Thế giới Nội dung
- Giới thiệu: Tại sao thuế bất động sản lại quan trọng ở Malawi
- Các luật thuế chính và cơ quan: Khung pháp lý 2025
- Các loại thuế bất động sản: Thuế tài sản, thuế chuyển nhượng và thuế thu nhập cho thuê
- Mức thuế và phương pháp tính toán: Những gì bạn thực sự phải trả
- Các thay đổi lập pháp gần đây và cập nhật 2025
- Yêu cầu tuân thủ và báo cáo cho chủ sở hữu và nhà đầu tư
- Miễn thuế, ưu đãi và các trường hợp đặc biệt
- Thi hành, hình phạt và giải quyết tranh chấp
- Xu hướng thống kê: Doanh thu, thu ngân sách và tác động thị trường (2020–2025)
- Dự báo tương lai: Cải cách dự đoán và chiến lược của nhà đầu tư đến năm 2030
- Nguồn & Tài liệu tham khảo
Giới thiệu: Tại sao thuế bất động sản lại quan trọng ở Malawi
Thuế bất động sản là một thành phần quan trọng trong bối cảnh tài chính của Malawi, hỗ trợ cả doanh thu của chính phủ trung ương và địa phương, đồng thời đóng vai trò then chốt trong phát triển đô thị, cung cấp dịch vụ công cộng và điều chỉnh kinh tế. Tính đến năm 2025, quá trình đô thị hóa nhanh chóng của Malawi – ước tính hiện tại trên 4,2% mỗi năm – đã làm tăng tầm quan trọng của việc đánh thuế bất động sản một cách hiệu quả, đặc biệt tại các trung tâm đô thị như Lilongwe, Blantyre và Mzuzu. Thuế tài sản, các khoản phí và thuế giao dịch là những công cụ chính mà chính phủ sử dụng để huy động nguồn lực cho cơ sở hạ tầng, dịch vụ xã hội và các chương trình quản lý đất đai.
Cơ sở pháp lý cho việc thu thuế bất động sản tại Malawi được quy định trong Luật Chính quyền địa phương, yêu cầu các hội đồng địa phương phải áp dụng phí tài sản lên các chủ sở hữu và người sử dụng bất động sản trong khu vực của họ. Bổ sung cho điều này, Luật Đất và Luật Thuế Chuyển nhượng quy định về việc đánh giá quyền sở hữu đất, thuế chuyển nhượng và các cơ chế thu thập cho các giao dịch bất động sản. Cơ quan Thuế Malawi (MRA) và các hội đồng địa phương là các cơ quan chính chịu trách nhiệm về quản lý và thực thi tuân thủ.
Tuân thủ nghĩa vụ thuế bất động sản không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn đặc biệt quan trọng để thúc đẩy sự phát triển đô thị bền vững và đảm bảo một cách tiếp cận công bằng đến các tiện nghi công cộng. Trong những năm gần đây, chính phủ đã tăng cường các cuộc thanh tra tài sản và số hóa các hồ sơ đất để cải thiện hiệu quả thu thuế và giảm thiểu việc trốn thuế. Theo Cơ quan Thuế Malawi, doanh thu thuế liên quan đến tài sản đã tăng trưởng ổn định, góp phần quan trọng vào ngân sách của các hội đồng thành phố – Ví dụ, Hội đồng Thành phố Blantyre đã thu được hơn 36% doanh thu địa phương từ phí tài sản trong năm 2024.
Nhìn về phía trước 2025 và thời gian tới, thuế bất động sản được dự đoán sẽ trở nên ngày càng quan trọng khi Malawi theo đuổi mục tiêu Tầm nhìn Malawi 2063 về hiện đại hóa đô thị, phát triển nhà ở và tự chủ tài chính cho các chính quyền địa phương. Các cuộc xem xét và cải cách lập pháp đang diễn ra – như số hóa các danh sách định giá và mở rộng các loại tài sản có thể bị đánh thuế – phản ánh cam kết củng cố khung thuế bất động sản. Tuân thủ hiệu quả, cấu trúc pháp lý vững chắc và việc định giá minh bạch sẽ là yếu tố trung tâm để đảm bảo rằng thuế tài sản tiếp tục thúc đẩy phát triển bền vững và phúc lợi công cộng ở Malawi trong những năm tới.
