Mục lục
- Tóm tắt điều hành: Bức tranh thương mại bất động sản Nepal năm 2025
- Các yếu tố tăng trưởng chính & Động lực thị trường
- Những điểm nóng đầu tư: Các thành phố lớn & Các lĩnh vực cần chú ý
- Khung pháp lý: Luật tài sản, thuế và tuân thủ (Ủy ban Luật Nepal, mof.gov.np)
- Các ưu đãi và sáng kiến chính sách của chính phủ (mofaga.gov.np, nepal.gov.np)
- Hiệu suất thị trường: Thống kê gần đây & Xu hướng giao dịch (nrb.org.np)
- Quy định và cơ hội đầu tư nước ngoài
- Thách thức: Cơ sở hạ tầng, tài chính và các yếu tố rủi ro
- Triển vọng tương lai: Dự báo cho 2025–2030
- Khuyến nghị của chuyên gia & Những hiểu biết chiến lược
- Nguồn & Tài liệu tham khảo
Tóm tắt điều hành: Bức tranh thương mại bất động sản Nepal năm 2025
Ngành bất động sản thương mại của Nepal vào năm 2025 được đặc trưng bởi sự lạc quan thận trọng, do các cải cách quy định, các xu hướng đô thị hóa đang phát triển và sự quan tâm ngày càng tăng của các nhà đầu tư—đặc biệt là tại Thung lũng Kathmandu và các hành lang đô thị mới nổi. Ngành này bao gồm không gian văn phòng, cửa hàng bán lẻ, khách sạn và các phát triển sử dụng hỗn hợp, với nhu cầu được thúc đẩy bởi sự gia tăng tinh thần khởi nghiệp, sự mở rộng của ngành dịch vụ và sự gia tăng nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào một số ngành cụ thể.
Một phát triển quan trọng trong những năm gần đây là cam kết của chính phủ trong việc cập nhật chính sách sử dụng đất và mã xây dựng nhằm thúc đẩy đô thị hóa bền vững và cải thiện tiêu chuẩn tuân thủ. Bộ Quản lý Đất, Hợp tác xã và giảm nghèo đã dẫn đầu công tác phân loại sử dụng đất, trong khi Bộ Phát triển Đô thị đã tập trung vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng đô thị và các quy định về quy hoạch. Vào năm 2024, chính phủ đã đưa ra các sửa đổi đối với Mã Xây dựng, yêu cầu xây dựng chống động đất đối với các dự án thương mại mới và tuân thủ nghiêm ngặt về sự an toàn khi tiếp nhận và cháy nổ, điều này dự kiến sẽ được thực thi nghiêm ngặt vào năm 2025.
Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, quyền sở hữu bất động sản thương mại vẫn được điều chỉnh bởi Luật Đầu tư và Chuyển nhượng Công nghệ nước ngoài, cho phép đầu tư vào một số ngành bất động sản con—như khách sạn và khu nghỉ dưỡng—trong khi vẫn duy trì các hạn chế về việc tiếp cận đất đai cho các mục đích thương mại khác. Tất cả giao dịch đều phải được sự chấp thuận từ Ban Đầu tư Nepal và phải tuân thủ các yêu cầu về chống rửa tiền như được nêu bởi Ngân hàng Trung ương Nepal.
- Thống kê chính: Trong năm tài chính 2023/24, Cục Quản lý Đất và Lưu trữ đã báo cáo mức tăng khiêm tốn 4,2% về giao dịch bất động sản thương mại trên toàn quốc (Cục Quản lý Đất và Lưu trữ).
- Trọng tâm đô thị: Kathmandu, Pokhara và Biratnagar tiếp tục dẫn đầu về cấp phép xây dựng thương mại mới, với Kathmandu chiếm khoảng 38% diện tích sàn thương mại mới được phê duyệt vào năm 2024 (Bộ Phát triển Đô thị).
- Tuân thủ: Chính phủ đã tăng cường các cuộc thanh tra đối với các tòa nhà cao tầng và sử dụng hỗn hợp, với hơn 200 công trình thương mại đã được kiểm tra tuân thủ mã trong Thung lũng Kathmandu trong năm qua.
Nhìn về phía trước, triển vọng cho năm 2025 và những năm tiếp theo có phần tích cực. Mặc dù các thách thức kinh tế vĩ mô vẫn còn đó, các khung pháp lý mới và các khoản đầu tư cơ sở hạ tầng dự kiến sẽ ổn định ngành và hỗ trợ sự phát triển gia tăng. Sự giám sát quy định liên tục và các ưu đãi nhằm mục đích phát triển bền vững và công nghệ tiên tiến sẽ có khả năng là các động lực chính định hình bức tranh bất động sản thương mại của Nepal.
