Danh sách nội dung
- Giới thiệu: Cảnh quan Bất động sản của Bolivia năm 2025
- Các thống kê thị trường chính và các yếu tố dân số
- Các thành phố hàng đầu và các khu vực đầu tư mới nổi
- Khung pháp lý và luật về quyền sở hữu tài sản
- Thuế và tuân thủ cho người mua trong nước và nước ngoài
- Chính sách của chính phủ và sự thay đổi quy định (2025–2029)
- Xu hướng Bất động sản Dân cư so với Thương mại
- Các dự án cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá trị tài sản
- Rủi ro, thách thức và các chiến lược giảm thiểu
- Triển vọng tương lai: Dự đoán của các chuyên gia về thị trường bất động sản Bolivia
- Nguồn & Tài liệu tham khảo
Giới thiệu: Cảnh quan Bất động sản của Bolivia năm 2025
Ngành bất động sản của Bolivia vào năm 2025 đang đứng ở ngã tư, phản ánh cả bối cảnh kinh tế phát triển của quốc gia và ảnh hưởng của các biện pháp lập pháp gần đây. Là một trong những xã hội đô thị hóa nhanh nhất Nam Mỹ, Bolivia đã chứng kiến sự tăng trưởng dân số ổn định ở các thành phố lớn như Santa Cruz, La Paz và Cochabamba, thúc đẩy nhu cầu đối với các bất động sản dân cư, thương mại và công nghiệp. Theo Instituto Nacional de Estadística de Bolivia, dân số đô thị hiện nay chiếm hơn 70% tổng số dân của quốc gia, hỗ trợ hoạt động bền vững trong các lĩnh vực nhà ở và xây dựng.
Những năm gần đây cũng đã chứng kiến sự thay đổi đáng kể trong các khung pháp lý điều chỉnh bất động sản. Việc thực hiện Ley de Regularización del Derecho Propietario sobre Bienes Inmuebles Urbanos (Luật về việc điều chỉnh Quyền sở hữu tài sản đô thị) nhằm mục đích hợp thức hóa quyền sở hữu tài sản, một động thái nhằm giảm thiểu tính phi chính thức và tăng cường sự chắc chắn về pháp lý cho các giao dịch. Việc tuân thủ các yêu cầu về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, được giám sát bởi Derechos Reales (Cơ quan quản lý tài sản), đã trở nên nghiêm ngặt hơn, với các sáng kiến số hóa giúp tối ưu hóa quyền truy cập công cộng và giảm thiểu các nút thắt hành chính.
Trong phân khúc thương mại, đầu tư trực tiếp nước ngoài và vốn nội địa đã đóng góp vào sự phát triển của các trung tâm mua sắm, khu văn phòng và cơ sở hạ tầng logistics. Giá đất và tài sản vẫn duy trì được tính bền vững tương đối mặc dù có những khó khăn kinh tế toàn cầu, tuy nhiên, tốc độ triển khai các dự án mới đã được điều chỉnh lại do các điều kiện tín dụng chặt chẽ hơn và áp lực lạm phát. Theo Banco Central de Bolivia, ngành xây dựng và bất động sản đã chiếm khoảng 6% GDP vào năm 2024, nhấn mạnh tầm quan trọng của nó như là động lực tăng trưởng quốc gia.
Nhìn về phía trước, triển vọng cho thị trường bất động sản của Bolivia là một chút lạc quan. Đô thị hóa, các xu hướng dân số và đầu tư công vào cơ sở hạ tầng dự kiến sẽ duy trì nhu cầu, trong khi việc tiếp tục hợp thức hóa quyền sở hữu tài sản cung cấp một nền tảng cho niềm tin của nhà đầu tư lớn hơn. Tuy nhiên, những thách thức vẫn tồn tại, bao gồm nhu cầu về nhà ở giá rẻ hơn, cải thiện thêm về cấp giấy chứng nhận đất đai, và việc thích ứng với các quy định về môi trường đang thay đổi. Khi cảnh quan quy định tiếp tục phát triển, việc tuân thủ các luật đã được cập nhật và phối hợp với các cơ quan như Servicio Nacional de Verificación de Exportaciones và Aduana Nacional de Bolivia sẽ là rất quan trọng đối với tất cả các bên tham gia thị trường.
Các thống kê thị trường chính và các yếu tố dân số
Thị trường bất động sản Bolivia vào năm 2025 bị ảnh hưởng bởi sự kết hợp giữa các thay đổi dân số, các xu hướng kinh tế vĩ mô và các khung pháp lý. Theo dữ liệu gần đây nhất, dân số Bolivia được ước tính là hơn 12 triệu người, với độ tuổi trung bình khoảng 26 tuổi, cho thấy một dân số tương đối trẻ đang ngày càng đô thị hóa. Tỷ lệ đô thị hóa tiếp tục tăng, với hơn 70% người Bolivia hiện đang sinh sống ở các thành phố, thúc đẩy nhu cầu đối với các tài sản dân cư, thương mại và sử dụng hỗn hợp, đặc biệt là tại các trung tâm đô thị lớn như La Paz, Santa Cruz và Cochabamba (Instituto Nacional de Estadística de Bolivia).
