Índice
- Resumo Executivo: Principais Conclusões e Visão Geral do Mercado
- Cenário Atual do Mercado Imobiliário no Saara Ocidental (2025)
- Estrutura Legal Crítica, Direitos de Propriedade e Leis de Propriedade
- Tributação e Conformidade: O que os Stakeholders Devem Saber
- Regulamentações e Restrições ao Investimento Estrangeiro
- Fatores Econômicos e Demográficos que Impulsionam a Demanda por Imóveis
- Estatísticas Principais: Vendas, Preços e Rendimentos de Aluguel (2025–2030)
- Grandes Projetos, Infraestrutura e Iniciativas de Desenvolvimento Urbano
- Riscos, Desafios e Considerações Geopolíticas
- Perspectivas Futuras: Previsões de Mercado, Oportunidades e Recomendações Estratégicas
- Fontes e Referências
Resumo Executivo: Principais Conclusões e Visão Geral do Mercado
O cenário imobiliário no Saara Ocidental continua sendo altamente complexo e contencioso em 2025, profundamente influenciado por disputas geopolíticas em andamento, falta de soberania reconhecida internacionalmente e incertezas legais rigorosas. A região, reivindicada tanto pelo Reino de Marrocos quanto pela República Árabe Democrática Saharawi (RASD), está sujeita a estruturas administrativas sobrepostas e questões não resolvidas de direito internacional. Como resultado, as atividades imobiliárias — incluindo desenvolvimento de propriedades, transações e investimentos estrangeiros — estão repletas de ambiguidades legais e riscos de conformidade.
- Contexto Legal e Regulatório: Marrocos administra a maioria do território do Saara Ocidental e aplica a lei marroquina à propriedade imobiliária, registro de terras e transações de propriedade. No entanto, as Nações Unidas consideram o Saara Ocidental um território não autônomo, e nenhum país reconhece formalmente a soberania marroquina sobre a região. Essa discordância legal resulta em desafios significativos de conformidade para investidores e empresas internacionais que buscam operar ou adquirir ativos na área (Nações Unidas).
- Eventos Recentes e Conformidade: Entre 2023 e 2025, várias empresas europeias e africanas enfrentaram escrutínio devido à extração de recursos e projetos de construção na região. O Tribunal de Justiça da União Europeia decidiu repetidamente que os acordos UE-Marrocos não podem ser aplicados automaticamente ao Saara Ocidental sem o consentimento explícito do povo saharawi, reforçando a necessidade de diligência prévia e cautela em investimentos imobiliários e de infraestrutura (Tribunal de Justiça da União Europeia).
- Atividade de Mercado e Estatísticas Chave: Dados de mercado confiáveis são limitados devido à situação política e à falta de supervisão independente. No entanto, fontes do governo marroquino relatam aumento no desenvolvimento urbano em Laayoune, Dakhla e Boujdour, incluindo habitação, infraestrutura turística e obras públicas, em grande parte financiadas por programas de investimento do estado marroquino (Governo do Marrocos). Transações de imóveis locais são governadas pelos registros marroquinos, mas tais registros não são reconhecidos internacionalmente fora de Marrocos.
- Perspectivas para 2025 e Além: A perspectiva para o setor imobiliário no Saara Ocidental é incerta e altamente dependente de desenvolvimentos políticos, incluindo negociações lideradas pela ONU. Embora Marrocos continue a promover investimento e urbanização na região, os riscos legais internacionais permanecem substanciais. As empresas são aconselhadas a realizar rigorosa diligência prévia legal e monitorar de perto as decisões judiciais internacionais e os processos nas Nações Unidas.
Em resumo, o setor imobiliário no Saara Ocidental em 2025 é caracterizado pela ambiguidade regulatória, risco político e transparência limitada. A trajetória futura do setor dependerá de negociações diplomáticas, decisões legais e a posição em evolução das organizações internacionais.