Các yếu tố tăng trưởng chính & Động lực thị trường
Ngành bất động sản thương mại tại Nepal đang trải qua sự chuyển mình quan trọng, được thúc đẩy bởi một số yếu tố kinh tế vĩ mô và quy định. Đô thị hóa tiếp tục diễn ra với tốc độ nhanh, đặc biệt là ở Thung lũng Kathmandu và các thành phố mới nổi như Pokhara và Biratnagar, làm tăng nhu cầu về không gian văn phòng, trung tâm bán lẻ và phát triển khách sạn. Theo Cục Thống kê Trung ương, dân số đô thị của Nepal đã vượt quá 21%, với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm gần 4%, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu về bất động sản thương mại.
Chính sách của chính phủ đã đóng vai trò quan trọng trong việc định hình ngành. Bộ Tài chính đã ưu tiên đầu tư cơ sở hạ tầng, bao gồm đường, sân bay và kết nối kỹ thuật số, điều này nâng cao tính khả thi và sức hấp dẫn của các dự án bất động sản thương mại mới. Hơn nữa, với việc thực hiện Luật Thuế Thu nhập và các quy định thuế tài sản được cập nhật, các yêu cầu tuân thủ về giao dịch bất động sản thương mại đã trở nên nghiêm ngặt hơn, tăng cường tính minh bạch và chính thức hóa trong ngành.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cũng đã trở thành một chất xúc tác cho sự tăng trưởng. Ban Đầu tư Nepal đã đơn giản hóa quy trình phê duyệt cho các dự án quy mô lớn, bao gồm cả các dự án trong lĩnh vực khách sạn và bán lẻ, điều này đã thu hút được nhiều nhà đầu tư khu vực và quốc tế đáng chú ý. Vào năm 2024, dòng vốn FDI trong ngành bất động sản đã tăng hơn 12% so với năm trước (Ban Đầu tư Nepal), phản ánh sự tự tin ngày càng tăng của các nhà đầu tư.
Khung pháp lý quy định bất động sản thương mại đã phát triển. Các luật như Luật Hợp đồng và Luật Công ty đã được cập nhật để giải quyết các cơ chế thuê, quyền sở hữu và giải quyết tranh chấp hiện đại. Tuân thủ mã xây dựng và tiêu chuẩn môi trường, được thi hành bởi Cục Phát triển Đô thị và Xây dựng, hiện là bắt buộc, ảnh hưởng đến thời gian và chi phí của dự án.
Các động lực thị trường chính bao gồm sự chuyển dịch ngày càng tăng sang các phát triển sử dụng hỗn hợp, nhu cầu tăng cao đối với kho bãi và không gian logistics do sự phát triển của thương mại điện tử, và sự chuyên nghiệp hóa dần dần của quản lý tài sản. Tuy nhiên, những thách thức như phức tạp trong việc tiếp cận đất đai, biến động chi phí xây dựng, và tình hình chính trị không ổn định định kỳ vẫn tồn tại. Nhìn về phía trước đến năm 2025 và những năm tiếp theo, ngành dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng, được hỗ trợ bởi sự tăng trưởng đô thị bền vững, cải cách quy định và sự tham gia gia tăng từ các nhà đầu tư tổ chức.
Những điểm nóng đầu tư: Các thành phố lớn & Các lĩnh vực cần chú ý
Ngành bất động sản thương mại của Nepal đang trải qua sự chuyển mình quan trọng, chủ yếu được thúc đẩy bởi quá trình đô thị hóa, thị trường tiêu dùng đang phát triển và các cải cách chính sách. Vào năm 2025, các điểm nóng đầu tư chính vẫn là Kathmandu, Pokhara và các thủ phủ tỉnh mới nổi như Biratnagar và Butwal. Những thành phố này đang chứng kiến nhu cầu gia tăng về không gian văn phòng, các trung tâm thương mại, bất động sản khách sạn và các trung tâm logistics, phản ánh sự chuyển mình của các mô hình kinh doanh và tiêu dùng.
Thung lũng Kathmandu, trung tâm kinh tế của Nepal, tiếp tục thu hút phần lớn vốn đầu tư bất động sản thương mại. Khu vực này có phần lớn doanh nghiệp đã đăng ký và đầu tư trực tiếp nước ngoài, đặc biệt ở các hành lang Thamel, New Baneshwor và Durbar Marg. Các phát triển bán lẻ và hỗn hợp đang gia tăng khi thu nhập khả dụng tăng và lối sống đô thị thay đổi. Pokhara, thủ phủ du lịch của đất nước, đã chứng kiến sự bùng nổ trong bất động sản khách sạn, đặc biệt là các khách sạn, khu nghỉ dưỡng và căn hộ dịch vụ, khi du lịch phục hồi sau đại dịch và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng qua 2025 và xa hơn (Bộ Các vấn đề Liên bang và Quản lý chung).
