Sadržaj
- Izvršni sažetak: Komercijalni zemljišni pejzaž Somalije 2025.
- Ključni tržišni faktori i inhibitori koji oblikuju rast
- Pravno okviro: Vlasništvo, leasing i pravila o stranim ulaganjima
- Porezi, usklađenost i regulatorna tijela (Pogledajte mof.gov.so i mogadishucity.gov.so)
- Emergentni centri: Mogadišu, Hargeisa i ključni regionalni gradovi
- Veliki projekti i infrastrukturne inicijative (Izvori: somaliainfrastructurefund.org)
- Trendi ulaganja: domaći vs. međunarodni sudionici
- Rizici, sigurnost i dužna pažnja u somalskom CRE-u
- Tržišni podaci i prognoze: 2025–2030 ključne statistike
- Prilike i strateški pregled: Što je sljedeće za investitore?
- Izvori i reference
Izvršni sažetak: Komercijalni zemljišni pejzaž Somalije 2025.
Komercijalni sektor nekretnina u Somaliji prolazi kroz razdoblje postepene transformacije 2025. godine, oblikovano poboljšanjem političke stabilnosti, regulatornim reformama i povećanim interesovanjem investitora za ključne urbane centre. Fokus vlade na jačanju pravnog i institucionalnog okvira, uz kontinuirani oporavak od desetljeća sukoba, potiče obnovljivo povjerenje među domaćim i dijasporičnim investitorima.
U 2025. godini, Ministarstvo javnih radova, obnove i stanovanja nastavlja unaprijediti Nacionalnu politiku urbanog razvoja, koja ima za cilj modernizaciju urbane infrastrukture, promicanje održivog planiranja gradova i olakšavanje angažmana privatnog sektora u tržištima nekretnina. Značajni napori uključuju digitalizaciju zemljišnih registara i razjašnjenje prava na zemljište, što je ključno za transakcije s komercijalnim nekretninama i šire povjerenje investitora (Ministarstvo javnih radova, obnove i stanovanja).
Pravno, sektor nekretnina u Somaliji i dalje je uređen kombinacijom zakonskih propisa, običajnog Xeer-a i islamskih načela. Vlada je prioritizirala ažuriranje zakona o zemljištu i nekretninama kako bi harmonizirala te režime, s ciljem smanjenja sporova o vlasništvu – dugotrajnog izazova za razvoj komercijalnih nekretnina. Nove mjere usklađenosti naglašavaju transparentnu registraciju nekretnina i protokole za suzbijanje pranja novca, u skladu s uputama Centralne banke Somalije (Centralna banka Somalije).
Aktivnosti komercijalnih nekretnina fokusiraju se na Mogadišu, Hargeisu i Bosaso, s potražnjom koja se pokreće trgovinom, hotelijerstvom, logistikom i kancelarijskim prostorima. Ključne statistike iz Ministarstva planiranja, ulaganja i ekonomskog razvoja ukazuju na to da se dotoci stranih direktnih ulaganja (FDI) povećavaju, a dozvole za komercijalnu gradnju u većim gradovima povećavaju se za otprilike 15% godišnje od 2023. godine (Ministarstvo planiranja, ulaganja i ekonomskog razvoja). Međutim, pristup dugoročnom financiranju ostaje ograničen, što veće projekte prvenstveno ograničava na zajedničke poduhvate ili projekte poduprte dijasporom.
Gledajući unaprijed na sljedećih nekoliko godina, izgled za sektor je oprezno optimističan. Očekuje se da će kontinuirana politička stabilizacija, ulaganja u infrastrukturu i regulatorne reforme privući i regionalne i međunarodne investitore. Ipak, izazovi ostaju, uključujući složenost prava na zemljište, praznine u infrastrukturi i potrebu za većom transparentnošću i mehanizmima za rješavanje sporova. Međutim, putanja ukazuje na postojani rast, posebno u urbanim komercijalnim središtima, pod uvjetom da se reforme održavaju i da se održavaju sigurnosna postignuća.
Ključni tržišni faktori i inhibitori koji oblikuju rast
Tržište komercijalnih nekretnina u Somaliji oblikovano je dinamičnom interakcijom faktora rasta i inhibicija, koja odražava ekonomski potencijal zemlje i trajne strukturne izazove. Od 2025. godine, nekoliko ključnih faktora utječe na tržišne aktivnosti, pravnu usklađenost i osjećaj investitora.