Cenário Atual do Mercado Imobiliário no Saara Ocidental (2025)
O cenário imobiliário no Saara Ocidental continua a ser moldado por suas circunstâncias políticas e legais únicas. O Saara Ocidental é um território em disputa, com grande parte da área administrada por Marrocos, que o considera suas “Províncias do Sul”, enquanto a República Árabe Democrática Saharawi (RASD) reivindica soberania sobre o território. Esta disputa em andamento impacta diretamente os direitos de propriedade, investimento e estruturas de conformidade na região.
Administrativamente, Marrocos integrou o Saara Ocidental em seu sistema legal e regulatório nacional, estendendo a lei de propriedade marroquina, registro de terras e incentivos de investimento à região. As autoridades marroquinas promovem projetos imobiliários — especialmente nas cidades de Laayoune, Dakhla e Boujdour — sob programas de desenvolvimento e estímulo econômico nacionais. Em 2023, Marrocos anunciou novos incentivos habitacionais e projetos de desenvolvimento urbano destinados a aumentar o acesso a habitação acessível em todo o país, incluindo no Saara Ocidental (Ministério do Interior, Reino de Marrocos). Espera-se que essas iniciativas acelerem em 2025, com foco tanto em imóveis residenciais quanto relacionados ao turismo, particularmente em Dakhla, que viu um aumento em desenvolvimentos de hospitalidade e de uso misto.
No entanto, a certeza legal sobre a propriedade no Saara Ocidental continua complexa. As Nações Unidas não reconhecem a soberania marroquina sobre o Saara Ocidental, e o Tribunal de Justiça Europeu esclareceu repetidamente que os acordos comerciais e de associação da UE com Marrocos não se aplicam ao Saara Ocidental sem o consentimento explícito de seu povo (Tribunal de Justiça da União Europeia). Como resultado, os investidores internacionais podem enfrentar desafios em relação à conformidade com o direito internacional e avaliações de risco, especialmente no que diz respeito à aquisição de terras e uso de recursos.
Estatísticas chave são difíceis de obter devido ao status contestado e à falta de dados abrangentes e independentes. No entanto, fontes do governo marroquino relatam um crescimento contínuo nas transações imobiliárias em Dakhla e Laayoune, impulsionado pela expansão da infraestrutura, novos portos e investimentos turísticos (Ministério do Planejamento Nacional, Urbanismo, Habitação e Política da Cidade). Até 2025, a região projeta superar algumas províncias do norte de Marrocos em termos de novos alvarás de construção emitidos e terras urbanas desenvolvidas, embora o mercado continue altamente localizado e dependente da administração marroquina.
Olhando para o futuro, a perspectiva para o setor imobiliário no Saara Ocidental permanecerá intimamente ligada aos desenvolvimentos políticos, adaptações regulatórias e à disposição de atores privados e institucionais em navegar pelas ambiguidades legais predominantes. A região deverá continuar a ver crescimento imobiliário sob a administração marroquina, particularmente em turismo e habitação urbana, mas questões de conformidade e legitimidade internacionais persistirão até que uma resolução política final seja alcançada.
Estrutura Legal Crítica, Direitos de Propriedade e Leis de Propriedade
A estrutura legal que rege o mercado imobiliário no Saara Ocidental permanece complexa e altamente contestada, refletindo o status não resolvido da região sob o direito internacional. O Saara Ocidental é classificado pelas Nações Unidas como um “Território Não Autônomo”, aguardando um processo de autodeterminação. O território é reivindicado e amplamente administrado pelo Reino de Marrocos, que aplica suas estruturas legais e regulatórias domésticas — incluindo aquelas relacionadas à propriedade imobiliária, direitos de terras e transações de propriedade — em grande parte da região. No entanto, essas aplicações não são reconhecidas pelas Nações Unidas ou pela União Africana, nem por um número substancial de Estados membros, o que tem implicações diretas para a certeza legal, direitos de propriedade e segurança de investimento nos próximos anos (Nações Unidas).
