Obchodné nehnuteľnosti v Afganistane: Výhľad na rok 2025 odhaľuje nečakané investičné horúce miesta

Obsah

• Výexecutívne zhrnutie: Kľúčové zistenia pre roky 2025–2030
• Prehľad trhu: Aktuálne trendy a hlavní hráči
• Investičné faktory: Ekonomický rast a urbanizácia
• Regionálne hot spoty: Emergentné mestá a rozvojové zóny
• Právny rámec a práva na majetok (viď: moj.gov.af)
• Zdaňovanie, súlad a regulačné úvahy (viď: mof.gov.af)
• Politiky zahraničných investícií a pravidlá vlastníctva (viď: investinafghanistan.af)
• Riziká a výzvy: Politické, bezpečnostné a finančné faktory
• Kľúčové štatistiky: Miera voľných priestorov, nájmy a objemy transakcií (viď: nsia.gov.af)
• Budúci výhľad: Predpoklady a strategické príležitosti pre roky 2025–2030
• Zdroje & Odkazy

Výexecutívne zhrnutie: Kľúčové zistenia pre roky 2025–2030

Sektor komerčných nehnuteľností v Afghánistane sa nachádza na kritickom bode, keď krajina prechádza politickou transformáciou a ekonomickou neistotou smerom do roku 2025 a ďalej. Kľúčové udalosti zahŕňajú prebiehajúcu urbanizáciu, vyvíjajúce sa regulačné rámce a meniacich sa investičných hráčov. Trajektória sektora je silne ovplyvnená vnútornými politickými zmenami a angažovanosťou medzinárodného spoločenstva.

• Regulačné prostredie: Od zmeny vlády v auguste 2021 prešlo komerčné regulačné rámce v Afghánistane významnou preorientáciou. Ministerstvo rozvoja miest a bývania a Afganistanská jednotka na podporu investícií revidujú politiky využívania pôdy a územného plánovania, aby podporili investície a objasnili vlastnícke práva, hoci neistota stále pretrváva pri právnej vymáhateľnosti a riešení sporov. Významné je pretrvanie Zákona o správe pôdy, ktorý vymedzuje postupy pre získavanie, registráciu a prevod pôdy, ale vykonávanie je nekonzistentné kvôli prebiehajúcim inštitucionálnym zmenám (Ministerstvo rozvoja miest a pôdy).
• Splnenie a preskúmanie pôžičiek: Investori a podniky čelí zvýšeným požiadavkám na splnenie, najmä pokiaľ ide o registráciu nehnuteľností a praktiky proti praniu špinavých peňazí. Centrálne obchodné registra v Afganistane naďalej vyžaduje dokumentáciu pre transakcie s nehnuteľnosťami, ale systém býva často spomalený administratívnymi oneskoreniami a chýbajúcimi historickými údajmi (Centrálne obchodné registra Afganistanu & duševné vlastníctvo).
• Trhová aktivita a kľúčové štatistiky: Transakcie s komerčnými nehnuteľnosťami sa po roku 2021 prudko znížili. K začiatku roku 2025 je aktivita sústredená v Kábule a niekoľkých provinčných hlavných mestách. Miera obsadenosti kancelárií zostáva pod predpandemickými úrovňami, zatiaľ čo dopyt po logistických a skladovacích priestoroch sa mierne zvýšil, podporovaný humanitárnymi operáciami a regionálnym obchodom. Spoľahlivé verejné údaje sú obmedzené, ale Ministerstvo hospodárstva zaznamenáva pokles urbanistických investícií do nehnuteľností, pričom účasť súkromného sektora klesla o viac ako 50 % v porovnaní s rokom 2020 (Ministerstvo hospodárstva).
• Vyhliadky (2025–2030): Strednodobé vyhliadky sú opatrné. Možnosti obnovy závisia od väčšej regulačnej istoty, obnovenia medzinárodných bankových kanálov a makroekonomickej stabilizácie. Ak sa zlepšia právne a bezpečnostné podmienky, sektor by mohol pritiahnuť regionálnych investorov, najmä v oblastiach logistiky, maloobchodu a ľahkého priemyslu. Avšak pretrvávajúce riziká, vrátane nejasnej vymáhateľnosti vlastníckych práv a obmedzených možností financovania, sa očakáva, že obmedzia rast do roku 2030, pokiaľ nebudú implementované substanciálne reformy.