Các số liệu gần đây nhấn mạnh sự gia tăng nhất quán trong các giao dịch tài sản và hoạt động xây dựng. Theo các hồ sơ giấy phép xây dựng chính thức, giấy phép xây dựng đô thị đã tăng khoảng 5% theo năm trong ba năm qua, phản ánh sự tự tin liên tục trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, sự thiếu hụt nhà ở vẫn là một thách thức, với các ước tính của chính phủ cho thấy có hơn 500.000 đơn vị còn thiếu trên toàn quốc. Sự thiếu hụt bền vững này, kết hợp với các xu hướng dân số thuận lợi, dự kiến sẽ duy trì nhu cầu lên đến năm 2025 và xa hơn nữa (Ministerio de Obras Públicas, Servicios y Vivienda).
Sự thâm nhập của thế chấp vẫn còn tương đối thấp so với các nước trong khu vực, chiếm dưới 7% GDP, nhưng các sáng kiến gần đây từ Ngân hàng Trung ương và các ngân hàng công đã nhằm mở rộng tiếp cận tín dụng, đặc biệt là cho những người mua lần đầu và các hộ gia đình có thu nhập từ thấp đến trung bình. Các biện pháp chính sách này dự kiến sẽ dần dần tăng tỷ lệ sở hữu nhà ở và thúc đẩy phát triển nhà ở tại cả các khu vực đô thị đã phát triển và mới nổi (Banco Central de Bolivia).
Về thương mại, nhu cầu về không gian bán lẻ và văn phòng có liên quan chặt chẽ đến hiệu suất kinh tế rộng lớn hơn. Mặc dù nền kinh tế Bolivia đã thể hiện khả năng phục hồi, nhưng mức tăng trưởng GDP dự kiến vẫn ở mức khiêm tốn khoảng 2.5% vào năm 2025. Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản vẫn hạn chế nhưng được các chương trình của chính phủ nhắm đến, đặc biệt trong các hành lang du lịch và cơ sở hạ tầng (Ministerio de Economía y Finanzas Públicas).
Tóm lại, động lực dân số, đô thị hóa và các nỗ lực chính sách để thu hẹp khoảng cách về nhà ở là những yếu tố chính định hình triển vọng bất động sản của Bolivia cho năm 2025 và những năm tới. Tuân thủ quy định, đặc biệt là liên quan đến việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, vẫn là rất quan trọng đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, với các sáng kiến chính phủ liên tục nhằm đơn giản hóa quy trình hành chính (Autoridad de Fiscalización y Control Social de Tierras y Bosques).
Các thành phố hàng đầu và các khu vực đầu tư mới nổi
Thị trường bất động sản của Bolivia đang trải qua sự biến đổi đáng chú ý vào năm 2025, với đô thị hóa, sự thay đổi dân số và các dự án cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến các thị trường thành phố hàng đầu và các khu vực đầu tư mới nổi. Các thành phố chính của quốc gia—La Paz, Santa Cruz de la Sierra và Cochabamba—vẫn là trung tâm của hoạt động bất động sản, trong khi các thành phố thứ cấp và khu vực ngoại ô đang thu hút sự quan tâm đầu tư mới.
- Santa Cruz de la Sierra tiếp tục là trung tâm kinh tế và thị trường bất động sản năng động nhất tại Bolivia. Tăng trưởng dân số của thành phố (tốc độ hàng năm trên 2.5% kể từ năm 2020), sự phát triển mạnh mẽ của ngành nông nghiệp, và các khoản đầu tư cơ sở hạ tầng (bao gồm các hành lang logistics và mở rộng sân bay) thúc đẩy nhu cầu về bất động sản dân cư, thương mại và sử dụng hỗn hợp. Theo dữ liệu từ Instituto Nacional de Estadística, Santa Cruz dẫn đầu quốc gia về giấy phép xây dựng mới và khởi công nhà ở.
- La Paz, với tư cách là thủ đô hành chính, giữ vị trí quan trọng đối với bất động sản chính phủ, ngoại giao và dịch vụ. Địa hình dày đặc và không gian mở rộng hạn chế của thành phố đã thúc đẩy các phát triển theo chiều dọc, với các tòa nhà cao tầng dành cho nhà ở và văn phòng chiếm ưu thế trong các dự án gần đây. Sự thay đổi mô hình tại các khu vực trung tâm và kết nối cải thiện của cáp treo (Mi Teleférico) mang lại cơ hội trong cả phân khúc thương mại và nhà ở cao cấp (Gobierno Autónomo Municipal de La Paz).
