Leis de Imóveis na Costa Rica 2025–2029: Novas Surpresas que os Investidores Devem Conhecer Agora

Índice

• Introdução: O Cenário Regulató rio de Imóveis na Costa Rica em 2025
• Autoridades Chave e Recursos Oficiais para Conformidade Imobiliária
• Direitos de Propriedade: Estrangeiros vs. Cidadãos Explicados
• Uso do Solo, Zoneamento e Mudanças nos Licenças de Construção para 2025–2029
• Impostos Essenciais: Propriedade, Ganhos de Capital e Taxas de Transferência
• Due Diligence Legal e Procedimentos de Verificação de Títulos
• Atualizações Legislativas Recentes e Principais Decisões Judiciais
• Armadilhas de Conformidade: Erros Comuns e Como Evitá-los
• Estatísticas Chave: Tendências de Mercado, Investimento Estrangeiro e Volumes de Transação
• Perspectivas Futuras: Mudanças Regulatórias Preditas e Recomendações Estratégicas
• Fontes e Referências

Introdução: O Cenário Regulató rio de Imóveis na Costa Rica em 2025

O cenário regulatório para imóveis na Costa Rica ao entrar em 2025 é caracterizado pela estabilidade da legislação principal, esforços contínuos de modernização e uma ênfase crescente na transparência e conformidade. As transações imobiliárias são principalmente governadas pelo Registro Nacional, que garante que os direitos de propriedade sejam claramente registrados e acessíveis. O Código Civil e a Lei Regulamentar dos Corretores de Imóveis (Lei 8422) estabelecem requisitos fundamentais para propriedade, transferência e conduta profissional no setor.

Nos últimos anos, o governo da Costa Rica intensificou a conformidade com normas contra a lavagem de dinheiro (AML) e a identificação de clientes (KYC) no mercado imobiliário, em conformidade com padrões internacionais e recomendações do Grupo de Ação Financeira (FATF). A Superintendência Geral de Entidades Financeiras (SUGEF) emitiu diretrizes atualizadas em 2023, que exigem obrigações de reporte mais rigorosas para corretores de imóveis, advogados e notários envolvidos em transações de propriedade. Essas medidas visam mitigar riscos associados a fluxos financeiros ilícitos e fortalecer a integridade do mercado.

Do ponto de vista estatístico, o mercado imobiliário da Costa Rica continua atraente tanto para investidores nacionais quanto estrangeiros. De acordo com o Registro Nacional, o número de registros de propriedade permaneceu robusto em 2023–2024, com um aumento moderado na propriedade estrangeira, particularmente em regiões costeiras e impulsionadas pelo turismo. O governo não impõe restrições especiais ao investimento imobiliário estrangeiro, exceto em zonas marítimas, onde concessões são necessárias e estão sujeitas a regulamentos de zoneamento e ambientais, conforme a Lei sobre a Zona Marítimo Terrestre.

Olhando para 2025 e além, espera-se que a Costa Rica continue modernizando seus sistemas de registro de propriedade com mais digitalização e maior interoperabilidade entre os registros governamentais. Propostas legislativas estão em discussão para reforçar a proteção ao consumidor e esclarecer os requisitos de zoneamento, especialmente em resposta à crescente demanda por desenvolvimento sustentável. O cenário regulatório continua favorável para investimentos, mas as partes interessadas devem manter vigilância em relação às expectativas de conformidade em evolução, especialmente nas áreas de AML, ambiental e permissões municipais. Essas reformas em curso visam equilibrar a confiança dos investidores com supervisão robusta, apoiando o crescimento sustentado e a integridade do setor imobiliário da Costa Rica.

Autoridades Chave e Recursos Oficiais para Conformidade Imobiliária

O cenário regulatório imobiliário da Costa Rica é moldado e aplicado por uma rede de agências governamentais, registros e entidades profissionais que garantem a conformidade legal e a transparência das transações. Compreender as autoridades e recursos oficiais é fundamental para investidores, desenvolvedores, agentes e compradores que operam no mercado imobiliário da Costa Rica em 2025 e além.

