Bất động sản thương mại của Oman vào năm 2025: Những động lực tăng trưởng bất ngờ định hình 5 năm tới

Mục lục

Tóm tắt: Những điểm chính & Tổng quan thị trường
Các yếu tố kinh tế vĩ mô và Cập nhật chính sách tại Oman
Xu hướng cung, cầu & tỷ lệ trống hiện tại (2025)
Các phân khúc bất động sản thương mại chính: Văn phòng, Bán lẻ, Công nghiệp, Khách sạn
Các yếu tố pháp lý, thuế và quy định quan trọng (Bộ nhà ở và Quy hoạch đô thị, taxauthority.gov.om)
Các quy định về đầu tư nước ngoài, tuân thủ & cấu trúc sở hữu
Các dự án, phát triển và sáng kiến hạ tầng đáng chú ý (oman.om, madayn.om)
Tổng quan thống kê: Giá cả, Lợi suất và Hiệu suất thị trường
Triển vọng tương lai: Dự báo, Rủi ro & Cơ hội (2025–2030)
Tài nguyên & Liên hệ chính thức cho các nhà đầu tư và bên liên quan
Nguồn & Tài liệu tham khảo

Tóm tắt: Những điểm chính & Tổng quan thị trường

Thị trường bất động sản thương mại tại Oman đang trải qua một giai đoạn chuyển mình vào năm 2025, được định hình bởi các cải cách quy định, nhu cầu thay đổi và nỗ lực đa dạng hóa nền kinh tế. Lộ trình Vision 2040 của chính phủ tiếp tục thúc đẩy đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng, logistics và du lịch, ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan bất động sản thương mại. Các trung tâm đô thị chính—Muscat, Sohar và Duqm—vẫn là những điểm tập trung cho các phát triển văn phòng, bán lẻ và công nghiệp, với sự tăng trưởng đáng kể ở các trung tâm logistics và khu vực tự do.

Các cải cách pháp lý gần đây đã tìm cách nâng cao tính minh bạch và sự tự tin của nhà đầu tư. Việc ban hành Luật Đầu tư Vốn Nước ngoài (Sắc lệnh Hoàng gia số 50/2019) đã cho phép sở hữu 100% vốn nước ngoài trong hầu hết các lĩnh vực, kích thích sự tham gia quốc tế vào các dự án bất động sản thương mại. Bộ Nhà ở và Quy hoạch Đô thị đã tăng tốc số hóa quy trình đăng ký đất đai và tài sản, nhằm giảm thời gian giao dịch và củng cố quy trình thẩm định (Bộ Nhà ở và Quy hoạch Đô thị).

Việc tuân thủ các quy định về xây dựng và tiêu chuẩn môi trường đã trở nên chặt chẽ hơn, đặc biệt là đối với các tài sản văn phòng và công nghiệp hạng A. Việc thực thi Luật Phát triển Bất động sản mới (Sắc lệnh Hoàng gia số 30/2018) yêu cầu các nhà phát triển phải đăng ký các dự án quy mô lớn và tuân thủ các yêu cầu về tài khoản ký quỹ, bảo vệ quyền lợi của người mua và người thuê (Bộ Tư pháp và Các vấn đề Pháp lý). Hiệp hội Bất động sản Oman, phối hợp với Bộ, cũng đã giới thiệu các yêu cầu phát triển chuyên môn liên tục cho các môi giới và quản lý tài sản được cấp phép nhằm nâng cao tính chuyên môn của thị trường (Hiệp hội Bất động sản Oman).

Tỷ lệ văn phòng trống trung bình tại Muscat vẫn ở mức cao khoảng 20%, với áp lực giảm giá thuê kể từ năm 2023, mặc dù có sự ổn định dự kiến ở những tài sản hạng nhất vào cuối năm 2025.
Phân khúc công nghiệp và logistics được hỗ trợ bởi sự mở rộng không ngừng trong các khu vực tự do Sohar và Duqm, với nhu cầu kho bãi gia tăng do sự phát triển của thương mại điện tử và thương mại khu vực (Cơ quan công quyền cho các Khu vực Kinh tế Đặc biệt và Khu vực Tự Do).
Bất động sản bán lẻ có triển vọng pha trộn, khi cung cấp mới ở các trung tâm mua sắm lớn trái ngược với nhu cầu gia tăng cho các phát triển cộng đồng và đa chức năng.

Nhìn về phía trước, triển vọng cho thị trường bất động sản thương mại của Oman vào năm 2025 và sau này là khá lạc quan. Các cải cách cơ cấu, đầu tư nước ngoài gia tăng, và các dự án cơ sở hạ tầng chiến lược dự kiến sẽ hỗ trợ sự phục hồi từ từ và đổi mới, trong khi các cải tiến quy định đang diễn ra nhằm đảm bảo tuân thủ, tính minh bạch và tăng trưởng thị trường bền vững.

