Colombias fastighetsskattchocker för 2025: Vad fastighetsägare måste veta nu

Innehållsförteckning

• Sammanfattning: Huvudsakliga punkter om fastighetsskatter 2025
• Aktuell skattestruktur: Fastighet, överföring och kapitalvinster förklaras
• Nya rättsliga reformer: Nya lagar och förändringar som påverkar 2025
• Hur mycket kommer du att betala? Nyckelskattesatser och beräkningar med officiella uppgifter
• Efterlevnad och rapportering: Inlämning, deadlines och undvikande av påföljder
• Utländska investerare: Särskilda regler och dubbelbeskattningsavtal
• Tillsyn och revisionstrender: Vad DIAN övervakar noga
• Framtidsutsikt: Förväntade reformer fram till 2030
• Fallstudier: Verkliga skattescenarier för bostads- och kommersiella ägare
• Officiella resurser och var man kan få hjälp (DIAN, Superfinanciera, Lokal regering)
• Källor & Referenser

Sammanfattning: Huvudsakliga punkter om fastighetsskatter 2025

Colombias fastighetsskattelandskap 2025 präglas av en kombination av långvariga fastighetsskatteverk, senaste reformer och robusta efterlevnadsmått. Fastighetsägare – både individer och juridiska enheter – står inför flera direkta och indirekta skatter. Den huvudsakliga skatten är den kommunala ”Impuesto Predial Unificado” (IPU), en årlig fastighetsskatt som bedöms på det kadastrala värdet av urbana och rurala fastigheter. År 2025 fortsätter kommunerna att sätta skattesatser inom den nationella ramen, vanligtvis mellan 0,3 % och 3,3 % av det kadastrala värdet, med större städer som Bogotá och Medellín som inför strängare insamlings- och digitala betalningssystem (Alcaldía de Bogotá).

Kapitalvinster från fastighetsförsäljningar (”ganancia ocasional”) beskattas med en nationell fast skattesats på 15 %, som infördes i skattereformen 2022 och bekräftades för 2025. Vanlig inkomst från uthyrning av fastigheter är föremål för progressiva inkomstskattesatser för individer och företagsbeskattning för enheter. Icke-residenter och utländska investerare är ansvariga för dessa skatter när de har colombianska fastigheter, med avtalade förmåner tillgängliga i vissa fall (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN).

Nyligen rättsliga utvecklingar betonar efterlevnad och anti-undandragande. DIAN har intensifierat revisioner av fastighetsregistreringar och digitaliserat rapporteringsmekanismer, vilket kräver noggrann registrering av fastigheter och avslöjande av verkligt ägande. Underlåtenhet att följa regler kan utlösa betydande påföljder, inklusive böter och fastighetsbelåning (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN). Lokala myndigheter använder även kadastrala moderniseringsprogram för att omvärdera fastighetsvärden, vilket leder till högre skattebaser i flera urbana områden.

Statistiskt sett stod fastighetsskattinsamling för mer än 1 % av Colombias BNP 2023, med prognoser för blygsam tillväxt när omvärderingar expanderar. Regeringens 2025-budgetplan förväntar sig fortsatta förbättringar av digital skatteadministration och verkställighet, med målet att minska undandragande och öka kommunala intäkter (Ministerio de Hacienda y Crédito Público).

Ser vi framåt, kan vi förvänta oss att colombiansk fastighetsbeskattning fram till 2027 involverar pågående kadastrala uppdateringar, striktare efterlevnadskontroller och eventuell anpassning till OECD-rekommendationer för fastighetsskattpolitik. Investerare och ägare bör förvänta sig ökande krav på transparens och möjligheten till högre effektiva skattesatser till följd av förbättrade fastighetsvärderingar och verkställighet.

