Danh sách Nội dung
- Tóm tắt: Các thay đổi chính trong quy định bất động sản của Lithuania
- Bối cảnh pháp lý năm 2025: Các luật và sửa đổi mới (Nguồn: lrkt.lt, lrs.lt)
- Cập nhật về thuế: VAT, thuế bất động sản và tác động đến nhà đầu tư (Nguồn: vmi.lt, finmin.lt)
- Quy định về đầu tư nước ngoài: Cơ hội và rào cản (Nguồn: investlithuania.com)
- Các thay đổi về quy hoạch, sử dụng đất và quy hoạch đô thị (Nguồn: am.lt)
- Các yêu cầu về cấp phép, tuân thủ và thẩm định (Nguồn: ntregistras.lt)
- Thống kê chính: Dữ liệu thị trường và tác động quy định (Nguồn: stat.gov.lt)
- Bền vững, ESG và các yêu cầu về xây dựng xanh (Nguồn: am.lt)
- Rủi ro, hình phạt và xu hướng thực thi (Nguồn: lrkt.lt, vmi.lt)
- Triển vọng 2025–2030: Dự đoán xu hướng quy định và các cân nhắc chiến lược
- Nguồn & Tài liệu tham khảo
Tóm tắt: Các thay đổi chính trong quy định bất động sản của Lithuania
Cảnh quan quy định bất động sản của Lithuania đang trải qua những chuyển biến đáng kể khi đất nước điều chỉnh các khuôn khổ của mình với các chỉ thị đang phát triển của Liên minh Châu Âu, xu hướng số hóa và nhu cầu của thị trường nội địa. Năm 2025, ngành này được hình thành bởi các biện pháp chống rửa tiền (AML) nghiêm ngặt hơn, các yêu cầu về minh bạch được tăng cường và cải cách trong việc sử dụng đất và cấp giấy phép xây dựng. Chính phủ Lithuania và các cơ quan của nước này đã giới thiệu và điều chỉnh các quy định nhằm thúc đẩy một thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả và bền vững hơn.
Các thay đổi lập pháp chính bao gồm việc tiếp tục thực hiện Luật Đăng ký Bất động sản đã sửa đổi và các sửa đổi đối với Luật Xây dựng, cả hai đều nhằm đơn giản hóa các giao dịch bất động sản và giới thiệu quy trình kỹ thuật số cho tài liệu và đăng ký. Trung tâm doanh nghiệp nhà nước về Đăng ký tiếp tục mở rộng dịch vụ điện tử cho giao dịch bất động sản, giảm rào cản quan liêu và tăng tốc độ giao dịch. Sự số hóa này được bổ sung bởi các sáng kiến từ Bộ Môi trường nhằm tinh giản quy trình cấp phép xây dựng và thúc đẩy các nguyên tắc xây dựng xanh phù hợp với các mục tiêu khí hậu quốc gia (Bộ Môi trường của Cộng hòa Lithuania).
Các yêu cầu tuân thủ đối với các đại lý bất động sản và các nhà phát triển đã thắt chặt, đặc biệt là về AML và thẩm định khách hàng. Cơ quan điều tra tội phạm tài chính thực thi các tiêu chuẩn nghiêm ngặt để phát hiện và ngăn chặn các luồng tài chính bất hợp pháp trong các giao dịch bất động sản, với các cuộc kiểm toán thường xuyên và báo cáo bắt buộc cho các hoạt động nghi ngờ (Cơ quan Điều tra Tội phạm Tài chính thuộc Bộ Nội vụ Cộng hòa Lithuania). Các quy định mới trên toàn EU, như Chỉ thị AML đã cập nhật, đang được tích hợp vào luật quốc gia, làm tăng nghĩa vụ tuân thủ và gia tăng hình phạt đối với các vi phạm.
Về mặt thống kê, Lithuania ghi nhận sự gia tăng ổn định trong các giao dịch bất động sản đã đăng ký, với dữ liệu sơ bộ năm 2024 cho thấy khoảng 140.000 giao dịch—một con số được dự kiến sẽ tăng ở mức vừa phải trong năm 2025 khi các cải cách kỹ thuật số có hiệu lực (Trung tâm Doanh nghiệp Nhà nước về Đăng ký). Đầu tư nước ngoài vào bất động sản Lithuania vẫn dồi dào, được hỗ trợ bởi các đăng ký sở hữu minh bạch và các khuôn khổ pháp lý dự đoán.
Nhìn về phía trước, các đối tác thị trường nên kỳ vọng vào việc tiếp tục số hóa quy trình đăng ký tài sản, yêu cầu tuân thủ môi trường chặt chẽ hơn và giám sát chặt chẽ hơn các giao dịch liên quan đến các thực thể nước ngoài. Chính phủ Lithuania tín hiệu cam kết bền vững đối với việc hài hòa quy định của EU, bảo vệ nhà đầu tư và phát triển đô thị bền vững. Những thay đổi này dự kiến sẽ nâng cao tính chính trực của thị trường, thu hút đầu tư có trách nhiệm và bảo vệ chống lại tội phạm tài chính, đưa Lithuania trở thành một thị trường bất động sản cạnh tranh và minh bạch trong bối cảnh Châu Âu.