-
Faktori rasta:
- Urbanizacija i rast populacije: Glavni gradovi poput Mogadiša, Hargeise i Bosasa nastavljaju doživljavati brzu urbanizaciju, čime se potiče potražnja za kancelarijskim prostorima, trgovačkim centrima i logističkim čvorištima. Prema podacima Ministarstva planiranja, ulaganja i ekonomskog razvoja, predviđa se da će urbana populacija Somalije rasti gotovo 4% godišnje sredinom 2020-ih, što pokreće razvoj nekretnina.
- Povratak ulaganja dijaspore: Somalska dijaspora ostaje ključni izvor kapitala za projekte komercijalnog zemljišta i infrastrukture. Centralna banka Somalije naglašava da su doznake koje premašuju 1,6 milijardi dolara godišnje, dio kojih se ulaže u nekretninske projekte.
- Regulatorna modernizacija: Koraci prema formalizaciji prava na zemljište i poboljšanju pravnog okvira za transakcije nekretninama su u toku. Ministarstvo planiranja i nacionalnog razvoja Somaliland-a i druge regionalne vlasti izrađuju propise za poboljšanje zaštite investitora i razjašnjenje struktura vlasništva.
- Početak financijskih usluga: Bankovni sektor Somalije, iako nasljedan, širi pristup kreditnim i hipotekarnim proizvodima koji podržavaju sticanje poslovnih nekretnina. Centralna banka Somalije je licencirala nove financijske institucije i radi na nacionalnom sistemu plaćanja.
-
Inhibitori:
- Pravna i usklađena neizvjesnost: Različiti zakoni o zemljištu između savezne i državne jurisdikcije, neriješeni sporovi o zemljištu i ograničene kapacitete za provedbu umanjuju povjerenje investitora. Ministarstvo pravde i ustavnih poslova priznaje da se kontinuirano trude uskladiti zakon o nekretninama, ali puna implementacija ostaje u tijeku.
- Sigurnosni rizici: Kontinuirane sigurnosne brige, posebno u jugo-središnjim regijama, obeshrabruju velike komercijalne projekte i povećavaju troškove osiguranja i usklađenosti za investitore i developere.
- Deficiti infrastrukture: Nedovoljno razvijene prometne i komunalne mreže povećavaju troškove projekta i smanjuju privlačnost sekundarnih tržišta, kako je navedeno u Ministarstvu planiranja, ulaganja i ekonomskog razvoja.
- Ograničeno formalno financiranje: Unatoč poboljšanjima, opcije dugoročnog financiranja komercijalnih nekretnina ostaju oskudne, ograničavajući razmjere i složenost novih projekata.
Gledajući unaprijed u 2025. i dalje, ravnoteža između ovih faktora rasta i inhibicija će odrediti putanju komercijalnih nekretnina u Somaliji. Regulatorne reforme i relativna stabilnost u nekim urbanim centrima mogli bi otključati dodatni rast, ali pravna harmonizacija i ulaganja u infrastrukturu ostaju ključni preduvjeti za održivu ekspanziju.
Pravno okviro: Vlasništvo, leasing i pravila o stranim ulaganjima
Pravni okvir koji regulira komercijalne nekretnine u Somaliji oblikovan je kombinacijom zakonskih propisa, običajnih praksi i nedavnih regulatornih reformi. Dok zemlja ulazi u 2025. godinu, sektor doživljava značajnu transformaciju, s posljedicama za vlasništvo, leasing i strana ulaganja.
Vlasništvo: Somalski Ustav priznaje prava na javno i privatno vlasništvo, iako se pravo na zemljište primarno regulira Zakonom o zemljištu iz 1975. godine te se dopunjuje običajnim (Xeer) i islamskim zakonom. Sva zemljišta su službeno pod vlasništvom države, ali pojedinci i entiteti mogu dobiti dugoročne najmove i prava korištenja. Značajno, Ministarstvo javnih radova, obnove i stanovanja nadzire procese dodjele zemljišta i registracije u komercijalne svrhe. Zbog desetljeća sukoba, formalno tituliranje zemljišta ostaje neuredno, iako se provode kontinuirani napori za digitalizaciju zapisa i razjašnjenje granica nekretnina u ključnim urbanim centrima poput Mogadiša, Hargeise i Bosasa.
