العقارات في ألبانيا 2025-2029: الكشف عن محركات النمو المفاجئة ونقاط الاستثمار الساخنة!

جدول المحتويات

الملخص التنفيذي: شرح ازدهار قطاع العقارات في ألبانيا
نظرة عامة على السوق لعام 2025: الاتجاهات والإحصاءات الرئيسية
الإطار القانوني: قوانين الملكية، والحقوق، والإصلاحات الأخيرة
الملكية الأجنبية والامتثال: ما يجب أن يعرفه غير المقيمين
الضرائب والرسوم: القواعد الأخيرة للمشترين والبائعين والمستثمرين
أفضل وجهات الاستثمار: المدن الساحلية، تيرانا، والمناطق الناشئة
خيارات التمويل والرهن العقاري في ألبانيا
سياسات الحكومة ومبادرات التنمية الحضرية
المخاطر والفرص واستراتيجيات دخول السوق
أفق 2029: التوقعات ورؤى الخبراء
المصادر والمراجع

الملخص التنفيذي: شرح ازدهار قطاع العقارات في ألبانيا

شهد قطاع العقارات في ألبانيا نمواً سريعاً في السنوات الأخيرة، مدفوعاً بالإصلاحات الاقتصادية، وزيادة الاستثمارات الأجنبية والمحلية، وتحديث الأنظمة التنظيمية. ومع حلول عام 2025، يستمر السوق في إظهار زخم قوي، لا سيما في المراكز الحضرية مثل تيرانا، ودوريس، والمناطق الساحلية، حيث الطلب على العقارات السكنية والتجارية قوي. ويعزى هذا الازدهار إلى عوامل تشمل ارتفاع السياحة، واستثمارات الشتات، والتزام الحكومة بتحسين سهولة ممارسة الأعمال.

على الصعيد التشريعي، نفذت الحكومة الألبانية تغييرات ملحوظة لتوحيد قوانين الملكية مع المعايير الأوروبية، مما يعكس طموحاتها للانضمام إلى الاتحاد الأوروبي. وقدمت القانون رقم 112/2023 لعام 2023 إجراءات مبسطة لتسجيل الملكية، تهدف إلى تقليل النزاعات وتوضيح حقوق الملكية. لعبت وكالة الكاداستر الحكومية دورًا مركزيًا في رقمنة سجلات الأراضي والعقارات، مما زاد من الشفافية وعزز ثقة المستثمرين. علاوة على ذلك، زادت الامتثالات لمعايير مكافحة غسل الأموال (AML) بشكل مكثف، وفقًا للإرشادات من بنك ألبانيا والمديرية العامة لمنع غسل الأموال، مما يضمن أن المعاملات العقارية تخضع لمزيد من التدقيق.

تؤكد الإحصائيات الرئيسية على ديناميكية القطاع. وفقًا لـمعهد الإحصاء (INSTAT)، زادت تصاريح البناء للمباني السكنية بأكثر من 20% من 2022 إلى 2024، حيث تمثل العاصمة النصيب الأكبر. وبلغ الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات حوالي 300 مليون يورو في 2024، مع تدفقات كبيرة من مستثمري الاتحاد الأوروبي والمستثمرين الإقليميين. ارتفعت الأسعار في المواقع الرئيسية بنسبة تقدر بـ 10–15% سنويًا، مما يعكس قيود العرض والطلب المتزايد.

نظراً للاتجاهات المستقبلية، تظل توقعات سوق العقارات في ألبانيا إيجابية حتى عام 2025 وما بعده. من المتوقع أن تحفز المشاريع الكبرى، بما في ذلك توسيعات المطارات وتحسينات الطرق السريعة، المزيد من التنمية الإقليمية وزيادة قيم العقارات. ومع ذلك، لا تزال التحديات قائمة في شكل نزاعات ملكية الأراضي التاريخية والحاجة إلى تعزيز آليات امتثال تنظيمية مستمرة. من المتوقع أن يظل التركيز الاستراتيجي للحكومة على الرقمنة، والتوافق القانوني، وتسهيل الاستثمارات على نمو البلاد، مما يجعل ألبانيا وجهة أكثر جاذبية بشكل متزايد لاستثمارات العقارات في جنوب شرق أوروبا.

نظرة عامة على السوق لعام 2025: الاتجاهات والإحصاءات الرئيسية

يتمتع سوق العقارات الألباني في عام 2025 بنشاط قوي، مع تطورات تشريعية ملحوظة، وتدفق مستمر من الاستثمارات الأجنبية. حافظ القطاع على نمو متواصل، مدفوعًا بشكل كبير بالتحضر، والسياحة، وجهود ألبانيا المستمرة نحو التكامل الأوروبي. وفقًا لـمعهد الإحصاء (INSTAT)، شهد عام 2024 زيادة بنسبة 7% في معاملات الملكية مقارنةً بالعام السابق، حيث تظل تيرانا، ودوريس، والمناطق الساحلية هي النقاط الساخنة الرئيسية.

