Pravila o nekretninama u Rumunjskoj uskoro će se promijeniti: Što investitori trebaju znati za 2025. i dalje

Popis sadržaja

Izvršni sažetak: Ključne regulatorne promjene u 2025.
Pregled pravnog okvira za nekretnine u Rumunjskoj
Zakoni o vlasništvu zemlje: Građani, stranci i korporativni kupci
Građevinske dozvole i zoniranje: Najnovije procedure i izazovi
Porezi i fiskalne obveze u transakcijama s nekretninama
Usuglašenost s propisima o sprečavanju pranja novca i zahtjevima transparentnosti
Notarske i registracijske procese: Vodič korak po korak
Rješavanje sporova: Česta pitanja i pravni lijekovi
Nedavne studije slučaja i službene statistike iz rumunjskih vlasti
Budući izgledi: Očekivani regulatorni trendovi i prijedlozi politika (2025.–2030.)
Izvori i reference

Izvršni sažetak: Ključne regulatorne promjene u 2025.

U 2025. godini, regulatorno okruženje za nekretnine u Rumunjskoj doživljava značajne promjene vođene direktivama Europske unije, nacionalnim zakonodavnim reformama i povećanom kontrolom usklađenosti. Fokus ostaje na poboljšanju transparentnosti tržišta, zaštiti investitora i održivom urbanom razvoju. Ključne zakonske izmjene usmjerene su na licenciranje stručnjaka za nekretnine, obveze protiv pranja novca (AML) i digitalizaciju procesa registracije nekretnina.

Profesionalno licenciranje i nadzor: U siječnju 2025. stupile su na snagu izmjene Zakona br. 253/2023, koje zahtijevaju strože kvalifikacije i kontinuirano profesionalno obrazovanje za agente nekretnina. Nacionalna agencija za zaštitu potrošača sada provodi širi nadzor, osiguravajući da agenti udovoljavaju standardima transparentnosti i informiranja potrošača.
Pranje novca (AML): Nacionalni ured za sprječavanje i kontrolu pranja novca pojačao je provođenje zakona u sektoru nekretnina, obvezujući rigoroznije mjere due diligence kupaca i izvještavanje o transakcijama. Od 2025. godine, stručnjaci za nekretnine moraju provoditi poboljšanu verifikaciju za transakcije visokih vrijednosti, u skladu s direktivom EU-a (EU) 2018/1673.
Digitalna registracija nekretnina: Nacionalna agencija za katastar i javnost nekretnina proširila je svoju platformu eTerra, pojednostavljujući online registraciju nekretnina i provjeru vlasništva. Do lipnja 2025. obrađuje se preko 85% transakcija nekretninama digitalno, smanjujući vrijeme obrade i povećavajući točnost.
Urbanističko planiranje i zeleni standardi: U skladu s EU Zelenim planom, lokalne vlasti provode nove zahtjeve za zoniranje i poticaje za zgrade energetski učinkovitije. Ministarstvo razvoja, javnih radova i administracije izdala je smjernice za održivu gradnju, a očekuje se povećana provjera usklađenosti do 2026.

Nedavni podaci iz Nacionalnog instituta za statistiku ukazuju na 7% godišnjeg povećanja izdanih građevinskih dozvola za stambenu gradnju u prvom kvartalu 2025, što odražava optimizam, ali i potrebu za čvrstim regulatornim kontrolama. Vlasti očekuju daljnje ažuriranje, osobito u vezi s digitalnim standardima transakcija nekretninama i transparentnosti prekograničnih investicija. U sljedećih nekoliko godina, nastavak usklađivanja s normama EU-a i poboljšana digitalna infrastruktura očekuju se da će podržati regulatorni okvir za nekretnine u Rumunjskoj.