Các yếu tố kinh tế vĩ mô và Cập nhật chính sách tại Oman

Ngành bất động sản thương mại tại Oman gắn liền với bối cảnh kinh tế vĩ mô đang thay đổi và khung quy định của đất nước. Sau một giai đoạn suy giảm liên quan đến đại dịch, sự phục hồi kinh tế của Oman—được thúc đẩy bởi các cải cách tài khóa, đa dạng hóa và doanh thu dầu mỏ được cải thiện—đã cung cấp động lực mới cho nhu cầu về bất động sản thương mại. Theo Bộ Tài chính, GDP của Oman dự kiến sẽ duy trì tăng trưởng ổn định đến năm 2025, được hỗ trợ bởi các khoản đầu tư công mạnh mẽ theo Vision 2040 và chi tiêu của chính phủ cho phát triển cơ sở hạ tầng, logistics và du lịch. Ngành phi dầu mỏ, bao gồm thương mại, dịch vụ và sản xuất, dự kiến sẽ là động lực tăng trưởng chính, ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu về văn phòng, khu công nghiệp và không gian bán lẻ.

Từ góc độ chính sách, các cập nhật quan trọng đã định hình môi trường pháp lý và tuân thủ của ngành. Năm 2023, chính phủ đã sửa đổi Luật Đầu tư Vốn Nước ngoài để tạo điều kiện thuận lợi cho việc sở hữu nước ngoài lớn hơn và đơn giản hóa quy trình cấp phép cho các hoạt động bất động sản thương mại. Bộ Thương mại, Công nghiệp và Khuyến khích Đầu tư đã mở rộng danh sách các hoạt động được phép đầu tư 100% nước ngoài, bao gồm một số dịch vụ bất động sản thương mại và quản lý tài sản. Các cải cách này nhằm thu hút vốn và chuyên môn quốc tế, đặc biệt ở các khu kinh tế đặc biệt (SEZ) như Duqm, Salalah và Sohar, nơi có các dự án thương mại và công nghiệp quy mô lớn đang được triển khai (Cơ quan Công quyền cho các Khu vực Kinh tế Đặc biệt và Khu vực Tự Do).

Việc sử dụng đất và tuân thủ phát triển vẫn do Bộ Nhà ở và Quy hoạch Đô thị quản lý, cơ quan này đã giới thiệu đăng ký đất đai kỹ thuật số và cấp phép điện tử để đơn giản hóa giao dịch và nâng cao tính minh bạch. Các sáng kiến gần đây của Bộ tập trung vào việc mở rộng đô thị, quy hoạch sử dụng hỗn hợp và việc giới thiệu các tiêu chuẩn xây dựng xanh, phù hợp với các mục tiêu phát triển bền vững. Việc tuân thủ các quy định về chống rửa tiền (AML) và tài trợ khủng bố, được giám sát bởi Ủy ban Thị trường Vốn và Ngân hàng Trung ương Oman, cũng đã trở nên nghiêm ngặt hơn, đặc biệt là đối với các nhà phát triển bất động sản và các công ty môi giới.

Các số liệu chính cho thấy triển vọng lạc quan thận trọng cho thị trường bất động sản thương mại của Oman vào năm 2025. Trung tâm Quốc gia về Thống kê và Thông tin báo cáo sự gia tăng dần dần về giá trị giao dịch bất động sản kể từ năm 2022, với việc đăng ký bất động sản thương mại và giấy phép xây dựng cho thấy mức tăng trưởng khiêm tốn so với năm trước. Tuy nhiên, sự mất cân đối cung-cầu vẫn tồn tại trong một số phân khúc văn phòng và bán lẻ, gây áp lực cho các nhà điều hành phải điều chỉnh thông qua cho thuê linh hoạt và các khái niệm sử dụng hỗn hợp. Nhìn về phía trước, ngành bất động sản thương mại của Oman dự kiến sẽ được hưởng lợi từ các cuộc cải cách tiếp diễn, tăng trưởng dân số và các dự án cơ sở hạ tầng, đồng thời vẫn nhạy cảm với các biến động kinh tế toàn cầu và những thay đổi quy định địa phương.

Xu hướng cung, cầu & tỷ lệ trống hiện tại (2025)

Ngành bất động sản thương mại tại Oman đang trải qua một giai đoạn chuyển mình vào năm 2025, được định hình bởi các mẫu nhu cầu thay đổi, nguồn cung được điều chỉnh và các sáng kiến quy định. Thị trường văn phòng tại Muscat, trung tâm thương mại của Oman, tiếp tục chứng kiến một môi trường thân thiện với người thuê với nguồn cung ổn định và nhu cầu thận trọng. Dữ liệu mới nhất từ Trung tâm Quốc gia về Thống kê và Thông tin cho thấy tổng diện tích văn phòng tại Muscat đã vượt qua 1,2 triệu mét vuông diện tích cho thuê gộp (GLA) vào cuối năm 2024, với tỷ lệ trống trung bình duy trì ở mức khoảng 25%—một chút cải thiện so với các năm trước do số lượng hoàn thành mới hạn chế và việc hấp thụ vừa phải của các khách thuê từ khu vực chính phủ và tài chính.

