Regulile privind imobiliarele din România urmează să se schimbe: Ce trebuie să știe investitorii pentru 2025 și nu numai

Indice

• Rezumat Executiv: Actualizări Cheie din Domeniul Reglementării în 2025
• Prezentare Generală a Cadru Legal pentru Imobiliare în România
• Legile Proprietății: Cetățeni, Străini și Cumpărători Corporativi
• Autorizații de Construire și Zonificare: Proceduri și Provocări Recente
• Impozitare și Obligații Fiscale în Tranzacțiile Imobiliare
• Conformitate cu Reguli Antiblatere și Cerințe de Transparență
• Procesele Notariale și de Înregistrare: Ghid Pas cu Pas
• Rezolvarea Disputelor: Probleme Comune și Recursuri Legale
• Studii de Caz Recente și Statistici Oficiale de la Autoritățile Române
• Perspective Viitoare: Tendințe Regulative Așteptate și Propuneri Politice (2025–2030)
• Surse și Referințe

Rezumat Executiv: Actualizări Cheie din Domeniul Reglementării în 2025

În 2025, peisajul reglementărilor imobiliare din România este supus unor schimbări semnificative, generate de directivele Uniunii Europene, reformele legislative naționale și o supraveghere mai mare a conformității. Accentul rămâne pe îmbunătățirea transparenței pieței, protecția investitorilor și dezvoltarea urbană durabilă. Modificările legislative cheie au vizat licențierea profesioniștilor imobiliare, obligațiile legate de prevenirea spălării banilor (AML) și digitalizarea proceselor de înregistrare a proprietăților.

• Licențiere Profesională și Supraveghere: În ianuarie 2025, au intrat în vigoare modificări ale Legii nr. 253/2023, care impun calificări mai stricte și educație profesională continuă pentru agenții imobiliari. Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor exercită acum o supraveghere mai largă, asigurându-se că agenții respectă standardele de transparență și informare a consumatorilor.
• Prevenirea Spălării Banilor (AML): Oficiul Național pentru Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor a intensificat aplicarea legii în sectorul imobiliar, cerând o diligență mai riguroasă în ceea ce privește clienții și raportarea tranzacțiilor. Începând cu 2025, profesioniștii imobiliari trebuie să efectueze verificări suplimentare pentru tranzacții de valoare mare, conform Directivei UE (UE) 2018/1673.
• Înregistrarea Digitală a Terenurilor: Agenția Națională pentru Cadastru și Publicitate Imobiliară a extins platforma sa eTerra, simplificând înregistrarea online a proprietăților și verificarea titlurilor. Până în iunie 2025, peste 85% din tranzacțiile imobiliare sunt procesate digital, reducând timpii de procesare și crescând acuratețea.
• Planificare Urbană și Standardele Ecologice: În conformitate cu Pactul Verde European, autoritățile locale implementează noi cerințe de zonificare și stimulente pentru clădiri eficiente din punct de vedere energetic. Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației a emis linii directoare pentru construcția durabilă, cu controale de conformitate ce se așteaptă să se intensifice până în 2026.

Datele recente de la Institutul Național de Statistică indică o creștere de 7% an la an a autorizațiilor de construcție rezidențială eliberate în T1 2025, reflectând optimismul, dar și necesitatea unor controale reglementare robuste. Autoritățile anticipă actualizări suplimentare, în special în ceea ce privește standardele tranzacțiilor imobiliare digitale și transparența investițiilor transfrontaliere. În următorii câțiva ani, continuarea alinierii la normele UE și îmbunătățirea infrastructurii digitale sunt așteptate să susțină cadrul de reglementare imobiliar din România.