Bối cảnh pháp lý năm 2025: Các luật và sửa đổi mới (Nguồn: lrkt.lt, lrs.lt)
Năm 2025, bối cảnh pháp lý của Lithuania cho bất động sản được đặc trưng bởi một loạt các cập nhật lập pháp và quy định nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường, hài hòa với các chỉ thị của Liên minh Châu Âu và giải quyết vấn đề giá cả nhà ở. Quốc hội Lithuania (Seimas của Cộng hòa Lithuania) tiếp tục đóng vai trò trung tâm trong việc ban hành và sửa đổi các luật điều chỉnh giao dịch, đăng ký và phát triển bất động sản.
Một trong những thay đổi quan trọng gần đây là sự sửa đổi Luật về Địa chính Bất động sản, có hiệu lực vào cuối năm 2024. Cải cách này đơn giản hóa quy trình đăng ký bất động sản, rút ngắn thời gian tài liệu bắt buộc và giới thiệu yêu cầu nộp đơn kỹ thuật số—một bước nhằm giảm thiểu sự chậm trễ hành chính và tăng cường hiệu quả trong các giao dịch bất động sản. Các thay đổi pháp lý cũng mở rộng việc chia sẻ dữ liệu giữa các đăng ký công, hỗ trợ tính minh bạch lớn hơn và tạo điều kiện cho việc tuân thủ các quy định chống rửa tiền (AML), phù hợp với các tiêu chuẩn EU đang phát triển (Seimas của Cộng hòa Lithuania).
Các quy định mới được thông qua vào năm 2025 tiếp tục siết chặt giám sát các đại lý bất động sản và các công ty quản lý tài sản. Các yêu cầu cấp phép, bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp và đào tạo thường xuyên đã trở thành bắt buộc cho các thực hành, như được nêu trong các sửa đổi đối với Luật về Hoạt động Môi giới Bất động sản. Các biện pháp này nhằm bảo vệ người tiêu dùng và nâng cao các tiêu chuẩn nghề nghiệp trong ngành (Seimas của Cộng hòa Lithuania).
Các phán quyết gần đây từ Tòa án Hiến pháp của Lithuania (Tòa án Hiến pháp của Cộng hòa Lithuania) đã làm rõ việc áp dụng các hạn chế đối với quyền sở hữu nước ngoài, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp và rừng, khẳng định cam kết của Lithuania trong việc cân bằng giữa việc mở cửa đầu tư và bảo vệ lợi ích quốc gia. Đáng chú ý, Tòa án đã giữ nguyên tính hợp hiến của các hạn chế đối với việc nước ngoài mua trực tiếp các loại đất nhất định, vấn đề này vẫn đang được thảo luận chính sách, khi Lithuania tìm cách thu hút đầu tư nước ngoài có trách nhiệm trong khi đảm bảo tính bền vững trong việc sử dụng đất.
Dữ liệu thống kê từ các nguồn chính thức cho thấy hơn 85% giao dịch bất động sản vào năm 2024 được đăng ký kỹ thuật số, đánh dấu một sự chuyển đổi đáng kể so với những năm trước và phản ánh sự chuyển đổi kỹ thuật số nhanh chóng của ngành. Việc tuân thủ các chỉ thị EU về AML và tính minh bạch trong sở hữu bất động sản được dự kiến sẽ gia tăng, với các điều chỉnh lập pháp tiếp theo được dự kiến cho đến năm 2026 và xa hơn nữa.
Nhìn về tương lai, chương trình nghị sự lập pháp của chính phủ Lithuania bao gồm các đề xuất về các ưu đãi nhà ở giá rẻ, cấp phép đơn giản hóa cho xây dựng bền vững và các tiêu chuẩn hiệu suất năng lượng khắt khe hơn cho các phát triển mới. Những sáng kiến này nhấn mạnh một môi trường quy định ngày càng mạnh mẽ, kỹ thuật số và hướng tới sự ổn định và tuân thủ dài hạn của thị trường (Seimas của Cộng hòa Lithuania).
Cập nhật về thuế: VAT, thuế bất động sản và tác động đến nhà đầu tư (Nguồn: vmi.lt, finmin.lt)
Ngành bất động sản ở Lithuania được quản lý bởi một khuôn khổ thuế và tuân thủ quy định chủ yếu được giám sát bởi Cục Thuế Nhà nước và Bộ Tài chính. Năm 2025, các cơ chế thuế chính ảnh hưởng đến bất động sản bao gồm Thuế Giá Trị Gia Tăng (VAT), thuế bất động sản và các tác động khác cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
VAT ở Lithuania tiếp tục áp dụng ở mức tiêu chuẩn 21% cho hầu hết hàng hóa và dịch vụ, bao gồm việc bán các đối tượng bất động sản mới (như các tòa nhà dân cư và thương mại mới) và các lô đất. Tuy nhiên, các miễn trừ vẫn được áp dụng cho việc bán bất động sản đã qua sử dụng, trừ những tình huống mà các cải tạo lớn đã xảy ra. Cách xử lý VAT được chi tiết trong Luật về Thuế Giá Trị Gia Tăng, cũng quy định các cơ chế thuế ngược đối với một số giao dịch xuyên biên giới, ảnh hưởng đến các nhà đầu tư và nhà phát triển không cư trú. Cơ quan thuế định kỳ phát hành các thông báo để đảm bảo tuân thủ các quy định này. Năm 2025, không có thay đổi đáng kể nào về mức thuế VAT chính hoặc các miễn trừ được công bố, nhưng việc số hóa các báo cáo thuế đang làm đơn giản hóa quy trình tuân thủ và thực thi đối với các giao dịch bất động sản (Cục Thuế Nhà nước).