Nguồn cung bán lẻ vẫn đáng kể, với Bộ Thương mại, Công nghiệp và Khuyến khích Đầu tư báo cáo hơn 800.000 mét vuông GLA bán lẻ tại Muscat tính đến quý 1 năm 2025. Tuy nhiên, nhu cầu đang phân cực: các trung tâm mua sắm và trung tâm cộng đồng đã thành lập tại vị trí chính duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt (trên 85%), trong khi các dự án thứ cấp và ở xa gặp phải tỷ lệ trống cao hơn, thỉnh thoảng vượt quá 30%. Ngành này đang điều chỉnh để thích ứng với sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng và sự gia tăng tỷ lệ thương mại điện tử, dẫn đến một sự tập trung vào bán lẻ trải nghiệm và các định dạng ăn uống.

Trong phân khúc logistics và công nghiệp, động lực của chính phủ để đa dạng hóa nền kinh tế Oman theo Vision 2040 đã thúc đẩy nguồn cung mới, đặc biệt là trong các khu kinh tế đặc biệt như Duqm và Sohar. Theo Cơ quan công quyền cho các Khu vực Kinh tế Đặc biệt và Khu vực Tự Do, hơn 350.000 mét vuông kho bãi mới và không gian công nghiệp nhẹ đã đi vào hoạt động chỉ trong năm 2024. Nhu cầu vẫn dồi dào, được hỗ trợ bởi thương mại, sản xuất và tăng trưởng trong các ngành phi dầu mỏ, giữ tỷ lệ trống ở các trung tâm logistics chính dưới 15%.

Về mặt lập pháp, các cải cách được thực hiện bởi Bộ Tư pháp và Các vấn đề Pháp lý vào cuối năm 2023—làm rõ quyền gia hạn thuê thương mại và yêu cầu đăng ký điện tử các hợp đồng—đang hỗ trợ tính minh bạch của thị trường và tuân thủ giữa các chủ nhà và người thuê. Các quyền địa phương tiếp tục theo dõi giấy phép xây dựng và chứng nhận lấp đầy để quản lý rủi ro thừa cung, đặc biệt trong các phân khúc văn phòng và bán lẻ.

Nhìn về phía trước, sự cân bằng giữa nguồn cung và cầu trong thị trường bất động sản thương mại của Oman dự kiến sẽ cải thiện dần dần qua năm 2025 và hơn thế nữa. Các nhà phát triển đang thận trọng trong việc ra mắt các dự án mới, và các cải cách ủng hộ doanh nghiệp của chính phủ dự kiến sẽ hỗ trợ nhu cầu từ người thuê và ổn định tỷ lệ trống, đặc biệt là ở những tài sản có vị trí tốt và chất lượng cao.

Các phân khúc bất động sản thương mại chính: Văn phòng, Bán lẻ, Công nghiệp, Khách sạn

Cảnh quan bất động sản thương mại tại Oman được đánh dấu bởi những xu hướng đang phát triển trong các phân khúc chính của nó: văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và khách sạn. Khi Vương quốc theo đuổi sự đa dạng hóa kinh tế theo Vision Oman 2040, lĩnh vực này đang trải nghiệm cả những thách thức và cơ hội mới, đặc biệt trong bối cảnh những thay đổi về quy định và nhu cầu thị trường đang chuyển động.

