العقارات في الفلبين 2025–2029: اتجاهات الأسعار الصادمة والفرص التي لا يمكنك تفويتها!

فهرس المحتويات

الملخص التنفيذي: النقاط الرئيسية في عقارات الفلبين لعام 2025
نظرة عامة على السوق: المشهد الحالي ومحركات النمو
الإحصائيات الرئيسية: الأسعار، الطلب، والعرض (2025)
المدن الرئيسية والبؤر الناشئة
الإطار القانوني: قوانين الملكية وقواعد ملكية الأجانب
الضرائب والامتثال: الأساسيات للمشترين والمستثمرين
عقارات سكنية مقابل عقارات تجارية: الاتجاهات والفرص
تطويرات البنية التحتية وتأثيرها على القيمة
المخاطر والتحديات والتحديثات التنظيمية (مع مصادر رسمية)
التوقعات المستقبلية: التنبؤات للفترة من 2025 إلى 2029 وتوصيات الخبراء
المصادر والمراجع

الملخص التنفيذي: النقاط الرئيسية في عقارات الفلبين لعام 2025

من المتوقع أن يشهد قطاع العقارات في الفلبين في عام 2025 نمواً حذراً، متأثراً بالتغيرات الاقتصادية، والإصلاحات التنظيمية، وتحولات الطلب في السوق. لقد أظهر القطاع مقاومة خلال الجائحة والانتعاش اللاحق مما يمهد الطريق لمزيد من التوسع، وبالأخص في قطاعات الإسكان، والمكاتب، والصناعات. تحفيز قوي للتدفقات المالية، وسكان شباب، واستئناف الأنشطة التجارية يدفعون الطلب على العقارات السكنية، بينما تدعم ظاهرة العودة إلى المكاتب ونمو صناعة تكنولوجيا المعلومات وخدمات تعهيد الأعمال (IT-BPO) سوق المكاتب. بالإضافة إلى ذلك، تبقى العقارات اللوجستية والصناعية قوية مع تزايد التجارة الإلكترونية وبرامج البنية التحتية الحكومية.

الأحداث والاتجاهات الرئيسية: من المتوقع أن يجذب تنفيذ قانون استعادة الشركات والحوافز الضريبية للمؤسسات (CREATE) المزيد من الاستثمارات الأجنبية في تطوير العقارات من خلال خفض معدلات ضريبة الدخل للشركات وتبسيط الحوافز المالية. كما أن مبادرة “بناء، بناء، بناء” للبنية التحتية الحكومية، والتي أدرجت الآن تحت برنامج “المزيد من البناء بشكل أفضل”، تواصل تعزيز الاتصال وتحفيز النشاط العقاري الإقليمي. من الجدير بالذكر أن الرقمنة المستمرة للمعاملات الحكومية، بما في ذلك تسجيل الملكيات ودفع الضرائب، تحسن الشفافية والكفاءة (وزارة العدل، وزارة العمل والتوظيف).
القوانين والامتثال: يبقى قانون خدمة العقارات (RESA) حجر الزاوية للسلوك المهني والأخلاقي في الصناعة. تواصل لجنة مكافحة غسل الأموال مراقبة المعاملات العقارية لضمان الامتثال لقوانين مكافحة غسل الأموال، خاصة وأن قطاع العقارات يعتبر عرضة للتدفقات المالية غير المشروعة (اللجنة التنظيمية المهنية، لجنة مكافحة غسل الأموال). يجب على المطورين أيضاً الامتثال للوائح البيئية والتخطيط التي تنفذها الوحدات الحكومية المحلية والوكالات الوطنية.
الإحصائيات الرئيسية: حتى الربع الثالث من عام 2024، أظهرت أسعار العقارات السكنية زيادة سنوية، حيث ارتفع مؤشر أسعار العقارات السكنية (RREPI) بنسبة 6.5% على الصعيد الوطني (بنكوت سنترال نج بلبيناس). استقر معدل الشغور في المكاتب في منطقة مانيلا الكبرى حوالي 17%، مع التركيز على توفير الإمدادات الجديدة في منطقتي باي وأورتيغاس. وصلت التحويلات المالية من الفلبينيين في المهجر، المحرك الرئيسي لسوق الإسكان، إلى مستوى قياسي بلغ 36.2 مليار دولار أمريكي في عام 2024 (بنكوت سنترال نج بلبيناس).
التوقعات لعام 2025 وما بعده: تبدو آفاق القطاع لعام 2025 متفائلة بشكل معتدل، مدعومة بدفع الحكومة للبنية التحتية، والتحول الرقمي، والطلب المستدام من العمال في الخارج. ومع ذلك، تظل المخاطر قائمة، بما في ذلك ضغوط التضخم، وتحركات أسعار الفائدة، وتأخيرات محتملة في إكمال المشاريع بسبب قضايا تنظيمية أو سلسلة التوريد. إن الجهود الرامية إلى تحسين التخطيط الحضري، وسهولة ممارسة الأعمال، وتنظيمات الاستثمار الأجنبي ستكون ضرورية للنمو المستدام (وزارة التجارة والصناعة).

