目录
- 执行摘要：2025–2030年的关键见解
- 市场概述：当前趋势和主要参与者
- 投资驱动因素：经济增长与城市化
- 区域热点：新兴城市与开发区
- 法律框架与产权（参考：moj.gov.af）
- 税收、合规与监管考虑（参考：mof.gov.af）
- 外商投资政策与所有权规则（参考：investinafghanistan.af）
- 风险与挑战：政治、安全与金融因素
- 关键统计：空置率、租金与交易量（参考：nsia.gov.af）
- 未来展望：2025–2030年的预测与战略机遇
- 来源与参考文献
执行摘要：2025–2030年的关键见解
阿富汗的商业房地产部门正处在一个关键的转折点，因为该国在2025年及以后面临政治转型和经济不确定性。关键的发展包括持续的城市化、不断变化的监管框架和投资模式的转变。该部门的轨迹受到内部政策变化和国际社会参与的强烈影响。
- 监管环境：自2021年8月政府变更以来，阿富汗的商业监管框架经历了显著的调整。城市发展和住房部及阿富汗投资促进单位正在修订土地使用和分区政策，以鼓励投资并澄清产权，尽管法律实施和争议解决方面仍然存在不确定性。值得注意的是，土地管理法的持续存在，该法勾勒了土地获取、登记和转让的程序，但由于持续的机构变革，实施存在不一致性（城市发展和土地部）。
- 合规与尽职调查：投资者和企业面临更高的合规要求，尤其是在物业登记和反洗钱实践方面。阿富汗中央商业登记处继续要求进行物业交易的文件，但该系统经常受到行政延误和历史数据缺口的困扰（阿富汗中央商业登记处与知识产权）。
- 市场活动与关键统计：商业物业交易在2021年后急剧下降。截至2025年初，活动主要集中在喀布尔和少数省会城市。办公室的入住率仍低于2021年之前的水平，而对物流和仓储空间的需求略有增加，主要受到人道主义行动和区域贸易的推动。尽管公共数据可靠性有限，经济部指出，城市房地产投资出现收缩，私营部门参与比2020年下降了超过50%（经济部）。
- 展望（2025–2030）：中期展望谨慎。复苏的前景依赖于更大的监管确定性、国际银行渠道的恢复和宏观经济的稳定。如果法律和安全条件改善，该部门可能会吸引区域投资者，尤其是在物流、零售和轻工业方面。然而，持续的风险——包括不明确的产权执行和有限的融资选择——预计将在2030年前限制增长，除非进行实质性改革。
总之，阿富汗的商业房地产面临结构性挑战，但在法律清晰和政治稳定的条件下依然保持潜在的活力。利益相关者应密切关注监管发展，并优先考虑强有力的合规措施，以降低操作风险。
市场概述：当前趋势和主要参与者
阿富汗的商业房地产行业在2025年面临重大阻力，主要源于持续的政治不稳定、监管不确定性和经济条件疲软。自2021年8月的政治变动以来，外国投资急剧下降，许多国际组织缩减或暂停了运营，导致办公、零售和工业空间的需求下降。国内投资者保持谨慎，活动大多集中在基本服务和不太易受外部冲击的行业。
关键商业房地产市场，如喀布尔、赫拉特和马扎里沙里夫，办公和零售板块的入住率停滞不前或下降。新商业物业的建设显著放缓，反映出资本获取有限以及开发商对市场前景的重新评估。尽管面临这些挑战，物流和仓储方面展现出一定的韧性，受益于阿富汗作为区域过境路线的战略位置和跨境贸易的适度增长。边境省份的仓储需求，尤其是在托尔克姆和斯宾博尔达克附近，保持相对稳定。
在法律上，商业房地产管理框架仍在变化。土地管理法（2017年）和物业法（2000年）为商业物业交易和土地使用权提供了广泛的法律依据，但执行不一致，可靠的产权登记获取往往存在问题。阿富汗土地管理局（Arazi）继续是土地分配和登记的中央机构，但其运营受到机构变革和治理优先事项变化的影响。阿富汗司法部监督整体立法环境，但有限的司法能力和地方实施的差异对实际合规带来了挑战。租赁协议和产权转移需要公证和登记，但这些过程可能会遭遇官僚延误（阿富汗土地管理局（Arazi）；司法部）。
