Cú sốc thuế bất động sản ở Canada: Những điều chủ nhà cần biết năm 2025 và các năm tiếp theo

Danh sách nội dung

• Giới thiệu: Tại sao thuế bất động sản Canada đang thay đổi vào năm 2025
• Thuế bất động sản liên bang và tỉnh bang: Những khác biệt chính
• Luật thuế mới và cập nhật: Những thay đổi lập pháp năm 2025 được giải thích
• Yếu tố cần tuân thủ: Báo cáo, nộp hồ sơ và hình phạt
• Người mua nước ngoài và thuế bỏ trống: Các biện pháp và miễn trừ mới
• Các khoản tín dụng và khấu trừ thuế cho chủ sở hữu và nhà đầu tư
• Thống kê chính: Các tỷ lệ hiện tại, doanh thu và tác động của thị trường
• Nghiên cứu trường hợp: Các kịch bản thuế thực tế trên khắp Canada
• Dự báo tương lai: Những thay đổi thuế dự kiến đến năm 2030
• Tài nguyên chính thức để cập nhật thông tin (Canada.ca, CRA, Các cơ quan tỉnh)
• Nguồn gốc & Tài liệu tham khảo

Giới thiệu: Tại sao thuế bất động sản Canada đang thay đổi vào năm 2025

Cảnh quan thuế bất động sản của Canada đang trải qua một sự chuyển mình lớn vào năm 2025, được thúc đẩy bởi các điều kiện kinh tế đang thay đổi, ưu tiên của chính phủ và áp lực của công chúng để giải quyết vấn đề khả năng chi trả nhà ở và đầu cơ. Trong hơn một thập kỷ qua, sự gia tăng giá trị bất động sản—đặc biệt là ở các trung tâm đô thị lớn như Toronto và Vancouver—đã khiến các chính phủ liên bang, tỉnh bang và thành phố phải tái suy nghĩ cách mà thuế bất động sản được áp dụng nhằm cải thiện công bằng, ổn định thị trường và tạo ra nguồn thu cho các dịch vụ công.

Chính phủ liên bang đã giới thiệu và mở rộng các biện pháp nhắm vào việc sở hữu mà không cư trú và nhà ở bỏ trống. Đạo luật thuế nhà ở ít được sử dụng đã có hiệu lực từ năm 2022, áp dụng mức thuế hàng năm 1% trên giá trị của bất động sản nhà ở thuộc sở hữu của các cá nhân hoặc tổ chức không cư trú hoặc không phải người Canada được coi là ít sử dụng. Yêu cầu tuân thủ đã ngày càng chặt chẽ hơn, với năm 2025 chứng kiến việc tăng cường kiểm tra và hành động thực thi để đảm bảo việc nộp hồ sơ và thanh toán chính xác (Cơ quan Thuế Canada).

Ở cấp tỉnh, British Columbia tiếp tục điều chỉnh Thuế Đầu cơ và Thuế Bỏ trống và Thuế Chuyển nhượng Bất động sản Bổ sung đối với người mua nước ngoài, với các ngưỡng và miễn trừ mới được giới thiệu trong ngân sách 2025 để giải quyết những lỗ hổng và đảm bảo rằng thuế phù hợp với thực tế thị trường hiện tại. Ontario cũng tương tự, đã mở rộng Thuế Đầu cơ Không cư trú để bao trùm toàn bộ tỉnh từ năm 2022, và các sửa đổi gần đây tập trung vào việc tuân thủ và các quy tắc chống tránh thuế.

Các thống kê chính minh chứng cho tác động của các biện pháp này: trong năm 2023, các hồ sơ thuế nhà ở ít sử dụng của liên bang đã bao gồm hơn 35,000 bất động sản, và báo cáo hàng năm của British Columbia cho thấy hàng triệu doanh thu thuế bổ sung và sự giảm dần số lượng đơn vị bỏ trống (Chính phủ British Columbia). Đối với năm 2025, các chính phủ dự đoán sẽ có thêm sự tăng lên về tỷ lệ tuân thủ và doanh thu, cũng như tăng cường chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan thuế để xác định sự không tuân thủ.

Nhìn về phía trước, thuế bất động sản ở Canada có thể tiếp tục phát triển. Chính phủ liên bang đã thông báo về việc xem xét tiếp tục chính sách thuế để giải quyết khả năng chi trả, với khả năng có những hạn chế hoặc điều chỉnh thêm đối với các miễn trừ lợi nhuận vốn, quy tắc về nơi ở chính và các yêu cầu báo cáo (Bộ Tài chính Canada). Việc tuân thủ sẽ trở nên phức tạp hơn, yêu cầu các chủ sở hữu và nhà đầu tư phải thường xuyên cập nhật thông tin và thích ứng với một môi trường được quy định và minh bạch hơn trong những năm tới.

