Table des matières
- Résumé exécutif : Principaux enseignements pour 2025–2030
- Aperçu du marché : Tendances actuelles et principaux acteurs
- Facteurs d’investissement : Croissance économique et urbanisation
- Points chauds régionaux : Villes émergentes et zones de développement
- Cadre juridique et droits de propriété (Référer à : moj.gov.af)
- Fiscalité, conformité et considérations réglementaires (Référer à : mof.gov.af)
- Politiques d’investissement étranger et règles de propriété (Référer à : investinafghanistan.af)
- Risques et défis : Facteurs politiques, de sécurité et financiers
- Statistiques clés : Taux de vacance, loyers et volumes de transactions (Référer à : nsia.gov.af)
- Perspectives futures : Projections et opportunités stratégiques pour 2025–2030
- Sources & Références
Résumé exécutif : Principaux enseignements pour 2025–2030
Le secteur de l’immobilier commercial en Afghanistan se trouve à un carrefour critique alors que le pays navigue dans une transformation politique et une incertitude économique vers 2025 et au-delà. Les développements clés comprennent l’urbanisation continue, l’évolution des cadres réglementaires et les changements dans les schémas d’investissement. La trajectoire du secteur est fortement influencée par des changements internes de politique et l’engagement de la communauté internationale.
- Paysage réglementaire : Depuis le changement de gouvernement en août 2021, le cadre réglementaire commercial de l’Afghanistan a subi un réalignement significatif. Le Ministère du Développement Urbain et du Logement et l’Unité de Facilitation des Investissements en Afghanistan révisent les politiques d’utilisation des terres et de zonage pour encourager l’investissement et clarifier les droits de propriété, bien que l’incertitude persiste en matière d’application légale et de résolution des litiges. Il est notable que la Loi sur la Gestion des Terres demeure en vigueur, définissant les procédures d’acquisition, d’enregistrement et de transfert de terrain, mais son application est incohérente en raison de changements institutionnels toujours en cours (Ministère du Développement Urbain et des Terres).
- Conformité et Diligence Raisonnée : Les investisseurs et les entreprises font face à des exigences de conformité accrues, notamment en ce qui concerne l’enregistrement des propriétés et les pratiques de lutte contre le blanchiment d’argent. Le Registre Central des Entreprises d’Afghanistan continue d’exiger de la documentation pour les transactions immobilières, mais le système est souvent entravé par des retards administratifs et des lacunes dans les données historiques (Registre Central des Entreprises d’Afghanistan & Propriété Intellectuelle).
- Activité de marché et statistiques clés : Les transactions de biens immobiliers commerciaux ont chuté brusquement après 2021. Au début de 2025, l’activité est concentrée à Kaboul et dans quelques capitales provinciales. Les taux d’occupation des bureaux restent en dessous des niveaux d’avant 2021, tandis que la demande pour des espaces logistiques et de stockage a légèrement augmenté, alimentée par des opérations humanitaires et le commerce régional. Les données publiques fiables sont limitées, mais le Ministère de l’Économie note une contraction des investissements dans l’immobilier urbain, avec une participation du secteur privé en baisse de plus de 50 % par rapport à 2020 (Ministère de l’Économie).
- Perspectives (2025–2030) : Les perspectives à moyen terme sont prudentes. Les chances de reprise dépendent d’une plus grande certitude réglementaire, de la restauration des canaux bancaires internationaux, et de la stabilisation macroéconomique. Si les conditions juridiques et de sécurité s’améliorent, le secteur pourrait attirer des investisseurs régionaux, notamment dans la logistique, le commerce de détail et l’industrie légère. Cependant, des risques persistants—y compris l’application peu claire des droits de propriété et des options de financement limitées— devraient contraindre la croissance jusqu’en 2030, à moins que des réformes substantielles soient mises en œuvre.
En résumé, l’immobilier commercial en Afghanistan fait face à des défis structurels mais conserve un potentiel latent, conditionné par la clarté juridique et la stabilité politique. Les parties prenantes doivent suivre de près les évolutions réglementaires et prioriser une conformité robuste pour atténuer les risques opérationnels.