在阿富汗的商业房地产市场中，主要参与者包括当地大型企业和少数区域投资者，大多数跨国公司已撤退或采取观望态度。像Gazhanfar集团和Safi集团这样的公司继续在商业开发和管理方面保持活跃，主要集中在喀布尔。来自海湾地区的投资者参与有限，但规模比前几年更小。
展望未来，阿富汗的商业房地产市场在未来几年仍然受到抑制。复苏取决于政治稳定的改善、投资者信心的恢复以及金融和法律基础设施的重建。在这些基础条件改善之前，商业房地产领域的重大扩张或新投资不太可能发生，尽管核心物流和仓储资产可能在区域贸易流的支持下实现渐进增长。
投资驱动因素：经济增长与城市化
阿富汗的商业房地产部门受到复杂且不断发展的投资驱动因素的影响，经济增长和城市化在该国谨慎重建经济的过程中扮演着关键角色。经历多年冲突和政治动荡后，阿富汗政府和事实上的当局已表明将重新关注城市发展、经济稳定以及改善监管环境，以吸引资金流入喀布尔、赫拉特、马扎里沙里夫和坎大哈等关键城市。
城市化仍然是一个决定性趋势，国家统计与信息局估计，超过25%的阿富汗人口现在居住在城市地区——这一数字在未来几年预计将稳步上升。这种人口转变正在增加对商业办公空间、零售中心、物流中心和多用途开发的需求，特别是在中央商务区和城市周边区域。
在经济方面，阿富汗的GDP增长保持适度但积极，受益于贸易活动增加、本地企业的逐步复苏和国际人道主义援助。财政部已将基础设施投资作为优先事项，并简化了商业许可程序，尽管面临持续的安全和制裁挑战，仍显示出希望营造一个更具吸引力的环境来吸引国内和外国投资者。
在法律和合规框架方面，政府继续更新影响商业物业所有权、租赁和投资的监管条款。司法部发布了新的物业登记和转让指南，旨在明确土地使用权并减少纠纷——这一直是房地产开发的障碍。尽管阿富汗的物业登记系统仍在开发中，近期的改革正在逐步增强透明度和投资者信心。
国家统计与信息局的关键统计数据显示，2024年城市中心的商业建筑许可证同比增加了约15%，注册的商业房地产交易总值超过200亿阿富汗尼。喀布尔的优质商业空间的空置率保持在10%以下，反映出需求的韧性，尽管次级市场表现出较高的波动性。
展望2025年及以后，阿富汗的商业房地产市场的前景取决于经济稳定、监管清晰和城市规划的持续进展。尽管在安全和国际金融一体化方面仍存在显著风险，但该部门在城市化趋势和由国家当局主导的渐进式法律和经济改革的推动下，具备谨慎增长的前景。
区域热点：新兴城市与开发区
2025年，阿富汗的商业房地产部门活动谨慎，主要集中在几个城市中心和开发区，反映出该国动荡环境中的持久挑战与新兴机遇。由于安全和政治背景仍然流动，主要的区域热点出现在如喀布尔、赫拉特和马扎里沙里夫这样的城市，这里相对稳定和基础设施投资吸引了大部分商业房地产活动。
在喀布尔，作为商业物业的主要中心，持续对办公空间、零售中心和物流设施的需求。该市受益于其作为行政和经济中心的地位，导致当地企业和国际组织在国家更广泛的地缘政治不确定性中仍然保持兴趣。赫拉特靠近伊朗边境，利用其战略位置开发物流园区和贸易设施，成为区域商业的门户。马扎里沙里夫由于其通往中亚的通道，正在蓬勃发展，增加了与跨境贸易项目相关的仓储和轻工业的开发。
阿富汗商业房地产交易的法律和监管框架由阿富汗伊斯兰酋长国司法部和阿富汗土地管理局（ARAZI）负责管理。近年来，阿富汗的主要城市实现了物业记录的数字化，提高了交易透明度，减少了纠纷，尽管在执行和土地注册验证方面仍然面临挑战，尤其是在主要城市以外的地区。投资者必须满足多层次的合规要求，包括物业登记、依据《民法典》管理的租赁协议，以及适用时的特殊经济区法规。