Cấu trúc thuế bất động sản (RET) tiếp tục ảnh hưởng đến những người sở hữu bất động sản thương mại và dân cư. Đối với cá nhân, RET được áp dụng cho tổng giá trị bất động sản vượt quá 220.000 euro (với ngưỡng cao hơn cho các gia đình), với tỷ lệ dao động từ 0,5% đến 2% tùy thuộc vào giá trị chịu thuế. Đối với các pháp nhân, RET thường được áp dụng trên tất cả bất động sản (không bao gồm đất) với tỷ lệ từ 0,5% đến 3%, được xác định bởi các hội đồng municipal. Giá trị bất động sản cho mục đích thuế được xác lập bởi cơ quan đăng ký nhà nước dựa trên phương pháp định giá đại trà, được cập nhật ít nhất 5 năm một lần. Chu kỳ định giá đại trà gần đây nhất đã hoàn thành vào năm 2023, và cập nhật tiếp theo dự kiến vào năm 2028 (Bộ Tài chính Cộng hòa Lithuania).
Những năm gần đây đã chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ trong các cuộc kiểm toán thuế và đánh giá rủi ro tập trung vào các giá trị giao dịch được báo cáo thấp và thu nhập cho thuê chưa khai báo. Năm 2025, các cơ quan vẫn tiếp tục nhấn mạnh tính minh bạch và ngăn chặn việc trốn thuế, tận dụng các hệ thống điện tử nâng cấp cho việc đăng ký và báo cáo bất động sản. Việc không tuân thủ có thể dẫn đến các hình phạt nặng nề, củng cố tầm quan trọng của việc đảm bảo tài liệu đúng và thanh toán thuế đúng hạn cho các nhà đầu tư (Cục Thuế Nhà nước).
Nhìn về phía trước, Lithuania đang điều chỉnh chính sách thuế bất động sản của mình phù hợp với các chỉ thị rộng hơn của Liên minh Châu Âu và các tiêu chuẩn chống rửa tiền. Trong khi không có sự tăng thuế lớn nào hiện đang được dự kiến, các điều chỉnh dần dần có thể được giới thiệu để đáp ứng với động lực của thị trường nhà ở và tính bền vững về tài chính. Đối với các nhà đầu tư, việc hiểu rõ các quy định đang phát triển và duy trì tuân thủ chủ động sẽ là điều cần thiết để tối ưu hóa vị thế thuế và giảm thiểu rủi ro trong thị trường bất động sản Lithuania.
Quy định về đầu tư nước ngoài: Cơ hội và rào cản (Nguồn: investlithuania.com)
Ngành bất động sản của Lithuania trở nên ngày càng hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, được củng cố bởi một khuôn khổ pháp lý ổn định và các cải cách tiến bộ phù hợp với các chỉ thị của Liên minh Châu Âu (EU). Tính đến năm 2025, môi trường quy định cho đầu tư nước ngoài vào bất động sản Lithuania được đặc trưng bởi tính cởi mở và minh bạch, nhưng cũng có những nghĩa vụ tuân thủ rõ ràng và một số hạn chế theo ngành.
Các cá nhân và pháp nhân nước ngoài từ các quốc gia EU và Khu vực Kinh tế Châu Âu (EEA) được hưởng quyền lợi như công dân Lithuania đối với việc mua và cho thuê bất động sản, bao gồm cả đất, như quy định trong Luật về việc Mua đất. Tuy nhiên, các nhà đầu tư không thuộc EU/EEA phải đối mặt với các tiêu chí nghiêm ngặt hơn. Trong khi họ có thể mua xây dựng và cơ sở một cách tương đối dễ dàng, việc mua đất lại phải chịu các yêu cầu bổ sung và, trong một số trường hợp, sự phê duyệt của chính phủ hoặc điều kiện đàm phán.
Một trong những thay đổi quy định chính trong những năm gần đây là việc số hóa quy trình đăng ký và giao dịch bất động sản dưới sự giám sát của Trung tâm Doanh nghiệp Nhà nước về Đăng ký, cơ quan quản lý Đăng ký Bất động sản. Việc hiện đại hóa này đã đơn giản hóa việc thẩm định và kiểm tra tuân thủ đối với cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, nâng cao tính minh bạch trong các giao dịch.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản Lithuania đã tăng trưởng ổn định, với ngành này chiếm khoảng 10% tổng số FDI vào năm 2023-2024. Theo Invest Lithuania, bất động sản và xây dựng vẫn là những lĩnh vực chính cho đầu tư nước ngoài, đặc biệt tại Vilnius và Kaunas, nơi mà các dự án thương mại và logistics đang mở rộng.
