Burundi Nekretnine 2025.–2029.: Iznimni Trendovi i Neiskorištene Prilike Otkivene

Popis sadržaja

• Izvršni sažetak: Ključni nalazi za 2025. i dalje
• Pregled tržišta: Trenutno stanje tržišta nekretnina u Burundiju
• Ključne statistike: Vlasništvo, cijene i trendovi potražnje
• Vladine politike i regulatorni okvir
• Zakoni o vlasništvu zemlje, oporezivanje i osnovne obaveze usklađenosti
• Glavni igrači: Izdavači, agencije i institucionalni investitori
• Stambeni, komercijalni i industrijski sektori nekretnina
• Infrastrukturni projekti koji utječu na tržište nekretnina
• Rizici, izazovi i strategije ublažavanja
• Buduće perspektive: Prognoze i investicijske prilike do 2029.
• Izvori i reference

Izvršni sažetak: Ključni nalazi za 2025. i dalje

Sektor nekretnina u Burundiju prolazi kroz transformativnu fazu 2025. godine, označenu evolucijom regulatornih okvira, povećanom urbanizacijom i pojačanom potražnjom za stambenim i komercijalnim nekretninama. Kontinuirane inicijative vlade za unapređenje urbane infrastrukture i promociju povoljnog stanovanja ključne su za oblikovanje dinamičnosti sektora u narednim godinama.

• Regulatorno okruženje: Burundijska vlada je poduzela aktivne korake kako bi modernizirala zakone o vlasništvu zemlje i nekretninama, s naglaskom na Predsjedništvo Republike Burundi koje naglašava digitalizaciju zemljišnih registara kako bi se suprotstavilo prevari i poboljšala transparentnost. Zakon o zemljištu iz 2011. ostaje temelj prava na nekretnine, ali nedavne prijedloge imaju za cilj pojednostaviti registraciju i unaprijediti mehanizme za rješavanje sporova.
• Usaglašenost i upravljanje: Usaglašenost s propisima o nekretninama sve više osigurava Ministarstvo pravde Burundija, fokusirajući se na formalizaciju zemljopisnih transakcija i suzbijanje neformalnih naselja. Očekuje se da će tekuće reforme smanjiti vrijeme transakcija i potaknuti strana ulaganja razjašnjavajući procedure vlasništva i prenosa.
• Ključne statistike: Prema podacima Instituta za statistiku i ekonomske studije Burundija (ISTEEBU), stope urbanizacije se projiciraju da će premašiti 20% do 2025. godine, što je porast s 13,7% u 2010. godini. Sektor stambene gradnje raste približno 8% godišnje od 2022. godine, vođen rastom urbanog stanovništva i potražnjom za povoljnim stambenim jedinicama.
• Sektorski događaji: Pokretanje Nacionalnog stambenog programa 2023. godine od strane Nacionalnog fonda za promociju stanovanja (FONAPROHABITAT) osiguralo je sredstva za 5,000 novih povoljnih stambenih jedinica do 2026. godine. Ova inicijativa se očekuje da će potaknuti javno-privatna partnerstva i potaknuti ulaganja u pomoćnu infrastrukturu.
• Perspektiva za 2025. i dalje: Perspektiva za tržište nekretnina u Burundiju je oprezno optimistična. Očekuje se da će kontinuirane pravne reforme, ulaganja u infrastrukturu i stambeni projekti podržani od strane vlade potaknuti trajni rast do 2028. godine. Međutim, izazovi ostaju, uključujući ograničen pristup dugoročnom financiranju, administrativne prepreke u registraciji zemljišta i potrebu za daljnjim poboljšanjem upravljanja i okvira za rješavanje sporova.

U sažetku, sektor nekretnina u Burundiju 2025. godine karakteriziraju regulatorna modernizacija, snažna urbana potražnja i strateška intervencija vlade, čime se postavlja osnova za postupan i održiv razvoj u budućim godinama.