Aperçu du marché : Tendances actuelles et principaux acteurs
Le secteur de l’immobilier commercial en Afghanistan continue de faire face à des vents contraires significatifs en 2025, découlant de l’instabilité politique persistante, de l’incertitude réglementaire et de conditions économiques moroses. Depuis les changements politiques d’août 2021, les investissements étrangers ont chuté de manière dramatique, et de nombreuses organisations internationales ont réduit ou suspendu leurs opérations, entraînant une demande réduite pour des bureaux, des espaces commerciaux et industriels. Les investisseurs nationaux restent prudents, la plupart de l’activité étant concentrée dans des services essentiels et des secteurs moins vulnérables aux chocs externes.
Les marchés immobiliers commerciaux clés tels que Kaboul, Hérat et Mazar-i-Sharif ont vu des taux d’occupation stagnants ou en déclin dans les segments de bureaux et de commerce de détail. La construction de nouvelles propriétés commerciales a considérablement ralenti, reflétant à la fois un accès limité au capital et une réévaluation des perspectives de marché par les développeurs. Malgré ces défis, il y a eu une certaine résilience dans la logistique et l’entreposage, tirée par la position stratégique de l’Afghanistan en tant que route de transit régionale et par une croissance modeste du commerce transfrontalier. La demande pour des entrepôts dans les provinces frontalières, en particulier près de Torkham et Spin Boldak, a connu une relative stabilité.
Sur le plan légal, le cadre régissant l’immobilier commercial reste en mutation. La Loi sur la Gestion des Terres (2017) et la Loi sur la Propriété (2000) fournissent la base légale globale pour les transactions immobilières commerciales et les droits d’utilisation des terres, mais leur application est devenue incohérente, et l’accès aux registres de titre fiables est souvent problématique. L’Autorité Foncière d’Afghanistan (Arazi) reste l’organe central pour l’allocation et l’enregistrement des terres, mais ses opérations ont été affectées par des changements institutionnels et des priorités de gouvernance qui évoluent. Le Ministère de la Justice supervise l’environnement législatif global, mais la conformité pratique est mise à l’épreuve par la capacité judiciaire limitée et les variations locales dans l’application. Les baux et les transferts de propriété nécessitent une notarisation et un enregistrement, mais ces processus peuvent souffrir de retards bureaucratiques (Autorité Foncière d’Afghanistan (Arazi) ; Ministère de la Justice).
Les acteurs clés du marché immobilier commercial afghan comprennent des conglomérats locaux et quelques investisseurs régionaux, la plupart des multinationales ayant quitté ou adoptant une approche d’attente. Des entreprises telles que le Ghazanfar Group et le Safi Group continuent d’avoir une présence dans le développement et la gestion commerciaux, principalement à Kaboul. On observe également une participation limitée d’investisseurs basés au Golfe, mais à une échelle plus réduite que par le passé.
À l’avenir, les perspectives pour le secteur immobilier commercial en Afghanistan restent limitées pour les prochaines années. La reprise dépendra d’améliorations de la stabilité politique, de la restauration de la confiance des investisseurs et de la réétablissement des infrastructures financières et juridiques. Tant que ces fondamentaux ne s’améliorent pas, une expansion significative ou de nouveaux investissements dans l’immobilier commercial sont peu probables, bien que des actifs logistiques et d’entreposage de base puissent connaître une croissance progressive soutenue par les flux commerciaux régionaux.
Facteurs d’investissement : Croissance économique et urbanisation
Le secteur immobilier commercial en Afghanistan est façonné par des facteurs d’investissement complexes et évolutifs, la croissance économique et l’urbanisation jouant des rôles clés alors que le pays reconstruit prudemment son économie en 2025. Après des années de conflit et de bouleversements politiques, le gouvernement afghan et les autorités de facto ont signalé un regain d’intérêt pour le développement urbain, la stabilisation économique et l’amélioration de l’environnement réglementaire pour attirer des capitaux vers des villes clés telles que Kaboul, Hérat, Mazar-i-Sharif et Kandahar.