V súhrne, komerčné nehnuteľnosti v Afganistane čelí štrukturálnym výzvam, ale zachovávajú latentný potenciál, ktorý závisí od právnej jasnosti a politickej stability. Zúčastnené strany by mali pozorne sledovať regulačné zmeny a prioritizovať robustné dodržiavanie predpisov, aby znížili prevádzkové riziká.

Prehľad trhu: Aktuálne trendy a hlavní hráči

Sektor komerčných nehnuteľností v Afganistane pokračuje v čelení významným ťažkostiam v roku 2025, vyplývajúcim z prebiehajúcej politickej nestability, regulačnej neistoty a zmiernených ekonomických podmienok. Od politických zmien v auguste 2021 došlo k výraznému poklesu zahraničných investícií a mnohé medzinárodné organizácie obmedzili alebo pozastavili svoje operácie, čo viedlo k zníženému dopytu po kancelárskych, maloobchodných a priemyselných priestoroch. Domáci investori zostávajú opatrní, pričom väčšina aktivít je sústredená na základné služby a odvetvia, ktoré sú menej zraniteľné voči externým otrasom.

Kľúčové trhy komerčných nehnuteľností, ako sú Kábul, Herat a Mazar-i-Šarif, zaznamenali stagnáciu alebo pokles miery obsadenosti v kancelárskych a maloobchodných segmentoch. Stavba nových komerčných nehnuteľností sa výrazne spomalila, odrážajúc obmedzený prístup k kapitálu a prehodnotenie výhľadu trhu zo strany developerov. Napriek týmto výzvam došlo k určitej odolnosti v logistike a skladovaní, podporovanej strategickou polohou Afganistanu ako regionálnej tranzitnej trasy a miernym rastom cezhraničného obchodu. Dopyt po skladovaní v pohraničných provinciách, najmä blízko Torkhamu a Spin Boldaku, zaznamenal relatívnu stabilitu.

Právne prostredie, ktoré upravuje komerčné nehnuteľnosti, zostáva v pohybe. Zákon o správe pôdy (2017) a Zákon o majetku (2000) poskytujú široký právny základ pre transakcie s komerčnými nehnuteľnosťami a práva na využívanie pôdy, ale vymáhanie sa stalo nekonzistentným a prístup k spoľahlivým registrovým dokumentom býva často problematický. Afganistanská pôdna autorita (Arazi) naďalej zostáva centrálnym orgánom pre prideľovanie a registráciu pôdy, avšak jej operácie boli ovplyvnené inštitucionálnymi zmenami a meniace sa prioritami správy. Ministerstvo spravodlivosti dohliada na celkovú legislatívnu oblasť, ale praktické dodržiavanie je výzvou kvôli obmedzenej justičnej kapacite a miestnym variáciám v vykonávaní. Prenájom a prevody nehnuteľností vyžadujú notárske overenie a registráciu, ale tieto procesy môžu trpieť byrokratickými oneskoreniami (Afganistanská pôdna autorita (Arazi); Ministerstvo spravodlivosti).

Kľúčovými hráčmi na trhu komerčných nehnuteľností v Afganistane sú miestne konglomeráty a niekoľko regionálnych investorov, pričom väčšina nadnárodných spoločností sa stiahla alebo prijala prístup „čakať a vidieť“. Firmy ako Ghazanfar Group a Safi Group naďalej udržiavajú prítomnosť v oblastiach komerčného rozvoja a správy, prevažne v Kábule. Existuje aj obmedzená účasť investorov zo zálivu, ale na menšej škále ako v predchádzajúcich rokoch.

S ohľadom do budúcnosti zostáva výhľad komerčných nehnuteľností v Afganistane v nasledujúcich rokoch slabý. Obnova závisí od zlepšenia politickej stability, obnovenia dôvery investorov a reštartovania finančnej a právnej infraštruktúry. Kým sa nezlepšia tieto základy, významná expanzia alebo nové investície v sektore komerčných nehnuteľností sú nepravdepodobné, aj keď základné aktíva v oblasti logistiky a skladovania môžu zaznamenať postupný rast podporovaný regionálnymi obchodnými tokmi.

Investičné faktory: Ekonomický rast a urbanizácia

Sektor komerčných nehnuteľností v Afganistane je formovaný komplexnými a vyvíjajúcimi sa investičnými faktormi, pričom ekonomický rast a urbanizácia hrajú kľúčové úlohy pri opatrnom obnovení ekonomiky krajiny v roku 2025. Po rokoch konfliktu a politických nepokojov afghanská vláda a de facto úrady naznačili obnovené zameranie na rozvoj miest, ekonomickú stabilizáciu a zlepšenie regulačného prostredia s cieľom prilákať kapitál do kľúčových miest ako Kábul, Herat, Mazar-i-Šarif a Kandahár.

