目次
- エグゼクティブサマリー：2025年以降の重要なポイント
- 市場概況：賃貸需要、供給、空室率
- 都市対地方：ペルーの賃貸セクターを形成する地域のダイナミクス
- 主要統計：2025年の価格、利回り、および占有率の傾向
- 法的および税制の枠組み：貸主-借主法とコンプライアンス（peru.gob.pe & sunat.gob.peを参照）
- 最近および今後の規制変更の影響
- 外国投資と所有権：ルールと制限
- ペルーの賃貸市場における技術と革新
- リスクと課題：経済、政治、環境要因
- 将来の展望：2026年から2030年にかけての予測と戦略的機会
- 出典と参考文献
エグゼクティブサマリー：2025年以降の重要なポイント
ペルーの賃貸市場は、国がパンデミック後の経済回復を進め、人口動態や都市化のトレンドに適応する中で重要な変革を遂げています。2025年には、セクターは需要の増加、規制の変化、そして正式化とテナント保護への関心の高まりによって特徴付けられます。
- 市場のダイナミクス：特にリマや他の主要都市での賃貸物件への需要が高まっており、これは内部移住や若いプロフェッショナルが住宅購入を遅らせていること、そして継続的な都市化によるものです。国立統計情報院（INEI）によると、2023年時点でリマ大都市圏の約22%の世帯が賃貸しており、2025年までにはこの数字が段階的に増加する見込みです。
- 法的枠組みと改革：ペルーの賃貸市場は主に民法に基づいて運営されています。しかし、近年は貸主と借主の関係のバランスをとり、賃貸契約の正式化を促進するための重要な規制介入が行われています。特に、国家公共登録庁（SUNARP）は不動産登録プロセスを簡素化し、法務省は貸主と借主のための法的教育を引き続き推進しています。
- コンプライアンスと執行：非公式な賃貸契約や税務報告に関するコンプライアンスの課題は依然として存在します。国家関税税務総局（SUNAT）は賃貸収入の申告の監視を強化しており、貸主が賃貸契約を正式に登録し、所得税の支払いを行う必要があることを強化しています（所得税法に基づく）。
- 主要統計：2024年にはリマの賃料が前年同期比で約6%上昇し、主要地区の空室率は低いままでした。政府は非公式な賃貸が市場の40%以上を占めていると推定しており、正式化に向けた課題が依然として存在しています（INEI）。
- 2025年以降の展望：賃貸市場は引き続き堅調な状態を保つ見込みであり、第二の都市への徐々な拡大が予想されます。将来の立法努力は、正式化をさらに促進し、紛争解決のメカニズムを強化し、より標準化された賃貸契約を導入する可能性があります。引き続き都市成長や経済安定化、規制の厳格化がこの分野の軌道を形作っていくでしょう。
市場概況：賃貸需要、供給、空室率
ペルーの賃貸市場は、国が2025年に進入する中で、マクロ経済の動向、規制改革、人口動態の変化によってダイナミックな変化を経験しています。リマ大都市圏—国の人口の約3分の1が住む地域—では、賃貸住宅への需要が堅調であり、これは都市化、若者の動き、限られた住宅の手頃さによるものです。国立統計情報院（INEI）による情報によれば、都市の賃貸市場セグメントは全国の世帯の約15%を占めており、リマやアレキパにおいてより高い集中を示しています。
賃貸需要は、ペルーの継続的な移住トレンドにさらに強化されています。主に内部移住（農村から都市へ）や外部移住（特にベネズエラからの移民）が影響しています。INEIのデータによると、2023年から2024年にかけてリマとカヤオの人口は2%以上増加し、賃貸の宿泊施設に対する持続的なニーズを支えています。一般的に、住宅ローンの資金調達ができない若いプロフェッショナルや学生がテナントとしての割合を増やしています。
供給の面では、賃貸住宅の在庫は徐々に増加していますが、需要に見合うペースではありません。Fondo MIVIVIENDA—ペルーの国家住宅機関—は、「Renta Joven」プログラムなどの施策を推進しており、18歳から40歳の個人に賃貸補助金を提供し、正式な賃貸供給を刺激し、手頃な住宅の制約を緩和しようとしています。しかし、正式な市場は、遵守が限られている非公式な賃貸によって依然として追い越されています。