نظرة عامة على السوق: المشهد الحالي ومحركات النمو

يتميز قطاع العقارات في الفلبين في عام 2025 بنقطة تحول ديناميكية، مدفوعة بالأساسيات الاقتصادية القوية، والإصلاحات التقدمية، وتفضيلات السوق المتطورة. تتجلى مقاومة القطاع وسط العواصف العالمية المستمرة، مع توقع نمو الناتج المحلي الإجمالي للبلاد بنسبة 6.2% في عام 2025، مدعومًا بالاستهلاك المحلي القوي والإنفاق على البنية التحتية، وكلاهما يعتبران عوامل رئيسية لطلب العقارات (الهيئة الوطنية للتنمية الاقتصادية والتخطيط).

يستمر القطاع السكني في الاستفادة من السكان الشباب الذين يعيشون في المناطق الحضرية وازدياد التدفقات من الفلبينيين العاملين في الخارج (OFWs)، مما يعزز الطلب على كل من الإسكان الميسور والعقار في السوق المتوسطة. تبقى مانيلا الكبرى المركز الأساسي للتطورات عالية الارتفاع، لكن المحاور الإقليمية مثل سيبو، دافاو، وكلارك تظهر كأحزمة نمو، مدفوعة باللامركزية الحكومية وتوسع عمليات تعهيد الأعمال (BPO) (وزارة التجارة والصناعة).

على الصعيد التشريعي، أصدرت الحكومة إصلاحات هامة تهدف إلى تعزيز الشفافية في السوق، وحماية المستثمرين، والكفاءة. قدّمت قانون صناديق الاستثمار العقاري (REIT) نشاطاً في السوق المالية وتنويع الأصول، حيث تجاوزت إدراجات صناديق الاستثمار العقارية 300 مليار بيزو بحلول أوائل عام 2025 (هيئة الأوراق المالية والبورصات). في الوقت نفسه، يؤدي تنفيذ قانون تسهيل ممارسة الأعمال ومبادرات التسجيل الرقمي للأراضي من قبل هيئة تسجيل الأراضي إلى تسريع معاملات الملكية وتقليل البيروقراطية (هيئة تسجيل الأراضي).

يبقى الامتثال محور التركيز الرئيسي، مع إنفاذ صارم لقوانين مكافحة غسل الأموال (AML) في المعاملات العقارية. تراقب لجنة مكافحة غسل الأموال بنشاط الصفقات العقارية ذات القيمة العالية، وتضمن استيفاء متطلبات العناية الواجبة والتقارير من قبل السماسرة والمطورين (لجنة مكافحة غسل الأموال).

تشمل محركات النمو الرئيسية للسنوات القادمة برنامج “بناء، بشكل أفضل، أكثر” للبنية التحتية، الذي يفتح قيم أراضٍ جديدة والاتصال، واستمرار توسع قطاعي تكنولوجيا المعلومات وتعهيد الأعمال والسياحة، مما يحفز الطلب على الأصول المكتبية والتجارية والضيافة. كما يتشكل دفع الحكومة نحو المباني المستدامة والخضراء—مدعومة بالحوافز—أولويات التطوير (وزارة الطاقة).

عند النظر إلى المستقبل، من المتوقع أن يحافظ سوق العقارات في الفلبين على مسار إيجابي، مع وجود أنبوب قوي من المشاريع والإصلاحات التي تعزز نزاهة السوق والتنافسية. ومع ذلك، يجب أن يبقى أصحاب المصلحة يقظين بشأن الامتثال، والزحام الحضري، ومخاطر البيئة مع نمو الصناعة.

الإحصائيات الرئيسية: الأسعار، الطلب، والعرض (2025)

يتميز قطاع العقارات في الفلبين في عام 2025 بمسار نمو مرن، مدعوم بالطلب المستمر على كل من العقارات السكنية والتجارية. وفقاً لـبنكوت سنترال نج بلبيناس، استمر مؤشر أسعار العقارات السكنية (RREPI) في الاتجاه الصاعد خلال أوائل عام 2025، مدفوعًا بشكل رئيسي بالطلب العالي في منطقة مانيلا الكبرى والمواقع الحضرية الرئيسية. سجل مؤشر RREPI زيادة سنوية تقارب 6.5% في الربع الأول من عام 2025، مما يعكس ثقة مستمرة من المستثمرين والمستخدمين النهائيين.