Prezentare Generală a Cadru Legal pentru Imobiliare în România

Sectorul imobiliar din România funcționează într-un cadru legal cuprinzător, care a trecut printr-o modernizare semnificativă de la aderarea țării la Uniunea Europeană în 2007. Principalele surse legale care reglementează tranzacțiile imobiliare sunt Codul Civil Român (2011), Legea înregistrării terenului nr. 7/1996 (cu modificările ulterioare) și diverse reglementări specifice sectorului. Aceste statute reglementează drepturile de proprietate, contractele de vânzare și închiriere, ipotecile, înregistrarea terenurilor și autorizațiile de planificare urbană.

Ministerul Justiției supraveghează cadrul legislativ, iar Agenția Națională pentru Cadastru și Înregistrarea Terenurilor (ANCPI) este responsabilă pentru registrele de proprietate, cartografierea cadastrală și înregistrarea cărților funciare. Titlurile imobiliare trebuie să fie înregistrate în sistemul electronic de Carte Funciară operat de ANCPI, asigurând securitatea legală și transparența ownership-ului. În 2024–2025, autoritățile au continuat eforturile de digitalizare, vizând procesarea complet electronică a registrelor de teren și a tranzacțiilor imobiliare până în 2026.

Persoanele și entitățile străine pot dobândi imobile în România cu anumite restricții: cetățenii UE și SEE pot deține terenuri în condiții similare cu românii, în timp ce cetățenii non-UE pot achiziționa clădiri, dar nu terenuri direct, cu excepția cazurilor permise de tratate internaționale sau reciprocitate (Agenția Națională pentru Cadastru și Înregistrarea Terenurilor). Achizițiile de terenuri agricole sunt reglementate specific prin Legea nr. 17/2014, impunând drepturi de preemțiune și proceduri de notificare pentru a proteja interesele locale.

Construcția și dezvoltarea urbană sunt reglementate prin Legea nr. 50/1991 (privind autorizarea lucrărilor de construcție) și Legea nr. 350/2001 (privind planificarea urbană), care necesită diverse permise și conformitatea cu planurile de zonificare. Autoritățile locale, sub supravegherea Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației, emit autorizații de construire și actualizează periodic Planurile Generale Urbanistice (PUG) și Planurile de Urbanism Zonal (PUZ) pentru a ghida dezvoltarea imobiliară.

Conformitatea cu reglementările de mediu, siguranța împotriva incendiilor și cerințele legate de prevenirea spălării banilor (AML) sunt obligatorii pentru toate tranzacțiile imobiliare. Oficiul Național pentru Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor a intensificat supravegherea tranzacțiilor imobiliare în 2024–2025, concentrându-se pe transparență și identificarea beneficiarilor finali.

Conform ANCPI, în 2023 au fost înregistrate peste 700.000 de tranzacții imobiliare, cu o prognoză de creștere moderată pentru 2025, generată de urbanizare și dezvoltare comercială. Continuarea armonizării legislative cu directivele UE, intensificarea digitalizării și implementarea unor controale mai stricte de conformitate sunt așteptate să contureze cadrul legal imobiliar din România până în 2025 și după aceea (Agenția Națională pentru Cadastru și Înregistrarea Terenurilor).

Legile Proprietății: Cetățeni, Străini și Cumpărători Corporativi

Legile privind proprietatea din România au suferit modificări semnificative de la aderarea la Uniunea Europeană, modelând peisajul pentru cetățeni, străini și entități corporative implicate în imobiliare. Din 2025, cadrul juridiс este asigurat de Constituția Română și Codul Civil, cu reglementări specifice conform Legii nr. 312/2005 privind dobândirea proprietății de către cetățenii străini și persoanele fără cetățenie. Cetățenii români și entitățile legale române au drepturi nespecificate de a achiziționa terenuri, fie pentru rezidențial, comercial sau agricol.

