Cuprins
- Rezumat executiv: Explaining Albania’s Real Estate Boom
- Prezentarea pieței în 2025: Tendințe și statistici cheie
- Cadru legal: Legile proprietății, drepturile și reformele recente
- Proprietatea străină și conformitatea: Ce trebuie să știe nerezidenții
- Impozitare și taxe: Cele mai recente reguli pentru cumpărători, vânzători și investitori
- Cele mai bune destinații de investiții: Orașe de coastă, Tirana și zone emergente
- Opțiuni de finanțare și ipotecă în Albania
- Politicile guvernamentale și inițiativele de dezvoltare urbană
- Riscuri, oportunități și strategii de intrare pe piață
- Perspective până în 2029: Prognoze și perspective ale experților
- Surse și referințe
Rezumat executiv: Explaining Albania’s Real Estate Boom
Sectorul imobiliar din Albania a cunoscut o creștere rapidă în ultimii ani, impulsionată de reformele economice, de creșterea investițiilor externe și interne și de modernizarea reglementărilor. La începutul anului 2025, piața continuă să prezinte un impuls puternic, în special în centrele urbane precum Tirana, Durrës și regiunile de coastă, unde cererea pentru atât proprietăți rezidențiale, cât și comerciale este robustă. Această explozie este atribuită unor factori precum creșterea turismului, investițiile din diaspora și angajamentul guvernului de a îmbunătăți ușurința de a face afaceri.
Pe frontul legislativ, guvernul albanez a implementat modificări notabile pentru a alinia legile proprietății cu standardele Uniunii Europene, reflectând ambițiile sale de aderare la UE. Legea nr. 112/2023 din 2023 a introdus proceduri simplificate pentru înregistrarea proprietăților, având ca scop reducerea disputelor și clarificarea drepturilor de proprietate. Agenția Națională de Cadastru a jucat un rol central în digitalizarea registrelor de terenuri și proprietăți, sporind transparența și încrederea investitorilor. În plus, conformitatea cu standardele de combatere a spălării banilor (AML) a crescut, urmând liniile directoare ale Băncii Albaniei și Direcției Generale pentru Prevenirea Spălării Banilor, asigurând că tranzacțiile imobiliare sunt supuse unei evaluări sporite.
Statisticile cheie subliniază dinamismul sectorului. Conform Institutului Național de Statistică (INSTAT), permisele de construcție pentru clădiri rezidențiale au crescut cu peste 20% între 2022 și 2024, cu capitala având cea mai mare pondere. Investițiile directe străine în imobiliare au atins aproximativ 300 de milioane de euro în 2024, cu intrări semnificative din partea investitorilor din UE și din regiune. Prețurile din locațiile de top au crescut cu un procent estimat de 10–15% față de anul anterior, reflectând atât constrângerile de ofertă, cât și cererea crescută.
Privind în viitor, perspectiva pentru piața imobiliară din Albania rămâne pozitivă și în 2025 și dincolo de aceasta. Proiectele de infrastructură în curs de desfășurare, inclusiv extinderea aeroporturilor și îmbunătățirea drumurilor, se așteaptă să stimuleze în continuare dezvoltarea regională și valorile proprietăților. Totuși, provocările persistă sub forma disputelor legate de proprietățile anterioare și a necesității de a întări în continuare mecanismele de conformitate reglementate. Concentrându-se pe digitalizare, armonizare legală și facilitarea investițiilor, guvernul este anticipat să mențină creșterea, poziționând Albania ca o destinație din ce în ce mai atractivă pentru investițiile imobiliare din sud-estul Europei.
Prezentarea pieței în 2025: Tendințe și statistici cheie
Piața imobiliară albaneză în 2025 se caracterizează prin activitate robustă, dezvoltări legislative semnificative și un flux continuu de investiții externe. Sectorul a menținut o creștere constantă, în mare parte condusă de urbanizare, turism și eforturile continue ale Albaniei de a se integra în Uniunea Europeană. Conform Institutului Național de Statistică (INSTAT), 2024 a înregistrat o creștere de 7% a tranzacțiilor imobiliare comparativ cu anul precedent, cu Tirana, Durrës și zonele de coastă rămânând centre de interes.