لا يزال الطلب على الوحدات السكنية، وخاصة الشقق والمنازل المتصلة، قوياً. أفادت السلطة الفلبينية للإحصاء بأن تصاريح بناء المنازل المعتمدة في النصف الأول من عام 2025 زادت بنسبة 7% على أساس سنوي، مع زيادة ملحوظة في المشاريع السكنية المتعددة الاستخدامات والمشاريع السكنية العمودية. ويعزى هذا النمو إلى التحضر المستمر، وزيادة التحويلات من عمال الفلبين في الخارج (OFWs)، وازدياد الطبقة الوسطى.

على جانب العرض، تسارعت العمليات الجديدة في منطقة مانيلا الكبرى والمقاطعات المحيطة بها كاستجابة من المطورين للطلب المتزايد. ومع ذلك، أدت تحديات سلسلة التوريد ومتطلبات الامتثال التنظيمية إلى تأخيرات طفيفة في إكمال المشاريع. تواصل وزارة الإسكان والتطور الحضري (DHSUD) فرض الامتثال الأكثر صرامة على المطورين فيما يتعلق بالتراخيص والموافقات والامتثال لمعايير السلامة والبيئة الدنيا.

تشهد العقارات التجارية أيضاً انتعاشاً مستقراً بعد الوباء، حيث أفادت هيئة المناطق الاقتصادية الفلبينية (PEZA) بزيادة طلبات المساحات المكتبية فيما يتعلق بالحدائق التقنية ومراكز تعهيد الأعمال في عام 2025. يتوسع قطاع المساحات المرنة، بينما يتعافى قطاع التجزئة والضيافة تدريجياً، مدعومًا بعودة السياحة ونشاط المستهلكين.

عند النظر إلى المستقبل، تبقى الآفاق لعام 2025 والسنوات القليلة القادمة إيجابية، مع توقع استمرار الطلب الذي سيؤدي إلى مزيد من النمو في أسعار العقارات والعرض، وإن كان ذلك مع ضوابط تنظيمية واحتياج للامتثال مع معايير البناء الوطنية المتطورة وسياسات استخدام الأراضي. كما يُتوقع أن يدعم الاستثمار المستمر في البنية التحتية ومبادرات الإسكان الحكومية كل من القطاعات الميسورة والراقية في سوق العقارات.

المدن الرئيسية والبؤر الناشئة

يتميز قطاع العقارات في الفلبين في عام 2025 بنمو ديناميكي في كلاً من المراكز الحضرية الراسخة والبؤر الإقليمية الناشئة بسرعة. تستمر منطقة مانيلا الكبرى، عاصمة البلاد، في الهيمنة كنقطة محورية رئيسية في العقارات، مدفوعة بالطلب المستدام على القطاعات التجارية والسكنية. ومع ذلك، تتزايد أهمية مدن مثل سيبو، دافاو، وكلارك بسبب استثمارات البنية التحتية وجهود اللامركزية الحكومية، كما هو موضح في خطة التنمية الفلبينية 2023-2028 (الهيئة الوطنية للتنمية الاقتصادية والتخطيط).

لا يزال سوق العقارات في مانيلا الكبرى مدعوماً بالطلب على المساحات المكتبية، وخصوصاً من قطاع تكنولوجيا المعلومات وتعهيد الأعمال، وازدياد مستمر من المشترين السكنيين. يتوقع أن تعزز إنجازات البنية التحتية الرئيسية في النقل، بما في ذلك تمديدات نظام النقل بالسكك الحديدية (MRT) وطرق سريعة جديدة، من قيمة الملكيات حتى عام 2025 (وزارة الأشغال العامة والطرق السريعة). تظل ماكاتي، ومدينة بونيفاسيو العالمية (BGC)، وأورتيغاس مواقع رئيسية للتطورات التجارية والسكنية الراقية.

تشهد مدينة سيبو، المركز الحضري الرئيسي في الفيسايس، توسعًا قويًا، خاصة في المشاريع السكنية متعددة الاستخدامات والضيافة. ساهم مطار مكتان-سيبو الدولي ورابط الطريق السريع سيبو-كوردوفا في جعل سيبو وجهة مفضلة للمستثمرين المحليين والأجانب. وبالمثل، شهدت مدينة دافاو في مينداناو نموًا مستمرًا، حيث تروّج حكومة المدينة بنشاط للمناطق الاقتصادية والمتنزهات الصناعية (هيئة المناطق الاقتصادية الفلبينية).