• Cetățeni: Cetățenii români, atât persoane fizice, cât și companii, pot achiziționa și deține liber terenuri în întreaga Românie. Dreptul de proprietate este protejat de Articolul 44 din Constituție, care garantează drepturile de proprietate și prevederea exproprierii doar pentru utilitate publică și cu despăgubiri corecte (Curtea Constituțională a României).
• Străini: Din 2012, cetățenii și entitățile legale din statele membre UE și SEE au beneficiat de aceleași drepturi de achiziție a terenurilor ca cetățenii români, o cerință în urma aderării la UE. Cu toate acestea, naționali și companii din țări non-UE/SEE se confruntă cu restricții: aceștia pot achiziționa terenuri doar prin intermediul companiilor înregistrate în România. Deținerea directă de către persoane non-UE/SEE rămâne interzisă, cu excepția anumitor cazuri de moștenire (Parlamentul României).
• Cumpărători Corporativi: Companiile interne și externe înregistrate în România pot achiziționa terenuri în scopuri de afaceri, cu condiția să respecte legislația societății și reglementările sectoriale. Achizițiile de terenuri agricole sunt supuse drepturilor de preemțiune și obligațiilor de notificare conform Legii nr. 17/2014, care necesită ca ofertele să fie făcute mai întâi către coproprietari, chiriași, vecini și statul înainte de vânzarea către alții (Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale).

Conformitatea implică o diligență riguroasă, inclusiv verificări la registrul funciar la Agenția Națională pentru Cadastru și Înregistrarea Terenurilor, confirmarea istoricului de proprietate și asigurarea că nu există sarcini sau dispute. Autentificarea notarială este obligatorie pentru validarea tranzacțiilor imobiliare. În ultimii ani, autoritățile au crescut scrutinul pentru a preveni spălarea banilor și a efectua măsuri împotriva speculațiilor, în special pentru terenurile agricole.

Statisticile cheie indică faptul că investițiile străine directe în imobiliare continuă să crească, cu peste 50% din tranzacțiile din 2023 implicând cumpărători cu sediul în UE prin entități române. Perspectivele de piață pentru 2025-2027 anticipează o liberalizare și digitalizare suplimentară a procedurilor de registru, însă dezbaterile continue persistă în jurul limitării achizițiilor speculative de terenuri pentru a proteja agricultura internă și interesele locale (Ministerul Finanțelor). Se așteaptă ca factorii de decizie să examineze echilibrul dintre deschidere și protecția strategică, în special pe măsură ce România se aliniază cu directivele mai ample ale UE privind imobiliare.

Autorizații de Construire și Zonificare: Proceduri și Provocări Recente

În 2025, sectorul imobiliar din România continuă să fie modelat de reglementările în evoluție care guvernează autorizațiile de construire și zonificarea, esențiale atât pentru investitorii interni, cât și pentru cei străini. Cadrele de reglementare sunt stabilite în principal prin Legea nr. 50/1991, referitoare la autorizarea lucrărilor de construcție și legislația națională de planificare urbană. Anii recenți au adus reforme procedurale incremental pentru a simplifica procesele de aplicare, a crește transparența și a îmbunătăți conformitatea cu standardele Uniunii Europene.

Procesul de obținere a unei autorizații de construire (autorizație de construire) include mai multe etape: obținerea unui certificat de zonificare (certificat de urbanism), obținerea aprobărilor necesare de la autoritățile relevante (cum ar fi cele de mediu, sănătate și siguranță împotriva incendiilor) și depunerea cererii de autorizație la primăria locală sau consiliul județean. În 2024, eforturile de digitalizare au fost intensificate pentru a reduce birocrația și întârzierile. Introducerea platformelor online în marile orașe pentru depunerea și urmărirea cererilor de autorizație a îmbunătățit eficiența, deși disparitățile între administrațiile urbane și rurale continuă să existe (Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației).

Provocări cheie persistă, în special în interpretarea planurilor de zonificare (PUZ și PUG), care pot varia semnificativ între municipii. Dezvoltatorii au raportat inconsistențe în planurile locale urbane și lipsa armonizării cu reglementările naționale, ceea ce a condus la întârzieri și la o examinare legală crescută. În 2023–2024, câteva cazuri de judecată de mare notorietate au evidențiat probleme legate de anularea retroactivă a planurilor de zonificare urbană, creând incertitudine pentru proiectele în curs (Înalta Curte de Casație și Justiție).