Un eveniment pivotal care modelează perspectiva din 2025 este implementarea Legii nr. 38/2024 „Privind Înregistrarea Proprietății Imobiliare”, care simplifică procedurile de înregistrare a proprietății și îmbunătățește accesul digital la datele cadastrale. Agenția Națională de Cadastru a implementat o platformă electronică integrată, reducând timpul de tranzacție și minimizând disputele – o mișcare anticipată să promoveze mai multă transparență și încredere în rândul investitorilor.
Conformitatea rămâne un punct central, Ministerul Finanțelor și Economiei intensificând controalele de combatere a spălării banilor (AML) pentru tranzacțiile imobiliare în conformitate cu directivele UE. Agenții imobiliari și dezvoltatori sunt acum supuși unor obligații stricte de diligență și raportare, cu auditurile realizate de Direcția Generală pentru Prevenirea Spălării Banilor. Aceste eforturi au ca scop diminuarea riscurilor generate de fluxurile de capital ilicite, o problemă pusă în evidență în recenziile recente de conformitate.
- Prețurile medii rezidențiale în Tirana au crescut cu 9% față de anul anterior, ajungând la aproximativ 1.400 EUR/m² în T1 2025 (Institutul Național de Statistică).
- Cumpărătorii străini, în special din Italia, Kosovo și Marea Britanie, au reprezentat 18% din totalul achizițiilor imobiliare, conform datelor agenției naționale de cadastru.
- Permisele de construcție noi au crescut cu 12%, reflectând cererea constantă pentru dezvoltări rezidențiale și orientate spre turism (INSTAT).
Privind în viitor, perspectiva pentru 2025 și dincolo de aceasta este optimistă. Proiectele de infrastructură în curs, cum ar fi extinderile de drumuri și aeroporturi, supervizate de Ministerul Infrastructurii și Energiei, se așteaptă să stimuleze în continuare sectorul imobiliar. Cu toate acestea, observatorii pieței subliniază importanța continuării modernizării și aplicării reglementărilor pentru a susține creșterea și a asigura alinierea cu standardele UE. În general, piața imobiliară din Albania este pregătită pentru o dinamică continuă, susținută de reformele legislative, progresele în conformitate și creșterea interesului investitorilor.
Cadru legal: Legile proprietății, drepturile și reformele recente
Cadrele legale care guvernează imobiliarele în Albania au suferit o transformare semnificativă în ultimii ani, având ca scop îmbunătățirea drepturilor de proprietate, clarificarea drepturilor de proprietate asupra terenurilor și atragerea atât a investițiilor interne, cât și a celor externe. Actul legislativ principal al Albaniei pentru imobiliare este Legea nr. 111/2018 „Privind Cadastrul”, care a consolidat înregistrarea proprietății și a stabilit baza pentru Agenția Națională de Cadastru ca autoritate centrală care supraveghează registrele de proprietate, transferurile și procesele de legalizare. Această reformă a abordat problemele persistente legate de drepturile neclare de proprietate rezultate în urma privatizării masive și restituirii după căderea comunismului.
În 2023 și 2024, guvernul a avansat reformele legale pentru a simplifica și mai mult înregistrarea proprietății și a crește transparența. În mod notabil, amendamentele aduse legii cadastrale au introdus inițiative de digitalizare, obligând înregistrarea electronică și accesul online la registrele de proprietate, reducând semnificativ birocrația și timpii de procesare. Aceste măsuri sunt susținute de strategia „Justiție pentru Toți”, care prioritizează eficiența judiciară în disputele de proprietate și își propune să elimine stocul de cazuri de titluri de teren nerezolvate până în 2026 (Ministerul Justiției din Albania).
