فهرس المحتويات
- ملخص تنفيذي: الاتجاهات التنظيمية الرئيسية للفترة 2025–2030
- نظرة عامة على الإطار التنظيمي للعقارات في المغرب
- الإصلاحات القانونية الأخيرة: القوانين الجديدة والتحديثات السياسية
- الضرائب على معاملات العقارات: ماذا يتغير؟
- متطلبات الامتثال للمطورين والمستثمرين
- قواعد وقيود الملكية الأجنبية
- لوائح الرهن العقاري والتمويل
- آليات التنفيذ وحل النزاعات
- إحصائيات رئيسية: تأثير السوق وتنفيذ الأنظمة
- توقعات المستقبل: التنبؤ بالتغيرات التنظيمية حتى 2030
- المصادر والمراجع
ملخص تنفيذي: الاتجاهات التنظيمية الرئيسية للفترة 2025–2030
يشهد قطاع العقارات في المغرب تحولًا تنظيميًا كبيرًا حيث تعزز الحكومة جهودها نحو تحقيق المزيد من الشفافية، وحماية المستثمرين، والتنمية الحضرية المستدامة. يؤثر الإطار التشريعي للعقارات في المغرب بشكل أساسي على قوانين مثل قانون الموجز المتعلق بالالتزامات والعقود، وقانون التهيئة العمرانية رقم 12-90، وقانون رقم 18-00 حول الملكية المشتركة للمباني، مع إدخال عدة إصلاحات موجهة على مدى السنوات الخمس الماضية. ومع الاتجاه نحو عام 2025–2030، يُعرف المسار بالاستمرار في التحديث، ورقمنة إدارة الملكية، ومتطلبات الامتثال الأكثر صرامة.
- التحول الرقمي: تعمل الحكومة المغربية على تسريع رقمنة تسجيل الأراضي ووثائق معاملات الملكية. وقد وسعت الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري (ANCFCC) خدماتها عبر الإنترنت، بما في ذلك الرهن الإلكتروني وتحديثات السجل العقاري في الوقت الحقيقي، مما يعزز أمان المعاملات ويقلل من الاحتيال.
- مكافحة غسيل الأموال: تماشيًا مع التعديلات التي أُدخلت على قانون مكافحة غسيل الأموال في عام 2021، يواجه قطاع العقارات تدقيقًا متزايدًا. يُطلب من المهنيين في مجال العقارات الآن تنفيذ تدقيق صارم للعميل، والإبلاغ عن المعاملات المشتبه فيها، والاحتفاظ بسجلات مفصلة، تحت إشراف وحدة معالجة المعلومات المالية (UTRF).
- حماية المستهلك والشفافية: تتطلب قانون رقم 107-12 المقدم بشأن المبيعات غير المنجزة حسابات ضمان للمطورين وإفصاحًا أوضح عن حالة المشروع للمشترين، بهدف الحد من مخططات التنمية الاحتيالية. يستمر وزارة العدل في تحديث بروتوكولات التنفيذ للنزاعات العقارية وإنفاذ العقود.
- التنمية الخضراء والمستدامة: تؤثر الاستراتيجية الوطنية للتنمية المستدامة في المغرب (SNDD) والمراسيم الوزارية الأخيرة بشكل متزايد على التخطيط العمراني، حيث تتطلب من المطورين دمج كفاءة الطاقة والمعايير البيئية في المشاريع الجديدة (وزارة انتقال الطاقة والتنمية المستدامة).
- تسهيل الاستثمار الأجنبي: تجري إصلاحات لتبسيط الحصول على الملكية لغير المقيمين، بما في ذلك عمليات الموافقة المبسطة والحماية القانونية المعززة للمشترين الأجانب، بالتنسيق مع الوكالة المغربية لتنمية الاستثمارات والصادرات (AMDIE).
تظهر الإحصاءات الرئيسية من ANCFCC زيادة ثابتة في معاملات العقارات المسجلة، مع تسجيل أكثر من 340,000 معاملة في عام 2023 – بزيادة قدرها 9% سنويًا. من المتوقع أن تتزايد عمليات التدقيق والإنفاذ من قبل الهيئات التنظيمية حتى عام 2030، مستهدفة كل من امتثال مكافحة غسيل الأموال ومعايير جودة البناء. المنظور للفترة 2025–2030 هو الانضغاط التدريجي للتنظيم والتحديث، مما يضع المغرب كسوق عقاري مرغوب فيه بشكل متزايد – لكنه منظم – في شمال إفريقيا.