Leasing: Komercijalni najmovi obično su strukturirani kao dugoročni ugovori, često u rasponu od 5 do 30 godina. Najmovi moraju biti registrirani kod općinskih vlasti kako bi bili provedivi. Ministarstvo javnih radova, obnove i stanovanja izdala je propise koji zahtijevaju jasnu dokumentaciju uvjeta najma, uključujući mjesečne iznose, mehanizme za rješavanje sporova i klauzule o raskidu. U praksi, međutim, mnogi ugovori još uvijek ovise o običajnom pregovorima, što može predstavljati rizike glede provedbe i rješavanja sporova.
Pravila o stranim ulaganjima: Somalija potiče strana ulaganja u komercijalne nekretnine kroz Ured za promociju somalskog ulaganja (SIPO). Zakon o investicijama (Zakon br. 19 iz 2019.) jamči jednake uvjete za strane i domaće investitore, dopušta 100% strano vlasništvo komercijalnih nekretnina i dozvoljava repatrijaciju profita. Međutim, strani investitori moraju dobiti odobrenje i registrirati se kod SIPO-a, a određena strateška područja mogu biti podložna ograničenjima iz razloga nacionalne sigurnosti. Vlasništvo nad zemljištem je, zapravo, ograničeno; stranci mogu pristupiti nekretninama putem najamnih aranžmana, često do 99 godina.
Usklađenost i izgled: Usklađenost se razvija. Transparentnost i pravna sigurnost se poboljšavaju, ali investitori bi trebali provoditi rigoroznu dužnu pažnju kako bi se kretali kroz preklapanje zahtjeva i naslijeđenih sporova. Somalska vlada, uz podršku međunarodnih partnera, prioritizira reformu upravljanja zemljištem i mehanizme za rješavanje sporova kako bi privukla više stranih direktnih ulaganja. Izgled za 2025. i nadalje je oprezno optimističan: kako se regulatorni okviri stabiliziraju i urbanizacija nastavlja, očekuje se da će komercijalne nekretnine doživjeti povećana institucionalna ulaganja i aktivnost razvoja, posebno u segmentima logistike, maloprodaje i uredskog prostora (Ministarstvo javnih radova, obnove i stanovanja).
Porezi, usklađenost i regulatorna tijela (Pogledajte mof.gov.so i mogadishucity.gov.so)
Komercijalni sektor nekretnina u Somaliji se sve više oblikuje evolucijom poreznih i regulatornih okvira, posebno dok zemlja nastoji formalizirati svoju ekonomiju i privući i lokalna i strana ulaganja. Primarne vlasti koje nadgledaju oporezivanje i usklađenost za komercijalne nekretnine su Ministarstvo financija Savezne vlade Somalije i gradske administracije, najviše Benadirska regionalna administracija, koja upravlja Mogadišom putem Ureda gradonačelnika (Ministarstvo financija, Savezne vlade Somalije; Benadirska regionalna administracija).
U 2025. godini, Ministarstvo financija nastavlja provoditi porezne politike koje utječu na komercijalne nekretnine, uključujući porez na imovinu, porez na kapitalne dobitke od prodaje nekretnina i porez na dodanu vrijednost (PDV) gdje je to primjenjivo. Režim poreza na imovinu temelji se na Zakonu o upravljanju javnim financijama i povezanim propisima, koji zahtijevaju registraciju i prijavu komercijalnih nekretnina za svrhe procjene i prikupljanja poreza. Ministarstvo također radi na digitalizaciji upravljanja porezima, s naporima za poboljšanje usklađenosti i transparentnosti zahtijevajući elektroničku predaju poreznih prijava i uplata (Ministarstvo financija, Savezne vlade Somalije).
Na općinskoj razini, usklađenost uključuje dobivanje dozvola za gradnju, registraciju zemljišta i godišnje licence za komercijalne prostore. Benadirska regionalna administracija, primjerice, uspostavila je procedure za registraciju nekretnina i izdavanje dozvola za poslovanje i zauzimanje, koje su preduvjeti za rad komercijalnih nekretnina u Mogadišu. Tijelo također provodi povremene inspekcije kako bi osiguralo poštivanje propisa o zoniranju, sigurnosti zgrada i zaštiti okoliša (Benadirska regionalna administracija).