Pregled pravnog okvira za nekretnine u Rumunjskoj

Sektor nekretnina u Rumunjskoj djeluje unutar sveobuhvatan pravnog okvira koji je doživio značajnu modernizaciju od pristupanja zemlje Europskoj uniji 2007. godine. Glavni pravni izvori koji reguliraju transakcije nekretninama su Rumunjski građanski zakon (2011), Zakon o registraciji zemljišta br. 7/1996 (kako je naknadno izmijenjen) i razne sektorspecificne regulative. Ovi propisi reguliraju vlasnička prava, ugovore o prodaji i najmu, hipoteke, registraciju zemljišta i dozvole za urbanističko planiranje.

Ministarstvo pravde nadzire zakonodavni okvir, dok je Nacionalna agencija za katastar i registraciju zemljišta (ANCPI) odgovorna za evidenciju nekretnina, katastarsku kartu i registraciju zemljišne knjige. Vlasništvo nad nekretninama mora biti registrirano u elektronskom sistemu Zemljišne knjige koji upravlja ANCPI, osiguravajući pravnu sigurnost i transparentnost vlasništva. U 2024–2025, vlasti su nastavile s naporima digitalizacije, ciljajući na punu elektroničku obradu zemljišnih evidencija i transakcija nekretninama do 2026.

Strane osobe i entiteti mogu steći nekretnine u Rumunjskoj uz neka ograničenja: građani EU i EEA mogu posjedovati zemljište pod sličnim uvjetima kao Rumunji, dok strani državljani izvan EU mogu kupovati zgrade, ali ne i zemljište izravno, osim ako to ne dopuštaju međunarodni ugovori ili reciprocitet (Nacionalna agencija za katastar i registraciju zemljišta). Kupovina poljoprivrednog zemljišta posebno je regulirana Zakonom br. 17/2014, koji nameće preemptivne prava i postupke obavještavanja kako bi zaštitio lokalne interese.

Građevinske i urbane razvojne aktivnosti regulirane su Zakonom br. 50/1991 (o autorizaciji građevinskih radova) i Zakonom br. 350/2001 (o urbanističkom planiranju), zahtijevajući razne dozvole i usklađenost s planovima zoniranja. Lokalne vlasti, pod nadzorom Ministarstva razvoja, javnih radova i administracije, izdaju građevinske dozvole i redovito ažuriraju Opće urbane planove (PUG) i Zonalne urbane planove (PUZ) kako bi usmjerile razvoj nekretnina.

Usklađenost s ekološkim propisima, sigurnosnim mjerama protiv požara i zahtjevima AML obvezna je za sve transakcije nekretninama. Nacionalni ured za sprječavanje i kontrolu pranja novca pojačao je nadzor nad poslovima s nekretninama u 2024–2025, fokusirajući se na transparentnost i identifikaciju konačnih stvarnih vlasnika.

Prema ANCPI, više od 700,000 transakcija nekretninama registrirano je u 2023., s umjerenim rastom predviđenim za 2025., potaknutim urbanizacijom i komercijalnim razvojem. Kontinuirano zakonsko usklađivanje s direktivama EU, povećana digitalizacija i implementacija strožih kontrola usklađenosti očekuju se da će oblikovati pravni okvir za nekretnine u Rumunjskoj kroz 2025. i dalje (Nacionalna agencija za katastar i registraciju zemljišta).

Zakoni o vlasništvu zemlje: Građani, stranci i korporativni kupci

Zakoni o vlasništvu zemlje u Rumunjskoj su doživjeli značajne promjene od pristupanja Europskoj uniji, oblikujući krajolik za građane, strance i korporativne entitete uključene u nekretnine. Od 2025., osnovni pravni okvir osigurava Rumunjska ustava i Građanski zakonik, s posebnim propisima prema Zakonu br. 312/2005 o stjecanju imovine od strane stranih državljana i bezdržavljana. Rumunjski građani i rumunska pravna lica imaju neograničena prava na stjecanje zemljišta, bilo za stambene, komercijalne ili poljoprivredne svrhe.