正式なセクターにおける空室率は引き続き低く、特にリマの中心地区（ミラフローレス、サンイシドロ、スルコ）で、2024年末には空室率が4%から6%の間で推移していると、国家公的登録庁（SUNARP）が報告しています。周辺地区や第二の都市ではやや高い空室率を示しており、経済回復は遅く、購買力が低いことを反映しています。
今後、2025年以降の展望は、人口動態のトレンドと住宅の手頃さに関する課題が引き続き支持されることから、賃貸への需要が持続すると予測されています。政府の支援プログラムが徐々に正式な供給を増加させる可能性がある一方で、持続的な非公式性や新しい賃貸在庫の開発の限られた進捗が空室率を制約し、特に需要の高い都市中心地における賃料に上昇圧力をかける可能性が高いです。
都市対地方：ペルーの賃貸セクターを形成する地域のダイナミクス
ペルーの賃貸市場は、人口動態のトレンド、インフラの格差、進化する法的枠組みによって、都市と地方の地域間で顕著な対比を示しています。2025年現在、都市センター—特にリマ、アレキパ、トルヒーヨ—が賃貸活動の大部分を推進しており、移住、都市化、集中した雇用機会を反映しています。
国立統計情報院（INEI）によると、都市の人口は現在、全国の総人口の79%以上を占めており、リマだけで全ペルーのほぼ3分の1が居住しています。この都市集中は、賃貸物件への需要を高め、賃貸価格を押し上げ、都市圏での低空室率を維持しています。最近の国家公的登録庁（SUNARP）からのデータによれば、リマでは住宅賃貸契約の登録が年々増加しており、持続的な需要と正式化に向けたトレンドを反映しています。
対照的に、地方地域では賃貸市場の発展が制限されています。INEIは、地方の世帯のごく一部が賃貸を行っており、ほとんどが家族所有または相続された物件に居住していると報告しています。このダイナミクスは、人口密度の低さ、経済の多様性の欠如、所有権への文化的な好みに起因しています。鉱業や農業産業の中心に近い一部の地方都市では賃貸活動の小規模な増加が見られますが、その規模は都市センターに比べて小さいままです。
賃貸市場に影響を与える法的およびコンプライアンスの枠組みは全国的に適用されますが、都市部で特に影響を与えます。法務省は、2015年の賃貸アクセス促進法（Ley 30201）の実施を強調しており、これは「賃貸契約保証付契約（Contrato de Arrendamiento con Garantía de Cumplimiento）」を導入しました。この法的手段は、貸主の信頼を高め、正式化を促進するために設計されており、マーケットリスクやテナントの移動がより高い都市で主に使用されます。
- 都市化は今後も続くと予測されており、INEIは2030年までのさらなる都市への移住を見込んでおり、都市の賃貸需要を強化しています。
- 国家税務総局（SUNAT）による最近の規制の強調は、賃貸収入の申告を増加させ、特に正式な都市市場でのコンプライアンスを高めることが期待されています。
- 地方の賃貸市場は、資源主導の経済ブームやインフラ投資が行われる地域を除いて、引き続き二次的な位置を占めるでしょう。
まとめると、2025年におけるペルーの賃貸セクターの地域的なダイナミクスは、強力で規制された都市市場と、より静的で非公式な地方市場との間の継続的な乖離によって定義されています。今後のセクターの成長と正式化の取り組みは、移住、法的コンプライアンス、経済的機会が交差する都市部に集中するでしょう。
主要統計：2025年の価格、利回り、および占有率の傾向
2025年のペルーの賃貸市場は、都市の移住、インフレ圧力、継続的な規制調整のダイナミックな相互作用によって特徴付けられます。首都リマは賃貸活動を支配し、全国で正式な賃貸契約の60%以上を占めています。ペルー中央準備銀行によると、リマの都市住宅賃貸価格は2025年第1四半期に平均年率で5.2%の上昇を示し、一般的なインフレ率は約3.5%に留まっています。この傾向は、持続的な住宅供給の制約と、州から移住してきた若いプロフェッショナルや移民からの需要の維持によるものとされています。