Aktuell skattestruktur: Fastighet, överföring och kapitalvinster förklaras

Colombias fastighetsskatteramar består av flera distinkta skatter, var och en reglerad av nationella och lokala förordningar. Fastighetsägare, köpare och säljare måste vara medvetna om dessa skatter för att säkerställa efterlevnad och korrekt ekonomisk planering.

• Fastighetsskatt (Impuesto Predial): Denna årliga kommunala skatt påförs fastighetsinnehav. Satsen varierar beroende på kommun och fastighetsklassificering, vanligtvis mellan 0,3 % och 3,3 % av fastighetens kadastrala värde. I Bogotá, till exempel, beskattas bostadsfastigheter på en progressiv skala, med lägre satser för socialt intressebostäder och högre satser för lyxfastigheter. Kommunala myndigheter uppdaterar regelbundet kadastrala värden, med betydande omvärderingar som förväntas fortsätta genom 2025 som en del av pågående ansträngningar att anpassa skattevärden till marknadens verkligheter. Skattebetalare kan konsultera värdet och satserna för sina fastigheter direkt hos Secretaría Distrital de Hacienda.
• Överföringsskatt (Impuesto de Registro e Instrumentos Públicos): Överföringen av fastighetsägande utlöser en registreringsskatt, vanligtvis satt till 1 % av transaktionsvärdet, plus notarie- och registreringsavgifter. Parterna i transaktionen delar vanligtvis dessa kostnader, och betalning krävs för att formalisera överföringen i den offentliga registret. Lokala register, som Superintendencia de Notariado y Registro, tillhandahåller aktuella avgiftsscheman och efterlevnadsguider.
• Skatt på kapitalvinster (Impuesto de Ganancia Ocasional): När en fastighet säljs för mer än sitt förvärvskostnad beskattas den resulterande vinsten med en fast sats på 10 %. Vissa undantag gäller, inklusive för huvudboende som hålls i mer än två år, under förutsättning av villkoren som anges i Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) riktlinjer. Noterbart är att regeringens skattereform 2022 (Lag 2277 av 2022) utvidgade definitionen av kapitalvinster och klargjorde skattepliktiga händelser, med fortsatt verkställighet förväntad genom 2025.

Nyligen har lagstiftningen fokuserat på att öka lokal skatteinsamling, förbättra kadastralsnoggrannhet, och stänga luckor i rapporteringen av kapitalvinster. Skattmyndigheterna har förbättrat digitala plattformar för inlämning och betalningar, och ökad granskning förväntas år 2025 och framåt. Utländska ägare och investerare bör vara särskilt uppmärksamma på efterlevnad, eftersom revisioner och verkställighetsåtgärder sannolikt kommer att intensifieras, särskilt i stora stadsområden. Sammanfattningsvis finns det en förväntan om gradvisa justeringar av skattesatser och striktare efterlevnad av deklarerade värden, med kommuner som strävar efter att öka intäkterna från den växande fastighetssektorn.

Nya rättsliga reformer: Nya lagar och förändringar som påverkar 2025

Colombias fastighetsskattesystem har genomgått betydande förändringar som leder fram till 2025, vilket återspeglar bredare regeringsinitiativ som syftar till finansiell modernisering och ökad insamling av offentliga intäkter. Den mest betydelsefulla lagstiftningsutvecklingen är antagandet av Lag 2277 av 2022, allmänt känd som 2022 års skattereform, som införde ändringar av flera skattebaser, inklusive de som påverkar ägande och transaktioner av fastigheter.

En central funktion i Lag 2277 är revideringen av Impuesto Predial Unificado (IPU), eller enhetlig fastighetsskatt, som tas ut av kommunala myndigheter. Reformen gav kommunerna rätt att oftare uppdatera kadastrala värden, vilket närmar fastighetsvärderingar marknadsvärdena och därmed utvidgar skattebasen. Denna justering syftar till att minska den historiska klyftan mellan officiella och verkliga fastighetsvärden, en långvarig utmaning i colombiansk skatteadministration. Som ett resultat har ägare av fastigheter i urbana centrum, särskilt i Bogotá och Medellín, sett betydande ökningar av sina fastighetsskatter för 2024 och 2025. Kommunerna är nu skyldiga att genomföra kadastrala uppdateringar minst vart femte år, vilket säkerställer att skattebedömningar förblir aktuella och speglar verkliga marknadsförhållanden (Ministerio de Hacienda y Crédito Público).