Građani: Rumunjski državljani, pojedinci i tvrtke, mogu slobodno stjecati i posjedovati zemljište diljem Rumunjske. Vlasništvo je zaštićeno Članom 44 Ustava, koji jamči prava svojine i navodi da se eksproprijacija može izvršiti samo za javnu korist i uz pravičnu naknadu (Ustavni sud Rumunjske).
Stranci: Od 2012. godine, građani i pravna lica iz država članica EU i EEA uživaju ista prava na stjecanje zemljišta kao i rumunjski građani, što je uvjet nakon pristupanja EU-u. Međutim, državljani i tvrtke iz ne-EU/EEA zemalja suočavaju se s ograničenjima: mogu općenito steći zemlju samo putem rumunjski registriranih tvrtki. Izravno vlasništvo od strane ne-EU/EEA pojedinaca ostaje zabranjeno osim u određenim slučajevima nasljeđivanja (Rumunjski parlament).
Korporativni kupci: I domaće i strane kompanije registrirane u Rumunjskoj mogu stjecati zemljište u poslovne svrhe, pod uvjetom da udovoljavaju zakonima o tvrtkama i sektorskim propisima. Kupovina poljoprivrednog zemljišta podliježe pravima preče kupnje i obvezama izvještavanja prema Zakonu br. 17/2014, koji zahtijeva da se ponude prvo upute suvlasnicima, zakupcima, susjedima i državi prije prodaje drugim osobama (Ministarstvo poljoprivrede i ruralnog razvoja).

Usklađenost uključuje rigoroznu provjeru, uključujući provjere u katastru kod Nacionalne agencije za katastar i registraciju zemljišta, potvrdu vlasničke povijesti i osiguranje da nema tereta ili sporova. Notarska autentifikacija obvezna je za validaciju transakcija nekretninama. U posljednjim godinama, vlasti su pojačale kontrolu kako bi spriječile pranje novca i provele mjere protiv spekulacije, posebno za poljoprivredno zemljište.

Ključne statistike ukazuju na to da strana izravna ulaganja u nekretnine nastavljaju rasti, s više od 50% transakcija u 2023. uključivanjem kupaca iz EU putem rumunskih entiteta. Tržišni izgledi za razdoblje 2025–2027 očekuje daljnju liberalizaciju i digitalizaciju postupaka registracije, ali i dalje postoji rasprava o ograničavanju spekulativnih kupnji zemljišta kako bi se zaštitila domaća poljoprivreda i lokalni interesi (Ministarstvo financija). Donosioci politika očekuju da će pregledati ravnotežu između otvorenosti i strateške zaštite, posebno dok Rumunjska usklađuje s širim direktivama EU o nekretninama.

Građevinske dozvole i zoniranje: Najnovije procedure i izazovi

U 2025. godini, sektor nekretnina u Rumunjskoj nastavlja oblikovati razvoj regulacija koje uređuju građevinske dozvole i zoniranje, što je ključno za domaće i strane investitore. Regulatorni okvir prvenstveno postavlja Zakon br. 50/1991, koji se odnosi na autorizaciju građevinskih radova i nacionalno zakonodavstvo urbanističkog planiranja. U posljednjim godinama zabilježene su postupne reforme usmjereni na pojednostavljenje procesa prijave, povećanje transparentnosti i poboljšanje usklađenosti s standardima Europske unije.

Postupak dobivanja građevinske dozvole (autorizație de construire) uključuje nekoliko koraka: osiguranje urbanističkog uvjerenja (certificat de urbanism), dobivanje potrebnih odobrenja od relevantnih vlasti (kao što su ekološke, zdravstvene i sigurnosne kontrole) i podnošenje zahtjeva za dozvolu lokalnoj gradskoj upravi ili županijskom vijeću. U 2024. godini, napori za digitalizaciju su pojačani kako bi se smanjila birokracija i kašnjenja. Uvođenje online platformi u velikim gradovima za podnošenje i praćenje zahtjeva za dozvolu poboljšalo je učinkovitost, iako su razlike i dalje prisutne između urbanih i ruralnih administracija (Ministarstvo razvoja, javnih radova i administracije).