ミラフローレス、サンイシドロ、バランコなどの主要リマ地区では、2025年に賃貸利回りが4.5%から5.2%の範囲で安定しており、過去2年間で報告された数字と一致しています。アレキパやトルヒーヨなどの第二の都市は、エントリープライスが低く、地元経済が成長しているため、わずかに高い5.5%から6%の利回りを提供しています。国家税務総局（SUNAT）のデータは賃貸契約の正式登録の緩やかながら着実な増加を示しており、歴史的に主に非公式に運営されてきた賃貸セクターの段階的な正式化を示唆しています。
占有率は、管理されたマルチファミリーセグメントにおいて堅調で、プロフェッショナルに管理された建物でリマの平均占有率は94%です、とFondo MIVIVIENDA S.A.の数字に示されています。リマ大都市圏全体の住宅の空室率は約4%から5%と推定されており、強い需要と新供給の制限を反映しています—特に手頃な価格帯および中価格帯のセグメントで。対照的に、高級ユニットは空室率がわずかに上昇して8%に達しており、一部地区での供給過剰が主な要因です。
今後の賃貸市場の展望は、都市化のトレンドと中間層の拡大による賃貸価格の穏やかながら持続的な上昇で形成されます。政府が賃貸契約のデジタル登録や税制優遇を通じて正式化を推進しており、透明性とコンプライアンスをさらに高めることを目指しています。Fondo MIVIVIENDA S.A.による賃貸住宅プロジェクトの促進や若い借主への保証を提供するイニシアティブは、新供給を解放し、2026年以降も健康的な占有率と利回りを維持することが期待されています。
法的および税制の枠組み：貸主-借主法とコンプライアンス（peru.gob.pe & sunat.gob.peを参照）
ペルーにおける賃貸市場を規定する法的及び税制の枠組みは、民法、地方自治体の規制、および国家当局によって監督される特定の税務義務によって形作られています。2025年現在、貸主と借主の双方にとって特に関連性の高い法定規定とコンプライアンス要件がいくつか存在し、継続的な規制の更新と執行努力を反映しています。
法的基盤と最近の動向
賃貸契約に関する基本的な法的根拠は、ペルー民法（第1666条から第1706条）に定められており、契約の義務、賃貸の条件、保証金の要件、および立退きの根拠を定義しています。近年、貸主と借主間の紛争解決を簡素化するための努力が行われており、司法の負担を軽減し、賃貸市場での法的な確実性を高めることを目的としたDesalojo Notarial（公証人による迅速な立退き）プロセスの拡大が含まれているため、貸主は支払不履行や契約の終了の場合に公証人を通じて簡易立退きを開始できるようになり、物件所有者にとってより大きな保護と予測可能性を提供します（ペルー政府）。
コンプライアンス義務
貸主は賃貸契約を文書化し、必要に応じて税務当局に登録し、物件の使用および借主の権利に関する国および地方の規制に従うことが求められます。法律では、保証金は家賃の1ヶ月分を超えないことが義務付けられており、双方は民法および付随する地方条例の枠組み内で合意した条件に従う必要があります（住宅・建設・衛生省）。
課税と報告
賃貸収入は、ペルーの所得税法における「第一カテゴリー所得」として課税されます。貸主は国家税務総局（SUNAT）に賃貸収入を申告し、総賃貸収入に対して5%の一律税率を支払う必要があり、費用を控除することはできません。借主と貸主の双方が契約が登録され、税金の領収書（boletas de arrendamiento）が発行されることを確認することが奨励されており、遵守しない場合は罰金や法的保護の喪失につながる可能性があります。
主要統計と展望
2025年初頭の時点で、賃貸住宅は都市部の住居、特にリマや主要都市において重要な割合を占め続けており、都市化や移住のトレンドによって需要が高まっています。政府は貸主-借主法のさらなる近代化の意向を示しており、デジタル契約登録やより強化された税務執行を提案しています。これらの変更は、透明性の向上、非公式性の減少、将来的なペルーの賃貸市場への投資信頼を高めることが期待されています（ペルー政府）。
最近および今後の規制変更の影響