Cetățenii străini sunt autorizați să achiziționeze imobile în Albania, deși terenurile agricole rămân supuse restricțiilor, cu excepția cazului în care condițiile de investiție sunt îndeplinite. Legea „Privind Investițiile Străine” (Legea nr. 10316/2010) garantează tratament egal pentru investitorii străini și interni și protecție împotriva exproprierii, cu condiția ca aceste acțiuni să fie în interesul public și să fie însoțite de compensație corectă (Agenția de Dezvoltare a Investițiilor din Albania). Anii recenti au înregistrat o armonizare continuă cu standardele UE, în special în ceea ce privește conformitatea cu reglementările anti-spălare a banilor (AML), Direcția Generală pentru Prevenirea Spălării Banilor aplicând obligații mai stricte de diligență pentru profesioniștii din domeniul imobiliar și notarii.
În ciuda reformelor, provocările persistă în legătură cu cererile de restituire, titlurile suprapuse și digitalizarea completă a registrelor vechi. Indicele „Doing Business” al Băncii Mondiale a evidențiat constant avansurile Albaniei în înregistrarea proprietății, dar a notat probleme cu punerea în aplicare a deciziilor judiciare și rezolvarea disputelor (Banca Mondială – Albania).
Privind spre 2025 și dincolo de aceasta, guvernul albanez s-a angajat să actualizeze legislația privind utilizarea terenurilor și să continue parteneriatul cu organizații internaționale pentru a alinia legea proprietății cu cerințele de aderare la UE. Perspectivele sunt pozitive pentru creșterea certitudinii legale, înlesnirea tranzacțiilor și o integrare mai mare a tehnologiilor digitale în sectorul imobiliar. Cu toate acestea, este necesară o vigilentă continuare pentru a asigura conformitatea, a menține transparența și a rezolva problemele rămase de restituire și titluri.
Proprietatea străină și conformitatea: Ce trebuie să știe nerezidenții
Sectorul imobiliar din Albania a înregistrat un interes crescut din partea investitorilor străini, stimulat de cadrul legislativ favorabil al țării și de armonizarea continuă cu standardele Uniunii Europene. Pentru nerezidenții care iau în considerare achiziția de proprietăți în 2025 și dincolo de aceasta, înțelegerea peisajului legal și a obligațiilor de conformitate este crucială.
Conform Parlamentului Albaniei, Legea nr. 133/2020 „Privind Înregistrarea Proprietății Imobiliare” și amendamentele sale ulterioare rămân legislația principală care guvernează drepturile de proprietate și tranzacțiile. Nerezidenții – atât persoane fizice, cât și entități juridice – sunt în general autorizați să cumpere imobile rezidențiale și comerciale, cu excepția notabilă că cetățenii străini sunt restricționați de la achiziționarea de terenuri agricole, cu condiția ca acestea să nu fie pentru proiecte de investiții aprobate sau prin înființarea unei companii înregistrate în Albania.
Cumpărăturile de proprietăți trebuie înregistrate la Agenția Națională de Cadastru (Agjencia Shtetërore e Kadastrës), care și-a simplificat procesele în ultimii ani, inclusiv digitalizarea registrelor și implementarea sistemelor de aplicare online. Toate tranzacțiile necesită notarizarea de către un notar public albanez, iar cumpărătorii trebuie să obțină un număr de identificare fiscală pentru a se conforma reglementărilor de combatere a spălării banilor (AML) supravegheate de Direcția Generală a Finanțelor și de Direcția Generală pentru Prevenirea Spălării Banilor. Aceste autorități solicită divulgarea originii fondurilor și desfășoară diligențe suplimentare pentru cumpărătorii străini, mai ales pentru tranzacții care depășesc anumite praguri.
Date recente de la Institutul Național de Statistică al Albaniei indică o creștere constantă a tranzacțiilor imobiliare străine, în special în regiunile de coastă, cum ar fi Durrës, Vlora și Saranda. În 2023, cetățenii străini au reprezentat aproximativ 12% din toate noile înregistrări de proprietate, o cifră care este proiectată să crească pe măsură ce Albania continuă să atragă pensionari internaționali, investitori și membri ai diasporei.