Statistic, Institutul Național de Statistică a raportat o creștere moderată a autorizațiilor de construcție emise în 2024, cu aproximativ 44.000 de autorizații acordate pentru clădiri rezidențiale, o creștere de 3% an la an. Totuși, disparitățile regionale rămân pronunțate, București-Ilfov și Cluj fiind pe primele locuri, în timp ce zonele rurale sunt în urma din cauza constrângerilor de capacitate administrativă și a adoptării mai lente a instrumentelor digitale.

Privind spre viitor, guvernul român s-a angajat să continue transformarea digitală și simplificarea procedurilor, așa cum este evidențiat în Planul Național de Recuperare și Reziliență. Amendamentele continue la legea construcției sunt așteptate în 2025, vizând clarificarea valabilității planurilor de zonificare, scurtarea timpurilor de aprobat și îmbunătățirea predictibilității pentru investitori. Cu toate acestea, dezvoltatorii ar trebui să anticipeze o examinare continuă în ceea ce privește impactul asupra mediului și moștenirea site-urilor, și să rămână vigilenți față de modificările planurilor locale care ar putea afecta fezabilitatea proiectului.

Impozitare și Obligații Fiscale în Tranzacțiile Imobiliare

Cadru românesc pentru impozitare și obligațiile fiscale în tranzacțiile imobiliare sunt guvernate în principal de Codul Fiscal, cu supraveghere din partea Agenției Naționale de Administrare Fiscală (ANAF). Din 2025, sectorul imobiliar rămâne un contribuitor semnificativ la venitul de stat, iar anii recenți au adus reglementări sporite menite să crească transparența, să combată evaziunea fiscală și să se alinieze cu directivele UE.

Principalele taxe aplicabile tranzacțiilor imobiliare în România includ impozitul pe transfer, taxa pe valoarea adăugată (TVA), impozitul local pe proprietate și impozitul pe câștiguri de capital. Pentru persoanele fizice care vând proprietăți rezidențiale, câștigurile de capital sunt impozitate cu 3% pentru sumele care depășesc 450.000 RON, în timp ce tranzacțiile de sub acest prag sunt scutite. Entitățile legale sunt supuse standardelor de impozit pe profit corporativ standard pe câștigurile din vânzările de proprietăți. Regimul TVA distinge între proprietățile rezidențiale (în general scutite sau impozitate la o rată redusă de 5% în anumite condiții) și imobiliarele comerciale (de obicei supuse ratei standard de 19% TVA), așa cum este detaliat de Ministerul Finanțelor.

Transferurile de proprietate sunt supuse onorariilor notariale și impozitelor locale, impozitul pe transfer pentru persoanele fizice fiind calculat pe baza valorii declarate sau a valorii de referință a pieței stabilite de autoritățile locale, oricare dintre acestea este mai mare. Cumpărătorul este, de asemenea, responsabil pentru înregistrarea proprietății la Agenția Națională pentru Cadastru și Înregistrarea Terenurilor (ANCPI), un pas obligatoriu pentru a asigura titlul legal și conformitatea.

Nerezidenții sunt, de asemenea, responsabili pentru impozitele românești pe veniturile din imobiliarele locale și trebuie să numească un reprezentant fiscal dacă sunt înregistrați pentru TVA. Conformitatea este strict monitorizată, cu raportarea digitală și schimbul de date transfrontaliere crescând din 2023, conform Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF). Penalitățile pentru întârzierea sau declarațiile incorecte au fost înăsprite în 2024, inclusiv amenzi și posibile taxe de dobândă.