Các luật thuế chính và cơ quan: Khung pháp lý 2025
Chế độ thuế bất động sản của Malawi được hình thành từ nhiều đạo luật chính và được điều hành bởi cả cơ quan quốc gia và địa phương. Tính đến năm 2025, khung pháp lý chính điều chỉnh thuế bất động sản bao gồm Luật Chính quyền địa phương, Luật Đất, và Luật Thuế. Những luật này xác định việc đánh giá, thu thập, và thực thi thuế đối với đất đai và tài sản, đảm bảo dòng doanh thu hỗ trợ cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng.
- Thuế tài sản (Luật Chính quyền địa phương): Theo Luật Chính quyền địa phương, các hội đồng địa phương có quyền áp dụng thuế tài sản lên bất động sản nằm trong khu vực của họ. Các khoản thuế này được đánh giá dựa trên việc định giá tài sản do các cơ quan địa phương thực hiện định kỳ. Các khoản thuế này là nguồn thu quan trọng cho các hội đồng đô thị và thành phố, cung cấp tài chính cho các tiện nghi và dịch vụ địa phương (Bộ Chính quyền địa phương, Đoàn kết và Văn hóa).
- Các loại thuế liên quan đến đất (Luật Đất và Thuế thuê đất): Luật Đất quy định quyền sở hữu và cho thuê đất ở Malawi, phân biệt giữa đất tư nhân, công cộng và truyền thống. Những người nắm giữ đất thuê – thường áp dụng cho bất động sản thương mại – phải trả tiền thuê đất hàng năm cho chính phủ, với Bộ Đất chịu trách nhiệm quản lý và giám sát tuân thủ.
- Thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn (Luật Thuế): Luật Thuế đánh thuế thu nhập từ việc bán hoặc chuyển nhượng bất động sản, cả bởi cá nhân và tổ chức doanh nghiệp. Mức thuế và cơ chế tuân thủ được quản lý bởi Cơ quan Thuế Malawi. Trong những năm gần đây, đã có sự gia tăng kiểm tra nhằm cải thiện việc tuân thủ và giảm trốn thuế.
- Thuế tem: Các giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế tem, cũng do Cơ quan Thuế Malawi quản lý. Khoản thuế này được yêu cầu đối với các tài liệu pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản và phải được thanh toán trước khi đăng ký tài sản.
Trong năm 2025, Malawi dự kiến tiếp tục tăng cường quản lý thuế, tận dụng các hồ sơ tài sản được cải thiện và hệ thống số hóa để nâng cao việc tuân thủ và mở rộng cơ sở thuế. Có các cải cách đang diễn ra nhằm hợp lý hóa quy trình cấp quyền sở hữu đất và định giá tài sản, nhằm giảm tranh chấp và tăng tính minh bạch (Bộ Đất). Những nỗ lực này phản ánh một động thái rộng hơn để huy động doanh thu trong nước và hỗ trợ phát triển đô thị bền vững trong những năm tới.
Các loại thuế bất động sản: Thuế tài sản, thuế chuyển nhượng và thuế thu nhập cho thuê
Chế độ thuế bất động sản của Malawi bao gồm một số thành phần chính: thuế tài sản (còn được gọi là thuế đất hoặc thuế thành phố), thuế chuyển nhượng (thuế tem và thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn) và thuế trên thu nhập cho thuê. Những loại thuế này được điều chỉnh bởi pháp luật quốc gia và được quản lý bởi cả cơ quan chính phủ trung ương và địa phương, đảm bảo tuân thủ và huy động doanh thu cho các dịch vụ công cộng.
- Thuế tài sản (thuế thành phố/thuế đất): Các chính quyền địa phương ở Malawi áp dụng các khoản thuế tài sản hàng năm lên bất động sản nằm trong khu vực của các hội đồng thành phố, huyện và thị xã. Các khoản thuế này được đánh giá dựa trên giá trị tài sản theo các danh sách định giá được chuẩn bị bởi các hội đồng địa phương. Tính đến năm 2025, tỷ lệ thuế thường dao động từ 0,5% đến 1% giá trị đã được định giá, với việc chủ sở hữu tài sản cả nhà ở và thương mại đều phải thanh toán. Việc không tuân thủ có thể dẫn đến hình phạt hoặc hành động pháp lý, như được quy định trong Luật Chính quyền địa phương và các quy định của hội đồng tương ứng.
- Thuế chuyển nhượng (thuế tem và thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn): Khi chuyển nhượng tài sản cố định, người mua thường phải chịu trách nhiệm nộp thuế tem, được áp dụng với tỷ lệ 1,5% giá trị tài sản hoặc giá thị trường, tùy theo cái nào cao hơn. Ngoài ra, thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản cũng phải chịu thuế theo quy định của Cơ quan Thuế Malawi (MRA). Tính đến năm 2025, thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn là 30% đối với các công ty và được tích hợp vào các biểu thuế thu nhập cá nhân dành cho cá nhân. Miễn trừ có thể được áp dụng trong một số điều kiện, chẳng hạn như chuyển nhượng giữa vợ chồng hoặc trong di sản (Cơ quan Thuế Malawi).