Sob a administração marroquina, o registro de terras e os direitos de propriedade no Saara Ocidental são geridos de acordo com a lei marroquina, especificamente o Dahir (Decreto Real) sobre o registro de propriedades imobiliárias e o Código de Direitos Reais. Documentos oficiais, como títulos de terras e escrituras notariais, são emitidos pelas autoridades marroquinas em Laayoune e outras cidades principais. As reformas legais marroquinas nos últimos anos visaram fortalecer o registro de propriedades, aumentar a transparência e incentivar o investimento, inclusive no Saara Ocidental (Ministério da Justiça, Reino de Marrocos). No entanto, organizações internacionais têm observado repetidamente que tais atos não são reconhecidos como válidos sob o direito internacional, levantando riscos significativos para investidores estrangeiros e questões sobre a aplicabilidade dos direitos de propriedade (Tribunal Internacional de Justiça).
A posse de terras no Saara Ocidental é ainda mais complicada por uma dualidade de reivindicações: a República Árabe Democrática Saharawi (RASD), que controla partes do território e opera sua própria estrutura legal, contesta a administração marroquina e afirma seus próprios regulamentos sobre terras e recursos. No entanto, a autoridade da RASD não é amplamente reconhecida por órgãos internacionais, e sua capacidade prática de fazer cumprir os direitos de propriedade permanece limitada (União Africana).
Até o início de 2025, nenhuma estatística pública abrangente ou transparente está disponível sobre o volume ou valor das transações imobiliárias no Saara Ocidental devido à situação política e à falta de dados cadastrais reconhecidos internacionalmente. Como resultado, o desenvolvimento e as transações imobiliárias são principalmente impulsionados por entidades públicas e privadas marroquinas, com participação estrangeira limitada e riscos significativos de conformidade. A perspectiva para 2025 e os anos seguintes deve permanecer incerta, aguardando progresso no processo político conduzido pela ONU, e os investidores são aconselhados a realizar uma diligência prévia aprimorada e monitorar de perto os desenvolvimentos (Ministère de l’Europe et des Affaires étrangères).
Tributação e Conformidade: O que os Stakeholders Devem Saber
O cenário de tributação e conformidade para o setor imobiliário no Saara Ocidental continua complexo em 2025, principalmente devido ao status contestado do território e à aplicação da lei marroquina na maioria das áreas administradas. Stakeholders — incluindo investidores, desenvolvedores e proprietários de imóveis — devem estar cientes do quadro legal aplicável, obrigações tributárias e riscos de conformidade únicos para este contexto.
Marrocos administra a maioria do Saara Ocidental e incorpora totalmente a região em seus sistemas nacionais de registro fiscal e de propriedade. Consequentemente, a lei tributária marroquina — incluindo taxas de registro de terras, impostos sobre propriedade anuais e impostos sobre ganhos de capital — aplica-se às transações e à propriedade imobiliária no território. A Direction Générale des Impôts aplica esses regimes, exigindo que os compradores e vendedores de imóveis no Saara Ocidental sigam os mesmos procedimentos que em outras partes de Marrocos: registro junto às autoridades locais, pagamento de taxas de notário e envio de documentação para transferências de propriedade.
A diligência prévia é essencial, pois o status legal dos títulos de terras no Saara Ocidental pode ser complicado. Algumas parcelas podem ter histórias de propriedade obscuras devido à história de deslocamento da região e disputas em andamento. Os investidores devem verificar os títulos de terras através da Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie, que mantém o registro oficial de terras de Marrocos — incluindo registros para áreas administradas do Saara Ocidental. A falha em confirmar a legitimidade dos títulos pode levar a exposição legal e financeira significativa.