Reforma recentă a introdus, de asemenea, noi cerințe de raportare pentru dezvoltatorii imobiliari și intermediari pentru a asigura conformitatea cu legile anti-spălare a banilor, așa cum este impus de Oficiul Național pentru Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor (ONPCSB). Aceste măsuri reflectă angajamentul României față de standardele UE și se așteaptă să se intensifice în perioada 2025–2027, vizând atât tranzacțiile interne, cât și pe cele transfrontaliere.

Perspectivele pentru 2025 și după sugerează continuarea înăspririi reglementărilor, în special în ceea ce privește digitalizarea conformității fiscale și un control mai strict asupra tranzacțiilor imobiliare care implică entități străine. Investitorii și persoanele fizice trebuie să rămână vigilenți în a înțelege obligațiile în evoluție, pe măsură ce autoritățile anunță actualizări suplimentare ale codului fiscal și a practicilor de aplicare a legii ca răspuns la tendințele de pe piață internă și la cele mai bune practici internaționale.

Conformitate cu Reguli Antiblatere și Cerințe de Transparență

Sectorul imobiliar din România operează într-un cadru robust conceput pentru a asigura conformitatea cu cerințele anti-spălare a banilor (AML) și de transparență. În anii recenți, guvernul a intensificat semnificativ supravegherea, aliniind legislația națională la directivele Uniunii Europene, în special la cele privind A cincea și a Șasea Directivă a Uniunii Europene privind prevenirea spălării banilor. Din 2025, piatra de temelie a regimului AML din România este Legea nr. 129/2019, care stabilește obligații pentru entitățile implicate în tranzacțiile imobiliare — inclusiv agenții imobiliari, notarii și dezvoltatorii — de a efectua diligența de cunoaștere a clientului, de a raporta activități suspecte și de a menține înregistrări detaliate ale tranzacțiilor și proprietății benefice.

Oficiul Național pentru Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor (Oficiul Național de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor) servește ca autoritate de reglementare primară. Agenția efectuează audite regulate, emite orientări de conformitate și impune penalități pentru neconformitate. În 2024, ONPCSB a raportat o creștere a numărului de rapoarte de tranzacții suspecte provenind de la profesioniștii din imobiliare, reflectând vigilența crescută și îmbunătățirea instruirii în sector. Penalitățile pentru neconformitate pot include amenzi substanțiale și, în cazuri severe, suspendarea activității comerciale.

O dezvoltare cheie este divulgarea obligatorie a beneficiarului final pentru entitățile legale implicate în tranzacțiile imobiliare, așa cum este stipulat în Legea nr. 129/2019 și actualizat prin amendamente în 2023. Companiile care dobândesc sau vând active imobiliare trebuie să își inregistreze beneficiarii cu Registrul Comerțului național, făcând aceste informații accesibile autorităților și, sub anumite condiții, publicului. Această măsură își propune să prevină utilizarea structurilor complexe pentru a ascunde fonduri ilicite și să asigure trasabilitatea fluxurilor de capital în piața imobiliară (Oficiul Național al Registrului Comerțului).

Notarii joacă un rol critic de păzitor; conform legii române, aceștia sunt obligați să verifice sursa fondurilor în tranzacțiile imobiliare și să oprească orice tranzacție pe care o suspectează în mod rezonabil că implică spălarea banilor sau finanțarea terorismului (Uniunea Națională a Notarilor Publici din România). De asemenea, agenții imobiliari trebuie să se înregistreze la ONPCSB și să se conformeze politicilor interne AML, inclusiv instruirii personalului și evaluărilor de risc.

Privind spre viitor, sectorul este așteptat să vadă o digitalizare suplimentară a proceselor de conformitate, cu trimiterea electronică a rapoartelor AML și o partajare mai bună a datelor între autorități prevăzute pentru 2025–2027. Se anticipază actualizări legislative continue, pe măsură ce UE continuă să își îmbunătățească cadrul AML, obligând părțile române să rămână vigilente și adaptabile.

