Malta Kiinteistöverotärsytykset vuodelle 2025: Mitä ostajien ja sijoittajien on nyt tiedettävä

Sisällysluettelo

• 1. Johdanto: Miksi Maltan kiinteistön verot ovat merkittäviä vuonna 2025
• 2. Keskeiset veroviranomaiset ja lainsäädäntökehykset (malta.gov.mt, cfr.gov.mt)
• 3. Varainsiirtovero: Nykyiset alennukset, vapautukset ja muutokset vuodelle 2025
• 4. Luovutusvoittovero kiinteistön myynnistä: Mitä uutta ja kuka maksaa
• 5. Kiinteistön varainsiirtovero: Laskelmat ja noudattamisvaatimukset
• 6. Verotus ulkomaalaisille ostajille ja ei-asukkaille
• 7. ALV ja muut liiketoimintaverot kiinteistössä
• 8. Noudattaminen, raportointi ja rangaistukset: Maltan lain noudattaminen
• 9. Markkinatrendit ja keskeiset tilastot: Verotuksen vaikutus hintoihin ja sijoituksiin (cfr.gov.mt)
• 10. Tulevaisuuden näkymät: Ehdotetut uudistukset ja ennusteet vuosille 2025–2030
• Lähteet ja viitteet

1. Johdanto: Miksi Maltan kiinteistön verot ovat merkittäviä vuonna 2025

Maltan kiinteistösektori on edelleen merkittävä kansantalouden ajuri, ja se myötävaikuttaa huomattavasti sekä valtion tuloihin että yksityiseen varallisuuteen. Vuonna 2025 tietämys Maltan kiinteistön veroista on entistä tärkeämpää jatkuvien sääntelymuutosten ja maan sitoutumisen ansiosta läpinäkyvyyteen ja kansainvälisten standardien noudattamiseen. Kiinteistönkaupat Maltassa – olipa kyseessä asuin-, liiketai sijoituskiinteistöt – ovat alttiina joukolle veroja ja maksuja, jotka vaikuttavat sekä paikallisiin että ulkomaalaisiin sijoituspäätöksiin.

Maltassa keskeisiä kiinteistön veroja ovat varainsiirtovero, luovutusvoittovero ja kiinteistön varainsiirtovero. Verohallinnon komissaari toteaa, että varainsiirtovero on yleensä 5 % kiinteistön arvosta, ja alennettuja tariffihintoja on saatavilla tietyissä olosuhteissa, kuten ensikertalaisten kohdalla. Kiinteistön siirtoa verotetaan yleensä 8 % siirtoarvosta, vaikkakin tämä hinta voi vaihdella riippuen omistusaikasta ja kiinteistön tyypistä. Myyjät voivat vaihtoehtoisesti olla vastuussa luovutusvoittoverosta tietyissä olosuhteissa.

Viime vuosina nämä kehykset on päivitetty erityisesti rahanpesun torjumiseksi ja valtiovarainministeriön talouspolitiikkojen mukauttamiseksi. Vuodesta 2025 alkaen kiinteistön verovelvoitteiden noudattaminen on pakollista tiukkojen asiakirja- ja ilmoitusvaatimusten kautta, joissa vaaditaan todennetun liiketoimintaa koskevan tiedonantoa ja digitaalista rekisteröintiä. Sähkön käytön myötä kiinteistön siirroista on tullut entistä helpompia Notaarikunnan Maltan ilmoittaman mukaan Notarial Council of Malta on virtaviivaistettu prosessia ja parannettu läpinäkyvyyttä.

Tilastollisesti Maltan kiinteistön markkinat ovat edelleen vahvat. Maltan kansallinen tilastotoimisto raportoi, että kiinteistön myyntivolyymit vuonna 2024 lähestyivät ennen pandemiaa saavutettuja korkeuksia, ja kiinteistönvaihdosta saatujen verotulojen osuus oli merkittävä osa valtion tuloista. Tämän trendin odotetaan jatkuvan vuosina 2025 ja myöhemmin, ja siihen vaikuttavat paikalliset kysynnät, ulkomaalaiset investoinnit ja valtion kannustimet kaupunkien elvyttämiseen.

Tulevaisuudessa Maltan kiinteistön verojen näkymä muotoutuu odotettavissa olevien EU-direktiivien myötä, rahoitusjärjestelmien digitalisaation jatkuessa sekä potentiaaliset poliittiset säädökset, jotka tähtäävät kestäviin kehitysratkaisuihin. Sijoittajien ja kiinteistön omistajien on pysyttävä ajan tasalla tulevista lakimuutoksista ja varmistettava täydellinen noudattaminen kehittyviin verovelvoitteisiin, jotta vältetään rangaistuksia ja hyödynnetään saatavilla olevat kannustimet.