Ngoài các trung tâm established, các thành phố thứ cấp như Biratnagar, Butwal và Nepalgunj đang nổi lên như những điểm đến đầu tư mới. Chính sách phân cấp của chính phủ và sự phát triển của các trung tâm hành chính cấp tỉnh đã thúc đẩy nhu cầu về các tòa nhà văn phòng mới, các trung tâm mua sắm và các công viên công nghiệp ở những khu vực này. Việc mở rộng các Khu kinh tế đặc biệt (SEZ) và các hành lang công nghiệp, đặc biệt ở Tỉnh 1 và Tỉnh Lumbini, ngày càng thúc đẩy hoạt động bất động sản thương mại (Cơ quan Khu kinh tế đặc biệt Nepal).
Về mặt pháp lý, các nhà đầu tư phải tuân thủ Luật (Đo đạc) Đất, Mã Xây dựng và các quy định quy hoạch đô thị do các chính quyền địa phương thực thi. Các sửa đổi gần đây đối với Luật Đầu tư và Chuyển nhượng Công nghệ nước ngoài (FITTA) đã làm rõ quy trình cho đầu tư nước ngoài vào bất động sản thương mại, mặc dù quyền sở hữu đất trực tiếp của các cá nhân không phải Nepal vẫn rất hạn chế, với việc cho thuê và các liên doanh là các phương thức gia nhập chính (Bộ Công nghiệp, Thương mại và Cung ứng).
Theo Ngân hàng Quốc gia Banijya, cho vay bất động sản thương mại chiếm 18,5% tổng tín dụng ngân hàng vào năm 2024, con số này dự kiến sẽ tăng vào năm 2025 khi các dự án mới được khởi động và sự tự tin của thị trường gia tăng. Mặc dù vẫn còn có những rủi ro—đặc biệt trong việc tuân thủ quy định và thiếu hụt cơ sở hạ tầng—triển vọng dài hạn là tích cực, với Kathmandu, Pokhara và các thủ đô tỉnh đang dẫn đầu sự tăng trưởng trong các lĩnh vực bán lẻ, khách sạn và bất động sản logistics.
Khung pháp lý: Luật tài sản, thuế và tuân thủ (Ủy ban Luật Nepal, mof.gov.np)
Khung pháp lý quy định bất động sản thương mại ở Nepal chủ yếu được hình thành bởi các luật, quy định và yêu cầu tuân thủ do các cơ quan chính phủ thực hiện. Ủy ban Luật Nepal là cơ quan chính phụ trách việc hệ thống hóa và cập nhật luật liên quan đến tài sản, trong khi Bộ Tài chính, Chính phủ Nepal xác định chính sách tài chính và quy tắc thuế ảnh hưởng đến các giao dịch bất động sản.
Quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản thương mại được quy định bởi Mã Dân sự Muluki, 2074 (2017), quy định quyền sở hữu, hợp đồng thuê và các cơ chế giải quyết tranh chấp. Các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường bị hạn chế quyền sở hữu trực tiếp về đất đai, mặc dù một số cấu trúc doanh nghiệp—như liên doanh hoặc các thực thể có phần lớn sở hữu Nepal—có thể cho thuê bất động sản thương mại trong thời gian quy định, với sự chấp thuận từ các bộ ngành liên quan (Ủy ban Luật Nepal).
Đăng ký quyền sử dụng đất là bắt buộc đối với tất cả các giao dịch thương mại. Lalpurja (giấy chứng nhận quyền sở hữu đất) phải được cập nhật tại Văn phòng Thuế Đất, và việc không tuân thủ có thể dẫn đến việc giao dịch bị hủy bỏ hoặc tranh chấp pháp lý. Các thỏa thuận cho thuê cho các không gian thương mại được điều chỉnh bởi luật hợp đồng, với tính khả thi phụ thuộc vào việc tuân thủ nghĩa vụ về thuế, đăng ký và yêu cầu công chứng.
Thuế đối với bất động sản thương mại bao gồm thuế thu nhập vốn, thuế tài sản và thuế VAT áp dụng cho một số giao dịch tài sản. Mức thuế thu nhập vốn hiện tại cho việc bán bất động sản là 10% cho cá nhân và 15% cho các công ty, tùy thuộc vào các cập nhật định kỳ của Bộ Tài chính, Chính phủ Nepal. Các chính quyền địa phương đánh thuế tài sản hàng năm dựa trên giá trị tài sản, và việc tuân thủ được giám sát qua các cơ quan chính quyền địa phương. Việc không thanh toán hoặc báo cáo sai có thể dẫn đến các hình phạt và hành động pháp lý.