يظهر كلارك، الواقعة في بامبانغا، كوجهة استثمارية رئيسية بفضل منطقة كلارك الحرة ومنطقة التنمية الاقتصادية الخاصة وتطوير مدينة كلارك الجديدة، المقررة لتكون مدينة ذكية ومقاومة للكوارث. ترأس هيئة تحويل القواعد والتنمية هذه المشاريع، والتي يُتوقع أن تشكّل المشهد العقاري في المنطقة حتى العقد القادم (هيئة تحويل القواعد والتنمية).

فيما يتعلق بالتنظيم، يبقى الامتثال لقانون خدمة العقارات (RESA) والتحديثات الأخيرة لقانون مكافحة غسل الأموال أمراً حيوياً لمهنيي و mond التجارية. تواصل الحكومة مراقبة الامتثال من خلال اللجنة التنظيمية المهنية ولجنة مكافحة غسل الأموال. تهدف هذه التدابير إلى حماية نزاهة القطاع وسط ارتفاع الاستثمار.

عند النظر إلى المستقبل، تظل آفاق عام 2025 وما بعده متفائلة. من المتوقع أن تستمر التحضر، وتطوير البنية التحتية، ومبادرات الحكومة في تعزيز الطلب على كل من العقارات السكنية والتجارية عبر المدن الكبرى والبؤر الناشئة في الفلبين.

الإطار القانوني: قوانين الملكية وقواعد ملكية الأجانب

الإطار القانوني الذي يحكم العقارات في الفلبين يعتمد أساسًا على دستور عام 1987، والقانون المدني، ومجموعة من القوانين واللوائح الخاصة. ما له أهمية خاصة هو القيود الدستورية على ملكية الأجانب: بموجب المادة الثانية عشر، القسم 7، يمكن للمواطنين الفلبينيين فقط والشركات أو الجمعيات التي تمتلك فيها الأقل 60% من الملكية الفلبينية الحصول على أراضي خاصة. ومع ذلك، يمكن للأجانب أن يمتلكوا وحدات شقق، شريطة ألا تتجاوز نسبة الملكية الأجنبية 40% من جميع الشقق في الشركة التي تمتلك العقار، كما هو منصوص عليه في الجمهورية رقم 4726 (قانون الشقق).

شهدت السنوات الأخيرة تجديدًا في تركيز الحكومة على توضيح حقوق الملكية وإجراءات تسجيل الأراضي. تسارعت وزارة الإسكان والتطور الحضري (DHSUD) وهيئة تسجيل الأراضي (LRA) في إدخال التحول الرقمي في معالجة العناوين وتسجيل الأراضي، بهدف تقليل الاحتيال والتأخيرات الإدارية. يستمر مشروع رقمنة تسجيل الأراضي الخاص بـ LRA في التوسع، حيث تقدم المزيد من سجلات العقارات خدمات عبر الإنترنت للتحقق من العناوين، التسجيل، والتحويل.

يبقى الامتثال جانبًا حيويًا لكل من المستثمرين المحليين والأجانب. يجب أن تتوافق المعاملات العقارية مع قانون مكافحة غسل الأموال (AMLA) وقانون خدمة العقارات، ما يتطلب من السماسرة والمطورين التسجيل لدى اللجنة التنظيمية المهنية ومراعاة العناية الواجبة في تعريف العملاء والتوثيق. الترخيص من DHSUD إلزامي للمطورين، بينما يجب على جميع المشاريع الحصول على التصاريح المناسبة وشهادات الامتثال البيئية من وزارة البيئة والموارد الطبيعية (DENR).

في عام 2025، يستمر قطاع العقارات الفلبينية في إظهار مرونة، مع تقارير من بنكوت سنترال نج بلبيناس تشير إلى استمرار النمو في أسعار العقارات، لا سيما في القطاعات السكنية والتجارية. من المتوقع أن تؤدي برنامج “بناء، بشكل أفضل، أكثر” للبنية التحتية الحكومية إلى تحفيز الطلب وزيادة قيمة الأراضي في مناطق النمو الحضرية والإقليمية الرئيسية حتى عام 2027.

عند النظر إلى المستقبل، تشمل الاقتراحات السياسية قيد المراجعة تعديلات محتملة على قانون الخدمات العامة وقانون الاستثمارات الأجنبية، والتي، إذا تم إقرارها، يمكن أن تُحرر المزيد من قواعد الاستثمار لقطاعات معينة مرتبطة بالعقارات. ومع ذلك، تظل التعديلات الدستورية للسماح بالتملك الأجنبي المباشر للأراضي غير مرجحة في الأجل القصير. يجب على المستثمرين—خاصة الكيانات الأجنبية—أن يستمروا في البحث عن المشورة القانونية المحلية ومراقبة التطورات التنظيمية عبر قنوات الحكومة الرسمية مثل هيئة الأوراق المالية والبورصات ووزارة الإسكان والتطور الحضري.