2. Keskeiset veroviranomaiset ja lainsäädäntökehykset (malta.gov.mt, cfr.gov.mt)

Kiinteistön verotusta Maltassa säätelee voimakas lainsäädäntö- ja institutionaalinen kehys, joka varmistaa sekä noudattamisen että julkisten palvelujen ja infrastruktuurin rahoittamisen. Kaksi pääasiallista viranomaista, jotka valvovat kiinteistön verotusta, ovat Maltan hallitus ja verohallinnon komissaari.

• Verohallinnon komissaari (CFR): CFR on keskeinen elin, joka vastaa kaikista suoraan ja epäsuorista verojen arvioinnista ja keräämisestä, mukaan lukien kiinteistön kauppoihin liittyvät verot. Tämä viranomainen hallinnoi luovutusvoittoveron, varainsiirtoveron ja kiinteistön varainsiirtoveron hallintoa. CFR varmistaa kiinteistöhallinnan verojen oikean laskemisen, ajallaan maksamisen ja tarkistamisen sekä antaa ohjeita sekä asukkaille että ei-asukkaille.
• Lainsäädäntökehys: Keskeinen lainsäädäntö, joka säätelee kiinteistön verotusta, sisältää Tuloverolain (Laki n:o 123), Asiakirjojen ja siirtojen maksuille säädetyn lain (Laki n:o 364) sekä alalainsäädäntöä. CFR:n viralliset ohjeet esittävät erityisiä sääntöjä voiton verotuksesta kiinteistön siirroissa, poikkeuksia tietyille ostajaluokille (kuten ensikertalaisten) sekä sovellettavat varainsiirtoveron ja luovutusvoittoveron tarifit.
• Viimeisimmät kehitykset (2024-2025): Viime vuosina kiinteistön verolakien päivitykset ovat keskittyneet noudattamisen tiukentamiseen, verohallinnan digitalisoimiseen ja prosessin virtaviivaistamiseen ulkomaisten sijoittajien osalta. Esimerkiksi ensikertalaisten varainsiirtoveron vähennysten laajentaminen ja digitaalisten lomakkeiden käyttöönotto omistusoikeuksien siirtojen varalta osoittavat viranomaisten sitoutumisen läpinäkyvyyteen ja tehokkuuteen.
• Noudattaminen ja valvonta: CFR hyödyntää sekä riskipohjaisia tarkastuksia että automaattisia noudattamisen tarkistusta kiinteistön kaupankäynnin seuraamiseksi. Nämä toimenpiteet on suunniteltu estämään arvojen aliraportointi ja varmistaamaan verotulojen oikea maksu. Noudattamatta jättämisestä määrättävien rangaistusten korotuksia on tehty osana jatkuvia uudistuksia.
• Näkymät (2025 ja sen jälkeen): Maltan viranomaisten odotetaan jatkavan digitaalisten järjestelmien parantamista, lisäten rajat ylittävää tietojen jakamista ja päivityksiä sääntöihin EU-direktiivien mukaisesti. Koska kiinteistön markkinat pysyvät elinvoimaisina, hallitus saattaa pitää yllä kannustimia kohdennetuille ryhmille samalla kun tiukentaa valvontatoimia varmistaakseen kestävän tulojen keruun.

Kattavampaa ja ajankohtaisempaa tietoa varten sidosryhmien tulisi viitata Maltan hallituksen ja verohallinnon komissaarin tarjoamiin virallisiin resursseihin.

3. Varainsiirtovero: Nykyiset alennukset, vapautukset ja muutokset vuodelle 2025

Varainsiirtovero on keskeinen osa Maltan kiinteistön verotusta, ja se maksetaan kiinteistön siirrosta tai kiinteistön omistavaa yritystä koskevien osakkeiden siirrosta. Verot, vapautukset ja noudattamisvaatimukset vahvistaa Asiakirjojen ja siirtojen maksuille säädetyn lain (Cap. 364), jota hallinnoi verohallinnon komissaari.

Nykyiset varainsiirtoverot (2024/2025)

• Varainsiirtoveron standardihinta kiinteistön siirrosta Maltassa on 5 % markkinahinnasta tai kaupasta, mikä on korkeampi. Tämä jaetaan yleensä: 1 % maksetaan myyntihankkeesta (konvenju) ja vaadittu loppusumma viimeisen asiakirjan yleinen.
• Ensikertalaisten kohdalla verovapautus koskee ensisijaisesti 200 000 euroa kiinteistön arvosta, yli menevällä osuudella peritään 5 %. Tämä kannustin, jota on säännöllisesti jatkettu viime vuosina, on vahvistettu kiinteistön siirtojen osalta vuoteen 2025 asti (verohallinnon komissaari).
• Gozoon sijaitsevien kiinteistöjen siirroista peritään alennettu 2 % verokanta (laillisten ehtojen täyttyessä) investointien edistämiseksi alueella.
• Kiinteistöt, jotka sijaitsevat Kaupungin Suojelualueilla (UCA) tai hankituille restaurointia varten, varainsiirtoveroa alennetaan 2,5 % (riippuen pätevyydestä ja voimassa vuoteen 2025).
• Läheisten perheenjäsenten (esim. vanhemmilta lapsille) välisten siirtojen osalta, jotka koskevat heidän ensisijaista asuinpaikkaansa, sovelletaan alennettua veroprosenttia 3,5 % ensimmäiselle 200 000 eurolle.