Phân khúc Văn phòng: Thị trường văn phòng tại Muscat và các thành phố chính khác vẫn bị ảnh hưởng bởi các mô hình làm việc hỗn hợp và cách tiếp cận thận trọng đối với việc mở rộng của các công ty đa quốc gia và nội địa. Tỷ lệ trống vẫn ở mức cao trong các khu vực kinh doanh chính, với các chủ nhà đưa ra ưu đãi để thu hút và giữ chân người thuê. Đặc biệt, việc áp dụng Luật Đầu tư Vốn Nước ngoài (FCIL)—cho phép sở hữu 100% vốn nước ngoài trong hầu hết các lĩnh vực—đã khuyến khích sự quan tâm quốc tế, mặc dù có tác động dần dần đến nhu cầu đối với không gian văn phòng. Việc tuân thủ các quy định về lao động Oman và luật đăng ký công ty là rất quan trọng đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia vào thị trường.
Phân khúc Bán lẻ: Bất động sản bán lẻ đang thích ứng với sự gia tăng thương mại điện tử và những thay đổi trong sở thích của người tiêu dùng. Các phát triển trung tâm mua sắm mới bị giới hạn, với sự tập trung chuyển hướng sang việc cải tạo và các dự án sử dụng hỗn hợp. Bộ Giao thông Vận tải, Truyền thông và Công nghệ Thông tin đã hỗ trợ chuyển đổi kỹ thuật số trong lĩnh vực bán lẻ, điều này ảnh hưởng đến yêu cầu về không gian vật lý. Các nhà bán lẻ phải tuân thủ các quy định về bảo vệ người tiêu dùng và cấp phép, do Cơ quan Công quyền về Bảo vệ Người tiêu dùng thực thi.
Phân khúc Công nghiệp: Ngành công nghiệp và logistics vẫn là một điểm sáng, được hỗ trợ bởi đầu tư của chính phủ vào các khu vực tự do và cảng như Madayn (Cơ quan Công lập về Các Khu công nghiệp) và Cảng và Khu vực Tự do Sohar. Các khu vực này cung cấp quy trình hải quan thuận lợi, ưu đãi thuế và cơ sở hạ tầng phù hợp cho sản xuất, kho bãi và phân phối. Việc Oman gia nhập các công ước thương mại quốc tế và các cập nhật quy định đang diễn ra đã nâng cao yêu cầu tuân thủ về tiêu chuẩn môi trường và luật lao động.
Phân khúc Khách sạn: Ngành khách sạn đang phục hồi ổn định, được thúc đẩy bởi các sáng kiến du lịch của chính phủ và các sự kiện quốc tế. Theo Bộ Di sản và Du lịch Oman, tỷ lệ lấp đầy khách sạn dự kiến sẽ tăng lên đến năm 2025, được hỗ trợ bởi sự gia tăng số lượng khách và các phát triển mới về cao cấp và thân thiện với môi trường. Việc tuân thủ các yêu cầu về sức khỏe, an toàn và cấp phép vẫn rất nghiêm ngặt.

Nhìn về năm 2025 và xa hơn, bất động sản thương mại tại Oman dự kiến sẽ được hưởng lợi từ các cải cách quy định liên tục, các ưu đãi cho đầu tư nước ngoài và các phát triển cơ sở hạ tầng. Triển vọng của ngành này là khá lạc quan, phụ thuộc vào việc duy trì tăng trưởng kinh tế và thực thi hiệu quả các khung chính sách.

Các yếu tố pháp lý, thuế và quy định quan trọng (Bộ Nhà ở và Quy hoạch Đô thị, taxauthority.gov.om)

Cảnh quan pháp lý và quy định cho bất động sản thương mại tại Oman được hình thành bởi một loạt sắc luật, quyết định của bộ trưởng và các cải cách đang diễn ra, với những phát triển đáng chú ý vào năm 2024 và các thay đổi dự kiến vào năm 2025. Bộ Nhà ở và Quy hoạch Đô thị (MHUP) là cơ quan chính thúc đẩy việc phân bổ đất, đăng ký và cấp phép quy hoạch, trong khi Cục Thuế giám sát các nghĩa vụ tài chính liên quan đến giao dịch và quyền sở hữu bất động sản.

Một khung pháp lý chính là Sắc lệnh Hoàng gia số 5/81 (Luật Đất đai), quy định các thủ tục để mua, đăng ký và chuyển nhượng đất. Các sửa đổi trong những năm gần đây—đặc biệt là Sắc lệnh Hoàng gia số 29/2023—đã làm rõ hơn về quyền và hạn chế đối với đầu tư nước ngoài vào bất động sản thương mại, bao gồm các khu vực cụ thể mà người nước ngoài và công dân GCC có thể sở hữu đất theo hình thức sở hữu tự do hoặc quyền sử dụng. Đặc biệt, “Các Khu Phức hợp Du lịch Tích hợp” (ITCs) và một số khu vực kinh tế tự do cho phép sự tham gia nước ngoài lớn hơn, dưới sự giám sát của MHUP.

Việc tuân thủ quy định quy hoạch đô thị là bắt buộc đối với tất cả các phát triển thương mại. Các nhà phát triển phải có giấy chứng nhận không phản đối và phê duyệt chi tiết từ MHUP, tiếp theo là các sự cho phép về môi trường và đô thị. Năm 2024, các sáng kiến số hóa được giới thiệu để đơn giản hóa việc phê duyệt, với nền tảng “Tatweer” nâng cao tính minh bạch và giảm thời gian xử lý (Bộ Nhà ở và Quy hoạch Đô thị).

Từ góc độ thuế, Oman áp dụng thuế giá trị gia tăng 5% (VAT) đối với hầu hết các giao dịch bất động sản thương mại, bao gồm bán và cho thuê, được thực thi kể từ tháng 4 năm 2021 bởi Cục Thuế. Thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng cho thu nhập cho thuê và lãi vốn phát sinh từ bất động sản thương mại, hiện ở mức 15%. Tuy nhiên, có các miễn trừ và ưu đãi có cho các dự án trong các khu vực kinh tế được chỉ định và ITCs, tùy thuộc vào việc tuân thủ các quy định địa phương và ngưỡng đầu tư.

