فهرس المحتويات
- الملخص التنفيذي: الرؤى الرئيسية للفترة 2025–2030
- نظرة عامة على السوق: الاتجاهات الحالية واللاعبون الرئيسيون
- محفزات الاستثمار: النمو الاقتصادي والتحضر
- المناطق الساخنة الإقليمية: المدن الناشئة ومناطق التنمية
- الإطار القانوني وحقوق الملكية (راجع: moj.gov.af)
- الضرائب والامتثال والاعتبارات التنظيمية (راجع: mof.gov.af)
- سياسات الاستثمار الأجنبي وقواعد الملكية (راجع: investinafghanistan.af)
- المخاطر والتحديات: العوامل السياسية والأمنية والمالية
- الإحصاءات الرئيسية: معدلات الشواغر، الإيجارات، وحجم المعاملات (راجع: nsia.gov.af)
- التوقعات المستقبلية: التوقعات والفرص الاستراتيجية للفترة 2025–2030
- المصادر والمراجع
الملخص التنفيذي: الرؤى الرئيسية للفترة 2025–2030
يتمتع قطاع العقارات التجارية في أفغانستان بمرحلة حرجة حيث يتنقل البلد بين التحول السياسي والشكوك الاقتصادية نحو عام 2025 وما بعده. تشمل التطورات الرئيسية الاستمرار في التحضر، وتطور الأطر التنظيمية، وتغير أنماط الاستثمار. يتأثر مسار القطاع بشكل كبير بالتغييرات السياسية الداخلية وتفاعل المجتمع الدولي.
- المشهد التنظيمي: منذ تغيير الحكومة في أغسطس 2021، شهد الإطار التنظيمي التجاري في أفغانستان إعادة ترتيب كبيرة. تقوم وزارة التنمية الحضرية والإسكان ووحدة تسهيل الاستثمار الأفغاني بمراجعة سياسات استخدام الأراضي وتحديد المناطق لتشجيع الاستثمار وتوضيح حقوق الملكية، على الرغم من استمرار عدم اليقين في تنفيذ القوانين وحل النزاعات. ومازال قانون إدارة الأراضي قائماً، الذي يحدد إجراءات الاستحواذ على الأراضي وتسجيلها وتحويلها، لكن التنفيذ غير متسق بسبب التحولات المؤسسية المستمرة (وزارة التنمية الحضرية والأراضي).
- الامتثال والعناية الواجبة: يواجه المستثمرون والشركات مطالب متزايدة للامتثال، خصوصًا فيما يتعلق بتسجيل الملكية وممارسات مكافحة غسل الأموال. لا تزال السجل التجاري المركزي الأفغاني يتطلب وثائق للمعاملات العقارية، لكن النظام غالبًا ما يعاني من تأخيرات إدارية وفجوات في البيانات التاريخية (السجل التجاري المركزي الأفغاني وحقوق الملكية الفكرية).
- نشاط السوق والإحصاءات الرئيسية: انخفضت معاملات العقارات التجارية بشكل حاد بعد عام 2021. بدءًا من أوائل عام 2025، يتركز النشاط في كابول وعدد قليل من عواصم المقاطعات. لا تزال معدلات شغل المكاتب أقل من مستويات ما قبل 2021، بينما زاد الطلب على مساحة اللوجستيات والتخزين بشكل طفيف، مدفوعًا بالعمليات الإنسانية والتجارة الإقليمية. البيانات العامة الموثوقة محدودة، لكن وزارة الاقتصاد تشير إلى انكماش في استثمار العقارات الحضرية، مع انخفاض مشاركة القطاع الخاص بأكثر من 50٪ مقارنة بعام 2020 (وزارة الاقتصاد).
- التوقعات (2025–2030): التوقعات في الأجل المتوسط حذرة. تتوقف آفاق الانتعاش على تحقيق يقين تنظيمي أكبر، واستعادة قنوات البنوك الدولية، واستقرار الاقتصاد الكلي. إذا تحسنت الظروف القانونية والأمنية، قد يجذب القطاع مستثمرين إقليميين، خاصة في اللوجستيات وتجارة التجزئة والصناعات الخفيفة. ومع ذلك، من المتوقع أن تظل المخاطر المستمرة – بما في ذلك عدم وضوح تنفيذ حقوق الملكية والخيارات المالية المحدودة – تعيق النمو حتى عام 2030 ما لم يتم تنفيذ إصلاحات جوهرية.
باختصار، يواجه العقار التجاري في أفغانستان تحديات هيكلية لكنه يتمتع بقدرة كامنة، مرتبطة بالوضوح القانوني والاستقرار السياسي. يجب على أصحاب المصلحة مراقبة التطورات التنظيمية عن كثب وإعطاء الأولوية للامتثال القوي للتخفيف من المخاطر التشغيلية.
