目次
- エグゼクティブサマリー：2025～2030年の主要な知見
- 市場の概要：現在のトレンドと主要プレーヤー
- 投資の推進要因：経済成長と都市化
- 地域のホットスポット：新興都市と開発ゾーン
- 法的枠組みと財産権（参照：moj.gov.af）
- 課税、コンプライアンス、および規制上の考慮事項（参照：mof.gov.af）
- 外国投資政策と所有権ルール（参照：investinafghanistan.af）
- リスクと課題：政治的、治安的、金融的要因
- 主要統計：空室率、家賃、取引量（参照：nsia.gov.af）
- 将来の見通し：2025～2030年の予測と戦略的機会
- 出典および参考文献
エグゼクティブサマリー：2025～2030年の主要な知見
アフガニスタンの商業不動産セクターは、2025年以降の政治的変革と経済の不確実性を乗り越えようとする重要な岐路に立っています。主な進展には、都市化の進展、規制の枠組みの進化、投資パターンの変化が含まれます。このセクターの軌道は、内部の政策変更と国際社会の関与によって大きく影響を受けています。
- 規制環境： 2021年8月の政府交代以来、アフガニスタンの商業規制の枠組みは大きな再構築を経てきました。都市開発および住宅省とアフガニスタン投資促進機関は、投資を促進し所有権を明確にするために土地利用とゾーニングの政策を改訂していますが、法的執行と紛争解決に不確実性が残っています。特に、土地取得、登録、移転の手続きを定めた土地管理法の存在が注目されますが、実施は進行中の制度変更により一貫性がありません（都市開発および土地省）。
- コンプライアンスとデューデリジェンス： 投資家や企業は、特に不動産登録やマネーロンダリング防止の実践に関して、厳格なコンプライアンス要求に直面しています。アフガニスタン中央ビジネス登録所は不動産取引に対する書類の提出を引き続き要求していますが、システムはしばしば行政の遅れや古いデータのギャップに悩まされています（アフガニスタン中央ビジネス登録所および知的財産）。
- 市場活動と主要統計： 2021年以降、商業不動産の取引は急激に減少しました。2025年初頭の活動はカブールと一部の州都に集中しています。オフィスの占有率は2021年前の水準を下回っており、物流および倉庫スペースの需要は人道的活動や地域貿易により穏やかに増加しています。信頼できる公的データは限られていますが、経済省は都市不動産投資の縮小を指摘し、2020年と比較して民間セクターの参加が50%以上減少しているとしています（経済省）。
- 見通し（2025～2030年）： 中期的な見通しは慎重です。回復の見込みは、規制の明確化、国際銀行チャネルの回復、マクロ経済の安定に依存しています。法的および治安状況が改善されれば、物流、小売、軽工業などの分野で地域の投資家を引きつける可能性があります。しかし、土地権の不明確な執行や限られた資金オプションを含む持続的なリスクが、2025年までの成長を制約することが予想されます。
要約すると、アフガニスタンの商業不動産は構造的な課題に直面していますが、法的明確性と政治的安定に依存した潜在的な可能性を保持しています。関係者は規制の進展を注意深く監視し、運営リスクを軽減するために堅実なコンプライアンスを優先すべきです。
市場の概要：現在のトレンドと主要プレーヤー
2025年のアフガニスタンにおける商業不動産セクターは、政治的不安定、規制上の不確実性、そして低迷する経済状況からの重要な逆風に直面しています。2021年8月以降の政治的変化以来、外国からの投資は急激に減少し、多くの国際機関は操業を縮小または中止しており、オフィス、小売、工業スペースの需要が減少しています。国内の投資家は慎重であり、ほとんどの活動は必需品サービスや外的ショックに対して脆弱性の低いセクターに集中しています。
カブール、ヘラート、マザリシャリフなどの主要な商業不動産市場では、オフィスおよび小売部門における占有率の停滞または減少が見られます。新しい商業物件の建設は顕著に減速しており、資本へのアクセスの制限やデベロッパーによる市場の展望の再評価を反映しています。これらの課題にもかかわらず、アフガニスタンの戦略的な位置づけおよび国境貿易のわずかな成長によって、物流および倉庫業にはある程度の回復力が見られています。特にトルクラムやスピンボルダク近くの国境州での倉庫需要は相対的に安定しています。