Những năm gần đây đã chứng kiến sự gia tăng kiểm tra tuân thủ, với việc giới thiệu hồ sơ đất số điện tử và các sáng kiến chính phủ điện tử nhằm giảm thiểu giao dịch gian lận và tăng cường tính minh bạch (Ủy ban Luật Nepal). Sự chú ý của chính phủ về việc tuân thủ chống rửa tiền, đặc biệt đối với bất động sản thương mại có giá trị cao, dự kiến sẽ gia tăng qua năm 2025 và xa hơn nữa.
Nhìn về tương lai, các cải cách lập pháp được dự báo sẽ làm rõ hơn các tham số đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản thương mại, đơn giản hóa các phê duyệt về sử dụng đất và củng cố việc thực thi thuế. Các bên liên quan nên theo dõi sát sao các cập nhật từ Ủy ban Luật Nepal và Bộ Tài chính, Chính phủ Nepal về những thay đổi có ảnh hưởng đến việc tuân thủ pháp lý và các chiến lược đầu tư trong thị trường bất động sản thương mại đang phát triển của Nepal.
Các ưu đãi và sáng kiến chính sách của chính phủ (mofaga.gov.np, nepal.gov.np)
Các ưu đãi và sáng kiến chính sách của chính phủ đóng vai trò quan trọng trong việc định hình bức tranh bất động sản thương mại ở Nepal. Trong những năm gần đây, và tiếp tục vào năm 2025, chính phủ Nepal đã có những bước đi quan trọng để khuyến khích đầu tư, đơn giản hóa quy trình tuân thủ và tăng cường sự phát triển của ngành. Bộ Tài chính, cùng với Bộ Các vấn đề Liên bang và Quản lý Chung, đã tập trung vào việc cải cách các khung quy định, cải thiện tính minh bạch và cung cấp các ưu đãi nhắm mục tiêu.
- Các sự kiện và Cập nhật Chính sách: Chính phủ Nepal tiếp tục ưu tiên đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị trong ngân sách hàng năm của mình, phân bổ nguồn lực cho các khu thương mại, công viên kinh doanh và các dự án cải tạo đô thị. Bộ Các vấn đề Liên bang và Quản lý Chung đã khởi động các chương trình nhằm đơn giản hóa quy trình phê duyệt các giấy phép xây dựng thương mại và thay đổi sử dụng đất, nhằm giảm thiểu sự chậm trễ hành chính cho các nhà đầu tư và nhà phát triển.
- Khung Pháp lý và Tuân thủ: Các sửa đổi gần đây đối với Luật Sử dụng Đất và Mã Xây dựng đã đưa ra các quy định quy hoạch và các tiêu chuẩn an toàn rõ ràng hơn cho bất động sản thương mại. Các chính quyền địa phương, dưới sự hướng dẫn của các bộ ngành liên bang, có nhiệm vụ thi hành tuân thủ, đặc biệt ở các khu vực dễ bị động đất và các đô thị đô thị hóa nhanh chóng. Các biện pháp này nhằm nâng cao sự tự tin của nhà đầu tư và bảo vệ an toàn công cộng, như được nêu trong các chỉ thị chính sách của Chính phủ Nepal.
- Thống kê chính: Đến đầu năm 2025, dữ liệu của chính phủ cho thấy các dự án bất động sản thương mại chiếm một tỷ lệ ngày càng tăng trong xây dựng đô thị, với sự gia tăng đáng kể trong các khu phức hợp văn phòng, trung tâm mua sắm và các phát triển hỗn hợp tại Thung lũng Kathmandu và các thủ đô tỉnh. Các quy trình phê duyệt được đơn giản hóa của chính phủ đã giảm thời gian phê duyệt trung bình của dự án khoảng 20% so với năm 2022, theo các báo cáo chính thức từ Bộ Các vấn đề Liên bang và Quản lý Chung.
- Ưu đãi cho Nhà đầu tư: Để thu hút cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, chính phủ đưa ra các ưu đãi thuế, miễn thuế nhập khẩu cho vật liệu xây dựng và quy trình hoàn trả đối với khoản đầu tư nước ngoài trong các khu thương mại được chỉ định. Các hướng dẫn cập nhật từ Chính phủ Nepal hỗ trợ các quan hệ đối tác công tư, đặc biệt trong phát triển cơ sở hạ tầng thương mại quy mô lớn.
- Triển vọng: Nhìn về những năm tiếp theo, tính liên tục chính sách và các cải cách quy định tiến xa hơn được kỳ vọng sẽ tiếp tục. Chính phủ đặt mục tiêu số hóa hồ sơ đất và quy trình phê duyệt, đưa ra các ưu đãi công trình xanh và tăng cường quy hoạch đô thị—tất cả điều này đều được dự đoán sẽ thúc đẩy sự phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản thương mại.