Keskeiset vapautukset ja erityiset säännöt

• Kiinteistön lahjoittaminen jälkeläisille asuinrahoitusta varten on vapautettu, edellyttäen, että esteet täyttyvät.
• Erityiset kuvasta lyhyt erottaminen tai avioeron osalta voivat myös oikeuttaa varainsiirtoverosta vapautukseen.
• Liiketoimintauudelleenjärjestelyt, sulautumiset tai siirrot ryhmäyhtiöiden välillä voivat hyötyä osittaisista tai täysin vapautuksista verohallinnon komissaarin muodollisen hyväksynnän alaisena.

Muuttujat ja näkymät vuodelle 2025

• Vuodelle 2025 ei odoteta merkittävää nostoa yleisissä varainsiirtoveroissa, hallituksen 2024 budjettilausunnon ja finanssipoliittisen suuntauksen mukaisesti (Maltan hallitus).
• Ensikertalaisten, Gozo-tonttien ja UCA-investointien perusteella varainsiirtoveron kannustimia odotetaan pidettävän yllä asuntojen kohtuuhintaisuuden ja kaupunkien elvyttämisen tueksi.
• Viranomaiset ovat ilmoittaneet jatkavansa noudattamisprosessien digitalisoimista, mukaan lukien sähköinen ilmoittaminen ja maksaminen varainsiirtoveron osalta, tehokkuuden ja läpinäkyvyyden parantamiseksi (verohallinnon komissaari).

Noudattaminen pysyy tiukkana, ja notaarit ovat vastuussa varainsiirtoveron keräämisestä ja maksamisesta. Noudattamatta jättäminen voi johtaa rangaistuksiin ja korkoihin, jotka määräytyyvät verohallinnon komissaarin mukaan. Vuoden 2025 ja lähitulevaisuuden näkymät tuottavat jatkuvuutta, jossa keskitytään erityisiin asennuksiin ja virtaviivaistettuihin noudattamisvaatimuksiin.

4. Luovutusvoittovero kiinteistön myynnistä: Mitä uutta ja kuka maksaa

Maltan kiinteistön markkinat ovat edelleen keskeinen osa talouttaan, joten luovutusvoittovero (CGT) kiinteistön myynnistä on tärkeä alue poliittisille päättäjille ja sijoittajille. Vuonna 2025 maa jatkaa kiinteistön siirtojen lopullista lähdeverojärjestelmää, joka otettiin käyttöön vuonna 2015 noudattamisen helpottamiseksi ja verovälttelyn rajoittamiseksi. Tämän järjestelmän myötä useimmat kiinteistön myynnit alistuvat kiinteisiin veroprosentteihin siirtoarvosta sen sijaan, että verotettaisiin itse voittoa. Normaali prosentti on 8 %, mutta tämä voi vaihdella hankintaolosuhteista ja omistusaikavälistä riippuen.