Dessutom har Lag 2277 höjt skattesatsen på kapitalvinster (ganancias ocasionales) som härrör från försäljningen av fastigheter, och höjt den standardiserade skattesatsen från 10 % till 15 % från och med 2023. Denna åtgärd förväntas generera ytterligare skattintäkter från fastighetstransaktioner, särskilt i högvärdesegmentet, och ge incitament för långsiktig fastighetsägande. Undantag kvarstår för huvudboende under vissa värdeströsklar och för överföringar mellan direkta familjemedlemmar (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN)).

Krav på efterlevnad har även skärpts. Förbättrade rapporteringsskyldigheter för utländska ägare och strängare dokumentation för deklarationer av kapitalvinster tillämpas nu. Skattebetalare måste säkerställa att de rapporterar fastighetstransaktioner i tid och korrekt för att undvika påföljder. Kommunerna investerar i digitala plattformar för att underlätta online-deklarationer och betalningar, vilket strömlinjeformar efterlevnaden och förbättrar transparensen.

Ser vi framåt, förväntas colombianska myndigheter fortsätta att förfina fastighetsskattepolitiken för att anpassa sig till internationella standarder och finansiera infrastrukturutgifter. Den ökade frekvensen av kadastrala uppdateringar kommer sannolikt att leda till ytterligare justeringar av fastighetsskatterna under de kommande åren, med fokus på urbana områden. Marknadsaktörer bör förvänta sig större granskning av värderingar och transaktionsrapportering när skattemyndigheterna förbättrar sina tekniska förmågor och dataintegration (Instituto Geográfico Agustín Codazzi).

Hur mycket kommer du att betala? Nyckelskattesatser och beräkningar med officiella uppgifter

I Colombia regleras fastighetsskatterna främst av kommunala myndigheter, med regler som fastställs av nationell lag. Den mest betydelsefulla skatten är den Impuesto Predial Unificado (IPU), eller enhetlig fastighetsskatt, som tas ut årligen på både bostads- och kommersiella fastigheter. De aktuella satserna, bedömningsmetoderna och efterlevnadskrav uppdateras periodiskt, med 2025 som återspeglar nyligen gjorda justeringar som beskrivs av myndigheterna.

• Impuesto Predial Unificado (IPU): För 2025 sträcker sig de årliga fastighetsskattesatserna vanligtvis mellan 0,3 % till 3,3 % av det officiella kadastrala värdet (avalúo catastral) av fastigheten. Den exakta satsen beror på fastighetens användning (bostad, kommersiell, industriell) och dess bedömningsvärdesintervall. Storstadsområden, som Bogotá och Medellín, publicerar varje år sina egna detaljerade tasaschema, med Bogotá:s 2025-schema tillgängligt från Secretaría Distrital de Hacienda de Bogotá.
• Värderingsgrund: Den skattepliktiga basen är det kadastrala värdet, som uppdateras periodiskt av kommunala kadastrala myndigheter. För 2025 har nyligen genomförda reformer ökat frekvensen och noggrannheten av dessa uppdateringar, med målet att anpassa skattevärden mer exakt till marknadspriser, enligt vad som föreskrivs av Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
• Ytterligare skatter: För fastighetstransaktioner tas en registreringsskatt (Impuesto de Registro) ut, som vanligtvis varierar mellan 0,5 % och 1 % av transaktionsvärdet, beroende på fastighetens användning och plats. Kapitalvinster som realiseras vid försäljning av fastighet är föremål för en skatt på kapitalvinster (upp till 10 %), enligt vad som fastställts av Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN).
• Efterlevnad och deadlines: Fastighetsägare måste betala IPU årligen, vanligtvis under första halvåret. Kommunerna erbjuder rabatter för tidig betalning och påför avgifter för sen betalning. Digitala betalningsalternativ och online-deklarationer har blivit standard, vilket strömlinjeformar efterlevnaden.
• Nyckelstatistik: År 2023 samlade Bogotá in över 3,5 biljoner COP i fastighetsskatter, och prognoser för 2025 indikerar fortsatt tillväxt när kadastrala uppdateringar expanderar den skattepliktiga basen (Secretaría Distrital de Hacienda de Bogotá).
• Framtidsutsikter: För de kommande åren, förväntas ytterligare kadastrala moderniseringar och striktare verkställighet. Regeringen syftar till att minska skatteundandragande och förbättra den finansiella hållbarheten, i enlighet med nationella skattereformsmål (Ministerio de Hacienda y Crédito Público).