Urbanizácia zostáva rozhodujúcim trendom, pričom Národný štatistický a informačný úrad odhaduje, že viac ako 25% populácie Afganistanu v súčasnosti žije v mestských oblastiach – číslo, ktoré sa má v nasledujúcich niekoľkých rokoch postupne zvyšovať. Tento demografický posun zvyšuje dopyt po komerčných kancelárskych priestoroch, maloobchodných centrách, logistických uzloch a zmiešaných rozvojových projektoch, najmä v centrálnych obchodných oblastiach a periurbánnych zónach.

Z ekonomického hľadiska ostáva rast HDP Afganistanu skromný, ale pozitívny, podporovaný zvýšenou obchodnou aktivitou, postupným oživením miestneho podnikania a medzinárodným humanitárnym zapojením. Ministerstvo financií uprednostňuje investície do infraštruktúry a zjednodušuje podnikateľské licencovanie, čo, napriek pretrvávajúcim bezpečnostným a sankčným výzvam, naznačuje snahu podporiť atraktívnejšie prostredie pre domácich aj zahraničných investorov.

Čo sa týka právnych a súladných rámcov, vláda pokračuje v aktualizovaní regulačných ustanovení, ktoré ovplyvňujú vlastníctvo komerčných nehnuteľností, prenájmy a investície. Ministerstvo spravodlivosti vydalo nové smernice pre registráciu a prevod majetku, zamerané na objasnenie vlastníckych práv a zníženie sporov – dlhodobých prekážok rozvoja nehnuteľností. Hoci systém registrácie majetku v Afganistane sa stále rozvíja, nedávne reformy postupne zlepšujú transparentnosť a dôveru investorov.

Kľúčové štatistiky z Národného štatistického a informačného úradu naznačujú, že komerčné stavebné povolenia v mestských centrách vzrástli o približne 15% medziročne v roku 2024 a celková hodnota registrovaných transakcií s komerčnými nehnuteľnosťami prekročila 20 miliárd AFN. Miera voľných priestorov pre prémiové komerčné priestory v Kábule zostáva pod 10%, čo odráža odolný dopyt, hoci sekundárne trhy vykazujú vyššiu volatilitu.

Pohľadom do roku 2025 a ďalej bude výhľad sektora komerčných nehnuteľností v Afganistane závisieť od pokračujúcich pokrokov v ekonomickej stabilizácii, regulačnej jasnosti a urbanistickom plánovaní. Hoci pretrvávajú významné riziká, najmä v oblastiach bezpečnosti a medzinárodnej finančnej integrácie, sektor je postavený na opatrný rast, poháňaný trendmi urbanizácie a postupnými právnymi a ekonomickými reformami viedol národným úradom.

Regionálne hot spoty: Emergentné mestá a rozvojové zóny

Sektor komerčných nehnuteľností v Afganistane v roku 2025 je poznamenaný opatrnou aktivitou sústredenou v niektorých mestských centrách a rozvojových zónach, čo odráža trvajúce výzvy a vznikajúce príležitosti v volatile prostredí krajiny. Keďže bezpečnostná a politická situácia zostáva tekutá, regionálne hot spoty sa objavili predovšetkým v mestách ako Kábul, Herat a Mazar-i-Šarif, kde relatívna stabilita a investície do infraštruktúry priťahujú väčšinu komerčných aktivít.

Kábul, hlavné mesto, zostáva primárnym centrom pre komerčné nehnuteľnosti, s pokračujúcim dopytom po kancelárskych priestoroch, maloobchodných centrách a logistických zariadeniach. Mesto ťaží zo svojej pozície ako administratívneho a ekonomického centra, čo vedie k pokračujúcemu záujmu miestnych podnikov a medzinárodných organizácií o udržanie prítomnosti, napriek širšej geopolitickej neistote krajiny. Herat, nachádzajúci sa blízko iránskych hraníc, využil svoju strategickú polohu na rozvoj logistických parkov a obchodných zariadení, čím sa stal vstupnou bránou pre regionálny obchod. Mazar-i-Šarif, so svojím prístupom do Strednej Ázie, zaznamenáva zvýšený rozvoj skladov a ľahkého priemyslu spojeného s cezhraničnými obchodnými iniciatívami.