• Keskeiset muutokset ja tuoreet tapahtumat: Viime vuosina luovutusvoittoverojärjestelmään on tehty vähäisiä muutoksia, jotka kohdistuvat pääasiassa poikkeuksiin ja erityisiin tariffihin. Esimerkiksi ensikertalaisten ja tietyjen perittyjen kiinteistöjen osalta voi olla saatavilla alennettuja тарифeja tai täydellisiä vapautuksia. Verohallinnon komissaari päivittää ohjeita edelleen uusien politiikkatavoitteiden mukaisiksi ja selkeyttää veronmaksajien velvoitteita.
• Kuka maksaa: Luovutusvoittoveron vastuu kuuluu kiinteistön myyjälle. Maltalaisia asukkaita ja ei-asukkaita koskee lähdevero kiinteistön siirron yhteydessä Maltassa. Notaarin, joka käsittelee liiketoimea, on lain mukaan pidätettävä veroa myyjän puolesta ja maksettava se viranomaisille varmistaen noudattamisen siirron yhteydessä.
• Noudattaminen ja valvonta: Tämä järjestelmä on suunniteltu yksinkertaistettavaksi ja suureksi noudattamiseksi. Myyjät ilmoittavat siirrosta notaarille, joka laskee ja vähentää veron, ja lähettää tarvittavat asiakirjat ja maksut verohallinnon komissaarille. Kiinteistön siirtoa ei voida rekisteröidä ilman maksutodistusta, mikä luo tehokkaan valvontamekanismin.
• Tuoreita tilastoja: Verohallinnon komissaarin mukaan kiinteistön varainsiirtoverot ovat pysyneet vahvoina, mikä heijastaa tasaista kaupankäyntivolyymiä myös globaalista epävarmuudesta huolimatta. Vuonna 2023 kiinteistön varainsiirtoverot olivat merkittävä osuus valtion tuloista, ja aikaisemmat tiedot viittaavat siihen, että tämä trendi jatkuu vuonna 2025.
• Näkymät vuodelle 2025 ja sen jälkeen: Vaikka vuodelle 2025 ei ennakoida merkittäviä rakenteellisia muutoksia luovutusvoittoverojärjestelmälle, politiikantekijät seuraavat tarkasti kohtuuhintaisuutta ja kaupankäyntivolyymia. Keskusteluja käydään parhaillaan kohdennetuista vähennyksistä ensikertalaisten tai energiatehokkaisiin remontteihin investoivien osalta. Kaikki sääntelymuutokset julkaistaneen ajallaan verohallinnon komissaarin ja Maltan hallituksen toimesta.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Maltan luovutusvoittovero kiinteistön myynnistä vuonna 2025 pysyy sujuvana, keskittyen noudattamisen helppouteen ja tiukkaan valvontaan. Sekä asukkaiden että ei-asukkaiden, jotka myyvät maltalaisia kiinteistöjä, tulisi pysyä ajan tasalla kehittyvistä verotariffeista ja vapautuksista konsultoimalla verohallinnon komissaarin viimeisimpiä ilmoituksia.

5. Kiinteistön varainsiirtovero: Laskelmat ja noudattamisvaatimukset

Maltassa kiinteistön varainsiirtovero on keskeinen osa kiinteistön verotusta, ja se vaikuttaa sekä asukkaisiin että ei-asukkaisiin, jotka toimivat kiinteistön liiketoiminnassa. Verotusta säätelee pääasiassa Tuloverolaki (Laki n:o 123) ja siihen liittyvä alalainsäädäntö, jota hallinnoi verohallinnan komissaari.

Vuodesta 2025 alkaen standardikiinteistön varainsiirtovero on asetettu 8 %:ksi siirtoarvoista tai -vastuuksista, korkeimmasta. Kuitenkin tämä hinta voi vaihdella tietyissä olosuhteissa:

• 5 % vero: Sovelletaan, jos kiinteistön omistus on kestänyt yli kolmen vuoden ja siirto ei kuulu kiinteistön kaupankäynnin liiketoimintaan.
• 7 % vero: Sovelletaan kiinteistöille, jotka on hankittu 1. tammikuuta 2015 jälkeen ja siirretty viiden vuoden sisällä.
• Erityiset tariffit: Tietyt siirrot, kuten perittävät kiinteistöt tai puolisoiden väliset siirrot, voivat olla alttiina vaihtoehtoisille tariffihinnastoille tai vapautuksille, kuten verohallinnan komissaari määrittelee.

Vero pidätetään ja maksetaan yleensä notaarin puolesta, kun sopimusta rekisteröidään, jotta varmistetaan välitön noudattaminen. Myyjien on toimitettava asiaankuuluvat asiakirjat, mukaan lukien todisteet hankintakustannuksesta ja tiedot siirron luonteesta tarkkojen laskelmien ja raportoinnin helpottamiseksi. Notaarin on toimitettava siirtoilmoitus ja maksettava verot viranomaisille määräajassa.

Viime aikoina noudattamisen alalla on keskitytty digitalisaatioon ja verovälttelyn torjuntaan. Verkkopohjaisen kiinteistön siirtoilmoitusjärjestelmän käyttöönotto on virtaviivaistanut ilmoittamista, vähentänyt virheitä ja parantanut valvontaa. Myöhästyneiden tai virheellisten ilmoitusten rangaistukset voivat nousta jopa 2500 euroon tai enemmän riippuen rikkomuksen laadusta, alalainsäädännön mukaisesti.

Maltan kansallisista tilastotoimistoista julkaistujen uusimpien tietojen mukaan yli 14 000 kiinteistön siirtoa rekisteröitiin vuonna 2023, luoden huomattavaa verotuloa valtiolle. Kiinteistön markkinat pysyvät vahvoina, ja ennusteet vuosille 2025 ja sen jälkeen viittaavat jatkuvaan toimintaan, verotulojen odotetaan pysyvän vakaana tai kasvavan lievästi, kun sääntelyyn liittyvän kansainvälisen valvonnan tiukentaminen ja digitaalisten valvontakäytäntöjen laajentaminen jatkuvat.