نظرة عامة على الإطار التنظيمي للعقارات في المغرب
يتسم الإطار التنظيمي لعقارات المغرب بمزيج من التقاليد القانونية المدنية والإصلاحات الحديثة والجهود المستمرة لضمان الشفافية وحماية المستثمرين. يتم تنظيم القطاع بشكل أساسي من خلال قوانين مثل قانون الموجز المتعلق بالالتزامات والعقود (DOC)، وقانون التخطيط العمراني رقم 12-90، وقانون رقم 18-00 بشأن الملكية المشتركة للعقارات المبنية. يلعب وزارة العدل ومجلس النقابة الوطنية دورًا كبيرًا في الإشراف على الامتثال القانوني والتوثيق وتسجيل الملكيات.
تشكل الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري ورقمنة الأراضي (ANCFCC) حجر الزاوية في النظام التنظيمي، حيث تدير السجل العقاري في المغرب. منذ عام 2018، تسارعت رقمنة تسجيل العقارات في المغرب، بهدف تقليل الاحتيال وتبسيط المعاملات؛ بحلول عام 2025، من المتوقع أن يتم رقمنة أكثر من 80% من عناوين الأراضي، مما يحسن الأمان وقابلية تتبع الملكية. تشمل المبادرات الأخيرة لـ ANCFCC منصة “تسجيل” الرقمية للتسجيل العقاري عبر الإنترنت وتتبع معاملات العقارات.
على صعيد الامتثال، تم تعزيز لوائح مكافحة غسيل الأموال (AML) ومكافحة الفساد، وخاصة بعد إدراج المغرب في القائمة الرمادية لمجموعة العمل المالي (FATF) في عام 2021. أصدرت الهيئة المغربية لسوق الرساميل (AMMC) وبنك المغرب إرشادات لتعزيز العناية الواجبة في تمويل العقارات والمعاملات. يخضع المهنيون العقاريون، بما في ذلك الموثقون والوكلاء، الآن لمتطلبات KYC المعززة (اعرف عميلك) ويجب عليهم الإبلاغ عن الأنشطة المشتبه فيها للجهات المعنية.
إحصائيًا، ساهم القطاع العقاري بنحو 7% في الناتج المحلي الإجمالي للمغرب في عام 2023، مع نمو ثابت متوقع حتى عام 2025، مدفوعًا بزيادة التحضر ومشاريع البنية التحتية. ومع ذلك، لا تزال التخطيط العمراني وإقامة المناطق التنظيمية منظمة بشكل صارم، حيث تشرف السلطات المحلية على الامتثال مع الخطط الرئيسية ومعايير البناء تحت إشراف وزارة الداخلية.
مع النظر إلى المستقبل، تتسم توقعات التنظيم في المغرب باستمرار الرقمنة، وتشديد الإنفاذ لمعايير مكافحة غسيل الأموال، ومزيد من التوافق بين تسجيل الملكية والأراضي مع أفضل الممارسات الدولية. من المتوقع أن تعزز هذه الإصلاحات ثقة المستثمرين، وتزيد من الشفافية، وتعزز القدرة التنافسية لسوق العقارات المغربية في السنوات القادمة.
الإصلاحات القانونية الأخيرة: القوانين الجديدة والتحديثات السياسية
شهد القطاع العقاري في المغرب تحولًا تنظيميًا كبيرًا في السنوات الأخيرة، driven by the government’s ambition to create a transparent, secure, and investor-friendly environment. Notably, the introduction of new laws and policy updates since 2023 have reshaped the legal landscape, with several measures expected to have lasting impact through 2025 and beyond.
A key legislative milestone is the enactment of Law No. 69-21 on the Organization of Real Estate Professions, published in the Official Gazette in 2023. This law regulates real estate agents, property managers, and other intermediaries, setting professional standards and mandatory registration requirements. Its primary aim is to combat fraud, increase professionalism, and ensure consumer protection in property transactions. To operate legally, real estate professionals must obtain official accreditation and comply with ethical codes and continuous training obligations as outlined by the Ministère de la Justice.