• Registro Nacional: O Registro Nacional é a base do registro de propriedades na Costa Rica. Todos os títulos de propriedade, ônus e encargos são registrados aqui. Compradores potenciais e profissionais legais dependem do registro para verificar a propriedade e realizar a devida diligência.
• Notários Públicos: As transações imobiliárias na Costa Rica requerem a participação de um Notário Público licenciado, que também é advogado. Os notários são responsáveis por elaborar e autenticar escrituras públicas, registrar transações no Registro Nacional e garantir a conformidade com as leis de propriedade e tributárias. A supervisão e a licença são fornecidas pelo Colégio de Abogados e Abogadas da Costa Rica.
• Governos Municipais: Cada município supervisiona o uso local da terra, zoneamento (Uso de Solo), avaliações de imposto sobre propriedade e licenças de construção. Informações e regulamentos podem ser acessados por meio do Instituto de Fomento e Assessoria Municipal (IFAM), que fornece orientação aos governos municipais.
• Ministério da Fazenda (Ministerio de Hacienda): Todas as transferências de propriedade estão sujeitas a impostos de transferência e devem ser reportadas ao Ministério da Fazenda. O Ministério também supervisiona os regulamentos sobre impostos de propriedade e a conformidade com a lavagem de dinheiro nas transações imobiliárias.
• Direção Geral de Migração e Estrangeiros (DGME): Para compradores estrangeiros, os requisitos de residência e de investimento são administrados pela Dirección General de Migración y Extranjería.
• Associações Profissionais: Embora não seja obrigatório, muitos corretores de imóveis são membros da Câmara de Corretores de Imóveis da Costa Rica (CCCBR), que promove as melhores práticas e oferece serviços de mediação.

Ficar atualizado com as publicações oficiais e recursos digitais dessas autoridades é crítico para garantir conformidade, minimizar riscos legais e entender as exigências em evolução—especialmente à medida que a Costa Rica continua a modernizar suas leis de propriedade e digitalizar processos até 2025 e além.

Direitos de Propriedade: Estrangeiros vs. Cidadãos Explicados

As regulamentações imobiliárias da Costa Rica estabelecem um quadro que defende tanto os direitos de propriedade domésticos quanto estrangeiros, com distinções nuançadas dependendo do tipo de propriedade e localização. A partir de 2025, o princípio geral é que os estrangeiros desfrutam dos mesmos direitos de propriedade que os cidadãos costarriquenhos para a maioria das aquisições de terras, com algumas restrições aplicáveis a zonas marítimas e de concessão.

Sob a lei costarriquenha, todos os indivíduos—independentemente da nacionalidade—podem adquirir, possuir e vender propriedade titulada. Não há exigência para que compradores estrangeiros sejam residentes ou cidadãos. Essa igualdade está consagrada na Constituição e no Código de Terras do país, promovendo um clima de investimento aberto Registro Nacional da Costa Rica. Todas as propriedades tituladas são registradas no Registro Nacional, garantindo segurança jurídica e rastreabilidade para proprietários estrangeiros e domésticos.

Uma exceção crítica aplica-se a propriedades situadas dentro da Zona Marítima (os primeiros 200 metros para dentro da linha de alta-mar ao longo da costa). Os primeiros 50 metros são domínio público, sem propriedade privada permitida. Os 150 metros restantes estão sujeitos a um regime de concessão, onde a terra é alugada do município ou governo em vez de ser possuída diretamente. Por lei, os estrangeiros não podem deter diretamente mais de 49% dos direitos em uma concessão; pelo menos 51% deve ser controlado por cidadãos ou entidades legais costarriquenhas com propriedade majoritária costarriquenha Instituto Costarricense de Turismo.

A conformidade, tanto para cidadãos quanto para estrangeiros, envolve um rigoroso processo de devida diligência. Todas as transações imobiliárias requerem notarização por um Notário Público costarriquenho, registro no Registro Nacional e pagamento de impostos e taxas de transferência de propriedade. Os recentes esforços de digitalização agilizaram esses processos, melhorando a transparência e reduzindo os tempos de processamento Registro Nacional da Costa Rica.

Estatisticamente, o investimento estrangeiro em imóveis na Costa Rica permanece robusto, especialmente em áreas costeiras e impulsionadas pelo turismo. O governo reporta crescimento contínuo em registros de propriedades por não cidadãos, indicando uma confiança internacional sustentada no quadro legal Ministério de Comércio Exterior.