法律的には、商業不動産にかかわる枠組みは流動的な状態にあります。土地管理法（2017年）および財産法（2000年）は、商業物件の取引および土地利用権の広範な法的基盤を提供していますが、執行は一貫しておらず、信頼できる権利登録へのアクセスが問題です。アフガニスタン土地省（アラジ）は土地の割り当てと登録の中央機関であり、同省の運営は制度の変更や優先事項の移行に影響を受けています。司法省は全体的な立法環境を監督していますが、実際のコンプライアンスは司法能力の制限や実施における地域差によって困難です。賃貸契約と不動産の移転には公証と登録が必要ですが、これらのプロセスは官僚的な遅延に悩まされています（アフガニスタン土地省（アラジ）; 司法省）。
アフガニスタンの商業不動産市場の主要なプレーヤーには、地元のコングロマリットや少数の地域投資家が含まれており、ほとんどの多国籍企業は撤退するか様子見の姿勢を取っています。ガザンファルグループやサフィグループのような企業は、主にカブールで商業開発および管理を維持しています。また、湾岸地域の投資家も限られた関与を持っていますが、過去の年と比べると規模は小さくなっています。
将来的には、アフガニスタンの商業不動産セクターの見通しは、今後数年間は重要な状況となっています。回復は、政治的安定の改善、投資家の信頼回復、金融および法的インフラの再構築に依存しています。これらの基礎的な条件が改善されるまで、商業不動産への重要な拡大または新たな投資は期待できないでしょうが、コアの物流および倉庫資産は地域の貿易の流れによって支えられ、緩やかな成長が見込まれます。
投資の推進要因：経済成長と都市化
アフガニスタンの商業不動産セクターは、複雑かつ進化する投資の推進要因によって形成されており、経済成長と都市化が2025年における経済の再建を慎重に進める中で重要な役割を果たしています。何年にもわたる紛争と政治的混乱の後、アフガニスタン政府と事実上の当局は、カブール、ヘラート、マザリシャリフ、カンダハールなどの主要都市に資本を引き寄せるために、都市開発、経済安定化、および規制環境の改善に新たに焦点を当てたことを示しています。
都市化は、国立統計情報局がアフガニスタンの人口の25%以上が現在都市部に居住していると推定しているように、特徴的なトレンドとして残っています。この人口の移動は、商業オフィス空間、小売センター、物流拠点、複合利用開発に対する需要を高めており、特に中央ビジネス地区や都市周辺区域において顕著です。
経済的には、アフガニスタンのGDP成長は依然として穏やかですが、貿易活動の増加、地元企業家精神の徐々な復活、および国際人道支援によって支えられています。財務省は、インフラへの投資を優先し、ビジネスライセンスを簡素化しています。これらは、持続的な治安や制裁の課題にもかかわらず、国内外の投資家にとってより魅力的な環境を促進しようとする意図を示しています。
法的およびコンプライアンスの枠組みに関しては、政府は商業物件の所有権、賃貸、および投資に影響を与える規制の規定を更新し続けています。司法省は、土地権の明確化と紛争の軽減を目指した新しい不動産登録および移転ガイドラインを発表しています。アフガニスタンの不動産登録制度はまだ発展途上ですが、最近の改革は徐々に透明性と投資家の信頼を高めています。
国立統計情報局からの主要な統計によると、都市中心部における商業建設の許可は2024年に前年比約15%増加し、登録された商業不動産取引の総額は200億AFNを超えました。カブールにおける主要商業スペースの空室率は10%以下にとどまり、需要が堅調であることを反映していますが、二次市場はより高い変動性を示しています。
2025年以降の展望は、経済の安定化、規制の明確化、都市計画の進展にかかっています。特に治安や国際的な金融統合の分野には依然として重要なリスクが残っていますが、都市化の流れと国家当局による漸進的な法的および経済的改革により、セクターは慎重な成長を遂げることが期待されています。
地域のホットスポット：新興都市と開発ゾーン
2025年のアフガニスタンの商業不動産セクターは、限られた都市中心部と開発ゾーンに集中する慎重な活動によって特徴付けられ、国の不安定な環境における持続する課題と新たな機会が反映されています。治安と政治的背景が流動的な状態であるため、カブール、ヘラート、マザリシャリフのような都市で相対的な安定性とインフラ投資が最も多くの商業不動産活動を引き寄せている地域のホットスポットが浮上しています。