Thuế bất động sản liên bang và tỉnh bang: Những khác biệt chính

Cảnh quan thuế bất động sản của Canada được hình thành bởi một hệ thống hai cấp thuế liên bang và tỉnh bang, mỗi cách tiếp cận với các yêu cầu tuân thủ riêng biệt và hướng đi chính sách đang tiến triển. Tính đến năm 2025, việc hiểu những khác biệt này là vô cùng quan trọng đối với các chủ sở hữu, nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản.

• Thuế bất động sản liên bang: Chính phủ liên bang chủ yếu đánh thuế bất động sản thông qua lợi nhuận vốn từ việc bán bất động sản không phải là nơi ở chính, và thông qua các biện pháp nhắm cụ thể như Thuế Nhà ở Ít được Sử dụng (UHT). UHT, có hiệu lực từ năm 2022, áp dụng mức thuế hàng năm 1% trên giá trị của bất động sản nhà ở bỏ trống hoặc ít sử dụng thuộc sở hữu của người không cư trú và một số tổ chức nhất định. Việc tuân thủ yêu cầu nộp hồ sơ hàng năm, với các hình phạt đáng kể cho việc không báo cáo, ngay cả khi có miễn trừ. Chính phủ liên bang cũng quản lý Thuế Hàng hóa và Dịch vụ/Thuế Bán hàng Hài hòa (GST/HST) cho các bất động sản nhà ở mới và một số giao dịch đất đai. Miễn trừ nơi ở chính tiếp tục bảo vệ hầu hết các ngôi nhà do chủ sở hữu ở từ thuế lợi nhuận vốn khi bán (Cơ quan Thuế Canada).
• Thuế tỉnh bang và lãnh thổ: Các tỉnh và lãnh thổ có quyền hạn rộng lớn đối với thuế bất động sản, dẫn đến sự biến đổi đáng kể giữa các vùng. Các loại thuế nổi bật nhất là thuế chuyển nhượng đất (LTT), với các mức thuế bổ sung ở các thị trường đô thị lớn. Ví dụ, Ontario và British Columbia áp dụng LTT với các mức tỷ lệ lũy tiến, và cả hai tỉnh đã thực hiện Thuế Đầu cơ Không cư trú nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ nước ngoài. British Columbia còn áp dụng thêm Thuế Đầu cơ và Bỏ trống (SVT) và thuế chuyển nhượng bất động sản bổ sung đối với người mua nước ngoài. Quebec, Alberta và các tỉnh khác có chịu trách nhiệm riêng và mức thuế cho chuyển nhượng và thuế bất động sản hàng năm. Trong một số trường hợp, các thành phố, dưới quyền tỉnh, đánh thuế bất động sản để tài trợ cho các dịch vụ địa phương (Bộ Tài chính Ontario; Chính phủ British Columbia).
• Tuân thủ và thực thi: Cả cơ quan liên bang và tỉnh bang đã tăng cường các nỗ lực thực thi. Cơ quan Thuế Canada đã tăng cường kiểm tra các giao dịch bất động sản, đặc biệt là đối với sự không tuân thủ yêu cầu báo cáo và việc lạm dụng miễn trừ nơi ở chính. Các cơ quan tỉnh, đặc biệt tại Ontario và British Columbia, cũng đã mở rộng các đội kiểm tra và thực thi nhằm nhắm vào việc trốn thuế và gian lận trong lĩnh vực bất động sản (Cơ quan Thuế Canada).
• Thống kê chính và triển vọng: Trong năm tài chính 2023-2024, Ontario thu được hơn 4 tỷ đô la từ doanh thu thuế chuyển nhượng đất, trong khi SVT của British Columbia tạo ra 81 triệu đô la vào năm 2022. Với các thách thức về khả năng chi trả đang diễn ra, các chính phủ dự kiến sẽ duy trì hoặc tăng cường các loại thuế này, và các biện pháp chống đầu cơ tiếp tục được xem xét. Việc chia sẻ dữ liệu và quản lý thuế kỹ thuật số được kỳ vọng sẽ cải thiện sự tuân thủ và tối ưu hóa các quy trình trong những năm tới (Bộ Tài chính Ontario; Chính phủ British Columbia).

Tổng thể, thuế bất động sản tại Canada sẽ tiếp tục phản ánh một hệ thống phức tạp, với các cập nhật pháp luật thường xuyên và kỳ vọng cao về sự tuân thủ ở cả cấp liên bang và tỉnh bang.

Luật thuế mới và cập nhật: Những thay đổi lập pháp năm 2025 được giải thích

Cảnh quan thuế bất động sản của Canada đang trải qua những thay đổi lập pháp lớn vào năm 2025, phản ánh nỗ lực của chính phủ trong việc giải quyết khả năng chi trả, cung cấp nhà ở và các vấn đề liên quan đến đầu tư nước ngoài. Một số luật thuế liên bang và tỉnh bang mới và cập nhật sẽ có hiệu lực, ảnh hưởng đến các chủ sở hữu, nhà đầu tư và nhà phát triển trên toàn quốc.