Ključni izazovi ostaju, osobito u tumačenju urbanističkih planova (PUZ i PUG), koji se mogu značajno razlikovati među općinama. Izdavači su prijavili nesuglasice u lokalnim urbanističkim planovima i nedostatak usklađivanja s nacionalnim propisima, što dovodi do kašnjenja i povećane pravne kontrole. Tijekom 2023.–2024., nekoliko visokoprofilnih sudskih postupaka istaknulo je probleme vezane uz retroaktivno poništavanje urbanističkih planova, stvarajući nesigurnost za tekuće projekte (Visoki kasacijski sud).

Statistički, Nacionalni institut za statistiku izvijestio je o umjerenom povećanju izdanih građevinskih dozvola u 2024. godini, s otprilike 44,000 dozvola odobrenih za stambene zgrade, što je porast od 3% u odnosu na prethodnu godinu. Međutim, regionalne razlike ostaju izražene, s Bukurešt-Ilfov i Clujom koji prednjače dok ruralna područja kasne zbog ograničenja u administrativnim kapacitetima i sporijeg usvajanja digitalnih alata.

Gledajući unaprijed, rumunjska vlada se obvezala na daljnju digitalnu transformaciju i pojednostavljenje postupaka, kao što je navedeno u Nacionalnom planu oporavka i otpornosti. Očekuju se daljnje izmjene zakona o građevinarstvu u 2025. godini, s ciljem pojašnjenja valjanosti urbanističkog plana, skraćivanja vremenskih okvira odobrenja i poboljšanja predvidljivosti za investitore. Međutim, izdavači bi trebali očekivati nastavak stroge kontrole nad ekološkim i baštinskim utjecajima, kao i biti budni u vezi lokalnih promjena planova koje bi mogle utjecati na izvodljivost projeka.

Porezi i fiskalne obveze u transakcijama s nekretninama

Okvir za oporezivanje i fiskalne obveze u transakcijama s nekretninama u Rumunjskoj regulira se prvenstveno Poreznim zakonom, uz nadzor Nacionalne agencije za fiskalnu administraciju (ANAF). Od 2025. godine, sektor nekretnina ostaje značajan izvor državnih prihoda, a posljednjih godina zabilježene su poboljšane regulative s ciljem povećanja transparentnosti, borbe protiv poreznih prijevara i usklađivanja s direktivama EU.

Ključni porezi koji se primjenjuju na transakcije s nekretninama u Rumunjskoj uključuju porez na prijenos, porez na dodanu vrijednost (PDV), lokalni porez na imovinu i porez na dobit od kapitala. Za pojedince koji prodaju stambenu imovinu, porez na kapital je 3% za iznose koji premašuju 450,000 RON, dok su transakcije ispod ovog praga izuzete. Pravne osobe podliježu standardnim stopama poreza na dobit na dobit od prodaje nekretnina. PDV režim razlikuje između stambenih nekretnina (obično izuzet od poreza ili oporezivan s smanjenom stopom od 5% pod određenim uvjetima) i komercijalnih nekretnina (tipično podložnih standardnoj stopi PDV-a od 19%), kako je detaljno opisano od strane Ministarstva financija.

Prenosi imovine podliježu notarskim naknadama i lokalnim porezima, pri čemu se porez na prijenos za pojedince obračunava prema deklariranoj vrijednosti ili tržišnoj referentnoj vrijednosti koju utvrđuju lokalne vlasti, koja god je veća. Kupac je također odgovoran za registraciju nekretnine kod Nacionalne agencije za katastar i registraciju zemljišta (ANCPI), što je obavezan korak za osiguranje pravnog vlasništva i usklađenosti.

Strani državljani također su obvezni platiti rumunjske poreze na dohodak od lokalnih nekretnina i moraju imenovati poreznog predstavnika ako su registrirani za PDV. Usklađenost se strogo prati, a digitalno izvještavanje i razmjena podataka preko granice povećavali su se od 2023. godine, prema podacima Nacionalne agencije za fiskalnu administraciju (ANAF). Kazne za kašnjenje ili netočne prijave pojačane su 2024. godine, uključujući novčane kazne i potencijalne kamate.