- Cochabamba vẫn hấp dẫn nhờ khí hậu ôn hòa và vị trí trung tâm. Thành phố đã chứng kiến nhu cầu gia tăng về các cộng đồng có bảo vệ và các trung tâm logistics, được hỗ trợ bởi việc cải thiện đường cao tốc và sự mở rộng của ngành công nghiệp nông sản. Chính quyền thành phố Cochabamba báo cáo sự gia tăng ổn định trong việc chuyển nhượng tài sản và giấy phép xây dựng từ năm 2024–2025.
- Các khu vực đầu tư mới nổi: Các thị trấn vệ tinh xung quanh Santa Cruz (Warnes, Montero) và Cochabamba (Sacaba, Quillacollo) đang thu hút sự chú ý nhờ đất đai giá rẻ, các công viên công nghiệp mới và sự lan tỏa dân số. Ngoài ra, sự gần gũi của vùng Uyuni với các dự án khai thác lithium đang tạo ra sự quan tâm đầu tư trong bất động sản logistics và khách sạn (Yacimientos Petrolíferos Fiscales Bolivianos).
Môi trường pháp lý cho bất động sản vẫn ổn định, với quyền sở hữu được bảo vệ theo Bộ luật Dân sự của Bolivia và việc đăng ký do Derechos Reales quản lý. Người nước ngoài không phải đối mặt với các hạn chế chính thức về quyền sở hữu tài sản, nhưng các yêu cầu tuân thủ bao gồm các hợp đồng có công chứng và thẩm định về chứng nhận quyền sử dụng đất. Các quy định về phòng, chống rửa tiền của chính phủ, được giám sát bởi Unidad de Investigaciones Financieras, càng ngày càng được thực thi nhiều hơn trong các giao dịch bất động sản.
Nhìn về phía năm 2025 và xa hơn, các thành phố hàng đầu của Bolivia dự kiến sẽ duy trì nhu cầu bất động sản ổn định, với các khu vực ngoại ô và gần nguồn tài nguyên có tiềm năng tăng trưởng cao hơn. Các cải cách về cơ sở hạ tầng và quy định sẽ định hình cảnh quan đầu tư và ưu tiên cho các dự án tuân thủ, có hồ sơ rõ ràng.
Khung pháp lý và luật về quyền sở hữu tài sản
Khung pháp lý của Bolivia đối với bất động sản được xác định bởi Constitución Política del Estado và Bộ luật Dân sự, với sự điều chỉnh thêm từ các luật theo ngành và các nghị định của chính quyền địa phương. Hiến pháp bảo đảm quyền sở hữu tư nhân nhưng đặt ra một số hạn chế, đặc biệt là đối với người nước ngoài liên quan đến đất gần biên giới và đất nông nghiệp, theo các vấn đề an ninh quốc gia và chủ quyền lương thực (Ministerio de Justicia y Transparencia Institucional).
Quyền sở hữu tài sản ở Bolivia được công nhận cho cả công dân Bolivia và người nước ngoài, mặc dù có những ngoại lệ đáng chú ý. Cá nhân và tổ chức nước ngoài bị cấm mua đất trong bán kính 50 km tính từ biên giới quốc tế và sở hữu các khu đất nông nghiệp lớn (Bộ Nông nghiệp và Đất đai Art. 47, Luật 1715). Tuy nhiên, bất động sản đô thị có sẵn cho người nước ngoài, miễn là các giao dịch được đăng ký và tuân thủ các luật địa phương.
Quy trình mua bất động sản thường bao gồm xác minh quyền sở hữu tài sản, thực hiện một hợp đồng công chúng trước công chứng viên, đăng ký tại Oficina de Derechos Reales (Cơ quan Quản lý Quyền Sở hữu Thực) và thanh toán các loại thuế liên quan như Thuế Chuyển Nhượng Bất Động Sản (Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles, ITBI). Mức thuế hiện tại cho ITBI thường là 3% giá trị giao dịch (Gobierno Autónomo Municipal de Santa Cruz de la Sierra).
Việc tuân thủ là một vấn đề quan trọng, vì Bolivia vẫn đang hiện đại hóa hệ thống đăng ký tài sản của mình và chống lại các vấn đề lịch sử của việc chồng chéo các quyền sở hữu và khu định cư không chính thức. Chính phủ đã đạt được tiến bộ trong việc hợp thức hóa quyền sở hữu đất, đặc biệt là ở các khu vực đô thị và ngoại ô, như một phần của chương trình “Saneamiento de la Propiedad Urbana” (Instituto Nacional de Estadística de Bolivia). Tuy nhiên, các khách hàng tiềm năng được khuyên nên tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng do có nguy cơ về quyền sở hữu tranh chấp và các khoản nghĩa vụ tài chính.