Provedba usklađenosti se postupno poboljšava, uz povećanu koordinaciju između saveznog i općinskog tijela. Ipak, izazovi ostaju, uključujući neformalne prakse vlasništva zemljišta i ograničene administrativne kapacitete, što vlada rješava kroz kontinuirane programe modernizacije i obuke. Uvođenje digitalnih zemljišnih registara i GIS-mapping nekretnina očekuje se da će poboljšati točnost zapisa i olakšati bolju poreznu usklađenost tijekom sljedećih nekoliko godina (Ministarstvo financija, Savezne vlade Somalije).
Gledajući unaprijed, izgled za oporezivanje i usklađenost komercijalnih nekretnina u Somaliji je jedan od postepene formalizacije i povećane regulatorne sigurnosti. Ove reforme se očekuju da će učiniti sektor privlačnijim institucionalnim investitorima i podržati održiv urbani razvoj, posebno u ključnim komercijalnim središtima kao što je Mogadišu.
Emergentni centri: Mogadišu, Hargeisa i ključni regionalni gradovi
Sektor komercijalnih nekretnina u Somaliji doživljava značajnu transformaciju, pri čemu Mogadišu, Hargeisa i nekoliko ključnih regionalnih gradova postaju središta razvoja. Kontinuirani napori somalske vlade na stabilizaciji, u kombinaciji s povećanim stranim ulaganjima i angažmanom dijaspore, doprinosili su novom, ali dinamičnom tržištu nekretnina u urbanim centrima.
Mogadišu, glavni grad, ostaje glavno središte za aktivnosti komercijalnih nekretnina. Grad je od 2020. godine doživio porast u gradnji poslovnih tornjeva, trgovačkih centara i mješovitih razvoja, pokretan povratkom privatnog kapitala i inicijativama obnove. Ministarstvo financija, Savezne vlade Somalije bilježi povećane prihode od poreza i licenci povezanih s nekretninama, što odražava pojačanu aktivnost u sektoru. Veliki projekti, kao što su rekonstrukcija koridora Maka Al-Mukarama i novi poslovni parkovi blizu Međunarodne zračne luke Aden Adde, indikativni su povjerenja investitora i prioritizacije vlade na urbanim infrastrukturnim projektima.
U Hargeisi, glavnom gradu Somaliland-a, razvoj komercijalnog zemljišta se ubrza, koristi se od relativne političke stabilnosti i rastuće poslovne ekosustava. Ministarstvo ulaganja i industrijskog razvoja Republike Somaliland uvelo je poticaje za ulaganje u nekretnine, uključujući pojednostavljene procedure za izdavanje licenci i registraciju zemljišta. Moderne maloprodajne površine, poslovni kompleks i ugostiteljski objekti su se razmnožili, pozicionirajući Hargeisu kao regionalno komercijalno središte, posebno za trgovinu s Etiopijom i Zaljevom.
Ostali regionalni gradovi—kao što su Kismayo, Baidoa i Garowe—također svjedoče porastu aktivnosti komercijalnih nekretnina. Politika decentralizacije i modernizacije infrastrukture, koju financiraju državne vlade i međunarodni partneri, potakle su gradnju tržnica, logističkih centara i hotela. Ministarstvo unutrašnjih poslova, saveznog poslova i pomirenja ističe pozitivnu ulogu lokalnih vlasti u olakšavanju razvoja privatnog sektora kroz javno–privatna partnerstva i inicijative planiranja urbanog prostora.
- Pravni i usklađeni okvir: Pravna slika o nekretninama u Somaliji ostaje složena. Ministarstvo pravde i ustavnih poslova i regionalne vlasti prioritiziraju reforme kako bi razjasnili prava na zemljište, pojednostavili registraciju i poboljšali rješavanje sporova. Ipak, izazovi ostaju zbog preklapanja običajnih, vjerskih i zakonskih zahtjeva, posebno u perifernim urbanim područjima.
- Ključne statistike: Precizni nacionalni podaci su ograničeni, ali službeni izvori ukazuju na to da su nove registracije komercijalnih nekretnina u Mogadišu i Hargeisi rasle dvocifrenim postotkom godišnje od 2022. godine. Ministarstvo ulaganja i industrijskog razvoja Republike Somaliland izvještava o 15% povećanju transakcija komercijalnih nekretnina u Hargeisi 2023–2024.
- Izgled (2025–2028): S kontinuiranom urbanizacijom, javnim ulaganjima u infrastrukturu i postepenim poboljšanjima u pravnom okviru, izgled za komercijalne nekretnine u somalskim emergentnim centrima je oprezno optimističan. Politička stabilnost i regulatorna jasnoća će biti ključni određivači održivog rasta i povjerenja investitora.