Another major reform is the digitalization of land registration procedures, spearheaded by the Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie. The digitization project, accelerated during 2023–2024, streamlines property title transfers, reduces processing times, and enhances transparency. As of early 2025, most land registration services are now accessible online, with the agency reporting a significant reduction in backlogs and improved public access to cadastral data.
Statistical data from the Haut-Commissariat au Plan indicates that the number of registered real estate transactions rose by approximately 12% between 2022 and 2024, reflecting both regulatory improvements and recovering market confidence. Furthermore, compliance efforts were reinforced by the Ministère de l'Économie et des Finances, introducing stricter anti-money laundering (AML) controls for property transactions, in line with recommendations from international bodies.
Looking forward, 2025 is expected to see further refinement of Morocco’s real estate regulatory framework. The government is pursuing harmonization of urban planning codes and ongoing reforms to facilitate foreign investment and affordable housing programs. Continuous monitoring and adaptation are anticipated, with a focus on digital transformation, transparency, and sustainable development.
- قانون رقم 69-21 يفرض اعتماد المهنيين العقاريين (وزارة العدل).
- رقمنة سجل الأراضي تعزز الكفاءة والشفافية (الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري).
- ارتفعت حجم المعاملات بنسبة 12 % خلال عامين (المندوبية السامية للتخطيط).
- تعزيز الامتثال لمكافحة غسيل الأموال وتسهيل الاستثمار الأجنبي (وزارة الاقتصاد والمالية).
الضرائب على معاملات العقارات: ماذا يتغير؟
تخضع مشهد الضرائب على العقارات في المغرب لتعديلات تنظيمية كبيرة كجزء من الإصلاحات الأوسع في العقارات في عام 2025. وقد أولت الحكومة المغربية أولوية لزيادة الشفافية، وتحسين جمع الضرائب، والتوافق مع المعايير الدولية. تهدف هذه التطورات إلى معالجة التحديات التاريخية للمعاملات غير الرسمية، والتهرب الضريبي، وتحت تقارير القيم العقارية.
كان الحدث التنظيمي الرئيسي هو إدخال قانون المالية لعام 2024، الذي يستمر في تشكيل الضرائب على معاملات العقارات حتى عام 2025. قام القانون بمراجعة عدة جوانب من الضرائب على معاملات العقارات، مع تشديد القواعد المتعلقة بـ الضريبة على الأرباح العقارية (TPI) – ضريبة الأرباح الرأسمالية على مبيعات العقارات. تم توضيح الحد الأدنى لفترة الاحتفاظ للإعفاء وقاعدة الحساب الضريبي. كما عززت السلطات تبادل المعلومات بين الموثقين وإدارة الضرائب لضمان أن تكون قيم المعاملات مُعلنة ومُ taxed بشكل صحيح (وزارة الاقتصاد والمالية).
بالنسبة للأفراد، تبقى ضريبة TPI تصاعدية، ولكن آليات الامتثال أكثر صرامة. يجب على البائعين الآن تقديم وثائق شاملة تثبت تكاليف الاكتساب والتحسينات، أو المخاطرة بتقييمات افتراضية عن الأرباح. شهدت ضرائب نقل الملكية (حقوق التسجيل) أيضًا تعديلات طفيفة في المعدلات وانخفاضًا في الإعفاءات للعقارات الثانوية أو الاستثمار، مما يعكس نية الحكومة للحد من المعاملات المضاربية ودعم المشترين الجدد.
تواجه المستثمرون المؤسسيون والمطورون عمليات تدقيق امتثال معززة، بما في ذلك التسجيل الإلزامي الإلكتروني والتحقق المتقاطع من بيانات السجل العقاري مع إعلانات الضرائب. أطلقت المديرية العامة للضرائب (DGI) منصة رقمية لتبسيط هذه العمليات، وتقليل الفرص للصفقات غير المعلنة وتسهيل أدوات التدقيق (المديرية العامة للضرائب).
تسلط الإحصاءات الرئيسية الضوء على التأثير: في عام 2024، زادت عائدات الضرائب العقارية بنسبة 12% تقريبًا على أساس سنوي، يُعزى ذلك إلى التنفيذ الأكثر صرامة والرقمنة. تفيد DGI بأن عمليات التدقيق الجاري تستهدف معاملات العقارات ذات القيمة العالية والفاخرة، مع عقوبات على عدم الالتزام تشمل غرامات كبيرة وإجراءات قانونية محتملة.