Nedavne reforme također su uvele nove zahtjeve za izvještavanje za developere nekretnina i posrednike kako bi osigurali usklađenost s propisima protiv pranja novca, kako provodi Nacionalni ured za sprječavanje i kontrolu pranja novca (ONPCSB). Ove mjere odražavaju rumunjsku predanost standardima EU i očekuje se da će se pojačati tijekom 2025–2027, usmjerene i na domaće i na prekogranične transakcije.

Izgledi za 2025. i dalje sugeriraju nastavak regulatornog pojačavanja, osobito u pogledu digitalizacije usklađenosti poreza i strože kontrole transakcija nekretninama koje uključuju strane entitete. Investitori i pojedinci moraju ostati budni u vezi evolucije svojih obveza, dok vlasti najavljuju daljnje ažuriranje poreznog zakona i praksi izvršenja u odgovoru na domaće tržišne trendove i međunarodne najbolje prakse.

Usuglašenost s propisima o sprečavanju pranja novca i zahtjevima transparentnosti

Sektor nekretnina u Rumunjskoj djeluje unutar robusnog okvira dizajniranog za osiguranje usklađenosti s propisima o sprečavanju pranja novca (AML) i zahtjevima transparentnosti. U posljednjim godinama, vlada je značajno pojačala nadzor, usklađujući nacionalno zakonodavstvo s direktivama Europske unije, osobito s petom i šestom direktivom o sprječavanju pranja novca. Od 2025. godine, temelj rumunjske AML sheme je Zakon br. 129/2019, koji postavlja obveze za entitete uključene u transakcije nekretninama—uključujući agente nekretnina, notare i developere—da provode due diligence kupaca, prijavljuju sumnjive aktivnosti i vode detaljne evidencije transakcija i stvarnog vlasništva.

Nacionalni ured za sprječavanje i kontrolu pranja novca (Oficiul Național de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor) je primarna regulatorna vlast. Agencija provodi redovite revizije, izdaje smjernice za usklađenost i provodi kazne za neusklađenost. U 2024. godini, ONPCSB je izvijestio o povećanju broja prijava sumnjivih transakcija koje dolaze od profesionalaca u nekretninama, što odražava povećanu budnost i poboljšanu obuku unutar sektora. Kazne za neusklađenost mogu uključivati značajne novčane kazne i, u ozbiljnim slučajevima, obustavu poslovanja.

Ključni razvoj je obavezno otkrivanje konačnog stvarnog vlasništva za pravne osobe uključene u transakcije nekretninama, kako je propisano Zakonom br. 129/2019 i ažurirano izmjenama 2023. godine. Tvrtke koje stječu ili prodaju imovinu moraju registrirati svoje stvarne vlasnike u nacionalnom Registru trgovine, čineći te informacije dostupnima vlastima i, pod određenim uvjetima, javnosti. Ova mjera ima za cilj sprječavanje korištenja složenih struktura za prikrivanje ilegalnih sredstava i osiguranje trajnosti kapital strujanja na tržištu nekretnina (Nacionalni ured za trgovinski registar).

Notari igraju ključnu ulogu; prema rumunjskom zakonu, obvezni su provjeriti izvor sredstava u transakcijama nekretninama i obustaviti bilo koji posao za koji razmjerno sumnjaju da uključuje pranje novca ili financiranje terorizma (Nacionalna unija javnih bilježnika Rumunjske). Dodatno, agenti nekretnina obvezni su se registrirati kod ONPCSB-a i pridržavati se internih AML politika, uključujući obuku osoblja i procjene rizika.

Gledajući naprijed, sektor bi trebao vidjeti daljnju digitalizaciju procesa usklađenosti, uz elektroničko predavanje AML izvještaja i poboljšanu razmjenu podataka među vlastima, što se predviđa za 2025–2027. Očekuje se da će se nastaviti zakonodavne obnove dok EU nastavlja usavršavati svoju AML shemu, prisiljavajući rumunjske dionike da ostanu budni i prilagodljivi.