Veliki projekti i infrastrukturne inicijative (Izvori: somaliainfrastructurefund.org)
Sektor komercijalnih nekretnina u Somaliji prolazi kroz značajnu transformaciju, pokretanu obnovljenim ulaganjima u velike projekte i infrastrukturne inicijative. Od 2025. godine, partnerstvo vlade s međunarodnim donatorima, multilateralnim razvojnim bankama i privatnim investitorima preoblikuje urbanistički krajolik, posebno u Mogadišu i drugim ključnim gradovima. Fond za infrastrukturu Somalije (SIF), osnovan za koordinaciju i usmjeravanje resursa za obnovu velike infrastrukture, postao je središnja tačka ovih napora.
- Veliki projekti: Veliki inicijative pod SIF-om uključuju rekonstrukciju i širenje urbanih prometnih mreža, sustava vodoopskrbe i energetske infrastrukture, koje su temeljne za rast komercijalnih nekretnina. Značajni projekti u 2025. godini uključuju projekt urbane transportne infrastrukture u Mogadišu i modernizację luke u Mogadišu, koji su oboje usmjereni na olakšavanje veće ekonomske aktivnosti i privlačenje novih komercijalnih razvoj.
- Pravo i usklađenost: Regulatorni okvir za komercijalne nekretnine napreduje, a Ministarstvo javnih radova, obnove i stanovanja uvodi ažurirane građevinske norme i proceduru za odobravanje da poveća transparentnost i osigura usklađenost s međunarodnim standardima. Usklađenost se dodatno osnažuje suradnjom s Ministarstvom javnih radova, obnove i stanovanja i Benadirske regionalne administracije, odgovorne za urbanu planiranje i zoniranje u glavnom gradu.
- Ključne statistike: Prema podacima koje je prikupio SIF, ulaganja u komercijalne nekretnine u Somaliji povećana su za više od 30% od 2022. godine, s maloprodajom, uredima i mješovitim razvojem koncentriranim u Mogadišu, Hargeisi i Bosasu. Završetak novih poslovnih kompleksa i trgovačkih centara korespondira s poboljšanim uvjetima infrastrukture i sigurnosti.
- Izgled: Izgled za komercijalne nekretnine do 2025. godine i dalje ostaje optimističan. Kontinuirani infrastrukturni projekti će vjerojatno potaknuti daljnja ulaganja privatnog sektora, dok će poboljšani regulatorni nadzor povećati povjerenje među stranim investitorima. Međutim, stalni problemi ostaju, uključujući sporove oko prava na zemljište i potrebu za boljim mehanizmima za provedbu zakona.
Ukratko, komercijalni sektor nekretnina u Somaliji je spreman za nastavak rasta, potpomognut većim infrastrukturnim inicijativama i razvijajućim regulatornim okvirima. Sudionici očekuju da će kontinuirana ulaganja putem Fonda za infrastrukturu Somalije potaknuti modernizaciju i ekspanziju, posebno u urbanim centrima, u narednih nekoliko godina.
Trendi ulaganja: domaći vs. međunarodni sudionici
Sektor komercijalnih nekretnina u Somaliji doživljava značajnu transformaciju, oblikovanu složenim miksom domaćeg oživljavanja i rastućeg međunarodnog interesa. Pokretan tendencijom urbanizacije i obnove koja traje više od deset godina, somalski poduzetnici i investitori iz dijaspore ostaju na čelu ulaganja, posebno u Mogadišu i glavnim regionalnim centrima. Domaći sudionici su pokrenuli razvoj poslovnih kompleksa, trgovačkih centara i logističke infrastrukture, koristeći privatni kapital i partnerstva s lokalnim vlastima. Ured za promociju somalskog ulaganja izvještava da su poduzeća u vlasništvu Somalaca činila više od 70% registriranih ulaganja u komercijalne nekretnine 2024. godine, što ukazuje na snažnu lokalnu potražnju za nekretninama (Ured za promociju somalskog ulaganja).