نظرة عامة على السوق: الاتجاهات الحالية واللاعبون الرئيسيون
يستمر قطاع العقارات التجارية في أفغانستان في مواجهة تحديات كبيرة في عام 2025، نتيجة استمرار عدم الاستقرار السياسي، وعدم اليقين التنظيمي، والظروف الاقتصادية المتقلبة. منذ التغييرات السياسية في أغسطس 2021، انخفض الاستثمار الأجنبي بشكل حاد، وقام العديد من المنظمات الدولية بتقليص أو تعليق عملياتها، مما أدى إلى انخفاض الطلب على المكاتب، ومراكز البيع بالتجزئة، والمساحات الصناعية. لا يزال المستثمرون المحليون حذرين، حيث يتركز معظم النشاط في الخدمات الأساسية والقطاعات الأقل عرضة للصدمات الخارجية.
شهدت الأسواق الرئيسية للعقارات التجارية مثل كابول، وهرات، ومزار شريف ركود أو انخفاض في معدلات الشغل في قطعتي المكتب وتجارة التجزئة. تباطأ بناء العقارات التجارية الجديدة بشكل ملحوظ، مما يعكس كلاً من محدودية الوصول إلى رأس المال وإعادة تقييم آفاق السوق من قبل المطورين. على الرغم من هذه التحديات، كان هناك بعض المرونة في اللوجستيات وتخزين السلع، مدعومة بموقع أفغانستان الاستراتيجي كطريق نقل إقليمي والنمو المتواضع في التجارة عبر الحدود. شهد الطلب على التخزين في المحافظات الحدودية، خصوصًا بالقرب من تورخام وسبين بولداك، استقرارًا نسبيًا.
من الناحية القانونية، لا يزال الإطار الذي يحكم العقارات التجارية في حالة تغير. توفر قانون إدارة الأراضي (2017) وقانون الملكية (2000) الأساس القانوني العام لمعاملات العقارات التجارية وحقوق استخدام الأراضي، لكن تنفيذها أصبح غير متسق، وغالبًا ما تكون هناك مشكلات في الوصول إلى السجلات الصالحة. تظل هيئة الأراضي الأفغانية (أرازي) الهيئة المركزية لتخصيص الأراضي وتسجيلها، ومع ذلك تأثرت عملياتها بالتغييرات المؤسسية وأولويات الحكم المتغيرة. تشرف وزارة العدل على البيئة التشريعية العامة، لكن الامتثال العملي يتحد صعوبة بسبب محدودية القدرة القضائية والاختلافات المحلية في التنفيذ. تتطلب اتفاقيات الإيجار وتحويل الملكيات توثيقًا وتسجيلًا، لكن هذه العمليات يمكن أن تعاني من التأخيرات البيروقراطية (هيئة الأراضي الأفغانية (أرازي)؛ وزارة العدل).
تشمل الأطراف الرئيسية في سوق العقارات التجارية الأفغانية التكتلات المحلية وعدد قليل من المستثمرين الإقليميين، حيث خرجت معظم الشركات متعددة الجنسيات أو اتبعت نهج الانتظار والترقب. تواصل شركات مثل مجموعة غازانفر ومجموعة صافي الحفاظ على وجودها في التنمية التجارية والإدارة، بشكل رئيسي في كابول. هناك أيضًا مشاركة محدودة من المستثمرين من دول الخليج، ولكن على نطاق أصغر مقارنة بالسنوات السابقة.
عندما نتطلع إلى الأمام، تبقى التوقعات لقطاع العقارات التجارية في أفغانستان منخفضة للسنوات القليلة المقبلة. يعتمد الانتعاش على تحسين الاستقرار السياسي، واستعادة ثقة المستثمرين، وإعادة بناء البنية التحتية المالية والقانونية. حتى تتحسن هذه الأسس، من غير المحتمل حدوث توسيع كبير أو استثمار جديد في العقارات التجارية، على الرغم من أن الأصول الأساسية في اللوجستيات والتخزين قد تشهد نموًا تدريجيًا مدعومًا بتدفقات التجارة الإقليمية.
محفزات الاستثمار: النمو الاقتصادي والتحضر
يتشكل قطاع العقارات التجارية في أفغانستان بواسطة محفزات استثمارية معقدة ومتطورة، حيث يلعب النمو الاقتصادي والتحضر أدوارًا محورية بينما يعيد البلد بناء اقتصاده بحذر في عام 2025. بعد سنوات من الصراع والاضطرابات السياسية، أبدت الحكومة الأفغانية والسلطات الفعلية تركيزًا متجددًا على التنمية الحضرية، والاستقرار الاقتصادي، وتحسين البيئة التنظيمية لجذب رأس المال إلى مدن رئيسية مثل كابول، وهرات، ومزار شريف، وقندهار.
