جدول المحتويات
- الملخص التنفيذي: الأفكار الرئيسية ونظرة عامة على السوق
- العوامل الاقتصادية الكلية والتحديثات السياسية في عمان
- الاتجاهات الحالية للعرض والطلب ومعدلات الشغور (2025)
- القطاعات الرئيسية للعقار التجاري: المكاتب، البيع بالتجزئة، الصناعية، الضيافة
- الاعتبارات القانونية والضريبية والتنظيمية الرئيسية (وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، taxauthority.gov.om)
- قواعد الاستثمار الأجنبي، الامتثال وهياكل الملكية
- مشاريع بارزة، تطويرات، ومبادرات البنية التحتية (oman.om، madayn.om)
- نظرة عامة إحصائية: التسعير، العوائد، وأداء السوق
- التوقعات المستقبلية: التوقعات والمخاطر والفرص (2025–2030)
- الموارد وجهات الاتصال الرسمية للمستثمرين والمعنيين
- المصادر والمراجع
الملخص التنفيذي: الأفكار الرئيسية ونظرة عامة على السوق
تتجه سوق العقارات التجارية في عمان نحو فترة من التحول في 2025، متأثرة بالإصلاحات التنظيمية، وتطور الطلب، وجهود التنويع الاقتصادي. تواصل خريطة طريق رؤية 2040 الحكومية دفع الاستثمارات الكبيرة في البنية التحتية، واللوجستيات، والسياحة، مما يؤثر بشكل مباشر على مشهد العقارات التجارية. تظل المراكز الحضرية الرئيسية—مسقط، صحار، والدقم—نقاط التركيز لتطويرات المكاتب، البيع بالتجزئة، والصناعية، مع نمو ملحوظ في مراكز اللوجستيات والمناطق الحرة.
سعت الإصلاحات القانونية الأخيرة إلى تعزيز الشفافية وثقة المستثمرين. لا يزال صدور قانون استثمار رأس المال الأجنبي (المرسوم السلطاني رقم 50/2019) يمكّن الملكية الأجنبية بنسبة 100% في معظم القطاعات، مما يحفز المشاركة الدولية في مشاريع العقارات التجارية. وقد حفزت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني الرقمنة في تسجيل الأراضي والعقارات، بهدف تقليص أوقات المعاملات وتعزيز عمليات الواجبات القانونية (وزارة الإسكان والتخطيط العمراني).
تم تشديد الامتثال لقوانين البناء والمعايير البيئية، خاصة بالنسبة للأصول المكتبية والصناعية من الدرجة الأولى. يتطلب تنفيذ قانون التطوير العقاري الجديد (المرسوم السلطاني رقم 30/2018) من المطورين تسجيل المشاريع الكبيرة والامتثال لمتطلبات حساب الضمان، مما يحمي المشترين والمستأجرين (وزارة العدل والشؤون القانونية). وقد قدمت جمعية عمان للعقارات، بالتعاون مع الوزارة، متطلبات للتطوير المهني المستمر للوسطاء المرخصين ومديري العقارات لتعزيز الاحترافية في السوق (جمعية عمان للعقارات).
- تظل معدلات الشغور المكتبية في مسقط مرتفعة حوالي 20%، مع ضغط نزولي على الإيجارات لوحظ منذ عام 2023، على الرغم من توقع استقرار الأصول الممتازة بحلول أواخر 2025.
- تستفيد قطاع الصناعات واللوجستيات من التوسع المستمر في المناطق الحرة في صحار والدقم، مع ارتفاع الطلب على المستودعات استجابةً لزيادة التجارة الإلكترونية والنمو الإقليمي (الهيئة العامة للمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة).
- تواجه عقارات البيع بالتجزئة آفاقًا مختلطة، حيث أن العرض الجديد في المراكز التجارية الكبيرة يتناقض مع زيادة الطلب على المشاريع المجتمعية والمختلطة.
عند النظر إلى المستقبل، فإن آفاق سوق العقارات التجارية في عمان في 2025 وما بعدها تبدو متفائلة بحذر. من المقرر أن تدعم الإصلاحات الهيكلية، والنمو في الاستثمار الأجنبي، والمشاريع الاستراتيجية للبنية التحتية الانتعاش التدريجي والابتكار، بينما تهدف التحسينات التنظيمية المستمرة إلى ضمان الامتثال، والشفافية، ونمو السوق المستدام.