面对经济复苏的需求，政府已表示希望扩大和正规化开发区，特别是在主要交通走廊和新的工业园区项目周围。诸如赫拉特工业城和马扎里沙里夫自由贸易区扩建等项目旨在通过提供税收假期和简化许可等激励措施，吸引国内外投资，具体由工业和商业部概述。
由于形势变化，关键统计数据仍然有限，但是来自物业登记和企业许可机构的轶事证据表明，自2023年底以来，前述热点的商业房地产活动有所温和回升。然而，市场仍然以高风险、估值实践不透明和流动性挑战为特征。展望2025年及以后，该部门在区域热点的前景谨慎乐观，条件是持续改善安全状况、监管透明度和持续的基础设施投资。
法律框架与产权（参考：moj.gov.af）
阿富汗商业房地产的法律框架主要由该国的《民法典》、城市物业法和由司法部及相关市政当局监督的一系列法规构成。截至2025年， regulating property rights 的基础法仍然是1977年的《民法典》，该法概述了包括商业房地产在内的物业的所有权、租赁、转让和继承。然而，定期修订旨在澄清和现代化物业登记、争议解决和外资所有权方面的内容。
阿富汗承认个人和法人在商业房地产的获取、使用和转让方面的产权。所有房地产交易必须在当地土地登记处登记，所有权文件（Qabala）是法律认可所需的。司法部负责注册系统和物业文件认证，发挥关键作用以减少争议和欺诈。截至2025年，司法部继续推动土地记录的数字化和透明度，以减少腐败并增加投资者信心，尽管实施仍面临基础设施和行政挑战。
商业物业的租赁和出租协议受《民法典》管理，必须通过书面合同正式化，其中对租金、租期和双方责任有明确规定。近期的监管工作强调需要与市政当局登记的公证合同，以增强法律强制性，并保护房东和租户的权益。
商业物业的争议通常通过民事法院系统裁决，司法部提供监督以确保适当程序。近年来，对替代争议解决机制的关注增长，如仲裁和调解，以应对法院积压并促进更快的冲突解决。
根据现行法律，外资对商业房地产所有权的限制仍然存在，政府批准的投资项目或特殊经济区可能成为例外。这些例外须得到相关部门的批准，通常要求与阿富汗国民或实体的合资。
展望2025年及以后，预计法律改革将集中在推进物业记录的进一步数字化、简化登记流程和澄清外资投资规则。这些改革预计将改善法律确定性、合规性和阿富汗商业房地产市场的整体吸引力，尽管其成功将取决于更广泛的政治稳定和制度能力。
有关管理法律和持续改革的详细信息，请直接参考阿富汗伊斯兰酋长国司法部。
税收、合规与监管考虑（参考：mof.gov.af）
阿富汗商业房地产的税收和合规环境主要受财政部管理的立法框架的约束，并由阿富汗税务局（ARD）监督。截至2025年，该行业在不断发展的税收法规和物业法规下运营，反映出阿富汗更广泛的财政政策现代化努力，旨在吸引国内及国际投资。
商业物业所有者和投资者需缴纳多种税费，最显著的包括物业税、租金收入所得税及房地产资产销售时的资本利得税。阿富汗的企业所得税标准税率为20%，适用于在阿富汗运营的实体，包括那些从商业房地产持有中获得收入的实体。物业转移税也适用，通常按交易价值的一定比例计算，具体税率和程序由财政部规定（财政部）。
对税务义务和监管要求遵循的合规由税务局实施。与商业房地产相关的公司和个人必须在税务机关注册，维护详细记录，并提交年度纳税申报表。财政部进行了一系列数字化举措，旨在提高透明度和简化税款支付，包括为公司纳税人推出电子申报系统（财政部）。然而，在行政基础设施限制的地区，实际挑战仍然存在。
最近的监管发展包括对物业登记程序的更新，旨在明确所有权权利并减少争议。政府已将地籍测绘和土地记录的数字化作为优先事项，这一举措预计将提升投资者信心并促进合规。外资投资者需接受额外的审查，且在土地所有权方面可能面临限制；通常，涉及外资实体的商业房地产交易需要特别批准，并且必须遵循国家监管机构制定的反洗钱（AML）规程。