الضرائب والامتثال: الأساسيات للمشترين والمستثمرين

الضرائب والامتثال تعتبر من الاعتبارات الأساسية للمشترين والمستثمرين المحليين والأجانب في العقارات الفلبينية. اعتبارًا من عام 2025، تستمر البيئة التنظيمية في التأكيد على الشفافية، وإجراءات مكافحة غسل الأموال، وجمع الضرائب الفعّال، مما يعكس الأهداف الأوسع للحكومة للتعزيز الاقتصادي والتنمية المستدامة.

تشمل الضرائب الرئيسية المطبقة على المعاملات العقارية ضريبة الكسور على الوثائق (DST)، وضريبة القيمة المضافة (VAT)، ورسم الأرباح الرأسمالية (CGT)، وضرائب التحويل. تُفرض ضريبة الكسور على الوثائق عند 1.5% من سعر البيع أو القيمة السوقية العادلة، أيهما أعلى، وفقًا لـإدارة الإيرادات الداخلية. بالنسبة لمبيعات الأصول الرأسمالية، يتعين دفع ضريبة الأرباح الرأسمالية بنسبة 6% من قبل البائع على إجمالي سعر البيع أو القيمة السوقية العادلة، أيهما أعلى، كما هو منصوص عليه في قانون الإيرادات الداخلية الوطنية. قد تُطبق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 12% على مبيعات العقارات المحتفظ بها كأصول عادية، وفقًا لعتبات وقواعد معينة.

يظل المستثمرون الأجانب خاضعين لقيود الملكية؛ يمكن لغير الفلبينيين تملك وحدات سكنية ولكن ليس الأراضي، إلا من خلال الإرث، أو عبر شركات تمتلك فيها 60% على الأقل من الملكية الفلبينية، كما تنص عليه هيئة الأوراق المالية والبورصات ومُفصّل في قانون الشقق (RA 4726).

تضيق Compliance بعد التعديلات على قانون مكافحة غسل الأموال (AMLA) وقانون خدمة العقارات (RESA). يجب على السماسرة والمطورين والوكالات العقارية الآن الامتثال ل بروتوكولات تعزيز معرف العميل (KYC)، والإبلاغ عن المعاملات، والحفاظ على السجلات، كما توجه لجنة مكافحة غسل الأموال واللجنة التنظيمية المهنية. تستمر إرشادات AMLC للعام 2021 في التنفيذ، مما يتطلب تسجيلاً ومراجعات امتثال دورية لبائعي العقارات.

تشير إحصاءات رئيسية من إدارة الإيرادات الداخلية إلى أن إيرادات الضرائب العقارية المتعلقة بالعقارات ساهمت بأكثر من 60 مليار بيزو في عام 2023، مع توقعات لنمو معتدل في عام 2025 في ظل التحول الرقمي الجاري على نظم تقديم الضرائب وأنظمة الدفع. من المتوقع أن تواصل الحكومة حملتها المكثفة ضد التهرب الضريبي والجرائم المالية المتعلقة بالعقارات، عقب صدور التعديلات ذات الصلة وزيادة تبادل البيانات بين الوكالات.

عند النظر إلى المستقبل، قد يشهد قطاع العقارات مزيدًا من تسريع إجراءات الضرائب وزيادة الأتمتة، بما يتماشى مع روؤية التحول الرقمي لإدارة الإيرادات الداخلية. يجب على المستثمرين مراقبة لوائح التطورات، وخاصة فيما يتعلق بالإفصاح عن الملكية الفعلية والإبلاغ الضريبي عبر الحدود، حيث تتماشى الحكومة مع المعايير العالمية للحفاظ على جاذبية الاستثمار ونزاهة الامتثال.

عقارات سكنية مقابل عقارات تجارية: الاتجاهات والفرص

يبقى قطاع العقارات في الفلبين حجر الزاوية للنشاط الاقتصادي، مع ظهور اتجاهات مميزة في القطاعات السكنية والتجارية مع تقدم البلاد خلال عام 2025 وتوقع السنوات القادمة. يتشكل كلا القطاعين من خلال التحولات التنظيمية، ومتطلبات السوق، والظروف الاقتصادية الكلية.