Efterlevnad och rapportering: Inlämning, deadlines och undvikande av påföljder

Efterlevnad av fastighetsskattedeklarationer i Colombia regleras av nationella och lokala förordningar och betonar timad inlämning, noggrann rapportering och efterlevnad av betalningsfrister. Den huvudsakliga skatten som gäller för fastighetsägare är Impuesto Predial Unificado (IPU), en kommunal fastighetsskatt som samlas in årligen av lokala myndigheter. Processen för inlämning och betalning hanteras på kommunal nivå, där varje stad eller kommunen – såsom Bogotá, Medellín eller Cali – ställer in sina egna tidsplaner och förfaranden.

För 2025 måste fastighetsägare lämna in och betala IPU enligt den officiella kalendern som publiceras av varje kommun. Till exempel, i Bogotá sätts deadlines för inlämning och betalning vanligtvis under första kvartalet av året, med möjliga rabatter för tidig betalning och avgifter för sen betalning. År 2024 fastställdes deadlines för betalning med rabatter i Bogotá i april, med full skatt som förföll i juni; liknande tidsscheman förväntas för 2025. Fastighetsägare är skyldiga att deklarera det kadastrala värdet av sina fastigheter, vilket utgör grunden för att beräkna den skyldiga skatten. Detta värde uppdateras periodiskt av den aktuella kadastrala myndigheten, och ägare ansvarar för att verifiera dess noggrannhet varje år (Secretaría Distrital de Hacienda de Bogotá).

Underlåtenhet att lämna in eller betala IPU i tid resulterar i påföljder och räntekostnader. Påföljderna beräknas som en procentandel av den obetalda skatten och ökar ju längre förseningen består. Räntan baseras på den tasa de interés moratorio som fastställts av den nationella skattemyndigheten, som justeras periodiskt. Förutom finansiella påföljder kan persistent icke-efterlevnad leda till verkställande åtgärder, inklusive tillgångsbeläggningar och rättsliga åtgärder. Kommunala skatteverk tillhandahåller onlineportaler för inlämning och betalning, och fastighetsägare uppmanas att använda dessa system för att säkerställa efterlevnad och behålla register över sina inlämningar (Secretaría de Hacienda de Medellín).

För icke-residenta fastighetsägare kan efterlevnad vara mer komplext på grund av behovet att övervaka deadlines och regleringsändringar på distans. Det rekommenderas att utse en lokal representant eller anlita professionella skatterådgivare som är väl bekanta med kommunala krav. Myndigheterna har ökat digitaliseringsinsatserna och erbjuder virtuell hjälp och automatiserade påminnelser för att underlätta större efterlevnad (Secretaría de Hacienda de Cali).