Seuraavien vuosien aikana sidosryhmien tulehtuu odottaa lisäparannuksia noudattamisen tarkistamisessa ja prosessien automatisoinnissa. Lainsäädäntömuutoksia voidaan myös esittää, jotta tariffit olisi saatu tarkennettua, ilmeneviä vältöriskejä käsiteltyä ja varmistettu suurempi läpinäkyvyys kiinteistön liiketoiminnassa.

6. Verotus ulkomaalaisille ostajille ja ei-asukkaille

Maltan kiinteistön verokehys ulkomaalaisille ostajille ja ei-asukkaille on säilynyt suhteellisen vakaana vuoteen 2025, ja keskeisiä säännöksiä säätelee Tuloverolaki ja Asiakirjojen ja siirtojen maksuille säädetyn laki. Näitä sääntöjä sovelletaan sekä EU-kansalaisiin että ei-EU-kansalaisiin, vaikka joitakin rajoituksia ja veroprosentteja voi olla erilaisia sen mukaan, mikä on asuinstatus ja kiinteistön tyyppi.

• Varainsiirtovero: Ei-asukkaille, jotka ostavat kiinteistöjä Maltassa, sovelletaan yleensä 5 % varainsiirtoveroa ostohinnasta tai markkinahinnasta, joka on korkeampi. Ensimmäinen 1 % on erääntynyt myyntihankkeen (promise of sale) allekirjoittamisen yhteydessä, ja loppusumma maksettava sopimuksen täyttämisen yhteydessä. Tietyt rajatut vapautukset tai alennusprosentit voivat olla käytettävissä, kuten ensikertalaisten tai Kaupungin Suojelualuiden kiinteistöjen tapauksessa, mutta nämä eivät useinkaan ulotu ei-asukkaille (Verohallinnon komissaari – Sisäverohallinto).
• Luovutusvoittovero: Ei-asukkaille, jotka myyvät maltalaista kiinteistöä, verotetaan yleensä luovutusvoitoista 8 %:n lähdeverolla, joka nousee 10 %:iin kiinteistöistä, jotka on hankittu ennen 1. tammikuuta 2004 ja myydään viiden vuoden sisällä. Joitakin vapautuksia on olemassa, erityisesti jos kiinteistö toimi myyjän ainoana asuntona vähintään tietyn ajan. Jos lopullinen lähdevero maksetaan, lisäluovutusvoittoveroa ei peritä (Verohallinnon komissaari – Kiinteistön siirrot).
• Vuotuinen kiinteistövero: Maltassa ei ole toistuvaa vuotuista kiinteistöveroa omistetuista kiinteistöistä, mikä tekee omistamisesta houkuttelevaa ei-asukkaille. Kuitenkin vuokratulot, joita saadaan Maltan kiinteistöhallinnasta, verotetaan Maltassa yleensä 15 %:n kiinteällä verokannalla brutto vuokratuloista ei-asukkaille, mutta on mahdollista maksaa standardi progressiivisina veroprosentteina, mikäli se on suotuisampaa (Verohallinnon komissaari – Vuokratuottoverot).
• Noudattaminen ja raportointi: Ulkomaalaisten ostajien on hankittava verotunnus ja varmistettava, että kaikki raportointivelvoitteet täyttyvät. Ei-EU-kansalaisten siirtokaupoille voivat myös koskea Kiinteistön lähettämisluvan (AIP) sääntely, jossa rajoitetaan omistettavien kiinteistöjen tyyppiä ja määrää.

Vuonna 2025 Malta houkuttelee edelleen ulkomaisia kiinteistösijoittajia vakaalla verojärjestelmällä, vuosittaisen kiinteistöveron puuttumisella ja otollisella vuokratulojen ympäristöllä. Kuitenkin EU:n laajuisista vaatimuksista suuremmasta verotuksesta ja rahanpesun torjunnasta johtuen noudattamisen ja lainmukaisuuden vaatimusten odotetaan tiukentuvan tulevina vuosina. Viranomaiset ovat ilmoittaneet jatkuvasta tarkastamisesta varmistaakseen, että kiinteistön markkinat pysyvät vahvoina mutta kansainvälisten standardien mukaisina (Valtiovarainministeriö).

7. ALV ja muut liiketoimintaverot kiinteistössä

Maltan kiinteistösektori on alttiina useille liiketoimintaveroille ja ALV-kysymyksille, joita säätelee kansallinen lainsäädäntö ja jotka Maltan veroviranomaiset hallinnoivat. Vuodesta 2025 alkaen pääverot, jotka liittyvät kiinteistön liiketoimintaan Maltassa, sisältävät varainsiirtoveron, luovutusvoittoveron ja tietyissä oloissa arvonlisäveron (ALV). Näitä veroja säännellään pääasiassa Tuloverolailla ja Arvonlisäverolaki.