Theo số liệu thống kê, báo cáo hàng năm 2024 của Bộ ghi nhận sự gia tăng vừa phải 6% trong số lượng giao dịch bất động sản thương mại đã đăng ký so với năm trước, với Muscat và Sohar là những thành phố dẫn đầu. Chính phủ tiếp tục ưu tiên sự ổn định quy định để thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, và các cải cách pháp lý hơn nữa—đặc biệt là liên quan đến quan hệ đối tác công-tư và các cấu trúc REIT—dự kiến sẽ được đưa ra vào năm 2025 (Bộ Nhà ở và Quy hoạch Đô thị).

Nhìn về tương lai, Vision 2040 của Oman và Chiến lược Phát triển Đô thị Quốc gia hỗ trợ cho việc hiện đại hóa pháp lý và đầu tư hạ tầng đang diễn ra. Các bên liên quan nên chuẩn bị cho việc số hóa tiếp theo trong các sổ đăng ký đất đai, yêu cầu thẩm định tăng cường và nghĩa vụ thuế đang phát triển, củng cố tham vọng của Oman trở thành trung tâm khu vực cho đầu tư bất động sản thương mại.

Các quy định về đầu tư nước ngoài, tuân thủ & cấu trúc sở hữu

Khung quy định của Oman cho đầu tư nước ngoài vào bất động sản thương mại đã phát triển đáng kể trong những năm gần đây, nhằm cân bằng thu hút vốn quốc tế với việc bảo vệ các lợi ích quốc gia. Các luật hiện tại được điều chỉnh bởi Bộ Thương mại, Công nghiệp và Khuyến khích Đầu tư, cơ quan giám sát việc thực hiện Luật Đầu tư Vốn Nước ngoài (Sắc lệnh Hoàng gia số 50/2019). Luật này cho phép các nhà đầu tư nước ngoài sở hữu tới 100% công ty trong hầu hết các lĩnh vực, bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến phát triển bất động sản thương mại, với điều kiện phải tuân thủ các quy định cấp phép và hạn chế theo lĩnh vực.

Tuy nhiên, sở hữu đất đai vẫn bị quản lý rất chặt chẽ. Bộ Tư pháp và Các vấn đề Pháp lý quy định theo Sắc lệnh Hoàng gia 29/2018 rằng công dân không phải là GCC chỉ có thể sở hữu tài sản trong các Khu Du lịch Tích hợp được chỉ định (ITCs) hoặc như một phần của các dự án được phê duyệt đặc biệt bằng sắc lệnh hoàng gia. Ngoài các ITCs, các thực thể nước ngoài có thể thuê nhưng không được sở hữu các tài sản thương mại tối đa 50 năm, có thể gia hạn một lần, như đã quy định trong Luật Đất và các sửa đổi của nó.

Dưới góc độ cấu trúc, các nhà đầu tư nước ngoài thường tham gia thị trường thông qua các công ty đăng ký tại Oman, bao gồm Các Công ty Trách nhiệm Hữu hạn (LLC) hoặc liên doanh với các đối tác địa phương, để tuân thủ các yêu cầu về lĩnh vực và sở hữu đất. Các nghĩa vụ tuân thủ bao gồm việc xin giấy phép đầu tư nước ngoài, tuân thủ các quy trình chống rửa tiền do Ủy ban Thị trường Vốn thực thi đối với quỹ bất động sản và REIT, cũng như đáp ứng các quy định về xây dựng và hoạt động do chính quyền địa phương đặt ra.

Một số sự kiện gần đây bao gồm việc cập nhật Luật Sử dụng, diễn ra vào năm 2023, nhằm tạo điều kiện cho các hợp đồng cho thuê dài hạn hơn và tăng cường tính linh hoạt cho các nhà đầu tư nước ngoài trong các khu vực logistics và công nghiệp, chẳng hạn như những khu vực do Cơ quan Công lập về Các Khu công nghiệp (Madayn) quản lý. Chiến lược Vision 2040 của chính phủ tiếp tục ưu tiên bất động sản như một động lực của quá trình đa dạng hóa kinh tế, với đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực này đạt 1,5 tỷ OMR vào cuối năm 2024 theo dữ liệu của Trung tâm Quốc gia về Thống kê và Thông tin.

Nhìn về năm 2025 và qua hơn nữa, Oman dự kiến sẽ tự do hóa hơn nữa các quy định đầu tư bất động sản thương mại, đặc biệt trong các khu kinh tế đặc biệt và tự do, để thu hút vốn quốc tế. Tuy nhiên, việc tuân thủ các quy định về chống rửa tiền, tiết lộ quyền sở hữu có lợi và quy định về phân vùng vẫn sẽ rất quan trọng. Các nhà đầu tư tiềm năng cũng nên theo dõi các điều chỉnh sắp tới dự kiến trong quy trình xem xét Luật Đầu tư Vốn Nước ngoài và các sắc lệnh liên quan đến bất động sản, khi chính phủ báo hiệu sự cởi mở hơn đi kèm với sự giám sát quy định.