L’urbanisation reste une tendance déterminante, l’Autorité Nationale des Statistiques et de l’Information estimant que plus de 25 % de la population afghane réside maintenant en zones urbaines—a chiffre qui devrait augmenter régulièrement dans les prochaines années. Ce changement démographique augmente la demande pour des espaces de bureau commerciaux, des centres commerciaux, des hubs logistiques et des développements à usage mixte, en particulier dans les centres d’affaires et les zones périurbaines.
Sur le plan économique, la croissance du PIB de l’Afghanistan reste modeste mais positive, soutenue par une activité commerciale accrue, un revival progressif de l’entrepreneuriat local et l’engagement humanitaire international. Le Ministère des Finances a donné la priorité aux investissements dans les infrastructures et a simplifié la délivrance de licences commerciales, qui, malgré des défis de sécurité persistants et des sanctions, signalent une intention de favoriser un environnement plus attractif pour les investisseurs nationaux et étrangers.
En ce qui concerne les cadres juridiques et de conformité, le gouvernement continue de mettre à jour les dispositions réglementaires affectant la propriété commerciale, la location et l’investissement. Le Ministère de la Justice a émis de nouvelles directives d’enregistrement et de transfert de propriétés visant à clarifier les droits d’occupation et à réduire les litiges—des obstacles de longue date au développement immobilier. Bien que le système d’enregistrement des propriétés de l’Afghanistan reste en cours de développement, des réformes récentes améliorent progressivement la transparence et la confiance des investisseurs.
Les statistiques clés de l’Autorité Nationale des Statistiques et de l’Information indiquent que les permis de construction commerciale dans les centres urbains ont augmenté d’environ 15 % d’une année sur l’autre en 2024, et la valeur totale des transactions immobilières commerciales enregistrées a dépassé 20 milliards AFN. Les taux de vacance des espaces commerciaux de premier choix à Kaboul restent inférieurs à 10 %, reflétant une demande résiliente, bien que les marchés secondaires affichent une plus grande volatilité.
En perspective 2025 et au-delà, les perspectives pour le secteur immobilier commercial afghan dépendent de nouveaux progrès en matière de stabilisation économique, de clarté réglementaire et de planification urbaine. Bien que des risques significatifs persistent, en particulier en ce qui concerne la sécurité et l’intégration financière internationale, le secteur est bien positionné pour une croissance prudente, soutenue par des tendances d’urbanisation et des réformes juridiques et économiques progressives menées par les autorités nationales.
Points chauds régionaux : Villes émergentes et zones de développement
Le secteur immobilier commercial en Afghanistan en 2025 est marqué par une activité prudente concentrée dans des centres urbains et des zones de développement sélectionnés, reflétant à la fois les défis persistants et les nouvelles opportunités dans l’environnement volatile du pays. Alors que le contexte de sécurité et politique demeure fluide, des points chauds régionaux ont émergé, principalement dans des villes telles que Kaboul, Hérat et Mazar-i-Sharif, où la stabilité relative et les investissements dans les infrastructures attirent la majorité des activités immobilières commerciales.
À Kaboul, la capitale reste le principal pôle d’activités commerciales, avec une demande continue pour des espaces de bureau, des centres commerciaux et des installations logistiques. La ville bénéficie de sa position de centre administratif et économique, entraînant un intérêt continu de la part des entreprises locales et des organisations internationales maintenant une présence malgré l’incertitude géopolitique plus large du pays. Hérat, située près de la frontière iranienne, a tiré parti de sa position stratégique pour développer des parcs logistiques et des installations commerciales, servant de porte d’entrée pour le commerce régional. Mazar-i-Sharif, avec son accès à l’Asie centrale, connaît une augmentation du développement des entrepôts et de l’industrie légère liée aux initiatives de commerce transfrontalier.
Les cadres juridiques et réglementaires pour les transactions immobilières commerciales en Afghanistan sont régis par le Ministère de la Justice de l’Émirat Islamique d’Afghanistan et, en ce qui concerne les questions de terre, par l’Autorité Foncière d’Afghanistan (ARAZI). Les années récentes ont vu la numérisation des dossiers fonciers dans les principaux centres urbains, améliorant la transparence transactionnelle et réduisant les litiges, bien que des défis d’application et de vérification des titres de terre persistent, en particulier en dehors des grandes villes. Les investisseurs doivent naviguer à travers plusieurs couches de conformité, y compris l’enregistrement des propriétés, les contrats de location régis par le Code Civil et, le cas échéant, les règlements des zones économiques spéciales.