展望未来，监管机构预计将进一步简化合规流程，增强透明度并改善执法。持续的改革旨在将阿富汗房地产的税收和合规框架与国际标准对齐，这将有助于稳定该行业并吸引更多投资。然而，政策不确定性、执法缺口和治理中的地区差异等挑战依然存在，强调了持续能力建设和制度支持的必要性（财政部）。
外商投资政策与所有权规则（参考：investinafghanistan.af）
阿富汗关于商业房地产的外资投资政策在近年来经历了重大变化，受政治发展和吸引国际资本的努力影响。阿富汗投资促进单位（AIFU）继续担任监督外资投资的主要政府机构，包括房地产领域。截至2025年，外资投资者被允许在阿富汗拥有和租赁商业房地产，但必须严格遵守国家法律和行业特定法规。
根据阿富干投资法，外籍个人和公司可以获得商业目的的产权，前提是其投资符合国家安全利益并获得相关当局的事先批准。该法律规定，外资实体的商业物业所有权通常限于指定区域，例如工业园区和特殊经济区。审批流程涉及背景调查、项目可行性评估以及遵守城市规划法规。
合规要求得到严格执行。投资者必须在阿富汗中央商业登记处注册其业务，并从AIFU获得投资许可证。所有交易必须记录和报告，而物业转移需通过当地土地管理办公室公证。政府还引入了反洗钱检查和尽职调查程序，以遵循国家和国际标准。
尽管有改革性的法律框架，但实际挑战依然存在。根据AIFU的数据，截至最新可用数据显示，外商直接投资（FDI）在房地产中仍然有限，占总FDI流入的不到10%。该行业的发展受到持续的安全不确定性、波动的监管执行和与产权裁决及土地登记相关的问题的阻碍。
展望2025年及以后，官方前景强调谨慎乐观。政府已经宣布计划简化审批流程并增强对商业房地产外资投资者的法律保护。特别关注促进对物流中心、零售综合体和酒店设施的投资，尤其是在喀布尔、赫拉特和马扎里沙里夫等城市中心。
然而，潜在投资者应进行全面的尽职调查，并通过阿富汗投资促进单位等官方来源保持对立法变化的更新。强烈建议与本地法律顾问联系，以应对不断变化的合规要求，并确保符合该国的投资制度。
风险与挑战：政治、安全与金融因素
阿富汗的商业房地产部门面临明显的风险和挑战，这些风险源于该国动荡的政治环境、持续的安全问题以及受到限制的金融体系。截至2025年，这些因素继续影响着国内外利益相关者的投资气候和操作现实。
- 政治不确定性：自塔利班在2021年8月重新掌权以来，阿富汗的机构和法律框架发生了重大变化。国际社会大多数对阿富汗政府缺乏正式承认，导致对产权、合同执行和行政程序的不确定性。现政府下缺乏更新、可获取的商业物业法规进一步 complicate 了尽职调查和交易流程（阿富汗司法部）。
- 安全问题：安全仍然是城市中心和关键商业走廊的主要障碍。尽管某些地区声称稳定有所改善，但间歇性暴力、定向袭击和持续的叛乱活动依然存在，特别是在省会和运输路线附近。这种环境提高了物业开发、资产保护和租户安全的风险。保障、保险和维护商业物业的能力往往受到更广泛安全状况的影响（内务部）。
- 金融与银行约束：国际制裁和阿富汗被排除在大多数全球金融体系之外严重限制了资金流动。银行部门脆弱，流动性危机持续，外汇获取受到限制。这些条件阻碍了在商业房地产中的投资和日常交易，因为买卖双方在获取融资、转移资金和获得可靠估值方面面临挑战（阿富汗银行）。
- 监管和合规差距：不断变化的监管环境使商业房地产参与者的合规工作变得复杂。关于土地所有权、物业登记和争议解决机制的不确定性持续存在，尤其是在旧系统正在审查或替换的情况下。外资投资者尤为面临更严格的尽职调查要求与法律模糊性，增加了该领域的整体风险（阿富汗土地管理局（ARAZI））。
展望未来，阿富汗商业房地产市场在2025年及以后将高度依赖于政治承认、内部稳定的改善以及金融部门功能的恢复。在这些核心风险得到解决之前，该部门预计将远未发挥其潜力，新开发有限，现有资产面临持续的运营挑战。