カブールでは、首都が商業物件の主要なハブとして残っており、オフィス空間、小売センター、物流施設に対する継続的な需要があります。この都市は行政および経済の中心としての位置を利用しており、国内企業や国際機関が国全体の地政学的な不確実性にもかかわらず存在感を維持し続けています。イラン国境近くのヘラートは、その戦略的な立場を活かして物流公園や貿易施設を発展させ、地域の商業のゲートウェイとして機能しています。マザリシャリフは中央アジアへのアクセスがあり、国境貿易の取り組みに関連する倉庫や軽工業の開発が増加しています。
アフガニスタンにおける商業不動産取引の法的および規制の枠組みは、アフガニスタンのイスラム首長国の司法省および土地問題についてはアフガニスタン土地省（アラジ）が管轄しています。最近の数年間で、主要な都市中心部での不動産記録のデジタル化が進んでおり、取引の透明性が向上し、紛争が削減されていますが、特に主要都市外では執行や土地権確認に関する課題が残っています。投資家は、不動産登録、民法で規定される賃貸契約、および該当する場合は特別経済区の規則など、複数のコンプライアンス要件をクリアしなければなりません。
経済の活性化の必要性に応じて、政府は主要な交通回廊および新しい工業団地プログラム周辺での開発ゾーンの拡大と形式化を進める意向を示しています。ヘラート工業都市やマザリシャリフの自由貿易地域の拡張計画などのプロジェクトは、税の優遇や許認可の簡素化を提供することで、国内外の投資を引き寄せることを目的としています（商業産業省による）。
状況の進展により主要な統計は限られていますが、2023年後半以降の不動産登録所やビジネスライセンス機関からの逸話的な証拠は、前述のホットスポットでの商業不動産活動がわずかに増加していることを示しています。しかし、市場は依然として高リスクで不明瞭な評価慣行と流動性の課題によって特徴付けられています。2025年以降の展望は、地域のホットスポットでの見通しが物理的な治安の改善、規制上の明確性、および継続的なインフラ投資に依存して、慎重な楽観を示しています。
法的枠組みと財産権（参照：moj.gov.af）
アフガニスタンにおける商業不動産を規律する法的枠組みは、主に国家の民法、都市財産法、そして司法省および関連する地方当局によって監督される一連の規則によって形成されています。2025年の時点で、財産権を規制する基盤的な法令は1977年の民法であり、これは商業不動産を含む財産の所有、賃貸、移転、相続を定義しています。ただし、定期的な改正により、財産登録、紛争解決、外国所有権の側面が明確化され、近代化が図られています。
アフガニスタンにおける財産権は、個人や法人に認められ、商業不動産の取得、利用、および移転が含まれます。すべての不動産取引は地方の土地登録所に登録されなければならず、法律的に認められるためには所有権文書（Qabala）が必要です。司法省は登録システムと財産文書の認証を監督し、紛争や詐欺を軽減する重要な役割を担っています。2025年の時点で、司法省は腐敗を減らし、投資家の信頼を増すために土地記録のデジタル化と透明性の促進を続けていますが、実施にはインフラや行政上の課題があります。
商業物件の賃貸契約は民法に基づき、賃料、期間、および関係者の責任に関する明確な規定を盛り込んだ書面による契約を締結する必要があります。最近の規制の努力は、公証された契約が地方の当局に登録される必要があることを強調しており、法的な執行を強化し、家主とテナントの両方を保護することを目的としています。
商業不動産に関する紛争は、通常、民事裁判所システムを通じて審理され、司法省が手続きの適正を確保するために監督を行っています。最近数年では、裁判所のバックログを解消し、迅速な紛争解決を促進するために、仲裁や調停などの代替的な紛争解決メカニズムがますます重視されています。
外国による商業不動産の所有は現行法の下で制限されていますが、政府が承認した投資プロジェクトや特別経済区を通じて例外が認められる場合があります。これらの例外は、関連省からの承認を必要とし、多くの場合アフガンの国民または法人との共同事業を求められます。