Internacionalmente, a aplicação da lei marroquina no Saara Ocidental é contestada. As Nações Unidas não reconhecem a soberania marroquina sobre o território, e certas decisões internacionais — como aquelas do Tribunal de Justiça da União Europeia — constataram que acordos ou investimentos envolvendo o Saara Ocidental devem incluir explicitamente o consentimento de seu povo. Isso cria riscos de conformidade para stakeholders estrangeiros, especialmente empresas de jurisdições com rígidas obrigações de direito internacional. Investidores multinacionais devem consultar advogados com experiência em direito internacional e regulamentações de propriedade marroquina para navegar por essas complexidades.
Olhando para o futuro, a perspectiva para a tributação e a conformidade imobiliária no Saara Ocidental dependerá de desenvolvimentos políticos e do contínuo escrutínio internacional. Embora as autoridades marroquinas estejam propensas a manter as estruturas existentes de tributação e conformidade no curto prazo, os stakeholders devem ficar vigilantes quanto a desafios legais em evolução e possíveis mudanças no reconhecimento internacional ou na aplicação regulatória. A conformidade proativa, a diligência prévia rigorosa e o monitoramento contínuo tanto de atualizações locais quanto internacionais legais são críticos para minimizar riscos e garantir operações legais no setor imobiliário do Saara Ocidental.
Regulamentações e Restrições ao Investimento Estrangeiro
O ambiente regulatório que governa o investimento estrangeiro em imóveis no Saara Ocidental permanece complexo e intimamente ligado ao estado legal e político não resolvido do território. O Saara Ocidental é reconhecido pelas Nações Unidas como um território não autônomo. Marrocos administra aproximadamente 80% da região, incluindo suas principais cidades e zonas econômicas chave, enquanto o restante é controlado pela República Árabe Democrática Saharawi (Nações Unidas).
A lei marroquina se aplica no território sob controle marroquino e, como tal, o investimento estrangeiro em imóveis está sujeito aos quadros nacionais de Marrocos. A Lei Marroquina 39-08 governa os direitos reais, estipulando que nacionais e entidades estrangeiras podem, com certas restrições, comprar e possuir imóveis para fins comerciais, turísticos ou industriais. No entanto, terras agrícolas geralmente estão excluídas da propriedade estrangeira, exceto onde autorizado por decreto. Todos os investimentos estrangeiros devem ser registrados no Escritório de Câmbio de Marrocos (Office des Changes) para garantir a repatriação de fundos.
- Conformidade e Licenciamento: Compradores estrangeiros devem obter aprovações de várias agências, incluindo o Ministério do Interior e o Ministério da Economia e Finanças (Ministère de l’Economie et des Finances), e devem garantir que as transações sejam realizadas com notários registrados localmente. Diligência prévia aprimorada é necessária devido ao status sensível do território.
- Direito Internacional e Disputas: O Tribunal Internacional de Justiça e as Nações Unidas enfatizaram repetidamente a necessidade de conformidade com o direito internacional nas transações relacionadas aos recursos do Saara Ocidental, incluindo o mercado imobiliário. Existem riscos de contestação legal a transações percebidas como exploração de recursos sem o consentimento do povo saharawi.
Nos últimos anos, houve um crescimento modesto na atividade imobiliária nas áreas administradas por Marrocos na região, especialmente em Laayoune e Dakhla. Estatísticas oficiais marroquinas indicam que novos alvarás de construção e projetos de investimento estrangeiro estão sendo aprovados, embora números precisos específicos ao Saara Ocidental não sejam divulgados separadamente (Haut-Commissariat au Plan).
Olhando para 2025 e além, a perspectiva para o investimento estrangeiro no mercado imobiliário do Saara Ocidental é cautelosamente otimista, mas continua dependente de desenvolvimentos políticos e do escrutínio regulatório contínuo. Os investidores são aconselhados a manter estrita conformidade com a lei marroquina e as melhores práticas internacionais, e a se manter informados sobre a evolução do status territorial e os desafios legais potenciais de órgãos internacionais.