En réponse à la nécessité de revitalisation économique, le gouvernement a indiqué son intention d’élargir et de formaliser les zones de développement, en particulier autour des principaux corridors de transport et du nouveau programme de parcs industriels. Des projets tels que la Ville Industrielle d’Hérat et l’expansion prévue de la zone de libre-échange de Mazar-i-Sharif sont conçus pour attirer à la fois les investissements nationaux et étrangers en offrant des incitations telles que des périodes fiscales et des procédures d’autorisation simplifiées, comme l’indique le Ministère du Commerce et de l’Industrie.
Les statistiques clés restent limitées en raison de la situation évolutive, mais des preuves anecdotiques provenant des registres fonciers et des organismes de délivrance de licences indiquent une légère augmentation de l’activité immobilière commerciale dans les points chauds mentionnés depuis la fin de 2023. Cependant, le marché reste caractérisé par de hauts risques, des pratiques d’évaluation opaques et des défis de liquidité. En regardant vers 2025 et au-delà, les perspectives du secteur sont prudemment optimistes dans les points chauds régionaux, conditionnées par des améliorations continues de la sécurité, de la clarté réglementaire et des investissements dans les infrastructures.
Cadre juridique et droits de propriété (Référer à : moj.gov.af)
Le cadre juridique régissant l’immobilier commercial en Afghanistan est principalement façonné par le Code Civil du pays, les lois sur la propriété urbaine et un ensemble de règlements supervisés par le Ministère de la Justice et les autorités municipales concernés. À partir de 2025, le statut fondamental régissant les droits de propriété demeure le Code Civil de 1977, qui définit la propriété, la location, le transfert et l’héritage de biens, y compris de l’immobilier commercial. Cependant, des amendements périodiques ont cherché à clarifier et moderniser les aspects de l’enregistrement de propriété, de la résolution des litiges et de la propriété étrangère.
Les droits de propriété en Afghanistan sont reconnus pour les individus et les entités juridiques, y compris l’acquisition, l’utilisation et le transfert de biens immobiliers commerciaux. Toutes les transactions immobilières doivent être enregistrées auprès du registre foncier local, et des documents de propriété (Qabala) sont nécessaires pour une reconnaissance légale. Le Ministère de la Justice supervise le système d’enregistrement et l’authentification des documents de propriété, jouant un rôle central dans la réduction des litiges et de la fraude. À partir de 2025, le Ministère continue de promouvoir la numérisation et la transparence dans les dossiers fonciers afin de réduire la corruption et d’accroître la confiance des investisseurs, bien que la mise en œuvre fasse face à des défis infrastructurels et administratifs.
Les contrats de location et de bail pour les propriétés commerciales sont régis par le Code Civil et doivent être formalisés par des contrats écrits, avec des stipulations claires concernant le loyer, la durée et les responsabilités des parties impliquées. Les efforts réglementaires récents ont souligné la nécessité que les contrats notariés soient enregistrés auprès des autorités municipales, visant à renforcer l’applicabilité juridique et à protéger à la fois les propriétaires et les locataires.
La résolution des litiges concernant des propriétés commerciales est généralement jugée par le système judiciaire civil, le Ministère de la Justice fournissant une supervision pour garantir le respect du droit. Au cours des dernières années, il y a eu un intérêt croissant pour les mécanismes alternatifs de résolution des litiges, tels que l’arbitrage et la médiation, afin de traiter l’arriéré dans les tribunaux et de faciliter une résolution plus rapide des conflits.
La propriété commerciale par des étrangers reste restreinte en vertu de la législation actuelle, des exceptions étant possibles par le biais de projets d’investissement sanctionnés par le gouvernement ou de zones économiques spéciales. Ces exceptions sont soumises à l’approbation des ministères concernés, nécessitant souvent des coentreprises avec des ressortissants ou des entités afghans.