Các dự án, phát triển và sáng kiến hạ tầng đáng chú ý (oman.om, madayn.om)

Ngành bất động sản thương mại của Oman đang chứng kiến động lực đáng kể vào năm 2025, được thúc đẩy bởi một nguồn cung dự án quy mô lớn mạnh mẽ và các sáng kiến cơ sở hạ tầng chiến lược. Các phát triển được chính phủ hỗ trợ vẫn là nền tảng, với sự mở rộng liên tục của các Khu Kinh tế Đặc biệt (SEZ), các khu công nghiệp và các khu phức hợp du lịch tích hợp thúc đẩy đầu tư nước ngoài và sự đa dạng hóa kinh tế.

Một trong những sáng kiến nổi bật là Khu Kinh tế Đặc biệt Duqm, được quản lý bởi Cơ quan Công quyền cho các Khu vực Kinh tế Đặc biệt và Khu vực Tự Do. Khu vực này trải dài hơn 2.000 km2 và tích hợp các cơ sở thương mại, công nghiệp và logistics. Những năm gần đây đã chứng kiến việc hoàn thành các dự án tiêu biểu như Cảng Duqm và Nhà máy Lọc dầu Duqm, đã thúc đẩy nhu cầu cho các không gian văn phòng, kho bãi và đơn vị khách sạn. Vào năm 2025, các công viên logistics và trung tâm thương mại bổ sung đang được xây dựng để đáp ứng hoạt động kinh doanh tăng trưởng và các khách thuê quốc tế.

Một người chơi chính khác là Cơ quan Công lập về Các Khu Công nghiệp (Madayn), cơ quan quản lý việc phát triển các thành phố công nghiệp trên khắp Oman. Madayn đang tích cực mở rộng mạng lưới của mình, với các giai đoạn mới tại các Thành phố Công nghiệp Sohar, Salalah và Samail. Các khu này cung cấp các nhà máy xây sẵn, trung tâm kinh doanh và các mảnh đất thương mại được thiết kế để thu hút các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như các tập đoàn đa quốc gia. Các số liệu gần đây từ Madayn báo cáo rằng tổng đầu tư vượt quá 7 tỷ OMR và tạo ra hơn 60.000 việc làm trong các khu công nghiệp của mình.

Các phát triển đô thị sử dụng hỗn hợp cũng đang định hình lại cảnh quan bất động sản thương mại. Khu Công nghệ Oasis Muscat (KOM), một sáng kiến của Madayn, tiếp tục thu hút các công ty công nghệ và khởi nghiệp, cung cấp không gian văn phòng hiện đại và các cơ sở ươm tạo doanh nghiệp. Trong khi đó, các khu phức hợp du lịch tích hợp như Al Mouj Muscat đã giới thiệu các thành phần bán lẻ, khách sạn và văn phòng hạng A, nâng cao hồ sơ bất động sản thương mại của thủ đô.

Về hạ tầng, chính phủ Oman đang thực hiện các khoản đầu tư chiến lược vào giao thông và tiện ích để hỗ trợ sự phát triển thương mại. Sự mở rộng của các cảng Muscat và Salalah, cùng với các nâng cấp mạng lưới đường cao tốc và hạ tầng số, đang hỗ trợ hoạt động bất động sản bằng cách cải thiện kết nối kinh doanh và khả năng tiếp cận (Cổng thông tin Chính phủ điện tử Oman).

Nhìn về phía trước, Vision 2040 của Oman và Chiến lược Phát triển Đô thị Quốc gia ưu tiên các dự án phát triển bền vững và thành phố thông minh, đảm bảo rằng các phát triển bất động sản thương mại trong tương lai phù hợp với các chuẩn mực quốc tế về tuân thủ môi trường và quy hoạch đô thị. Những nỗ lực này được dự kiến sẽ càng thôi thúc đầu tư và đa dạng hóa các loại bất động sản thương mại trên khắp Vương quốc.

Tổng quan thống kê: Giá cả, Lợi suất và Hiệu suất thị trường

Ngành bất động sản thương mại của Oman vào năm 2025 tiếp tục phản ánh các xu hướng kinh tế rộng lớn hơn và tham vọng đa dạng hóa của quốc gia. Sau một giai đoạn hoạt động kém trong cuối thập niên 2010 và đầu thập niên 2020, các sáng kiến và cải cách quy định của chính phủ gần đây đã góp phần ổn định các chỉ số thị trường chính.

Theo Trung tâm Quốc gia về Thống kê và Thông tin, tổng giá trị giao dịch bất động sản tại Oman đạt 2,9 tỷ OMR vào năm 2023, cho thấy mức tăng trưởng hàng năm khiêm tốn khi thị trường phục hồi từ những mức thấp thời đại dịch. Các giao dịch bất động sản thương mại chiếm khoảng 18% con số này, với Muscat, Seeb và Salalah là những trung tâm chính. Dù dữ liệu 2025 chi tiết còn đang chờ, các kết quả sơ bộ cho thấy một xu hướng tiếp tục tăng, được hỗ trợ bởi việc đầu tư cơ sở hạ tầng liên tục và sự ổn định quy định.