Olhando para 2025 e além, não se antecipam mudanças legislativas significativas em relação aos direitos de propriedade fundamentais para estrangeiros. As autoridades regulatórias continuam a enfatizar a conformidade com os requisitos de combate à lavagem de dinheiro e transparência fiscal, aplicando-se igualmente a cidadãos e estrangeiros. À medida que a Costa Rica fortalece seu registro digital e sistemas de monitoramento, ambos os grupos podem esperar maior eficiência e segurança jurídica nas transações de propriedade.

Uso do Solo, Zoneamento e Mudanças nos Licenças de Construção para 2025–2029

Na Costa Rica, o desenvolvimento imobiliário depende da estrita adesão às regulamentações de uso do solo, zoneamento e licenças de construção, todas supervisionadas por autoridades nacionais e municipais. A partir de 2025, várias atualizações regulatórias e tendências estão moldando o cenário para investidores, desenvolvedores e proprietários de imóveis.

O uso do solo e o zoneamento na Costa Rica são principalmente governados pelos Planos Reguladores, que são estatutos a nível municipal ditando os usos permitidos, densidades e parâmetros de desenvolvimento para cada parcela. O Ministério da Habitação e Assentamentos Humanos (Ministério de Vivienda y Asentamientos Humanos) estabelece a política nacional urbana e supervisiona a aprovação dos planos regulatórios. Nos próximos anos (2025–2029), os municípios estão sob pressão crescente para atualizar seus planos para alinhar-se com os mandatos de desenvolvimento sustentável estabelecidos pelo Ministério de Ambiente e Energia e políticas nacionais de adaptação climática. Centros urbanos chave—incluindo São José, Libéria e Limón—estão revisando o zoneamento para abordar a expansão urbana, promover distritos de uso misto e expandir corredores verdes.

A obtenção de licenças de construção requer a navegação em um processo de múltiplas etapas coordenado pelos governos locais e pelo Colégio Federado de Engenheiros e Arquitetos da Costa Rica (CFIA). A partir de 2025, todos os planos arquitetônicos e de engenharia devem ser registrados digitalmente por meio da plataforma digital Trámite Ya do CFIA, que simplificou a conformidade e a documentação. Segundo o CFIA, mais de 90% dos novos pedidos de licenças em 2024 foram processados digitalmente, reduzindo os tempos médios de aprovação para menos de 60 dias em municípios em conformidade.

Reformas recentes fortaleceram a revisão ambiental. Projetos próximos a zonas costeiras, áreas protegidas ou recursos hídricos agora requerem a licença de viabilidade ambiental (Viabilidad Ambiental) da Secretaria Técnica Nacional Ambiental (SETENA) antes da licença municipal. A SETENA aumentou seu pessoal de revisão e digitalizou as submissões, visando reduzir o backlog e aumentar a transparência da conformidade até 2027.

• A partir de 2025, 65% dos municípios atualizaram planos de zoneamento nos últimos cinco anos (segundo Ministério de Vivienda y Asentamientos Humanos).
• Os municípios com planos atualizados estão vendo valores imobiliários mais altos e ciclos de permissão mais rápidos.
• Novas regras de zoneamento costeiro, em vigor a partir de 2026, limitarão ainda mais o desenvolvimento de alta densidade dentro de 200 metros da linha de alta-mar, de acordo com as recomendações de resiliência climática do Instituto Meteorológico Nacional.

Olhando para 2029, espera-se que o ambiente regulatório imobiliário da Costa Rica se torne cada vez mais padronizado e transparente, com rastreamento digital de licenças, salvaguardas ambientais mais rigorosas e um impulso contínuo por crescimento urbano sustentável. Investidores devem monitorar as atualizações contínuas dos planos regulatórios e antecipar custos de conformidade, particularmente em regiões sensíveis ou de alta demanda.

Impostos Essenciais: Propriedade, Ganhos de Capital e Taxas de Transferência

O ambiente regulatório imobiliário da Costa Rica impõe vários impostos essenciais sobre transações de propriedade, que são críticos para que investidores domésticos e estrangeiros compreendam. A partir de 2025, os proprietários e compradores de propriedades devem cumprir três principais obrigações tributárias: imposto sobre propriedade, imposto sobre ganhos de capital e taxas de transferência.