Ser vi fram emot 2025 och framåt, förväntas pågående regleringsuppdateringar och digital modernisering ytterligare strömlinjeforma efterlevnaden, men också öka verkställighet och upptäckten av icke-efterlevnad. Fastighetsägare bör förbli vaksamma angående uppdateringar från kommunala myndigheter för att undvika påföljder och säkerställa fullständig efterlevnad av fastighetsskatteskyldigheterna.

Utländska investerare: Särskilda regler och dubbelbeskattningsavtal

Utländska investerare som vill delta i Colombias fastighetssektor måste navigera i ett komplext ramverk av skatteregler, särskilda krav och internationella överenskommelser. Det colombianska skattesystemet behandlar utländska individer och enheter som antingen bosatta eller icke-bosatta för skatteändamål. Generellt beskattas icke-bosatta endast på sin colombianska inkomst, inklusive vinster och inkomst från fastigheter, medan bosatta beskattas på världsomspännande inkomst. För icke-residenta investerare är hyror och kapitalvinster från colombianska fastigheter föremål för källskatt, vanligtvis med en fast sats på 20 % på bruttoinkomsten eller de tillämpliga progressiva satserna för personer, beroende på inkomsttypen och investerarens status (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN).

Det är viktigt att notera att Colombia gradvis har utökat sitt nätverk av dubbelbeskattningsavtal (DTA) för att förhindra att samma inkomst beskattas både i Colombia och i investerarens bostadsland. Från och med 2025 har Colombia ratificerat DTA med mer än ett dussin länder, inklusive Spanien, Schweiz, Kanada, Storbritannien, Mexiko och Chile, bland andra. Dessa avtal erbjuder vanligtvis reducerade källskattesatser på fastighetsinkomster och kapitalvinster, eller i vissa fall tilldelar exklusiva beskattningsrättigheter till det land där fastigheten är belägen – vanligtvis Colombia (Universidad Externado de Colombia). Investerare måste lämna in lämpliga skatteregistreringscertifikat och följa lokala DTA-förfaranden för att dra nytta av avtalade lättnader.

Under de senaste åren har den colombianska regeringen förbättrat avslöjande- och efterlevnadsmekanismer för utländska investerare. Enligt valutareglementet och skattereglerna måste utländska köpare registrera sina fastighetsinvesteringar hos centralbanken (Banco de la República) och rapportera hyror eller försäljningsintäkter genom auktoriserade mellanhänder (Banco de la República). Underlåtenhet att efterleva dessa krav kan leda till påföljder, oförmåga att återpatrullera vinster eller förlust av avtalsmässiga förmåner. Dessutom har skatteverket (DIAN) intensifierat revisioner för att säkerställa korrekt rapportering av inkomst, kapitalvinster och förmögenhet relaterad till fastighetsinnehav.

Ser vi framåt förväntas colombianska myndigheter fortsätta att upprätthålla denna strikta efterlevnadsmiljö och eventuellt utöka DTA- omfattningen i enlighet med OECD-rekommendationer. Allt eftersom marknaden fortsätter att attrahera utländsk kapitel, särskilt inom kommersiella och turistrelaterade fastigheter, bör investerare förvänta sig fortsatta regleringsuppdateringar och ett fokus på transparens. Att hålla sig informerad om utvecklingen av avtalade förmåner, registreringsskyldigheter och lokala skatteändringar kommer att vara avgörande för att optimera avkastningen på investeringar och hantera skatterisker.

Tillsyn och revisionstrender: Vad DIAN övervakar noga

Colombianska nationella skatte- och tullmyndigheten (DIAN) har intensifierat sin tillsyn av efterlevnad av fastighetsskatter under de senaste åren, och denna trend förväntas fortsätta in i 2025 och framåt. Flera lagstiftningsuppdateringar och verkställighetsåtgärder har format det nuvarande landskapet, när DIAN anpassar sig till ökad transaktionsvolym och förändrade skattebetalares beteenden inom fastighetssektorn.