Privind înainte către 2025 și dincolo de aceasta, perspectiva pentru proprietatea străină rămâne pozitivă, impulsionată de ambițiile Albaniei de aderare la UE și reformele legislative conexe. Cu toate acestea, cumpărătorii potențiali ar trebui să rămână vigilenți în legătură cu conformitatea legală, în special în ceea ce privește verificarea titlurilor de proprietate, reglementările de utilizare a terenului și cerințele AML în evoluție. Guvernul se așteaptă să introducă măsuri suplimentare de digitalizare și transparență, conform agendei de reformă pentru 2024-2026 a Ministerului Justiției, pentru a facilita tranzacții sigure și conforme atât pentru rezidenți, cât și pentru nerezidenți.
Impozitare și taxe: Cele mai recente reguli pentru cumpărători, vânzători și investitori
Sectorul imobiliar din Albania a suferit schimbări semnificative de reglementare în ultimii ani, în special în domeniul impozitelor și taxelor de tranzacționare, afectând cumpărătorii, vânzătorii și investitorii străini pe măsură ce piața intră în 2025. Cadru legal care guvernează impozitarea imobiliară este stabilit în principal prin Legea „Privind Sistemul Fiscal Local”, Legea „Privind Impozitul pe Venit” și Codul Civil.
Taxe de transfer și înregistrare:
Cumpărătorii de proprietăți din Albania sunt supuși unui impozit pe transfer, care este calculat ca un procent din prețul de vânzare sau valoarea de referință a proprietății, care este mai mare. Pentru proprietățile rezidențiale, această rată este de obicei de 2%, dar poate varia în funcție de municipalitate și tipul de proprietate. În plus, se aplică taxe notariale și taxe de înregistrare a terenurilor, care variază, de obicei, între 0,2% și 0,5% din valoarea declarată. Biroul Central de Înregistrare a Proprietăților Imobiliare (ZVRPP) supraveghează înregistrarea proprietății, iar eforturile recente de digitalizare au redus timpii de procesare pentru transferul de proprietate.
Impozitul pe câștigurile de capital și în impozitele pe venit:
Vânzătorii de proprietăți imobiliare sunt responsabili pentru impozitul pe câștigurile de capital, determinat de diferența dintre prețul de vânzare și prețul de achiziție, minus costurile verificabile. Începând din 2025, se aplică rata standard a impozitului pe venit pentru câștigurile de capital, stabilită la 15%. Entitățile legale plătesc impozit pe profit pe câștiguri, cu rate care variază între 15% și 23%, în funcție de cifra lor de afaceri anuală, conform Direcției Generale a Veniturilor. Este demn de menționat că stimulentele fiscale pot fi disponibile pentru construcții noi sau proiecte în sectoare prioritare, așa cum este specificat în decretele guvernamentale specifice.
Investitorii străini și conformitatea cu reglementările AML:
Cetățenii străini pot achiziționa proprietăți imobiliare, cu excepția terenurilor agricole, sub principiul reciprocității. Toate tranzacțiile trebuie să respecte măsuri riguroase de diligență AML, așa cum este impus de Direcția Generală pentru Prevenirea Spălării Banilor. Agenții imobiliari și notarii sunt obligați să raporteze activități suspecte și să verifice sursa fondurilor, în conformitate cu Legea nr. 9917/2008, cu modificările ulterioare.
Statistici cheie și perspective:
Conform Institutului Național de Statistică (INSTAT), volumele de tranzacții imobiliare și valorile declarate au crescut constant, reflectând participarea crescută a investitorilor străini. Odată cu armonizarea continuă a UE și actualizările planificate ale regulilor de evaluare a proprietății și impozitării, se așteaptă să se îmbunătățească transparența. Guvernul albanez a semnalat reforme suplimentare pentru 2025–2027 pentru a simplifica conformitatea, pentru a crește serviciile digitale și a reduce informalitatea în sector, sugerând o perspectivă pozitivă pentru cumpărătorii și investitorii legitimi.