Hiệu suất thị trường: Thống kê gần đây & Xu hướng giao dịch (nrb.org.np)
Ngành bất động sản thương mại ở Nepal đã thể hiện sự kiên cường giữa các điều kiện kinh tế vĩ mô đang thay đổi trong năm 2025. Theo các dữ liệu mới nhất được công bố bởi Ngân hàng Trung ương Nepal, khối lượng giao dịch bất động sản—bao gồm không gian văn phòng, đơn vị bán lẻ và tài sản công nghiệp—đã trải qua sự gia tăng vừa phải so với năm trước, chủ yếu nhờ vào sự phục hồi sau đại dịch của hoạt động kinh doanh ở các trung tâm đô thị lớn như Kathmandu, Lalitpur và Pokhara.
Các thống kê chính từ Bản tin Kinh tế Hàng quý (Năm tài chính 2080/81) cho thấy lãi suất bình quân gia quyền cho các khoản vay bất động sản thương mại đang ở mức cao, quanh mức 13,5% tính đến cuối năm 2024. Điều này phản ánh cả chính sách tiền tệ thắt chặt và các nỗ lực liên tục của ngân hàng trung ương nhằm kiềm chế các khoản đầu tư bất động sản đầu cơ. Mặc dù có những ràng buộc này, khối lượng cho vay bất động sản thương mại mới đã tăng khoảng 6% so với năm tài chính trước, cho thấy sự tự tin mới mẻ của các nhà đầu tư và nhà phát triển.
Các khu thương mại chính trong thành phố đã chứng kiến sự hấp thụ ổn định về không gian bán lẻ và văn phòng. Tỷ lệ trống trong các tòa nhà văn phòng cao cấp hiện khoàng 8,2%, là sự cải thiện nhẹ so với năm trước. Nhu cầu về không gian bán lẻ, đặc biệt trong các khu phức hợp mua sắm và các phát triển hỗn hợp, đã được thúc đẩy bởi sự phục hồi trong chi tiêu của người tiêu dùng và sự mở rộng của các chuỗi bán lẻ trong nước và quốc tế.
Xu hướng giao dịch cũng phản ánh sự chuyển mình về tính chính thức, với tỷ lệ cao hơn các giao dịch được đăng ký và tài trợ thông qua các kênh ngân hàng được công nhận. Việc giới thiệu các biện pháp tuân thủ—như kiểm tra độ chặt chẽ được nâng cao đối với các giao dịch bất động sản và yêu cầu báo cáo nghiêm ngặt đối với các giao dịch tiền mặt lớn trên 1 triệu NPR—đã được thực hiện bởi Ngân hàng Trung ương Nepal trong khuôn khổ các nỗ lực chống rửa tiền và duy trì sự ổn định tài chính.
Nhìn về phía trước, triển vọng cho thị trường bất động sản thương mại của Nepal trong năm 2025 và những năm tiếp theo vẫn tỏ ra lạc quan một cách thận trọng. Sự phát triển đô thị liên tục, các dự án phát triển cơ sở hạ tầng và các ưu đãi của chính phủ cho đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ giữ vững nhu cầu. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần phải chú ý đến các điều chỉnh quy định và lập trường tiền tệ của ngân hàng trung ương, cả hai đều sẽ ảnh hưởng đáng kể đến khối lượng giao dịch, giá tài sản và sự tăng trưởng của ngành.
Quy định và cơ hội đầu tư nước ngoài
Ngành bất động sản thương mại của Nepal đang ngày càng chịu ảnh hưởng từ các quy định về đầu tư nước ngoài đang phát triển, các cải cách chính sách và các tiêu chuẩn tuân thủ nhằm thu hút vốn đầu tư quốc tế. Luật Đầu tư và Chuyển nhượng Công nghệ Nước ngoài (FITTA) 2019 vẫn là luật chính điều chỉnh đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong tất cả các lĩnh vực, bao gồm cả bất động sản thương mại. Theo FITTA, các nhà đầu tư nước ngoài nhìn chung được phép sở hữu lên đến 100% vốn trong hầu hết các lĩnh vực, với điều kiện là một ngưỡng đầu tư tối thiểu hiện tại được đặt ở mức 20 triệu NPR (khoảng 150,000 USD) cho mỗi dự án (Bộ Công nghiệp, Thương mại và Cung ứng).
Tuy nhiên, một số hoạt động vẫn bị hạn chế đối với đầu tư nước ngoài, và trong khi sự phát triển bất động sản thương mại—như không gian văn phòng, khách sạn, trung tâm mua sắm và công viên công nghiệp—được phép rộng rãi, việc tiếp cận đất nông nghiệp hoặc tham gia vào buôn bán và môi giới đất đai là bị cấm đối với các thực thể nước ngoài (Ban Đầu tư Nepal).