Právne a regulačné rámce pre transakcie s komerčnými nehnuteľnosťami v Afganistane sú spravované Ministerstvom spravodlivosti Islamského emirátu Afganistan, a čo sa týka pozemkových záležitostí, Afganistanskou pôdnou autoritou (ARAZI). V priebehu posledných rokov došlo k digitalizácii registrov majetku v hlavných mestách, čo zlepšilo transparentnosť transakcií a znížilo spory, hoci výzvy v oblasti vymáhania a overovania vlastníckých práv pretrvávajú, najmä mimo hlavných miest. Investori musia navigovať viacero vrstiev súladu, vrátane registrácie majetku, prenájom upravených Občianskym zákonníkom a, ak platí, predpisov týkajúcich sa špeciálnych ekonomických zón.

V reakcii na potrebu hospodárskej revitalizácie vláda naznačila úmysel rozšíriť a formalizovať rozvojové zóny, najmä okolo hlavných dopravných koridorov a nového programu priemyselných parkov. Projekty ako Heratský priemyselný park a plánované rozšírenie bezcolnej zóny v Mazar-i-Šarif sú navrhnuté na prilákanie domácich a zahraničných investícií ponúkaním stimulov, ako sú daňové prázdniny a jasné povolenia, ako je uvedené Ministerstvom obchodu a priemyslu.

Kľúčové štatistiky zostávajú obmedzené vďaka vyvíjajúcej sa situácii, ale anekdotické dôkazy z registrov majetku a orgánov podnikateľských licencií naznačujú skromný nárast aktivít v komerčných nehnuteľnostiach v uvedených hotspotoch od konca roku 2023. Trh však zostáva charakterizovaný vysokým rizikom, nejasnými hodnotiacimi postupmi a výzvami v likvidite. Pohľadom do roku 2025 a ďalej sa výhľad sektora v regionálnych hotspotoch javí opatrne optimistický, pod podmienkou trvalého zlepšovania bezpečnosti, regulačnej jasnosti a pokračujúceho investovania do infraštruktúry.

Právny rámec a práva na majetok (viď: moj.gov.af)

Právny rámec upravujúci komerčné nehnuteľnosti v Afganistane je primárne formovaný Občianskym zákonníkom krajiny, mestskými zákonmi o majetku a súborom predpisov, ktorým dohliada Ministerstvo spravodlivosti a príslušné mestské úrady. K roku 2025 zostáva základným predpisom regulujúcim vlastnícke práva Občiansky zákonník z roku 1977, ktorý vymedzuje vlastníctvo, prenájom, prenášanie a dedenie majetku, vrátane komerčných nehnuteľností. Periodické novely sa snažia objasniť a modernizovať aspekty registrácie nehnuteľností, riešenia sporov a zahraničného vlastníctva.

Vlastnícke práva v Afganistane sú uznávané pre jednotlivcov a právnické osoby, zahrňujúce získanie, využívanie a prevod komerčných nehnuteľností. Všetky transakcie s nehnuteľnosťami musia byť registrované na miestnom pozemkovom registri a dokumenty o vlastníctve (Qabala) sú potrebné na právne uznanie. Ministerstvo spravodlivosti dohliada na registračný systém a overovanie dokumentov o majetku, hrajúc kľúčovú úlohu pri znižovaní sporov a podvodov. K roku 2025 ministerstvo aj naďalej podporuje digitalizáciu a transparentnosť v evidencii pôdy, aby znížilo korupciu a zvýšilo dôveru investorov, hoci implementácia čelí infraštruktúrnym a administratívnym výzvam.

Prenájom a nájomné zmluvy pre komerčné nehnuteľnosti sú spravované podľa Občianskeho zákonníka a musia byť formalizované v písomných zmluvách s jasnými ustanoveniami o nájme, dobe trvania a povinnostiach zúčastnených strán. Nedávne regulačné snahy zdôraznili potrebu notársky overených zmlúv, ktoré sa majú registrovať na mestských úradoch, s cieľom zvýšiť právnu vymáhateľnosť a chrániť jak prenajímateľov, tak nájomcov.

Riešenie sporov týkajúcich sa komerčných nehnuteľností je spravidla súdené cez civilný súdny systém, pričom Ministerstvo spravodlivosti poskytuje dohľad na zabezpečenie riadneho procesu. V posledných rokoch sa zvýšil dôraz na alternatívne mechanizmy riešenia sporov, ako sú arbitráže a mediácia, aby sa riešil pretlak na súdoch a facilitovala rýchlejšia náprava konfliktov.