• Thuế Nhà ở Ít được sử dụng (UHT): Được giới thiệu vào năm 2022, UHT áp dụng mức thuế hàng năm 1% trên giá trị của bất động sản nhà ở bỏ trống hoặc ít sử dụng thuộc sở hữu của các cá nhân hoặc tổ chức không cư trú, không phải người Canada. Đối với các năm thuế 2024 và 2025, Cơ quan Thuế Canada đã hoàn thiện các yêu cầu báo cáo, đóng các lỗ hổng và tăng cường hình phạt cho sự không tuân thủ. Hạn cuối nộp hồ sơ UHT vẫn là ngày 30 tháng 4, nhưng hình phạt—lên đến 10,000 đô la cho các công ty và 5,000 đô la cho cá nhân trên mỗi bất động sản—đang được thực thi nghiêm ngặt.
• Các hạn chế và thuế đối với người mua nước ngoài: Đạo luật Cấm mua bất động sản nhà ở bởi người không phải Canada đã được kéo dài đến tháng 1 năm 2027. Tại British Columbia, Thuế Đầu cơ và Bỏ trống tiếp tục, với các khu vực mở rộng và sự gia tăng kiểm tra về quyền sở hữu hữu ích vào năm 2025. Ontario duy trì mức thuế 25% đối với Thuế Đầu cơ Không cư trú (NRST), với các cuộc kiểm toán tuân thủ liên tục.
• Báo cáo miễn trừ nơi ở chính (PRE): Để ngăn chặn việc lạm dụng miễn trừ này, có các quy tắc mới yêu cầu công bố chi tiết hơn khi yêu cầu miễn trừ trên lợi nhuận vốn từ việc bán bất động sản. Cơ quan Thuế Canada giờ đây yêu cầu rằng tất cả các giao dịch bán nơi ở chính, bao gồm cả thời gian cư trú, phải được báo cáo trong các tờ khai thuế hàng năm.
• Thuế Đánh thuế cho thuê ngắn hạn: Một số tỉnh và thành phố, bao gồm British Columbia và Quebec, đã giới thiệu các quy tắc cấp phép và nộp thuế chặt chẽ hơn cho việc cho thuê ngắn hạn vào năm 2025. Ví dụ, Đạo luật Cung cấp Chỗ ở Thuê ngắn hạn của BC yêu cầu các nền tảng thu thập và nộp thuế bán hàng tỉnh (PST) và thuế vùng và địa phương (MRDT) thay cho các chủ nhà, với các hình phạt đáng kể đối với sự không tuân thủ.

Các thống kê chính làm nổi bật tác động: vào năm 2023, British Columbia đã thu được hơn 80 triệu đô la từ riêng Thuế Đầu cơ và Bỏ trống, trong khi các hồ sơ UHT của liên bang tăng 30% so với năm trước vào năm 2024. Nhìn về phía trước, việc siết chặt hơn thông tin về quyền sở hữu hữu ích và các công cụ tuân thủ kỹ thuật số dự kiến sẽ được triển khai, cho thấy sự tập trung liên tục vào tính minh bạch của thị trường nhà ở và việc thực thi thuế cho đến năm 2026 và hơn nữa (Bộ Tài chính Canada).

Yếu tố cần tuân thủ: Báo cáo, nộp hồ sơ và hình phạt

Việc tuân thủ các nghĩa vụ thuế bất động sản Canada là một khía cạnh quan trọng đối với cả cư dân và không cư dân tham gia vào các giao dịch bất động sản. Cơ quan thuế liên bang chính, Cơ quan Thuế Canada, quản lý hầu hết các loại thuế liên quan đến bất động sản, trong khi các chính phủ tỉnh và thành phố áp dụng các khoản thu bổ sung.

Các yêu cầu báo cáo và nộp hồ sơ (2025)

• Báo cáo về nơi ở chính: Từ năm 2016, việc bán một nơi ở chính phải được báo cáo trong tờ khai thuế thu nhập hàng năm của người bán. Đối với các năm thuế 2024 và 2025, người nộp thuế phải hoàn thành Mẫu 3 và Mẫu T2091 để yêu cầu miễn trừ nơi ở chính trên lợi nhuận vốn (Cơ quan Thuế Canada).
• Doanh thu cho thuê: Các cá nhân và doanh nghiệp có thu nhập từ cho thuê phải báo cáo doanh thu gộp và các chi phí liên quan hàng năm. Những người không cư trú cũng được yêu cầu nộp Mẫu NR4 và có thể cần phải nộp thuế khấu trừ cho người không cư trú hàng tháng (Cơ quan Thuế Canada).
• Thuế Nhà ở Ít được sử dụng (UHT): Có hiệu lực kể từ năm 2022, một số chủ sở hữu bất động sản nhà ở bỏ trống hoặc ít sử dụng phải nộp hồ sơ UHT (Mẫu UHT-2900) trước ngày 30 tháng 4 hàng năm ngay cả khi không còn thuế phải nộp. Hình phạt đáng kể cho việc nộp hồ sơ muộn áp dụng (Cơ quan Thuế Canada).
• Thuế Tỉnh/Địa phương: Tại các tỉnh như British Columbia và Ontario, các khai báo hàng năm cho Thuế Đầu cơ và Bỏ trống hoặc Thuế Đầu cơ Không cư trú có thể được yêu cầu (Chính phủ British Columbia).