Na zakonodavnom frontu, kontinuitet regulatornih reformi vlade je središnji za poticanje povjerenja investitora. Zakon o investicijama iz 2019. godine, ažuriran 2023. kako bi se poboljšala jasnoća o pravima na zemljište i rješavanju sporova, sada pruža eksplicitne zaštite za strane investitore, uključujući repatrijaciju profita i klauzule o jednakom tretmanu (Ministarstvo trgovine i industrije). Ministarstvo javnih radova, obnove i stanovanja također je uvelo transparentne procedure za registraciju zemljišta i digitalizaciju verifikacije vlasništva kako bi se suzbijala prijevara i pojednostavili transakcije (Ministarstvo javnih radova, obnove i stanovanja).
Međunarodna ulaganja, iako još uvijek umjerena u usporedbi s domaćim tokovima, pokazuju znakove ubrzanja, posebno od napretka Somalije prema otpisu duga u sklopu inicijative za zemlje s visokim dugom. U 2024. godini, Ured za promociju somalskog ulaganja je zabilježio 30% godišnjeg povećanja upita stranih direktnih ulaganja (FDI) vezanih uz komercijalne nekretnine. Investitori iz Zaljeva i turske tvrtke su posebno aktivni, ciljajući na ugostiteljstvo, skladištenje i mješovite projekte. Uvjeti usklađenosti za međunarodne sudionike ostaju strogi, s obaveznim poštovanjem protokola za suzbijanje pranja novca (AML) i provjerama kroz postupak Know Your Customer (KYC) Centralne banke (Centralna banka Somalije).
- Više od 70% novih ulaganja u komercijalne nekretnine u 2024. godini predvodili su somalski državljani i dijaspora (Ured za promociju somalskog ulaganja).
- Sudjelovanje međunarodnih investitora raste, s fokusom na ugostiteljstvo i logističke sektore (Ministarstvo trgovine i industrije).
- Reforme prava na zemljište i digitalna registracija poboljšali su transparentnost transakcija (Ministarstvo javnih radova, obnove i stanovanja).
Gledajući ka 2025. i dalje, izgled sektora je oprezno optimističan. Posvećenost vlade pravnim reformama i ulaganju u infrastrukturu, u kombinaciji s poboljšanjem makroekonomske stabilnosti, očekuje se da će dodatno privući i domaće i međunarodne sudionike. Međutim, izazovi ostaju u regulatornoj provedbi i političkom riziku. Sudionici se savjetuju da održavaju rigoroznu usklađenost i dužnu pažnju kako se tržište razvija.
Rizici, sigurnost i dužna pažnja u somalskom CRE-u
Sektor komercijalnih nekretnina (CRE) u Somaliji karakteriziran je složenim rizikom, oblikovanim sigurnosnim izazovima, evolucijom pravnih okvira i kontinuiranim reformama upravljanja. Investitori i operateri na somalskom tržištu CRE-a moraju se snaći u mnoštvu rizika, implementirati robusne protokole dužne pažnje i održavati usklađenost s lokalnim i međunarodnim propisima.
Sigurnost ostaje najveći rizik u somalskom CRE-u, s prijetnjama koje se kreću od sitnih krađa do terorizma i oružanih sukoba. Veći urbani centri kao što je Mogadišu doživjeli su poboljšanja u stabilnosti, ali povremeni sigurnosni incidenti i dalje postoje. Ujedinjeni narodi i somalske vlasti nastavljaju zajedničke inicijative za poboljšanje sigurnosti, uključujući policijske programe i programe sigurnosti nekretnina, posebno u poslovnim četvrtima (Misija pomoć UN-a u Somaliji).
Pravni i regulatorni rizici su značajni zbog evolucije zakona o nekretninama i ulaganjima u Somaliji. Vlada je napravila korake naprijed u reformi upravljanja zemljištem i komercijalnim zakonima, ali ostaju praznine i neusklađenosti. Značajno, Ministarstvo javnih radova, obnove i stanovanja nadzire regulativu nekretnina, izdajući građevinske dozvole i donoseći odluke o sporovima. Međutim, preklapanje zahtjeva i nejasne naslove zemljišta nastavljaju predstavljati pravne neizvjesnosti, pogoršane decenijama sukoba i raseljavanja.
- Registracija zemljišta: Mnoge transakcije zemljišta nisu formalno registrirane, povećavajući rizik od sporova ili eksproprijacije. Ministarstvo je napredovalo s digitalnim zemljišnim registrima, ali puna pokrivenost je još uvijek u tijeku.