Pregled tržišta: Trenutno stanje tržišta nekretnina u Burundiju

Tržište nekretnina u Burundiju nastavlja biti karakterizirano postupnom urbanizacijom, reformama propisa i trajnim strukturnim izazovima. Bujumbura, ekonomska prijestolnica, nastavlja dominirati tržišnom aktivnošću, s rastućom potražnjom za stambenim i komercijalnim nekretninama, vođenom rastom populacije i umjerenim naporima za gospodarsku obnovu.

Što se tiče pravnog i regulativnog okvira, transakcije nekretninama primarno su regulirane Zakonom o zemljištu iz 2011., koji ima za cilj razjasniti vlasništvo nad zemljištem, osigurati osnovu za registraciju zemljišta i pojednostaviti mehanizme za rješavanje sporova. Zakon naglašava važnost titliranja zemljišta, ali većina zemljišta ostaje neuregistrirana, stvarajući rizike usklađenosti i ograničavajući pristup formalnom financiranju.

Nedavne vladine inicijative nastoje riješiti ove strukturne probleme. U 2023. i 2024. godini, Ministarstvo okoliša, poljoprivrede i stočarstva Burundija pokrenulo je nacionalni program certificiranja zemljišta kako bi ubrzalo registraciju zemljišta i poboljšalo pravnu sigurnost za vlasnike nekretnina (Ministarstvo okoliša, poljoprivrede i stočarstva). Očekuje se da će se ovi napori nastaviti i 2025. i kasnije, s ciljem registracije značajnog dijela ruralnih i periurbanih parcela do 2027. godine.

Ključne statistike ilustriraju i mogućnosti i izazove. Prema Institutu za statistiku i ekonomske studije Burundija, urbanizacija je dosegla približno 13% u 2024. godini, pri čemu je Bujumbura odgovorna za većinu novih građevinskih dozvola. Potražnja za stambenim svojstvima ostaje visoka, ali ograničen pristup hipotekama—burundijske banke su u 2023. godini odobrile manje od 1,000 stambenih kredita—omeđuje likvidnost tržišta i razvoj. Tržište najma je uglavnom neformalno, s ugovorima o zakupu koji rijetko budu registrirani kod vlasti.

Usaglašenost ostaje ključna točka za investitore i developere. Nacionalna vlada nastavlja naglašavati poštivanje propisa o urbanom planiranju i okolišnim procjenama, osobito za velike građevinske projekte (Ministarstvo infrastrukture, opreme i socijalnog stanovanja). Nepoštivanje propisa može rezultirati odgodama projekata ili sankcijama.

Pogledajući unaprijed na 2025. i naredne godine, perspektiva za tržište nekretnina u Burundiju je oprezno optimistična. Kontinuirana urbanizacija, postupna poboljšanja sigurnosti vlasništva i infrastrukturne inicijative vođene od strane vlade očekuje se da će podržati rast tržišta. Međutim, trajni rizici—poput nepotpune registracije zemljišta, ograničenog financiranja i neformalnih tržišnih praksi—će zahtijevati kontinuiranu pažnju kako javnih, tako i privatnih dionika.

Ključne statistike: Vlasništvo, cijene i trendovi potražnje

Sektor nekretnina u Burundiju i dalje se nalazi u ranoj fazi razvoja, s uzorcima vlasništva i transakcijama oblikovanim pravnim okvirima, demografskim promjenama i trajnim ekonomskim izazovima. Prema stanju u 2025. godini, zemljište u Burundiju regulirano je Zakonom o zemljištu, koji priznaje i običajna i formalna vlasništva nad zemljištem. Vlada, putem Ministarstva okoliša, poljoprivrede i stočarstva, nadzire dodjelu zemljišta, registraciju i rješavanje sporova. Prema službenim statistikama, oko 90% zemljišnih parcela drži se pod običajnim vlasništvom, dok je samo mali postotak registriran kroz formalno titliranje—što predstavlja izazov za pravnu sigurnost i ulaganja (Ministarstvo okoliša, poljoprivrede i stočarstva).