Notarske i registracijske procese: Vodič korak po korak

Navigacija kroz rumunjske propise o nekretninama u 2025. godini zahtijeva temeljito razumijevanje notarskih i registracijskih procesa, koji osiguravaju pravnu usklađenost i valjanost transakcija nekretninama. Ovi procesi su ključni zaštitni mehanizmi na rumunjskom tržištu nekretnina, reguliraju se Građanskim zakonikom i nadziru ih i notarske vlasti i Nacionalna agencija za katastar i registraciju zemljišta.

Preliminarna provjera: Prije svake transakcije, kupci obično zahtijevaju izvadak iz Zemljišne knjige (Extras de Carte Funciară) kako bi potvrdili vlasništvo nad nekretninom, odsutnost tereta, tekuće postupke ili hipoteke. Ovaj dokument izdaje Nacionalna agencija za katastar i registraciju zemljišta i preduvjet je za daljnje korake.
Izrada ugovora o prodaji: Ugovor mora biti autentičan kod javnog bilježnika, koji provjerava identitete, pristanak i pravnu sposobnost strana, kao i pravni status nekretnine. Notari u Rumunjskoj djeluju pod nadzorom Nacionalne unije javnih bilježnika Rumunjske i moraju se pridržavati provjera protiv pranja novca, kako je propisano Zakonom br. 129/2019 i dalje.
Plaćanje poreza i naknada: Strane su obvezne platiti relevantne poreze (kao što je porez na prijenos nekretnina, koji je obično 3% za pojedince koji prodaju nekretnine koje drže manje od tri godine) i notarske naknade, koje su strogo regulirane od strane Nacionalne unije javnih bilježnika Rumunjske. Plaćanje ovih naknada je neophodno prije finalizacije ugovora.
Potpisivanje i autentifikacija: U notarskom uredu, obje strane potpisuju ugovor u prisutnosti notara. Notar zatim ovjerava dokument, čineći ga pravno obvezujućim i pogodnim za registraciju.
Registracija u Zemljišnoj knjizi: Notar podnosi ovjereni ugovor i svu potrebnu dokumentaciju Nacionalnoj agenciji za katastar i javnost nekretnina za službeno bilježenje prijenosa vlasništva. Registracija je obavezna kako bi prijenos imao pravni učinak prema trećim stranama.

Rumunjska vlada nastavlja pojednostavljuvati ove procedure kroz inicijative digitalizacije, s ciljem smanjenja vremena obrade i povećanja transparentnosti u 2025. i nadalje. Stalni porast registriranih transakcija—preko 700,000 operacija s nekretninama u 2023. godini—signalizira robusnu tržišnu aktivnost i naglašava važnost rigorozne usklađenosti s notarskim i registracijskim postupcima (Nacionalna agencija za katastar i javnost nekretnina). Ongoing legislative updates and digital transformation will likely enhance efficiency and oversight in the coming years.

Rješavanje sporova: Česta pitanja i pravni lijekovi

Rješavanje sporova u rumunjskim nekretninama prvenstveno se uređuje Građanskim zakonikom i Zakonom o građanskom postupku, uz dodatak sektorspecifičnog zakonodavstva i administrativnih propisa. Česti sporovi u sektoru uključuju nedostatke vlasničkog prava, nesuglasice o granicama, nedostatke u gradnji, probleme s dozvolama za urbanističko planiranje i sukobe između najmodavaca i najmoprimaca. Nedavne godine—osobito ulaskom u 2025.—zabilježen je stalni broj predmeta u građanskim sudovima i administrativnim tribunalima, proizašlih iz dinamičnog tržišta nekretnina i evolucije regulatornih zahtjeva.