En regardant vers 2025 et au-delà, des réformes juridiques devraient se concentrer sur la numérisation plus poussée des dossiers de propriété, la rationalisation des processus d’enregistrement, et la clarification des règles d’investissement étranger. Ces réformes devraient améliorer la certitude juridique, la conformité et l’attractivité globale du marché immobilier commercial afghan, bien que leur succès dépende de la stabilité politique plus large et de la capacité institutionnelle.
Pour plus de détails sur les lois en vigueur et les réformes en cours, référez-vous directement au Ministère de la Justice de l’Émirat Islamique d’Afghanistan.
Fiscalité, conformité et considérations réglementaires (Référer à : mof.gov.af)
Le paysage fiscal et de conformité pour l’immobilier commercial en Afghanistan est principalement régulé par les cadres législatifs administrés par le Ministère des Finances, avec la supervision du Département des Revenus d’Afghanistan (ARD). À partir de 2025, le secteur fonctionne sous des codes fiscaux et des règlements immobiliers en évolution, reflétant les efforts plus larges de l’Afghanistan pour moderniser sa politique fiscale et attirer des investissements nationaux et internationaux.
Les propriétaires d’immeubles commerciaux et les investisseurs sont soumis à une variété de taxes, notamment la taxe foncière, l’impôt sur le revenu des loyers, et la taxe sur les plus-values lors de la vente d’actifs immobiliers. Le taux standard de l’impôt sur les sociétés reste fixé à 20 % pour les entités opérant en Afghanistan, y compris celles générant des revenus provenant de biens immobiliers commerciaux. Des taxes de transfert de propriété s’appliquent également, généralement calculées comme un pourcentage de la valeur de transaction, avec les taux et les procédures applicables décrits par le Ministère des Finances (Ministère des Finances).
La conformité aux obligations fiscales et aux réglementations est imposée par l’ARD. Les entreprises et les individus impliqués dans l’immobilier commercial doivent s’enregistrer auprès des autorités fiscales, tenir des registres détaillés et déposer des déclarations fiscales annuelles. Le Ministère des Finances a entrepris plusieurs initiatives de numérisation visant à accroître la transparence et à simplifier les paiements fiscaux, y compris l’introduction de systèmes de dépôt électronique pour les contribuables d’entreprise (Ministère des Finances). Cependant, des défis pratiques subsistent, en particulier dans les régions où les infrastructures administratives sont limitées.
Les développements réglementaires récents incluent des mises à jour des procédures d’enregistrement des propriétés, destinées à clarifier les droits de propriété et à réduire les litiges. Le gouvernement a donné la priorité à la cartographie cadastrale et à la numérisation des dossiers fonciers, un mouvement qui devrait améliorer la confiance des investisseurs et faciliter la conformité. Les investisseurs étrangers sont soumis à un contrôle supplémentaire et peuvent faire face à des restrictions sur la propriété foncière ; en général, les transactions immobilières commerciales impliquant des entités étrangères nécessitent des approbations spéciales et doivent se conformer aux protocoles de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) établis par les régulateurs nationaux.
À l’avenir, les autorités réglementaires devraient se concentrer sur la rationalisation des processus de conformité, l’amélioration de la transparence et du respect. Les réformes en cours visent à aligner les systèmes fiscaux et de conformité de l’immobilier en Afghanistan avec les normes internationales, ce qui pourrait contribuer à stabiliser le secteur et attirer des investissements accrus. Néanmoins, des défis tels que l’incertitude politique, les lacunes dans l’application, et des divergences régionales dans la gouvernance subsistent, soulignant la nécessité d’une application continue du renforcement des capacités et du soutien institutionnel (Ministère des Finances).
Politiques d’investissement étranger et règles de propriété (Référer à : investinafghanistan.af)
Les politiques d’investissement étranger de l’Afghanistan concernant l’immobilier commercial ont subi des changements significatifs ces dernières années, influencés par des développements politiques et des efforts visant à attirer des capitaux internationaux. L’Unité de Facilitation des Investissements en Afghanistan (AIFU) continue de servir comme l’organisme gouvernemental principal supervisant les investissements étrangers, y compris dans le secteur immobilier. À partir de 2025, les investisseurs étrangers sont autorisés à posséder et à louer des biens immobiliers commerciaux en Afghanistan, sous réserve d’une stricte conformité avec les lois nationales et les règlements spécifiques au secteur.