Nhìn về tương lai năm 2025 và xa hơn, ngành bất động sản Bolivia dự kiến sẽ chứng kiến sự số hóa lớn hơn trong quá trình đăng ký và tăng cường tính minh bạch, khi chính phủ đầu tư vào các nền tảng trực tuyến để đăng ký và xác thực tài sản. Điều này được dự đoán sẽ giảm bớt thời gian giao dịch và thúc đẩy thêm sự phù hợp của hệ thống Bolivia với các tiêu chuẩn quốc tế tốt nhất (Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero). Tuy nhiên, các bên tham gia thị trường cũng nên luôn cảnh giác về việc tuân thủ các quy định đang phát triển, đặc biệt là khi các cải cách có thể ảnh hưởng đến quy định về quyền sở hữu nước ngoài và các biện pháp chống rửa tiền.
Thuế và tuân thủ cho người mua trong nước và nước ngoài
Cảnh quan thuế và tuân thủ cho các giao dịch bất động sản ở Bolivia được định hình bởi các luật quốc gia, quy định địa phương và các cải cách đang diễn ra nhằm mục tiêu cả người mua trong nước và nước ngoài. Tính đến năm 2025, việc mua, sở hữu và chuyển nhượng tài sản chủ yếu được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự và các điều lệ thuế của chính quyền địa phương. Các loại thuế chính dựa trên giao dịch bao gồm Thuế Chuyển Nhượng Tài Sản (Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles, ITBI), thường được thiết lập ở mức 3% giá trị tài sản theo quy định, và Thuế Tài sản Bất động sản (Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles, IPBI), thay đổi tùy theo từng tỉnh nhưng thường dao động từ 0.35% đến 1% giá trị đánh giá hàng năm. Cả cá nhân và tổ chức nước ngoài và trong nước đều phải chịu cùng một mức thuế và thủ tục cho các loại thuế này (Servicio de Impuestos Nacionales (SIN)).
Việc thẩm định pháp lý là cần thiết cho tất cả các người mua và bao gồm việc xác minh sự đăng ký của tài sản trong Sổ đăng ký Bất động sản (Registro de Derechos Reales), xác nhận không có khoản nghĩa vụ nào và đảm bảo thanh toán thuế và dịch vụ công vẫn luôn cập nhật. Quy trình mua phải được chính thức hóa bằng một hợp đồng công chứng (escritura pública) và được đăng ký để đảm bảo có thể thi hành đối với bên thứ ba (Colegio Nacional de Abogados de Bolivia).
Người mua nước ngoài không phải đối mặt với các hạn chế rõ ràng về quyền sở hữu tài sản, ngoại trừ những khu vực được xác định là “có lợi ích an ninh quốc gia”, thường là gần biên giới, nơi có thể áp dụng các quyền hạn đặc biệt hoặc lệnh cấm. Tất cả người mua đều cần phải có số nhận dạng thuế (NIT) cho việc mua tài sản và các mục đích tuân thủ thuế. Trong năm 2023–2024, chính phủ đã tăng cường thực thi các quy định chống rửa tiền (AML) trong các giao dịch bất động sản, yêu cầu các công chứng viên và chuyên gia bất động sản báo cáo các hoạt động khả nghi theo hướng dẫn của Đơn vị Điều tra Tài chính (Unidad de Investigaciones Financieras, UIF) Unidad de Investigaciones Financieras.
Thống kê cho thấy, khối lượng giao dịch bất động sản vẫn duy trì ở mức tương đối ổn định, với các trung tâm đô thị như Santa Cruz, La Paz và Cochabamba chiếm hơn 70% các giao dịch chuyển nhượng hàng năm. Sự tham gia của người nước ngoài, mặc dù vẫn còn hạn chế, đã có những tăng nhẹ, đặc biệt trong các phân khúc đất nông nghiệp và thương mại. Việc số hóa liên tục Sổ đăng ký và hệ thống thuế, cùng với các cải cách pháp lý được kế hoạch nhằm tăng cường tính minh bạch dự kiến sẽ đơn giản hóa việc tuân thủ. Đối với năm 2025 và xa hơn, triển vọng cho rằng sẽ có sự cải thiện dần về hiệu suất và tính dự đoán trong việc thu thuế tài sản và tuân thủ, cùng với việc tiếp tục xác định các tiêu chuẩn AML quốc tế và tăng cường khả năng truy cập số cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài (Autoridad de Fiscalización de Empresas).