Urbanizacija se ubrzala, posebno u Bujumburi, ekonomskoj prijestolnici Burundija. Institut za statistiku i ekonomske studije Burundija (ISTEEBU) izvještava da rast urbane populacije prosječno iznosi 5% godišnje, povećavajući potražnju za stambenim i komercijalnim nekretninama. Međutim, službeni podaci pokazuju da ponuda stanovanja zaostaje za potražnjom, doprinoseći porastu cijena nekretnina, osobito u urbanim centrima. Na primjer, prosječne cijene urbana zemljišta u Bujumburi u 2024–2025. godini porasle su za približno 7% u odnosu na prethodnu godinu, dok prosječne stambene kirije rastu za oko 5% u istom razdoblju (ISTEEBU).

Formalni sektor stanovanja je ograničen, s većinom novih građevina koje poduzimaju pojedinci ili mali razvojni subjekti, dok su velika institucionalna ulaganja rijetka. Prodor stambenih hipotekarnih kredita je nizak, s manje od 2% domaćinstava koja imaju pristup formalnim stambenim kreditima, prema podacima Banque de la République du Burundi. Većina transakcija temelji se na gotovini, a neformalni ugovori su uobičajeni.

Vlada je uvela inicijative za promicanje razvoja nekretnina, kao što su Nacionalna politika urbanizacije i pojednostavljena procedura registracije zemljišta (Ministarstvo infrastrukture, opreme i socijalnog stanovanja). Zahtjevi za usklađenost sa propisima o nekretninama postepeno se strože provode, s naglaskom na digitalizaciju zemljišnih registara i transparentne procedure.

Gledajući nekoliko sljedećih godina, očekuje se da će potražnja za urbanim stanovanjem i komercijalnim nekretninama ostati jaka, potaknuta demografskim trendovima i urbanom migracijom. Međutim, kontinuirani izazovi—uključujući ograničen pristup financijama, nepotpunu registraciju zemljišta i regulatorne prepreke—mogu ograničiti rast sektora. Kontinuirane reformske mjere i ulaganja u infrastrukturu očekuje se da će ponuditi nove prilike za domaće i strano ulaganje, uz uvjet da se unaprijede pravna sigurnost i usklađenost.

Vladine politike i regulatorni okvir

Sektor nekretnina u Burundiju djeluje unutar pravnog i regulatornog okvira koji se razvija kako bi se suočio s sistemskim izazovima i prilikama za rast. Pristup vlade temelji se na Loi No. 1/07 du 26 avril 2010 portant Code Foncier du Burundi (Zakon o zemljištu), koji ostaje glavno pravno načelo koje regulira vlasništvo nad zemljištem, prava nekretnina i transakcije nekretnina. Ova legislativa ima za cilj razjasniti vlasništvo nad zemljištem, olakšati registraciju i ojačati transparentnost, što je kritično za domaće i strano ulaganje u nekretnine. Predsjedništvo Republike Burundi pruža pristup službenom tekstu ovog zakona.

U 2024. i ulaskom u 2025. godinu, burundijska vlada, putem Ministarstva okoliša, poljoprivrede i stočarstva, pojačala je kampanje registracije zemljišta kako bi formalizirala vlasnička prava, posebno u urbanim centrima poput Bujumbure. Ove kampanje podržane su digitalnim inicijativama za modernizaciju zemljišnih registara, smanjenje prijevara i ubrzanje izdavanja naslova. Ministarstvo financija, budžeta i ekonomske planiranja nadzire prikupljanje poreza na nekretnine i amandmanom poreznih zakona stimulira formalnu registraciju nekretnina, čime se povećavaju prihodovni tokovi važni za urbani razvoj.

Standardi usklađenosti u transakcijama nekretninama jačaju se nadzorom notara i zahtjevima za provjeru nekretnina. Stranci se i dalje podložni ograničenjima regarding rural land ownership, but may access urban real estate through leaseholds or partnerships as stipulated in the Land Code. Recent directives from the Ministère de la Justice have emphasized the need for transparent contract enforcement, aiming to reduce disputes and improve investor confidence.

Official statistics from the Institut de Statistiques et d’Études Économiques du Burundi (ISTEEBU) indicate a gradual annual increase in registered real estate transactions, with urban property registrations up by approximately 8% in 2023 and projected to continue this upward trend through 2025. The government’s Vision Burundi 2025 policy framework includes commitments to expand affordable urban housing, reform land governance, and attract both local and diaspora investment.