Tuy nhiên, mặc dù có chính sách cởi mở, vẫn còn tồn tại rào cản. Việc mua đất nông nghiệp và rừng bởi người nước ngoài không thuộc EU/EEA vẫn bị kiểm soát chặt chẽ, một biện pháp dựa trên chính sách quốc gia nhằm bảo vệ tài sản chiến lược và an ninh lương thực (Bộ Nông nghiệp Cộng hòa Lithuania). Thêm vào đó, các khoản đầu tư vào đất liền kề với cơ sở hạ tầng quan trọng hoặc khu vực biên giới có thể yêu cầu kiểm tra an ninh hoặc sự phê duyệt của chính phủ theo luật an ninh quốc gia (Bộ Ngoại giao Cộng hòa Lithuania).
Nhìn về năm 2025 và xa hơn, Lithuania dự kiến sẽ tiếp tục hài hòa hóa quy định bất động sản của mình với các tiêu chuẩn rộng hơn của EU, tập trung vào việc tuân thủ các quy định chống rửa tiền (AML), tính minh bạch về quyền sở hữu và quản lý kỹ thuật số. Những biện pháp này, được giám sát bởi Bộ Tài chính Cộng hòa Lithuania, có khả năng duy trì sức hấp dẫn của Lithuania đối với đầu tư nước ngoài hợp pháp trong khi củng cố các biện pháp bảo vệ chống lại các dòng vốn bất hợp pháp.
Các thay đổi về quy hoạch, sử dụng đất và quy hoạch đô thị (Nguồn: am.lt)
Các quy định về bất động sản của Lithuania governing zoning, land use, and urban planning đang trải qua sự tiến hóa đáng kể vào năm 2025, phản ánh cả yêu cầu bền vững toàn EU và xu hướng đô thị hóa trong nước. Bộ Môi trường (Bộ Môi trường Cộng hòa Lithuania) chịu trách nhiệm giám sát khung pháp lý và hành chính, tập trung vào việc cân bằng phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường.
Luật Sử dụng Đất quốc gia và Luật Quy hoạch Vùng hình thành nền tảng cho việc giám sát quy định. Các sửa đổi có hiệu lực từ tháng 1 năm 2025 đã đơn giản hóa quy trình quy hoạch vùng, giới thiệu nhiều yêu cầu về số hóa và sự tham gia của công chúng. Các đô thị hiện có quyền tự chủ lớn hơn trong việc soạn thảo các kế hoạch tổng thể địa phương, nhưng phải phù hợp với chiến lược không gian quốc gia và mục tiêu khí hậu. Sự chuyển mình về các nền tảng kỹ thuật số cho việc nộp và xem xét tài liệu quy hoạch nhằm nâng cao tính minh bạch và hiệu quả (Bộ Môi trường Cộng hòa Lithuania – Quy hoạch Vùng).
Các thay đổi quy định gần đây đã đặt ra tiêu chí rõ ràng hơn cho các phát triển đa mục đích và các dự án tăng cường đô thị, đặc biệt là ở Vilnius, Kaunas và Klaipėda. Mọi sự thay đổi đáng kể nào về quy hoạch sử dụng đất—như việc chuyển đổi từ nông nghiệp sang dân cư hoặc thương mại—đều yêu cầu các đánh giá tác động môi trường toàn diện và tham vấn công chúng. Các nhà phát triển hiện phải tuân theo “quota xanh” bắt buộc, quy định rằng một tỷ lệ tối thiểu của các dự án đô thị mới phải được phân bổ cho các không gian xanh hoặc giải trí.
Việc tuân thủ được thực thi thông qua sự kết hợp của các phòng quy hoạch đô thị municipal và Cục Thanh tra Quy hoạch và Xây dựng Nhà nước. Năm 2024, hơn 2.100 giấy phép sử dụng đất và quy hoạch đã được cấp trên toàn quốc, với tỷ lệ tuân thủ cho các phát triển lớn vượt quá 92%, theo thống kê gần đây của chính phủ (Cục Thống kê Lithuania). Các vi phạm, chẳng hạn như xây dựng không có phép hoặc không tuân thủ các hạn chế quy hoạch, có thể dẫn đến phạt hoặc đình chỉ dự án.
Nhìn về phía trước, chương trình quy hoạch đô thị của Lithuania cho giai đoạn 2025–2027 ưu tiên tính bền vững với khí hậu, nhà ở giá rẻ và hiện đại hóa cơ sở hạ tầng. Các chương trình thí điểm mới trong quy hoạch thành phố thông minh và giao thông bền vững dự kiến sẽ ảnh hưởng đến các chính sách sử dụng đất, đặc biệt ở các trung tâm đô thị đang phát triển. Hơn nữa, việc hài hòa với Thỏa thuận Xanh của EU và Chương trình Đô thị Châu Âu sẽ tiếp tục thúc đẩy các điều chỉnh quy định, đảm bảo rằng phát triển đô thị của Lithuania vừa mạnh mẽ về kinh tế vừa bền vững về môi trường (Bộ Môi trường Cộng hòa Lithuania).