Chính sách của chính phủ và sự thay đổi quy định (2025–2029)
Cảnh quan quy định cho bất động sản tại Bolivia được hình thành bởi sự kết hợp giữa luật pháp quốc gia, các nghị định địa phương và các chính sách của chính phủ đang diễn ra nhằm thúc đẩy sự phát triển đô thị có trật tự và thu hút đầu tư. Trong khoảng thời gian 2025–2029, một số xu hướng và sự thay đổi được dự đoán sẽ ảnh hưởng đến ngành này, được thúc đẩy bởi cả ưu tiên trong nước và các thực tiễn tốt nhất quốc tế.
Ngành bất động sản Bolivia chủ yếu được điều chỉnh bởi Ley de Derechos Reales (Luật về Quyền Sở hữu Thực), thiết lập khung pháp lý cho việc đăng ký, chuyển nhượng và bảo vệ quyền sở hữu. Luật này được quản lý bởi Oficina de Derechos Reales (ODR), nơi duy trì sổ đăng ký quốc gia về các tài sản bất động sản. Trong những năm gần đây, chính phủ đã ưu tiên số hóa hồ sơ tài sản nhằm tăng cường tính minh bạch, giảm gian lận và đơn giản hóa quy trình giao dịch—một hướng đi được kỳ vọng sẽ tăng tốc qua năm 2029.
Việc sử dụng đất đô thị và quy hoạch vẫn được điều chỉnh ở cấp chính quyền địa phương dưới sự giám sát của Bộ Giao thông, Dịch vụ và Nhà ở. Các chính quyền địa phương ở các thành phố lớn như La Paz, Santa Cruz và Cochabamba đang thực hiện các kế hoạch phát triển đô thị cập nhật, nhấn mạnh sự phát triển bền vững, nhà ở xã hội và hợp thức hóa các khu định cư không chính thức. Các quy định quy hoạch mới hoặc được sửa đổi, dự kiến giữa năm 2025 và 2027, sẽ tập trung vào việc tăng cường phát triển sử dụng hỗn hợp và cải thiện tiêu chuẩn cơ sở hạ tầng.
Đầu tư nước ngoài vào bất động sản Bolivia vẫn phải tuân thủ các quy định của Ley de Inversiones (Luật Đầu tư số 516), bảo đảm đối xử bình đẳng cho các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước. Tuy nhiên, chính phủ vẫn thi hành các hạn chế đối với việc mua đất ở các khu vực biên giới và khu vực nông nghiệp, theo quy định của Ley INRA và các quy định liên quan do Instituto Nacional de Reforma Agraria (INRA) quản lý.
- Tính đến năm 2024, quy trình đăng ký tài sản ở các trung tâm đô thị lớn trung bình khoảng 45 ngày, phản ánh những cải tiến trong việc cung cấp dịch vụ số hóa (Oficina de Derechos Reales).
- Vào năm 2023, nhu cầu nhà ở đô thị được ước tính sẽ tăng trưởng 4.1% hàng năm, với sự tăng trưởng tiếp tục được mong đợi cho đến năm 2029 (Ministerio de Planificación del Desarrollo).
Nhìn về phía trước, các chính sách của chính phủ dự kiến sẽ tiếp tục khuyến khích việc hợp thức hóa thị trường bất động sản, nâng cao bảo vệ nhà đầu tư và củng cố các cơ chế tuân thủ. Các cải cách toàn diện nhằm đơn giản hóa việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và khuyến khích đô thị hóa bền vững đang nằm trong chương trình lập pháp, nhắm đến cả tăng trưởng kinh tế và sự hòa nhập xã hội.
Xu hướng Bất động sản Dân cư so với Thương mại
Thị trường bất động sản Bolivia năm 2025 tiếp tục thể hiện các động lực đặc trưng giữa các ngành dân cư và thương mại, bị ảnh hưởng bởi các xu hướng kinh tế, pháp lý và đô thị hóa đang phát triển. Các thành phố chính như La Paz, Santa Cruz và Cochabamba vẫn là trung tâm của hoạt động, với mỗi ngành đáp ứng khác nhau đối với các khuôn khổ quy định, dòng vốn đầu tư và thay đổi dân số.
Bất động sản Dân cư: Nhu cầu về các tài sản dân cư chủ yếu do di cư nội bộ và một dân số trẻ đang tìm kiếm quyền sở hữu nhà. Theo Instituto Nacional de Estadística de Bolivia, tỷ lệ đô thị hóa đang trên đà tăng trưởng ổn định, với hơn 70% dân số hiện đang sinh sống tại các khu vực đô thị. Áp lực dân số này thúc đẩy xây dựng các dự án nhà ở gia đình nhiều và nhà ở giá rẻ, đặc biệt tại các khu ngoại ô. Các chương trình nhà ở xã hội của chính phủ, được quy định bởi Bộ Giao thông, Dịch vụ và Nhà ở, tiếp tục hỗ trợ các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình, với luật gần đây đã đơn giản hóa việc tiếp cận các khoản tín dụng thế chấp được trợ cấp và giảm yêu cầu về khoản đặt cọc tối thiểu.