Looking ahead, sector outlook is cautiously optimistic. Continued reforms, digitalization of registries, and urban housing projects are expected to drive compliance and transparency, while ongoing policy adjustments should gradually liberalize and professionalize the real estate market. However, enforcement gaps and bureaucratic bottlenecks persist, necessitating further governmental attention to realize the sector’s full potential.

Zakoni o vlasništvu zemlje, oporezivanje i osnovne obaveze usklađenosti

Vlasništvo zemljišta i transakcije nekretninama u Burundiju regulirane su složenim pravnim i regulatornim okvirom, na koji utječu i povijesni i recentni zakonodavni razvoj. Glavni pravni tekst je Zakonu o zemljištu iz 2011. (Code Foncier), koji propisuje da samo burundijski državljani mogu u potpunosti posjedovati zemljište, dok stranci mogu pristupiti zemljištu samo kroz zakupne aranžmane. Važno je napomenuti da su sve transakcije zemljištem i registracijom centralizirane putem Ministarstva pravde, koje nadzire notarski proces i izdavanje zemljišnih naslova.

Za usklađenost, vlasnici zemljišta moraju osigurati da je svaka nekretnina pravilno registrirana kod Ministarstva unutarnjih poslova, zajedničkog razvoja i javne sigurnosti, jer neuređena svojstva mogu biti podložna sporovima ili čak državnoj aproprijaciji. Od 2014. godine, Burundi je implementirao sistematske kampanje registracije zemljišta u nekoliko provincija, s ciljem smanjenja sukoba oko zemljišta i osiguravanja pravne sigurnosti, uz daljnje proširenje najavljeno za 2025–2027.

Oporezivanje nekretnina regulira Bureau Burundais des Recettes (OBR). Vlasnici nekretnina podložni su godišnjim porezima na nekretnine, obračunatim na osnovu katastarskih vrednosti, a kapitalne dobitke ostvarene prodajom nekretnina također se oporezuju. Zakon o financijama iz 2023. godine uveo je ažurirane porezne stope za nekretnine, a daljnje prilagodbe su predviđene za 2025. kako bi se podržali ciljevi državnih prihoda. Nepoštivanje može rezultirati kaznama, uključujući novčane kazne i, u teškim slučajevima, oduzimanje imovine.

U posljednjim godinama, vlada je prioritizirala digitalizaciju zemljišnih evidencija i pojednostavljenje postupka registracije. Do 2025. planira se uvođenje internetskog registra i sustava e-plaćanja, s ciljem smanjenja korupcije i vremena obrade, prema informacijama iz Predsjedništva Republike Burundi. Ova modernizacija se očekuje da će poboljšati povjerenje investitora i olakšati pristup kreditima, budući da financijske institucije sve više zahtijevaju formalne zemljišne naslove kao kolaterale.

Ključne statistike pokazuju da je do 2024. godine više od 1.2 milijuna parcela registrirano na nacionalnoj razini, s godišnjom stopom rasta od oko 5% u urbanim transakcijama nekretninama. Međutim, sukobi oko zemljišta ostaju prisutni, osobito u periurbanim područjima, predstavljajući gotovo 60% građanskih sudskih slučajeva, prema podacima Vrhovnog suda Burundija. Gledajući naprijed do 2025. godine i dalje, održane pravne reforme i digitalne inicijative predviđaju jačanje usklađenosti, transparentnosti i općenitog privlačenja burundijskog sektora nekretnina za domaće i strane investitore (unutar zakonskih granica).

Glavni igrači: Izdavači, agencije i institucionalni investitori

Burundijski sektor nekretnina 2025. godine karakterizira mala, ali rastuća grupa glavnih igrača, prvenstveno lokalnih developera, nekolicine agencija za nekretnine i pojavnih institucionalnih investitora. Pejzaž odražava kontinuiranu evoluciju, vođenu inicijativama vlade, urbanizacijom i postupnim otvaranjem prema stranim ulaganjima.