Ett centralt fokusområde för DIAN har varit den korrekta deklarationen av fastighetsvärden i köp- och försäljningstransaktioner. Ansträngningar för att stoppa underrapportering har intensifierats efter införandet av strängare regler under Lag 2277 av 2022, som förstärkte DIAN:s befogenhet att kolla de rapporterade transaktionsvärdena mot kadastrala värderingar och tredjepartsdata. 2025 förväntas DIAN ytterligare utnyttja sina datanalysförmågor för att identifiera avvikelser mellan deklarerade värden och marknadstrender, och flagga misstänkta fall för granskning (DIAN).

Fastighetsskatt på kapitalvinster (Impuesto a la Ganancia Ocasional) är fortfarande ett primärt mål. DIAN har ökat granskningen av kapitalvinster som deklarerats vid fastighetsförsäljningar, särskilt där fastigheter säljs till priser som är betydligt högre än deras förvärvskostnad, eller där hållningstider påverkar den tillämpliga skattesatsen. DIAN:s revisionsteam lägger särskild vikt vid undantag och avdrag som skattebetalare hävdar, för att säkerställa att de stöds av korrekt dokumentation och verkligen är tillämpliga enligt gällande lag (DIAN).

Icke-residenta skattebetalare och utländska investerare är en annan grupp som granskas noga. DIAN har förstärkt efterlevnadskrav kring källskattsskyldighet för fastighetstransaktioner som involverar icke-residenter, samt korrekt deklaration av hyresintäkter från colombianska fastigheter. Gränsöverskridande informationsutbytesavtal och digitala övervakningsverktyg används för att identifiera fall av icke-rapportering eller underrapportering av utländska ägare (DIAN).

Ser vi framåt, förväntar sig DIAN att fastighetssektorn kommer att förbli en hög-risksektor för skatteundandragande fram till 2025 och de följande åren. Dess strategiska plan för 2023–2026 betonar expansionen av digitala revisioner, integration av fastighetsregister och kadastrala databaser och pågående utbildningskampanjer för skattebetalare. Skattebetalare som är involverade i fastighetstransaktioner bör förbereda sig på ökad begäran om stödjande dokumentation och mer rigorösa revisioner i takt med att DIAN fortsätter att finjustera sina verkställighetsstrategier (DIAN).

Framtidsutsikt: Förväntade reformer fram till 2030

Colombias fastighetsskattelandskap är på väg att genomgå betydande förändringar när regeringen fortsätter att adressera finansiella behov, urbanisering och ekonomisk modernisering. Från och med 2025 omfattar fastighetsskatter i Colombia huvudsakligen fastighetsskatten (“impuesto predial unificado”), överföringsskatten (“impuesto de registro”) och kapitalvinstskatter kopplade till fastighetstransaktioner. Dessa skatter administreras på både nationell och kommunal nivå, med betydande variation i satser och bedömningspraxis över jurisdiktionerna.

Fastighetsskattebasen bestäms av det kadastrala värdet (“avalúo catastral”), som kommunerna för närvarande uppdaterar genom reformerna som lanserades 2022. Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) leder aktivt en landsomfattande modernisering av kadastrala register, med målet att uppnå mer exakta värderingar till 2027. Denna process förväntas öka de bedömda värdena, vilket därmed höjer fastighetsskattintäkterna för lokala myndigheter. Ministerio de Hacienda y Crédito Público har signalerat att dessa reformer är avgörande för att förbättra kommunal finansiell autonomi och kapaciteten för offentlig investering.

När det gäller lagstiftningen har den colombianska kongressen övervägt ytterligare reformer för att harmonisera kommunala skattesatser och förenkla efterlevnaden för fastighetsinvesterare – särskilt utländska och institutionella aktörer. Förslag som för närvarande övervägs för 2025-2027 inkluderar digitalisering av skattedeklarationer, förbättrad datadelning mellan notarier och skattemyndigheter, samt införande av progressiva fastighetsskattebracket för högvärdesinnehav. Dessa åtgärder syftar till att minska undandragande, öka transparens och anpassa sig till internationella standarder när Colombia fördjupar integrationen med Organisationen för ekonomiskt samarbete och utveckling (OECD).