En vertu de la Loi Afghan sur l’Investissement, les ressortissants étrangers et les entreprises peuvent acquérir des droits de propriété à des fins commerciales, à condition que leurs investissements soient conformes aux intérêts de sécurité nationale et reçoivent l’approbation préalable des autorités compétentes. La loi stipule que la propriété commerciale par des entités étrangères est généralement limitée à des zones désignées, telles que les parcs industriels et les zones économiques spéciales. Le processus d’approbation implique des contrôles de sécurité, des évaluations de la viabilité des projets, et le respect des codes de planification urbaine.
Les exigences de conformité sont imposées de manière rigoureuse. Les investisseurs doivent enregistrer leurs entreprises auprès du Registre Central des Entreprises d’Afghanistan et obtenir une licence d’investissement auprès de l’AIFU. Toutes les transactions doivent être documentées et rapportées, et les transferts de propriété doivent être notariés par les bureaux locaux d’administration foncière. Le gouvernement a également introduit des contrôles de lutte contre le blanchiment d’argent et des procédures de diligence raisonnable conformément aux normes nationales et internationales.
Malgré le cadre légal réformateur, des défis pratiques persistent. Selon l’AIFU, l’investissement direct étranger (IDE) dans l’immobilier reste limité, représentant moins de 10 % des flux d’IDE totaux selon les dernières données disponibles. Le développement du secteur est freiné par l’incertitude continue en matière de sécurité, des fluctuations dans l’application des règles, et des problèmes liés à l’arbitrage des droits de propriété et à la titration des terres.
En regardant vers 2025 et les années suivantes, les perspectives officielles soulignent un optimisme prudent. Le gouvernement a annoncé des plans pour rationaliser les processus d’approbation et renforcer la protection juridique des investisseurs étrangers dans l’immobilier commercial. Un intérêt particulier est porté à la promotion des investissements dans les hubs logistiques, les complexes commerciaux et l’infrastructure hôtelière, en particulier dans les centres urbains comme Kaboul, Hérat et Mazar-e-Sharif.
Néanmoins, les investisseurs potentiels sont conseillés de procéder à une diligence raisonnable complète et de rester informés des changements législatifs par le biais de sources officielles telles que l’Unité de Facilitation des Investissements en Afghanistan. Il est fortement recommandé de collaborer avec des conseillers juridiques locaux pour naviguer dans les exigences de conformité évolutives et garantir l’alignement avec le régime d’investissement du pays.
Risques et défis : Facteurs politiques, de sécurité et financiers
Le secteur de l’immobilier commercial en Afghanistan fait face à des risques et des défis prononcés, enracinés dans le paysage politique volatile du pays, des préoccupations de sécurité persistantes et des systèmes financiers contraints. À partir de 2025, ces facteurs continuent de façonner le climat d’investissement et les réalités opérationnelles des parties prenantes nationales et étrangères.
- Incertitude politique : Suite au retour au pouvoir des talibans en août 2021, les cadres institutionnels et juridiques de l’Afghanistan ont connu des modifications significatives. L’absence de reconnaissance formelle d’un gouvernement par une grande partie de la communauté internationale a conduit à des incertitudes concernant les droits de propriété, l’application des contrats, et les procédures administratives. L’absence de réglementation commerciale mise à jour et accessible sous le gouvernement actuel complique davantage la diligence raisonnable et les processus transactionnels (Ministère de la Justice de l’Afghanistan).
- Préoccupations de sécurité : La sécurité reste un obstacle majeur dans les centres urbains et les corridors commerciaux clés. Malgré certaines affirmations d’amélioration de la stabilité dans certaines régions, la violence sporadique, les attaques ciblées, et l’activité insurgée persistante continuent, notamment dans les capitales provinciales et le long des routes de transport. Cet environnement augmente les risques pour le développement de propriétés, la protection des actifs, et la sécurité des locataires. La capacité à sécuriser, assurer, et entretenir des propriétés commerciales est souvent compromise par la situation de sécurité plus large (Ministère des Affaires Intérieures).