Developeri u Burundiju su pretežno domaći entiteti, često djelujući u suradnji s javnim institucijama. Banque de la République du Burundi i vladine inicijative potaknuli su stambeni i komercijalni razvoj, osobito u Bujumburi, ekonomskoj prijestolnici. Istaknuto je da je Société Immobilière Publique (SIP), državna kompanija, ključna figura u povoljnom stanovanju i urbanoj infrastrukturi, često surađujući s ministarstvima za velike projekte. Privatni developeri, iako ih je manje, sve više se pojavljuju, posebno uz potporu vlade u javno-privatnim partnerstvima.

U prostoru agencija, Burundijski red notarijera igra ključnu ulogu u usklađivanju i transakcijama, budući da su notarske usluge obavezne za prijenose i registracije nekretnina. Formalnih agencija za nekretnine je relativno malo, ali se njihov broj povećava kako se sektor formalizira. Većina agencija je lokalno vlasništvo i fokusira se na posredovanje u komercijalnim i stambenim zakupima u urbanim centrima.

Historijski, institucionalni investitori su bili ograničeni, ali su posljednjih godina zabilježeno je povećano sudjelovanje penzionih fondova i osiguravajućih društava, poput SONAVIE i CNSS, koji traže diverzifikaciju svojih portfelja s nekretninskim sredstvima. Vlada je također poduzela korake za privlačenje stranih izravnih ulaganja, uključujući pojednostavljanje propisa i pružanje poticaja za razvoj velikih projekata.

Usaglašenost se oblikuje kroz Ministarstvo pravde putem Zakona o zemljištu i zahtjeva za registraciju nekretnina, koji se strogo provode. Glavni igrači moraju se pridržavati protokola za sprečavanje pranja novca prema zahtjevima Banque de la République du Burundi.

Ključne statistike iz Instituta za statistiku i ekonomske studije Burundija pokazuju da se potražnja za urbanim stanovanjem projicira da će rasti za 4–5% godišnje do 2027. godine, s Bujumburom koji čini više od 60% novih razvijenih nekretnina. Očekuje se da će institucionalna ulaganja u nekretnine rasti kako reforme budu stizale, podržavajući sektor rasta i diversifikacije.

Pogledajući unaprijed, perspektiva za glavne igrače je oprezno optimistična. Regulatorne reforme, kontinuirana urbana migracija i postupna formalizacija tržišta vjerojatno će privući više privatnih i institucionalnih investitora u sektor, pod uvjetom da politička i ekonomska stabilnost ostanu prisutni.

Stambeni, komercijalni i industrijski sektori nekretnina

Sektor nekretnina u Burundiju obuhvaća tri glavna segmenta: stambene, komercijalne i industrijske nekretnine. Ovi segmenti su doživjeli postupni razvoj, pod utjecajem zakonodavnih reformi, urbanizacije i razvijajuće ekonomske dinamike. Prema stanju u 2025. godiini, perspektive za svaki segment odražavaju i trajne izazove i nove prilike.

• Stambeno tržište: Potražnja za stambenim prostorom kontinuirano raste, pokretana rastom stanovništva i migracijom iz ruralnih područja u urbana, posebno u Bujumburu, ekonomskoj prijestolnici Burundija. Međutim, sektor se suočava s značajnim manjkavostima u povoljnom stanovanju, pri čemu su neformalna naselja još uvijek prisutna. Vladine inicijative, poput Nacionalne stambene politike, imaju cilj da se nose s ovim deficitima i formaliziraju urbane tržište stanovanje. Procedure registracije naslova i prijenosa nekretnina regulira Ministarstvo okoliša, poljoprivrede i stočarstva, koje nadzire upravljanje zemljištem, uključujući izdavanje naslova zemljišta i usklađenost s građevinskim standardima.
• Komercijalne nekretnine: Tržište komercijalnih nekretnina, koje se sastoji od uredskih zgrada, maloprodajnih prostora i infrastrukture za ugostiteljstvo, ostaje relativno mlado. Strana izravna ulaganja u ovom segmentu su ograničena, ali raste interesa povezanih s regionalnim integracijskim naporima Burundija i ekonomskim reformama. Ključni pravni okviri koji reguliraju transakcije komercijalnih nekretnina uključuju Zakon o zemljištu i propise koje administrira Ministarstvo trgovine, prometa, industrije i turizma. Investitori su obvezni pridržavati se zoniranja korištenja zemljišta, registracije poslovanja i procedura oporezivanja.
• Industrijske nekretnine: Industrijski razvoj koncentriran je u posebnim ekonomskim zonama i periurbanim područjima, osobito oko Bujumbure i Gitege. Sektor je ograničen infrastrukturnim deficitima, uključujući pouzdanost energije i prometnu povezanost. Vlada je prioritizirala industrijalizaciju u svojoj strategiji Vision Burundi 2025, tražeći privlačenje proizvođača i agropoduzetnika putem poticaja i pojednostavljene dodjele zemljišta. Tijelo za promicanje ulaganja u Burundi olakšava usklađenost i licenciranje za razvoj industrijskih parkova.