Chính phủ đã đơn giản hóa quy trình phê duyệt cho các dự án quy mô lớn thông qua Trung tâm Dịch vụ Một cửa, điều này làm nhanh chóng các thủ tục cấp phép, thanh toán môi trường và tuân thủ quy định về quy hoạch và xây dựng địa phương. Các nhà đầu tư nước ngoài cũng phải tuân thủ Luật (Khảo sát và Đo đạc) Đất, Mã Xây dựng và các quy định của đô thị, quy định về việc tiếp cận đất đai, sử dụng và tiêu chuẩn an toàn (Cục Quản lý Đất và Lưu trữ). Việc hoàn trả lợi nhuận và vốn được phép, tùy thuộc vào việc tuân thủ thuế và các yêu cầu tài liệu theo quy định của Ngân hàng Trung ương Nepal và Cục Thuế nội địa (Ngân hàng Trung ương Nepal).
Theo thống kê FDI mới nhất, Nepal đã thu hút các cam kết FDI tổng cộng 38,5 tỷ NPR trong năm tài chính 2023–24, với hạ tầng và khách sạn là những lĩnh vực nhận được đầu tư lớn (Ban Đầu tư Nepal). Phân khúc bất động sản thương mại—bao gồm khách sạn, khu phức hợp thương mại và các trung tâm logistics—tiếp tục cung cấp cơ hội, đặc biệt là với sự đô thị hóa đang gia tăng của Nepal và sự chú trọng của chính phủ vào phát triển các hành lang du lịch và công nghiệp.
Nhìn về năm 2025 và xa hơn, triển vọng cho đầu tư nước ngoài trong bất động sản thương mại của Nepal là lạc quan thận trọng. Các cải cách chính sách đang tiếp tục được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch và bảo vệ các nhà đầu tư. Sự thúc đẩy của chính phủ về các quan hệ đối tác công tư và các khu kinh tế đặc biệt có thể mở ra nhiều cơ hội đầu tư hơn. Tuy nhiên, việc tuân thủ các quy định về sử dụng đất đang phát triển và nhu cầu về sự thẩm định kỹ lưỡng vẫn là điều quan trọng đối với các nhà đầu tư nước ngoài muốn điều chỉnh thành công trong bối cảnh quy định (Bộ Công nghiệp, Thương mại và Cung ứng).
Thách thức: Cơ sở hạ tầng, tài chính và các yếu tố rủi ro
Ngành bất động sản thương mại ở Nepal đang đối mặt với nhiều thách thức liên quan đến cơ sở hạ tầng, tài chính và các yếu tố rủi ro, những điều này dự kiến sẽ hình thành hướng đi của ngành trong năm 2025 và xa hơn nữa.
- Thắt chặt cơ sở hạ tầng: Các trung tâm đô thị như Kathmandu, Pokhara và Biratnagar vẫn đang phải đối mặt với cơ sở hạ tầng không đầy đủ, bao gồm điện không ổn định, nguồn cung nước không đủ và tình trạng ùn tắc. Những thiếu sót này cản trở sự phát triển và hiệu quả hoạt động của các bất động sản thương mại. Ủy ban Quy hoạch Quốc gia đã nhận diện cơ sở hạ tầng là một nút thắt quan trọng, và mặc dù đang có những nỗ lực đáng kể từ cả khu vực công và tư để cải thiện đường, tiện ích và dịch vụ đô thị, tiến trình vẫn diễn ra chậm. Các sự chậm trễ trong các dự án cơ sở hạ tầng lớn có thể đẩy chi phí xây dựng gia tăng và giảm sự hấp dẫn của đầu tư.
- Hạn chế về tài chính: Ngành ngân hàng và tài chính ở Nepal chịu sự kiểm soát chặt chẽ từ quy định, bao gồm các giới hạn về vốn đầu tư theo ngành, mức giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản và các yêu cầu chặt chẽ về tài sản đảm bảo. Cho vay bất động sản thương mại tiếp tục bị hạn chế bởi Chỉ thị Thống nhất của Ngân hàng Trung ương Nepal, điều này áp đặt các giới hạn về tiếp cận và phân loại rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản. Các áp lực thanh khoản và sự co thắt tín dụng còn định kỳ đã góp phần gây chậm tiến độ các dự án và trì hoãn hoạt động. Thêm vào đó, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản, bao gồm các dự án thương mại, cũng vẫn phải chịu sự phê duyệt và giới hạn như đã nêu bởi Cục Công nghiệp.