اتجاهات العقارات السكنية: يظهر السوق السكني مرونة، مدعومة بم demand المستمر من عمال الفلبين في الخارج (OFWs)، وازدياد الطبقة الوسطى، والتحضر. في عام 2024 وأوائل 2025، شهدت وحدات الشقق المعروضة مسبقًا في منطقة مانيلا الكبرى ومدن المقاطعات الرئيسية استجابة قوية، تساعدها التمويل الجذاب وتحول في اتجاه المجتمعات متعددة الاستخدامات. كما قد حسّن برنامج “بناء، بناء، بناء” للبنية التحتية الحكومية من الاتصال، مما دفع التطورات السكنية في المناطق التي كانت تفتقر للخدمات من قبل. وفقًا للبيانات من بنكوت سنترال نج بلبيناس، سجل مؤشر أسعار العقارات السكنية (RREPI) نمواً ثابتاً على أساس سنوي، لا سيما بالنسبة لوحدات الشقق والوحدات المنفصلة.

يبقى الامتثال القانوني في المركز. ينظم قانون خدمة العقارات (RESA) السماسرة، والمقيّمين، والاستشاريين، بينما يجب على المطورين الالتزام بالتسجيل والترخيص بموجب المرسوم الرئاسي رقم 957 ومرسوم حماية مشترين الشقق ومجتمعات الشقق، الذي تطبقه وزارة الإسكان والتنمية الحضرية. تعد الشفافية وحماية المشترين من الأولويات الرئيسية، خاصة مع انتشار المعاملات الرقمية وإدراجات العقارات عبر الإنترنت.

اتجاهات العقارات التجارية: تشهد القطاع التجاري تحولاً. يتم تشكيل الطلب على المساحات المكتبية، بينما تستعيد الطلب بعد الوباء، من خلال نموذج العمل الهجين واستمرار توسع قطاع IT-BPM. تتزايد تفضيلات المباني المكتبية المرنة والمعتمدة من حيث الاستدامة، مما يتماشى مع أهداف الاستدامة وتفضيلات المستأجرين. تواصل هيئة المناطق الاقتصادية الفلبينية دورًا حيويًا من خلال اعتماد مراكز العمل والمناطق التكنولوجية، التي تجذب الاستثمارات الأجنبية من خلال الحوافز الضريبية.

تتكيّف المساحات التجارية كما تؤثر التجارة الإلكترونية على سلوك المستهلك؛ يدمج مشغّلو المراكز التجارية الأسلوب الحياتي والخيارات التجريبية للحفاظ على حركة المرور على الأقدام. وفي الوقت نفسه، يتوسع قطاع اللوجستيات والصناعات بسرعة، مدفوعًا بنمو التجارة الإلكترونية وتحسين سلاسل الإمداد—مما يؤدي إلى زيادة الطلب على المستودعات، ومراكز التوزيع، ومنشآت التخزين البارد خارج مراكز الحضر التقليدية.

يتحكم الامتثال في العقارات التجارية وفقًا لقانون البناء الوطني، واللوائح المحلية للتخطيط، واللوائح البيئية التي تشرف عليها إدارة البيئة. يتم مراقبة الترخيص ومعايير السلامة والامتثال الضريبي عن كثب، خاصة بالنسبة للمشاريع التي تشمل استثمارات أجنبية أو تلك التي تستفيد من وضع المنطقة الاقتصادية الخاصة.

التوقعات: عند النظر إلى المستقبل، من المتوقع أن يستفيد كل من العقارات السكنية والتجارية في الفلبين من التركيبة السكانية المواتية، وإطلاق مشاريع البنية التحتية، وتركيز الحكومة على تسهيل ممارسة الأعمال. تظل التحديات قائمة—مثل التضخم، وتقلب أسعار الفائدة، والاحتياج إلى تسهيل عمليات الترخيص—لكن الأسس للقطاع صلبة، مع استمرار الإصلاحات والتبني الرقمي من المتوقع أن تفتح فرص جديدة حتى عام 2025 وما بعده.

تطويرات البنية التحتية وتأثيرها على القيمة

في عام 2025، تستمر تطويرات البنية التحتية في لعب دور حاسم في تشكيل مشهد العقارات في الفلبين. تدفع مشاريع الحكومة تحت برنامج “بناء، بشكل أفضل، أكثر”، وهو خلف سابق لبرنامج “بناء، بناء، بناء”، الاتصال وتوسع المدن، مع آثار مباشرة على قيمة الأراضي والعقارات. تقود وزارة الأشغال العامة والطرق السريعة (DPWH) ووزارة النقل (DOTr) المشاريع الكبرى مثل سكة حديد شمال-جنوب commuter، ونفق مترو مانيلا، وتوسيع الطرق السريعة في لوزون، وفيسايس، ومينداناو. تم تصميم هذه المشاريع لتخفيف الازدحام في المراكز الحضرية، وتحسين كفاءة الخدمات اللوجستية، وفتح مجالات لم تكن مستغلة سابقًا لصالح الاستخدام السكني، والتجاري، والصناعي (وزارة الأشغال العامة والطرق السريعة).