Procesele Notariale și de Înregistrare: Ghid Pas cu Pas

Navigarea reglementărilor imobiliare din România în 2025 necesită o înțelegere aprofundată a proceselor notariale și de înregistrare, care asigură conformitatea legală și validitatea tranzacțiilor cu proprietăți. Aceste procese sunt măsuri esențiale de protecție pe piața imobiliară românească, reglementate de Codul Civil și supervizate atât de autoritățile notariale, cât și de Agenția Națională pentru Cadastru și Înregistrarea Terenurilor (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară).

• Verificare Preliminară: Înainte de orice tranzacție, cumpărătorii solicită, de obicei, un extras de la Registrul de Terenuri (Extras de Carte Funciară) pentru a confirma proprietatea, absența sarcinilor, litigiilor pendente sau ipotecilor. Acest document este eliberat de Agenția Națională pentru Cadastru și Înregistrarea Terenurilor și este o cerință prealabilă pentru a avansa.
• Redactarea Contractului de Vânzare-Cumpărare: Contractul trebuie să fie autentificat de un notar public, care verifică identitățile, consimțământul și capacitatea legală a părților, precum și statutul legal al proprietății. Notarii din România funcționează sub supravegherea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România și trebuie să respecte verificările de conformitate AML, așa cum este stipulat de Legea nr. 129/2019 și reglementările ulterioare.
• Plata Impozitelor și Taxelor: Părțile sunt obligate să plătească impozitele relevante (cum ar fi impozitul pe transferul proprietăților, de obicei 3% pentru persoanele care vând proprietăți deținute mai puțin de trei ani) și onorariile notariale, care sunt reglementate strict de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România. Plata acestora este necesară înainte ca contractul să fie finalizat.
• Semnarea și Autentificarea: La biroul notarului, ambele părți semnează acordul în prezența notarului. Notarul apoi autentifică documentul, făcându-l obligatoriu din punct de vedere legal și eligibil pentru înregistrare.
• Înregistrarea în Cartea Funciară: Notarul depune contractul autentificat și toate documentele de suport la Agenția Națională pentru Cadastru și Înregistrarea Terenurilor pentru ca transferul de proprietate să fie înregistrat oficial. Înregistrarea este obligatorie pentru ca transferul să aibă efect legal împotriva terților.

Guvernul român continuă să simplifice aceste proceduri prin inițiative de digitalizare, având ca scop reducerea timpilor de procesare și creșterea transparenței în 2025 și în continuare. Creșterea constantă a tranzacțiilor înregistrate — peste 700.000 de operațiuni imobiliare în 2023 — indică o activitate robustă pe piață și subliniază importanța conformității riguroase cu procedurile notariale și de înregistrare (Agenția Națională pentru Cadastru și Înregistrarea Terenurilor). Actualizările legislative continue și transformarea digitală vor îmbunătăți probabil eficiența și supravegherea în anii următori.

Rezolvarea Disputelor: Probleme Comune și Recursuri Legale

Rezolvarea disputelor în domeniul imobiliar din România este guvernată în principal de Codul Civil și Codul de Procedură Civilă, completate de legislația specifică sectorului și reglementările administrative. Cele mai comune dispute din sector includ defecte de titlu de proprietate, neînțelegeri legate de limite, defecte de construcție, probleme cu permisele de planificare urbană și conflicte între proprietari și chiriași. Anii recenți — în special intrând în 2025 — au văzut o încărcătură constantă în instanțele civile și tribunalele administrative, derivând din dinamica pieței imobiliare și cerințele reglementare în evoluție.