واحد من الأحداث المحورية التي تشكل توقعات عام 2025 هو تنفيذ القانون الجديد رقم 38/2024 “بشأن تسجيل العقارات”، والذي يبسط إجراءات تسجيل الملكية ويعزز الوصول الرقمي إلى البيانات الكاداستر. وقد نشرت وكالة الكاداستر الحكومية منصة إلكترونية متكاملة، مما يقلل من أوقات المعاملات ويقلل من النزاعات – وهي خطوة من المتوقع أن تعزز الشفافية وثقة المستثمرين.

يظل الامتثال محور اهتمام رئيسي، حيث زادتوزارة المالية والاقتصاد من إجراءات مكافحة غسل الأموال (AML) لمعاملات العقارات لتحقيق التناغم مع توجيهات الاتحاد الأوروبي. أصبح وكلاء العقارات والمطورون خاضعين الآن لالتزامات أكثر صرامة بشأن العناية الواجبة والتقارير، مع إجراء تدقيقات من قبل المديرية العامة لمنع غسل الأموال. تهدف هذه الجهود إلى التخفيف من المخاطر الناجمة عن تدفقات رأس المال غير المشروعة، وهي قضية أبرزها المراجعات الأخيرة للامتثال.

ارتفعت أسعار المساكن المتوسطة في تيرانا بنسبة 9% مقارنةً بالعام السابق، لتصل إلى حوالي 1,400 يورو/م² في الربع الأول من 2025 (معهد الإحصاء).
شكل المشترون الأجانب، وخاصة من إيطاليا، وكوسوفو، والمملكة المتحدة، حوالي 18% من إجمالي عمليات شراء العقارات، وفقًا لبيانات وكالة الكاداستر الحكومية.
زادت تصاريح البناء الجديدة بنسبة 12%، مما يعكس الطلب المستمر على كلا النوعين من التطويرات السكنية وتلك الموجهة نحو السياحة (INSTAT).

نظراً للأفق، تظل التوقعات لعام 2025 وما بعدها متفائلة. من المتوقع أن تحفز المشاريع الجامدة، مثل توسيعات الطرق والمطارات التي تشرف عليها وزارة البنية التحتية والطاقة، القطاع العقاري. ومع ذلك، يلاحظ مراقبو السوق أهمية الاستمرار في تحديث الأنظمة والتطبيق لضمان استدامة النمو وضمان توافقها مع المعايير الأوروبية. بشكل عام، من المتوقع أن يظل سوق العقارات الألباني متفائلاً، مدعومًا بالإصلاحات القانونية، وتقدم الامتثال، وزيادة اهتمام المستثمرين.

الإطار القانوني: قوانين الملكية، والحقوق، والإصلاحات الأخيرة

شهد الإطار القانوني الذي يحكم العقارات في ألبانيا تغييرات كبيرة في السنوات الأخيرة، بهدف تحسين حقوق الملكية، وتوضيح ملكية الأراضي، وجذب الاستثمارات المحلية والأجنبية. يعد قانون رقم 111/2018 “بشأن الكاداستر” هو التشريع الرئيسي لألبانيا في مجال العقارات، الذي جمع تسجيل الملكية ووضع الأساس لوكالة الكاداستر الحكومية كسلطة مركزية تتولى السجلات الملكية، والتحويلات، وعمليات الإضفاء الشرعية. وقد عالج هذا الإصلاح المشاكل المستمرة المتعلقة بملكية الأراضي الغامضة الناتجة عن الخصخصة الشاملة وإعادة الملكية عقب انهيار الشيوعية.

في 2023 و2024، قامت الحكومة بتعزيز الإصلاحات القانونية لتبسيط إجراءات تسجيل الملكية وزيادة الشفافية. وبشكل خاص، قدمت التعديلات على قانون الكاداستر مبادرات رقمية، تفرض التسجيل الإلكتروني والوصول عبر الإنترنت إلى سجلات الملكية، مما يقلل بشكل كبير من البيروقراطية وأوقات المعالجة. وتدعم هذه التدابير استراتيجية “العدالة للجميع”، التي تعطي الأولوية للفعالية القضائية في النزاعات المتعلقة بالملكية وتهدف إلى إنهاء تراكم الحالات غير المحلولة المتعلقة بتسجيل الأراضي بحلول عام 2026 (وزارة العدالة في ألبانيا).