تسلط الإحصاءات الرئيسية الضوء على مسار نمو القطاع. اعتبارًا من أوائل عام 2025، ارتفع الاستثمار العقاري في المناطق القريبة من البنى التحتية الجديدة—خاصة السكك الحديدية والطرق السريعة—إلى 20% مقارنة بقيم عام 2023، مع أقوى تقديرات الزيادة في الحواف الحضرية الناشئة من منطقة مانيلا الكبرى، وبلوكان، وكافيت، ولاغونا (وزارة الإسكان والتنمية الحضرية). أفادت السلطة الفلبينية للإحصاء أن قطاع البناء نما بنسبة 9.8% في 2024، مدعومًا في الغالب بالبنية التحتية العامة والشراكات مع القطاع الخاص.

يبقى الامتثال التشريعي والتنظيمي أمرًا مركزيًا لضمان أن يتماشى النمو المدفوع بالبنية التحتية مع سياسة استخدام الأراضي والمعايير البيئية. يتم فرض مدونة البناء الفلبيني ومدونة البناء الوطنية بشكل مستمر على التطورات الجديدة، خاصةً تلك القريبة من الممرات الموجهة للنقل (وزارة الأشغال العامة والطرق السريعة). بالإضافة إلى ذلك، تتطلب الحكومة شهادات الامتثال البيئي (ECC) من أجل المشاريع العقارية الكبرى، وخاصة تلك الموجودة في المناطق التي أصبحت الوصول إليها جديدًا، وفقًا لنظام التصريح البيئي الفلبيني (إدارة البيئة).

عند النظر إلى عام 2026 وما بعده، تبقى الرؤية مفعمة بالحيوية. من المتوقع أن تُحفز المشاريع الجارية والمقبلة للبنية التحتية، مثل إكمال الطريق السريع بين كافيت ولاغونا والتشغيل الكامل لنفق مترو مانيلا، من النشاط العقاري، وتعزز من قيم الأراضي، وتعيد تشكيل أنماط التحضر. ومع ذلك، يُنصح المطورون والمستثمرون بالحفاظ على الامتثال الصارم لمتطلبات الامتثال المتطورة ومراقبة سياسات استخدام الأراضي الحكومية حيث تتكيف مع التوسع الحضري السريع (وزارة الإسكان والتنمية الحضرية).

المخاطر والتحديات والتحديثات التنظيمية (مع مصادر رسمية)

يواجه قطاع العقارات في الفلبين في عام 2025 مشهدًا ديناميكيًا يتشكل من خلال الإصلاحات التنظيمية، والتزامات الامتثال، والمخاطر المتطورة. تشمل التحديات الرئيسية الشفافية في المعاملات، قيود ملكية الأجانب، ومتطلبات صارمة لمكافحة غسل الأموال (AML). في السنوات الأخيرة، زادت الحكومة من جهودها لتعزيز الأطر التنظيمية وتعزيز التنمية المستدامة.

الإصلاحات التنظيمية: يعزز تنفيذ قانون خدمة العقارات (RESA) والتعديلات على قانون مكافحة غسل الأموال (AMLA) الإشراف والاحترافية في الصناعة. تفرض اللجنة التنظيمية المهنية معايير الترخيص والمهنية بشكل صارم لممارسي العقارات. بالإضافة إلى ذلك، قامت الجمهورية رقم 11956 في 2023 بتمديد إعفاء ضريبة التركات، الذي يؤثر على حفلات العقارات والمعاملات حتى يونيو 2025، حسب تأكيد إدارة الإيرادات الداخلية.
الامتثال لمكافحة غسل الأموال: يتم تصنيف سماسرة العقارات والمطورين كأشخاص مشمولين وفقًا لإرشادات لجنة مكافحة غسل الأموال (AMLC). يجب عليهم تنفيذ تدقيق للعملاء، وتسجيل السجلات، والإبلاغ عن المعاملات المريبة. تحمل المخالفات مخاطر الجزاءات المدنية والجنائية، مما يحتمل أهمية برامج الامتثال المتزايدة.
قيود ملكية الأجانب: يحد الدستور الفلبيني من ملكية الأجانب للأراضي إلى 40%، مع استثناءات معينة لوحدات الشقق واتفاقيات الإيجار. يوفر وزارة التجارة والصناعة إرشادات حول هذه اللوائح. تستمر هذه القيود في كونها تحديًا رئيسيًا لجذب الاستثمارات الأجنبية المباشرة إلى قطاع العقارات.
الامتثال البيئي والتخطيطي: يجب على المطورين الالتزام بمتطلبات إدارة البيئة، بما في ذلك تقييمات الأثر البيئي (EIA) للمشاريع الكبرى. تطبق الوحدات الحكومية المحلية اللوائح التخطيطية والمخططات لاستعمال الأراضي لضمان التنمية المستدامة.
المخاطر السوقية والتوقعات: أفادت السلطة الفلبينية للإحصاء بنمو قوي في الأنشطة العقارية في عام 2023، ولكن التضخم، وتقلب أسعار الفائدة، وتباطؤ عالمي محتمل قد تشكل مخاطر متواصلة. من المتوقع أن تدعم مبادرة “بناء، بشكل أفضل، أكثر” الحكومة القطاع، ولكن يجب على المطورين البقاء على وعي باحتمالات الامتثال والتغيرات في السوق.