Cele mai bune destinații de investiții: Orașe de coastă, Tirana și zone emergente
Piața imobiliară din Albania continuă să experimenteze o creștere robustă, cu destinații de investiții cheie emergente de-a lungul coastelor Adriaticii și Ionice, precum și în capitala sa Tirana și în mai multe centre urbane emergente. În 2025, orașele de coastă Vlora, Durrës și Saranda rămân extrem de atractive pentru investitorii interni și externi, fiind impulsionate de creșterea turismului, îmbunătățirile infrastructurii și o comunitate de expatriați în creștere. Tirana, ca centru economic și administrativ al țării, susține un sector imobiliar dinamic cu o cerere în creștere pentru dezvoltări rezidențiale, comerciale și cu utilizare mixtă.
Datele recente de la Institutul Național de Statistică (INSTAT) arată că permisele de construcție pentru clădiri rezidențiale au crescut cu peste 15% între 2023 și 2024, zonele de coastă având o pondere semnificativă a noilor permise. Afluxul de turiști și cumpărători străini, în special din țările UE, a contribuit la o creștere constantă a prețurilor proprietăților de-a lungul Rivierei Albaneze, în timp ce expansiunea urbană a Tiranei este marcată de proiecte de mari dimensiuni și dezvoltări înalte.
Din perspectiva legală și a conformității, guvernul albanez a luat măsuri pentru a simplifica procesele de înregistrare a proprietății și a îmbunătăți transparența. Agenția Națională de Cadastru supraveghează înregistrarea proprietății și a introdus platforme digitale pentru a reduce întârzierile birocratice și a îmbunătăți certitudinea legală pentru investitori. Amendamentele aduse Legii privind Înregistrarea Proprietății și regulamentelor aferente în 2023 au avut ca scop clarificarea problemelor de titlu și reducerea riscurilor de dispute, în special în zonele de coastă de mare cerere.
Proprietatea străină este în general permisă, cu excepția terenurilor agricole, iar investitorii sunt obligați să se conformeze reglementărilor de combatere a spălării banilor (AML) aplicate de Direcția Generală pentru Prevenirea Spălării Banilor. Conformitatea cu standardele de construcție este reglementată de Ministerul Infrastructurii și Energiei, care a crescut inspecțiile pentru a asigura respectarea criteriilor de siguranță, zonare și de mediu, în special în noile zone turistice.
Privind spre următorii câțiva ani, experții anticipează o creștere continuă a valorii imobiliare în orașele de coastă și în Tirana, alimentată de investițiile în infrastructură, perspectivele de integrare în UE și creșterea interesului internațional. Zonele emergente, cum ar fi Shëngjin, Gjirokastër și Korçë, atrag, de asemenea, atenția datorită conectivității îmbunătățite și dezvoltării bazate pe patrimoniu. Perspectivele de piață rămân pozitive, deși investitorii sunt sfătuiți să efectueze o diligență riguroasă în legătură cu titlurile de proprietate și cerințele de conformitate pe măsură ce continuă reformele.
Opțiuni de finanțare și ipotecă în Albania
Sectorul imobiliar albanez a suferit o transformare semnificativă în ultimii ani, cu cadrele de finanțare și ipotecă jucând un rol esențial în facilitarea investițiilor interne și externe. În 2025, piața continuă să reflecte o traiectorie ascendentă în tranzacțiile imobiliare, cu un acces crescut la opțiuni de finanțare pentru persoane și dezvoltatori.
Conform Băncii Albaniei, valoarea creditelor restante pentru achizițiile imobiliare a cunoscut o creștere constantă, constituind aproximativ 25% din portofoliul total de credite al gospodăriilor la sfârșitul anului 2024. Această creștere se datorează ratelor istorice de dobândă scăzute, produselor ipotecare competitive și unui mediu macroeconomic mai stabil. Majoritatea ipotecilor sunt denominate în euro, reflectând atât prevalența cumpărătorilor străini, cât și euroizarea economiei.