Prema službenim statistikama, očekuje se da će stope urbanizacije rasti, s urbanom populacijom koja bi mogla premašiti 15% do 2030. godine, što će pojačati potražnju za stambenim i komercijalnim nekretninama (Institut za statistiku i ekonomske studije Burundija). Zakonodavne reforme za modernizaciju prava vlasništva, digitalizaciju zemljišnih registara i provedbu građevinskih kodova su u tijeku, s ciljem poboljšanja investicijske klime i smanjenja sporova. U sažetku, dok se burundijski sektor nekretnina suočava s regulatornim, financijskim i infrastrukturnim izazovima, 2025. godina i naredne godine očekuju se bezmješno rast, posebice u urbanim i periurbanim zonama, kako se vladine reforme budu provodile.

Infrastrukturni projekti koji utječu na tržište nekretnina

Sektor nekretnina Burundija 2025. godine snažno oblikuje tekući i planirani infrastrukturni razvoj, koji je prvenstveno vođen inicijativama vlade. Značajna ulaganja u prijevoz, energiju i urbane komunalne usluge imaju za cilj potpomognuti gospodarski rast i stvoriti privlačnije okruženje za domaće i strane investitore u nekretninama.

Ključni infrastrukturni projekt je tekuća modernizacija i proširenje nacionalne mreže cesta. Ministarstvo infrastrukture, opreme i socijalnog stanovanja (Ministère des Infrastructures, de l’Équipement et des Logements Sociaux) nastavlja ulagati u rehabilitaciju ključnih arterijskih ruta koje povezuju Bujumburu—ekonomsku prijestolnicu—s sekundarnim gradovima i regionalnim trgovinskim koridorima. Povećani pristup cestama očekuje se da će povećati vrijednost zemljišta i katalizirati komercijalni i stambeni razvoj u periurbanim četvrtima (Ministarstvo infrastrukture, opreme i socijalnog stanovanja).

Modernizacija Lučkog područja Bujumbura, glavne trgovinske točke Burundija preko jezera Tanganyika, također je u tijeku. Ova poboljšanja—povećanje kapaciteta, proširivanje skladišnih prostora i pojednostavljenje logistike—vjerojatno će stimulirati potražnju za industrijskim i logističkim nekretninama u blizini lučkog područja (Luka Autonoma Bujumbura).

U sektoru energije, završetak i puštanje u rad hidroelektrane Jiji i Mulembwe planirano je za 2024–2025. Očekuje se da će to povećati nacionalnu proizvodnju električne energije za više od 50%, ublažavajući kronične nestašice i podržavajući nove građevinske i nekretninske projekte, osobito u Bujumburi i Gitegi REGIDESO (Régie de Production et de Distribution d’Eau et d’Électricité).

Planovi urbane izgradnje se provode kako bi se nosili s brzim rastom stanovništva u većim gradovima. Vlada je pokrenula nove stambene i mješovite razvojne sheme, s poticajima za uključivanje privatnog sektora pod okvirom javno-privatnog partnerstva (PPP) Predsjedništvo Republike Burundi. Ovi projekti uključuju inicijative za povoljno stanovanje, posebno za domaćinstva niskih i srednjih prihoda.