لا يزال التحضر اتجاهاً مميزاً، حيث تقدر الهيئة الوطنية للإحصاء والمعلومات أن أكثر من 25% من سكان أفغانستان يعيشون الآن في المناطق الحضرية – وهي نسبة من المتوقع أن ترتفع تدريجياً في السنوات المقبلة. هذا التحول الديموغرافي يزيد الطلب على مساحات المكاتب التجارية، ومراكز البيع بالتجزئة، ومراكز اللوجستيات، والمشاريع متعددة الاستخدامات، خصوصًا في المناطق المركزية وأطراف المناطق الحضرية.
اقتصادياً، لا يزال نمو الناتج المحلي الإجمالي في أفغانستان متواضعاً ولكنه إيجابي، مدعومًا بزيادة النشاط التجاري، وانتعاش تدريجي لريادة الأعمال المحلية، والانخراط الدولي الإنساني. وضعت وزارة المالية أولوية للاستثمارات في البنية التحتية وساهمت في تبسيط تراخيص الأعمال، مما يشير، على الرغم من التحديات المستمرة المتعلقة بالأمن والعقوبات، إلى نية لتوفير بيئة أكثر جاذبية لكل من المستثمرين المحليين والأجانب.
فيما يتعلق بالأطر القانونية والامتثال، تواصل الحكومة تحديث أحكام التنظيم التي تؤثر على ملكية العقارات التجارية، والإيجار، والاستثمار. أصدرت وزارة العدل توجيهات جديدة لتسجيل الملكية ونقلها تهدف إلى توضيح حقوق ملكية الأراضي وتقليل النزاعات – وهي عقبات طويلة الأمد أمام تطوير العقارات. بينما لا تزال نظام تسجيل الملكية في أفغانستان قيد التطوير، تعمل الإصلاحات الأخيرة على تعزيز الشفافية وثقة المستثمرين تدريجياً.
تشير الإحصاءات الرئيسية من الهيئة الوطنية للإحصاء والمعلومات إلى زيادة بنحو 15% على أساس سنوي في تصاريح البناء التجارية في المراكز الحضرية في عام 2024، وتجاوز إجمالي قيمة معاملات العقارات التجارية المسجلة 20 مليار أفغاني. تبقى معدلات الشواغر في المساحات التجارية الممتازة في كابول أقل من 10%، مما يعكس طلبًا قويًا، على الرغم من أن الأسواق الثانوية تظهر تقلبات أعلى.
عند النظر إلى عام 2025 وما بعده، تعتمد توقعات قطاع العقارات التجارية في أفغانستان على التقدم المستمر في الاستقرار الاقتصادي، ووضوح القوانين، وتخطيط المدن. بينما تستمر المخاطر الكبيرة، خصوصًا في مجالات الأمن والاندماج المالي الدولي، فإن القطاع في وضع محسن للنمو الحذر، مدفوعاً باتجاهات التحضر والإصلاحات القانونية والاقتصادية التدريجية التي تقودها السلطات الوطنية.
المناطق الساخنة الإقليمية: المدن الناشئة ومناطق التنمية
يميز قطاع العقارات التجارية في أفغانستان في عام 2025 نشاط حذر يتركز في مراكز حضرية معينة ومناطق التنمية، مما يعكس التحديات المستمرة والفرص الناشئة في البيئة غير المستقرة للبلاد. مع استمرار السياق الأمني والسياسي في التغيير، ظهرت مناطق ساخنة إقليمية، principalmente في مدن مثل كابول، وهرات، ومزار شريف، حيث تجذب الاستثمارات المستمرة من البنى التحتية.
في كابول، تظل العاصمة محورًا رئيسيًا للعقارات التجارية، مع طلب مستمر على مساحات المكاتب، ومراكز البيع بالتجزئة، ومرافق اللوجستيات. تستفيد المدينة من موقعها كإدارة ومركز اقتصادي، مما يؤدي إلى اهتمام مستمر من الشركات المحلية والمنظمات الدولية التي تحتفظ بوجودها على الرغم من عدم الاستقرار الجيوسياسي الواسع في البلاد. ومن ناحية أخرى، تمكنت مدينة هيرات، القريبة من الحدود الإيرانية، من الاستفادة من موقعها الاستراتيجي لإنشاء حدائق لوجستية ومرافق تجارية، مما يجعلها بوابة للتجارة الإقليمية. كما تشهد مزار شريف، التي تتمتع بالوصول إلى آسيا الوسطى، زيادةً في تطوير المستودعات والصناعات الخفيفة المرتبطة بمبادرات التجارة عبر الحدود.