Băncile albaneze – cum ar fi Raiffeisen Bank Albania și Intesa Sanpaolo Bank Albania – oferă o varietate de produse ipotecare, de obicei cu durate de până la 30 de ani și raporturi de îndatorare de până la 80%, supuse evaluării creditului și evaluării proprietății. Ratele dobânzilor pentru ipoteci, deși variabile, au rămas între 3,5% și 5,5% pentru împrumuturile denominate în euro, conform celor mai recente dezvăluiri ale Băncii Albaniei.
Aspectele legale și de conformitate sunt reglementate de Legea nr. 10191/2009 „Privind Prevenirea Spălării Banilor și Finanțarea Terorismului”, care impune verificarea temeinică a surselor de fonduri pentru tranzacțiile imobiliare. Instituțiile financiare trebuie să efectueze diligențe sporite atât pentru clienții albanezi, cât și pentru cei străini, o cerință de conformitate impusă de Direcția Generală pentru Prevenirea Spălării Banilor. În plus, colateralizarea proprietății și verificarea titlului sunt reglementate conform Codului Civil și supraveghează de Agenția Națională de Cadastru.
- Dezvoltări recente: În 2024, Banca Albaniei a introdus cerințe prudentiale îmbunătățite pentru împrumuturile ipotecare, inclusiv raporturi de îndatorare mai stricte pentru cumpărătorii nerezidenți și rezerve de capital mai mari pentru băncile cu portofolii mari de imobiliare.
- Cumpărătorii străini: Cetățenii străini pot avea, în general, acces la ipoteci, dar sunt supuși unei documentații și diligențe mai riguroase, în special pentru tranzacții care depășește suma de 250.000 €, conform reglementărilor de combatere a spălării banilor.
Privind înainte, peisajul ipotecar și de finanțare din Albania este așteptat să rămână robust până în 2025 și dincolo de aceasta, susținut de cererea continuă, urbanizare și reforme menite să se alinieze la standardele financiare ale UE. Cu toate acestea, vigilența în reglementare va crește probabil, în special în ceea ce privește transparența, gestionarea riscurilor și combaterea spălării banilor, pentru a asigura o creștere durabilă și conformitate în sector.
Politicile guvernamentale și inițiativele de dezvoltare urbană
În 2025, politicile guvernamentale și inițiativele de dezvoltare urbană continuă să joace un rol esențial în modelarea pieței imobiliare din Albania. Guvernul albanez a prioritizat modernizarea infrastructurii urbane, cu investiții semnificative destinate stimulării activității imobiliare atât interne, cât și externe. Centrul acestei strategii este implementarea în curs a Strategiei Naționale de Dezvoltare Teritorială 2015-2030, care stabilește un cadru cuprinzător pentru planificarea spațială, creșterea urbană durabilă și îmbunătățirea gestionării terenurilor în întreaga țară. Obiectivele strategiei includ densificarea zonelor urbane, reabilitarea așezărilor informale și modernizarea utilităților publice, toate având un impact direct asupra valorilor și oportunităților imobiliare (Agenția Națională de Planificare Teritorială).
În termeni de conformitate legală și de reglementare, Albania a făcut progrese măsurabile în alinierea legislației proprietății cu standardele Uniunii Europene. Legea privind Legalizarea, Urbanizarea și Integrarea Construcțiilor Ilegale (nr. 107/2014, cu modificările ulterioare) rămâne un stâlp al regularizării proprietății, permițând proprietarilor de bunuri anterioare informale să obțină titluri legale, extinzând astfel piața imobiliară formală. Digitalizarea Biroului de Înregistrare a Proprietăților Imobiliare a îmbunătățit și mai mult tranzacțiile imobiliare și a sporit transparența, reducând riscurile de fraudă și dispute de proprietate (Centrul de Publicare Oficială).
- Conform Institutului Național de Statistică, populația urbană reprezintă acum peste 60% din totalul Albaniei, iar urbanizarea este prognozată să accelereze până în 2025, în special în Tirana, Durrës și orașele de coastă.