Zahraničné vlastníctvo komerčných nehnuteľností zostáva podľa súčasného zákona obmedzené, s možnými výnimkami prostredníctvom vládou schválených investičných projektov alebo špeciálnych ekonomických zón. Tieto výnimky sú predmetom schválenia relevantnými ministerstvami, pričom často vyžadujú spoločné podniky s afganskými národmi alebo entitami.

Pohľadom do roku 2025 a ďalej sa očakáva, že právne reformy sa zamerajú na ďalšiu digitalizáciu dokumentácie nehnuteľností, zjednodušiť registračné procesy a objasniť pravidlá zahraničných investícií. Tieto reformy by mali zlepšiť právnu istotu, súlad a celkovú atraktivitu trhu komerčných nehnuteľností v Afganistane, hoci ich úspech bude závisieť od širšej politickej stability a inštitucionálnej kapacity.

Pre ďalšie podrobnosti o platných zákonoch a prebiehajúcich reformách sa obráťte priamo na Ministerstvo spravodlivosti Islamského emirátu Afganistan.

Zdaňovanie, súlad a regulačné úvahy (viď: mof.gov.af)

Súčasný daňový a súladový rámec pre komerčné nehnuteľnosti v Afganistane je primárne riadený legislatívnymi rámcami spravovanými Ministerstvom financií, spolu s dohľadom Afganistanskej daňovej správy (ARD). K roku 2025 sektor funguje pod vyvíjajúcimi sa daňovými kódmi a predpismi o nehnuteľnostiach, ktoré odrážajú širšie snahy Afganistanu modernizovať svoju fiškálnu politiku a prilákať ako domácich, tak aj zahraničných investorov.

Majitelia komerčných nehnuteľností a investori podliehajú rôznym daniam, najmä dani z nehnuteľnosti, dani z príjmů z nájmov a dani z príjmu z predaja nehnuteľností. Štandardná sadzba dane z príjmu právnických osôb zostáva na úrovni 20% pre subjekty pôsobiace v Afganistane, vrátane tých, ktoré generujú príjmy z držania komerčných nehnuteľností. Zdaňovanie prevodov nehnuteľností sa tiež uplatňuje, zvyčajne vypočítané ako percento z hodnoty transakcie, pričom aplikovateľné sadzby a postupy sú stanovené Ministerstvom financií (Ministerstvo financií).

Dodržiavanie daňových povinností a regulačných požiadaviek dozerá ARD. Spoločnosti a jednotlivci zapojení do komerčných nehnuteľností musia byť registrovaní na daňových úradoch, udržiavať podrobné záznamy a podávať ročné daňové priznania. Ministerstvo financií podniklo niekoľko iniciatív zameraných na digitalizáciu s cieľom zvýšiť transparentnosť a zjednodušiť platenie daní, vrátane zavedenia elektronických systémov podávania pre daňovníkov (Ministerstvo financií). Avšak, praktické výzvy zostávajú, najmä v oblastiach, kde je administratívna infraštruktúra obmedzená.

Nedávne regulačné vývojové aktualizácie sa týkajú postupov registrácie nehnuteľností, určených na objasnenie vlastníckych práv a zníženie sporov. Vláda prioritizovala katastrálne mapovanie a digitalizáciu registrov pôdy, čo sa očakáva, že zlepší dôveru investorov a uľahčí súlad. Zahraniční investori sú vystavení ďalšiemu prísnemu dohľadu a môžu čeliť obmedzeniam týkajúcim sa vlastníctva pôdy; zvyčajne vyžaduje komerčné transakcie s foreign entitami zvlášť schválenia a musia dodržiavať protokol proti praniu špinavých peňazí (AML) stanovený národnými regulátormi.

Pohľadom do budúcnosti sa očakáva, že regulačné orgány sa zamerajú na ďalších postupy zjednodušovania súladu, zvyšovania transparentnosti a zlepšovania vymáhania. Prebiehajúce reformy sa zameriavajú na zosúladenie daňových a súladových rámcov nehnuteľností v Afganistane s medzinárodnými normami, čo by mohlo pomôcť stabilizovať sektor a prilákať zvýšené investície. Napriek tomu pretrvávajú výzvy, ako je politická neistota, medzery vo vymáhaní a regionálne rozdiely v správe, čo zdôrazňuje potrebu pokračovania budovania kapacity a inštitucionálnej podpory (Ministerstvo financií).