يتم تنظيم الأطر القانونية والتنظيمية لمعاملات العقارات التجارية في أفغانستان بواسطة وزارة العدل في إمارة أفغانستان الإسلامية، وبالنسبة لموضوع الأراضي، فهي تحت مسؤولية هيئة الأراضي الأفغانية (أرازي). شهدت السنوات الأخيرة رقمنة سجلات الملكية في أهم المراكز الحضرية، مما يحسن من الشفافية ويقلل من النزاعات، على الرغم من أن التحديات في تنفيذ القوانين والتحقق من ملكية الأراضي لا تزال قائمة، خصوصًا خارج المدن الرئيسية. يجب على المستثمرين التنقل عبر مستويات متعددة من الامتثال، بما في ذلك تسجيل الملكية، واتفاقيات الإيجار التي تحكمها القانون المدني، وحيثما ينطبق الأمر، اللوائح الخاصة بالمناطق الاقتصادية الخاصة.
استجابةً للحاجة إلى إنعاشэкономії، أبدت الحكومة نية لتوسيع وتشكيل مناطق التنمية، خصوصًا حول الممرات النقل الكبرى وبرنامج الحدائق الصناعية الجديدة. تهدف مشاريع مثل مدينة هيرات الصناعية والتوسع المخطط لمنطقة التجارة الحرة في مزار شريف إلى جذب كل من الاستثمار المحلي والأجنبي من خلال تقديم حوافز مثل الإعفاءات الضريبية وتبسيط التراخيص، كما يتضح من خلال ما حددته وزارة التجارة والصناعة.
تظل الإحصاءات الرئيسية محدودة بسبب الظروف المتطورة، لكن الأدلة الشفهية من السجلات العقارية وهيئات ترخيص الأعمال تشير إلى زيادة بسيطة في نشاط العقارات التجارية في النقاط الساخنة المذكورة منذ أواخر عام 2023. ومع ذلك، لا يزال السوق يتسم بمخاطر عالية، وممارسات تقدير غير شفافة، وتحديات تتعلق بالسيولة. عند النظر إلى 2025 وما يليها، تظل توقعات القطاع إيجابية بحذر في المناطق الساخنة الإقليمية، مشروطة بتحسينات مستدامة في الأمن، ووضوح اللوائح، واستمرار الاستثمار في البنية التحتية.
الإطار القانوني وحقوق الملكية (راجع: moj.gov.af)
يتشكل الإطار القانوني الذي يحكم العقارات التجارية في أفغانستان أساسًا بواسطة القانون المدني للبلاد، وقوانين الممتلكات الحضرية، ومجموعة من اللوائح التي تشرف عليها وزارة العدل وسلطات البلديات ذات الصلة. اعتبارًا من عام 2025، يبقى القانون الأساسي الذي ينظم حقوق الملكية هو القانون المدني لعام 1977، الذي يحدد الملكية، والإيجار، والنقل، ووراثة الممتلكات، بما في ذلك العقارات التجارية. ومع ذلك، سعت التعديلات الدورية إلى توضيح وتحديث جوانب تسجيل الممتلكات، وحل النزاعات، وحقوق الملكية الأجنبية.
تُعترف حقوق الملكية في أفغانستان للأفراد والكيانات القانونية، بما في ذلك الاستحواذ، والاستخدام، والنقل للعقارات التجارية. يجب تسجيل جميع معاملات العقارات في السجل المحلي للأراضي، والوثائق الملكية (قبالة) مطلوبة للاعتراف القانوني. تشرف وزارة العدل على نظام التسجيل والتحقق من الوثائق الملكية، مما يلعب دورًا حيويًا في الحد من النزاعات والاحتيال. اعتبارًا من عام 2025، تواصل الوزارة تعزيز الرقمنة والشفافية في سجلات الأراضي للحد من الفساد وزيادة ثقة المستثمرين، على الرغم من أن التنفيذ يواجه تحديات بنيوية وإدارية.
تحكم عقود الإيجار والإيجارات للعقارات التجارية بموجب القانون المدني ويجب توثيقها في عقود مكتوبة، مع شروط واضحة بشأن الإيجار، والمدة، ومسؤوليات الأطراف المعنية. لقد أكدت الجهود التنظيمية الأخيرة على الحاجة إلى توقيع العقود الموثقة لتسجيلها لدى السلطات البلدية، بهدف تعزيز قابلية التنفيذ القانونية وحماية كل من الملاك والمستأجرين.
تُحسم النزاعات بشأن الممتلكات التجارية عادة في إطار النظام القضائي المدني، مع توفير وزارة العدل الإشراف لضمان اتخاذ الإجراءات القانونية الواجبة. في السنوات الأخيرة، تم التركيز بشكل متزايد على آليات حل النزاعات البديلة، مثل التحكيم والوساطة، للتصدي للمتأخرات في المحاكم وتسهيل حل النزاعات بشكل أسرع.