- Các yếu tố rủi ro: Khả năng xảy ra động đất là một mối quan tâm liên tục đối với bất động sản thương mại ở Nepal. Cơ quan Quản lý và Giảm thiểu Rủi ro Thiên tai Quốc gia đã chỉ ra các yêu cầu đối với công trình xây dựng chống động đất, nhưng hàng tồn kho cũ và phát triển không chính thức vẫn đang gặp rủi ro. Các không chắc chắn pháp lý, bao gồm tranh chấp quyền sử dụng đất và việc tuân thủ các mã quy hoạch và xây dựng do chính quyền địa phương và Luật Xây dựng 2072 điều chỉnh, làm cho giao dịch và thực hiện dự án trở nên phức tạp hơn.
Nhìn về năm 2025 và những năm tiếp theo, các bên liên quan trong lĩnh vực bất động sản thương mại cần điều chỉnh các thách thức chồng chất này. Nếu chính phủ tiếp tục chú trọng nâng cấp cơ sở hạ tầng và cải cách quy định một cách hiệu quả, một số rủi ro dai dẳng có thể được giảm thiểu. Tuy nhiên, cho đến khi có tiến triển đáng kể, những thiếu hụt về cơ sở hạ tầng, việc tiếp cận vốn hạn chế và sự phơi bày trước thiên tai vẫn sẽ là những yếu tố rủi ro chính đối với sự phát triển và ổn định của ngành.
Triển vọng tương lai: Dự báo cho 2025–2030
Ngành bất động sản thương mại tại Nepal đang bước vào một giai đoạn chuyển mình, được định hình bởi các cải cách quy định, nhu cầu thị trường đang phát triển, và các sáng kiến phát triển kinh tế tổng thể hơn. Khi nền kinh tế quốc gia tiếp tục phục hồi và mở rộng sau đại dịch, các dự báo cho năm 2025–2030 cho thấy hoạt động xây dựng bất động sản thương mại gia tăng, đặc biệt là ở các trung tâm đô thị như Kathmandu, Pokhara và Biratnagar.
Các thay đổi pháp lý và quy định là trung tâm của triển vọng này. Luật (Sở hữu và Sử dụng) Đất và Cục Điều tra Doanh thu đang siết chặt việc tuân thủ để chống rửa tiền và các giao dịch bất hợp pháp liên quan đến tài sản. Việc thực thi nghiêm ngặt các quy định về sử dụng đất, mã xây dựng và đánh giá môi trường—do Bộ Phát triển Đô thị giám sát—dự kiến sẽ nâng cao tiêu chuẩn xây dựng và hoạt động. Hơn nữa, Cục Thuế nội địa đang tăng cường kiểm tra tính tuân thủ thuế cho các giao dịch bất động sản, đặc biệt đối với thuế VAT và thuế thu nhập vốn.
Các thống kê chính cho thấy một xu hướng ngành mạnh mẽ, mặc dù cẩn trọng. Theo Ngân hàng Trung ương Nepal, cho vay bất động sản thương mại dự kiến sẽ tăng trưởng ở mức vừa phải từ 7–10% mỗi năm, phụ thuộc vào chính sách tiền tệ ổn định và các điều kiện kinh tế vĩ mô. Tỷ lệ đô thị hóa được dự đoán sẽ tăng tốc, với dân số đô thị vượt quá 25% tổng số vào năm 2030, theo ước tính từ Ủy ban Quy hoạch Quốc gia. Sự mở rộng đô thị này có khả năng thúc đẩy nhu cầu về các khu phức hợp văn phòng, trung tâm mua sắm và bất động sản khách sạn.
- Sự quan tâm ngày càng tăng từ các đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), được khuyến khích bởi các biện pháp tự do hóa từ Ban Đầu tư Nepal, có thể thúc đẩy sự ra mắt các dự án, đặc biệt là trong các phát triển sử dụng hỗn hợp.
- Việc giới thiệu cổng đăng ký đất số hóa bởi Cục Quản lý Đất và Cải cách sẽ đơn giản hóa các giao dịch tài sản, giảm gian lận và tăng tốc độ kiểm tra tuân thủ.
- Tăng cường tuân thủ môi trường, do Bộ Môi trường dẫn dắt, sẽ có khả năng ảnh hưởng đến tiêu chuẩn thiết kế, thúc đẩy các nhà phát triển hướng đến các công trình xanh và tiết kiệm năng lượng.
Nhìn về phía trước đến năm 2025–2030, bức tranh bất động sản thương mại của Nepal có khả năng tăng trưởng ổn định, với điều kiện là việc tuân thủ quy định diễn ra cùng tốc độ với sự năng động của thị trường. Tính minh bạch, số hóa và các cải cách chính sách đang chuẩn bị tạo ra một môi trường bền vững và hấp dẫn hơn cho cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế, củng cố vai trò của bất động sản thương mại trong sự hiện đại hóa kinh tế của Nepal.