- Usklađenost i AML: CRE ulaganja moraju se pridržavati zakona o suzbijanju pranja novca (AML) i suzbijanju financiranja terorizma (CTF) pod nadzorom Centralne banke Somalije. Povećana pažnja na dužnu pažnju klijenata potrebna je za transakcije s nekretninama, s povećanom kontrolom izvora sredstava i korisničkog vlasništva.
- Strana ulaganja: Ministarstvo financija potiče strano sudjelovanje, ali zahtijeva usklađenost s licencama i poreznim propisima, kao i sektorski specifične odobre za veće projekte.
Ključne statistike za 2024–2025 pokazuju rast transakcija CRE-a u Mogadišu i nekoliko regionalnih središta, ali oko 35% ugovora suočava se s kašnjenjima vezanim za naslove ili sporove (Ministarstvo javnih radova, obnove i stanovanja). Izgled za sljedećih nekoliko godina sugerira postepeno poboljšanje, potaknuto pravnim reformama i kapacitetima podržanim od donatora, ali rizici će ostati povišeni dok se ne završe sustavne reforme zemljišta i imovine.
U sažetku, iako komercijalni nekretninski sektor u Somaliji nudi potencijalne povratke, profil rizika sektora zahtijeva sveobuhvatnu dužnu pažnju, budne sigurnosne protokole i strogu regulatornu usklađenost kako bi se osigurali održivi investicijski rezultati.
Tržišni podaci i prognoze: 2025–2030 ključne statistike
Sektor komercijalnih nekretnina (CRE) u Somaliji doživljava postupnu transformaciju kako se stabilnost poboljšava i investicijski okviri se usavršavaju. Od 2025. godine sektor svjedoči povećanoj aktivnosti, posebno u Mogadišu i velikim lučkim gradovima poput Kismaya i Bosasa. Kontinuirane reforme somalske vlade u vezi s upravljanjem zemljištem i zakonom o ulaganjima teže poboljšanju transparentnosti i privlačenju stranih izravnih ulaganja (FDI).
- Veličina tržišta i rast: Iako sveobuhvatne nacionalne statistike o CRE-u ostaju ograničene, službeni izvještaji ukazuju na to da su registracije nekretnina u urbanim centrima povećane za otprilike 8% godišnje od 2023. do 2024. godine, što signalizira rastuće povjerenje investitora (Ministarstvo planiranja, ulaganja i ekonomskog razvoja). Vrijednost komercijalnih transakcija u nekretninama u Mogadišu sama se procjenjuje na 120 milijuna dolara u 2025. godini, u porastu s 95 milijuna dolara u 2023.
- Sektorska kompozicija: Maloprodaja, logistika i razvoj ureda dominiraju novim projektima, pokretani rastućim ulaganjima dijaspore Somalije i širenjem trgovinskih koridora. Izgradnja višekatnih poslovnih zgrada i modernih trgovačkih centara u Mogadišu i Bosasu je značajan trend za 2025.
- Strana ulaganja i usklađenost: Ažurirani Zakon o investicijama br. 19 iz 2023. nudi poticaje kao što su porezne olakšice i potpuno strano vlasništvo za strateške sektore, uključujući CRE. Investitori su dužni registrirati se u Uredu za promociju somalskog ulaganja i pridržavati se propisa o suzbijanju pranja novca (AML) kao što je navedeno od strane Centralne banke Somalije.
- Pravni okvir: Nedavne nadogradnje procedura o titulama zemljišta i digitalizacija imovinskih zapisa imaju za cilj smanjenje sporova i povećanje pravne sigurnosti (Ministarstvo unutarnjih poslova, savezni poslovi i pomirenje). Ove reforme se očekuju da će poboljšati provedbu prava komercijalnih nekretnina u odnosu na sljedeće godine.
- Izgled 2025–2030: Analitičari sektora predviđaju godišnji rast sektora CRE-a od 7–9% do 2030. godine, pod uvjetom da se nastavi poboljšavanje sigurnosti i regulatorne provedbe. Ključni rizici uključuju političku nestabilnost, evoluciju sustava prava na zemljište i praznine u infrastrukturi.
U konačnici, tržište CRE-a u Somaliji je spremno na umjereno, ali održivo širenje do 2030. godine, što podupire institucionalne reforme i oprezno vraćanje domaćih i dijasporičnih kapitala. Kontinuirani napori vlade da poboljša pouzdanost pravnog i investicijskog okvira bit će ključni za ostvarenje prognoziranog rasta (Ministarstvo financija).