باختصار، بينما تواصل صناعة العقارات الفلبينية تقديم فرص للنمو، يجب على أصحاب المصلحة التنقل بين المتطلبات القانونية المعقدة، والتزامات الامتثال، والشكوك في السوق في عام 2025 وما بعده.

التوقعات المستقبلية: التنبؤات للفترة من 2025 إلى 2029 وتوصيات الخبراء

من المتوقع أن يحافظ قطاع العقارات الفلبينية على نمو مستمر من عام 2025 حتى عام 2029، مدعوماً بالديموغرافيا القوية، وبرامج البنية التحتية الحكومية، والأطر التنظيمية المتطورة. من المرجح أن يؤدي التوسع المستمر لمبادرة “بناء، بناء، بناء” للبنية التحتية وروافدها لاحقًا إلى تحسين الاتصال وزيادة قيم الأراضي، خاصةً في المناطق الحضرية الناشئة خارج مانيلا الكبرى. بالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يسهم دفع الحكومة نحو التحول الرقمي في معاملات العقارات—مثل إصدار العناوين الرقمية والتسجيل عبر الإنترنت—في تعزيز الشفافية والكفاءة، مما يجذب المزيد من المستثمرين والمطورين.

يتوقع حدوث تطورات قانونية وامتثالية رئيسية في السنوات القادمة. من المحتمل أن يفتح التنفيذ الكامل لقانون الشركات المنقح والتعديلات المستمرة على قانون الاستثمارات الأجنبية آفاقًا أوسع لمشاركة الأجانب في الأعمال المرتبطة بالعقارات، على الرغم من أن الملكية المباشرة للأراضي تبقى محصورة بالفلبينيين والشركات الفلبينية وفقًا لذلك المنصوص عليه في الدستور الفلبيني. سيتطلب التنفيذ الصارم لقانون مكافحة غسل الأموال، خصوصًا على سماسرة العقارات والمطورين، تحسين العناية الواجبة، ونظم الامتثال، كما هو موضح من قبل لجنة مكافحة غسل الأموال.

تشير مؤشرات إحصائية إلى مسار إيجابي. وفقًا لـالسلطة الفلبينية للإحصاء، سجل قطاع العقارات وملكية المساكن نسبة نمو تصل إلى 5.7% في عام 2023 ومن المتوقع أن يواصل التوسع مع تعزيز الانتعاش الاقتصادي. أفاد بنكوت سنترال نج بلبيناس بوجود زيادة مستمرة في قروض العقارات، مما يعكس كل من الطلب المتواصل والثقة في القطاع. من المتوقع أن تستقر عوائد الإيجار في منطقة مانيلا الكبرى مع استجابة العرض للطلب، في حين يتوقع أن تتفوق المدن الإقليمية نتيجة اللامركزية والترقيات على مستوى البنية التحتية.

عند النظر إلى المستقبل، يوصي الخبراء بأن يتبنى المطورون ممارسات بناء مستدامة ومرنة تجاه المناخ استجابةً لإرشادات الحكومة وتفضيل المستثمرين المتزايد للتطويرات الخضراء، كما حددته وزارة البيئة والموارد الطبيعية. سيكون الامتثال لمعايير بيئية أكثر صرامة وتدابير تقليل المخاطر من الكوارث ضروريًا، خاصةً في المناطق المعرضة لمخاطر. يُنصح المستثمرون بمراقبة التحديثات التنظيمية، والحفاظ على العناية الواجبة المتزايدة، واستغلال الأدوات الرقمية للعقارات. مع الإدارة الحكيمة للمخاطر والتكيف الاستباقي مع الإصلاحات القانونية، يبدو أن قطاع العقارات الفلبينية مستعد للاستمرار في التوسع حتى عام 2029.