Bất động sản Thương mại: Thị trường thương mại chủ yếu bị ảnh hưởng bởi sự mở rộng của các ngành bán lẻ, khách sạn và văn phòng. Santa Cruz, với tư cách là trung tâm thương mại của Bolivia, đã chứng kiến sự gia tăng trong các phát triển sử dụng hỗn hợp và các trung tâm mua sắm hiện đại, một xu hướng được củng cố bởi sự gia tăng đầu tư nước ngoài và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu. Tuy nhiên, ngành này cũng phải đối mặt với các thách thức về tuân thủ, đặc biệt là liên quan đến các quy định về quy hoạch và cấp phép môi trường, do Autoridad Ambiental Competente giám sát. Di sản của đại dịch COVID-19 vẫn còn đọng lại, với tỷ lệ hấp thụ không gian văn phòng hồi phục chậm do sự tồn tại của các hình thức làm việc linh hoạt và từ xa.
- Tuân thủ và Khung pháp lý: Cả hai ngành đều được quản lý bởi Bộ luật Dân sự Bolivia và phải tuân thủ các quy trình đăng ký do Direitos Reales quản lý. Các nỗ lực gần đây của chính phủ nhằm số hóa các quy trình đăng ký tài sản nhằm giảm gian lận và cải thiện tính minh bạch trong giao dịch.
- Các số liệu chính (2025): Theo Instituto Nacional de Estadística de Bolivia, giấy phép xây dựng dân cư đã tăng 8% theo năm, trong khi giấy phép thương mại tăng 4%, phản ánh sự lạc quan vững chắc nhưng thận trọng ở cả hai ngành.
- Triển vọng: Thị trường dân cư được dự đoán sẽ duy trì tính bền vững cho đến năm 2025 và xa hơn, nhờ vào sự tăng trưởng dân số và các chính sách hỗ trợ của chính phủ. Triển vọng của ngành thương mại là tích cực nhưng phụ thuộc vào hiệu suất kinh tế rộng lớn hơn, cải cách quy định và tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật số.
Các dự án cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá trị tài sản
Ngành bất động sản của Bolivia vào năm 2025 đang trải qua những biến đổi rõ rệt, chủ yếu do một loạt các dự án cơ sở hạ tầng lớn. Những phát triển này, được thúc đẩy bởi cả chính phủ quốc gia và các cơ quan địa phương, dự kiến sẽ ảnh hưởng đáng kể đến giá trị tài sản, đặc biệt tại các khu đô thị và ngoại ô.
Một trong những dự án cơ sở hạ tầng quan trọng nhất là sự mở rộng và hiện đại hóa Sân bay Quốc tế El Alto, phục vụ như là cổng chính của Bolivia cho giao thông hàng không quốc tế và nội địa. Administracion de Aeropuertos y Servicios Auxiliares a la Navegación Aérea (AASANA) đã vạch ra các bước nâng cấp theo từng giai đoạn, với mục tiêu hoàn thành vào năm 2025–2026. Những cải tiến này được dự đoán sẽ thúc đẩy hoạt động thương mại trong các khu vực lân cận, dẫn đến các xu hướng tăng giá đất và bất động sản trong lịch sử.
Một dự án cách mạng khác là việc xây dựng phần Bolivia của Hành lang Đường sắt Bi-Oceanic, một sáng kiến xuyên lục địa sẽ kết nối bờ Đông và bờ Tây qua Bolivia. Theo Bộ Giao thông, Dịch vụ và Nhà ở, đường sắt này dự kiến sẽ củng cố các trung tâm logistics và thúc đẩy phát triển dân cư và thương mại dọc theo hành trình của nó, đặc biệt ở Santa Cruz, Cochabamba và Oruro. Các chỉ số sớm cho thấy sự bùng nổ trong việc mua đất đầu cơ và sự gia tăng 12% giá trị tài sản tại một số hành lang kể từ cuối năm 2023.
Các dự án đô thị cũng đóng một vai trò quan trọng. Việc mở rộng hệ thống cáp treo Mi Teleférico của La Paz – một trong những hệ thống cáp treo đô thị lớn nhất thế giới – đã cải thiện khả năng đi lại đến các khu vực chưa được phục vụ trước đó. Dữ liệu từ Empresa Estatal de Transporte por Cable “Mi Teleférico” cho thấy rằng sự gần gũi với các trạm mới tương quan với tăng 15–20% giá trị tài sản dân cư từ năm 2022 đến cuối năm 2024, một xu hướng có thể tiếp tục khi các tuyến mới được triển khai cho đến năm 2026.
