná miera voľných bytov pre prenajímané byty pohybuje okolo 4-5 %, s vyššími hodnotami (6-8 %) v určitých východných a severných regiónoch. V Helsinkách, Espoo a Tampere sú miery voľných bytov zvyčajne pod 3 %, čo naznačuje napätý trh s prenájom.
• Výnosy z prenájmu: Hrubé výnosy z prenájmu vo Fínsku sa výrazne líšia podľa lokality. V hlavné mestské centrá sa výnosy pohybujú medzi 3,5 % a 4,5 %, čo odráža vysoké hodnoty nehnuteľností a konzistentný dopyt po nájomných bytoch. Druhotné mestá a univerzitné mestá, ako Turku a Jyväskylä, ponúkajú mierne vyššie výnosy, často v rozmedzí 4,5 % až 5,5 %, ale môžu zahŕňať vyššie riziko voľnosti. Centrálna federácia fínskych realitných agentúr pravidelne hlási, že investori sa sústreďujú na nové výstavby a energeticky efektívne nehnuteľnosti, ktoré zvyčajne priťahujú kvalitnejších nájomníkov a stabilné výnosy.
• Demografia: Demografické zmeny hrajú centrálnu úlohu pri formovaní dopytu po prenájme. Populácia Fínska stárne, no mestské oblasti naďalej priťahujú mladých profesionálov, študentov a imigrantov. Fínska imigračná služba poznamenáva, že čistá imigrácia pozitívne prispieva k rastu populácie v regiónoch Helsínk, Tampere a Turku, čo posilňuje dopyt po prenájme. Zároveň priemerná veľkosť domácnosti klesá, čo vedie k zvýšenému dopytu po menších bytoch a štúdiových jednotkách.
• Pohľad do budúcnosti: V priebehu nasledujúcich niekoľkých rokov očakávajú trhoví analytici z Fínskej banky stabilné alebo mierne rastúce nájomné v rastúcich centrách, poháňané pokračujúcou mestskou migráciou a miernou hospodárskou obnovou. Mier voľných bytov vo vidieckych oblastiach môže ďalej narastať, zatiaľ čo výnosy na prestížnych lokalitách sa predpokladajú zostať stabilné alebo mierne klesnúť v dôsledku konkurenčnej aktivity investorov a vysokých cien nehnuteľností.

Na záver, fínsky trh s prenájmami v roku 2025 je charakterizovaný nízkymi mestskými mierami voľných bytov, stabilnými výnosmi a demografickými posunmi, ktoré favorizujú rastúce centrá, pričom pretrvávajú výzvy pre periférne regióny čelí poklesu populácie.

Hlavné faktory: Imigrácia, študentské bývanie a hospodársky rast

Trh s prenájmami vo Fínsku je formovaný niekoľkými hlavnými faktormi, najmä imigráciou, dopytom po študentskom bývaní a širším hospodárskym rastom. Každý z týchto faktorov má hmatateľný vplyv na dynamiku trhu, regulačné odpovede a výhľad pre nadchádzajúce roky.

• Imigrácia: Čistá migrácia do Fínska sa v posledných rokoch zvýšila, pričom štatistiky ukazujú viac než 50 000 nových príchodov v roku 2023 – rekordná cifra, ktorá bola do značnej miery poháňaná medzinárodnou ochranou, pracovnými príležitosťami, zlučovaním rodín a štúdiom. Tento príliv tlačí na mestské trhy s prenájmami, najmä v metropolitnej oblasti Helsínk, keďže noví obyvatelia rýchlo hľadajú ubytovanie. Vláda oznámila pokračujúce reformy na zjednodušenie procesov žiadosti o pobyt a integráciu, pričom ďalej podporuje rast populácie prostredníctvom migrácie v rokoch 2025 a ďalej (Štatistický úrad Fínska; Fínska imigračná služba).
• Študentské bývanie: Sektor vysokoškolského vzdelávania naďalej priťahuje domácich aj medzinárodných študentov, čím sa zintenzívňuje dopyt po cenovo dostupných prenájmoch. V roku 2023 fínske univerzity a vysoké školy hlásili takmer 300 000 zapísaných študentov. Poskytovatelia študentského bývania, ako HOAS (Helsínska nadácia pre študentské bývanie), hlásia pretrvávajúco vysoké miery žiadostí a obsadenosti, pričom ponuka zaostáva za dopytom v hlavných študentských mestách. Legislatívne opatrenia ako regulácia nájmu pre študentské bývanie štátom dotované a iniciatívy obcí na rozšírenie ubytovania pre študentov sú prebiehajúce (Ministerstvo školstva a kultúry; Helsínska seudun opiskelija-asuntosäätiö (HOAS)).
• Hospodársky rast: Hoci Fínsko zažilo hospodárske zvraty v rokoch 2023–2024, opatrné oživenie sa predpokladá od roku 2025, pričom sa očakáva, že rast HDP sa mierne zotaví. Miera zamestnanosti, kľúčový faktor pre dopyt po prenájme, zostáva stabilná v mestských centrách. Výstavba nových nájomných bytov sa spomalila kvôli rastúcim úrokovým sadzbám a nákladom na výstavbu, čo môže obmedziť budúcu ponuku a podporiť rast nájmov. Politika vlády naďalej povzbudzuje výstavbu bývania, ale tempo nových dokončení sa očakáva, že zostane pod predchádzajúcimi maximami (Ministerstvo financií; Centrum financovania a rozvoja bývania vo Fínsku (ARA)).