Fatores Econômicos e Demográficos que Impulsionam a Demanda por Imóveis
O setor imobiliário no Saara Ocidental é moldado de forma única por seu complexo status político, mudanças demográficas e desenvolvimentos econômicos. Em 2025, o Saara Ocidental continua sendo um território em disputa, com controle administrativo de fato exercido pelo Reino de Marrocos sobre a maior parte de seu território, enquanto a República Árabe Democrática Saharawi reivindica soberania, mas controla apenas áreas limitadas. Esta disputa contínua impacta diretamente a regulamentação imobiliária, investimentos e conformidade.
Demograficamente, a população do Saara Ocidental é estimada em cerca de 600.000, com concentrações significativas em centros urbanos como Laayoune, Dakhla e Smara. Essas cidades passaram por uma rápida urbanização, em parte impulsionada por investimentos liderados pelo estado e incentivos governamentais para assentamento e desenvolvimento econômico na região. O Haut-Commissariat au Plan (Alto Comissariado Marroquino para o Planejamento) relata que o crescimento da população urbana na região superou a média nacional, com aumentos anuais de 2 a 3% nas principais cidades, refletindo tanto o crescimento populacional natural quanto a migração incentivada por oportunidades econômicas.
Economicamente, os principais motores da região incluem pesca, mineração de fosfatos e, cada vez mais, projetos de energia renovável. O governo marroquino investiu pesadamente em infraestrutura, como portos, aeroportos e redes de estradas, especialmente em Laayoune e Dakhla, para apoiar esses setores (Agência Marroquina de Investimento e Desenvolvimento de Exportações). Esses investimentos aumentaram a demanda tanto por imóveis residenciais quanto comerciais, com novos desenvolvimentos habitacionais e parques empresariais surgindo ao redor desses centros econômicos em crescimento.
Os quadros legais e de conformidade para transações imobiliárias no Saara Ocidental seguem a lei marroquina, conforme aplicada pelos escritórios locais do Ministério da Justiça e do Ministério da Economia e Finanças. No entanto, devido ao status não resolvido do território sob o direito internacional, os direitos de propriedade — especialmente para investidores estrangeiros — permanecem sensíveis. As Nações Unidas consideram o Saara Ocidental um território não autônomo e aconselham que a exploração de recursos e grandes transações de propriedades requerem o consentimento da população local.
Olhando para 2025 e além, a perspectiva do setor imobiliário no Saara Ocidental é cautelosamente otimista, condicionada por investimentos marroquinos contínuos e crescimento urbano. Os principais riscos incluem disputas legais em andamento, possíveis mudanças na política internacional e conformidade com padrões internacionais em evolução em relação a territórios disputados. No entanto, à medida que projetos de infraestrutura e industriais apoiados pelo governo se expandem, espera-se que a demanda por habitação urbana e espaço comercial cresça, especialmente em Laayoune e Dakhla, posicionando o Saara Ocidental como uma região de oportunidades imobiliárias emergentes, embora complexas.
Estatísticas Principais: Vendas, Preços e Rendimentos de Aluguel (2025–2030)
O mercado imobiliário no Saara Ocidental permanece altamente atípico devido ao seu status político único e dinâmicas administrativas em evolução. Em 2025, o Saara Ocidental é um território em disputa, com Marrocos exercendo controle administrativo de fato sobre grande parte da região, enquanto sua soberania permanece não reconhecida pelas Nações Unidas e por muitos países. Isso tem implicações diretas para transações de propriedades, preços e estatísticas gerais do mercado imobiliário.
Dados oficiais sobre vendas de propriedades, preços e rendimentos de aluguéis no Saara Ocidental são escassos e fragmentados, em grande parte porque a região não é reconhecida como uma jurisdição econômica distinta e as autoridades marroquinas agregam a maior parte dos relatórios econômicos às províncias do sul. De acordo com as estatísticas regionais mais recentes do Haut-Commissariat au Plan du Royaume du Maroc, as províncias que compõem o Saara Ocidental (notavelmente Laâyoune-Sakia El Hamra e Dakhla-Oued Ed-Dahab) vivenciaram um crescimento moderado na construção e urbanização desde 2020, impulsionado pelo investimento público marroquino em infraestrutura e incentivos econômicos.