Zakonski, usklađenost s propisima o zoniranju i građevinskim kodovima sve više se provodi, dok vlasti nastoje formalizirati urbanu ekspanziju i smanjiti neformalna naselja. Ministarstvo infrastrukture, opreme i socijalnog stanovanja nastavlja ažurirati politike prostornog planiranja i nadzirati pridržavanje nacionalnih građevinskih standarda.

Perspektiva za burundsko tržište nekretnina u sljedećih nekoliko godina je oprezno optimistična: unapređenja infrastrukture očekuje se da će otvoriti nove investicijske zone, povećati vrijednosti nekretnina i diversificirati klase nekretninske imovine. Međutim, uspješna realizacija ovisi o trajnoj podršci politike, transparentnoj administraciji zemljišta i kontinuiranim poboljšanjima u pružanju urbanih usluga.

Rizici, izazovi i strategije ublažavanja

Sektor nekretnina u Burundiju suočava se s složenim riskantnim i izazovnim okruženjem dok se razvija u 2025. i gleda unaprijed ka narednim godinama. Ovi izazovi proizlaze iz pravnih, ekonomskih, usklađenih i infrastrukturnih faktora, od kojih su svi potrebni usmjerenih strategija za ublažavanje kako bi se osigurao održiv rast sektora.

• Pravni i regulatorni rizici:
  Sustav vlasništva u Burundiju reguliran je Zakonom o zemljištu iz 2011. i kasnijim dekretima, ali preklapajući običajni i statutarni zakoni i dalje stvaraju nejasnoće u vlasništvu i sporove. Postupci registracije ostaju dugi i ranjivi na administrativne prepreke, povećavajući rizik od sukobljenih potraživanja i prijevara. Vlada je pokrenula reforme s ciljem digitalizacije zemljišnih evidencija i povećanja transparentnosti, ali puna implementacija još uvijek čeka (Ministarstvo pravde Republike Burundi). Investitori i developeri stoga moraju temeljito provjeriti naslove i angažirati lokalne pravne savjetnike kako bi se kretali u evoluirajućem pejzažu.
• Usaglašenost i borba protiv korupcije:
  Transakcije nekretninama podložne su rizicima korupcije, posebno u lokalnim vladinim uredima za izdavanje dozvola i registraciju. Burundijski zakon o borbi protiv korupcije propisuje stroge kazne, a Bureau Burundais des Recettes (OBR) povećava nadzor nad usklađenošću poreza u prodaji i najmu nekretnina. Strategije usklađenosti uključuju temeljitu due diligence provjeru, transparentne kanale plaćanja i redovite revizije kako bi se osigurala usklađenost s propisima o sprečavanju pranja novca (AML) i poreznim izvještajnim zahtjevima.
• Ekonomija i financijski izazovi:
  Pristup kreditima ostaje ograničen, s prosječnim kamatnim stopama komercijalnih banaka za projekte nekretnina iznad 15% godišnje. Središnja banka (Banque de la République du Burundi) promiče razvoj hipotekarnog tržišta, ali visoki zahtjevi za kolateralom i kratki rokovi otplate i dalje ometaju likvidnost tržišta. Kao strategija ublažavanja, developeri sve više traže zajedničke poduhvate, projektno financiranje faza i javno-privatna partnerstva.
• Infrastruktura i urbano planiranje:
  Nepouzdanost komunalnih usluga, nedovoljno razvijene prometne veze i brza urbana migracija predstavljaju kontinuirane izazove za održivi razvoj nekretnina. Vladini planovi za unapređenje urbane infrastrukture i provedbu propisa o zoniranju su na snazi, ali nedostaci u implementaciji ostaju (Ministarstvo infrastrukture, opreme i socijalnog stanovanja). Savjetuje se da developeri provedu sveobuhvatne procjene lokacija i da se rano angažiraju s općinskim vlastima tijekom planiranja projekata.

Gledajući unaprijed, učinkovito upravljanje rizicima na burundijskom tržištu nekretnina zahtijeva kombinaciju rigorozne pravne usklađenosti, proaktivnog angažmana dionika i prilagodljivih financijskih modela. Očekuje se da će kontinuirane regulatorne reforme i ulaganja u infrastrukturu postupno smanjiti rizike sektora, ali budnost i temeljita due diligence ostaju ključni za 2025. i dalje.