Lợi suất cho thuê cho các tài sản văn phòng và bán lẻ hạng nhất tại Muscat đã dao động trong khoảng từ 7% đến 9% trong đầu năm 2025, theo dữ liệu do Bộ Thương mại, Công nghiệp và Khuyến khích Đầu tư công bố. Các lợi suất này nằm trong số những mức cao nhất trong Hội đồng Hợp tác vùng Vịnh (GCC), phản ánh khả năng chi trả tương đối và nhu cầu kiên trì đối với không gian hạng A. Tuy nhiên, các địa điểmn thứ cấp và hàng hóa cũ đã chứng kiến lợi suất giảm nhẹ, một phần do thừa cung và yêu cầu kinh doanh đang thay đổi sau đại dịch.

Giá cả của các tài sản thương mại vẫn cạnh tranh. Theo Bộ Tư pháp và Các vấn đề Pháp lý, giá giao dịch trung bình mỗi mét vuông cho các tài sản thương mại tại Muscat dao động từ 700 OMR đến 1.200 OMR vào năm 2024, với các tăng nhẹ dự báo cho năm 2025 khi sự tự tin trong kinh doanh được cải thiện và các nhà đầu tư mới, đặc biệt là trong lĩnh vực logistics và công nghệ, thúc đẩy nhu cầu.

Tỷ lệ trống đối với không gian văn phòng hạng A tại Muscat đã ổn định ở mức khoảng 15% vào năm 2025, giảm từ mức cao trên 20% vào năm 2021. Xu hướng này được cho là do sự hợp nhất trong các lĩnh vực tài chính và năng lượng, cũng như các ưu đãi do chính phủ thúc đẩy nhằm thu hút đầu tư nước ngoài. Tỷ lệ trống trong bán lẻ vẫn cao hơn, đặc biệt là ở các địa điểm không phải chính, nhưng dự kiến sẽ giảm dần khi nhu cầu tiêu dùng phục hồi và các định dạng mới như các phát triển đa chức năng được ưa chuộng (Trung tâm Quốc gia về Thống kê và Thông tin).

Nhìn về phía trước, dự báo cho thấy rằng bất động sản thương mại tại Oman sẽ hưởng lợi từ Vision 2040 của chính phủ, ưu tiên cho sự đa dạng hóa kinh tế, đầu tư trực tiếp nước ngoài và hiện đại hóa quy định. Những yếu tố này dự kiến sẽ hỗ trợ tăng trưởng khiêm tốn nhưng ổn định về giá cả, lợi suất và khối lượng giao dịch trong những năm 2025 và hơn nữa.

Triển vọng tương lai: Dự báo, Rủi ro & Cơ hội (2025–2030)

Triển vọng tương lai cho bất động sản thương mại tại Oman trong khoảng thời gian từ 2025 đến 2030 được định hình bởi sự kết hợp của các nỗ lực đa dạng hóa kinh tế, cải cách quy định và những diễn biến thị trường thay đổi. Cam kết của chính phủ đối với Vision 2040 nhằm giảm sự phụ thuộc vào hydrocarbon, kích thích đầu tư trực tiếp nước ngoài và thúc đẩy phát triển khu vực tư nhân, tất cả đều có ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu và cung bất động sản thương mại.

Các sửa đổi gần đây đối với các luật bất động sản, chẳng hạn như những điều cho phép các nhà đầu tư không phải Oman sở hữu bất động sản trong các Khu Du lịch Tích hợp (ITCs) được chỉ định và quyền sử dụng trong các khu vực thương mại, dự kiến sẽ mở rộng cơ sở nhà đầu tư và kích thích ra mắt các dự án mới. Bộ Nhà ở và Quy hoạch Đô thị tiếp tục hoàn thiện các hướng dẫn tuân thủ, tập trung vào tính minh bạch, đăng ký và kiểm soát chống rửa tiền trong giao dịch bất động sản, theo tiêu chuẩn quốc tế (Bộ Nhà ở và Quy hoạch Đô thị).

Các dự báo chính: Ngân hàng Trung ương Oman dự báo tăng trưởng GDP ngành phi dầu mỏ sẽ trung bình từ 2,5–3% hàng năm đến năm 2030, với bất động sản và xây dựng là những lĩnh vực hưởng lợi chính (Ngân hàng Trung ương Oman). Điều này dự kiến sẽ thúc đẩy nhu cầu về văn phòng, bán lẻ và không gian công nghiệp, đặc biệt là ở Muscat, Sohar và Duqm.
Các rủi ro: Ngành này phải đối mặt với các rủi ro từ sự biến động kinh tế toàn cầu, khả năng thừa cung trong các phân khúc cụ thể (đặc biệt là không gian văn phòng), và sự thích ứng quy định với các cấu trúc sở hữu mới. Việc thực thi hiệu quả của các quy định tuân thủ, đặc biệt là trong các lĩnh vực chống rửa tiền và tính minh bạch quyền sở hữu, sẽ vẫn rất quan trọng để duy trì sự tự tin của các nhà đầu tư (Ủy ban Thị trường Vốn).
Các cơ hội: Triển vọng tăng trưởng mạnh nhất nằm trong logistics và kho bãi, được hỗ trợ bởi các khoản đầu tư vào các khu vực tự do và hạ tầng cảng, cũng như trong lĩnh vực khách sạn và các phát triển đa chức năng do các sáng kiến du lịch thúc đẩy. Việc giới thiệu Các Quỹ Đầu tư Bất động sản (REITs) và hệ thống sổ đăng ký đất đai kỹ thuật số cung cấp thêm các kênh cho đầu tư thể chế và tối ưu hóa hoạt động (Bộ Kinh tế).