Sistemul juridic român oferă mai multe căi de rezolvare a disputelor imobiliare:

• Litigii în Instanță: Cele mai multe dispute imobiliare sunt judecate în fața instanțelor civile, instanțele române având jurisdicție asupra chestiunilor de proprietate și contractuale. Procedurile încep, de obicei, la instanțele de primă instanță, cu apeluri disponibile până la Înalta Curte de Casație și Justiție. În 2023, au fost înregistrate peste 12.000 de cazuri legate de proprietate, reflectând complexitatea sectorului (Instanțele Române).
• Arbitraj: Deși este mai puțin comun decât litigiul, arbitrajul este disponibil pentru părțile care au convenit asupra acestuia, în special în contractele de imobiliare comerciale. Curtea de Arbitraj Comercial Internațional atașată de Camera de Comerț și Industrie a României oferă paneluri specializate pentru cazuri imobiliare, ceea ce poate accelera rezolvarea și asigura confidențialitatea.
• Mediere: Urmând Legea nr. 192/2006, medierea este încurajată, dar nu este obligatorie. Este tot mai folosită în disputele între proprietari și chiriași, cât și în cele de vecinătate, așa cum este promovat de Ministerul Justiției. O mediere reușită poate reduce semnificativ timpul și costurile pentru părți.
• Apeluri Administrative: Disputele legate de planificarea urbană, zonificare și autorizațiile de construcție sunt adesea abordate prin apeluri administrative în fața autorităților locale sau, dacă este necesar, la instanțele administrative (Agenția Națională pentru Cadastru și Publicitate Imobiliară).

Reforma legislativă prin 2024 și în 2025 a avut ca scop simplificarea procedurilor și creșterea transparenței, în special în înregistrarea terenurilor și digitalizarea registrelor (Agenția Națională pentru Cadastru și Publicitate Imobiliară). Cu toate acestea, întârzierile în rezolvarea cazurilor, în special în instanțele urbane supraîncărcate, rămân o provocare. Privind spre viitor, există un accent pe continuarea transformării digitale și extinderea mecanismelor alternative de soluționare a disputelor, care ar putea îmbunătăți eficiența și încrederea investitorilor în sectorul imobiliar românesc.

Studii de Caz Recente și Statistici Oficiale de la Autoritățile Române

Anii recenți au adus dezvoltări notabile în reglementările imobiliare și aplicarea acestora în România, reflectând eforturile țării de a se alinia la standardele europene și de a aborda provocările pieței interne. Cadrele de reglementare sunt guvernate în principal de Codul Civil, Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și Legea nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcție, cu supraveghere din partea entităților precum Agenția Națională pentru Cadastru și Înregistrarea Terenurilor și Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor.

• Studii de Caz Recente: În 2024, Consiliul Concurenței din România a investigat mai mulți dezvoltatori imobiliari majori pentru practici presupuse de concurență neloială în sectorul rezidențial. Consiliul a impus amenzi și a stabilit monitorizarea conformității, subliniind importanța tranzacțiilor transparente și concurenței corecte în piața imobiliară.
• În 2023, Primăria București a lansat un audit al certificatelor de planificare urbană și al autorizațiilor de construcție, rezultând suspendarea mai multor permise din cauza neregulilor. Aceste acțiuni au fost bazate pe supravegherea Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației, subliniind respectarea strictă a legislației de zonificare și calitate.

Statistici Oficiale: Conform Institutului Național de Statistică, în 2023 au fost autorizate aproximativ 75.000 de unități rezidențiale noi la nivel național, o creștere de 6% față de 2022. Totuși, rata de creștere este așteptată să se modereze în 2025 pe măsură ce autoritățile întăresc aplicarea standardelor de calitate în construcție și reglementările privind eficiența energetică. Agenția Națională pentru Cadastru și Înregistrarea Terenurilor a raportat peste 1 milion de tranzacții imobiliare înregistrate în 2023, Bucureștiul și Clujul rămânând cele mai active piețe.

Perspective și Conformitate: În 2025 și după, se așteaptă o digitalizare crescută a sistemului de registru funciar și controale mai stricte de conformitate. Guvernul avansează proiectul e-Cadastru pentru a reduce birocrația și a îmbunătăți transparența (Agenția Națională pentru Cadastru și Înregistrarea Terenurilor). De asemenea, Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor a anunțat o supraveghere sporită a contractelor dezvoltator-client, având ca scop reducerea termenilor nefavorabili și protejarea cumpărătorilor.