- Contraintes financières et bancaires : Les sanctions internationales et l’exclusion de l’Afghanistan des systèmes financiers mondiaux ont sévèrement limité les flux de capitaux. Le secteur bancaire reste fragile, avec des crises de liquidité continues et un accès restreint aux devises étrangères. Ces conditions entravent tant l’investissement que les transactions courantes dans l’immobilier commercial, car acheteurs et vendeurs rencontrent des défis pour sécuriser des financements, transférer des fonds et obtenir des évaluations fiables (Da Afghanistan Bank).
- Lacunes réglementaires et de conformité : L’environnement réglementaire évolutif complique les efforts de conformité pour les acteurs de l’immobilier commercial. Il subsiste des incertitudes concernant le titrage des terres, l’enregistrement des propriétés et les mécanismes de résolution des litiges, surtout lorsque des systèmes hérités sont examinés ou remplacés. Les investisseurs étrangers, en particulier, font face à des exigences de diligence raisonnable accrues et à une ambiguïté juridique, augmentant le profil de risque global du secteur (Autorité Foncière d’Afghanistan (ARAZI)).
À l’avenir, les perspectives du marché immobilier commercial afghan pour 2025 et au-delà demeurent hautement conditionnées par des améliorations dans la reconnaissance politique, la stabilité interne et la restauration des fonctions du secteur financier. Jusqu’à ce que ces risques fondamentaux soient adressés, le secteur devrait opérer bien en dessous de son potentiel, avec un développement limité et des défis opérationnels continus pour les actifs existants.
Statistiques clés : Taux de vacance, loyers et volumes de transactions (Référer à : nsia.gov.af)
Le secteur de l’immobilier commercial en Afghanistan fait face à des défis significatifs et à une volatilité en 2025, façonnés par une instabilité économique persistante, des cadres réglementaires changeants et un environnement de sécurité complexe. Selon l’Autorité Nationale des Statistiques et de l’Information (NSIA), le marché immobilier commercial urbain afghan a connu des fluctuations notables dans les indicateurs clés de performance tels que les taux de vacance, les loyers et les volumes de transactions au cours de l’année passée.
Taux de vacance : Au début de 2025, les taux de vacance dans les principaux centres urbains tels que Kaboul, Hérat et Mazar-i-Sharif sont restés élevés. Les dernières données disponibles de la NSIA suggèrent que les taux de vacance moyens se situent entre 22 % et 28 % dans les centres d’affaires centraux, chiffre qui reflète à la fois une demande réduite des entreprises nationales et un investissement étranger limité. Les taux de vacance les plus élevés sont rapportés dans les espaces de bureaux et de commerce de détail, en particulier dans les développements récemment construits qui ont du mal à attirer des locataires stables.
Loyers : Les prix des loyers commerciaux se sont adoucis par rapport aux niveaux d’avant 2021. Les enquêtes de la NSIA indiquent que les loyers mensuels moyens pour des bureaux de premier choix à Kaboul, par exemple, ont diminué d’environ 18 % d’une année sur l’autre, se situant à des niveaux nettement inférieurs à la moyenne régionale. Les loyers commerciaux ont également diminué, bien que les marchés de biens essentiels et les hubs logistiques près des points de passage frontaliers continuent de commander des taux relativement stables en raison de la demande soutenue pour des produits de base.
Volumes de transactions : Les volumes de transactions dans le secteur commercial demeurent réduits. Les registres des transactions de la NSIA pour 2024 et début 2025 signalent une baisse d’environ 25 % d’une année sur l’autre des transferts de propriétés commerciales enregistrés. Cette réduction est atribuivable à une combinaison de contraintes de crédit, d’incertitude des investisseurs, et d’un nombre réduit de nouveaux projets commerciaux. La plupart des transactions impliquent des propriétés de plus petite échelle ou sont motivées par la nécessité plutôt que par un investissement spéculatif.