Pohľad na trh s prenájmami v rokoch 2025 a nasledujúcich rokoch ukazuje, že dopyt zostane zachovaný, najmä v rastúcich centrách. Zabezpečenie súladu zostáva kritické: Fínsky zákon o nájomných zmluvách (Zákon o nájomných zmluvách, 481/1995) stanovuje jasné práva a povinnosti pre prenajímateľov a nájomníkov, vrátane zabezpečenia nájomného a spravodlivých zvyšovaní nájmu (Finlex Data Bank). Rovnováha na trhu bude závisieť od efektívnosti, s ktorou ponuka reaguje na prebiehajúce demografické a hospodárske posuny.

Budúci výhľad: Predpovede na roky 2025–2029

Trh s prenájmami vo Fínsku je pripravený na významné zmeny v období medzi rokmi 2025 a 2029, formovaný vyvíjajúcimi sa demografickými trendmi, legislatívnymi úpravami a dynamikou trhu. Ako urbanizácia pokračuje, dopyt po prenajatom bývaní v metropolitných oblastiach, ako sú Helsinki, Espoo a Tampere, sa očakáva, že zostane robustný, aj keď rast národnej populácie moderuje. Migrácia z vidieka do mestských centier a zvyšujúce sa zastúpenie domácností jednej osoby pravdepodobne udrží tlak na trhy s prenájmami v mestských oblastiach.

Kľúčové legislatívne rámce, ktoré riadia trh s prenájmami, najmä zákon o nájomných zmluvách, zostávajú stabilné, pričom zabezpečujú silnú ochranu nájomníkov a jasne definované povinnosti prenajímateľov. Fínsko“s Poliačinkami, v neposlednom rade zvyšších obdobných? Po and@ hol? s cesty, konkrétne s nájmovým zmluvami na dobu určitú a na dobu neurčitú, pričom zvyšovanie nájmu je zvyčajne regulované zmluvnými podmienkami alebo indexovými klausulami. Vláda nepripravuje žiadne úmysly na zavedenie národných regulácií nájmov, namiesto toho sa spolieha na existujúce právne nástroje a trhové mechanizmy na vyváženie záujmov (fínska vláda).

Compliance a transparentnosť by mali narastať, keďže digitalizácia sa šíri v sektore. Elektronické nájomné zmluvy a digitálne nástroje na správu nehnuteľností sa stávajú štandardom, čím sa zjednodušujú procesy a znižujú administratívne spory. Fínska daňová správa naďalej zabezpečuje, aby nájomný príjem bol primerane vyhlásený, pričom elektronické reportovacie systémy robia dohľad efektívnejším.

Štatisticky sa podiel domácností žijúcich v prenajatých obydliach stabilizoval na približne 32 %, pričom región Helsínk má najvyššiu koncentráciu nájomníkov (Štatistický úrad Fínska). Priemerné nájmy sa mierne zvyšovali, pričom nedávne údaje naznačujú ročné zvýšenia 1–2 % v hlavných mestách, trend, ktorý pravdepodobne pretrvá, kvôli obmedzenému prírastku do zásoby rezidenčných bývaní a oneskoreniam vo výstavbe spôsobených hospodárskou neistotou.