Aceste eforturi semnalează un peisaj imobiliar din România mai bine reglementat și transparent, care ar putea tempera activitatea speculativă, în timp ce încurajează o creștere de piață sustenabilă și conformă până în 2025 și în anii următori.

Perspective Viitoare: Tendințe Regulative Așteptate și Propuneri Politice (2025–2030)

Sectorul imobiliar din România este pregătit pentru o evoluție semnificativă a reglementărilor între 2025 și 2030, pe măsură ce guvernul aliniază legile proprietății cu directivele Uniunii Europene și răspunde dinamicii pieței interne. Plusieurs tendințe anticipate și propuneri de politică sunt gata să modeleze peisajul reglementativ.

• Digitalizarea Înregistrării și Tranzacțiilor Terenurilor: Agenția Națională pentru Cadastru și Înregistrarea Terenurilor își extinde serviciile digitale pentru a simplifica înregistrarea proprietăților și a reduce timpii de tranzacție. În 2024, au fost lansate proiecte pilote pentru operațiunile de carte funciară online, iar o digitalizare suplimentară este planificată până în 2030 pentru a spori transparența și a minimiza fraudă Agenția Națională pentru Cadastru și Înregistrarea Terenurilor.
• Controluri mai stricte în domeniul Prevenirii Spălării Banilor (AML): În conformitate cu eforturile la nivelul UE, autoritățile române intensifică supravegherea tranzacțiilor imobiliare. Amendamentele legislative din 2023 au impus diligențe mai stringent asupra agenților imobiliari și notarilor. Se așteaptă întăriri suplimentare, în special pe măsură ce reglementările AML ale UE evoluează, afectând obligațiile de raportare și verificarea clienților Oficiul Național pentru Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor.
• Reguli de Sustenabilitate și Eficiență Energetică: Ministerul Mediului și Ministerul Dezvoltării au semnalat reglementări viitoare care vor impune standarde de performanță energetică mai ridicate pentru construcții noi și reabilitări. Până în 2027, criteriile de clădiri cu consum de energie aproape zero (nZEB) vor fi impuse pentru majoritatea construcțiilor noi, conform Directivei UE privind Performanța Energetică a Clădirilor, Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației.
• Supravegherea Proprietății Străine și a Investițiilor: Amendamentele la regimul de screening pentru Investiții Străine Directe (FDI) sunt în discuție, cu propuneri de extindere a puterilor de revizuire pentru achiziții imobiliare strategice, în special în locații sau sectoare sensibile. Acest lucru ar putea afecta fluxurile de investiții transfrontaliere și va necesita declarații mai riguroase din partea Guvernului României.
• Reforma Planificării Urbane și Zonificării: Guvernul își propune să modernizeze legile de planificare urbană pentru a aborda urbanizarea rapidă și penuria de locuințe. Reformele preliminare vizează simplificarea procedurilor de autorizare, sporirea autorității locale și stimulente pentru proiectele de locuințe accesibile. Consultările publice și dezbaterile legislative sunt așteptate pe parcursul anilor 2025–2026, Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației.

Per total, mediul de reglementare imobiliar din România se îndreaptă spre o digitalizare mai mare, transparență și sustenabilitate, cu cerințe de conformitate crescute pentru participanții la piață. Implementarea eficientă va depinde de coordonarea interinstituțională și implicarea părților interesate, cei următorii cinci ani fiind cruciali pentru stabilirea de noi standarde de piață.

Surse și Referințe

• Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor
• Oficiul Național pentru Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor
• Agenția Națională pentru Cadastru și Publicitate Imobiliară
• Curtea Constituțională a României
• Parlamentul României
• Ministerul Finanțelor
• Legea nr. 50/1991
• Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF)
• Oficiul Național al Registrului Comerțului
• Uniunea Națională a Notarilor Publici din România
• Curtea de Arbitraj Comercial Internațional atașată de Camera de Comerț și Industrie a României