• Varainsiirtovero: Varainsiirtoveroa peritään kiinteän omaisuuden siirroista, ja se on yleensä 5 % siirtoarvosta, pienempiä hintoja ensikertalaisten ja tietyille perheiden sisäisille siirroille. Vuonna 2025 hallitus jatkaa politiikkaansa tukea kiinteistön omistamista vähentämällä varainsiirtoveroa ensikertalaisten (0 % ensimmäisestä 200 000 eurosta) ja Kaupungin Suojelualueilla (UCA) oleville kiinteistöille (Verohallinnon komissaari).
• Luovutusvoittovero / Kiinteistön varainsiirtovero: Perinteisen luovutusvoittoveron sijasta Malta antaa lopullisen kiinteistön varainsiirtoveron, joka on yleensä 8 % siirtoarvosta. Vapautuksia tai alennettuja hintoja (esim. 5 %) voidaan soveltaa tietyissä tapauksissa, kuten kiinteistön siirroissa, jotka on hankittu ennen tammikuuta 2004 tai perityt kiinteistöt (Verohallinnan komissaari). Ei-asuvat myyjät maksavat samat tarifit kuin asukkaat.
• ALV kiinteistönliiketoiminnassa: Suurin osa kiinteän omaisuuden siirroista on vapautettu ALV:stä. Kuitenkin 18 % ALV:tä peritään uusien liiketilojen myynnistä ja tietyistä kehittämistoimista. Ei-asuin kiinteistön vuokraaminen kaupalliseen käyttöön saattaa olla myös ALV:n alainen, riippuen vuokrasopimuksen luonteesta ja vuokranantajan asemasta (Verohallinnan komissaari).

Näiden sääntöjen noudattamiseen valvotaa pakollisilla rekisteröinti- ja tietojen ilmoittamiskäytännöillä. Kaikki kiinteistön liiketoimet on rekisteröitävä Maltan veroviranomaisille, ja verot pidätetään yleensä asiakirjan käsittelevältä notaarilta. Viranomaiset ovat tiukentaneet rikkomusten valvontaa rahanpesun (AML) kanssa ja kiinteistön arvostusraportoinnin keräten tiukempia EU-säännöksiä (Rahanpesuanalyysiyksikkö).

Keskeiset tilastot vuodelta 2023-2024 viittaavat siihen, että kiinteistön liiketoimet pysyvät vahvoina, ja vuosittain rekisteröidään yli 13 000 myyntihankesopimusta, ja kiinteistömarkkinan arvo ylittää 3 miljardia euroa (Verohallinnan komissaari). Vuosien 2025 ja siitä eteenpäin näkymät viittaavat jatkuvaan valppauteen noudattamisessa ja mahdollisiin asteittaisiin verohyvityksiin kohtuuhintaisten asuntojen ja kestävyysratkaisujen löytämiselle, mikä seuraa muista EU-jurisdiktioista.

8. Noudattaminen, raportointi ja rangaistukset: Maltan lain noudattaminen

Noudattaminen Maltan kiinteistön verosäännöksissä on lainmukaisen omaisuuden omistamisen ja sijoittamisen kulmakivi. Maltan verojärjestelmää edellyttää tarkkaa raportointia ja maksamisvelvoitteen noudattamista, erityisesti koska viimeiset ja tulevat muutokset tiukentavat valvontaa ja valvontaa vuodesta 2025 eteenpäin.

Kiinteistön siirroissa pääverot ovat luovutusvoittoveroa, joka on yleensä 8 % siirtoarvosta, mutta tämä voi nousta 10 % tai 12 % erityisissä olosuhteissa (esim. äskettäin hankitut kiinteistöt tai sellaiset, joita ei ole pidetty vähintään vaatimusten täyttämisessä) verohallinnon komissaarin mukaan. Ostajien on myös maksettava varainsiirtoveroa, yleensä 5 % kiinteistön markkinahinnasta, ja alennettuja veroprosentteja on saatavilla ensikertalaisten ja tiettyjen asukkaiden käyttötarkoituksiin.

Kaikki osapuolet, jotka osallistuvat kiinteistön liiketoimeen – myyjät, ostajat, notaarit – ovat alttiina tiukille raportointivaatimuksille. Notaarin tehtävänä on toimittaa yksityiskohtainen kiinteistön siirtoilmoitus ja maksaa verot viranomaisille 21 päivän kuluessa sopimuksen voimaan tulemisesta, Tuloverolain (Laki n:o 123) ja Asiakirjojen ja siirtojen maksuille säädetyn lain (Laki n:o 364) mukaisesti. Näiden aikarajojen noudattamatta jättäminen voi aiheuttaa hallinnollisia rangaistuksia ja korkokuluja.