2025年以降の見通しとしては、さらなる土地記録のデジタル化、登録プロセスの簡素化、外国投資規則の明確化に焦点を当てた法的改革が期待されています。これらの改革は法的な確実性、コンプライアンス、アフガニスタンの商業不動産市場全体の魅力を向上させると考えられていますが、その成功はより広範な政治的安定と制度的能力に依存します。
適用される法律や進行中の改革については、アフガニスタンのイスラム首長国の司法省に直接問い合わせを行ってください。
課税、コンプライアンス、および規制上の考慮事項（参照：mof.gov.af）
アフガニスタンにおける商業不動産の課税およびコンプライアンスの状況は、主に財務省が管理する立法枠組みによって規制されており、アフガニスタン歳入部（ARD）の監督があります。2025年現在、セクターは進化し続ける税法や財産規制の下で運営されており、アフガニスタンの広範な財政策の近代化と国内外の投資を引き寄せる努力を反映しています。
商業不動産の所有者や投資家は、財産税、賃貸収入に対する所得税、不動産資産の売却時に課せられるキャピタルゲイン税など、さまざまな税金に従わなければなりません。アフガニスタンで事業を行う法人に対する標準的な法人所得税率は20%であり、商業不動産資産から収入を得るエンティティも含まれます。財産移転税も適用され、通常は取引価値の一定割合として計算され、適用される税率や手続きは財務省によって定められています（財務省）。
税金の義務や規制上の要件へのコンプライアンスは、ARDによって強化されています。商業不動産に関与する企業や個人は、税務当局に登録し、詳細な記録を保管し、年次税務申告を行う必要があります。財務省は、企業納税者のための電子申告システムの導入を含む、透明性の向上と税金の支払いを簡素化するためのいくつかのデジタル化の取り組みを行っています（財務省）。しかし、特に行政インフラが限られている地域では、実際の課題が残ります。
最近の規制の進展には、所有権を明確にし、紛争を少なくすることを目的とした財産登録手続きの更新が含まれています。政府は、不動産登記のための地籍測量と土地記録のデジタル化を優先し、これにより投資家の信頼が向上し、コンプライアンスが容易になると期待されています。外国投資家は追加の監視の対象となり、土地所有に制限が課される場合があり、通常、外国企業が関与する商業不動産取引は特別な承認を必要としており、国家規制当局が定めたマネーロンダリング防止（AML）のプロトコルに従う必要があります。
今後は、規制当局がコンプライアンスプロセスのさらなる簡素化、透明性の向上、そして執行の改善に注力すると予想されています。進行中の改革は、アフガニスタンの不動産課税およびコンプライアンスフレームワークを国際基準と整合させ、セクターの安定や投資の増加を促進することが期待されています。それでも、政策の不確実性、執行のギャップ、および地域内の統治の差異といった課題が残っており、能力強化と制度的支援の継続が必要であることを示しています（財務省）。
外国投資政策と所有権ルール（参照：investinafghanistan.af）
アフガニスタンの商業不動産に関する外国投資政策は、近年、政治の展開や国際資本の誘致に向けた努力によって大きな変化を遂げています。アフガニスタン投資促進機関（AIFU） は、商業不動産セクターを含む外国投資を監督する主要な政府機関として機能しています。2025年の時点で、外国投資家はアフガニスタンにおける商業不動産を所有および賃貸することが許可されていますが、これは国家の法律やセクター特有の規則への厳格な遵守が条件となります。
アフガニスタン投資法 に従い、外国人および企業は、国家の安全保障利害に合致し、関連当局の事前承認を得る限り、商業目的での財産権を取得することができます。この法律は、外国企業による商業物件の所有権が通常は特定の区域(工業団地や特別経済地域)に制限されることを規定しています。承認プロセスは、背景調査、プロジェクトの実現可能性評価、都市計画コードの遵守を含んでいます。
コンプライアンス要件は厳格に実施されています。投資家は、アフガニスタン中央ビジネス登録所に登録し、AIFUから投資ライセンスを取得しなければなりません。すべての取引は文書化されて報告される必要があり、財産の移転は地方の土地管理事務所を通じて公証を受ける必要があります。政府は、国内外の基準に従ったマネーロンダリングチェックやデューデリジェンス手続きを導入しています。