Politiky zahraničných investícií a pravidlá vlastníctva (viď: investinafghanistan.af)

Politiky zahraničných investícií v Afganistane v súvislosti s komerčnými nehnuteľnosťami prešli v posledných rokoch významnými zmenami, ovplyvnenými politickými udalosťami a snahami prilákať medzinárodný kapitál. Afganistanská jednotka na podporu investícií (AIFU) aj naďalej slúži ako hlavný vládny orgán dozerajúci na zahraničné investície, vrátane sektora nehnuteľností. K roku 2025 je zahraničným investorom povolené vlastniť a prenajímať komerčné nehnuteľnosti v Afganistane, pričom podliehajú prísnemu dodržiavaniu národných zákonov a predpisov v jednotlivých sektoroch.

Podľa Afghanského zákona o investíciách môžu zahraniční občania a spoločnosti získať vlastnícke práva na komerčné účely, ak ich investície sú v súlade s národnými bezpečnostnými záujmami a predchádzajú súhlasu od príslušných orgánov. Zákon uvádza, že vlastníctvo komerčných nehnuteľností zahraničnými entitami je zvyčajne obmedzené na určené zóny, ako sú priemyselné parky a špeciálne ekonomické oblasti. Schvaľovací proces zahŕňa preverovanie pozadia, hodnotenie životaschopnosti projektu a dodržiavanie predpisov o územnom plánovaní.

Požiadavky na dodržiavanie sú prísne presadzované. Investori musia registrovať svoje podniky na Centrálnej obchodnej registri Afganistanu a získať investičnú licenciu od AIFU. Všetky transakcie musia byť dokumentované a nahlásené a prevody nehnuteľností musia byť notársky overené prostredníctvom miestnych úradov správy pôdy. Vláda tiež zaviedla kontroly proti praniu špinavých peňazí a postupy dôkladného predbežného preskúmania v súlade s národnými a medzinárodnými normami.

Napriek reformovanej právnej štruktúre pretrvávajú praktické výzvy. Podľa AIFU zostáva zahraničné priamy investovanie (FDI) v oblasti nehnuteľností obmedzené, pričom tvoria menej ako 10% celkového prúdu FDI na základe najnovších dostupných údajov. Rozvoj sektora je bránený pretrvávajúcimi otázkami bezpečnosti, kolísajúcej aplikácií regulácií a problémami súvisiacimi s rozhodovaním o vlastníckych právach a titlovaním pôdy.

Pohľadom do roku 2025 a nasledujúcich rokov oficiálny výhľad zdôrazňuje opatrný optimizmus. Vláda oznámila plány na zjednodušenie schvaľovacích procesov a zvýšenie právneho zabezpečenia pre zahraničných investorov v komerčných nehnuteľnostiach. Zameriavajú sa najmä na podporu investícií v logistických uzloch, maloobchodných komplexoch a pohostinstve, najmä v mestských centrách, ako sú Kábul, Herat a Mazar-e-Šarif.

Napriek tomu sa potenciálnym investorom odporúča vykonávať komplexnú predbežnú previerku a udržiavať aktuálnosť informácií o legislatívnych zmenách prostredníctvom oficiálnych zdrojov, ako je Afganistanská jednotka na podporu investícií. Angažovanie sa s miestnymi právnymi poradcami sa dôrazne odporúča, aby sa navigovalo vyvíjajúci sa požiadavky na súlad a zabezpečila sa zhodnosť s investičným režimom krajiny.

Riziká a výzvy: Politické, bezpečnostné a finančné faktory

Sektor komerčných nehnuteľností v Afganistane čelí výrazným rizikám a výzvam, zakoreneným v premenlivom politickom prostredí krajiny, trvalým obavám o bezpečnosť a obmedzeným finančným systémom. K roku 2025 tieto faktory naďalej formujú investičné prostredie a prevádzkové reality pre domáce aj zahraničné zainteresované strany.