مع النظر إلى المستقبل، يُتوقع إجراء مزيد من الإصلاحات، بما في ذلك التوافق التدريجي للضرائب على العقارات مع توصيات منظمة التعاون والتنمية الاقتصادية (OECD) واحتمالية إدخال تقييمات دورية لملكية العقارات. من المتوقع أن تعزز هذه التدابير الشفافية المالية، وتضمن فرض ضرائب أكثر عدلاً، وتجذب المزيد من الاستثمارات الرسمية إلى القطاع العقاري المغربي. يُنصح أصحاب المصلحة بمراقبة التحديثات التنظيمية والحفاظ على الامتثال الصارم لتجنب العقوبات بينما يستمر تطور البيئة التنظيمية.
متطلبات الامتثال للمطورين والمستثمرين
اعتبارًا من عام 2025، يعمل قطاع العقارات في المغرب تحت إطار قانوني وتنظيمي شامل يهدف إلى تعزيز الشفافية، وحماية المستثمرين، وضمان التنمية الحضرية المستدامة. يجب على المطورين والمستثمرين في المغرب الامتثال لمجموعة من المتطلبات القانونية، التي تشمل شراء الأراضي، والموافقات على المشاريع، والبناء، والمبيعات.
تأسس الأساس القانوني الرئيسي لمعاملات الملكية على قانون الموجز المتعلق بالالتزامات والعقود وقانون DAR رقم 1913، والذي يحدد القواعد لملكيات العقارات وتسجيلها. جميع معاملات العقارات، بما في ذلك الشراء من قبل المستثمرين الأجانب، تتطلب تسجيلها لدى الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري (ANCFCC)، مما يضمن أمان العنوان وشفافية النقل. كما تدير ANCFCC السجل الرقمي للأراضي، الذي أصبح ذا أهمية متزايدة في تبسيط عمليات الامتثال.
للتطوير المشروع، الحصول على التراخيص أمر إلزامي. يجب على المطورين الحصول على تصاريح متنوعة، بدءًا من الموافقات على الاستخدامات العمرانية وزيادة البناء من السلطات المحلية، متبوعًا بتصاريح البناء التي تُنظم بموجب قانون التخطيط العمراني (القانون 12-90 وتعديلاته). تشرف الوزارة الداخلية على المجالس الإقليمية والبلدية التي تصدر هذه التراخيص وتراقب الامتثال لمعايير التخطيط العمراني والبيئة.
الامتثال البيئي هو أيضًا جانب حاسم آخر. تتطلب المشاريع التي تتجاوز حدود معينة تقييمًا للأثر البيئي (EIA)، كما هو منصوص في قانون 12-03، تحت إشراف وزارة انتقال الطاقة والتنمية المستدامة. يمكن أن يؤدي عدم الامتثال إلى تأخيرات كبيرة أو رفض الموافقة على المشاريع.
لحماية المشترين، تفرض القانون 44-00 بشأن مبيعات غير المنجزة (Vente en l’État Futur d’Achèvement، VEFA) متطلبات صارمة على المطورين الذين يسوقون عقارات غير مكتملة. تشمل هذه المتطلبات ضمان مدفوعات المشترين من خلال ضمانات مصرفية وتسجيل الاتفاقيات الأولية لبيع العقارات. تلعب وزارة العدل والموثقون دورًا رئيسيًا في الإشراف على هذه المعاملات والتوثيق.
لا تواجه الاستثمار الأجنبي أي قيود رسمية على ملكية العقارات (باستثناء الأراضي الزراعية) ولكنها تخضع لإعلانات إلى مكتب الصرف إذا كانوا يرغبون في إعادة الأرباح أو العائدات من بيع مستقبلي. الالتزام بقوانين مكافحة غسيل الأموال (AML)، كما تنفذها وحدة معالجة المعلومات المالية (UTRF)، فرضية على المعاملات العقارية الكبيرة.