تظل ملكية الممتلكات التجارية من قبل الأجانب مقيدة بموجب القانون الحالي، مع وجود استثناءات ممكنة من خلال مشاريع الاستثمار المعتمدة من الحكومة أو المناطق الاقتصادية الخاصة. تكون هذه الاستثناءات خاضعة لموافقة الوزارات المعنية، وغالبًا ما تتطلب مشاريع مشتركة مع مواطنين أو كيانات أفغانية.
عند النظر إلى عام 2025 وما بعده، يتوقع أن تركز الإصلاحات القانونية على مزيد من الرقمنة لسجلات الملكية، وتبسيط عمليات التسجيل، وتوضيح قواعد الاستثمار الأجنبي. من المتوقع أن تحسن هذه الإصلاحات من اليقين القانوني، والامتثال، وجاذبية سوق العقارات التجارية في أفغانستان بشكل عام، على الرغم من أن نجاحها يعتمد على الاستقرار السياسي الأوسع وقدرة المؤسسات.
للحصول على تفاصيل إضافية حول القوانين الحاكمة والإصلاحات الجارية، يرجى الرجوع مباشرة إلى وزارة العدل في إمارة أفغانستان الإسلامية.
الضرائب والامتثال والاعتبارات التنظيمية (راجع: mof.gov.af)
تُحكم مشهد الضرائب والامتثال للعقارات التجارية في أفغانستان أساسًا بواسطة الأطر التشريعية التي تديرها وزارة المالية، إلى جانب إشراف من دائرة الإيرادات الأفغانية (ARD). اعتبارًا من عام 2025، يعمل القطاع بموجب رموز ضريبية ولوائح عقارية متطورة، تعكس جهود أفغانستان الأوسع لتحديث سياساتها المالية وجذب كل من الاستثمار المحلي والدولي.
يتعرض مالكو العقارات التجارية والمستثمرون لمجموعة متنوعة من الضرائب، ومن أبرزها ضريبة الملكية، وضريبة الدخل على إيرادات الإيجار، وضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيع الأصول العقارية. تظل ضريبة الدخل الشركات القياسية عند 20٪ للكيانات التي تعمل في أفغانستان، بما في ذلك تلك التي تحقق إيرادات من حيازات العقارات التجارية. تُطبق أيضًا ضرائب نقل الملكية، التي عادةً ما تُحسب كنسبة من قيمة المعاملة، مع معدل الإجراءات المعمول بها وموضحة من قبل وزارة المالية (وزارة المالية).
يتم فرض الامتثال للالتزامات الضريبية والمتطلبات التنظيمية بواسطة دائرة الإيرادات الأفغانية. يُطلب من الشركات والأفراد المعنيين بالعقارات التجارية التسجيل لدى السلطات الضريبية، والحفاظ على سجلات دقيقة، وتقديم إقرارات ضريبية سنوية. قامت وزارة المالية بإطلاق عدة مبادرات للرقمنة تهدف إلى زيادة الشفافية وتبسيط مدفوعات الضرائب، بما في ذلك إدخال أنظمة تقديم إلكترونية لدافعي الضرائب الشركات (وزارة المالية). ومع ذلك، لا تزال التحديات العملية قائمة، خصوصًا في المناطق التي تفتقر إلى البنية التحتية الإدارية.
تشمل التطورات التنظيمية الأخيرة تحديثات لإجراءات تسجيل الملكية، بهدف توضيح حقوق الملكية وتقليل النزاعات. وضعت الحكومة أولويات على رسم الخرائط الطبوغرافية والرقمنة لسجلات الأراضي، وهي خطوة يتوقع أن تحسن ثقة المستثمرين وتسهيل الامتثال. يتعرض المستثمرون الأجانب لمزيد من التدقيق وقد يواجهون قيودًا على ملكية الأراضي؛ عادةً ما تتطلب معاملات العقارات التجارية التي تشمل كيانات أجنبية موافقات خاصة ويجب أن تتقيد ببروتوكولات مكافحة غسل الأموال (AML) التي وضعتها المنظمات الوطنية.
عند النظر إلى المستقبل، من المتوقع أن تركز السلطات التنظيمية على تحسين نظم الامتثال بشكل أكبر، وزيادة الشفافية، وتعزيز التنفيذ. تهدف الإصلاحات الجارية إلى مواءمة نظم الضرائب والامتثال房地产 في أفغانستان مع المعايير الدولية، مما قد يساعد في استقرار القطاع وجذب الاستثمار المتزايد. ومع ذلك، لا تزال التحديات مثل عدم اليقين السياسي، وفجوات التنفيذ، والاختلافات الإقليمية في الحوكمة قائمة، مما يبرز الحاجة إلى تعزيز القدرات والدعم المؤسسي المستمر (وزارة المالية).