العوامل الاقتصادية الكلية والتحديثات السياسية في عمان
يرتبط قطاع العقارات التجارية في عمان ارتباطًا وثيقًا بالبيئة الاقتصادية الكلية المتطورة في البلاد وإطارها التنظيمي. بعد فترة من التباطؤ المرتبط بالوباء، قدم انتعاش عمان الاقتصادي—بدافع من الإصلاحات المالية، والتنويع، وزيادة إيرادات النفط—دفعة جديدة لطلب العقارات التجارية. وفقًا لـ وزارة المالية، من المتوقع أن يحافظ الناتج المحلي الإجمالي لعمان على نمو ثابت حتى عام 2025، مدعومًا باستثمارات عامة قوية بموجب رؤية 2040 واستمرار الإنفاق الحكومي على البنية التحتية، واللوجستيات، وتطوير السياحة. من المتوقع أن يكون القطاع غير النفطي، الذي يشمل التجارة، والخدمات، والصناعة، هو المحرك الرئيسي للنمو، مما يؤثر بشكل مباشر على الطلب على المكاتب، والحدائق الصناعية، والمساحات التجارية.
من منظور سياسي، شكلت التحديثات المهمة بيئة القطاع القانونية والامتثال. في عام 2023، عدلت الحكومة قانون استثمار رأس المال الأجنبي لتسهيل الملكية الأجنبية وتعزيز ترخيص الأنشطة العقارية التجارية. قامت وزارة التجارة والصناعة وترويج الاستثمار بتوسيع قائمة الأنشطة المفتوحة للاستثمار الأجنبي بنسبة 100%، بما في ذلك بعض خدمات تطوير العقارات وإدارة الممتلكات. تهدف هذه الإصلاحات إلى جذب رأس المال الدولي والخبرة، خصوصًا في المناطق الحرة الاقتصادية الخاصة مثل الدقم، وصلالة، وصحار، حيث توجد مشاريع تجارية وصناعية كبيرة جارية (الهيئة العامة للمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة).
تظل قوانين استخدام الأراضي والامتثال للتطوير خاضعة لسلطة وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، التي قدمت التسجيل الرقمي للأراضي والأذونات الإلكترونية لتبسيط المعاملات وتعزيز الشفافية. تركز مبادرات الوزارة الأخيرة على التوسع الحضري، وتخطيط استخدامات الأراضي المختلطة، وإدخال معايير البناء الخضراء، بما يتماشى مع أهداف الاستدامة. تم تشديد الامتثال لقوانين مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب، كما تشرف على ذلك الهيئة العامة لسوق المال والبنك المركزي العماني، خصوصًا بالنسبة لمطوري العقارات وشركات الوساطة.
تشير الإحصائيات الرئيسية إلى توقعات متفائلة بحذر لسوق العقارات التجارية في عمان في عام 2025. أفاد المركز الوطني للإحصاء والمعلومات بزيادة تدريجية في قيم معاملات العقارات منذ عام 2022، مع تسجيل صفقات العقارات التجارية وتصاريح البناء نموًا طفيفًا سنويًا. ومع ذلك، لا تزال هناك اختلالات في العرض والطلب في بعض قطاعات المكاتب والبيع بالتجزئة، مما يضغط على المشغلين للتكيف من خلال التأجير المرن ومفاهيم الاستخدام المختلط. مع التقدم نحو الأمام، من المتوقع أن يستفيد قطاع العقارات التجارية في عمان من الإصلاحات المستمرة، والنمو السكاني، والمشاريع الداعمة للبنية التحتية، مع البقاء حساسًا للتغيرات الاقتصادية العالمية والتغيرات التنظيمية المحلية.
الاتجاهات الحالية للعرض والطلب ومعدلات الشغور (2025)
يمر قطاع العقارات التجارية في عمان بفترة من التحول في 2025، متأثرًا بأنماط الطلب المتطورة، ووجود أنبوب عرض معاد ضبطه، والمبادرات التنظيمية. لا يزال سوق المكاتب في مسقط، مركز الأعمال التجارية في عمان، يشهد بيئة مواتية للمستأجرين مع عرض مستقر وطلب حذر. تشير البيانات الأخيرة من المركز الوطني للإحصاء والمعلومات إلى أن إجمالي المخزون المكتبي في مسقط تجاوز 1.2 مليون متر مربع من المساحة القابلة للتأجير (GLA) في أواخر 2024، مع معدل شغور متوسط يتراوح حول 25%—تحسن طفيف عن السنوات السابقة بسبب استكمالات جديدة محدودة وامتصاص معتدل من قبل المستأجرين في القطاعين الحكومي والمالي.