مع النظر إلى المستقبل، من المتوقع أن تواصل السلطات المغربية رقمنة الإجراءات وتشديد إنفاذ معايير غسيل الأموال والمعايير البيئية. تؤكد استراتيجية الإسكان الحكومية 2023–2026 على الإسكان الميسور والتنمية الحضرية المستدامة، مما يشير إلى متطلبات الامتثال الإضافية للمطورين الذين يستهدفون هذه القطاعات (وزارة التخطيط الوطني).
قواعد وقيود الملكية الأجنبية
أسست المغرب إطارًا نسبيًا ليبراليًا لملكية الأجانب للعقارات، بهدف جذب الاستثمارات الأجنبية المباشرة مع حماية المصالح الوطنية. بموجب اللوائح الحالية، يُسمح بشكل عام للأفراد والكيانات القانونية الأجنبية بشراء وامتلاك ونقل العقارات في المغرب، مع عدة استثناءات وقيود تتطلب الامتثال.
يمكن للأجانب شراء معظم أنواع الممتلكات الحضرية، بما في ذلك الأصول السكنية والتجارية والصناعية بحرية. ومع ذلك، يتم تنظيم اقتناء الأراضي الزراعية بشكل صارم: يُحظر على الأشخاص والشركات غير المغربية عمومًا امتلاك أراضٍ زراعية أو ريفية بشكل مباشر. بدلاً من ذلك، يمكنهم تأجير هذه الأراضي بموجب إيجارات منفعة طويلة الأجل (حتى 99 عامًا) أو إنشاء شراكات مشتركة مع شركاء مغاربة، وفقًا لموافقة السلطات المعنية (وزارة الاقتصاد والمالية). وقد عزز القانون الملكي لعام 2011 والتعديلات اللاحقة هذه القيود، مما يعكس سياسة المغرب لحماية موارده الزراعية.
يجب تنفيذ جميع معاملات العقارات – سواء من قبل المغاربة أو الأجانب – أمام موثق قانوني أو عدول (موثق عام تقليدي)، وتسجيلها مع كل من السلطات الضريبية والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري (ANCFCC). يضمن ذلك الأمان القانوني للملكية وهو مطلب لتنفيذ حقوق الملكية. يجب على المشترين الأجانب أيضًا الامتثال للوائح العملات المنظمة من قبل بنك المغرب، بما في ذلك الالتزام بإعلان شراء العقارات وإعادة الأموال عبر القنوات المعتمدة لضمان الحق في إعادة تصدير مكاسب رأس المال.
شهدت السنوات الأخيرة زيادة معتدلة ولكن ثابتة في الاستثمار الأجنبي في العقارات، خاصة من أوروبا والشرق الأوسط. وفقًا للبيانات من الوكالة المغربية لتنمية الاستثمارات والصادرات، مثل الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات حوالي 10% من إجمالي تدفقات الاستثمار الأجنبي في عام 2023، ومن المتوقع أن تستمر هذه النسبة حتى عام 2025 حيث تواصل المغرب الترويج لقطاعها العقاري.
مع النظر إلى المستقبل، يُتوقع استقرار السياسات، مع جهود حكومية مستمرة لتبسيط الإجراءات الإدارية وتوضيح عناوين الأراضي، خاصةً بالنسبة للعقارات الريفية. ومع ذلك، لا يُتوقع أي ليبرالية كبيرة في ملكية الأراضي الزراعية في المدى القريب، نظرًا لأهميتها الاستراتيجية. من المتوقع أن تت tighten المعايير المتعلقة بالأملاك ومكافحة غسيل الأموال ولوائح النقد الأجنبي، بما يتماشى مع التزامات المغرب ضد المعايير المالية الدولية (وزارة العدل).
لوائح الرهن العقاري والتمويل
يستمر الإطار التنظيمي للرهن العقاري وتمويل العقارات في المغرب في التطور، بهدف تعزيز الشفافية وحماية المستهلك واستقرار القطاع مع تقدم البلاد نحو عام 2025. يتم احتواء التشريعات التي تحكم الرهن العقاري بشكل أساسي في المرسوم الصادر رقم 1-11-192 بتاريخ 22 نوفمبر 2011، الذي عدل قانون الحقوق العقارية، مما يعزز أنظمة التسجيل والتنفيذ للقروض المضمونة بالرهن العقاري. يلعب بنك المغرب (البنك المركزي المغربي) دورًا محوريًا في الرقابة، حيث يحدد المعايير الاحترازية للبنوك والمؤسسات المالية المشاركة في إقراض الرهن العقاري.