- Thuế thu nhập từ cho thuê: Thu nhập từ việc cho thuê được tính thuế là một phần của tổng thu nhập cá nhân hoặc của pháp nhân. Chủ nhà phải kê khai doanh thu từ cho thuê tổng cộng, từ đó có thể trừ các chi phí hợp lý (như sửa chữa và phí quản lý tài sản). Đối với các cá nhân, thu nhập từ cho thuê được đánh thuế theo tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân lũy tiến, trong khi các công ty đưa thu nhập cho thuê vào thu nhập chịu thuế doanh nghiệp. MRA đã tăng cường nỗ lực tuân thủ, yêu cầu chủ sở hữu tài sản phải kê khai thu nhập từ cho thuê hàng năm và đưa ra hình phạt đối với việc kê khai không đầy đủ (Cơ quan Thuế Malawi).
Nhìn về phía trước 2025 và thời gian tới, chính phủ dự kiến sẽ nâng cao quản lý thuế số và hệ thống định giá tài sản để cải thiện tuân thủ và mở rộng cơ sở thuế bất động sản. Xu hướng đô thị hóa và phát triển bất động sản khả năng sẽ gia tăng tầm quan trọng của các dòng thuế này đối với cả ngân sách địa phương và quốc gia, với những cải cách đang diễn ra nhằm giảm thiểu những khoảng trống trong tuân thủ và tăng tính minh bạch.
Mức thuế và phương pháp tính toán: Những gì bạn thực sự phải trả
Tại Malawi, thuế bất động sản chủ yếu được điều chỉnh bởi Luật Chính quyền địa phương và được quản lý bởi các cơ quan địa phương. Khoản thuế chính là thuế tài sản (thường được gọi là “thuế thành phố” hoặc “thuế tài sản”), áp dụng cho cả bất động sản nhà ở và thương mại nằm trong các khu vực đô thị được chỉ định. Mức thuế và phương pháp tính toán có thể khác nhau theo thành phố hoặc huyện, nhưng khung pháp lý vẫn đồng nhất trên toàn quốc.
Trong năm tài khóa 2024/2025, thuế tài sản được tính toán dưới dạng phần trăm của “giá trị chịu thuế” của bất động sản – giá trị cho thuê trên thị trường mở được xác định bởi các bảng định giá định kỳ do các hội đồng địa phương chuẩn bị và cập nhật. Tại các trung tâm đô thị lớn như Lilongwe, Blantyre và Mzuzu, tỷ lệ thường dao động từ 0,5% đến 2% giá trị chịu thuế hàng năm cho bất động sản nhà ở, và lên đến 3% cho bất động sản thương mại. Ví dụ, Hội đồng Thành phố Lilongwe quy định các khoản thu thuế tài sản hàng năm dựa trên bảng định giá mới nhất, với tỷ lệ thực tế được xác định mỗi năm trong ngân sách của thành phố.
Quá trình bắt đầu bằng một thông báo định giá, sau đó người sở hữu tài sản có quyền phản đối nếu họ không đồng ý với giá trị đã được xác định. Khi đã được xác nhận, các khoản thuế sẽ được lập hóa đơn hàng năm hoặc nửa năm. Các khoản thanh toán thường phải được thực hiện trong vòng 30–60 ngày kể từ khi lập hóa đơn. Việc thanh toán muộn sẽ thu hút lãi suất theo quy định và hình phạt, và sự không tuân thủ kéo dài có thể dẫn đến các hành động pháp lý hoặc, trong trường hợp nghiêm trọng, tịch thu tài sản bởi hội đồng.
Việc tuân thủ vẫn là một thách thức liên tục, với các hội đồng đô thị báo cáo tỷ lệ thu hồi từ 60–75% tính đến năm 2023. Chính phủ Malawi đang nỗ lực cải thiện việc tuân thủ thông qua các nền tảng thanh toán số, các hệ thống định giá tốt hơn và các chiến dịch nâng cao nhận thức công chúng (Bộ Chính quyền địa phương, Đoàn kết và Văn hóa). Đáng chú ý, chính phủ đang thử nghiệm các cải cách để chuẩn hóa chu kỳ định giá và xem xét các thực tiễn xác định tỷ lệ để đảm bảo tính công bằng và tăng cường doanh thu cho các thành phố.