سياسات الاستثمار الأجنبي وقواعد الملكية (راجع: investinafghanistan.af)
شهدت سياسات أفغانستان بشأن الاستثمار الأجنبي المتعلقة بالعقارات التجارية تغييرات كبيرة في السنوات الأخيرة، تأثرت بالتطورات السياسية والجهود لجذب رأس المال الدولي. تستمر وحدة تسهيل الاستثمار الأفغاني (AIFU) في العمل كهيئة حكومية رئيسية تشرف على الاستثمار الأجنبي، بما في ذلك في قطاع العقارات. اعتبارًا من عام 2025، يُسمح للمستثمرين الأجانب بامتلاك واستئجار العقارات التجارية في أفغانستان، مع تقيد صارم بامتثالهم للقوانين الوطنية واللوائح القطاعية.
بموجب قانون الاستثمار الأفغاني، يمكن للمواطنين والشركات الأجانب الحصول على حقوق الملكية لأغراض تجارية، بشرط أن تتماشى استثماراتهم مع المصالح الأمنية الوطنية وتحصل على موافقة مسبقة من السلطات المعنية. ينص القانون على أن ملكية العقارات التجارية من قبل الكيانات الأجنبية محدودة عادةً في المناطق المحددة، مثل الحدائق الصناعية والمناطق الاقتصادية الخاصة. تشمل عملية الموافقة فحوصات خلفية، وتقييمات جدوى المشاريع، والامتثال لأكواد تخطيط المدن.
تُفرض متطلبات الامتثال بشكل صارم. يجب على المستثمرين تسجيل شركاتهم في السجل التجاري المركزي الأفغاني والحصول على رخصة استثمار من AIFU. يجب توثيق جميع المعاملات وتقديم تقارير، وتحتاج عمليات نقل الملكية إلى توثيق من خلال مكاتب إدارة الأراضي المحلية. قدمت الحكومة أيضًا تدقيقات لمكافحة غسل الأموال وإجراءات العناية الواجبة وفقًا للمعايير الوطنية والدولية.
على الرغم من إطار قانوني تجديدي، لا تزال التحديات العملية قائمة. وفقًا لوحدة تسهيل الاستثمار الأفغاني (AIFU)، لا يزال الاستثمار الأجنبي المباشر (FDI) في العقارات محدودًا، حيث يمثل أقل من 10% من إجمالي تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر وفقًا لآخر البيانات المتاحة. تُعيق التطورات في القطاع عدم اليقين الأمني المستمر، وتغيرات تنفيذ اللوائح، والمشكلات المتعلقة بتسوية حقوق الملكية وعناوين الأراضي.
عندما نتطلع إلى عام 2025 وما بعده، يؤكد التوقع الرسمي التفاؤل الحذر. أعلنت الحكومة عن خطط لتبسيط عمليات الموافقة وتعزيز الحماية القانونية للمستثمرين الأجانب في العقارات التجارية. يوجد تركيز خاص على تعزيز الاستثمار في مراكز اللوجستيات، ومجمعات البيع بالتجزئة، وبنى تحتية الضيافة، خصوصًا في المراكز الحضرية مثل كابول، وهرات، ومزار شريف.
ومع ذلك، يُنصح المستثمرون المحتملون بإجراء العناية الواجبة الشاملة والبقاء مطلعين على التغييرات التشريعية من خلال المصادر الرسمية مثل وحدة تسهيل الاستثمار الأفغاني. يُنصح بشدة بالتعاون مع مستشار قانوني محلي للتنقل عبر متطلبات الامتثال المتطورة وضمان التوافق مع نظام الاستثمار في البلاد.
المخاطر والتحديات: العوامل السياسية والأمنية والمالية
يواجه قطاع العقارات التجارية في أفغانستان مخاطر وتحديات واضحة، وذلك متجذر في المشهد السياسي المتقلب في البلاد، والتحديات الأمنية المستمرة، والأنظمة المالية المقيدة. اعتبارًا من عام 2025، تستمر هذه العوامل في تشكيل مناخ الاستثمار والحقائق التشغيلية لكل من أصحاب المصلحة المحليين والأجانب.
- عدم اليقين السياسي: بعد عودة طالبان إلى السلطة في أغسطس 2021، شهدت الأطر المؤسسية والقانونية في أفغانستان تغييرات كبيرة. أدى غياب حكومة معترف بها رسميًا من قبل معظم المجتمع الدولي إلى عدم اليقين بشأن حقوق الملكية، وإنفاذ العقود، والإجراءات الإدارية. تعقد عدم وجود لوائح عقارية تجارية مُحدثة وقابلة للوصول تحت الحكومة الحالية جهود العناية الواجبة وعمليات المعاملات (وزارة العدل الأفغانية).