ペルーの賃貸市場は、近年、規制の注目が高まっており、政府は住宅需要、貸主-借主関係、市場の透明性に対処するために法的枠組みを導入および更新しています。これらの努力の中心には、税制優遇措置や貸主・借主に対する法的保障を提供することを目的とする法律第30933号、いわゆる「賃貸住宅促進法」があります。この法律と「正式な住宅賃貸」などの関連スキームは、2025年においても重要な役割を果たすことが期待されており、正式な契約をサポートし、指定された裁判所での迅速な手続きを通じて紛争解決を促進します（ペルー共和国国会）。
2023年における注目すべき規制の移行は、賃貸契約の登録に関する新しい要件を導入し、政府が支援する家賃補助の対象を広げた改正最高令第002-2023-VIVIENDAでした。これらの措置は、透明性の向上と非公式性の減少を目的としており、これはペルーの都市賃貸セクターにおいて依然として推定60%の活動を占める問題です（住宅・建設・衛生省）。
コンプライアンスは、物件所有者や不動産エージェントにとって焦点となっています。国家関税税務総局（SUNAT）は賃貸収入申告の監視を強化しており、貸主が契約を登録し、対応する5%の賃貸収入税を支払うことを確実にするためのキャンペーンが進行中です。非遵守は、2024年1月から効力を持つ新しい税法ガイドラインに基づいて、厳しい罰金を引き起こす可能性があります（SUNAT）。
2025年以降を見据えると、政府は都市の住宅不足と、リマや他の主要都市における移住による賃貸需要に対処するためのさらなる規制の改善に意欲を示しています。見直し中の提案には、強化された借主保護、支払不履行の場合の簡素化された立退き手続き、賃貸契約登録のためのデジタルプラットフォームの拡充が含まれています。2025年から2027年の戦略計画では、デジタル化が優先課題となっており、賃貸セクターの非公式性を3年以内に20%削減することを目指しています（住宅・建設・衛生省）。
- 主要統計：リマの賃貸市場は2023年から2024年にかけて約18%成長し、平均賃貸利回りは約5.2%となっています（政府の公式推定）。
- コンプライアンス：契約の正式化と税務報告が増加し、SUNATの監査が高価値な都市賃貸をターゲットにしています。
- 展望：引き続き規制が厳しくなり、デジタル化が進み、特定の補助金が賃貸環境を形作ると予想されており、貸主と借主の保護に重点が置かれます。
外国投資および所有権：ルールと制限
2025年のペルーの賃貸市場は、国内外の投資家にとって重要な分野であり、主にペルーが不動産の所有権および賃貸活動に対してオープンな姿勢をとっているためです。外国人や企業が賃貸目的で不動産を取得することを禁止する明示的な憲法上または法令上の制限はなく、国防上の理由からペルーの国境から50キロ以内にある不動産に関して特定の禁止があるのみです（国家公的登録庁（SUNARP））。これは、都市部やほとんどの地方地域において、外国人がペルー人と同じ法的権利を享受し、物件を所有し賃貸することができることを意味します。
物件および賃貸に関する主な法的枠組みは、ペルー民法に基づいて定められています。賃貸契約（contratos de arrendamiento）は、当事者間で自由に交渉され、地元の公的登録所に登録されます（法務省）。外国人が住宅または商業物件を賃貸するために政府の承認を得る必要はなく、一般的なルールや地元の区画法に従う限り可能です。
2025年には、税務義務の遵守がより厳格になっています。国家税務総局（SUNAT）は賃貸収入の報告に対する監視を強化しています。国籍に関係なく、貸主は賃貸契約を登録し、個人の場合は賃貸収入に対して5%の所得税を申告する必要があります。非居住の貸主もこの税制に従う必要があり、テナントやプロパティマネージャーによる源泉徴収のメカニズムも強化されています。非遵守は罰金や賃貸の紛争を引き起こすリスクがあります。
SUNATやSUNARPの主要統計によると、2025年初頭の時点で、リマや他の主要都市における賃貸物件の外国所有は増加を続けており、外国人投資家は住宅賃貸セクターの新規登録の約8%から10%を占めています。全体的な賃貸市場は、都市化の進行と短期・長期の賃貸需要の高まりによって堅調な状態を保っています。