- Taux de vacance : 22 %–28 % dans les principaux centres urbains (Autorité Nationale des Statistiques et de l’Information)
- Loyers commerciaux moyens (Kaboul, bureaux de premier choix) : en baisse de 18 % par rapport à l’année précédente (Autorité Nationale des Statistiques et de l’Information)
- Volumes de transactions : en baisse de 25 % d’une année sur l’autre (Autorité Nationale des Statistiques et de l’Information)
À l’avenir, les perspectives pour le marché immobilier commercial afghan restent hautement conditionnées par la stabilité macroéconomique et l’amélioration du climat des affaires. Bien que certains secteurs—tels que l’entreposage et le commerce de détail de base—puissent montrer une résilience, la reprise globale dépendra probablement d’une confiance accrue des investisseurs, d’une clarté dans les politiques et d’une stabilisation progressive du système financier.
Perspectives futures : Projections et opportunités stratégiques pour 2025–2030
Le secteur de l’immobilier commercial en Afghanistan se trouve à un tournant alors que le pays s’adapte à de nouvelles réalités politiques et aux défis économiques en cours à l’approche de 2025 et au-delà. La trajectoire future sera façonnée par l’évolution des cadres juridiques, les exigences de conformité réglementaire, les investissements en infrastructures, et l’engagement international.
L’environnement légal régissant la propriété commerciale reste ancré dans les lois nationales sur la propriété et les systèmes d’enregistrement des terres du Ministère de la Justice. Malgré les réformes en cours, le secteur fait face à des problèmes persistants tels que l’insécurité des droits d’occupation, les revendications concurrentes, et des lacunes dans l’application, en particulier dans les centres urbains comme Kaboul, Hérat et Mazar-i-Sharif. La Direction Générale des Affaires Foncières d’Afghanistan continue la numérisation des dossiers fonciers et des droits de propriété, visant à réduire les litiges—une fondation clé pour la confiance des investisseurs. Cependant, le déploiement anticipé d’un registre unifié des propriétés commerciales est susceptible de se prolonger jusqu’à la deuxième moitié de cette décennie.
La conformité reste une préoccupation essentielle. L’Unité de Facilitation des Investissements en Afghanistan et le Ministère de l’Économie ont introduit des protocoles de connaissance du client (KYC) et de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) plus stricts pour les transactions immobilières en réponse à un contrôle international. Ces mesures devraient s’intensifier alors que l’Afghanistan cherche à attirer des investissements directs étrangers (IDE) et à se reconnecter avec les systèmes financiers mondiaux. Les propriétaires et développeurs commerciaux devront adopter des cadres de diligence raisonnable et de déclaration robustes à mesure que le contrôle réglementaire se renforce.
Les statistiques clés indiquent une reprise prudente dans l’immobilier commercial. La période 2023–2024 a vu une légère augmentation des transactions immobilières commerciales enregistrées dans les grandes villes, avec un accent sur le commerce de détail, la logistique, et l’entreposage pour soutenir les corridors commerciaux émergents de l’Afghanistan. Le Ministère du Commerce et de l’Industrie rapporte que de nouvelles inscriptions d’entreprises, y compris celles cherchant des bureaux et des espaces commerciaux, ont commencé à se redresser après des baisses brusques en 2021–2022. Pourtant, les taux de vacance des propriétés commerciales de premier choix restent élevés, reflétant une incertitude économique et un accès limité à des financements à long terme.
En regardant vers 2025–2030, les opportunités de croissance se concentreront sur les hubs logistiques, les parcs industriels légers et les développements à usage mixte, surtout si les projets d’infrastructure régionaux—comme CASA-1000 et les expansions ferroviaires prévues—progressent comme prévu. Des partenariats internationaux stratégiques et une harmonisation juridique plus poussée avec les marchés voisins pourraient débloquer de nouveaux flux d’investissement. Cependant, le rythme de la reprise dépendra des améliorations continues de la sécurité, de la transparence réglementaire, et de l’accès au capital. En résumé, les perspectives pour l’immobilier commercial en Afghanistan sont prudemment optimistes, conditionnées par des réformes légales et l’intégration économique régionale.
Sources & Références