- المخاوف الأمنية: لا يزال الأمن عقبة رئيسية في المراكز الحضرية والممرات التجارية الأساسية. على الرغم من بعض الادعاءات المتعلقة بتحسن الاستقرار في بعض المناطق، لا تزال أعمال العنف المتقطعة، والهجمات المستهدفة، والنشاط المسلح مستمرة، خصوصًا في عواصم المقاطعات وعلى طول طرق النقل. تزيد هذه البيئة من المخاطر لتطوير الممتلكات، وحماية الأصول، وسلامة المستأجرين. غالبًا ما تتعرض القدرة على تأمين وتأمين وصيانة الممتلكات التجارية للخطر بسبب الحالة الأمنية الأوسع (وزارة الداخلية).
- القيود المالية والمصرفية: أدت العقوبات الدولية واستبعاد أفغانستان من معظم الأنظمة المالية العالمية إلى الحد بشدة من تدفقات رأس المال. لا يزال القطاع المصرفي هشًا، مع استمرار أزمات السيولة وحدود الوصول إلى العملة الأجنبية. تعوق هذه الشروط الاستثمار والمعاملات الروتينية في العقارات التجارية، حيث يواجه المشترون والبائعون تحديات في تأمين التمويل، وتحويل الأموال، والحصول على تقييمات موثوقة (بنك أفغانستان).
- فجوات تنظيمية وامتثال: تعقد البيئة التنظيمية المتطورة جهود الامتثال للاعبين في العقارات التجارية. هناك عدم يقين مستمر بشأن تحديد الأراضي، وتسجيل الملكية، وآليات حل النزاعات، خاصةً مع مراجعة الأنظمة القديمة أو استبدالها. يواجه المستثمرون الأجانب، على وجه الخصوص، متطلبات عناية مشددة وغموض قانوني، مما يزيد من الملف العام لمخاطر القطاع (هيئة الأراضي الأفغانية (أرازي)).
عند النظر إلى الأمام، تبقى توقعات سوق العقارات التجارية في أفغانستان في عام 2025 وما بعده متعلقة بتحسينات اعتراف سياسي، واستقرار داخلي، واستعادة وظيفة القطاع المالي. حتى يتم التعامل مع هذه المخاطر الأساسية، من المتوقع أن يعمل القطاع بنسبة أقل بكثير من طاقته، مع محدودية التطوير الجديد ومواصلة التحديات التشغيلية للأصول الحالية.
الإحصاءات الرئيسية: معدلات الشواغر، الإيجارات، وحجم المعاملات (راجع: nsia.gov.af)
يواجه قطاع العقارات التجارية في أفغانستان تحديات كبيرة وتقلبات اعتبارًا من عام 2025، تشكلت بواسطة عدم الاستقرار الاقتصادي المستمر، وتغيرات الأطر التنظيمية، وبيئة الأمن المعقدة. وفقًا للهيئة الوطنية للإحصاء والمعلومات (NSIA)، شهدت السوق العقارية التجارية في أفغانستان تقلبات ملحوظة في مؤشرات الأداء الرئيسية مثل معدلات الشواغر، والإيجارات، وحجوم المعاملات على مدار السنة الماضية.
معدلات الشواغر: اعتبارًا من أوائل عام 2025، تبقى معدلات الشواغر في المراكز الحضرية الكبرى مثل كابول، وهرات، ومزار شريف مرتفعة. تشير أحدث بيانات NSIA المتاحة إلى أن المعدلات تتراوح بين 22% و28% في المناطق التجارية المركزية، وهي نسبة تعكس انخفاض الطلب من الأعمال المحلية واستثمار الأجانب المحدود. تُسجل أعلى معدلات الشواغر في مساحات المكاتب والبيع بالتجزئة، خصوصًا في المشاريع الجديدة التي واجهت صعوبة في جذب مستأجرين مستقرين.
الإيجارات: انخفضت أسعار الإيجارات التجارية مقارنة بمستويات ما قبل 2021. تشير استطلاعات NSIA إلى أن الإيجارات الشهرية المتوسطة لمساحات المكاتب الممتازة في كابول، على سبيل المثال، انخفضت بنحو 18% على أساس سنوي، لتستقر عند مستويات أقل بكثير من المتوسط الإقليمي. كما انخفضت إيجارات البيع بالتجزئة، على الرغم من أن أسواق السلع الأساسية ومراكز اللوجستيات بالقرب من نقاط العبور الحدودية لا تزال تدعم أسعاراً مستقرة نسبيًا بسبب الطلب المستمر على السلع الأساسية.
حجم المعاملات: تظل أحجام المعاملات في القطاع التجاري منخفضة. تشير سجلات معاملات NSIA لعام 2024 وأوائل عام 2025 إلى انخفاض بنسبة 25% على أساس سنوي في تسجيل تحويلات العقارات التجارية. يُعزى هذا الانخفاض إلى مجموعة من القيود الائتمانية، وعدم اليقين لدى المستثمرين، وسوء تدفق المشاريع التجارية الجديدة. تشمل معظم المعاملات خصائص صغيرة أو مدفوعة بالضرورة بدلاً من الاستثمار المضاربي.