• Imposto sobre Propriedade (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Este imposto municipal é cobrado anualmente à taxa padrão de 0,25% do valor registrado da propriedade, conforme determinado pelo município local. Os proprietários de propriedades devem atualizar os valores das propriedades a cada cinco anos. Os municípios têm a prerrogativa de coletar, auditar e fazer cumprir este imposto, e a não conformidade pode resultar em penalidades ou ônus sobre a propriedade (Ministério de Hacienda).
• Imposto sobre Ganhos de Capital (Impuesto a las Ganancias de Capital): Desde 2019, a Costa Rica aplicou um imposto sobre ganhos de capital de 15% sobre os lucros da venda de imóveis. Isenções existem para propriedades classificadas como residência habitual do vendedor. Para propriedades adquiridas antes de 1º de julho de 2019, os vendedores podem optar por uma taxa reduzida de 2,25% sobre o preço bruto de venda em vez de 15% sobre os ganhos líquidos. Todos os vendedores devem apresentar a declaração correspondente e pagar o imposto dentro de 15 dias úteis após o fechamento (Ministério de Hacienda).
• Imposto de Transferência e Taxas (Impuesto de Traspaso): As transferências de propriedade estão sujeitas a um imposto de transferência de 1,5%, calculado sobre o maior valor entre o valor fiscal, valor registrado ou preço de venda. Taxas notariais adicionais e de registro, tipicamente totalizando cerca de 2,5% do valor da propriedade, também são impostas. O comprador geralmente assume a responsabilidade por esses custos, que devem ser pagos no momento do registro com o Registro Nacional da Costa Rica.

Esforços recentes das autoridades costarriquenhas têm se concentrado em aumentar a conformidade tributária e digitalizar registros para melhorar a transparência e prevenir a evasão fiscal. As reformas digitais em curso pelo Ministério da Fazenda e pelo Registro Nacional devem agilizar a conformidade e a aplicação nos próximos anos. À medida que os valores das propriedades e os volumes das transações aumentam—impulsionados pelo investimento estrangeiro e turismo—espera-se que a receita tributária proveniente do setor imobiliário aumente até 2025 e além.

Due Diligence Legal e Procedimentos de Verificação de Títulos

A due diligence legal e a verificação de títulos são componentes críticos das transações imobiliárias na Costa Rica, governadas por um robusto quadro legal projetado para proteger tanto investidores domésticos quanto estrangeiros. A pedra angular dos direitos de propriedade na Costa Rica é o sistema de Registro Público, operado pelo Registro Nacional, que mantém registros centralizados de títulos, ônus, gravames e limites de propriedades. A partir de 2025, todas as transações imobiliárias devem ser formalizadas por meio de uma escritura pública executada perante um notário público costarriquenho e, posteriormente, registrada no Registro Nacional para garantir validade e aplicabilidade legais.

O processo padrão de due diligence envolve várias etapas-chave:

• Busca de Título: Compradores potenciais ou seus representantes legais devem realizar uma busca de título minuciosa por meio da plataforma digital do Registro Nacional. Isso verifica a propriedade do vendedor, identifica quaisquer hipotecas, ônus, servidões, anotações ou restrições e confirma os detalhes cadastrais (limites) da propriedade.
• Verificação de Ônus: A presença de ônus, processos judiciais ou impostos municipais pendentes é verificada, pois esses fatores podem afetar a transferibilidade ou uso futuro. Os notários são legalmente obrigados a divulgar tais ônus às partes antes da conclusão da transação (Registro Nacional).
• Revisão de Propriedade Corporativa: Quando a propriedade é detida por uma corporação, a due diligence se estende à confirmação da posição legal da corporação, poderes representativos e conformidade com os regulamentos de combate à lavagem de dinheiro administrados pela Superintendência Geral de Entidades Financeiras (SUGEF).
• Conformidade com Uso do Solo e Zoneamento: A verificação de licenças de uso da terra e restrições de zoneamento municipais é obrigatória, uma vez que os governos locais regulam o desenvolvimento e o impacto ambiental por meio dos Municípios e do Sistema Nacional de Informação Territorial (SNIT).

Nos últimos anos, iniciativas de digitalização pelo Registro Nacional melhoraram a acessibilidade e precisão das informações de título. No entanto, os profissionais legais enfatizam a necessidade de vigilância contínua devido a discrepâncias ocasionais entre os registros cadastrais e o registro. De acordo com dados do governo, mais de 98% dos títulos de propriedade estão agora digitalizados, com esforços contínuos para resolver as anomalias restantes até 2026.