- Guvernul a lansat proiecte de regenerare urbană țintite, cum ar fi planul-mamă „Tirana 2030”, care pune accent pe dezvoltarea durabilă, extinderea spațiilor verzi și zone mixte de utilizare pentru a atrage atât investitori, cât și rezidenți (Municipalitatea Tirana).
- Reformele menite să simplifice procedurile de obținere a autorizației de construcție și stimulentele pentru construcțiile eficiente energetic sunt așteptate să impulsioneze noile dezvoltări și să se alinieze cerințelor de aderare la UE (Serviciile Guvernamentale e-Albania).
Privind în viitor, calea Albaniei către integrarea în UE va conduce probabil la o armonizare și mai mare a legislației privind proprietatea și planificarea urbană, intensificarea măsurilor de combatere a corupției și promovarea unei încrederi mai mari a investitorilor. Programul Național de Reformă Economică al guvernului pentru 2025–2027 anticipază continuarea creșterii sectorului imobiliar, în special în dezvoltările rezidențiale și cele legate de turism, susținută de îmbunătățirile reglementare continue și investițiile în infrastructura urbană (Ministerul Finanțelor și Economiei).
Riscuri, oportunități și strategii de intrare pe piață
Sectorul imobiliar albanez în 2025 prezintă un amestec dinamic de riscuri și oportunități pentru investitori, dezvoltatori și antreprenori străini. Evoluția pieței este modelată de reformele legislative, conducătorii economici, cerințele de conformitate și un peisaj al cererii în schimbare, toate acestea trebuie navigated cu atenție de către părțile interesate.
- Riscuri: Unul dintre riscurile principale rămâne complexitatea proprietății terenurilor și înregistrării proprietăților. În ciuda îmbunătățirilor substanțiale în digitizarea registrelor de terenuri, ambiguitățile istorice și problemele de restituire generează uneori dispute legale și întârzieri în tranzacțiile de proprietate. Ministerul Justiției al Republicii Albania și Oficiul Național de Înregistrare din Albania au întreprins reforme, dar stocul de cereri nerezolvate persistă în unele regiuni. În plus, riscurile legate de conformitatea AML au crescut, pe măsură ce autoritățile aplică controale mai stricte în conformitate cu acquis-urile UE, solicitând diligențe sporite atât din partea investitorilor locali, cât și din cea a celor străini (Direcția Generală pentru Prevenirea Spălării Banilor).
- Oportunități: La capitolul oportunități, candidatul Albaniei pentru aderarea la UE și investițiile în infrastructură în curs impulsionează optimismul cu privire la aprecierea valorii viitoare a proprietăților. Strategia Națională pentru Turism 2022–2026 a guvernului și stimulentele pentru investiții străine stimulează cererea atât pentru imobiliare comerciale, cât și pentru cele rezidențiale, în special în centrele de coastă și urbane (Ministerul Turismului și Mediului). Conform Institutului Național de Statistică (INSTAT), tranzacțiile imobiliare au crescut cu 9% an de an în 2024, cu cumpărători străini reprezentând o pondere în creștere a vânzărilor de proprietăți de lux.
- Strategii de intrare pe piață: O intrare de succes pe piață în 2025 se bazează pe diligența locală robustă și conformitatea legală. Investitorii străini sunt sfătuiți să colaboreze cu notari licențiați în Albania, agenții imobiliare și profesioniști legali pentru a naviga în titlurile de proprietate și a asigura conformitatea cu Legea nr. 111/2018 privind Cadastrul. Parteneriatele cu dezvoltatori locali sau achiziționarea de active stabilite cu titluri clare reduc expunerea la dispute privind titlurile. Conformitatea cu reglementările AML și cele privind schimburile externe actualizate, monitorizate de Banca Albaniei, este esențială. Stabilirea de parteneriate cu organisme de industrie recunoscute, cum ar fi Camera Națională de Comerț, poate facilita, de asemenea, accesul mai ușor pe piață și alinierea continuă a reglementărilor.