Buduće perspektive: Prognoze i investicijske prilike do 2029.

Perspektiva za sektor nekretnina u Burundiju do 2029. oblikovana je kombinacijom makroekonomskih reformi, razvijajućih pravnih okvira i značajnog poticaja za domaća i strana ulaganja. Napori vlade za modernizaciju upravljanja zemljištem i pojednostavljenje registracije nekretnina očekuje se da će poboljšati transparentnost tržišta i povjerenje investitora, potencijalno otključavajući nove prilike u urbanom razvoju i infrastrukturi.

Ključni nedavni razvoj uključuje nastavak primjene Zakona o zemljištu iz 2011. od strane Ministarstva okoliša, poljoprivrede i stočarstva, što ostaje temelj prava vlasništva i za građane i za strance. Zakon pruža pravnu osnovu za titliranje zemljišta, registraciju nekretninskih transakcija i rješavanje sporova. U posljednjim godinama, reforme su usmjerene na digitalizaciju zemljišnih evidencija i smanjenje birokratskih kašnjenja, s posebnim fokusom na jačanje usklađenosti i smanjenje rizika od korupcije.

Bank of the Republic of Burundi izvještava da, do 2024. godine, nekretnine čine sve veći udio privatnog sektora kreditiranja, potaknuti urbanom migracijom i rastućom potražnjom za stambenim i komercijalnim nekretninama, osobito u Bujumburi i provincijskim glavnim gradovima. Posljednji podaci središnje banke pokazuju godišnji porast allociranog kredita povezanog s nekretninama od preko 10%, što odražava robusnu tržišnu aktivnost i povjerenje u stvarna sredstva kao zaštitu od inflacije.

Nedavne investicijske poticaje—poput poreznih izuzeća za razvijatelje nekretnina i pojednostavljene registracije putem Burundijske agencije za promociju ulaganja—dizajnirane su za privlačenje domaćih i međunarodnih investitora u nekretnine. Vladin strateški plan “Vision Burundi 2025” izričito prioritizira urbano stanovanje, infrastrukturne projekte hotela i agro-industrijske parkove, signalizirajući nastavak javno-privatnih partnerstava do kraja desetljeća.

• Usklađenost i rizik: Investitori moraju pažljivo navigirati zahtjevima usklađenosti pod Zakonom o zemljištu i povezanim propisima o urbanom planiranju. Strani investitori su dopušteni da posjeduju nekretnine, no mogu se suočiti s ograničenjima na poljoprivredno zemljište i moraju se pridržavati lokalne registracije i propisa o okolišu (Ministarstvo okoliša, poljoprivrede i stočarstva).
• Ključne statistike: Očekuje se da će stope urbanizacije doseći 20% do 2029. godine, s povećanjem s procijenjenih 13% u 2024. godini (Institut za statistiku i ekonomske studije Burundija). Predviđa se da će i građevinske dozvole i registracije transakcija rasti godišnjom stopom od 8–10%, prema sektorskim izvještajima.
• Investicijske prilike: Visoko potencijalni segmenti uključuju povoljno stanovanje, urbane trgovačke centre, logističke hubove i infrastrukturu za turizam. Pojavljujući se pravni okviri, zajedno s ciljanih poticajima, trebali bi podržati stabilan priliv kapitala i potaknuti inovacije u razvoju nekretnina.

U sažetku, sektor nekretnina Burundija spreman je za mjerljiv rast do 2029. godine, oslanjajući se na pravnu modernizaciju, demografske promjene i proaktivne investicijske politike. Kontinuirane reforme i budna usklađenost bit će ključne za ostvarenje potencijala sektora i ublažavanje rizika.

Izvori i reference

• Predsjedništvo Republike Burundi
• Institut za statistiku i ekonomske studije Burundija (ISTEEBU)
• Bureau Burundais des Recettes
• Ministarstvo financija, budžeta i ekonomske planiranja
• REGIDESO (Régie de Production et de Distribution d’Eau et d’Électricité)