Noudattaminen koskee jatkuvia velvoitteita kiinteistön omistajille, erityisesti jos kiinteistöä vuokrataan. Vuokratulot on ilmoitettava, ja tarjolla on mahdollisuus 15 %:n lopulliseen lähdeveroon tai standardin progressiivisiin veroprosentteihin. Verohallinnon komissio seuraa aktiivisesti noudattamista vertaamalla vuokrasopimuksia ja rahoituslaitoksia.

Maltan hallitus jatkaa veronmaksun tukemista digitalisaation avulla. Parannetun verkkopalvelun käyttöönotto ja tietojen jakaminen Verohallinnon komissaarin ja Maanomistusviranomaisen välillä lisäävät arviointia ja viivästyksiä. Myöhästyneiden tai virheellisten ilmoitusten sakoista saatavat sakot alkavat 50 eurosta ja voivat nousta kymmeniin tuhansiin euroihin vakavissa rikkomuksissa, mahdollisesti syytöksiin laittomasta välttelystä.

Vuodeksi 2025 ja sen jälkeen noudattamislainsäädännön odotetaan tiukentuvan entisestään. Suunnitellut lainsäädäntömuutokset sisältävät tiukempia rahanpesun torjuntatarkastuksia, ulkomaalaisostajien tarkempaa seurantaa ja reaaliaikaisia raportointimekanismeja. Kiinteistön omistajia ja sijoittajia kehotetaan välittämään kehittyvistä lainsäädännöistä ja hyödyntämään Verohallinnon komissaarin tarjoamaa ohjeistusta rangaistusten välttämiseksi ja täydellisen noudattamisen varmistamiseksi.

9. Markkinatrendit ja keskeiset tilastot: Verotuksen vaikutus hintoihin ja sijoituksiin (cfr.gov.mt)

Maltan kiinteistön markkinat muotoutuvat merkittävästi maan verokehyksistä, jotka sisältävät varainsiirtoveroja, kiinteistön siirtoveroja ja erilaisia verokannustimia. Vuonna 2025 varainsiirtoveron standardihinta kiinteistön siirroista pysyy 5 % kiinteistön arvosta, ja ensikertalaisten ja muiden pätevien liiketoimintojen tapauksessa alennettu 3,5 % hinta koskee ensimmäistä 200 000 euroa. Tämä kannustin, joka on jatkunut äskettäisten lainsäädäntöpäivitysten kautta, tukee edelleen uusien asunnon ostamiseen ja lisää alhaisten hintaluokkien liiketoimintavolyymiä (Verohallinnan komissaari).

Luovutusvoittoverot, joita peritään yleensä 8 % siirtoarvosta (tai 10 % tietyissä olosuhteissa, kuten perityt kiinteistöt), ovat toinen tärkeä tekijä, joka vaikuttaa sijoituspäätöksiin. Myyjät, jotka ovat hankkineet kiinteistöjä ennen tammikuuta 2004 tai jotka siirtävät ainoa tavanomaista asuintaan, saattavat hyötyä vaihtoehtoisista laskentamenetelmistä tai vapautuksista, mikä kannustaa pitkäaikaiseen omistamiseen ja vähentää spekulatiivisia myyntejä (Verohallinnan komissaari).

Viime vuosina on ollut erityisiä toimenpiteitä, jotka kohdistuvat ulkomaiseen sijoitukseen ja tiettyjen paikallisten alueiden elvyttämiseen. Esimerkiksi verohyvityksiä ja varainsiirtoveron alennuksia on tarjolla kunnostustöistä Kaupungin Suojelualueilla, mikä on suunniteltu rohkaisemaan Maltan historiallisten kaupunkikeskusten elvyttämistä (Verohallinnan komissaari).

Verohallinnan komissaari on raportoinut, että asuinrakennusten kauppahinnat pysyivät vahvoina vuonna 2024, ja rekisteröityjä sopimuksia oli yli 16 000, sekä jatkuvaan ulkomaalaisten ostajien tuloon, erityisesti eronnuttumien erityisalueilla (SDA), joissa omistusoikeuden rajoitukset on vähennetty. Verotukselliset kannustimet ja Maltan kiinteistön verojärjestelmän suhteellinen vakaus ovat lisänneet sijoittajien luottamusta, pitäen kaupankäynnin volyymit vahvoina laajemmasta Euroopan taloudellisesta epävarmuudesta huolimatta.