يظل العرض من المبيعات بالتجزئة كبيرًا، حيث أفادت وزارة التجارة والصناعة وترويج الاستثمار بأن هناك أكثر من 800,000 متر مربع من المساحة القابلة للتأجير للبيع بالتجزئة في مسقط اعتبارًا من الربع الأول من 2025. ومع ذلك، فإن الطلب متباين: تحافظ المراكز التجارية والمراكز المجتمعية في المواقع الممتازة على إشغال صحي (أكثر من 85%)، بينما تواجه المشاريع الثانوية والمحيطية معدلات شغور أعلى، في بعض الأحيان تتجاوز 30%. يتكيف القطاع مع التحولات في سلوك المستهلك وزيادة التأثيرات الخاصة بالتجارة الإلكترونية، مما يؤدي إلى التركيز على البيع بالتجزئة التجريبي والمطاعم والمقاهي.
داخل قسم اللوجستيات والصناعة، أدى دافع الحكومة لتنويع اقتصاد عمان بموجب رؤية 2040 إلى زيادة العرض، خاصة في المناطق الاقتصادية الخاصة مثل الدقم وصحار. وفقًا لـ الهيئة العامة للمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة، تمت إضافة أكثر من 350,000 متر مربع من مستودعات جديدة ومساحة صناعية خفيفة إلى السوق في عام 2024 وحده. يظل الطلب resilient، مدعومًا بالتجارة، والتصنيع، والنمو في القطاعات غير النفطية، مما يحافظ على معدلات الشغور في مراكز اللوجستيات الرئيسية أقل من 15%.
في الجبهة التشريعية، تدعم الإصلاحات التي أقرَتها وزارة العدل والشؤون القانونية في أواخر 2023—لتوضيح حقوق تجديد عقود الإيجار التجارية وفرض التسجيل الإلكتروني للعقود—شفافية السوق وامتثال الملاك والمستأجرين. تواصل السلطات المحلية مراقبة تصاريح البناء وشهادات الإشغال لإدارة مخاطر فائض العرض، خاصة في حافظات المكاتب والعقارات التجارية.
عند النظر إلى المستقبل، من المتوقع أن يتحسن توازن العرض والطلب في سوق العقارات التجارية في عمان تدريجيًا خلال عام 2025 وما بعده. يمارس المطورون الجهد في إطلاق مشاريع جديدة، ومن المتوقع أن تدعم إصلاحات الحكومة الموجهة نحو الأعمال الطلب من المحتلين وت stabilize معدلات الشغور، خاصة في الأصول ذات الموقع الجيد والجودة العالية.
القطاعات الرئيسية للعقار التجاري: المكاتب، البيع بالتجزئة، الصناعية، الضيافة
يميز مشهد العقارات التجارية في عمان الاتجاهات المتطورة عبر قطاعاتها الرئيسية: المكاتب، البيع بالتجزئة، الصناعية، والضيافة. بينما تسعى السلطنة إلى تنويع اقتصادها بموجب رؤية عمان 2040، يمر القطاع بتحديات وفرص جديدة، لا سيما في سياق التغييرات التنظيمية وتغيرات سوق العقارات.
- قطاع المكاتب: لا يزال سوق المكاتب في مسقط ومدن رئيسية أخرى متأثرًا بأنماط العمل الهجينة ونهج حذر نحو التوسع بين الشركات متعددة الجنسيات والمحلية. ظلت معدلات الشغور مرتفعة في المناطق التجارية الرئيسية، مع تقديم الملاك حوافز لجذب واحتفاظ المستأجرين. بشكل ملحوظ، شجع إدخال قانون استثمار رأس المال الأجنبي (FCIL)—الذي يسمح بملكية أجنبية بنسبة 100% في معظم القطاعات—الاهتمام الدولي، على الرغم من التأثير التدريجي على طلب مساحة المكاتب. يعد الامتثال لقوانين العمل العمانية وقوانين تسجيل الشركات أمرًا ضروريًا للمستثمرين الأجانب الداخلين إلى السوق.
- قطاع البيع بالتجزئة: يتكيف العقار التجاري مع ارتفاع التجارة الإلكترونية وتغير تفضيلات المستهلكين. تقتصر تطوير المراكز التجارية الجديدة، مع تحول التركيز نحو التجديد والمشاريع المختلطة. دعمت وزارة النقل والاتصالات وتقنية المعلومات التحول الرقمي في البيع بالتجزئة، مما أثر على متطلبات المساحة الفيزيائية. يجب على تجار التجزئة الامتثال لقوانين حماية المستهلك وتنظيمات الترخيص، التي تفرضها الهيئة العامة لحماية المستهلك.