Hình phạt cho việc không tuân thủ

• Nộp hồ sơ muộn: Việc không báo cáo về việc bán bất động sản, thu nhập cho thuê hoặc UHT có thể dẫn đến các hình phạt tối thiểu từ 100 đô la đến 2,500 đô la cho cá nhân (và cao hơn cho các công ty), cộng với lãi suất (Cơ quan Thuế Canada).
• Khai báo sai: Việc cố ý khai báo sai hoặc bỏ sót thông tin có thể dẫn đến hình phạt về sự cẩu thả—lên đến 50% của số thuế bổ sung mà phải nộp.
• Vấn đề khấu trừ: Những người không cư trú không kê khai và nộp thuế trên doanh thu có thể chịu hình phạt lên đến 25% giá bán gộp của bất động sản.

Triển vọng (2025 và hơn nữa)

Với việc tăng cường chia sẻ dữ liệu liên bang và tập trung vào việc ngăn chặn đầu cơ, các yêu cầu về báo cáo được dự đoán sẽ trở nên nghiêm ngặt hơn. Ngân sách 2024-2025 của chính phủ liên bang báo hiệu kế hoạch tăng cường kiểm tra và thực thi liên quan đến các giao dịch bất động sản (Bộ Tài chính Canada). Các chủ sở hữu và nhà đầu tư nên đặt ưu tiên cho việc nộp hồ sơ chính xác và kịp thời và tìm kiếm hướng dẫn chuyên môn khi các rủi ro và hình phạt về tuân thủ tăng lên trong những năm tới.

Người mua nước ngoài và thuế bỏ trống: Các biện pháp và miễn trừ mới

Trong những năm gần đây, Canada đã triển khai một loạt các loại thuế nhằm ngăn chặn đầu tư đầu cơ và giải quyết vấn đề khả năng chi trả nhà ở, đặc biệt thông qua các biện pháp nhắm vào người mua nước ngoài và các bất động sản bỏ trống. Những sáng kiến này dự kiến sẽ tiếp tục là cốt lõi của chính sách thuế bất động sản vào năm 2025 và hơn nữa.

Chính phủ liên bang đã giới thiệu Thuế Nhà ở ít được sử dụng (UHT) vào năm 2022, áp dụng mức thuế hàng năm 1% trên giá trị của bất động sản nhà ở bỏ trống hoặc ít sử dụng thuộc sở hữu của các cá nhân và tổ chức không cư trú, không phải người Canada. Định nghĩa về “ít sử dụng” và phạm vi miễn trừ đã thay đổi, với các quy định hiện tại yêu cầu nộp hồ sơ hàng năm ngay cả từ nhiều chủ sở hữu Canada của bất động sản nhà ở được giữ bởi các quỹ tín thác, đối tác hoặc công ty tư nhân. Cơ quan Thuế Canada đã báo hiệu việc tiếp tục thực thi và đã gia hạn một số thời hạn nộp hồ sơ, nhưng hình phạt cho việc không tuân thủ vẫn còn nghiêm trọng, bắt đầu từ 5,000 đô la cho cá nhân và 10,000 đô la cho các công ty Cơ quan Thuế Canada.

Ở cấp tỉnh, Thuế Đầu cơ và Bỏ trống (SVT) của British Columbia, lần đầu tiên được giới thiệu vào năm 2018, tiếp tục áp dụng cho các bất động sản ở các trung tâm đô thị lớn, với các tỷ lệ dao động từ 0.5% đối với công dân và cư dân thường trú Canada đến 2% đối với chủ sở hữu nước ngoài. Đặc biệt, SVT đã mở rộng phạm vi địa lý theo thời gian, và chính phủ đã báo hiệu khả năng điều chỉnh thêm các tỷ lệ và miễn trừ để tăng nguồn cung nhà ở Chính phủ British Columbia. Thuế Đầu cơ Không cư trú (NRST) của Ontario đã được tăng lên 25% vào năm 2022 và áp dụng cho các bất động sản do công dân nước ngoài, các công ty nước ngoài, và các người ủy thác có thuế ở các khu vực chỉ định mua. Có các miễn trừ hạn chế cho sinh viên quốc tế, người lao động nước ngoài và các người được đề cử trong các chương trình nhập cư của tỉnh, với điều kiện nhất định cần được đáp ứng Chính phủ Ontario.

Các thành phố cũng đã ban hành thuế bỏ trống riêng của họ. Thuế Nhà ở Bỏ trống của Thành phố Toronto, có hiệu lực từ năm 2023, áp dụng mức thuế 1% trên giá trị ước tính hiện tại của các bất động sản nhà ở bỏ trống, với các miễn trừ cho nhà ở chính, bất động sản đang cải tạo hoặc đã chuyển nhượng gần đây. Thành phố Vancouver duy trì một loại thuế bỏ trống tương tự là 3%, được cho là đã đưa hàng ngàn đơn vị trở lại thị trường cho thuê Thành phố Toronto Thành phố Vancouver.