- Volume de Vendas: Os volumes oficiais de transações não são publicados separadamente para o Saara Ocidental. No entanto, programas de investimento do governo marroquino, como aqueles relatados pelo Ministère de l’Intérieur du Royaume du Maroc, impulsionaram o desenvolvimento habitacional e comercial, particularmente em Laayoune e Dakhla.
- Preços de Propriedade: A transparência de preços é limitada. Evidências anedóticas e dados indiretos de anúncios imobiliários marroquinos sugerem que os preços das propriedades em Laayoune e Dakhla são significativamente mais baixos do que em Casablanca ou Rabat, mas têm aumentado desde 2021 — estimativas de aumentos anuais de 3 a 5% em zonas urbanizadas, de acordo com números compilados pelo Haut-Commissariat au Plan du Royaume du Maroc.
- Rendimentos de Aluguel: Não há dados oficiais sobre rendimentos de aluguel, mas o influxo de trabalhadores do setor público, migrantes de negócios e o crescimento do turismo em Dakhla têm sustentado a demanda por aluguéis. Acredita-se que os rendimentos sejam mais altos do que no norte de Marrocos, podendo atingir 7 a 9% em áreas prime, conforme inferido de plataformas de aluguel marroquinas localizadas e incentivos de investimento publicados pela Região Dakhla-Oued Ed Dahab.
Olhando para 2030, o investimento contínuo e os incentivos de política marroquina provavelmente apoiarão um crescimento moderado nas vendas e valores de propriedade nos centros urbanos, embora o risco legal e de investimento persista devido ao status internacional não resolvido do território. Investidores e proprietários de imóveis devem monitorar de perto os desenvolvimentos na lei administrativa marroquina e quaisquer negociações lideradas pela ONU, pois estas podem ter um impacto direto nos direitos de propriedade e na estabilidade do mercado (Nações Unidas).
Grandes Projetos, Infraestrutura e Iniciativas de Desenvolvimento Urbano
O cenário imobiliário no Saara Ocidental é profundamente moldado pelo status geopolítico único da região e pela contínua disputa territorial. Em 2025, as autoridades marroquinas continuam a administrar a maior parte do território, implementando projetos ambiciosos de desenvolvimento urbano e infraestrutura destinados a acelerar a integração econômica e atrair investimento. Estas iniciativas estão centradas principalmente em grandes cidades como Laayoune, Dakhla e Boujdour, que têm recebido financiamento público significativo para imóveis e infraestrutura desde o lançamento do “Novo Modelo de Desenvolvimento para as Províncias do Sul” em 2015.
Até 2025, os investimentos cumulativos em infraestrutura e desenvolvimento urbano nas áreas administradas por Marrocos no Saara Ocidental superaram 85 bilhões de dirhams marroquinos (aproximadamente USD 8,5 bilhões), de acordo com o Governo Marroquino. Projetos-chave incluem a construção em andamento do Porto Atlântico de Dakhla, que deve transformar Dakhla em um centro regional de logística e comércio após sua conclusão em 2028, catalisando tanto a demanda comercial quanto residencial no setor imobiliário. Em Laayoune, projetos de expansão urbana focaram em novos bairros residenciais, instalações públicas e zonas industriais, apoiadas por melhorias substanciais na infraestrutura de estradas, água e energia.
Esses desenvolvimentos estão regulamentados de acordo com a lei marroquina, com transações imobiliárias, registro de terras e estruturas de conformidade supervisionadas pelas autoridades marroquinas. O Ministério da Justiça do Marrocos e a Agência Nacional de Registro de Terras, Cadastro e Cartografia são responsáveis pela documentação dos direitos de propriedade e pela conformidade legal nessas áreas. No entanto, o status legal de tais transações permanece internacionalmente contestado, pois o território é classificado como “não autônomo” pelas Nações Unidas, e não existe um reconhecimento internacional amplo para a soberania marroquina sobre o Saara Ocidental (Descolonização das Nações Unidas).