- قطاع الصناعات: لا يزال قطاع الصناعات واللوجستيات نقطة مضيئة، مدعومًا بالاستثمارات الحكومية في المناطق الحرة والموانئ مثل مدائن (الهيئة العامة للمناطق الصناعية) وميناء وصحار المنطقة الحرة. تقدم هذه المناطق إجراءات جمركية مبسطة، وتحفيزات ضريبية، وبنية تحتية مصممة خصيصًا للتصنيع والتخزين والتوزيع. أدى انضمام عمان إلى اتفاقيات التجارة الدولية والتحديثات التنظيمية المستمرة إلى تعزيز متطلبات الامتثال المتعلقة بالمعايير البيئية وقوانين العمل.
- قطاع الضيافة: يتعافى قطاع الضيافة تدريجيًا، مدفوعًا بمبادرات السياحة الحكومية والفعاليات الدولية. وفقًا لوزارة التراث والسياحة العمانية، من المتوقع أن ترتفع معدلات إشغال الفنادق حتى عام 2025، مدعومة بزيادة وصول الزوار وتطويرات جديدة فاخرة وصديقة للبيئة. يبقى الامتثال لمتطلبات الصحة والسلامة والترخيص صارمًا.
عند النظر إلى المستقبل في 2025 وما بعدها، من المتوقع أن تستفيد العقارات التجارية في عمان من الإصلاحات التنظيمية المستمرة، وتحفيزات الاستثمار الأجنبي، وتطويرات البنية التحتية. تبدو آفاق القطاع متفائلة بحذر، متعلقة بالنمو الاقتصادي المستدام وتنفيذ الأطر السياسية بشكل فعال.
الاعتبارات القانونية والضريبية والتنظيمية الرئيسية (وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، taxauthority.gov.om)
يتم تشكيل المشهد القانوني والتنظيمي للعقارات التجارية في عمان من خلال سلسلة من القوانين، والقرارات الوزارية، والإصلاحات الجارية، مع تطورات بارزة في عام 2024 وتغييرات متوقعة حتى عام 2025. تُعد وزارة الإسكان والتخطيط العمراني (MHUP) السلطة الرئيسية المعنية بتخصيص الأراضي، والتسجيل، وتصاريح التخطيط، بينما تشرف الهيئة الضريبية على الالتزامات المالية المتعلقة بمعاملات العقارات والملكية.
تشكل الإطار التشريعي الرئيسي المرسوم السلطاني رقم 5/81 (قانون الأراضي)، الذي يحدد الإجراءات المتعلقة بالاستحواذ، والتسجيل، ونقل الملكية. لقد عززت التعديلات الأخيرة—خصوصًا المرسوم السلطاني رقم 29/2023—حقوق القيود والقيود على الاستثمار الأجنبي في العقارات التجارية، بما في ذلك المناطق المحددة حيث يمكن للأجانب وغير العمانيين ورعايا دول مجلس التعاون الخليجي امتلاك الأراضي على أساس الملكية الحرة أو حق الانتفاع. ومن الجدير بالذكر أن “المجمعات السياحية المتكاملة” (ITCs) وبعض المناطق الاقتصادية الحرة تسمح بمشاركة أجنبية أكبر، تحت إشراف وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.
الامتثال للوائح التخطيط الحضري إلزامي لجميع التطورات التجارية. يجب على المطورين الحصول على شهادة عدم الاعتراض وموافقة موقع تفصيلية من وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، تليها تصاريح بيئية وبلدية. في عام 2024، تم تقديم مبادرات الرقمنة لتبسيط الموافقات، حيث تعزز منصة “تطوير” الشفافية وتقليل أوقات المعالجة (وزارة الإسكان والتخطيط العمراني).
من منظور ضريبي، تفرض عمان ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% على معظم معاملات العقارات التجارية، بما في ذلك المبيعات والتأجير، التي تم إنفاذها منذ أبريل 2021 من قبل الهيئة الضريبية. يطبق الضريبة على دخل الشركات الناتج عن الإيجارات والأرباح الناتجة عن العقارات التجارية، بمعدل قياسي حاليًا يبلغ 15%. ومع ذلك، تتوفر استثناءات وتحفيزات للمشاريع ضمن المناطق الاقتصادية المحددة وITCs، شريطة الامتثال للقوانين المحلية والحدود الاستثمارية.
إحصائيًا، أفاد التقرير السنوي للوزارة لعام 2024 بزيادة معتدلة بنسبة 6% في معاملات العقارات التجارية المسجلة سنويًا، حيث تعد مسقط وصحار المدن الرائدة. تواصل الحكومة إعطاء الأولوية للاستقرار التنظيمي لجذب الاستثمارات الأجنبية المباشرة، ومن المتوقع أن تحدث مزيد من التحسينات القانونية—خاصة فيما يتعلق بالشراكات بين القطاعين العام والخاص وهياكل صناديق الاستثمار العقارية (REITs)—بحلول عام 2025 (وزارة الإسكان والتخطيط العمراني).