Olhando para o futuro, espera-se que a Costa Rica continue a agilizar a due diligence por meio de serviços digitais expandidos e maior integração entre plataformas municipais, registradoras e judiciais. No entanto, a revisão legal abrangente e a supervisão notarial continuarão sendo obrigatórias, refletindo o compromisso do país com a transparência e a proteção nas transações imobiliárias.

Atualizações Legislativas Recentes e Principais Decisões Judiciais

O setor imobiliário da Costa Rica está passando por mudanças regulatórias notáveis e esclarecimentos legais à medida que as autoridades abordam tanto o crescimento doméstico quanto o aumento do investimento estrangeiro. Em 2024 e em 2025, várias medidas legislativas e decisões judiciais moldaram o cenário para transações de propriedade, direitos de propriedade e conformidade no país.

Uma atualização legislativa significativa é a contínua modernização do Registro Nacional de Propriedade, que visa digitalizar registros e agilizar as transferências de propriedades. Esta iniciativa, liderada pelo Registro Nacional, foi projetada para reduzir fraudes e erros no registro de títulos, tornando a devida diligência e a conformidade mais transparentes para investidores e profissionais legais.

Outro desenvolvimento relevante é a aplicação das disposições de combate à lavagem de dinheiro (AML) para profissionais imobiliários, de acordo com a Lei nº 9449. A Superintendência Geral de Entidades Financeiras (SUGEF) intensificou a supervisão sobre os corretores de imóveis, exigindo procedimentos mais rigorosos de identificação de clientes e reporte de transações suspeitas. A partir do final de 2024, corretores de imóveis agora estão sujeitos a auditorias de conformidade regulares para garantir a adesão a esses padrões de AML.

Judicialmente, a Câmara Civil do Supremo Tribunal (Sala Primera) emitiu uma decisão notável em 2024 esclarecendo os direitos e obrigações em relação à terra de concessão na Zona Marítimo Terrestre. A decisão reafirmou que indivíduos estrangeiros devem obter concessões municipais e cumprir com requisitos específicos de residência e uso, reforçando o quadro legal especial que rege as propriedades costeiras. Esta decisão, publicada pelo Poder Judicial de Costa Rica, fornece orientações mais claras para autoridades municipais e compradores internacionais.

Estatisticamente, o Registro Nacional relatou um aumento de 12% nas transferências de propriedades registradas em 2024 em comparação com o ano anterior, com mais de 68.000 transações processadas. As regiões costeiras e o Vale Central continuam a atrair os maiores volumes, refletindo a demanda sustentada tanto de compradores domésticos quanto estrangeiros (Registro Nacional).

Olhando para frente, o Ministério da Habitação e Assentamentos Humanos (MIVAH) anunciou consultas públicas para uma reforma proposta à Lei de Planejamento Urbano. A reforma visa atualizar o zoneamento, uso do solo e procedimentos de avaliação de impacto ambiental para melhor alinhar com o desenvolvimento sustentável e padrões internacionais de investimento. Essas mudanças, que devem ser debatidas na Assembleia Legislativa em 2025, podem influenciar ainda mais os processos de permissão e requisitos de conformidade para desenvolvedores e proprietários de imóveis.

Aarmadilhas de Conformidade: Erros Comuns e Como Evitá-los

Navegar nas regulamentações imobiliárias na Costa Rica apresenta desafios únicos de conformidade para investidores locais e estrangeiros. A partir de 2025, o mercado imobiliário do país continua atraente, mas armadilhas regulatórias—especialmente em áreas como registro de propriedade, due diligence e conformidade ambiental—continuam a apanhar os incautos.