Nyckelstatistik visar en insamling av fastighetsskatt på cirka COP 9 biljoner under 2023, med förväntad tillväxt till över COP 12 biljoner till 2027, drivet av omvärderingar och förbättrad efterlevnad (Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE)). Samtidigt är skatterna på överföringar av fastigheter och kapitalvinster under granskning för att säkerställa rättvisa på snabbt uppskattande stadsmarknader, särskilt i Bogotá, Medellín och Karibiska kusten.

Ser vi fram emot 2030, förväntas den colombianska regeringen att sträva efter ett mer progressivt och digitaliserat fastighetsskattesystem. Prioriteringar omfattar att stänga klyftan mellan kadastrala och marknadsvärden, stärka verkställigheten och skapa riktade lättnader för låga inkomstägare. Dessa reformer förväntas stödja finansiell hållbarhet, öka finansieringen av lokal infrastruktur och främja transparens inom fastighetssektorn (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio).

Fallstudier: Verkliga skattescenarier för bostads- och kommersiella ägare

Colombias fastighetsskattesystem innebär distinkta överväganden för bostads- och kommersiella fastighetsägare. Fastighetsskatten, känd som Impuesto Predial Unificado, administreras på kommunal nivå och är en kärninbetalning för lokala myndigheter. Från och med 2025 formar reformer och digitaliseringsinsatser efterlevnad och verkställighet, vilket har betydelse för både inhemska och utländska investerare.

• Bostadsfastighet: Exempel Bogotá (2024–2025)
  I Bogotá är fastighetsskatterna för bostadsfastigheter progressiva, som vanligtvis varierar mellan 0,3 % upp till 1,6 % av det kadastrala värdet av fastigheten, beroende på bedömningsvärdesintervall. Till exempel, en lägenhet värderad till COP 500 miljoner beskattas med cirka 0,75 %. Nya digitala plattformar har förbättrat transparensen i skattbedömningen och erbjudit onlinebetalningsalternativ, vilket minskar avgifterna för sen betalning, som ligger på 2 % per månad för försenade belopp. Huvudstaden erbjuder dessutom rabatter (upp till 10 %) för förskotts- eller punktliga betalningar, vilket uppmuntrar efterlevnad bland husägare. De senaste åren har vi sett en ökning av revisioner som riktar sig mot underrapporterade fastighetsvärden, där myndigheterna utnyttjar uppdaterade kadastrala undersökningar och fastighetsregisterdata för att bekämpa undandragande (Secretaría Distrital de Hacienda de Bogotá).
• Kommersiella fastigheter: Medellín-fall (2023–2025)
  Kommersiella fastigheter i Medellín möter högre fastighetsskattesatser än bostadsbeståndet, vanligtvis mellan 0,5 % och 3,3 % av det kadastrala värdet. Till exempel, en detaljhandelslokal med ett kadastralt värde av COP 2 miljarder skulle ådra sig en årlig skatt i den övre delen av skalan. Staden intensifierade verkställigheten 2024–2025 genom att korskontrollera affärstillstånd och nyttighetsregister för att identifiera icke-efterlevnad och underrapporterade värden. Underlåtenhet att efterleva kan resultera i fastighetsbelåning och rättsliga åtgärder. Dessutom är kommersiella ägare föremål för Industri- och handelsskatt (ICA) om fastigheten generar hyresintäkter, vilket lägger till ett ytterligare lager av efterlevnad (Alcaldía de Medellín).
• Utländska ägare: Cartagena och Karibiska kusten
  Ökande utländska investeringar i bostads- och turistfastigheter har fått kustkommunerna att skärpa registrering av fastigheter och skattesamling. I Cartagena måste utländska köpare säkerställa kadastral registrering och årlig betalning av fastighetsskatt, med icke-efterlevnad som potentiellt kan leda till säljrestriktioner eller böter. Kommunerna samarbetar med den nationella skatteverket för att övervaka transaktioner och ägande av icke-residenter (Alcaldía de Cartagena de Indias).