في السنوات الأخيرة، سعت الحكومة المغربية إلى توسيع الوصول إلى تمويل المنازل، خاصةً للمشترين لأول مرة والأسر ذات الدخل المنخفض إلى المتوسط. تدعم صناديق الضمان “فغارييم” و”فغالوخ”، التي تديرها Caisse Centrale de Garantie، إقراض الرهن العقاري من خلال تغطية جزء من مخاطرة العجز، مما يسهل المشاركة الأوسع في سوق الإسكان. حتى عام 2023، سمحت هذه البرامج لأكثر من 200,000 أسرة بالوصول إلى ائتمان الرهن العقاري، مع تجاوز القروض الإسكانية المستحقة 300 مليار درهم، مما يعكس معدل نمو سنوي يبلغ حوالي 3.6% وفقًا لبنك المغرب.
كانت حماية المستهلك محور التركيز، إذ تم تقديم قانون 31-08 بشأن حماية المستهلك، الذي يشترط الإفصاح الواضح عن شروط الرهن العقاري، والقيود على غرامات الدفع المبكر، وممارسات الإقراض الموحدة. يُطلب من البنوك تقديم معلومات شاملة عن أسعار الفائدة والرسوم وتكلفة الائتمان الإجمالية. علاوة على ذلك، تم تشديد امتثال مكافحة غسيل الأموال (AML) ومتطلبات معرفة عميلك (KYC)، التي تُنفذ من قبل بنك المغرب ووزارة العدل، مما يزيد من متطلبات الامتثال لكل من المقرضين والمقترضين.
مع النظر إلى عام 2025 وما بعده، من المتوقع أن تواصل الحكومة المغربية رقمنة إجراءات الرهن العقاري، وتعزيز الشفافية في تسجيل الملكية من خلال منصة “تسريف” الرقمية التي تديرها الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري، ومراجعة معايير الإقراض لتتماشى مع أفضل الممارسات الدولية. تفكر السلطات أيضًا في حوافز جديدة للرهن العقاري الأخضر ومشاريع الإسكان المستدامة، بما يتماشى مع التزامات المغرب المناخية.
باختصار، تُميز لوائح الرهن العقاري والتمويل في المغرب عام 2025 بحماية قوية للمستهلكين، ودعم سياسات عامة نشطة للملكية، وتحديث مستمر لمتطلبات الامتثال والبنية التحتية الرقمية، مما يضع القطاع لتحقيق نمو مستقر وزيادة الوصول.
آليات التنفيذ وحل النزاعات
تلعب آليات التنفيذ وحل النزاعات دورًا حاسمًا في دعم نزاهة القوانين العقارية في المغرب. اعتبارًا من عام 2025، تواصل المغرب تحديث إطارها القانوني لمواجهة التحديات مثل تنفيذ حقوق الملكية، وحماية المستثمرين، والشفافية في معاملات العقارات.
تشمل الأدوات القانونية الرئيسية التي تحكم العقارات في المغرب المرسوم الذي ينظم قانون الالتزامات والعقود (المرسوم 12 أغسطس 1913)، وقانون رقم 18-00 بشأن الملكية المشتركة للعقارات المبنية (حسب التعديلات)، وقانون رقم 39-08 بشأن الحقوق العقارية. يتم تنفيذ هذه القوانين بواسطة الهيئات الإدارية والقضائية، خاصة وزارة العدل والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري (ANCFCC). تُشرف ANCFCC على تسجيل الأراضي وتضمن صحة عناوين الملكية على المستوى الوطني، مع استمرار جهود الرقمنة لتقليل الاحتيال وتسريع عمليات التسجيل.
تندرج النزاعات الناشئة عن معاملات العقارات عمومًا تحت ولاية المحاكم المدنية المغربية، بما في ذلك المحاكم التجارية لقضايا الملكية المتعلقة بالأعمال. وقد عززت وزارة العدل قدرة الغرف الخاصة داخل هذه المحاكم للتعامل مع قضايا الملكية المعقدة، مما يعكس زيادة مطردة في النزاعات العقارية، حيث تم تقييمها على أنها تشكل 15% من إجمالي التقاضي المدني بين عامي 2022 و2024، وفقًا للإحصاءات الرسمية.