• Politická neistota: Po návrate Talibanu k moci v auguste 2021 sa významne zmenili inštitucionálne a právne rámce Afganistanu. Absencia oficiálne uznanej vlády z veľkej časti medzinárodného spoločenstva viedla k neistote ohľadom vlastníckych práv, vynúcovania zmlúv a administratívnych procedúr. Nedostatok aktualizovaných, prístupných regulácií o komerčných nehnuteľnostiach pod súčasnou vládou ďalej komplikuje dodržiavanie požiadaviek a procesy transakcií (Ministerstvo spravodlivosti Afganistanu).
• Bezpečnostné obavy: Bezpečnosť zostáva významným problémom v mestských centrách a kľúčových komerčných koridoroch. Napriek niektorým tvrdeniam o zlepšenej stabilite v určitých regiónoch pretrvávajú príležitostná násilie, cielené útoky a pokračujúca povstalecká aktivita, najmä v provinčných hlavných mestách a pozdĺž dopravných trás. Toto prostredie zvyšuje riziká pre rozvoj nehnuteľností, ochranu aktív a bezpečnosť nájomcov. Schopnosť zabezpečiť, poistiť a udržiavať komerčné nehnuteľnosti býva často ohrozená širšou bezpečnostnou situáciou (Ministerstvo vnútra).
• Finančné a bankové obmedzenia: Medzinárodné sankcie a vylúčenie Afganistanu z väčšiny globálnych finančných systémov výrazne obmedzili tok kapitálu. Bankový sektor zostáva krehký, s pretrvávajúcimi likviditnými krízami a obmedzeným prístupom k zahraničným menám. Tieto podmienky bránia investíciám a bežným transakciám s komerčnými nehnuteľnosťami, pretože kupujúci a predávajúci čelí výzvam pri zabezpečovaní financovania, prevode prostriedkov a získavaní spoľahlivých hodnotení (Da Afganistan Bank).
• Regulačné a dodržiavacie medzery: Evolving regulatory environment complicates compliance efforts for commercial real estate actors. Ongoing uncertainty about land titling, property registration, and dispute resolution mechanisms, especially as legacy systems are reviewed or replaced. Especially foreign investors face heightened due diligence requirements and legal ambiguity, increasing the overall risk profile of the sector (Afghanistan Land Authority (ARAZI)).

Do budúcnosti zostáva výhľad komerčných nehnuteľností v Afganistane v rokoch 2025 a ďalej vysoko závislý na zlepšení politického uznania, vnútornej stability a obnovenia funkčnosti finančného sektora. Kým sa tieto základné riziká nevyriešia, sektor sa očakáva, že bude fungovať pod svojím potenciálom, s minimálnym novým rozvojom a pretrvávajúcimi prevádzkovými výzvami pre existujúce aktíva.

Kľúčové štatistiky: Miera voľných priestorov, nájmy a objemy transakcií (viď: nsia.gov.af)

Sektor komerčných nehnuteľností v Afganistane čelí v roku 2025 výrazným výzvam a volatilite, ovplyvnených pokračujúcou ekonomickou nestabilitou, meniacim sa regulačným rámcom a zložitým bezpečnostným prostredím. Podľa Národného štatistického a informačného úradu (NSIA) zaznamenal mestský trh komerčných nehnuteľností v Afganistane výrazné výkyvy v kľúčových výkonnostných ukazovateľoch, ako sú miery voľných priestorov, nájmy a objemy transakcií za posledný rok.

Miera voľných priestorov: K začiatku roku 2025 zostávajú miery voľných priestorov v hlavných mestských centrách, ako sú Kábul, Herat a Mazar-i-Šarif, zvýšené. Najnovšie dostupné údaje NSIA naznačujú, že priemerné miery voľných priestorov sa pohybujú medzi 22% a 28% v centrálnych obchodných oblastiach, čo odráža znížený dopyt zo strany domácich podnikov a obmedzené zahraničné investície. Najvyššie miery voľných priestorov sú hlásené v kancelárskych a maloobchodných priestoroch, najmä v novo postavených nehnuteľnostiach, ktoré sa snažia prilákať stabilných nájomcov.

Nájmy: Ceny komerčných nájmov sa v porovnaní s úrovňami pred rokom 2021 znížili. Prieskumy NSIA naznačujú, že priemerné mesačné nájmy za prémiové kancelárske priestory v Kábуле sa znížili o približne 18% medziročne, pričom sa usadili na úrovniach výrazne pod regionálnym priemerom. Nájmy v maloobchode sa taktiež znížili, hoci trhy s nevyhnutnými tovarmi a logistické uzly v blízkosti hraničných prechodov naďalej udržiavajú relatívne stabilné sadzby kvôli pretrvávajúcemu dopytu po základných komoditách.

Objemy transakcií: Objem transakcií v komerčnom sektore zostáva slabý. Registrácie transakcií NSIA pre rok 2024 a začiatok roku 2025 naznačujú medziročný pokles o takmer 25% v registrovaných prevodoch komerčných nehnuteľností. Zníženie sa pripisuje kombinácii kreditných obmedzení, neistoty investorov a tenkého portfólia nových komerčných projektov. Väčšina transakcií zahŕňa menšie nehnuteľnosti alebo sa realizuje z nutnosti, nie na základe špekulácií.