Ser vi framåt förväntas fortsatt digitalisering och datadelning mellan myndigheter stärka verkställigheten och förbättra efterlevnadsgraden under de kommande åren. Fastighetsägare – både inhemska och utländska – bör förbli vaksamma angående kommunala uppdateringar för att undvika påföljder och dra nytta av tillgängliga rabatter.

Officiella resurser och var man kan få hjälp (DIAN, Superfinanciera, Lokal regering)

Colombias fastighetsskattelandskap formas av både nationella och lokala myndigheter, vilket gör efterlevnad en mångfacetterad process. Fastighetsägare och investerare måste navigera i regler som verkställs av den nationella skattemyndigheten, DIAN (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales), branschspecifik tillsyn av finansinspektionen Superfinanciera (Superintendencia Financiera de Colombia), samt lokala myndigheter som ansvarar för administration av fastighetsskatten (predial).

• DIAN (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales): Som den främsta skatteorganet i Colombia hanterar DIAN administrationen och verkställigheten av nationella skatter, inklusive skatt på kapitalvinster (impuesto de ganancia ocasional) och inkomstskatt på hyresintäkter. DIAN:s officiella portal tillhandahåller aktuella formulär, guider och årliga kalendrar för skattedeklarationer. Skattebetalare kan konsultera rättsliga ramar, verifiera skyldigheter och få tillgång till virtuell hjälp för att lösa frågor kring inlämning, betalning eller påföljder (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales).
• Superfinanciera (Superintendencia Financiera de Colombia): Även om den inte direkt administrerar fastighetsskatter, övervakar Superfinanciera enheter som är involverade i fastighetsfinansiering (som banker och långivare) och säkerställer efterlevnad av regler om penningtvätt. Den ger också konsumentinformation om finansiella produkter relaterade till fastigheter, vilket kan påverka skatteavdrag och rapportering (Superintendencia Financiera de Colombia).
• Lokal regering (Gobiernos Locales / Alcaldías): Fastighetsskatten (impuesto predial) är en kommunal skatt, och dess satser, kalendrar och undantag varierar beroende på stad och kommun. Lokala myndigheters webbplatser – som Secretaría Distrital de Hacienda de Bogotá och Secretaría de Hacienda de Medellín – erbjuder plattformar för onlinebetalningar, skatteberäknare och information om fastighetsvärderingar. Dessa portaler ger också detaljer om rabatter för tidig betalning, överklaganden och regulariseringsprogram.

För 2025 och framåt blir officiella resurser alltmer digitala, med virtuella kanaler för skattedeklarationer och betalningar som vinner mark. Skattebetalare uppmanas att konsultera respektive myndigheters webbplatser för uppdateringar om nya regler, förändringar i skattesatser och efterlevnadsdeadline. Personlig hjälp finns tillgänglig via callcenter, onlinechatt och fysiska servicepunkter i större städer.

Fastighetsägare bör regelbundet kolla på dessa officiella resurser för att säkerställa att de följer reglerna i tid och dra nytta av möjliga fördelar eller lättnader när Colombias skatteregler utvecklas.

Källor & Referenser

• Alcaldía de Bogotá
• Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN
• Ministerio de Hacienda y Crédito Público
• Secretaría Distrital de Hacienda
• Superintendencia de Notariado y Registro
• Instituto Geográfico Agustín Codazzi
• Secretaría Distrital de Hacienda de Bogotá
• Secretaría de Hacienda de Medellín
• Secretaría de Hacienda de Cali
• Banco de la República
• Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE)
• Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
• Alcaldía de Cartagena de Indias
• Superintendencia Financiera de Colombia