تشجع آليات حل النزاعات البديلة (ADR)، مثل الوساطة والتحكيم، بشكل متزايد، وخاصة لمشكلات العقارات التجارية. وقد حدّث قانون رقم 95-17، الذي اعتمد في عام 2022، الإطار القانوني للوساطة والتحكيم، مما يتيح للأطراف ممرًا أكثر سرعة وأقل عدائية لحل النزاعات العقارية. وقد أيدت المحكمة المغربية للنقض قابلية تنفيذ الجوائز التحكيمية في العقارات، شرط الامتثال للسياسات العامة والتسجيل المناسب.
يظل الامتثال نقطة تركيز. قدمت الحكومة متطلبات امتثال محدثة للموثقين والمهنيين في العقارات لمكافحة غسيل الأموال والتحويلات غير المشروعة، وفقاً لقانون رقم 43-05. يدعم المجلس الوطني للموثقين المعايير المهنية ويراقب الالتزام بالواجبات المتعلقة بمكافحة غسيل الأموال، حيث أفاد بزيادة ملحوظة في عمليات التحقق من الامتثال منذ عام 2023.
مع النظر إلى المستقبل، تهدف المغرب إلى مواصلة رقمنة سجلات الأراضي وإجراءات المحكمة بحلول عام 2026، مما يُتوقع أن يعزز الشفافية ويقلل من التأخيرات في التنفيذ. تعكس الإصلاحات المستمرة التزام المغرب بمواءمة آليات حل النزاعات العقارية مع أفضل الممارسات الدولية وتوقعات المستثمرين.
إحصائيات رئيسية: تأثير السوق وتنفيذ الأنظمة
شهد قطاع العقارات في المغرب تطورًا تنظيميًا كبيرًا، مع دخول عام 2025، حيث تم تنفيذ وإنفاذ قوانين محورية تهدف إلى زيادة الشفافية، والامتثال لمكافحة غسيل الأموال (AML)، وحماية المستثمرين. يؤثر السوق العقاري، الذي تُعتبر قيمته تزيد عن 10% من الناتج المحلي الإجمالي الوطني للمغرب، بشكل مباشر على هذه التدابير التنظيمية، مما يشكل حجم المعاملات وثقة السوق. وفقًا لوزارة الاقتصاد والمالية، تجاوزت معاملات العقارات في عام 2024 أكثر من 120,000 في جميع أنحاء البلاد، حيث تمثل الدار البيضاء والرباط ومراكش أكثر من 45% من هذا النشاط.
قد زاد تنفيذ الأنظمة، خاصة بعد التعديلات التي أُدخلت على قانون رقم 18-00 بشأن الملكية المشتركة وقانون رقم 12-90 بشأن التخطيط العمراني، والتي دخلت حيز التنفيذ الكامل في أوائل عام 2024. تؤسس هذه القوانين متطلبات أكثر صرامة لمطوري العقارات، بما في ذلك الإفصاح الإلزامي عن تقدم المشاريع والضمانات المالية لحماية المشترين من التطورات غير المكتملة. أفادت وزارة العدل بزيادة بنسبة 17% في الإجراءات القانونية المتعلقة بالمعاملات العقارية غير المتوافقة بين عامي 2023 و2024، مما يعكس تدقيقًا وتنفيذًا مكثفين.
- الامتثال لمكافحة غسيل الأموال (AML): زادت الهيئة المغربية لسوق الرساميل وبنك المغرب من الإشراف، حيث تطلب من المهنيين في العقارات الإبلاغ عن المعاملات المشبوهة التي تتجاوز 400,000 درهم مغربي (حوالي 40,000 دولار أمريكي). في عام 2024، زاد عدد تقارير المعاملات العقارية المتعلقة بالاشتباه (STRs) بنسبة 25% مقارنة بعام 2022، مما يُظهر تنفيذًا نشطًا لقانون رقم 43-05 بشأن مكافحة غسيل الأموال.
- التراخيص والامتثال المهني: قدمت الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري سجلًا مركزيًا رقميًا في عام 2024، مما يسهل تسجيل الملكية ويقلل من الاحتيال في العناوين. بلغت معدلات الامتثال لتسجيل الملكية الآن أكثر من 90% في المراكز الحضرية.