改革的な法的枠組みにもかかわらず、実際には課題が残ります。AIFUによれば、最新のデータによると、商業不動産に対する外国直接投資（FDI）は全FDI流入の10%未満を占めており、セクターの発展は継続的な治安の不安定さ、不規則な規制の執行、財産権の判断や土地の所有権の問題によって妨げられています。
2025年以降の見通しとしては、政府は商業不動産に対する外国投資家への承認プロセスの簡素化や法的保護の強化を計画しています。特に、カブール、ヘラート、マザリシャリフなどの都市中心部での物流拠点、小売複合施設、ホスピタリティインフラへの投資促進に注力しています。
それにもかかわらず、潜在的な投資家は包括的なデューデリジェンスを行い、アフガニスタン投資促進機関などの公式情報源を通じて法令の変更について最新情報を把握することが強く推奨されます。進展するコンプライアンス要件をナビゲートし、国の投資体制との整合性を確保するために地元の法律の助言を受けることが強く勧められます。
リスクと課題：政治的、治安的、金融的要因
アフガニスタンの商業不動産セクターは、同国の不安定な政治情勢、持続的な治安の懸念、限られた金融システムに根ざした明確なリスクと課題に直面しています。2025年現在、これらの要因は国内外の関係者にとって投資環境や運営の現実を形作り続けています。
- 政治的不安定性： 2021年8月のタリバンの返り咲きに続き、アフガニスタンの制度や法的枠組みは重大な変化を遂げています。国際社会の大部分から正式に認められた政府の不在は、財産権、契約の執行、管理手続きに関する不確実性をもたらしています。現政府の下での商業不動産規制が更新されていないことも、デューデリジェンスや取引プロセスをさらに複雑にしています（アフガニスタン司法省）。
- 治安上の懸念： 都市中心部や主要商業経路における治安の確保は大きな障害となっています。一部の地域では安定が向上しているとの主張もありますが、散発的な暴力、標的攻撃、そして持続的な反乱活動が省都や輸送経路に特に見られています。このような環境では、資産の保護や賃借者の安全がリスクにさらされます。商業プロパティの確保、保険の取得、維持が大きく妨げられています（アフガニスタン内務省）。
- 金融および銀行の制約： 国際的な制裁とアフガニスタンがほとんどのグローバル金融システムから除外されていることが、資本の流れを著しく制限しています。銀行セクターは脆弱であり、流動性危機が続き、外貨へのアクセスが制限されています。これにより、商業不動産の投資および日常の取引は困難になり、買い手と売り手は資金調達や資金の移動、信頼できる評価を受ける際に課題に直面します（ダ・アフガニスタン銀行）。
- 規制およびコンプライアンスのギャップ： 進化する規制環境は、商業不動産関係者のコンプライアンスの取り組みを複雑にしています。土地の権利、財産登録、紛争解決メカニズムに関する不確実性が続き、特にレガシーシステムが見直されたり、置き換えられたりする際に顕著です。特に外国投資家は、デューデリジェンスの要件が増し、法的な曖昧さが高まるため、セクター全体のリスクプロファイルが上昇しています（アフガニスタン土地省（アラジ））。
今後の見通しとしては、2025年以降のアフガニスタン商業不動産市場の見通しは、政治的承認、内部の安定性、金融セクターの機能回復の改善に大きく依存しています。これらの主要なリスクが解決されるまで、セクターはその可能性のはるかに下で運営されると予想され、新しい開発は限られ、既存の資産には運営上の課題が続くでしょう。
主要統計：空室率、家賃、取引量（参照：nsia.gov.af）
2025年の時点でアフガニスタンの商業不動産セクターは、経済の不安定、規制の枠組みの変更、複雑な治安環境により大きな課題と変動性に直面しています。国立統計情報局（NSIA）によると、アフガニスタンの都市商業物件市場は、過去1年間において空室率、家賃、取引量といった主要業績指標において顕著な変動を経験しています。
空室率： 2025年初頭の時点で、カブール、ヘラート、マザリシャリフなどの主要都市の空室率は高い水準にあります。NSIAの最新データによれば、中心業務地区における平均空室率は22%から28%の間に存在し、これは国内企業からの需要が縮小し、外国投資が限られていることを反映しています。オフィスおよび小売スペースでは最高の空室率が見られ、新しく建設された開発物件は安定したテナントを引き付けるのに苦労しています。