Nhìn về phía trước cho năm 2025 và tương lai gần, các chính phủ dự kiến sẽ duy trì hoặc thậm chí củng cố các biện pháp này để phản ứng với các mối quan ngại về khả năng chi trả đang diễn ra. Các cuộc xem xét liên tục có thể làm cho yêu cầu tuân thủ trở nên chặt chẽ hơn, làm rõ các miễn trừ, và mở rộng phạm vi địa lý của các loại thuế này, phản ánh sự tập trung chính sách dai dẳng vào việc cân bằng ổn định thị trường bất động sản và đảm bảo quyền truy cập cho cư dân trong nước.

Các khoản tín dụng và khấu trừ thuế cho chủ sở hữu và nhà đầu tư

Khung thuế bất động sản của Canada cung cấp một loạt các khoản tín dụng và khấu trừ thuế cho các chủ sở hữu nhà và nhà đầu tư bất động sản, tùy thuộc vào các quy định đang phát triển và các cập nhật định kỳ. Tính đến năm 2025, những ưu đãi này được thiết kế để hỗ trợ sở hữu nhà, thúc đẩy khả năng chi trả trong lĩnh vực nhà ở và khuyến khích đầu tư bất động sản, đồng thời đảm bảo tuân thủ các luật thuế liên bang và tỉnh bang.

• Miễn trừ nơi ở chính: Miễn trừ nơi ở chính vẫn là một yếu tố quan trọng, cho phép các chủ sở hữu nhà bán nơi ở chính của họ mà không phải chịu thuế lợi nhuận vốn trên sự gia tăng giá trị. Tuy nhiên, các chủ sở hữu nhà phải báo cáo việc bán và gán định danh nơi ở chính trong các tờ khai thuế của họ để đủ điều kiện nhận miễn trừ, như đã được yêu cầu kể từ năm thuế 2016 bởi Cơ quan Thuế Canada.
• Khoản tín dụng nhà đầu tiên: Những người mua nhà lần đầu có thể yêu cầu một khoản tín dụng thuế không hoàn lại lên đến 1,500 đô la (dựa trên một khoản 10,000 đô la với tỷ lệ 15%) cho các giao dịch mua nhà đủ điều kiện, theo mức tăng ngân sách liên bang năm 2022. Biện pháp này nhằm giảm bớt chi phí ban đầu của việc mua nhà và tiếp tục vào năm 2025 (Cơ quan Thuế Canada).
• Khoản tín dụng thuế cải thiện khả năng truy cập nhà ở (HATC): Các chủ sở hữu nhà chịu chi phí cải tiến khả năng truy cập hoặc an toàn cho người cao tuổi hoặc người khuyết tật có thể yêu cầu lên đến 20,000 đô la mỗi năm cho các khoản chi đủ điều kiện, cung cấp một khoản tín dụng thuế không hoàn lại tối đa là 3,000 đô la hàng năm (Cơ quan Thuế Canada).
• Các khoản khấu trừ tài sản cho thuê: Các nhà đầu tư bất động sản có thể khấu trừ các chi phí như lãi suất thế chấp, thuế bất động sản, bảo hiểm, bảo trì và phí quản lý từ thu nhập cho thuê. Khoản khấu trừ chi phí vốn (CCA) trên tài sản có thể khai báo, nhưng sẽ bị hạn chế nếu yêu cầu miễn trừ nơi ở chính (Cơ quan Thuế Canada).
• Khoản tín dụng cải thiện nhà đa thế hệ: Được giới thiệu từ năm 2023, khoản tín dụng hoàn lại này cho phép lên đến 7,500 đô la cho các cải tiến đủ điều kiện tạo ra một đơn vị phụ cho thành viên gia đình, hỗ trợ những mối quan hệ sống đa thế hệ (Cơ quan Thuế Canada).

Nhìn về phía trước, chính phủ liên bang tiếp tục tập trung vào khả năng chi trả và khả năng tiếp cận thông qua việc nâng cao các khoản tín dụng thuế và khấu trừ. Việc tuân thủ vẫn rất quan trọng, khi các yêu cầu báo cáo cho việc bán bất động sản và thu nhập cho thuê đã trở nên chặt chẽ hơn, và việc không báo cáo chính xác có thể dẫn đến các hình phạt và kiểm toán. Các cải cách thêm hoặc các ưu đãi mới có thể được giới thiệu trong những năm tới khi các chính phủ phản ứng với những thay đổi trong thị trường nhà ở và những thách thức về khả năng chi trả.

Thống kê chính: Các tỷ lệ hiện tại, doanh thu và tác động của thị trường

Thuế bất động sản ở Canada bao gồm một loạt các khoản thu tại các cấp liên bang, tỉnh bang và thành phố, mỗi loại ảnh hưởng đến động lực thị trường và doanh thu công cộng. Tính đến năm 2025, thuế bất động sản và thuế chuyển nhượng liên quan vẫn là những nguồn thu quan trọng cho chính phủ và công cụ chính sách cho sự điều chỉnh thị trường nhà ở.