Sob a perspectiva de conformidade, investidores internacionais devem navegar por riscos legais e reputacionais complexos. Embora a lei marroquina seja aplicada no terreno, a falta de consenso internacional e a ongoing disputa com o Frente Polisário (reconhecido por alguns países como o representante legítimo do povo saharawi) podem impactar a aplicabilidade dos direitos de propriedade e futuras reivindicações imobiliárias. Apesar desses desafios, estatísticas oficiais indicam um crescimento da urbanização: por exemplo, a população de Dakhla aumentou mais de 20% na última década, gerando uma demanda sustentada por habitação, varejo e desenvolvimentos voltados para o turismo (Alto Comissariado para o Planejamento de Marrocos).
Olhando para os próximos anos, a perspectiva para grandes projetos e desenvolvimento urbano no Saara Ocidental permanecerá intimamente ligada à situação política regional e ao ritmo dos investimentos liderados por Marrocos. Caso a trajetória atual de expansão de infraestrutura continue, o imobiliário no Saara Ocidental provavelmente verá um crescimento adicional, particularmente nos setores de turismo, logística e residencial. No entanto, a incerteza legal e o status contestado do território devem continuar a ser fatores significativos que influenciam tanto a participação de investidores nacionais quanto internacionais.
Riscos, Desafios e Considerações Geopolíticas
O setor imobiliário no Saara Ocidental enfrenta riscos substanciais, desafios e incertezas geopolíticas únicas, que devem persistir até 2025 e além. O status político contestado do território afeta significativamente os direitos de propriedade, a segurança de investimento e a supervisão regulatória. O Saara Ocidental é reconhecido pelas Nações Unidas como um território não autônomo, e sua soberania é contestada entre o Reino de Marrocos — que administra aproximadamente 80% da região — e a República Árabe Democrática Saharawi (RASD), apoiada pelo Frente Polisário. Essa disputa não resolvida tem implicações diretas para transações e desenvolvimento imobiliário.
A clareza legal é um risco primário. As autoridades marroquinas aplicam a lei imobiliária nacional nas áreas sob seu controle, emitindo títulos de propriedade e facilitando transações de acordo com os quadros legais marroquinos. No entanto, esses títulos não são universalmente reconhecidos, e organizações internacionais, incluindo as Nações Unidas, alertam os investidores sobre a falta de soberania reconhecida internacionalmente. Essa ambiguidade cria riscos de conformidade, especialmente para investidores estrangeiros sujeitos à legislação de seus países de origem sobre negócios em territórios disputados. Notavelmente, o Tribunal de Justiça da União Europeia decidiu que acordos entre Marrocos e a UE não se aplicam automaticamente ao Saara Ocidental, ressaltando a posição legal distinta do território.
Desafios econômicos e operacionais são também pronunciados. Segundo dados do Haut-Commissariat au Plan (escritório de estatísticas oficiais de Marrocos), o crescimento populacional e a urbanização em Dakhla e Laâyoune têm gerado demanda local por habitação e espaço comercial. No entanto, os provedores internacionais de financiamento e seguro frequentemente excluem o Saara Ocidental de sua cobertura devido ao risco político, limitando o desenvolvimento em larga escala e a disponibilidade de hipotecas. O status legal das terras e propriedades continua a ser uma barreira para os investidores internacionais, que enfrentam possíveis sanções ou ações legais em suas jurisdições se forem considerados violando a legislação internacional ou regulamentações de seus países de origem sobre comércio com territórios ocupados.
- A conformidade com regulamentações de combate à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo apresenta desafios contínuos devido à supervisão formal limitada e ao ambiente legal complexo (Banco Al-Maghrib).
- Disputas sobre a posse de terras, particularmente para terras historicamente utilizadas por populações nômades, complicam ainda mais os processos de verificação e transferência de títulos (Ministério da Justiça, Reino de Marrocos).