Pohľad na roky 2025–2029 naznačuje, že vyhliadky pre fínsky trh s prenájmami sú opatrne optimistické. Hoci hospodárska volatilita a inflácia môžu predstavovať výzvy pre dostupnosť niektorých nájomníkov, základné faktory dopytu v mestských centrách zostávajú silné. Politika zameraná na rozšírenie dostupného bývania a podporu novej výstavby, najmä prostredníctvom mestských bytových spoločností (Centrum financovania a rozvoja bývania vo Fínsku (ARA)), môže postupne zmierniť obmedzenia dodávok. Celkovo sa očakáva, že sektor si udrží stabilitu, pričom inkrementálne zmeny a nie disruptívne posuny charakterizujú blízku budúcnosť.

Oficiálne zdroje a usmernenia pre zainteresované strany (napr. Kela.fi, vero.fi, ym.fi)

Trh s prenájmami vo Fínsku je formovaný komplexným právnym rámcom a podporovaný rôznymi oficiálnymi organizáciami, ktoré poskytujú usmernenia a zdroje pre prenajímateľov a nájomníkov. Nasledujúci prehľad zdôrazňuje kľúčové úrady, ich úlohy a oficiálne zdroje, ktoré sú dostupné v roku 2025 a neskôr.

• Ministerstvo životného prostredia (Ympäristöministeriö):
  Ministerstvo je zodpovedné za politiku bývania, vrátane regulácie a rozvoja nájomného bývania. Poskytuje oficiálne informácie o zákonoch o nájmoch, dotáciách na bývanie a reformách ovplyvňujúcich sektor prenájmu. Zainteresované strany môžu pristupovať k usmerneniam o nájomných zmluvách, právach nájomníkov a štatistikách trhu s bývaním priamo z Ministerstva životného prostredia.
• Fínska sociálna poisťovňa (Kela):
  Kela spravuje dotácie na bývanie, ktoré hrajú významnú úlohu na trhu prenájmu podporovaním nízkopríjmových nájomníkov. Aktualizované kritériá oprávnenosti, postupy podávania žiadostí a kalkulačky podpory sú k dispozícii pre nájomníkov aj vlastníkov nehnuteľností na webovej stránke Kela.
• Daňová správa (Vero):
  Nájomný príjem podlieha zdaneniu vo Fínsku. Fínska daňová správa ponúka podrobné pokyny prenajímateľom o vyhlasovaní nájomného príjmu, odpočítateľných nákladoch a povinnostiach DPH pre špeciálne prípady. Prenajímateľia a nájomníci sa môžu odvolávať na komplexné daňové usmernenia na portáli Daňovej správy.
• Spotrebiteľské poradenské služby (Kilpailu- ja kuluttajavirasto):
  Fínska agentúra pre hospodársku súťaž a spotrebiteľov poskytuje právne poradenstvo týkajúce sa práv nájomníkov a prenajímateľov, riešenia sporov a šablón zmlúv. Tieto zdroje sú kľúčové pre zabezpečenie súladu a prevenciu konfliktov. Prístup je k dispozícii prostredníctvom Fínskej agentúry pre hospodársku súťaž a spotrebiteľov.
• Digitálna a populačná služba:
  Táto agentúra udržiava systém informácií o populácii, ktorý je relevantný pre registráciu nájmu a zmeny adries. Usmernenie k oficiálnej registrácii pri presťahovaní do alebo z prenajatého bytu zabezpečuje Digitálna a populačná služba.

Zainteresované strany sa odporúča pravidelne konzultovať tieto autoritatívne zdroje, aby boli informovaní o právnych zmenách, povinnostiach v oblasti súladu a aktuálnych podporných opatreniach, ktoré ovplyvňujú fínsky trh s prenájmami. Oficiálne usmernenia zabezpečujú transparentnosť a pomáhajú ako prenajímateľom, tak aj nájomníkom navigovať v sa meniacom regulatórnom prostredí, keď Fínsko naďalej prispôsobuje svoje politiky v oblasti bývania v rokoch 2025 a neskôr.

Zdroje a odkazy

• Štatistický úrad Fínska
• Fínska asociácia prenajímateľov
• Mesto Helsinki
• Štatistický úrad Fínska
• Centrum financovania a rozvoja bývania vo Fínsku (ARA)
• Fínska agentúra pre hospodársku súťaž a spotrebiteľov
• Fínska daňová správa
• Sociálna poisťovňa Fínska (Kela)
• ARA
• Spotrebiteľská asociácia Fínska
• Fínska banka
• Helsínska seudun opiskelija-asuntosäätiö (HOAS)