عند النظر إلى المستقبل، تتقدم رؤية عمان 2040 واستراتيجية التنمية الحضرية الوطنية للنهوض بالتحديث القانوني المستمر واستثمار البنية التحتية. يجب أن يتوقع المعنيون مزيدًا من الرقمنة لسجلات الأراضي، ومتطلبات الواجبات القانونية المعززة، والتغيرات المستمرة في الالتزامات الضريبية، مما يعزز طموح عمان لتكون مركزًا إقليميًا لاستثمار عقارات تجارية.
قواعد الاستثمار الأجنبي، الامتثال وهياكل الملكية
تطور الإطار التنظيمي لعمان للاستثمار الأجنبي في العقارات التجارية بشكل كبير في السنوات الأخيرة، بهدف توازن جذب رأس المال الدولي مع الحفاظ على المصالح الوطنية. تسترشد القوانين الحالية بوزارة التجارة والصناعة وترويج الاستثمار، التي تشرف على تنفيذ قانون استثمار رأس المال الأجنبي (المرسوم السلطاني رقم 50/2019). يسمح هذا القانون للمستثمرين الأجانب بملكية تصل إلى 100% من الشركات في معظم القطاعات، بما في ذلك تلك المشاركة في تطوير العقارات التجارية، بموجب قيود ترخيص وقطاعية محددة.
ومع ذلك، تظل ملكية الأراضي نفسها منظمة بشكل صارم. stipulates وزارة العدل والشؤون القانونية بموجب المرسوم السلطاني 29/2018 أن رعايا دول المجلس التعاون الخليجي يمكنهم فقط امتلاك العقارات ضمن مجمعات السياحة المتكاملة (ITCs) أو كجزء من مشاريع تم الموافقة عليها بشكل خاص بموجب المرسوم السلطاني. خارج ITCs، قد تقوم الكيانات الأجنبية عادةً باستئجار، ولكن لا يمكنها امتلاك، العقارات التجارية لمدة تصل إلى 50 عامًا، قابلة للتجديد مرة واحدة، كما هو موضح في قانون الأراضي وتعديلاته.
هيكليًا، يدخل المستثمرون الأجانب غالبًا إلى السوق عبر شركات مسجلة في عمان، بما في ذلك الشركات ذات المسؤولية المحدودة (LLCs) أو المشاريع المشتركة مع الشركاء المحليين، للامتثال لمتطلبات القطاع وملكية الأراضي. تتضمن الالتزامات الامتثالية الحصول على تراخيص استثمار أجنبي، والامتثال لبروتوكولات مكافحة غسل الأموال التي تفرضها الهيئة العامة لسوق المال لصناديق العقارات وصناديق REITs، والامتثال لمعايير البناء والعمليات التي وضعتها السلطات البلدية.
تتضمن الأحداث الرئيسية الأخيرة تحديث قانون الانتفاع في عام 2023، التي تسهل فترات الإيجار الأطول ومرونة أكبر للمستثمرين الأجانب في المناطق اللوجستية والصناعية، مثل تلك التي تديرها الهيئة العامة للمناطق الصناعية (مدائن). تستمر استراتيجية رؤية 2040 الحكومية في إعطاء الأولوية للعقار كع driver تنويع اقتصادي، حيث بلغ إجمالي الاستثمار الأجنبي المباشر في القطاع 1.5 مليار ريال عماني بحلول أواخر 2024 وفقًا لبيانات المركز الوطني للإحصاء والمعلومات.
عند النظر إلى 2025 وما بعدها، من المتوقع أن يسهل عمان مزيدًا من قواعد الاستثمار في العقارات التجارية، خاصة في المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة، لجذب رأس المال الدولي. ومع ذلك، ستظل الامتثالية المستمرة لقوانين مكافحة غسل الأموال، والإفصاح عن الملكية المفيدة، وتنظيم استخدام الأراضي أمرًا بالغ الأهمية. يجب على المستثمرين المحتملين أيضًا مراقبة التعديلات القادمة المتوقعة بموجب المراجعة الجارية لقانون استثمار رأس المال الأجنبي والمراسيم المتعلقة بالعقارات، حيث تشير الحكومة إلى مزيد من الانفتاح المتوازن مع الإشراف التنظيمي.