• Miera voľných priestorov: 22%–28% v hlavných mestských centrách (Národný štatistický a informačný úrad)
• Priemerné komerčné nájmy (Kábul, prémiové kancelárske priestory): pokles o 18% v porovnaní s predchádzajúcim rokom (Národný štatistický a informačný úrad)
• Objemy transakcií: pokles o 25% medziročne (Národný štatistický a informačný úrad)

Do roku 2025 a ďalej zostáva výhľad komerčného trhu nehnuteľností v Afganistane vysoko závislý na makroekonomickej stabilite a zlepšovaní obchodného prostredia. Aj keď niektoré sektory, ako je skladovanie a základný maloobchod, môžu preukazovať odolnosť, celková obnova bude pravdepodobne závisieť od zvýšenej dôvery investorov, jasnosti politík a postupnej stabilizácie finančného systému.

Budúci výhľad: Predpoklady a strategické príležitosti pre roky 2025–2030

Sektor komerčných nehnuteľností v Afganistane stojí na križovatke, keď sa krajina prispôsobuje novým politickým realitám a pokračujúcim ekonomickým výzvam smerom do roku 2025 a ďalej. Budúca trajektória bude formovaná vyvíjajúcimi sa právnymi rámcami, požiadavkami na súlad, investíciami do infraštruktúry a medzinárodným zapojením.

Právne prostredie, ktoré upravuje komerčné nehnuteľnosti, zostáva zakotvené v národných zákonoch o vlastníctve Ministerstva spravodlivosti a systémov registrácie pôdy. Napriek prebiehajúcim reformám čelí sektor pretrvávajúcim problémom, ako sú neistota vlastníctva pôdy, prekrývajúce sa nároky a medzery vo vymáhaní, najmä v mestských centrách ako Kábul, Herat a Mazar-i-Šarif. Generálne riaditeľstvo pozemkových záležitostí Afganistanu pokračuje v digitalizácii registrov pôdy a vlastníckych práv, pričom sa usiluje o zníženie sporov – kľúčového základu pre dôveru investorov. Očakávané zavedenie unified commercial property registry pravdepodobne dôjde až v druhej polovici tohto desaťročia.

Dodržiavanie sa aj naďalej zachováva ako kľúčový problém. Afganistanská jednotka na podporu investícií a Ministerstvo hospodárstva zaviedli prísnejšie protokoly na overovanie zákazníkov (KYC) a proti praniu špinavých peňazí (AML) pre transakcie s nehnuteľnosťami v reakcii na medzinárodné posudzovanie. Očakáva sa, že tieto opatrenia sa sprísnia, keď sa Afganistan snaží prilákať zahraničné priamy investície (FDI) a znovu sa spojiť so svetovými finančnými systémami. Komerční prenajímatelia a developeri budú musieť adoptovať robustné rámce previerky a podania, keďže regulačný dohľad sa rozširuje.

Kľúčové štatistiky naznačujú opatrné oživenie v oblasti komerčných nehnuteľností. Obdobie 2023–2024 zaznamenalo skromný nárast registrovaných transakcií s komerčnými nehnuteľnosťami v hlavných mestách, s dôrazom na maloobchod, logistiku a skladovanie na podporu nových obchodných koridorov v Afganistane. Ministerstvo obchodu a priemyslu uvádza, že nové registrácie podnikov, vrátane tých, ktoré hľadajú kancelárske a maloobchodné priestory, začali po ostrom poklese v rokoch 2021–2022 opäť rásť. Napriek tomu zostávajú miery voľných priestorov pre prémiové komerčné nehnuteľnosti zvýšené, čo odráža ekonomickú neistotu a obmedzený prístup k dlhodobému financovaniu.

Na nasledujúcich rokov 2025–2030 sa príležitosti na rast zamerajú na logistické uzly, priemyselné parky a zmiešané vývojové projekty, najmä ak sa regionálne infraštruktúrne projekty – ako je CASA-1000 a plánované rozšírenia železníc – postupujú tak, ako sa očakáva. Strategické medzinárodné partnerstvá a ďalšie právne harmonizácie s susednými trhmi by mohli otvoriť nové investičné toky. Avšak tempo oživenia bude závisieť od trvalých zlepšení v oblasti bezpečnosti, regulačnej transparentnosti a prístupu k kapitálu. V súhrne, výhľad komerčných nehnuteľností v Afganistane je opatrne optimistický, pričom závisí od právnych reforiem a regionálnej ekonomickej integrácie.

Zdroje & Odkazy

• Afganistanská jednotka na podporu investícií (AIFU)