Prilike i strateški pregled: Što je sljedeće za investitore?
Sektor komercijalnih nekretnina u Somaliji, iako se oporavlja od decenija nestabilnosti, doživljava oprezan, ali značajan povratak u 2025. godini. Urbanizacija, dijaspora-pokrenuti kapitalni dotoci i rastući privatni sektor potiču potražnju za poslovnim prostorima, trgovačkim centrima i ugostiteljskim projektima u gradovima kao što su Mogadišu, Hargeisa i Bosaso. Kontinuirani napori vlade prema regulatornoj jasnoći i olakšavanju ulaganja potkrepljuju ove pozitivne trendove, stvarajući nove prilike za lokalne i međunarodne investitore.
- Pravne i regulatorne promjene: Savezna vlada Somalije, kroz Ministarstvo financija i Ministarstvo javnih radova, obnove i stanovanja, nastavlja provoditi reforme koje poboljšavaju registraciju zemljišta, prava nekretnina i odobravanje građevinskih dozvola. Ove mjere imaju za cilj smanjenje pravne nesigurnosti – povijesnog izazova – dok se novi zakoni o zemljištu i inicijative za planiranje urbanog prostora provode u ključnim regijama. Značajno, vladina One-Stop-Shop za registraciju poslovanja, pod vodstvom Ministarstva trgovine i industrije, pojednostavljuje ulazak za strane investitore.
- Usklađenost i dužna pažnja: Investitori moraju navigirati kroz evolucijsku proceduru verifikacije prava i zahtjeva za lokalnim partnerstvima, posebno s obzirom na to da se obična i zakonska prava na zemljište često preklapaju. Ured za promociju somalskog ulaganja pruža ažurirane smjernice za usklađenost i pomaže investitorima u razumijevanju lokalnih okvira. Pridržavanje protokola za suzbijanje pranja novca (AML) i transparentno izvještavanje o transakcijama postaje sve više provedeno, u skladu s obavezama Somalije pod međunarodnim financijskim standardima.
- Ključni tržišni pokazatelji: Iako sveobuhvatne nacionalne statistike ostaju ograničene, podaci iz Ministarstva financija pokazuju da su prihodi od poreza na urbane nekretnine povećani za više od 12% godišnje od 2022. godine, što odražava rastuću komercijalnu aktivnost. Centralna banka Somalije bilježi porast formalnog sektorskog kreditiranja i financiranja povezanog s nekretninama, sugerirajući povećano povjerenje investitora. Dozvole za gradnju izdane samo u Mogadišu porasle su za procijenjenih 15% u 2024. godini.
- Strateški izgled do 2030.: Izgled za komercijalne nekretnine u Somaliji je pozitivan, s održivim urbanim rastom, infrastrukturnim projektima – kao što su proširenja luka i modernizacije zračnih luka – i reformama koje privlače dijasporu i strana ulaganja. Ipak, investitori bi trebali očekivati kontinuiranu evoluciju propisa, moguće regionalne razlike i nužnost robusnih lokalnih partnerstava. Kontinuirana gradnja kapaciteta i digitalizacija zemljišnih registara očekuju se da dodatno smanje ulazne barijere i podrže tržišnu transparentnost do kraja ovog desetljeća.
U sažetku, tržište komercijalnih nekretnina u Somaliji 2025. godine predstavlja priliku u pograničnoj oblasti, potpomognuto reformskim napretkom, ali zahtijeva budnu usklađenost, lokalno znanje i dugoročnu predanost. Investitori koji strateški angažiraju s vladinim inicijativama i ostaju prilagodljivi evoluciji pravnog okvira najbolje su pozicionirani da iskoriste rastnu putanju sektora.
Izvori i reference
- Centralna banka Somalije
- Ministarstvo planiranja, ulaganja i ekonomskog razvoja
- Ministarstvo planiranja i nacionalnog razvoja Somaliland-a
- Ministarstvo pravde i ustavnih poslova
- Ministarstvo javnih radova, obnove i stanovanja
- Ured za promociju somalskog ulaganja
- Ministarstvo financija, Savezne vlade Somalije
- Ministarstvo unutarnjih poslova, federalnih poslova i pomirenja
- Ministarstvo javnih radova, obnove i stanovanja
- Ministarstvo trgovine i industrije
- Centralna banka Somalije
- Misija pomoć UN-a u Somaliji