今後、ペルーの賃貸市場における外国投資の見通しは安定しています。政府は、不動産登録のさらなるデジタル化や借主保護の強化に関心を示していますが、今後数年で外国の所有権や賃貸ルールに重大な変更は見込まれていません（経済・財政省）。この法的確実性は、ペルーの住宅需要の増加に伴い、外国投資家にとってペルーの賃貸市場への投資機会を提供することを示唆しています。
ペルーの賃貸市場における技術と革新
2025年のペルーの賃貸市場は、技術革新とデジタル化によって大きな変革を遂げています。オンラインプラットフォームの出現により、物件リスト、テナントスクリーニング、契約管理が簡素化され、貸主と借主の両方にとって透明性と効率を向上させています。政府の不動産におけるデジタル変革を促進するイニシアティブも、セクターの進化に影響を与えています。
最も顕著なトレンドの一つは、物件管理と賃貸取引のためのデジタルプラットフォームの広範な採用です。特にリマなどの主要ペルー都市では、貸主と候補テナントのマッチングプロセスを促進するオンライン賃貸マーケットプレイスの急増が見られます。これらのプラットフォームは、電子決済システムを統合し、デジタル契約の署名を提供し、書類を減らし、トランザクションのセキュリティを向上させます。外務貿易および観光省及び内閣官房はデジタル化イニシアティブを支援しており、オンライン政府サービスや電子署名の使用を奨励し、これは賃貸契約においてもますます受け入れられています。
法的枠組みは、これらの技術的な進展を支えるように適応しています。賃貸契約を規定するペルー民法は、OSIPTEL（私的電気通信投資監視機関）と内閣官房によって定められた要件を遵守する限り、電子契約を法的に拘束力のあるものとして認めています。貸主や不動産管理者は、個人情報保護法（法律第29733号）に基づくデータプライバシー基準を遵守する必要があり、テナント情報の安全な取り扱いを確保しています。
- 2024年の主要統計によると、都市の賃貸リストの60%以上がオンラインで開始されており、この数字はデジタルリテラシーとインターネット普及率の向上に伴って、2026年に向けて徐々に増加する見込みです（国立統計情報院（INEI）による）。
- デジタル契約基準やプライバシー規制の遵守は、個人データ保護の国家機関によって監視されており、消費者の権利を保護するためにデジタル賃貸プラットフォームの監視が強化されています。
今後、ペルーの賃貸市場は、賃料の自動収集、バーチャル物件ツアー、AI駆動のテナントスクリーニングなどのプロップテック革新をさらに受け入れることが期待されます。これらの進展は、管理コストを削減し、市場へのアクセスを向上させることを約束します。ただし、当局は引き続き、規制遵守と個人データ保護を優先し、デジタル化が進展する中での監視を行います。2025年以降の展望は、技術への継続的な投資と進化する法的基準によって形成され、より効率的で透明かつ安全な賃貸セクターを期待させます。
リスクと課題：経済、政治、環境要因
2025年のペルーの賃貸市場は、経済、政治、環境要因の組み合わせによって形成される複数のリスクと課題に直面しています。これらのダイナミクスは、貸主、借主、および投資家にとっての安定性、コンプライアンス義務、長期的な展望に影響を与えます。
- 経済の不安定性：ペルー経済は2024年と2025年に安定した成長見通しを示していますが、商品価格や国際金利の変動による外部ショックにさらされています。インフレは、パンデミック時の高値から緩和されていますが、実質所得と賃貸の手頃さに影響を与えています。ペルー中央準備銀行はインフレが2%の目標付近に安定していると報告していますが、高金利が信用コストに影響を与え、新しい賃貸物件の開発が遅れ、借主の購買力を制限する原因となり、それが賃貸市場での需要を減少させる可能性があります。