Từ góc độ pháp lý và tuân thủ, các dự án này được điều chỉnh bởi một khung yêu cầu đánh giá tác động môi trường, tham vấn công cộng và quy trình thu hồi đất theo Ley N° 2335 de Expropiación của Bolivia. Các chủ sở hữu tài sản dọc các hành lang cơ sở hạ tầng được khuyên nên theo dõi các cập nhật từ Autoridad de Fiscalización y Control Social de Empresas Inmobiliarias (AEMP) để đảm bảo việc tuân thủ và hiểu các cơ chế bồi thường nếu có việc thu hồi đất được thực hiện.
Nhìn về phía trước, việc tiếp tục triển khai các dự án cơ sở hạ tầng quốc gia dự kiến sẽ duy trì áp lực tăng giá đối với các bất động sản trong các vùng kết nối cho đến năm 2027. Tuy nhiên, các điều kiện thị trường địa phương, việc tuân thủ quy định và tốc độ hoàn thành các dự án vẫn sẽ là những yếu tố quyết định chính trong việc tạo ra lợi nhuận bất động sản lâu dài.
Rủi ro, thách thức và các chiến lược giảm thiểu
Ngành bất động sản Bolivia vào năm 2025 đang đối mặt với một bức tranh rủi ro phức tạp, được hình thành từ các yếu tố quy định, kinh tế và hoạt động. Một trong những rủi ro chính là sự không chắc chắn về pháp lý liên quan đến quyền sở hữu tài sản và đăng ký đất đai. Trong khi Bolivia đã đạt được những tiến bộ trong việc hiện đại hóa hệ thống đăng ký đất đai dưới sự giám sát của Autoridad de Fiscalización y Control Social de Tierras y Bosques (ABT) và Servicio de Registro Cívico (SERECI), thì vẫn còn nhiều khoảng cách trong việc xác định và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản nông thôn và ngoại ô. Các tranh chấp về quyền sở hữu đất, đặc biệt là ở những khu vực đang mở rộng đô thị, có thể dẫn đến các cuộc xung đột pháp lý kéo dài và trì hoãn trong việc phát triển dự án.
Việc tuân thủ các quy định về sử dụng đất và môi trường cũng là những thách thức đáng kể. Ministerio de Medio Ambiente y Agua thực thi các đánh giá tác động môi trường và luật quy hoạch, và việc thực thi nghiêm ngặt kể từ năm 2023 đã làm tăng chi phí tuân thủ dự án. Các phát triển bất động sản, đặc biệt là ở các đồng bằng phía Đông và xung quanh La Paz, phải điều hướng các quy trình phê duyệt đô thị phức tạp, điều này có thể làm tăng thời gian dự án và tăng khả năng tiếp xúc với các rào cản hành chính.
Sự biến động kinh tế và áp lực lạm phát cũng đặt ra thêm rủi ro. Theo Banco Central de Bolivia, lạm phát vẫn ở mức vừa phải nhưng nhạy cảm với sự biến động của hàng hóa toàn cầu và chính sách tài chính nội địa. Sự bất ổn về tiền tệ, nếu xảy ra, có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản, lãi suất thế chấp và nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Các nhà phát triển và nhà đầu tư cũng phải thận trọng với rủi ro tín dụng, vì khả năng tiếp cận vốn vay thế chấp của người tiêu dùng còn hạn chế và phụ thuộc vào các khuôn khổ quy định đang thay đổi do Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI) đặt ra.
Các chiến lược giảm thiểu trong môi trường này bao gồm việc thực hiện thẩm định kỹ lưỡng về quyền sở hữu tài sản và tình trạng pháp lý, thường phải tham khảo ý kiến của Colegio de Notarios de Bolivia để đảm bảo tính chính xác và tránh các tranh chấp trong tương lai. Các nhà phát triển đang ngày càng áp dụng các thực hành bảo vệ môi trường để tuân thủ các yêu cầu của Ministerio de Medio Ambiente y Agua, do đó giảm thiểu rủi ro về các hình phạt hoặc trì hoãn dự án. Sự đa dạng hóa giữa các loại tài sản và khu vực địa lý cũng là một chiến lược được sử dụng để bảo vệ chống lại các cú sốc thị trường hay quy định cục bộ.
Triển vọng cho năm 2025 và xa hơn cho thấy rằng mặc dù các rủi ro vẫn tồn tại, đặc biệt trong các lĩnh vực pháp lý và tuân thủ, các cải cách liên tục và nỗ lực số hóa của các cơ quan đăng ký có thể dần dần giảm bớt những sự không chắc chắn. Việc tuân thủ chặt chẽ, tham gia chủ động với các bên liên quan và các khung đánh giá rủi ro vững chắc sẽ là rất quan trọng cho việc đầu tư và phát triển bất động sản thành công tại Bolivia trong những năm tới.