Nhìn về phía trước 2025 và thời gian tới, các bên liên quan dự kiến sẽ có điều chỉnh tăng tỷ lệ thuế để đối phó với lạm phát và tài trợ cho cơ sở hạ tầng đô thị. Cũng có các đề xuất giới thiệu việc định giá tài sản thường xuyên hơn và mở rộng cơ sở thuế tài sản vào các khu vực ngoại ô và một số khu vực nông thôn, như đã nêu trong Tuyên bố Ngân sách Quốc gia 2024/2025. Những thay đổi này có thể dẫn đến nghĩa vụ hàng năm cao hơn cho các chủ sở hữu tài sản nhưng được dự tính nhằm tăng cường khả năng của chính quyền địa phương và cải thiện dịch vụ đô thị theo định hướng phân cấp của Malawi.
Các thay đổi lập pháp gần đây và cập nhật 2025
Trong những năm gần đây, Malawi đã thực hiện một số cải cách lập pháp ảnh hưởng đến thuế bất động sản, với các phát triển đáng chú ý diễn ra vào năm 2025. Khung pháp lý chính vẫn là Luật Đất năm 2016 và Luật Thuế Chuyển nhượng tài sản, cả hai tiếp tục định hình bối cảnh thuế cho các giao dịch đất đai và tài sản. Các loại thuế chính ảnh hưởng đến bất động sản là tiền thuê đất, thuế thành phố (thuế tài sản), và thuế chuyển nhượng tài sản, mỗi loại đều được quản lý dưới các đạo luật cụ thể và được thực thi bởi Cơ quan Thuế Malawi và các hội đồng địa phương.
- Sửa đổi Ngân sách Quốc gia 2024/2025: Ngân sách quốc gia 2024/2025, được công bố vào tháng 2 năm 2024, không thay đổi đáng kể mức thuế tài sản nhưng nhấn mạnh việc tăng cường tuân thủ và số hóa các hồ sơ bất động sản, cho thấy nỗ lực huy động doanh thu từ bất động sản trong những năm tới. Điều này bao gồm việc triển khai các hệ thống thông tin đất số để cải thiện việc đánh giá và thu thập tiền thuê đất và thuế thành phố (Bộ Tài chính và Các vấn đề Kinh tế).
- Thuế chuyển nhượng tài sản: Thuế chuyển nhượng tài sản vẫn ở mức 3% của giá chuyển nhượng, áp dụng cho việc bán hoặc chuyển nhượng đất hoặc tòa nhà. Chính phủ gần đây đã làm rõ các hướng dẫn thực thi để ngăn chặn việc khai báo thiếu chính xác và đảm bảo thuế được thanh toán trước khi đăng ký chuyển nhượng tài sản (Cơ quan Thuế Malawi).
- Thuê đất và thuế thành phố: Tiền thuê đất được tính dựa trên giá trị đã được định giá, và thuế thành phố là khoản mà các hội đồng địa phương phải thu. Các thông báo gần đây từ chính quyền địa phương đã thông báo về việc cập nhật các bảng định giá và tăng tỷ lệ thuế ở các khu vực đô thị lớn, phản ánh nỗ lực phù hợp với sự gia tăng giá trị tài sản (Hội đồng Thành phố Lilongwe).
- Các sáng kiến tuân thủ: Trong năm 2024 và vào năm 2025, chính phủ đã tăng cường thực thi, đưa ra hình phạt cho việc thanh toán muộn và khởi động các chiến dịch đăng ký đất đai chưa được cấp quyền sở hữu. Cơ quan Thuế Malawi cũng đã tăng cường giáo dục người nộp thuế và triển khai các nền tảng thanh toán điện tử để đơn giản hóa việc tuân thủ (Cơ quan Thuế Malawi).
- Triển vọng: Trong những năm tới, Malawi dự kiến sẽ tiếp tục số hóa hồ sơ đất và củng cố các cơ chế kiểm toán để nâng cao việc tuân thủ thuế bất động sản. Sự gia tăng đô thị hóa và giao dịch đất đai dự kiến sẽ mở rộng cơ sở thuế tài sản, làm cho thuế bất động sản trở thành một nguồn doanh thu ngày càng quan trọng cho cả chính phủ trung ương và địa phương.
Tóm lại, trong khi các mức thuế theo quy định đã giữ ổn định, năm 2025 đánh dấu một giai đoạn tăng cường thực thi, chuyển đổi số và cải cách hành chính trong chế độ thuế bất động sản của Malawi.