- الاستثمار الأجنبي: توضح اللوائح المحدثة لعام 2024 إجراءات المستثمرين الأجانب وتقييد اقتناء الأراضي الزراعية، مع تسهيل الاستثمار في العقارات السكنية والتجارية، بما يتماشى مع إرشادات الوكالة المغربية لتنمية الاستثمارات والصادرات.
تتحدد آفاق عام 2025 وما بعده بالتزام المغرب المستمر بتحديث الأنظمة وتعزيز التنفيذ. تتوقع السلطات أن يؤدي استمرار الرقمنة، وزيادة عمليات التدقيق في الامتثال، وتوسيع التدابير المضادة للاحتيال إلى تعزيز بيئة عقارية أكثر شفافية. يُتوقع أن تحافظ هذه الجهود على ثقة المستثمرين وتدعم نمو السوق الثابت، مع تقليل المخاطر المرتبطة بالجريمة المالية وممارسات التنمية غير المتوافقة.
توقعات المستقبل: التنبؤ بالتغيرات التنظيمية حتى 2030
من المتوقع أن تشهد البيئة التنظيمية للعقارات في المغرب تطورًا كبيرًا حتى عام 2030، مدفوعًا أولويات الحكومة بشأن الشفافية، وتسهيل الاستثمار، والتنمية العمرانية. مع استمرار جذب قطاع العقارات المغربي لكل من المستثمرين المحليين والأجانب، تركز الهيئات التنظيمية بشكل متزايد على تعزيز الأطر القانونية، وتحسين الامتثال، والتوافق مع المعايير الدولية.
في السنوات الأخيرة، قامت الحكومة بتحديث عدة لوائح أساسية، لا سيما قانون 39-08 لعام 2011 بشأن الحقوق العقارية والتعديلات على رموز التخطيط العمراني، لتوضيح ملكية العقارات وتبسيط عمليات تسجيل الأراضي. قد أولت وزارة العدل أولوية لرقمنة عناوين الأراضي وإجراءات التوثيق، مما خفض بشكل ملحوظ أوقات المعالجة وعزز تتبع الملكية. وفقًا للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري، تم تسجيل أكثر من 90% من المعاملات في المناطق الحضرية رقميًا، ومن المتوقع أن تصل هذه النسبة إلى تغطية شبه شاملة بحلول عام 2027.
تشمل خارطة الطريق الحكومية للإسكان لعام 2023-2027، التي تشرف عليها وزارة التخطيط الوطني، والتهيئة العمرانية، والإسكان، وسياسة المدينة، إصلاحات مستهدفة لزيادة العرض من الإسكان الميسور وتوطين المناطق غير الرسمية. تشمل الاستراتيجية تحفيزات للمطورين، وتعزيز تطبيقات التخطيط العمراني، وزيادة مراقبة تصاريح البناء. بحلول عام 2025، ستعزز الموافقة على كفاءة الطاقة ومعايير السلامة الزلزالية، تعكس التزامات المغرب بموجب اتفاقية باريس ومبادرات التخفيف من مخاطر الزلازل.
يتم وضع تركيز متزايد على مكافحة غسيل الأموال (AML) وتدابير مكافحة تمويل الإرهاب في قطاع العقارات. أصدرت وزارة العدل وبنك المغرب إرشادات جديدة تلزم بتعزيز العناية الواجبة لدى المهنيين العقاريين والموثقين، مع ارتفاع متوقع في عمليات التدقيق ومتطلبات الإبلاغ لعام 2026 وما بعدها.
مع انعكاس توجهات عام 2030، من المتوقع أن تعزز المغرب جوانب معينة من الاستثمار العقاري – مثل تخفيف القيود على المشترين الأجانب وتبسيط عمليات الموافقة على المشاريع – مع تعزيز حماية المستهلك والمعايير البيئية. على جدول الأعمال أيضًا رقمنة الامتثال التنظيمي، ودمج بيانات السجل العقاري، واعتماد تقنيات العقود الذكية، مما يعد بزيادة الكفاءة واليقين القانوني. تهدف هذه التحولات إلى الحفاظ على زخم المغرب كمركز عقاري إقليمي، مع رقابة قوية وبيئة شفافة وودية للمستثمرين.
المصادر والمراجع