Các yêu cầu về cấp phép, tuân thủ và thẩm định (Nguồn: ntregistras.lt)
Lithuania duy trì một môi trường quy định có cấu trúc cho các giao dịch bất động sản, nhấn mạnh mạnh mẽ vào các yêu cầu về cấp phép, tuân thủ và thẩm định. Tính đến năm 2025, các hoạt động bất động sản—như môi giới, định giá và quản lý tài sản—được quản lý bởi các luật quốc gia cụ thể và được giám sát bởi các cơ quan được chỉ định. Khung pháp lý chính là Luật về Hoạt động Môi giới Bất động sản, quy định rằng tất cả các đại lý bất động sản và các công ty môi giới phải được đăng ký với Trung tâm Doanh nghiệp Nhà nước về Đăng ký (Registrų centras). Việc đăng ký này là điều kiện tiên quyết cho hoạt động hợp pháp và phải được xem xét và gia hạn định kỳ.
Các nghĩa vụ tuân thủ đối với các chuyên gia bất động sản bao gồm việc tuân thủ các biện pháp chống rửa tiền (AML), như quy định trong Luật của Lithuania về Phòng chống Rửa tiền và Tài trợ Khủng bố. Các đại lý bất động sản phải thực hiện thẩm định khách hàng (CDD) cho mỗi giao dịch, bao gồm việc xác minh danh tính khách hàng và báo cáo các hoạt động nghi ngờ cho Cơ quan Điều tra Tội phạm Tài chính (FCIS). Việc không tuân thủ có thể dẫn đến các hình phạt hành chính, đình chỉ hoặc thu hồi quyền hoạt động.
Thẩm định cũng mở rộng đến các giao dịch bất động sản. Trước khi chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, các bên phải thu thập thông tin toàn diện từ Trung tâm Doanh nghiệp Nhà nước về Đăng ký về quyền sở hữu, các khoản nợ, và bất kỳ hạn chế nào đối với việc vận chuyển. Các công chứng viên đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo rằng tất cả tài liệu đều đúng quy cách và tuân thủ các tiêu chuẩn pháp lý trước khi đăng ký chuyển quyền sở hữu.
Dữ liệu gần đây từ Trung tâm Doanh nghiệp Nhà nước về Đăng ký cho thấy rằng khối lượng giao dịch bất động sản đang có sự gia tăng ổn định, với hơn 140.000 giao dịch bất động sản được đăng ký vào năm 2024. Sự phát triển này đã làm tăng cường mức độ giám sát đối với việc tuân thủ và hiệu quả của các công cụ thẩm định kỹ thuật số. Trung tâm đã giới thiệu một số dịch vụ trực tuyến, thúc đẩy việc xác minh hồ sơ bất động sản và cho phép kiểm tra theo thời gian thực đối với cả chuyên gia và khách hàng.
Nhìn về tương lai đến năm 2025 và lâu hơn, các cơ quan quy định dự kiến sẽ củng cố cơ sở hạ tầng tuân thủ số và tăng cường các yêu cầu AML phù hợp với các chỉ thị của Liên minh Châu Âu đang phát triển. Các phát triển đang diễn ra có thể bao gồm các quá trình cấp chứng chỉ nghiêm ngặt hơn cho các đại lý bất động sản, tăng cường tính minh bạch trong việc tiết lộ quyền sở hữu có lợi và việc tích hợp các sổ đăng ký dựa trên blockchain để bảo mật thêm dữ liệu giao dịch. Những biện pháp này nhằm củng cố tính chính trực của thị trường, giảm thiểu rủi ro gian lận và điều chỉnh lĩnh vực bất động sản của Lithuania theo các tiêu chuẩn quốc tế cao nhất.
Thống kê chính: Dữ liệu thị trường và tác động quy định (Nguồn: stat.gov.lt)
Ngành bất động sản của Lithuania tiếp tục phát triển dưới một khung quy định mạnh mẽ, với các cơ quan chính phủ tích cực theo dõi việc tuân thủ và dữ liệu thị trường. Tính đến đầu năm 2025, thị trường bất động sản Lithuania phản ánh cả sự tăng trưởng và tác động rõ rệt của nhiều biện pháp quy định. Theo Cục Thống kê Lithuania, tổng giá trị các giao dịch bất động sản vào năm 2024 đạt khoảng 6,2 tỷ euro, đại diện cho mức tăng vừa phải so với năm trước. Bán bất động sản dân cư chiếm ưu thế trên thị trường, chiếm gần 70% các giao dịch, trong khi hoạt động bất động sản thương mại vẫn vững mạnh giữa những biến động kinh tế.