Yêu cầu tuân thủ và báo cáo cho chủ sở hữu và nhà đầu tư
Việc tuân thủ các quy định về thuế bất động sản tại Malawi là trách nhiệm thiết yếu của cả chủ sở hữu tài sản và nhà đầu tư. Các hình thức thuế bất động sản chính bao gồm thuế tài sản do các cơ quan địa phương áp dụng và thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn trên việc bán. Trong những năm gần đây, Cơ quan Thuế Malawi (MRA) và các hội đồng địa phương đã tăng cường giám sát tuân thủ để tăng cường huy động doanh thu trong nước.
Trong năm 2025, các chủ sở hữu tài sản tại các khu vực đô thị và nông thôn được chỉ định phải trả thuế tài sản hàng năm cho các hội đồng thành phố, huyện hoặc quận tương ứng. Các khoản thuế này được đánh giá dựa trên giá trị tài sản, được xác định bởi các cuộc đánh giá định kỳ theo Luật Định giá (Cap. 58:03). Các hội đồng có quyền phát hành thông báo yêu cầu, thu tiền và áp dụng hình phạt đối với việc thanh toán muộn hoặc không tuân thủ. Chủ sở hữu tài sản phải cập nhật hồ sơ sở hữu với hội đồng sau khi mua hoặc chuyển nhượng, đảm bảo các hóa đơn thuế được gán cho bên đúng.
Trên cấp quốc gia, thu nhập từ việc bán hoặc chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế theo Luật Thuế thu nhập (Cap. 41:01). Tỷ lệ tiêu chuẩn là 30% cho các công ty và 15% cho cá nhân trên lợi nhuận ròng. Người nộp thuế phải báo cáo các khoản lãi như vậy trong các hồ sơ thuế hàng năm của họ, kèm theo chứng từ về chi phí mua vào và doanh thu bán. Cơ quan Thuế Malawi đã gia tăng sự kiểm tra đối với các giao dịch bất động sản để ngăn chặn việc khai báo thiếu sót và đảm bảo chuyển nhượng thuế chính xác.
Người đầu tư, bao gồm cả công dân nước ngoài, phải tuân thủ các yêu cầu bổ sung khi mua, cho thuê hoặc chuyển nhượng tài sản. Tất cả các giao dịch đất phải được đăng ký với Bộ Đất, và thuế tem cần phải được thanh toán (thường là 1,5% giá trị chuyển nhượng hoặc giá thị trường) trước khi chuyển nhượng quyền sở hữu. Cả hai bên cũng phải có chứng nhận thanh toán thuế từ Cơ quan Thuế Malawi để hoàn tất việc chuyển nhượng tài sản.
Các biện pháp thực thi gần đây bao gồm việc tăng cường kiểm toán, chia sẻ dữ liệu giữa Cơ quan Thuế Malawi và các hội đồng địa phương, cũng như số hóa hồ sơ bất động sản. Việc không tuân thủ có thể dẫn đến tiền phạt, tranh chấp thuế bổ sung, hoặc thậm chí tịch thu tài sản trong các trường hợp nghiêm trọng. Khi Malawi tìm cách mở rộng cơ sở thuế và cải thiện tính bền vững tài chính, việc thực thi nghiêm ngặt và có thể tăng tỷ lệ thuế trong những năm tới đang được dự kiến, làm cho việc tuân thủ cẩn trọng trở nên ngày càng quan trọng đối với các bên liên quan trong lĩnh vực bất động sản.
Miễn thuế, ưu đãi và các trường hợp đặc biệt
Các miễn thuế, ưu đãi và trường hợp đặc biệt là một phần quan trọng trong bối cảnh thuế bất động sản của Malawi, đặc biệt khi chính phủ cố gắng thúc đẩy đầu tư, khuyến khích nhà ở giá rẻ và hỗ trợ phát triển xã hội kinh tế. Tính đến năm 2025, khung cho những quy định này chủ yếu được quy định trong Luật Thuế và Luật Tài sản 2017, cùng với các chính sách theo ngành nhằm mục tiêu đầu tư và phát triển đô thị.
- Miễn thuế đối với tài sản công và tài sản phục vụ lợi ích công cộng: Các tài sản thuộc sở hữu của chính phủ, các cơ quan ngoại giao, hoặc được sử dụng độc quyền cho lợi ích công cộng (như trường học, bệnh viện hoặc các tổ chức tôn giáo) thường được miễn thuế tài sản và một số thuế giao dịch. Luật Tài sản quy định các miễn thuế này và tiêu chuẩn đủ điều kiện.