Triển vọng tương lai: Dự đoán của các chuyên gia về thị trường bất động sản Bolivia
Thị trường bất động sản Bolivia đang đứng giữa ngã tư vào năm 2025, được hình thành từ các điều chỉnh lập pháp gần đây, sự thay đổi vĩ mô và các mô hình cầu đang chuyển mình. Ngành này đã thể hiện sự phục hồi đáng kể, với các chuyên gia dự đoán mức tăng trưởng vừa phải nhưng ổn định cho những năm tới, được thúc đẩy bởi đô thị hóa, các xu hướng dân số và các chương trình nhà ở do chính phủ khởi xướng.
Cảnh quan Pháp lý và Quy định
Khung pháp lý của Bolivia về bất động sản chủ yếu dựa trên Bộ luật Dân sự và Luật số 247, quy định quyền sở hữu và quyền sở hữu tài sản đô thị. Nỗ lực liên tục của chính phủ về việc hợp thức hóa quyền sở hữu tài sản thông qua các sáng kiến của Bộ Giao thông, Dịch vụ và Nhà ở nhằm giảm thiểu tình trạng phi chính thức, một thách thức vẫn tồn tại trong thị trường. Vào năm 2024, Vicepresidencia del Estado Plurinacional de Bolivia đã xác nhận các kế hoạch quốc gia đang diễn ra nhằm cải thiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và tăng cường tính minh bạch, điều rất cần thiết cho sự tự tin của nhà đầu tư.
Tuân thủ và Xu hướng Giao dịch
Việc tuân thủ quy định chống rửa tiền (AML) vẫn là một mối quan tâm hàng đầu. Unidad de Investigaciones Financieras (UIF) thực thi việc thẩm định rigor cho các giao dịch lớn, ảnh hưởng đến cả người mua địa phương và nước ngoài. Trong năm 2023-2024, UIF đã tăng cường giám sát các công chứng viên và các cơ quan bất động sản, yêu cầu cải tiến tài liệu và báo cáo cho các giao dịch tài sản, một xu hướng có thể tiếp diễn khi Bolivia tiến gần đến các tiêu chuẩn quốc tế.
Các số liệu chính và Động lực Thị trường
Các số liệu gần đây từ Instituto Nacional de Estadística de Bolivia (INE) cho thấy rằng nhu cầu nhà ở đô thị, đặc biệt là ở La Paz, Santa Cruz và Cochabamba, vẫn vững mạnh, với các thành phố này chiếm hơn 65% các giao dịch bất động sản trong năm 2024. Các chương trình tín dụng nhà ở được trợ giá của chính phủ và các dự án nhà ở công-tư dự kiến sẽ duy trì đà phát triển trong các phân khúc dân cư có thu nhập thấp và trung bình. Trong khi đó, bất động sản thương mại phải đối mặt với sự phục hồi chậm hơn, với tỷ lệ trống văn phòng và bán lẻ vẫn cao hơn mức trung bình lịch sử do sự thay đổi trong các mô hình làm việc và tiêu dùng.
Triển vọng Tương lai: 2025 và Xa hơn
Các chuyên gia bất động sản Bolivia dự báo sự lạc quan thận trọng. Tăng trưởng của ngành nhiều khả năng sẽ dao động trong khoảng từ 2% đến 4% hàng năm cho đến năm 2027, phụ thuộc vào sự ổn định kinh tế vĩ mô và các cải cách quy định tiếp tục. Các yếu tố chính bao gồm đầu tư cơ sở hạ tầng, tăng trưởng dân số và di cư từ vùng nông thôn ra thành phố. Tuy nhiên, sự phi chính thức bền vững trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và các rào cản hành chính có thể làm giảm tốc độ mở rộng nếu không được xử lý. Cam kết của chính phủ đối với việc hợp thức hóa quyền sở hữu tài sản và số hóa hệ thống đăng ký, như đã được nêu bởi Dirección General de Catastro, được dự đoán sẽ nâng cao tính minh bạch và hiệu quả, thúc đẩy sự tự tin trong đầu tư và cho vay.
Nguồn & Tài liệu tham khảo
- Instituto Nacional de Estadística de Bolivia
- Banco Central de Bolivia
- Aduana Nacional de Bolivia
- Gobierno Autónomo Municipal de La Paz
- Yacimientos Petrolíferos Fiscales Bolivianos
- Unidad de Investigaciones Financieras
- Ministerio de Justicia y Transparencia Institucional
- Gobierno Autónomo Municipal de Santa Cruz de la Sierra
- Ley de Derechos Reales (Luật về Quyền Sở hữu Thực)
- Ley de Inversiones (Luật Đầu tư số 516)
- Ministerio de Planificación del Desarrollo
- Ministerio de Medio Ambiente y Agua
- Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI)