مشاريع بارزة، تطويرات، ومبادرات البنية التحتية (oman.om، madayn.om)
تشهد سوق العقارات التجارية في عمان زخمًا كبيرًا في عام 2025، مدفوعة بخط أنابيب قوي من المشاريع الكبيرة والمبادرات الاستراتيجية في البنية التحتية. تظل التطويرات المدعومة من الحكومة حجر الزاوية، حيث يستمر التوسع في المناطق الاقتصادية الخاصة (SEZs)، والمناطق الصناعية، والمجمعات السياحية المتكاملة التي تعزز من الاستثمار الأجنبي وتنويع الاقتصادي.
تعد منطقة الدقم الاقتصادية الخاصة من أهم المبادرات، التي تديرها الهيئة العامة للمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة. تمتد هذه المنطقة على أكثر من 2000 كيلومتر مربع وتكامل مرافق تجارية وصناعية ولوجستية. شهدت السنوات الأخيرة اكتمال مشاريع بارزة مثل ميناء الدقم ومصفاة الدقم، مما زاد الطلب على مساحات المكتب، والمستودعات، ووحدات الضيافة. في عام 2025، يتم تطوير المزيد من الحدائق اللوجستية والمراكز التجارية لاستيعاب تزايد النشاط التجاري والمستأجرين الدوليين.
لاعب رئيسي آخر هو الهيئة العامة للمناطق الصناعية (مدائن)، التي تشرف على تطوير المدن الصناعية في جميع أنحاء عمان. تعمل مدائن على توسيع شبكتها بنشاط، مع مراحل جديدة في مدن صحار، وصلالة، وسمايل الصناعية. تقدم هذه المناطق مصانع جاهزة، ومراكز أعمال، وقطع تجارية مصممة لجذب الشركات الصغيرة والمتوسطة والشركات متعددة الجنسيات. تشير الإحصاءات الأخيرة من مدائن إلى استثمارات تراكمية تتجاوز 7 مليار ريال عماني وخلق أكثر من 60,000 وظيفة ضمن أراضيها.
تعيد التطورات الحضرية ذات الاستخدام المختلط تشكيل مشهد العقارات التجارية. تستمر واحة المعرفة مسقط (KOM)، وهي مبادرة من مدائن، في جذب شركات التكنولوجيا والشركات الناشئة، حيث تقدم مساحات مكتبية حديثة ومرافق حاضنات الأعمال. في الوقت نفسه، قدمت المجمعات السياحية المتكاملة مثل الموج مسقط مكونات من البيع بالتجزئة، والضيافة، ومكاتب من الدرجة الأولى، مما يعزز من ملف العقارات التجارية في العاصمة.
فيما يتعلق بالبنية التحتية، تقوم الحكومة العمانية بإجراء استثمارات استراتيجية في النقل والمرافق لدعم النمو التجاري. يدعم توسيع مطارات مسقط وصلالة، جنبًا إلى جنب مع تحديث الشبكات السريعة والبنية التحتية الرقمية، نشاط العقارات من خلال تحسين الاتصال التجاري والوصول (بوابة الحكومة الإلكترونية العمانية).
عند النظر إلى المستقبل، تضع رؤية عمان 2040 واستراتيجية التنمية الحضرية الوطنية أولوية للمشاريع المستدامة والمدن الذكية، مما يضمن أن تتماشى التطورات المستقبلية للعقارات التجارية مع أفضل الممارسات الدولية في الامتثال البيئي والتخطيط الحضري. من المتوقع أن تسهم هذه الجهود في تشجيع الاستثمار وتنويع عروض العقارات التجارية عبر السلطنة.
نظرة عامة إحصائية: التسعير، العوائد، وأداء السوق
يستمر قطاع العقارات التجارية في عُمان في عام 2025 في عكس الاتجاهات الاقتصادية الأوسع وطموحات التنويع في البلاد. بعد فترة من الأداء subdued في أواخر العقد 2010 وأوائل العقد 2020، ساهمت المبادرات الحكومية والإصلاحات التنظيمية الأخيرة في stabilizing المعايير الرئيسية للسوق.
وفقًا لـ المركز الوطني للإحصاء والمعلومات، بلغ إجمالي قيمة معاملات العقارات في عمان 2.9 مليار ريال عماني في عام 2023، مع معدل نمو سنوي معتدل حيث يتعافى السوق من الأدنى زمن الجائحة. شكلت معاملات العقارات التجارية حوالي 18% من هذا الرقم، مع بقاء مسقط، سيب، وصلالة كأهم المحاور. بينما بيانات عام 2025 التفصيلية بانتظار التأكيد، تشير النتائج الأولية إلى استمرار الاتجاه التصاعدي، مدعومًا بالاستثمار المستمر في البنية التحتية واستقرار تنظيمي.