• Thuế bất động sản thành phố là loại thuế chính cho các chủ sở hữu bất động sản. Tỷ lệ thuế khác nhau đáng kể tùy theo địa phương và loại bất động sản. Tại Toronto, tỷ lệ thuế bất động sản nhà ở năm 2025 khoảng 0.66% giá trị được ước tính, trong khi tỷ lệ của Vancouver khoảng 0.28% cho hầu hết các bất động sản nhà ở (Thành phố Toronto; Thành phố Vancouver). Trên toàn Canada, thuế bất động sản thành phố đã đóng góp hơn 32 tỷ đô la doanh thu trong năm 2023, con số này dự kiến sẽ tăng từ 2–4% hàng năm cho đến năm 2026 (Cơ quan Thống kê Canada).
• Thuế chuyển nhượng đất (LTT) hoặc các khoản thu tương tự được đánh vào việc bán bất động sản. Ontario, chẳng hạn, áp dụng tỷ lệ từ 0.5% đến 2.5%, với Toronto tính thuế LTT bổ sung của thành phố. Tỷ lệ của British Columbia dao động từ 1% đến 5% đối với các bất động sản nhà ở, với đánh thuế bổ sung cho các ngôi nhà có giá trị cao (Chính phủ Ontario; Chính phủ British Columbia).
• Các loại thuế chống đầu cơ và bỏ trống liên bang đang định hình thị trường. Thuế Nhà ở Ít được sử dụng (UHT) áp dụng mức thuế hàng năm 1% trên giá trị của bất động sản nhà ở bỏ trống hoặc ít sử dụng thuộc sở hữu của người không cư trú hoặc không phải người Canada (Cơ quan Thuế Canada). SVT của British Columbia và Thuế Bỏ trống của Vancouver—với mức thuế 3% của giá trị ước tính trong năm 2025—được thiết kế để kích thích nguồn cung cho thuê (Chính phủ British Columbia; Thành phố Vancouver).
• Doanh thu và tác động của thị trường: Thuế bất động sản chiếm hơn 10% tổng doanh thu của các thành phố trên toàn quốc và có ảnh hưởng đo lường được đến khả năng chi trả. Thuế đầu cơ và bỏ trống đã tạo ra hơn 230 triệu đô la ở British Columbia kể từ khi bắt đầu và đã góp phần vào sự gia tăng vừa phải trong số lượng đơn vị cho thuê có sẵn (Chính phủ British Columbia).

Nhìn về phía trước cho năm 2025 và hơn nữa, sự tăng trưởng liên tục của doanh thu thuế được dự đoán sẽ xảy ra khi giá bất động sản vẫn ở mức cao và các chính sách nhà ở mới được thực hiện. Các cải cách thêm và điều chỉnh tại các cấp thành phố và tỉnh bang có khả năng xảy ra khi các chính phủ tìm cách giải quyết khả năng chi trả và sự thiếu hụt cung ứng.

Nghiên cứu trường hợp: Các kịch bản thuế thực tế trên khắp Canada

Chế độ thuế bất động sản của Canada được hình thành bởi sự kết hợp giữa các quy định liên bang, tỉnh bang và thành phố, điều này có thể dẫn đến những nghĩa vụ thuế khác nhau rộng rãi tùy thuộc vào loại bất động sản, vị trí và cơ cấu sở hữu. Dưới đây là một số nghiên cứu tình huống minh họa các kịch bản thực tế mà các chủ sở hữu và nhà đầu tư bất động sản Canada đang gặp phải vào năm 2025, làm nổi bật cách mà những thay đổi lập pháp và yêu cầu tuân thủ ảnh hưởng đến kết quả.