- Các ưu đãi đối với đầu tư và phát triển: Chính phủ tiếp tục cung cấp các ưu đãi targeted cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực liên quan. Theo Luật Khuyến khích Đầu tư và Xuất khẩu, các nhà đầu tư đủ điều kiện – đặc biệt là những người đang phát triển công viên công nghiệp, khách sạn hoặc nhà ở quy mô lớn – có thể hưởng các miễn thuế hoặc giảm thuế liên quan đến đất và các loại phí. Cơ quan Thuế Malawi cũng thường công bố các kỳ miễn thuế hoặc mức giảm thuế cho các khoản đầu tư ưu tiên.
- Nhà ở giá rẻ và xã hội: Nhằm phù hợp với Chính sách Nhà ở Quốc gia của Malawi, chính phủ đang khám phá thêm các ưu đãi cho các nhà phát triển nhà ở giá rẻ, như giảm phí đăng ký và thuế giao dịch. Trong khi đây chưa được quy định thành luật lâu dài, các miễn thuế tạm thời đã được kéo dài đến năm 2024 và đang được xem xét để tiếp tục hoặc mở rộng trong chu kỳ ngân sách 2025 (Bộ Tài chính và Các vấn đề Kinh tế).
- Khu kinh tế đặc biệt (SEZ): Các bất động sản nằm trong các SEZ được chỉ định có thể được hưởng ưu đãi thuế, bao gồm miễn thuế đối với một số loại thuế liên quan đến đất và quy trình phê duyệt được đơn giản hóa hơn. Trung tâm Đầu tư và Thương mại Malawi chịu trách nhiệm thực hiện chính sách về SEZ và các tiêu chí đủ điều kiện.
- Tuân thủ và xác minh: Những người hưởng miễn thuế hoặc ưu đãi phải tuân thủ các yêu cầu báo cáo và sử dụng nghiêm ngặt. Các cơ quan địa phương và Cơ quan Thuế Malawi thực hiện kiểm toán định kỳ để đảm bảo đủ điều kiện tiếp tục, và việc lạm dụng có thể dẫn đến đánh thuế thu hồi và hình phạt.
Nhìn về phía trước, chính phủ đã thông báo ý định xem xét và hợp lý hóa các ưu đãi thuế để cải thiện tính minh bạch và đảm bảo sự phù hợp với các mục tiêu phát triển. Khi lĩnh vực bất động sản phát triển, đặc biệt ở các trung tâm đô thị, các nhà lập pháp dự kiến sẽ tinh chỉnh các khung miễn thuế để tập trung vào các lợi ích kinh tế và xã hội thực sự trong khi thắt chặt việc giám sát tuân thủ.
Thi hành, hình phạt và giải quyết tranh chấp
Việc thực thi nghĩa vụ thuế bất động sản tại Malawi là trách nhiệm của cả các cơ quan chính quyền địa phương và Cơ quan Thuế Malawi (MRA). Các khoản thuế tài sản – chủ yếu do các hội đồng thành phố, huyện và thị xã áp dụng – được quản lý bởi Luật Chính quyền địa phương và các quy định liên quan. MRA giám sát việc tuân thủ thuế chuyển nhượng vốn và thuế thu nhập cho thuê theo quy định của Luật Thuế thu nhập.
- Các cơ chế thực thi: Các cơ quan địa phương thực hiện định giá tài sản định kỳ và phát hành thông báo đánh giá cho chủ sở hữu tài sản. Các khoản thuế tài sản chưa thanh toán sẽ dẫn đến thông báo yêu cầu, với hội đồng có quyền áp dụng hình phạt, tịch thu tài sản hoặc, như một biện pháp cuối cùng, bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ. Đối với thuế liên bang (chẳng hạn như thu nhập cho thuê, chuyển nhượng vốn), MRA sử dụng các cuộc kiểm toán, kiểm tra hồ sơ và thông tin từ bên thứ ba để phát hiện sự không tuân thủ.
- Hình phạt: Việc thanh toán thuế tài sản muộn thường bị đánh thuế mà không phản hồi (thường là từ 5% đến 10% của số tiền quá hạn). Theo Luật Thuế thu nhập, việc không nộp hoặc thanh toán thuế có thể dẫn đến việc áp dụng hình phạt lên đến 20% số thuế phải nộp và lãi suất trên số tiền còn lại. Những người vi phạm liên tục có thể phải đối mặt với việc khởi tố, tịch thu tài sản, hoặc cả hai.