Chính phủ Lithuania đã củng cố các quy định bất động sản trong những năm gần đây nhằm nâng cao tính minh bạch, giảm các luồng tài chính bất hợp pháp và cải thiện bảo vệ người tiêu dùng. Việc thực hiện các sửa đổi đối với Luật về Đăng ký Bất động sản và Luật về Phòng chống Rửa tiền và Tài chính Khủng bố đã giới thiệu các yêu cầu thẩm định nghiêm ngặt hơn cho các giao dịch bất động sản, đặc biệt là đối với người mua không cư trú và các thực thể pháp lý. Các cơ quan quy định, bao gồm Trung tâm Doanh nghiệp Nhà nước về Đăng ký (Trung tâm Doanh nghiệp Nhà nước về Đăng ký), đã nâng cấp các nền tảng kỹ thuật số để đảm bảo truy cập dữ liệu bất động sản theo thời gian thực và tạo điều kiện thực hiện kiểm tra tuân thủ.
Việc tuân thủ các quy định này được phản ánh trong dữ liệu thị trường. Trong năm 2024, hơn 95% các đăng ký tài sản mới được xử lý trực tuyến, và tỷ lệ giao dịch được đánh dấu cho việc giám sát chống rửa tiền tăng 14% so với năm trước, theo Cục Thống kê Lithuania. Điều này cho thấy cả cơ chế phát hiện được cải tiến và sự giám sát lớn hơn của các cơ quan quy định. Hơn nữa, thời gian trung bình để hoàn thành một đăng ký tài sản đã giảm xuống còn ít hơn năm ngày làm việc, nâng cao hiệu quả của thị trường.
Nhìn về năm 2025 và xa hơn, các ưu tiên chính sách bao gồm việc tiếp tục số hóa các hồ sơ đất và bất động sản, theo dõi chi tiết hơn về quyền sở hữu có lợi, và sự dự kiến sẽ phù hợp với các chỉ thị đang phát triển của Liên minh Châu Âu về tính minh bạch bất động sản và bền vững môi trường. Các nhà phân tích thị trường mong đợi tác động quy định sẽ đặc biệt rõ ràng trong lĩnh vực thương mại, đặc biệt khi Lithuania đẩy mạnh các yêu cầu chứng nhận xây dựng xanh và tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng.
Tóm lại, các quy định về bất động sản của Lithuania đã trực tiếp góp phần vào một môi trường thị trường được đặc trưng bởi tính minh bạch, hiệu quả và sự tuân thủ cao. Khi các khuôn khổ quy định thích ứng với các tiêu chuẩn của EU và sáng kiến công nghệ, lĩnh vực này được dự kiến sẽ duy trì sự tăng trưởng ổn định, với các biện pháp bảo vệ vững chắc đảm bảo cả sự tự tin của nhà đầu tư và bảo vệ người tiêu dùng.
Bền vững, ESG và các yêu cầu về xây dựng xanh (Nguồn: am.lt)
Tính bền vững và các yếu tố về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đang trở nên ngày càng nổi bật trong bối cảnh quy định bất động sản của Lithuania. Chính phủ Lithuania, phù hợp với Thỏa thuận Xanh của Liên minh Châu Âu và các cam kết khí hậu rộng hơn, đã dần dần thắt chặt các yêu cầu về hiệu quả năng lượng, hiệu suất môi trường và xây dựng bền vững trong môi trường xây dựng. Các yêu cầu này chủ yếu được giám sát bởi Bộ Môi trường (Bộ Môi trường Cộng hòa Lithuania), cơ quan này có trách nhiệm soạn thảo quy định, thực thi việc tuân thủ và điều chỉnh các tiêu chuẩn quốc gia với các chỉ thị của EU.
Tính đến năm 2025, tất cả các công trình mới và các cải tạo lớn phải tuân thủ các yêu cầu về hiệu suất năng lượng quốc gia, được hài hòa với chỉ thị về hiệu suất năng lượng của các tòa nhà của EU (EPBD). Điều này có nghĩa là các tòa nhà mới phải đạt tiêu chuẩn gần như không có năng lượng (NZEB), giảm đáng kể lượng khí thải carbon và năng lượng sử dụng trong hoạt động. Các tòa nhà hiện tại đang trải qua cải tạo lớn cũng phải tuân theo các tiêu chuẩn nghiêm ngặt, nhằm nâng cao lớp năng lượng và tính bền vững tổng thể của các tài sản bất động sản (Bộ Môi trường Cộng hòa Lithuania).
- Chứng nhận xây dựng xanh: Mặc dù không bắt buộc, các chứng nhận quốc tế như BREEAM hoặc LEED ngày càng được các nhà phát triển tìm kiếm để thu hút đầu tư và đáp ứng nhu cầu của người thuê. Bộ Môi trường khuyến khích việc sử dụng vật liệu bền vững và các phương pháp xây dựng tác động thấp thông qua các ưu đãi và ưu tiên trong đấu thầu công.