• Verificação Incompleta do Título: Um dos erros mais frequentes é a verificação inadequada dos títulos de propriedade. Sob a lei costarriquenha, todas as transações imobiliárias devem ser registradas no Registro Nacional, que mantém os registros oficiais. No entanto, os compradores às vezes negligenciam confirmar a cadeia completa de títulos, o que pode resultar em disputas ou até perda da propriedade se existirem ônus anteriores. Uma busca de título por meio do registro oficial é essencial antes de qualquer transação.
• Falha em Confirmar Zoneamento e Uso da Terra: Compreender mal as restrições de zoneamento e os regulamentos de uso da terra é outra armadilha comum. Os municípios, supervisionados pelo Instituto de Fomento e Assessoria Municipal, estabelecem planos de zoneamento que ditam os usos permitidos para cada parcela. Os compradores devem garantir que o uso pretendido esteja alinhado com os planos locais, ou correr o risco de desafios legais dispendiosos e a interrupção forçada de atividades.
• Negligências Ambientais: As fortes proteções ambientais da Costa Rica, aplicadas pelo Sistema Nacional de Áreas de Conservação e pela Secretaria Técnica Nacional Ambiental (SETENA), significam que certos desenvolvimentos exigem estudos rigorosos de impacto ambiental. Falhar em obter permissões adequadas ou ignorar o status protegido da terra pode resultar em multas, ordens de demolição ou responsabilidade criminal.
• Estruturas Corporativas Impropriadas: Muitos investidores adquirem propriedades através de corporações, mas erros no registro da empresa, registros de acionistas ou a falha em cumprir os requisitos de relato anuais ao Registro Nacional de Pessoas Jurídicas expõe os proprietários a penalidades e dificuldades em provar a propriedade.
• Falhas de Conformidade Fiscal: Os proprietários de propriedades devem se registrar no Ministério da Fazenda para impostos sobre propriedades e, quando aplicável, impostos sobre lucros. A não conformidade leva a juros, multas e ônus sobre a propriedade.

Para evitar essas armadilhas, os especialistas recomendam a contratação de um advogado local, a realização de uma due diligence rigorosa por meio das autoridades pertinentes e a manutenção de uma conformidade meticulosa com todos os requisitos municipais e nacionais. À medida que a Costa Rica continua a refinar suas estruturas regulatórias em resposta ao crescimento econômico e preocupações ambientais, a conformidade proativa permanecerá crucial para investimentos sustentáveis até 2025 e além.

Estatísticas Chave: Tendências de Mercado, Investimento Estrangeiro e Volumes de Transação

O setor imobiliário da Costa Rica continua a atrair atenção significativa tanto de investidores domésticos quanto estrangeiros, com tendências regulatórias moldando o ritmo e a natureza da atividade do mercado. A partir de 2025, o mercado imobiliário costarriquenho permanece aberto à propriedade estrangeira, desde que todas as transações cumpram com regulamentos locais sobre registro de propriedades, tributação e proteção ambiental. O Registro Nacional (Registro Nacional da Costa Rica) é a principal autoridade para o registro de transações imobiliárias e propriedade, garantindo transparência e segurança jurídica nas negociações de propriedades.

Dados recentes do Banco Central da Costa Rica indicam que os volumes de transações imobiliárias cresceram aproximadamente 6% em 2024 em comparação com o ano anterior, refletindo a demanda sustentada, particularmente nas áreas costeiras e urbanas favorecidas por compradores estrangeiros. Notavelmente, o investimento direto estrangeiro em imóveis representou cerca de 18% do total de influxos de IDE em 2023–2024, sublinhando o apelo internacional contínuo do setor.

Os principais desenvolvimentos regulatórios incluem a implementação em andamento da Lei para o Fortalecimento da Administração Tributária e da Tributação (Ministério de Fazenda), que exige a divulgação abrangente das transações imobiliárias e a aplicação mais rigorosa contra a lavagem de dinheiro e evasão fiscal. Corretores de imóveis e notários estão sujeitos a procedimentos de due diligence obrigatórios sob a Lei de Combate à Lavagem de Dinheiro, com supervisão da Superintendência Geral de Valores e da Superintendência Geral de Seguros, garantindo conformidade com padrões internacionais.

Para 2025 e além, as perspectivas são moldadas pelo comprometimento do governo de digitalizar os registros de propriedade por meio da continuidade da modernização do Registro Nacional, melhorando a acessibilidade e reduzindo os tempos de transação. Além disso, reformas propostas para simplificar a concessão de licenças de uso da terra e aprovações ambientais devem atrair ainda mais investidores locais e internacionais. O Ministério do Ambiente e Energia (MINAE) desempenha um papel fundamental na aplicação da conformidade ambiental para projetos de desenvolvimento, particularmente em zonas protegidas e costeiras.