- Giải quyết tranh chấp: Người nộp thuế tranh chấp về đánh giá hoặc các hành động thực thi có thể nộp đơn khiếu nại cho cơ quan phát hành. Đối với thuế tài sản, đơn khiếu nại phải được nộp cho hội đồng liên quan trong thời gian yêu cầu; các trường hợp chưa giải quyết có thể được tiếp tục lên các tòa án định giá địa phương. Đối với thuế của chính quyền trung ương, các tranh chấp được xử lý đầu tiên qua xem xét hành chính với MRA, và nếu không được giải quyết, sẽ được tiếp tục lên Phân khu Thuế của Tòa án Tối cao theo Luật Thuế.
- Các diễn biến gần đây và triển vọng (2025 và những năm tiếp theo): Chính phủ đang thúc đẩy số hóa để cải thiện thực thi và tính minh bạch, điều được phản ánh trong các sáng kiến thuế điện tử của MRA. Các cải cách đang diễn ra tìm cách cải thiện hiệu suất thu thập và giảm khoảng trống trong tuân thủ, với trọng tâm là bất động sản đô thị và thu nhập cho thuê là các nguồn doanh thu chính trong các kế hoạch tài khóa 2025–2027 (Cơ quan Thuế Malawi). Tình hình dự kiến sẽ là thực thi nghiêm ngặt hơn, với các hình phạt cao hơn và cơ chế giải quyết tranh chấp được tinh giản.
Xu hướng thống kê: Doanh thu, thu ngân sách và tác động thị trường (2020–2025)
Giữa năm 2020 và 2025, thuế bất động sản đã đóng vai trò ngày càng quan trọng trong chiến lược huy động doanh thu trong nước của Malawi, đặc biệt khi chính phủ cố gắng mở rộng cơ sở thuế và giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn tài trợ bên ngoài. Các loại thuế bất động sản chính tại Malawi bao gồm thuế tài sản (thuế đô thị), thuế thu nhập từ giao dịch bất động sản, và thuế tem đối với các giao dịch bất động sản.
Theo thông tin từ Cơ quan Thuế Malawi, doanh thu từ thuế liên quan đến tài sản đã có xu hướng tăng đều đặn trong năm năm qua. Doanh thu tổng cộng từ các loại thuế liên quan đến tài sản (bao gồm thuế thu nhập từ chuyển nhượng và thuế tem) đã tăng từ khoảng MWK 10,2 tỷ trong năm tài khóa 2019/2020 lên ước tính MWK 14,7 tỷ trong năm 2023/2024, phản ánh mức tăng trưởng trung bình hàng năm khoảng 10%. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi việc tăng cường thực thi, việc định giá tài sản tại các trung tâm đô thị lớn, và việc triển khai hệ thống thu thuế điện tử.
Các đô thị, đặc biệt là ở Lilongwe, Blantyre, và Mzuzu, đã tăng cường nỗ lực trong việc cập nhật hồ sơ tài sản và cải thiện tuân thủ. Theo Hội đồng Thành phố Lilongwe, doanh thu thuế tài sản tại thủ đô đã tăng hơn 15% giữa năm 2021 và 2024 sau một cuộc đánh giá toàn diện và việc áp dụng hóa đơn điện tử. Xu hướng tương tự cũng đã được các hội đồng đô thị khác báo cáo, được hỗ trợ bởi sự trợ giúp kỹ thuật đang diễn ra từ Bộ Chính quyền địa phương, Đoàn kết và Văn hóa.
- Thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn: Luật Thuế thu nhập quy định tỷ lệ thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn ở mức 30% cho các công ty và 20% cho cá nhân từ các khoản lãi từ việc bán bất động sản. Doanh thu từ phân khúc thuế này đã tăng khoảng 8% mỗi năm, theo báo cáo từ Cơ quan Thuế Malawi.
- Thuế tem: Thuế tem đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản, do Bộ Tư pháp quản lý, vẫn là một nguồn doanh thu quan trọng, với tỷ lệ dao động từ 1,5% đến 2% tùy thuộc vào giá trị tài sản.
Mặc dù có những xu hướng tích cực này, nhưng các thách thức tuân thủ vẫn tồn tại, đặc biệt là ở các khu dân cư không chính thức và các khu vực ven đô, nơi việc khai báo thiếu sót và các hồ sơ tài sản lỗi thời hạn chế tiềm năng doanh thu. Triển vọng cho năm 2025 và những năm tiếp theo là lạc quan một cách thận trọng, với các cải cách dự kiến bao gồm việc đăng ký đất đai số trong toàn quốc và tăng cường chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan sẽ cải thiện thêm việc thu thập và tính minh bạch. Tuyên bố chính sách tài khóa 2024/2025 của chính phủ chỉ ra một mục tiêu tăng 12% trong doanh thu thuế tài sản, phản ánh sự ưu tiên tiếp tục của thuế bất động sản trong khung tài chính của Malawi (Bộ Tài chính và Các vấn đề Kinh tế).