家賃： 商業用の家賃相場は、2021年前の水準と比較して軟化しています。NSIAの調査によると、例えばカブールにおける主要オフィススペースの平均月額家賃は前年比で約18%減少し、地域の平均を下回る水準に落ち着いています。小売の家賃も減少していますが、必需品市場や国境近くの物流拠点は、基本的な商品への持続的な需要から比較的安定した価格を維持しています。
取引量： 商業セクターにおける取引量は低迷しています。NSIAの取引登録所によると、2024年および2025年初頭の登録された商業不動産取引は前年同期比でほぼ25%減少しています。この減少は、信用制約、投資家の不安、および新しい商業プロジェクトの流れの限界によるものです。ほとんどの取引は小規模な物件に関与しているか、投機的な投資ではなく必要性から推進されています。
- 空室率：主要都市で22%～28%（国立統計情報局）
- 平均商業賃料（カブール、主要オフィス）：前年から18%減少（国立統計情報局）
- 取引量：前年同期比で25%減少（国立統計情報局）
2025年以降の展望は、アフガニスタンの商業不動産市場がマクロ経済の安定性とビジネス環境の改善に大きく依存しています。物流や基本的な小売といった一部のセクターは回復力を示す可能性がありますが、全体的な回復は、投資家の信頼、政策の明確性、そして金融システムの漸進的な安定化に左右されるでしょう。
将来の見通し：2025～2030年の予測と戦略的機会
アフガニスタンの商業不動産セクターは、2025年以降の新しい政治的現実や進行中の経済的課題に適応する中で、岐路に立っています。将来の軌道は法的枠組みの進化、規制コンプライアンスの要求、インフラへの投資、国際的な関与によって形作られます。
商業不動産を規律する法的環境は、司法省の国家財産法や土地登録システムによって支えられています。進行中の改革にもかかわらず、セクターは土地の所有権の不安、重複する請求、特にカブール、ヘラート、マザリシャリフのような都市中心部における執行のギャップなどの継続的な問題に直面しています。アフガニスタン一般土地局は土地記録と財産権のデジタル化を進めており、さまざまな紛争を減らすことを目指しています。投資家の信頼向上のための重要な基盤です。しかし、統一された商業用不動産登録の導入は、今後のこの10年間の後半に伸びる可能性があります。
コンプライアンスは重要な懸念事項として残ります。アフガニスタン投資促進機関および経済省は、国際的な監視に応じた不動産取引に対するより厳格な顧客確認（KYC）およびマネーロンダリング防止（AML）プロトコルを導入しています。これらの措置は、アフガニスタンが外国直接投資（FDI）を引き寄せ、世界の金融システムに再接続することを目指す中で、強化されることが予想されます。商業の家主やデベロッパーは、法的監視が拡大する中で、強固なデューデリジェンスや報告の枠組みを採用する必要があります。
重要な統計は、商業不動産における慎重な回復を示しています。2023〜2024年の期間中に、主要都市で登録された商業不動産取引がわずかに増加し、小売、物流、倉庫業がアフガニスタンの新興貿易回廊を支援する形で焦点が当てられました。商業産業省は、オフィスや小売スペースを求める新たなビジネス登録の増加が、2021〜2022年に急激に減少した後に回復を始めたことを報告しています。しかし、主要な商業施設の空室率は依然として高い水準にあり、経済的不確実性や長期的な資金調達の制限を反映しています。
2025年から2030年にかけての見通しでは、成長の機会は物流拠点、軽工業地帯、および複合利用の開発に集中すると考えられます。特に、CASA-1000や計画中の鉄道拡張などの地域インフラプロジェクトが順調に進展すれば、さらなる成長が期待できるかもしれません。戦略的な国際的パートナーシップや隣接市場との法的な調和の進展により、新たな投資の流れが解放される可能性があります。しかし、回復の速度は、治安の維持、規制上の透明性、資本へのアクセスにかかっています。要するに、アフガニスタンの商業不動産の見通しは法的改革と地域経済の統合に依存して、慎重な楽観に向かっています。
出典および参考文献