- معدلات الشواغر: 22%–28% في المراكز الحضرية الكبرى (الهيئة الوطنية للإحصاء والمعلومات)
- متوسط الإيجارات التجارية (كابول، مكتب ممتاز): انخفض 18% مقارنة بالعام الماضي (الهيئة الوطنية للإحصاء والمعلومات)
- حجم المعاملات: انخفض 25% على أساس سنوي (الهيئة الوطنية للإحصاء والمعلومات)
عند النظر إلى 2025 وما بعدها، يبقى توقع سوق العقارات التجارية في أفغانستان مرهونًا بالاستقرار الاقتصادي وتحسين مناخ الأعمال. بينما قد تظهر بعض القطاعات – مثل التخزين والبيع بالتجزئة الأساسية – مرونة، من المحتمل أن يعتمد الانتعاش العام على زيادة ثقة المستثمرين، ووضوح السياسات، واستقرار النظام المالي تدريجيًا.
التوقعات المستقبلية: التوقعات والفرص الاستراتيجية للفترة 2025–2030
يقف قطاع العقارات التجارية في أفغانستان عند مفترق طرق حيث يتكيف البلد مع الحقائق السياسية الجديدة والتحديات الاقتصادية المتواصلة في عام 2025 وما بعده. ستتشكل المسار المستقبلي من خلال الأطر القانونية المتطورة، ومتطلبات الالتزام التنظيمي، والاستثمارات في البنية التحتية، والانخراط الدولي.
تظل البيئة القانونية التي تحكم الممتلكات التجارية مرتبطة بقوانين الممتلكات الوطنية وأنظمة تسجيل الأراضي الخاصة بوزارة العدل. على الرغم من الإصلاحات المستمرة، يواجه القطاع مشكلات مستمرة مثل انعدام الأمن في حق الملكية، والمطالبات المتداخلة، وفجوات في التنفيذ، خصوصًا في مراكز حضرية مثل كابول، وهرات، ومزار شريف. تستمر المديرية العامة لشؤون الأراضي الأفغانية في رقمنة سجلات الأراضي وحقوق الملكية، بهدف الحد من النزاعات – وهو أساس رئيسي لثقة المستثمرين. ومع ذلك، من المحتمل أن يمتد الانطلاق المتوقع لسجل ممتلكات تجاري موحد إلى النصف الثاني من هذا العقد.
يظل الامتثال قضية حاسمة. قدمت وحدة تسهيل الاستثمار الأفغاني ووزارة الاقتصاد بروتوكولات أكثر صرامة لمعرفتك بالعميل (KYC) ومكافحة غسل الأموال (AML) لمعاملات الممتلكات استجابةً للتدقيق الدولي. من المتوقع أن تتزايد هذه التدابير مع سعي أفغانستان لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر (FDI) وإعادة الاتصال بأنظمة التمويل العالمية. سيحتاج مالكو العقارات والمطورون التجاريون إلى اعتماد أطر قوية للعناية الواجبة والإبلاغ حيث تتوسع الرقابة التنظيمية.
تشير الإحصاءات الرئيسية إلى انتعاش حذر في العقارات التجارية. شهدت الفترة من 2023 إلى 2024 زيادة متواضعة في المعاملات العقارية التجارية المسجلة في المدن الكبرى، مع التركيز على تجارة التجزئة، واللوجستيات، والتخزين لدعم الممرات التجارية الناشئة في أفغانستان. تشير وزارة التجارة والصناعة إلى أن تسجيلات الأعمال الجديدة، بما في ذلك تلك التي تسعى إلى مساحات المكاتب والبيع بالتجزئة، بدأت تستعيد نفسها بعد الانخفاضات الحادة في 2021-2022. ومع ذلك، لا تزال معدلات الشواغر في العقارات التجارية الممتازة مرتفعة، مما يعكس عدم اليقين الاقتصادي وصعوبة الوصول إلى التمويل طويل الأجل.
مع النظر إلى عام 2025-2030، ستتركز فرص النمو حول مراكز اللوجستيات، والحدائق الصناعية الخفيفة، والمشاريع متعددة الاستخدامات، خاصة إذا تقدمت مشاريع البنية التحتية الإقليمية – مثل CASA-1000 وتوسعات السكك الحديدية المخطط لها – كما هو متوقع. يمكن أن تفتح الشراكات الدولية الاستراتيجية ومزيد من التنسيق القانوني مع الأسواق المجاورة تدفقات استثمار جديدة. ومع ذلك، يعتمد معدل الانتعاش على تحسينات مستمرة في الأمن، وشفافية اللوائح، والوصول إلى رأس المال. باختصار، فإن آفاق العقارات التجارية في أفغانستان إيجابية بحذر، مشروطة بالإصلاحات القانونية والاندماج الاقتصادي الإقليمي.
المصادر والمراجع