- Các nghĩa vụ công bố ESG: Các nhà phát triển bất động sản và các chủ sở hữu tài sản lớn được kỳ vọng sẽ tích hợp báo cáo ESG, phù hợp với Chỉ thị Báo cáo Phi Tài chính (NFRD) và Chỉ thị Báo cáo Tính bền vững Doanh nghiệp sắp tới (CSRD). Xu hướng này dự kiến sẽ tăng cường từ năm 2025 trở đi, với các báo cáo minh bạch hơn về việc sử dụng năng lượng, tiêu thụ nước, quản lý rác thải và các tác động xã hội (Bộ Môi trường Cộng hòa Lithuania).
- Tuân thủ và thực thi: Giấy phép xây dựng yêu cầu tài liệu về hiệu suất năng lượng, và các cuộc kiểm toán sau xây dựng được thực hiện để xác minh việc tuân thủ. Việc không tuân thủ có thể dẫn đến các hình phạt, yêu cầu khắc phục, hoặc—trong những trường hợp nghiêm trọng—các hạn chế về quyền sử dụng hoặc khai thác.
Các số liệu quan trọng từ Bộ Môi trường chỉ ra rằng trong năm 2023, hơn 70% các tòa nhà mới đạt được lớp năng lượng A++ hoặc A+. Đến năm 2025, tỷ lệ này dự kiến sẽ đạt gần 100% đối với các phát triển mới, phản ánh sự thúc đẩy quy định và sự thích ứng của thị trường.
Nhìn về phía trước, Lithuania dự kiến sẽ tiếp tục phát triển phù hợp với các yêu cầu bền vững đang phát triển của EU, tập trung vào phân tích chu trình sống, carbon tích lũy và các nguyên tắc kinh tế tuần hoàn. Các cải tiến liên tục đối với khung quy định được dự kiến, làm cho việc tuân thủ ESG và xây dựng xanh trở thành trung tâm của phát triển và đầu tư bất động sản trong những năm tới (Bộ Môi trường Cộng hòa Lithuania).
Rủi ro, hình phạt và xu hướng thực thi (Nguồn: lrkt.lt, vmi.lt)
Ngành bất động sản của Lithuania hoạt động trong khuôn khổ quy định vững chắc, với sự chú ý lớn vào việc giảm thiểu rủi ro, tuân thủ và thực thi. Luật về Bất động sản (Turto Įstatymas), cùng với các đạo luật liên quan về chống rửa tiền (AML) và tuân thủ thuế, hình thành nền tảng pháp lý điều chỉnh việc mua, đăng ký và tính minh bạch của giao dịch bất động sản. Trong những năm gần đây, nỗ lực thực thi đã tăng cường phản ứng với khối lượng giao dịch gia tăng và đầu tư xuyên biên giới, một xu hướng được dự kiến sẽ tiếp tục đến năm 2025 và xa hơn nữa.
- Rủi ro: Các rủi ro chính được các cơ quan Lithuania xác định bao gồm rửa tiền, trốn thuế và các giao dịch bất động sản không được đăng ký. Chương trình Phòng ngừa và Kiểm soát Tội phạm Quốc gia nhấn mạnh lĩnh vực bất động sản như một lĩnh vực ưu tiên cho giám sát AML. Việc không tuân thủ các yêu cầu đăng ký, đặc biệt là đối với các thực thể nước ngoài và pháp lý, có thể dẫn đến việc giao dịch bị vô hiệu hóa hoặc trách nhiệm hành chính.
- Hình phạt: Cục Thuế Nhà nước (VMI) đã tăng cường thực hiện kiểm toán liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản. Các hình phạt hành chính đối với việc không khai báo thu nhập từ bất động sản hoặc đăng ký giao dịch bất động sản có thể lên tới 5.790 euro đối với các thực thể pháp lý, với vi phạm lặp lại có thể bị điều tra hình sự. Dưới Luật về Phòng ngừa Rửa tiền và Tài chính Khủng bố, các đại lý bất động sản và công chứng viên phải thực hiện thẩm định nâng cao; việc vi phạm có thể dẫn đến hình phạt, đình chỉ giấy phép, hoặc trách nhiệm hình sự (Tòa án Hiến pháp của Cộng hòa Lithuania).
- Xu hướng thực thi: Kể từ năm 2023, đã có sự gia tăng rõ rệt trong việc kiểm tra có chọn lọc các đại lý bất động sản và các công ty, tập trung vào việc tuân thủ AML và xác minh nguồn tiền. Sự số hóa của các hồ sơ đất và bất động sản đã tạo điều kiện cho việc chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan, cải thiện khả năng phát hiện các bất thường. Số lượng các quy trình hành chính được khởi xướng cho các vi phạm liên quan đến bất động sản đã tăng 12% so với năm trước, một xu hướng dự kiến sẽ tiếp tục với các nguồn lực mới được phân bổ cho VMI và Cơ quan Điều tra Tội phạm Tài chính (VMI).
- <strong Triển vọng: Các sửa đổi lập pháp dự kiến vào năm 2025 nhằm thắt chặt hơn nữa các kiểm soát đối với việc tiết lộ quyền sở hữu có lợi và tăng cường hình phạt đối với các giao dịch không được khai báo, phù hợp với các chỉ thị đang phát triển của EU. Sự tập trung tăng cường vào các công cụ tuân thủ số và hợp tác giữa các cơ quan được mong đợi, dẫn đến sự phát hiện và truy tố vi phạm tốt hơn.