- Perspectiva 2025 și dincolo de aceasta: Perspectiva pe termen mediu pentru imobiliarele din Albania rămâne pozitivă, susținută de proiecții puternice de creștere a PIB-ului și de o armonizare suplimentară a legislației proprietății cu standardele UE. Cu toate acestea, vigilența continuă în ceea ce privește claritatea legală, conformitatea și practicile de tranzacție transparente va fi critică pentru atenuarea riscurilor și valorificarea oportunităților de piață.
Perspective până în 2029: Prognoze și perspective ale experților
Perspectivele pentru sectorul imobiliar din Albania până în 2029 sunt modelate de o combinație de reforme reglementare, tendințe de investiții externe și integrarea continuă a țării cu standardele europene. În 2025, imobiliarele din Albania continuă să experimenteze o cerere stabilă, în special în sectorul rezidențial și cel turistic, propulsate de expansiunea economică și de interesul crescut din partea cumpărătorilor interni și internaționali.
Un factor cheie care influențează piața este digitalizarea și reforma continuă a proceselor de înregistrare a proprietății și cadastrului inițiate de Agenția Națională de Cadastru. Aceste eforturi urmăresc să crească securitatea legală, să reducă timpii de tranzacție și să abordeze problemele istorice legate de titlurile de proprietate și dezvoltările informale. Angajamentul guvernului de a alinia legislația proprietății la cerințele UE sporește încrederea investitorilor, așa cum se observă în rapoartele recente de progres și actualizările legislative de la Ministerul Justiției.
Amendamentele recente aduse Legii privind Înregistrarea Proprietății și Legii privind Construcțiile (notabil Legea nr. 111/2018, modificată în 2023) au simplificat procedurile de autorizare și au restricționat măsurile de conformitate pentru dezvoltatori și cumpărători. Aceste reforme se așteaptă să reducă cazurile de construcții ilegale și să îmbunătățească transparența în tranzacțiile imobiliare. Ministerul Finanțelor și Economiei a implementat, de asemenea, măsuri mai stricte împotriva spălării banilor (AML) pentru tranzacțiile imobiliare, aliniindu-se la recomandările organismelor internaționale și îmbunătățind conformitatea în întregul sector.
Din punct de vedere statistic, piața imobiliară din Albania a înregistrat o creștere de 15% an de an a tranzacțiilor înregistrate în 2024, cele mai active regiuni fiind Tirana, Durrës și zonele de coastă sudice, conform datelor publicate de Institutul Național de Statistică (INSTAT). Investițiile străine în imobiliare continuă să crească, o parte semnificativă provenind din țările UE și din diaspora albaneză. Proiectele de urbanizare și infrastructura turistică sunt de așteptat să stimuleze și mai mult cererea atât pentru proprietăți rezidențiale, cât și comerciale în anii următori.
Privind înainte la 2029, experții anticipează o continuare a creșterii valorilor proprietății, în special în locațiile urbane și de coastă de vârf, cu condiția ca reformele legale și respectarea acestora să rămână solide. Inițiativele guvernului de a rezolva disputele de proprietate și de a îmbunătăți registrelor cadastrale vor fi cruciale pentru menținerea stabilității pieței și atragerea de investiții suplimentare. Cu toate acestea, provocările persistă în așezările informale, iar perspectiva pe termen lung a sectorului depinde de menținerea conformității reglementare, eficienței judiciare și implementării transparente a noilor legi asupra proprietății, așa cum este subliniat în comunicările publice ale Comisiei Independente de Calificare și ale autorităților asociate.
Surse și referințe
- Legea nr. 112/2023
- Banca Albaniei
- Direcția Generală pentru Prevenirea Spălării Banilor
- Institutul Național de Statistică (INSTAT)
- Ministerul Finanțelor și Economiei
- Ministerul Infrastructurii și Energiei
- Ministerul Justiției din Albania
- Banca Mondială – Albania
- Ministerul Justiției
- Direcția Generală a Veniturilor
- Raiffeisen Bank Albania
- Agenția Națională de Planificare Teritorială
- Municipalitatea Tirana
- Ministerul Finanțelor și Economiei
- Ministerul Turismului și Mediului