Tóm tắt lại, thị trường bất động sản thương mại của Oman được dự báo sẽ hưởng lợi từ các cải cách cơ cấu, sự đa dạng hóa kinh tế và sự tuân thủ quy định được cải thiện trong khoảng thời gian từ 2025 đến 2030. Mặc dù rủi ro vẫn tồn tại, các điều chỉnh pháp lý và chính sách chủ động định hình ngành để thu hút một phổ nhà đầu tư và người thuê rộng hơn, với động lực cụ thể dự kiến ở lĩnh vực logistics, tài sản liên quan đến du lịch, và các giải pháp bất động sản dựa trên công nghệ.

Tài nguyên & Liên hệ chính thức cho các nhà đầu tư và bên liên quan

Các nhà đầu tư và bên liên quan khám phá cơ hội trong ngành bất động sản thương mại của Oman được hưởng lợi từ một hệ sinh thái mạnh mẽ của các nguồn tài nguyên chính thức, khung quy định và sự hỗ trợ của chính phủ. Dưới đây là danh sách được lựa chọn các liên hệ và tài nguyên thiết yếu để thúc đẩy quá trình ra quyết định thông minh và đảm bảo tuân thủ pháp lý và quy định.

Bộ Nhà ở và Quy hoạch Đô thị:
Bộ Nhà ở và Quy hoạch Đô thị là cơ quan chính giám sát việc sử dụng đất, đăng ký tài sản và phát triển đô thị. Các nhà đầu tư có thể truy cập thông tin về phân bổ đất, giấy phép xây dựng và hướng dẫn quy định cho các dự án thương mại.
Bộ Thương mại, Công nghiệp và Khuyến khích Đầu tư:
Bộ Thương mại, Công nghiệp và Khuyến khích Đầu tư đóng vai trò là cổng vào cho các khoản đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), cấp phép kinh doanh và các ưu đãi đầu tư tại Oman. Cổng thông tin “Invest Easy” đơn giản hóa quy trình đăng ký công ty và cấp phép thương mại.
Cơ quan Công quyền cho các Khu vực Kinh tế Đặc biệt và Khu vực Tự Do (OPAZ):
Cơ quan Công quyền cho các Khu vực Kinh tế Đặc biệt và Khu vực Tự Do quản lý các hoạt động đầu tư và bất động sản trong các khu vực kinh tế và tự do đã được chỉ định, cung cấp các ưu đãi độc đáo và các quy trình đơn giản hóa cho việc phát triển và cho thuê tài sản thương mại.
Ủy ban Thành phố Muscat:
Ủy ban Thành phố Muscat chịu trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng, thi hành quy định về phân vùng, và giám sát tuân thủ tài sản thương mại trong khu vực thủ đô.
Hiệp hội Bất động sản Oman:
Hiệp hội Bất động sản Oman hoạt động như một cơ quan chuyên nghiệp cho các nhà môi giới và nhà phát triển bất động sản được cấp phép, cung cấp hướng dẫn về các thực tiễn thị trường, tiêu chuẩn đạo đức và giải quyết tranh chấp.
Ủy ban Thị trường Vốn (CMA):
Ủy ban Thị trường Vốn quản lý các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) và các đợt phát hành công khai liên quan đến bất động sản, đảm bảo tuân thủ các luật về đầu tư và tiết lộ.
Phòng Thương mại và Công nghiệp Oman (OCCI):
Phòng Thương mại và Công nghiệp Oman cung cấp dịch vụ advocacy, networking và hỗ trợ cho các doanh nghiệp tham gia vào các hoạt động bất động sản thương mại.
Cảnh sát Oman – Cục Tổng hợp Dân sự:
Cảnh sát Oman tạo điều kiện cho quy trình đăng ký và xác minh tài sản, điều này rất cần thiết cho các giao dịch bất động sản hợp pháp.

Để có thông tin cập nhật quy định mới nhất, quy trình xin giấy phép và ưu đãi đầu tư, các bên liên quan nên tham khảo các kênh chính thức này và xem xét việc hợp tác với các công ty luật đã đăng ký để đảm bảo tuân thủ các quy định về bất động sản và thương mại tại Oman.