Tổng thể, Lithuania dự kiến sẽ tăng cường sự giám sát quy định đối với ngành bất động sản vào năm 2025, với các hình phạt cao hơn, kiểm tra thường xuyên hơn và một sự nhấn mạnh rõ ràng về tính minh bạch và tuân thủ AML. Các bên liên quan nên dự đoán việc thực thi nghiêm ngặt hơn và chủ động cập nhật các giao thức tuân thủ để giảm thiểu rủi ro.
Triển vọng 2025–2030: Dự đoán xu hướng quy định và các cân nhắc chiến lược
Cảnh quan quy định bất động sản của Lithuania dự kiến sẽ trải qua những phát triển đáng kể giữa năm 2025 và 2030, được thúc đẩy bởi cả các thay đổi chính sách nội bộ và các chỉ thị của Liên minh Châu Âu. Khi quốc gia tiếp tục hòa nhập với các mục tiêu bền vững của EU và các chương trình chuyển đổi kỹ thuật số, một số xu hướng quy định và các cân nhắc chiến lược dự kiến sẽ hình thành ngành này.
- Chuyển đổi xanh và tuân thủ bền vững: Phù hợp với Thỏa thuận Xanh của EU và Chỉ thị về hiệu suất năng lượng của các tòa nhà (EPBD) sửa đổi, Lithuania dự kiến sẽ giới thiệu các yêu cầu nghiêm ngặt hơn về hiệu quả năng lượng và tính trung tính carbon trong các bất động sản mới và hiện có. Từ năm 2025 trở đi, các nhà phát triển và chủ sở hữu tài sản sẽ có thể phải đối mặt với các nghĩa vụ được nâng cao về chứng nhận hiệu suất năng lượng và tiêu chuẩn cải tạo, bao gồm cả các nâng cấp bắt buộc cho các tòa nhà cũ để đạt được các yêu cầu về năng lượng tối thiểu. Các biện pháp này sẽ được giám sát bởi Bộ Môi trường Cộng hòa Lithuania.
- Số hóa các giao dịch bất động sản: Sự chuyển đổi kỹ thuật số của đăng ký tài sản và quy trình giao dịch dự kiến sẽ tăng tốc, theo sau quá trình hiện đại hóa đang diễn ra của Trung tâm Doanh nghiệp Nhà nước về Đăng ký. Các sửa đổi lập pháp có thể yêu cầu tài liệu và công chứng điện tử hoàn toàn, cải thiện tính minh bạch và giảm thiểu gánh nặng hành chính. Xu hướng này sẽ yêu cầu sự thích nghi của các đối tác thị trường, bao gồm cả tuân thủ hợp pháp với các giao thức kỹ thuật số mới và các tiêu chuẩn an ninh mạng.
- Các biện pháp chống rửa tiền (AML) và minh bạch: Lithuania có khả năng sẽ thực hiện các quy định AML chặt chẽ hơn đến năm 2030, theo sau các nỗ lực liên tục của EU nhằm cải thiện giám sát các giao dịch bất động sản. Các yêu cầu thẩm định nâng cao, tiết lộ quyền sở hữu có lợi và nghĩa vụ báo cáo sẽ được thực thi bởi Ngân hàng Lithuania và Cơ quan Điều tra Tội phạm Tài chính. Các đại lý bất động sản và công chứng viên sẽ phải áp dụng các quy trình xác minh khách hàng nghiêm ngặt hơn và báo cáo các hoạt động nghi ngờ.
- Kiểm soát đầu tư nước ngoài: Như một phần của nỗ lực nhằm bảo vệ cơ sở hạ tầng quan trọng và ngăn chặn các bong bóng đầu cơ, Lithuania có thể sẽ giới thiệu sự giám sát bổ sung đối với các khoản đầu tư bất động sản nước ngoài, đặc biệt là tại các địa điểm chiến lược hoặc nhạy cảm. Các đề xuất lập pháp có thể liên quan đến việc yêu cầu sàng lọc trước hoặc nghĩa vụ thông báo cho các giao dịch có liên quan đến người mua không thuộc EU, phù hợp với các thực tiễn khác ở EU. Bộ Kinh tế và Đổi mới dự kiến sẽ đóng vai trò trung tâm trong lĩnh vực này.
Nhìn về tương lai, các bên liên quan trong lĩnh vực bất động sản cần theo dõi sát sao các cập nhật lập pháp, đầu tư vào cơ sở hạ tầng tuân thủ và tích cực hợp tác với các cơ quan công. Sự tập trung vào bền vững, tính minh bạch và số hóa sẽ tạo ra cả thách thức và cơ hội cho ngành vào từ 2025 đến 2030, khi Lithuania tiếp tục tích hợp với các khung quy định Châu Âu.
Nguồn & Tài liệu tham khảo
- Trung tâm Doanh nghiệp Nhà nước về Đăng ký
- Cục Thuế Nhà nước
- Luật về việc Mua đất
- Invest Lithuania
- Cục Thống kê Lithuania