تتراوح عوائد الإيجارات للأصول المكتبية والتجارية الممتازة في مسقط بين 7% و9% في أوائل عام 2025، وفقًا للبيانات المنشورة من وزارة التجارة والصناعة وترويج الاستثمار. تعد هذه العوائد من بين الأعلى في مجلس التعاون الخليجي، مما يعكس كل من القدرة الخاملة نسبيًا والطلب المستمر على المساحات من الدرجة الأولى. ومع ذلك، شهدت المواقع الثانوية والمخزونات القديمة انخفاضًا في العوائد، جزئيًا بسبب فائض العرض ومتطلبات الأعمال المتطورة بعد الجائحة.
تظل الأسعار للأصول التجارية تنافسية. وفقًا لوزارة العدل والشؤون القانونية، تراوح سعر المعاملة المتوسط لكل متر مربع للعقارات التجارية في مسقط بين 700 ريال عماني إلى 1,200 ريال عماني في عام 2024، مع زيادات هامشية متوقعة لعام 2025 حيث يتحسن ثقة الأعمال ويدفع دخول الشركات الجديدة، خاصة في قطاع اللوجستيات والتكنولوجيا، الطلب.
استقر معدل الشغور لمساحات المكاتب من الدرجة الممتازة في مسقط عند حوالي 15% في عام 2025، بعد أن كان يتجاوز 20% في عام 2021. يُعزى هذا الاتجاه إلى عمليات الدمج في قطاعات المالية والطاقة، بالإضافة إلى الحوافز المدفوعة حكوميًا لجذب الاستثمار الأجنبي. تظل معدلات الشغور في البيع بالتجزئة أعلى، لا سيما في المواقع غير الممتازة، ولكن من المتوقع أن تتراجع تدريجيًا مع استعادة الطلب الاستهلاكي وإقبال نماذج جديدة مثل التطويرات المختلطة (المركز الوطني للإحصاء والمعلومات).
مع النظر إلى المستقبل، تشير التوقعات إلى أن العقارات التجارية في عمان ستستفيد من رؤية الحكومة 2040، التي تعطي الأولوية للتنويع الاقتصادي، الاستثمار الأجنبي المباشر، وتحديث التنظيم. من المتوقع أن تدعم هذه العوامل نموًا معتدلًا ولكن ثابتًا في الأسعار، والعوائد، وحجم المعاملات حتى عام 2025 وما بعده.
التوقعات المستقبلية: التوقعات والمخاطر والفرص (2025–2030)
تشكل التوقعات المستقبلية للعقارات التجارية في عمان بين 2025 و2030 مزيجًا من جهود التنويع الاقتصادي، والإصلاحات التنظيمية، وديناميات السوق المتطورة. تهدف التزام الحكومة برؤية 2040 إلى تقليل الاعتماد على الهيدروكربونات، وتحفيز الاستثمار الأجنبي المباشر، وتعزيز تطوير القطاع الخاص، وكلها لها آثار مباشرة على الطلب والعرض في العقارات التجارية.
من المتوقع أن توسع التعديلات الأخيرة على القوانين العقارية، مثل تلك التي تمكن المستثمرين غير العمانيين من امتلاك عقارات في مجمعات السياحة المتكاملة (ITCs) وحقوق الانتفاع في المناطق التجارية، قاعدة المستثمرين وتساعد في تحفيز إطلاق مشاريع جديدة. تواصل وزارة الإسكان والتخطيط العمراني تعديل إرشادات الامتثال، مع التركيز على الشفافية، والتسجيل، وضوابط مكافحة غسل الأموال في معاملات العقارات، بما يتماشى مع المعايير الدولية (وزارة الإسكان والتخطيط العمراني).
- التوقعات الرئيسية: يقدر البنك المركزي العماني نمو الناتج المحلي الإجمالي للقطاع غير النفطي بمعدل يتراوح بين 2.5% إلى 3% سنويًا حتى عام 2030، مع كون العقارات والبناء من بين المستفيدين الرئيسيين (البنك المركزي العماني). من المتوقع أن يزيد ذلك من الطلب على المكاتب، والبيع بالتجزئة، والمساحات الصناعية، خصوصًا في مسقط، وصحار، والدقم.
- المخاطر: يواجه القطاع مخاطر ناتجة عن تقلبات اقتصادية عالمية، والضغط المحتمل من فائض العرض في بعض القطاعات (لا سيما مساحة المكاتب)، وتكيف العمليات التنظيمية مع هياكل الملكية الجديدة. سيظل تطبيق الامتثال بشكل فعال، خصوصًا فيما يتعلق بمكافحة غسل الأموال وشفافية الملكية المفيدة، أمرًا حاسمًا للحفاظ على ثقة المستثمرين (الهيئة العامة لسوق المال).