Tulevaisuutta ajatellen Maltan hallitus on ilmoittanut aikomuksensa pitää kilpailukykyistä veroympäristöä kiinteistössä, jotta markkinat säilyvät. Jatkuvat noudattamishankkeet, kuten digitalisoitu raportointi ja tiukennetut verovälttelyt, odotetaan parantavan läpinäkyvyyttä ja takaavan jatkuvan veronkeruun. Kuitenkin kaikki mahdolliset muutokset talouspolitiikassa – mahdollisesti EU-direktiivien myötä kiinteistön verotuksessa tai rahanpesun torjunnassa – voivat vaikuttaa sijoitustoimintaan ja kiinteistön arvoihin keskipitkällä aikavälillä.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Maltan kiinteistön veropolitiikka vuonna 2025 jatkaa siendo konkreettinen vaikutus hinnoihin ja investointeihin. Vakaiden verokantojen, kohdennettujen kannustimien ja aktiivisten noudattamisprosessien vuorovaikutus asettaa markkinat jatkuvaan toimintaan, vaikka kansainvälisen sääntelyn trendit vaativat edelleen valppautta.

10. Tulevaisuuden näkymät: Ehdotetut uudistukset ja ennusteet vuosille 2025–2030

Maltan kiinteistön verotuksen kenttä on valmis dynaamiseen kehitykseen, kun maa sopeutuu taloudellisiin, sosiaalisiin ja sääntelymuutoksiin vuodesta 2025 vuoteen 2030. Viime vuosina Maltan hallitus on toteuttanut useita toimenpiteitä säilyttääkseen omaisuuden markkinoiden kilpailukyvyn ja vakauden, joka on keskeinen osa kansantaloutta. Vuodesta 2025 eteenpäin kiinteistön verotuksen varsinaiset osat sisältävät varainsiirtoveron, luovutusvoittoveron (tai lopullisen lähdeveron) ja kunnalliset verot, joita hallinnoi Tuloverolaki ja Asiakirjojen ja siirtojen maksuille säädetty laki.

Vuosina 2023 ja 2024 tehtiin pieniä muutoksia, jotka virtaviivaistivat kiinteistön siirtoverotusta ja kannustivat ensikertalaisten ostamista, mukaan lukien varainsiirtoverojen pienentäminen tietyille sopiville liiketoimille. Maltan hallitus on ilmoittanut aikomuksestaan parantaa veromuotoa entisestään, ja parhaillaan keskustellaan edistyksellisemmästä kiinteistön verotuksessa, joka käsittelee kohtuuhintaisuutta ja kestävyysasioita. Yksi ehdotus, jota käsitellään, on erilaisten verohintojen käyttöönotto kiinteistöarvosta ja ympäristökriteereistä riippuen, mikä on linjassa Maltan laajempien sitoumusten kanssa EU:n vihreään ohjelmaan.

Noudattamiseen keskittymistä ei ole vähennetty, ja verohallinnan komissaarin digitalisaatiota pyritään tehostamaan verotuksen ja kiinteistön liiketoimintojen ilmoittamisen virtaviivaistamiseksi. Parantunut vertailu kiinteistövähennysrekisterin ja veroviranomaisten välillä on jo parantanut valvontaa ja vähentänyt veronkierroksia, kuten tuoreimmat vuosittaiset raportit todistavat (Verohallinnon komissaari: Vuosi-raportti 2022).

• Vuonna 2024 varainsiirtoverot kiinteistön siirroista olivat noin 320 miljoonaa euroa, mikä vastasi yli 8 %:a hallituksen verotuloista (Valtionauditointiviranomainen).
• Noin 16 000 kiinteistön siirtoa rekisteröitiin vuonna 2024, ja jatkuva kasvu on odotettavissa, ellei merkittäviä makroekonomisia shokkeja tapahdu.

Katsoen eteenpäin vuosina 2025-2030, Maltan kiinteistön verojärjestelmä voi undergo reformeita, jotka käsittelevät asuntojen kohtuuhintaisuutta, kannustavat kestävää kehitystä ja vahvistavat noudattamista. Mahdolliset muutokset sisältävät kohdennetut vapautukset ensikertalaisten ostajille, kannustimet vihreiden rakennusinvestointien osalta sekä päivitetyt arvostusmenettelyt markkinamuutosten kuvaamiseksi. Hallitus on myös sitoutunut säännöllisiin sidosryhmäkonsultaatioihin varmistaakseen, että kaikki veromuutos tasapainottaa taloudelliset tarpeet markkinavakauden ja sosiaalisten prioriteettien välillä (Maltan hallitus).

Yhteenvetona voidaan todeta, että vaikka Maltan kiinteistön verotukselliset perusasiat pysyvät ennallaan lähitulevaisuudessa, ennusteet vuoteen 2030 näyttävät kääntymykseltään enemmän hienovaraiscrenin, oikeudenmukaisen ja kestävän kehityksen suuntaan, vahvistettuna parantuneilla digitaalisilla noudattamisvälineillä ja jatkuvalla lainsäädännön tarkistamisella.

Lähteet ja viitteet

• Notarial Council of Malta
• Asiakirjojen ja siirtojen maksuille säädetyn laki (Cap. 364)
• Kiinteistön lähettämisluvan (AIP) sääntely
• Maanomistusviranomainen
• Valtionauditointiviranomainen