Olhando para 2025 e anos posteriores, a perspectiva para o setor imobiliário no Saara Ocidental continua dependente da evolução da situação política. A menos que uma resolução mutuamente reconhecida seja alcançada, incertezas legais e de conformidade continuarão a limitar a participação estrangeira e aumentar os requisitos de diligência prévia para todos os atores do mercado. Os investidores são aconselhados a monitorar de perto os desenvolvimentos tanto das autoridades marroquinas quanto de órgãos internacionais para navegar pelo cenário em evolução.
Perspectivas Futuras: Previsões de Mercado, Oportunidades e Recomendações Estratégicas
O setor imobiliário no Saara Ocidental continua sendo um dos mercados mais complexos e politicamente contingentes da África do Norte, principalmente devido ao seu status legal não resolvido e à disputa territorial em andamento. Em 2025, a região é administrada de fato por Marrocos, que continua a implementar suas leis de planejamento urbano, registro de terras e propriedade, embora esses quadros não sejam reconhecidos internacionalmente como legitimamente se estendendo ao Saara Ocidental. Isso tem implicações significativas para os direitos de propriedade, segurança de investimento e a perspectiva mais ampla do mercado.
Iniciativas recentes do governo marroquino incluíram expansão de infraestrutura e incentivos para atrair tanto investimentos domésticos quanto da diáspora marroquina nos setores habitacional e comercial em cidades como Laayoune, Dakhla e Boujdour. De acordo com dados oficiais, o Ministério do Planejamento Nacional, Urbanismo, Habitação e Política da Cidade relatou projetos contínuos em desenvolvimento urbano e habitação acessível, apoiando o crescimento populacional e a migração para esses centros urbanos (Ministério do Planejamento Nacional, Urbanismo, Habitação e Política da Cidade). Espera-se que esses esforços sustentem um crescimento moderado na demanda por propriedades residenciais e comerciais até 2025 e além.
No entanto, existem barreiras persistentes para investimento estrangeiro direto em larga escala e financiamento internacional. As Nações Unidas não reconhecem a soberania marroquina sobre o Saara Ocidental, e as resoluções do Conselho de Segurança da ONU continuam a classificar o território como não autônomo (Departamento de Assuntos Políticos e de Consolidação da Paz das Nações Unidas). Como resultado, instituições internacionais importantes e bancos multilaterais geralmente restringem investimentos formais em imóveis e infraestrutura dentro do território. Essa ambiguidade legal expõe os investidores a riscos potenciais de conformidade, incluindo possíveis desafios sob o direito internacional ou futuras reivindicações de restituição.
Para investidores marroquinos e locais, espera-se que o ambiente regulatório permaneça estável enquanto o controle administrativo marroquino persistir. A Direção Geral de Tributos confirmou que as políticas fiscais marroquinas padrão e os procedimentos de registro de terras são aplicados em cidades do Saara Ocidental (Direção Geral de Tributos). No entanto, essas transações podem não ser reconhecidas no caso de uma mudança na soberania ou no status legal.
Olhando para o futuro, as oportunidades de mercado se concentram na expansão urbana, infraestrutura turística (especialmente em Dakhla) e logística, condicionadas a desenvolvimentos políticos e investimento contínuo de Marrocos. Recomendações estratégicas para investidores incluem realizar diligência prévia aprimorada, monitorar desenvolvimentos geopolíticos e se preparar para eventuais contigências legais. O engajamento com autoridades locais e a adesão às regulamentações marroquinas são essenciais para a conformidade operacional, mas as partes interessadas internacionais devem permanecer atentas ao contexto diplomático em evolução.
Fontes e Referências
- Nações Unidas
- Tribunal de Justiça da União Europeia
- Governo do Marrocos
- Tribunal Internacional de Justiça
- União Africana
- Ministère de l’Europe et des Affaires étrangères
- Office des Changes
- Haut-Commissariat au Plan