Com essas salvaguardas regulatórias e iniciativas de modernização, espera-se que o mercado imobiliário da Costa Rica mantenha um crescimento estável. Observadores do mercado antecipam que os volumes de transação aumentem moderadamente nos próximos anos, apoiados pela transparência regulatória e pelo continuo apelo da Costa Rica como destino de investimento e mudança de estilo de vida.

Perspectivas Futuras: Mudanças Regulatórias Preditas e Recomendações Estratégicas

O cenário regulatório imobiliário da Costa Rica deve passar por mudanças significativas nos próximos anos, à medida que o governo e as autoridades relevantes respondem à dinâmica de mercado em evolução, ao aumento do investimento estrangeiro e às pressões de conformidade internacional. A partir de 2025, vários fatores estão influenciando a direção das reformas regulatórias, com foco na transparência, conformidade com a lavagem de dinheiro (AML), desenvolvimento sustentável e transformação digital.

Um dos desenvolvimentos mais notáveis recentes é a contínua implementação da Lei nº 9449, que fortaleceu a estrutura AML da Costa Rica ao exigir que todas as empresas e entidades legais divulguem a propriedade benéfica e enviem essas informações ao Banco Central da Costa Rica. Essa medida atende às recomendações do Grupo de Ação Financeira (FATF), e um endurecimento regulatório adicional é esperado no setor imobiliário para monitorar transações de alto valor e compradores estrangeiros.

Além disso, a Superintendência Geral de Entidades Financieras (SUGEF) deve expandir sua supervisão sobre corretores de imóveis e gerentes de propriedades, exigindo due diligence mais rigorosa para clientes e um aumento no reporte de atividades suspeitas. O governo também está revisando propostas legislativas para criar um registro nacional obrigatório para corretores de imóveis para melhorar os padrões profissionais e a proteção ao consumidor. Esse registro seria gerido pelo Ministério de Habitação e Assentamentos Humanos (MIVAH) e deve entrar em operação nos próximos dois anos.

No front ambiental, espera-se que o compromisso da Costa Rica com o desenvolvimento sustentável resulte em códigos de construção e regulamentos de zoneamento mais rigorosos, alinhando-se com o Plano Nacional de Descarbonização do país. A Secretaria Técnica Nacional Ambiental (SETENA) está preparada para atualizar os requisitos de avaliação de impacto ambiental para novos projetos, especialmente em áreas costeiras e florestais sensíveis, afetando tanto desenvolvedores imobiliários locais quanto estrangeiros.

A transformação digital também está na agenda. O Registro Nacional da Costa Rica está avançando com esforços para digitalizar registros de propriedades e agilizar processos de transação, reduzindo riscos de fraude e aumentando a eficiência do mercado.

• Recomendações Estratégicas:
  • Desenvolvedores e investidores devem priorizar a conformidade com as regulamentações de AML e garantir a divulgação completa dos proprietários benéficos.
  • Compradores estrangeiros devem contratar profissionais legais licenciados para navegar pelas exigências de due diligence em evolução.
  • Profissionais imobiliários devem se preparar para requisitos de licenciamento e educação profissional contínua.
  • Práticas de construção sustentáveis devem ser integradas no planejamento inicial do projeto para atender aos padrões ambientais que estão por vir.
  • Partes interessadas devem aproveitar as plataformas digitais para transações seguras e transparentes, à medida que os registros nacionais expandem os serviços digitais.

Em resumo, o setor imobiliário da Costa Rica enfrenta uma crescente complexidade regulatória em 2025 e além, moldada por padrões de conformidade globais, imperativos ambientais e avanços tecnológicos. As partes interessadas que se adaptarem proativamente estarão melhor posicionadas para o sucesso a longo prazo.

Fontes e Referências

• Registro Nacional
• Superintendência Geral de Entidades Financeiras (SUGEF)
• Colégio de Abogados e Abogadas da Costa Rica
• Câmara de Corretores de Imóveis da Costa Rica (CCCBR)
• Instituto Costarricense de Turismo
• Ministério de Comércio Exterior
• Ministério de Habitação e Assentamentos Humanos
• Colégio Federado de Engenheiros e Arquitetos da Costa Rica
• Secretaria Técnica Nacional Ambiental
• Sistema Nacional de Informação Territorial (SNIT)
• Poder Judicial de Costa Rica
• Banco Central de Costa Rica