• Trường hợp 1: Quyền sở hữu bất động sản nhà ở không cư trú tại Vancouver
  Năm 2025, một cá nhân không cư trú đã mua một ngôi nhà độc lập tại Vancouver với giá 2.5 triệu đô la. Ngoài thuế chuyển nhượng bất động sản tỉnh bang (PTT), người mua phải đối mặt với Thuế Chuyển nhượng Bất động sản Bổ sung dành cho Tổ chức Nước ngoài (20% giá trị mua) và cũng bị áp dụng thuế UHT liên bang, áp dụng mức thuế hàng năm 1% trên bất động sản nhà ở bỏ trống hoặc ít sử dụng thuộc sở hữu của người không cư trú. Việc tuân thủ hiện yêu cầu các hồ sơ hàng năm chi tiết, với hình phạt đáng kể cho việc nộp không đúng hạn hoặc không chính xác (Cơ quan Thuế Canada). Trong kịch bản này, nghĩa vụ tổng thể ban đầu và lặp lại của người mua đã tăng một cách đáng kể sau khi các thay đổi chính sách gần đây của liên bang và tỉnh bang nhằm vào khả năng chi trả nhà ở và sở hữu nước ngoài (Chính phủ British Columbia).
• Trường hợp 2: Miễn trừ nơi ở chính và lợi nhuận vốn tại Toronto
  Một cặp đôi đã bán nơi ở chính của họ tại Toronto vào năm 2025, đạt được một khoản lợi nhuận lớn. Nhờ vào miễn trừ nơi ở chính theo Đạo luật thuế thu nhập, họ không phải chịu thuế lợi nhuận vốn khi bán. Tuy nhiên, từ năm 2016, các nhà bán phải báo cáo việc bán nơi ở chính của họ để yêu cầu miễn trừ; việc không làm như vậy có thể dẫn đến hình phạt và mất quyền miễn trừ (Cơ quan Thuế Canada). Các nỗ lực thực thi gần đây có nghĩa rằng việc báo cáo chính xác là rất quan trọng, và CRA ngày càng sử dụng phân tích dữ liệu để đánh dấu sự không tuân thủ.
• Trường hợp 3: Thu nhập từ cho thuê ngắn hạn tại Montreal
  Một cá nhân cho thuê một căn hộ ở Montreal trên các nền tảng cho thuê ngắn hạn như Airbnb phải báo cáo thu nhập cho thuê và có thể phải áp dụng GST/HST nếu doanh thu gộp của họ vượt quá 30,000 đô la. Quebec yêu cầu đăng ký và nộp thuế lưu trú, với các hình phạt cho sự không tuân thủ. Trong năm 2025, chính quyền đã tăng cường các cuộc kiểm toán và hành động thực thi để giải quyết các khoản thu nhập không được báo cáo và việc thu thuế không đúng cách (Revenu Québec). Kịch bản này nhấn mạnh gánh nặng tuân thủ ngày càng tăng đối với các chủ nhà quy mô nhỏ và tầm quan trọng của việc hiểu rõ cả nghĩa vụ thuế liên bang và tỉnh bang.

Những kịch bản này phản ánh cảnh quan thuế bất động sản đang phát triển của Canada, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ nghiêm ngặt khi các cơ quan chức năng tăng cường thực thi và chuẩn mực báo cáo. Khi chính sách tiếp tục tập trung vào khả năng chi trả và tính minh bạch, các chủ sở hữu bất động sản nên chuẩn bị cho những thay đổi liên tục và sự giám sát tăng cường trong những năm tới.

Dự báo tương lai: Những thay đổi thuế dự kiến đến năm 2030

Nhìn về phía trước đến năm 2030, cảnh quan thuế bất động sản ở Canada được dự đoán sẽ trải qua những thay đổi đáng kể, được thúc đẩy bằng các phản ứng chính sách đối với khả năng chi trả nhà ở, nhu cầu doanh thu của chính phủ và các mục tiêu về khí hậu. Nhiều xu hướng và phát triển lập pháp chính được kỳ vọng sẽ định hình năm năm tới.

• Cải cách thuế với trọng tâm về khả năng chi trả: Khi khả năng chi trả nhà ở vẫn là một vấn đề trung tâm, các cơ quan liên bang và tỉnh bang có khả năng mở rộng các loại thuế bất động sản có mục tiêu. Thuế Nhà ở ít được sử dụng, được giới thiệu vào năm 2022 và được đặt ở mức 1% hàng năm trên các bất động sản nhà ở bỏ trống hoặc ít sử dụng thuộc sở hữu của người không cư trú, được dự đoán sẽ có sự thực thi chặt chẽ hơn và khả năng mở rộng để bao gồm nhiều loại chủ sở hữu hoặc bất động sản hơn vào năm 2030 (Cơ quan Thuế Canada).
• Các hạn chế và thuế đối với người mua nước ngoài: Đạo luật Cấm Mua Bất động sản Nhà ở bởi Người không phải Canada, có hiệu lực cho đến năm 2027, có thể được mở rộng hoặc bổ sung bằng các loại thuế bổ sung, vì một số tỉnh vẫn tiếp tục nhắm vào quyền sở hữu nước ngoài để quản lý áp lực cầu (Trang web Luật Tư pháp).
• Thuế đầu cơ và bỏ trống: British Columbia và Ontario dự kiến sẽ duy trì hoặc tăng cường các loại thuế đầu cơ và bỏ trống, với các thành phố ở các tỉnh khác nhiều khả năng theo sau. Hiệu quả của các biện pháp này trong việc giảm hoạt động đầu cơ đang được xem xét liên tục, và các điều chỉnh hơn nữa về tỷ lệ hoặc yêu cầu báo cáo được kỳ vọng sẽ xảy ra (Chính phủ British Columbia).
• Khí hậu và thuế xanh: Các yếu tố môi trường đang thúc đẩy các cuộc thảo luận xung quanh việc giới thiệu hoặc tăng thuế liên quan đến bất động sản trên các ngôi nhà không hiệu quả về năng lượng. Các thành phố có thể áp dụng các loại thuế mới để tài trợ cho cơ sở hạ tầng chống chịu khí hậu, với các chương trình thí điểm dự kiến sẽ xuất hiện ở các trung tâm đô thị lớn vào năm 2030 (Công ty Thế chấp và Nhà ở Canada).
• Hiện đại hóa việc đánh giá và tuân thủ: Các tiến bộ công nghệ sẽ rất có thể cho phép việc định giá bất động sản chính xác hơn, nộp hồ sơ điện tử được tối ưu hóa và giám sát tuân thủ được cải thiện. Các cập nhật lập pháp cho Đạo luật Đánh giá và các khung thuế địa phương liên quan dự kiến sẽ giải quyết các thay đổi này (Chính phủ Ontario).