Dự báo tương lai: Cải cách dự đoán và chiến lược của nhà đầu tư đến năm 2030
Khi Malawi tiếp tục hiện đại hóa khung tài chính của mình, bối cảnh thuế bất động sản đang trên đà phát triển mạnh mẽ đến năm 2030. Chính phủ, nhận thấy vai trò chiến lược của thuế tài sản trong việc tạo ra doanh thu và quy hoạch đô thị, đã thông báo ý định cải cách và củng cố các cơ chế tuân thủ. Trong lịch sử, các hội đồng địa phương đã gặp khó khăn trong quản lý và thu các khoản thuế tài sản, dẫn đến sự kém hiệu quả và thất thoát doanh thu. Tuy nhiên, những phát triển gần đây cho thấy nỗ lực đồng bộ hơn tập trung vào số hóa và tập trung hệ thống thuế.
Trong năm 2023 và 2024, Cơ quan Thuế Malawi (MRA) đã tăng cường tập trung vào việc tuân thủ thuế tài sản, đặc biệt là ở các trung tâm đô thị như Lilongwe và Blantyre. Việc giới thiệu Hệ thống Quản lý Thuế Tích hợp (ITAS) và các sáng kiến số hóa đang diễn ra sẽ nâng cao dấu vết kiểm toán, mở rộng cơ sở người nộp thuế, và tạo điều kiện cho việc định giá chính xác các bất động sản cho mục đích thuế vào năm 2025 và những năm tiếp theo. MRA cũng đang hợp tác chặt chẽ với các hội đồng địa phương để cải thiện các bản danh sách định giá tài sản và cập nhật hồ sơ địa chính, điều này là rất cần thiết cho việc thu thuế bất động sản hiệu quả (Cơ quan Thuế Malawi).
Các cải cách lập pháp dự kiến sẽ được đưa ra, bao gồm các sửa đổi đối với Luật Chính quyền địa phương (thuế tài sản) và Luật Thuế để làm rõ cơ sở đánh giá tài sản và tăng cường thực thi. Bộ Đất cũng đang thúc đẩy một quy trình đăng ký đất đơn giản hơn, nhằm giảm thiểu giao dịch không chính thức và đảm bảo rằng tất cả các tài sản có thể bị đánh thuế được đưa vào hệ thống (Bộ Đất). Những cải cách này dự kiến sẽ tăng tỷ lệ tuân thủ thuế tài sản, mà trước đó đã dưới 30% ở nhiều đô thị.
Đối với các nhà đầu tư, môi trường quy định đang phát triển vừa tạo ra thách thức vừa mở ra cơ hội. Tính minh bạch và dự đoán tốt hơn trong thuế tài sản sẽ cải thiện quá trình thẩm định đối với các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Tuy nhiên, các tiêu chuẩn tuân thủ cao hơn và thực thi nghiêm ngặt hơn có thể đồng nghĩa với việc tăng chi phí cho các chủ sở hữu tài sản và nhà phát triển. Các chiến lược có thể bao gồm việc tích cực liên hệ với chính quyền địa phương, chủ động hợp thức hóa quyền sở hữu tài sản, và tận dụng dịch vụ tư vấn thuế chuyên nghiệp hiểu biết về các quy định của Malawi và quy trình của hội đồng địa phương (Viện Kế toán viên được cấp chứng chỉ ở Malawi).
Nhìn về phía trước đến năm 2030, chế độ thuế bất động sản của Malawi được dự kiến sẽ trở nên mạnh mẽ hơn, tích hợp số hóa và phù hợp với thực hành tốt nhất quốc tế. Các cải cách tiếp tục sẽ có khả năng hỗ trợ tăng cường lòng tin của nhà đầu tư trong khi hỗ trợ phát triển đô thị bền vững và nâng cao dịch vụ đô thị.
Nguồn & Tài liệu tham khảo
- Luật Chính quyền địa phương
- Luật Thuế Chuyển nhượng
- Tầm nhìn Malawi 2063
- Bộ Đất
- Luật Chính quyền địa phương
- Phân khu Thuế của Tòa án Tối cao
- Viện Kế toán viên được cấp chứng chỉ ở Malawi