关键统计：空置率、租金与交易量（参考：nsia.gov.af）
截至2025年，阿富汗的商业房地产部门面临重大挑战和波动，受经济不稳定、监管框架变化和复杂安全环境的影响。根据国家统计与信息局（NSIA）的数据显示，阿富汗城市商业物业市场在过去一年中关键绩效指标（如空置率、租金和交易量）经历了显著波动。
空置率：截至2025年初，喀布尔、赫拉特和马扎里沙里夫等主要城市的空置率依然高企。NSIA最新可用数据显示，中央商务区的平均空置率徘徊在22%至28%之间，该数据反映了国内企业需求的减少和外资投资的有限。办公和零售空间的最高空置率尤其明显，特别是新建物业在吸引稳定租户方面面临困难。
租金：与2021年前的水平相比，商业租金价格已出现下调。NSIA的调查显示，喀布尔优质办公空间的平均月租金同比下降约18%，显著低于该地区的平均水平。零售租金也有所下降，尽管基本商品市场和靠近边境的物流中心由于对基本商品的持续需求保持相对稳定的租金水平。
交易量：商业部门的交易量依然低迷。NSIA的交易登记数据显示，2024年及2025年初注册的商业物业转让量同比下降近25%。这种降幅归因于信用约束、投资者不确定性和新商业项目的稀缺 pipeline 。大部分交易涉及小规模物业，或是由于必要性驱动而非投机投资。
- 空置率：主要城市的空置率为22%–28%（国家统计与信息局）
- 平均商业租金（喀布尔，优质办公）：较前一年下降18%（国家统计与信息局）
- 交易量：同比下降25%（国家统计与信息局）
展望2025年及以后，阿富汗的商业房地产市场的前景仍然高度依赖于宏观经济的稳定和商业环境的改善。虽然一些领域（例如仓储和基本零售）可能显示出韧性，但总体复苏可能依赖于投资者信心的提高、政策明确和金融体系的逐步稳定。
未来展望：2025–2030年的预测与战略机遇
阿富汗的商业房地产行业正处于一个十字路口，因为该国适应新政治现实和持续的经济挑战，展望2025年及以后。未来的轨迹将受法律框架、合规要求、基础设施投资和国际参与的影响。
管理商业物业的法律环境仍由司法部的国家物业法和土地登记系统所支撑。尽管改革仍在继续，但该行业面临围绕土地使用权、安全性、重叠索赔和执行差距等持续问题，特别是在喀布尔、赫拉特和马扎里沙里夫等城市。阿富汗土地事务总局继续推进土地记录和产权的数字化，旨在减少争议——这是增强投资者信心的关键基础。然而，预计统一的商业物业登记簿的推出可能会延长到本十年的后半段。
合规性仍然是一个关键问题。阿富汗投资促进单位和经济部已针对物业交易引入更严格的反洗钱（AML）和了解你的客户（KYC）流程，以应对国际关注。随着阿富汗寻求吸引外商直接投资（FDI）并重新与全球融资系统接轨，这些措施预计将加强。商业房东和开发商需在监管监督扩大的情况下采取健全的尽职调查和报告框架。
关键统计数据表明商业房地产出现谨慎的复苏。2023-2024年期间，注册的商业物业交易在主要城市有所适度增长，重点是零售、物流和仓储，以支持阿富汗新兴的贸易走廊。工业和商业部报告称，寻求办公和零售空间的新企业注册在2021-2022年剧烈下降后已开始恢复。然而，优质商业物业的空置率仍然居高不下，反映经济不确定性和缺乏长期融资的现状。
展望2025-2030年，增长机会将集中在物流中心、轻工业园区和多功能开发项目上，尤其是如果区域基础设施项目（如CASA-1000和计划中的铁路扩展）按预期推进。与邻国市场的战略国际伙伴关系和进一步的法律协调可能会解锁新的投资流。然而，复苏的步伐将依赖于安全、监管透明度和资本获取的持续改善。总之，阿富汗的商业房地产前景持谨慎乐观，取决于法律改革和区域经济一体化。
来源与参考文献