- الفرص: من المتوقع أن تكون آفاق النمو أقوى في اللوجستيات والتخزين، المدعومة بالاستثمارات في المناطق الحرة والبنية التحتية للموانئ، وكذلك في الضيافة والتطويرات ذات الاستخدام المختلط المدفوعة بمبادرات السياحة. توفر إدخال صناديق الاستثمار العقاري (REITs) وأنظمة تسجيل الأراضي الرقمية مزيدًا من الفرص للاستثمار المؤسسي وكفاءة العمليات (وزارة الاقتصاد).
باختصار، من المتوقع أن تستفيد سوق العقارات التجارية في عمان من الإصلاحات الهيكلية، والتنويع الاقتصادي، وتحسين الامتثال التنظيمي بين عامي 2025 و2030. بينما لا يزال هناك مخاطر في السوق، فإن التعديلات القانونية والسياسية الاستباقية تضع القطاع لجذب نطاق أوسع من المستثمرين والملاك، مع توقع زخم خاص في اللوجستيات، والأصول المرتبطة بالسياحة، وحلول العقارات المعتمدة على التكنولوجيا.
الموارد وجهات الاتصال الرسمية للمستثمرين والمعنيين
يستفيد المستثمرون والمعنيون الذين يستكشفون الفرص في قطاع العقارات التجارية في عمان من نظام قوي من الموارد الرسمية، والأطر التنظيمية، والدعم الحكومي. إليك قائمة مختارة من جهات الاتصال والموارد الأساسية لتسهيل اتخاذ القرار المستنير وضمان الامتثال القانوني والتنظيمي.
-
وزارة الإسكان والتخطيط العمراني:
وزارة الإسكان والتخطيط العمراني هي السلطة الرئيسية المشرفة على الاستخدامات الأرضية، والتسجيل العقاري، والتطوير الحضري. يمكن للمستثمرين الوصول إلى معلومات حول تخصيص الأراضي، وتصاريح البناء، وإرشادات تنظيم المشاريع التجارية. -
وزارة التجارة والصناعة وترويج الاستثمار:
تشكل وزارة التجارة والصناعة وترويج الاستثمار بوابة للاستثمار المباشر الأجنبي (FDI)، وترخيص الأعمال، وتحفيز الاستثمار في عمان. تعمل البوابة “استثمر بسهولة” على تبسيط عمليات تسجيل الشركات وترخيص الأعمال التجارية. -
الهيئة العامة للمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة (OPAZ):
الهيئة العامة للمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة تنظم أنشطة الاستثمار والعقارات ضمن المناطق الاقتصادية المحددة والمناطق الحرة، مقدمةً حوافز فريدة وإجراءات مبسطة لتطوير العقارات التجارية وتأجيرها. -
بلدية مسقط:
بلدية مسقط مسؤولة عن إصدار تصاريح البناء، وإنفاذ لوائح التخطيط، ومراقبة الامتثال العقاري ضمن منطقة العاصمة. -
جمعية عمان للعقارات:
تعمل جمعية عمان للعقارات كهيئة مهنية لوكلاء العقارات والمطورين المرخصين، مقدمةً إرشادات حول ممارسات السوق، والمعايير الأخلاقية، وحل النزاعات. -
الهيئة العامة لسوق المال (CMA):
تنظم الهيئة العامة لسوق المال صناديق الاستثمار العقاري (REITs) والعروض العامة المتعلقة بالعقارات، لضمان الامتثال لقوانين الاستثمار والإفصاح. -
غرفة تجارة وصناعة عمان (OCCI):
تقدم غرفة تجارة وصناعة عمان خدمات الدفاع، والشبكات، والدعم للشركات التي تشارك في أنشطة العقارات التجارية. -
شرطة عمان السلطانية – المديرية العامة للحالة المدنية:
شرطة عمان السلطانية تسهل عمليات تسجيل العقارات والتحقق اللازمة للمعاملات العقارية القانونية.
للحصول على أحدث التحديثات التنظيمية، وإجراءات الحصول على التصاريح، وتحفيزات الاستثمار، يجب على المعنيين مراجعة هذه القنوات الرسمية والنظر في التواصل مع شركات قانونية مسجلة لضمان الامتثال لقوانين العقارات والتجارية العمانية.
المصادر والمراجع
- وزارة المالية
- الهيئة العامة للمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة
- المركز الوطني للإحصاء والمعلومات
- الهيئة العامة للمناطق الصناعية (مدائن)
- مدائن
- الهيئة العامة للمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة
- بلدية مسقط
- شرطة عمان السلطانية