Tóm lại, giai đoạn từ nay đến năm 2030 có khả năng chứng kiến một môi trường thuế bất động sản phức tạp hơn, nhạy bén hơn ở Canada, với sự nhấn mạnh ngày càng tăng vào khả năng chi trả, công bằng và thích ứng với khí hậu.

Tài nguyên chính thức để cập nhật thông tin (Canada.ca, CRA, Các cơ quan tỉnh)

Việc cập nhật thông tin về nghĩa vụ thuế bất động sản và các thay đổi là rất quan trọng đối với các chủ sở hữu, nhà đầu tư và chuyên gia ở Canada. Với các quy định thuế thường xuyên thay đổi ở cấp liên bang, tỉnh bang và thành phố, các nguồn tài nguyên chính thức là rất cần thiết để đảm bảo tuân thủ và hiểu biết về những phát triển mới.

• Canada.ca và Cơ quan Thuế Canada (CRA): Nguồn tài nguyên liên bang chính cho tất cả các vấn đề liên quan đến thuế là Canada.ca, nơi tổng hợp thông tin quốc gia về thuế bất động sản, GST/HST cho các giao dịch bất động sản và các thay đổi lập pháp gần đây. Cơ quan Thuế Canada (CRA) cụ thể cung cấp hướng dẫn chi tiết về yêu cầu báo cáo, lợi nhuận vốn, Thuế Nhà ở Ít được sử dụng (UHT) và các công cụ tuân thủ cho cả cư dân và không cư dân. Các cập nhật chính—như các thay đổi về miễn trừ nơi ở chính, báo cáo thu nhập cho thuê và các quy định mới về việc ngăn chặn lật nhà—thường được công bố đầu tiên tại đây.
• Các cơ quan tỉnh và lãnh thổ: Mỗi tỉnh và lãnh thổ có chế độ thuế bất động sản riêng, bao gồm thuế chuyển nhượng đất, thuế bất động sản và đôi khi các khoản thu riêng biệt (ví dụ: Thuế Đầu cơ và Bỏ trống của British Columbia). Thông tin mới nhất, máy tính trực tuyến và hướng dẫn được cung cấp bởi các tài nguyên chính thức của tỉnh, chẳng hạn như Chính phủ British Columbia, Chính phủ Ontario và Revenu Québec. Các trang web này cũng nêu rõ các thời hạn tuân thủ, tiêu chí miễn trừ và quy trình kháng cáo.
• Hệ thống Đánh giá và Thuế của Thành phố: Các thành phố đánh giá giá trị bất động sản và phát hành hóa đơn thuế. Các trang web thành phố chính thức, chẳng hạn như Thành phố Toronto và Thành phố Vancouver, cung cấp các công cụ tính toán thuế bất động sản, cổng thông tin thanh toán và các cập nhật địa phương hóa về các tỷ lệ thuế hoặc các khoản thu đặc biệt.
• Tham khảo Pháp lý và Tài liệu Pháp luật: Để có sự giải thích chính thức và các cập nhật lập pháp, Trang web Luật Tư pháp lưu trữ toàn văn các đạo luật như Đạo luật thuế thu nhập, Đạo luật thuế tiêu thụ đặc biệt, và các sửa đổi gần đây ảnh hưởng đến bất động sản. Án lệ và các quyết định của tòa án thuế cũng có thể truy cập để tham khảo các yêu cầu tuân thủ đang phát triển.

Được dự đoán sẽ có những thay đổi đến năm 2025 và hơn thế nữa—bao gồm yêu cầu về tính minh bạch ngày càng cao, dịch vụ thuế bất động sản kỹ thuật số và các biện pháp phòng chống lẩn tránh liên tục—việc tham khảo các nguồn tài nguyên chính thức này thường xuyên là rất quan trọng để theo kịp nghĩa vụ tuân thủ và lập kế hoạch trong thuế bất động sản Canada.

Nguồn gốc & Tài liệu tham khảo

• Đạo luật thuế nhà ở ít được sử dụng
• Cơ quan Thuế Canada
• Thuế Đầu cơ và Bỏ trống
• Bộ Tài chính Ontario
• Đạo luật Cung cấp Chỗ ở Thuê ngắn hạn
• Bộ Tài chính Canada
• Thành phố Toronto
• Thành phố Vancouver
• Cơ quan Thống kê Canada
• Công ty Thế chấp và Nhà ở Canada