Khuyến nghị của chuyên gia & Những hiểu biết chiến lược
Ngành bất động sản thương mại (CRE) của Nepal đang điều chỉnh trong một giai đoạn chuyển mình, chịu ảnh hưởng bởi các khung quy định đang phát triển, đô thị hóa và các tham vọng kinh tế. Khi đất nước tiến tới các mục tiêu phát triển năm 2025, các chuyên gia ngành công nghiệp khuyến nghị một cách tiếp cận đa diện dựa trên sự tuân thủ, quản lý rủi ro và các chiến lược sáng tạo.
- Ưu tiên tuân thủ quy định và thẩm định kỹ lưỡng: Các hướng dẫn cập nhật của Cục Công nghiệp và chế độ thuế của Cục Thuế nội địa yêu cầu các nhà phát triển và nhà đầu tư phải kiểm tra nghiêm ngặt quyền sở hữu đất, phép quy hoạch, và tuân thủ các quy định chống rửa tiền theo chỉ thị của Ngân hàng Trung ương Nepal. Việc không tuân thủ có thể dẫn đến việc trì hoãn dự án, phạt tiền hoặc tranh chấp pháp lý.
- Khai thác đô thị hóa và các sáng kiến cơ sở hạ tầng: Với các kế hoạch của chính phủ nhằm nâng cao cơ sở hạ tầng đô thị và triển khai các Khu Kinh tế Đặc biệt mới (Cơ quan Khu Kinh tế đặc biệt Nepal), các chuyên gia khuyên các nhà phát triển nên tập trung vào các hành lang tăng trưởng—đặc biệt là Kathmandu, Bhaktapur, Pokhara và các thành phố tỉnh mới nổi. Việc mua sắm đất chiến lược trong các khu vực này dự kiến sẽ mang lại lợi nhuận cạnh tranh khi nhu cầu về văn phòng thương mại, bán lẻ và kho bãi gia tăng.
- Áp dụng các tiêu chuẩn xây dựng bền vững: Cam kết của Nepal đối với sự bền vững môi trường, được phác thảo bởi Bộ Phát triển Đô thị, đang thúc đẩy một sự chuyển mình hướng tới các công trình xanh và thực hành tiết kiệm năng lượng. Tuân theo các tiêu chuẩn này không chỉ bảo vệ các tài sản trong tương lai mà còn phù hợp với các ưu đãi cho các dự án bền vững.
- Tăng cường quản lý rủi ro: Hồ sơ gây bất ổn của Nepal liên quan đến động đất cần có sự tuân thủ về cấu trúc chắc chắn theo mã của Cục Phát triển Đô thị và Xây dựng. Bảo hiểm chống lại thiên tai và phân tích kỹ lưỡng các dự án là rất quan trọng để bảo vệ các khoản đầu tư.
- Theo dõi các yếu tố cơ bản của thị trường: Dữ liệu gần đây từ Ngân hàng Trung ương Nepal cho thấy giá bất động sản thương mại biến động và lợi suất cho thuê vừa phải, với các phân khúc văn phòng và bán lẻ thể hiện một sự lạc quan thận trọng. Các nhà đầu tư nên theo dõi các chỉ số kinh tế vĩ mô, tăng trưởng tín dụng và các điều chỉnh chính sách có thể ảnh hưởng đến tính thanh khoản thị trường và nhu cầu.
- Ôm lấy sự đổi mới công nghệ: Sự số hóa của hồ sơ đất và việc giới thiệu các cấp phép điện tử bởi Cục Quản lý Đất và Lưu trữ có thể thúc đẩy giao dịch và tăng cường tính minh bạch, làm cho những công cụ này trở thành thiết yếu cho các bên liên quan muốn tìm kiếm hiệu quả.
Tóm lại, thị trường bất động sản thương mại của Nepal vào năm 2025 và xa hơn mang lại tiềm năng đáng kể cho các nhà đầu tư và nhà phát triển có hiểu biết, những người tuân thủ các tiêu chuẩn pháp lý và đạo đức, tận dụng các xu hướng đô thị hóa và tích hợp bền vững cùng với quản lý rủi ro vào chiến lược của họ.
Nguồn & Tài liệu tham khảo
- Bộ Phát triển Đô thị
- Ban Đầu tư Nepal
- Ngân hàng Trung ương Nepal
- Luật Thuế Thu nhập
- Bộ Các vấn đề Liên bang và Quản lý Chung
- Ngân hàng Quốc gia Banijya
- Cục Công nghiệp
- Luật Xây dựng 2072
- Ngân hàng Trung ương Nepal