Rumunjski pravni sustav pruža nekoliko mogućnosti za rješavanje sporova vezanih za nekretnine:

Sudski postupak: Većina sporova u vezi s nekretninama rješava se pred građanskim sudovima, pri čemu rumunjski sudovi imaju nadležnost nad imovinskim i ugovornim pitanjima. Postupci obično započinju na sudovima prve instance, uz mogućnost žalbe do Visokog kasacijskog suda. U 2023. godini registrirano je preko 12,000 slučajeva povezanih s imovinom, što odražava složenost sektora (rumunjski sudovi).
Arbitraža: Iako manje uobičajena od sudskih postupaka, arbitraža je dostupna za strane koje su se na nju dogovorile, osobito u komercijalnim ugovorima o nekretninama. Sud međunarodne trgovačke arbitraže pri Rumunjskoj gospodarskoj komori nudi specijalizirane panele za slučajeve vezane uz nekretnine, što može ubrzati rješavanje i osigurati povjerljivost.
Mediation: Following Law no. 192/2006, mediation is encouraged but not mandatory. It is increasingly used in landlord-tenant and neighborhood disputes, as promoted by the Ministry of Justice. Successful mediation can significantly reduce time and costs for parties.
Administrativni prigovori: Sporovi vezani uz urbanističko planiranje, zoniranje i građevinske dozvole često se rješavaju putem administrativnih prigovora pred lokalnim vlastima ili, ako je potrebno, administrativnim sudovima (Nacionalna agencija za katastar i javnost nekretnina).

Pravne reforme do 2024. i u 2025. godini imale su za cilj pojednostavljivanje postupaka i povećanje transparentnosti, osobito u registraciji zemljišta i digitalizaciji evidencija (Nacionalna agencija za katastar i javnost nekretnina). Međutim, kašnjenja u rješavanju predmeta, osobito na preopterećenim urbanim sudovima, ostaju izazov. Gledajući unaprijed, politika se fokusira na nastavak digitalne transformacije i širenje alternativnih mehanizama za rješavanje sporova, što bi moglo poboljšati učinkovitost i povjerenje investitora u rumunjski sektor nekretnina.

Nedavne studije slučaja i službene statistike iz rumunjskih vlasti

Nedavne godine zabilježile su značajne razvoj u propisima o nekretninama i provedbi u Rumunjskoj, odražavajući napore zemlje da se uskladi s europskim standardima i riješi domaće tržišne izazove. Regulatorni okvir prvenstveno upravlja Građanskim zakonikom, Zakonom br. 10/1995 o kvaliteti u gradnji, i Zakonom br. 50/1991 o autorizaciji građevinskih radova, uz nadzor entiteta kao što su Nacionalna agencija za katastar i registraciju zemljišta i Nacionalna agencija za zaštitu potrošača.

Nedavne studije slučaja: U 2024. godini, Rumunjsko vijeće za konkurenciju istražilo je nekoliko velikih developera nekretnina zbog navodnih anti-konkurentskih praksi u stambenom sektoru. Vijeće je izreklo kazne i uspostavilo nadgledanje usklađenosti, naglašavajući važnost transparentnih transakcija i poštene konkurencije na tržištu nekretnina.
U 2023. godini, Gradska uprava Bukurešta pokrenula je reviziju urbanističkih uvjerenja i građevinskih dozvola, što je rezultiralo suspenzijom nekoliko dozvola zbog nepravilnosti. Ove akcije temeljile su se na nadzoru Ministarstva razvoja, javnih radova i administracije, naglašavajući strogu usklađenost sa zakonodavstvom o zoniranju i kvaliteti.

Službene statistike: Prema Nacionalnom institutu za statistiku, 2023. zabilježeno je otprilike 75,000 novih stambenih jedinica autoriziranih širom zemlje, što je povećanje od 6% u odnosu na 2022. godinu. Međutim, očekuje se da će stopa rasta umjereno opadati u 2025. godini kako vlasti pojačavaju provedbu standarda kvalitete građenja i regulacija energetske učinkovitosti. Nacionalna agencija za katastar i registraciju zemljišta izvijestila je o više od 1 milijuna registriranih transakcija nekretninama u 2023., s Bukureštom i Clujem koji ostaju najaktivnija tržišta.