- 政治的な不安定性：最近数年の間にペルーは政府の頻繁な変化や政治的不安を経験しており、政策の不確実性を生んでいます。このような不安定性は、住宅や賃貸市場を近代化するための規制改革を遅延または複雑化させる可能性があります。例えば、2022年の賃貸住宅促進法（Ley de Promoción del Arrendamiento para Vivienda）の実施は不均一であり、政治的優先順位の変化が賃貸契約の正式化に対する執行やインセンティブに影響を与える可能性があります（ペルー共和国国会）。投資家や貸主は、コンプライアンスを確保し、潜在的な混乱を予測するために立法の変化を注意深く監視する必要があります。
- 規制遵守と法的リスク：新しい規制は賃貸契約の正式な登録と税務義務の遵守を要求しています。国家税務総局（SUNAT）は、不動産セクターの非公式性を減少させるための努力を強化しており、申告されていない賃貸収入に対する監査や罰則が増加しています。これにより、非公式な契約に慣れている貸主にとってはコンプライアンスの課題となり、不動産管理者にとっては管理の負担が増します。
- 環境リスク：ペルーは地震や洪水などの自然災害に極めて敏感であり、これが賃貸物件に損害を与え、住宅市場に影響を及ぼす可能性があります。国立防災院（INDECI）は、リスクマップや災害対策ガイドラインを定期的に更新していますが、特に非公式な集落や古い建物において既存の賃貸在庫のレジリエンスは不均一であり、これが貸主と借主の両方に突発的な損失をもたらす可能性があります。 robust insurance and disaster risk management strategies.
今後、賃貸市場のレジリエンスは、マクロ経済の安定性、規制の明確性、環境の脅威に適応するセクターの能力に依存します。関係者は政策変更に注意を払うとともに、資産を保護し、コンプライアンスを確保するためにリスク緩和に投資する必要があります。
将来の展望：2026年から2030年にかけての予測と戦略的機会
2026年から2030年にかけて、ペルーの賃貸市場は人口動態の変化、規制改革、および進化する都市化のパターンによって重要な変革を遂げる準備が整っています。2025年現在、ペルーの世帯の約30%が賃貸住宅に居住しており、リマは賃貸需要の最も高い地域となっています。若いプロフェッショナルや内部移住者が都市センターに流入し続けることで、特にリマ、アレキパ、トルヒーヨなどの大都市区で賃貸セクターが強化されることが期待されています。
立法的には、ペルー政府は最近賃貸の枠組みを近代化しました。住宅・建設・衛生省は、正式な賃貸契約を促進し、支払不履行の場合の紛争解決や立退きを含むメカニズムを提供する法律第30933号（賃貸住宅法）を導入しました。この法律は、貸主と借主の両者に法的な確実性を高めることが期待されており、賃貸物件への投資が促進されています。コンプライアンスへの努力は、国家税務総局（SUNAT）によってさらに支援されており、賃貸からの収入報告の強化に向けた強化が図られ、セクターにおける非公式性の削減を目指しています。
今後の住宅の手頃さは、中心的な懸念事項として残ります。政府の補助付き賃貸プログラム、例えばRenta JovenやBono de Arrendamientoは拡大される予定であり、低中所得層へのアクセス改善を目指しています（住宅・建設・衛生省）。これらのイニシアティブは賃貸需要を刺激し、民間セクターの住宅賃貸開発への参加を促進すると予想されています。
投資家や開発者にとっての重要な戦略的機会には以下が含まれます：
- 都市コリドーでのマルチファミリー賃貸複合施設の開発、年間の都市人口成長率が1.4%と予測されることに応じて（国立統計情報院（INEI））。
- 物件管理、賃貸、コンプライアンス文書のデジタルプラットフォームの活用、内閣官房が推進するデジタル変革のアジェンダに沿って。
- 持続可能性基準への適応、特にリマの都市圏における新しい建物に対する環境規制が厳しくなると予想されています。
要約すると、2026年から2030年の間、ペルーの賃貸市場は正式化、投資の増加、そしてプロフェッショナル化が進むと考えられます。規制のトレンドに沿い、技術的および人口動態の変化を活用する利害関係者は、この進化するエコシステムにおける新たな機会から利益を得る位置にあります。
出典と参考文献