Izgledi i usklađenost: U 2025. i nadalje, očekuje se povećana digitalizacija sustava zemljišnog registra i strože provjere usklađenosti. Vlada napreduje s projektom e-Katastra kako bi smanjila birokraciju i poboljšala transparentnost (Nacionalna agencija za katastar i registraciju zemljišta). Dodatno, Nacionalna agencija za zaštitu potrošača najavila je pojačani nadzor nad ugovorima između developera i kupaca, s ciljem suzbijanja nepoštenih uvjeta i zaštite kupaca.

Ovi napori signaliziraju reguliranije i transparentnije tržište nekretnina u Rumunjskoj, potencijalno smanjujući spekulativne aktivnosti dok potiču održiv i usklađen rast tržišta kroz 2025. i sljedeće godine.

Budući izgledi: Očekivani regulatorni trendovi i prijedlozi politika (2025.–2030.)

Sektor nekretnina u Rumunjskoj spreman je za značajnu regulatornu evoluciju između 2025. i 2030. godine, dok vlada usklađuje zakone o nekretninama s direktivama Europske unije i odgovara na unutarnje tržišne dinamike. Nekoliko očekivanih trendova i prijedloga politika postavljeno je za preoblikovanje regulatornog okvira.

Digitalizacija registracije zemljišta i transakcija: Nacionalna agencija za katastar i javnost nekretnina proširuje digitalne usluge za pojednostavljenje registracije nekretnina i smanjenje vremena transakcija. U 2024. godini pokrenuti su probni projekti za online radove u zemljišnjoj knjizi, a daljnja digitalizacija planira se do 2030. godine kako bi se poboljšala transparentnost i minimizirala prijevara Nacionalna agencija za katastar i registraciju zemljišta.
Strože kontrole protiv pranja novca (AML): U skladu s naporima na razini EU, rumunjske vlasti pojačavaju nadzor nad transakcijama nekretninama. Zakonske izmjene iz 2023. uvele su poboljšani due diligence za agente nekretnina i notare. Dodatno pojačavanje očekuje se, posebno kako se EU AML regulacije razvijaju, utječući na obveze izvještavanja i verifikaciju kupaca Nacionalni ured za sprječavanje i kontrolu pranja novca.
Propisi o održivosti i energetskoj učinkovitosti: Ministarstvo zaštite okoliša i Ministarstvo razvoja najavila su buduće regulative koje zahtijevaju više standarde energetske učinkovitosti za nove zgrade i preinake. Do 2027. godine, kriteriji zgrada gotovo nulte energije (nZEB) bit će primjenjivani za većinu novih građevinskih projekata, u skladu s direktivom EU o energetskoj svojini zgrada Ministarstvo razvoja, javnih radova i administracije.
Nadzor strane svojine i ulaganja: Odbori izmjena režima pregledavanja stranih izravnih ulaganja (FDI) trenutno su u raspravi, s prijedlozima za proširenje ovlasti za reviziju strateških stjecanja nekretnina, osobito u osjetljivim lokacijama ili sektorima. Ovo bi moglo utjecati na prekogranične investicijske tokove i zahtijevati rigoroznija izvješća Vlade Rumunije.
Reforma urbanističkog planiranja i zoniranje: Vlada namjerava modernizirati zakone o urbanističkom planiranju kako bi se suočila s rapidnom urbanizacijom i nedostatkom stambenog prostora. Nacrti reformi ciljaju na pojednostavljenje postupaka izdavanja dozvola, veću lokalnu vlast i poticaje za projekte povoljnih stambenih rješenja. Očekuje se javna rasprava i zakonodavna rasprava tokom 2025–2026 Ministarstvo razvoja, javnih radova i administracije.

Općenito, rumunjski regulatorni okoliš vezan uz nekretnine se kreće prema većoj digitalizaciji, transparentnosti i održivosti, s povećanim zahtjevima za usklađenost za sudionike na tržištu. Učinkovita provedba ovisit će o koordinaciji među agencijama i angažmanu dionika, a sljedećih pet godina će biti ključni za postavljanje novih tržišnih standarda.