يسمح للأجانب بشراء العقارات في ألبانيا، على الرغم من أن الأراضي الزراعية تظل خاضعة لقيود ما لم يتم تلبية شروط الاستثمار. يضمن قانون “الاستثمارات الأجنبية” (القانون رقم 10316/2010) المعاملة المتساوية للمستثمرين الأجانب والمحليين والحماية ضد نزع الملكية، شريطة أن تكون هذه الإجراءات في المصلحة العامة ومصاحبة تعويض عادل (وكالة تطوير الاستثمار الألبانية). شهدت السنوات الأخيرة استمرار تحقيق التناغم مع المعايير الأوروبية، لا سيما في مجال الامتثال لمكافحة غسل الأموال (AML)، حيث تفرض المديرية العامة لمنع غسل الأموال قيودا أكثر صرامة على المحترفين في قطاع العقارات والموثقين.

على الرغم من الإصلاحات، لا تزال التحديات قائمة المتعلقة بمطالبات الاسترداد، والعناوين المتداخلة، والرقمنة الكاملة للسجلات القديمة. أكد مؤشر “سهولة ممارسة الأعمال” للبنك الدولي باستمرار على تقدم ألبانيا في تسجيل الملكية، لكنه أشار إلى وجود مشاكل تتعلق بتنفيذ القرارات القضائية وحل النزاعات (البنك الدولي – ألبانيا).

نظراً للمستقبل حتى عام 2025 وما بعده، التزمت الحكومة الألبانية بتحديث تشريعات استخدام الأراضي ومتابعة شراكتها مع المنظمات الدولية لتوحيد قانون الملكية مع متطلبات الانضمام إلى الاتحاد الأوروبي. وتبدو التوقعات إيجابية لزيادة اليقين القانوني، وفعالية المعاملات، ودمج المزيد من التكنولوجيات الرقمية في قطاع العقارات. ومع ذلك، يلزم الحفاظ على اليقظة المستمرة لضمان الامتثال، والحفاظ على الشفافية، وحل مشاكل الاسترداد والعناوين العالقة.

الملكية الأجنبية والامتثال: ما يجب أن يعرفه غير المقيمين

شهد قطاع العقارات في ألبانيا اهتماماً متزايداً من المستثمرين الأجانب، مدفوعاً بإطارها القانوني المواتي والتناغم المستمر مع معايير الاتحاد الأوروبي. بالنسبة لغير المقيمين الذين يفكرون في شراء العقارات في 2025 وما بعدها، فإن فهم المشهد القانوني والالتزامات الامتثال أمر بالغ الأهمية.

وفقاً لـبرلمان ألبانيا، فإن قانون رقم 133/2020 “بشأن تسجيل الممتلكات غير المنقولة” وتعديلاته اللاحقة تظل التشريع الرئيسي الذي يحكم حقوق الملكية والمعاملات. يُسمح لغير المقيمين، سواء من الأفراد أو الكيانات القانونية، بشكل عام بشراء العقارات السكنية والتجارية، باستثناء أنه يتم تقييد الأجانب من شراء الأراضي الزراعية ما لم تكن لمشاريع استثمار مقبولة أو من خلال تأسيس شركة مسجلة في ألبانيا.

يجب تسجيل عمليات شراء العقارات في وكالة الكاداستر الحكومية (Agjencia Shtetërore e Kadastrës)، التي قامت بتبسيط عملياتها في السنوات الأخيرة، بما في ذلك رقمنة السجلات وتنفيذ أنظمة التطبيقات عبر الإنترنت. تتطلب جميع المعاملات توثيق من موثق ألباني، ويجب على المشترين الحصول على رقم تعريف ضريبي للامتثال للوائح مكافحة غسل الأموال (AML) التي تشرف عليها المديرية العامة للضرائب والمديرية العامة لمنع غسل الأموال. تتطلب هذه السلطات كشف المصدر المالي للدخول وتقوم بإجراء عناية واجبة موسعة للمشترين الأجانب، خاصة للمعاملات التي تتجاوز عتبات معينة.

تظهر بيانات حديثة من معهد الإحصاء في ألبانيا زيادة مستمرة في معاملات العقارات الأجنبية، خاصة في المناطق الساحلية مثل دوريس، وفيلورا، وسارند. في عام 2023، شكل الأجانب حوالي 12% من جميع التسجيلات الجديدة للعقارات، وهو رقم من المتوقع أن يرتفع مع استمرار ألبانيا في جذب المتقاعدين الدوليين، والمستثمرين، وأعضاء الشتات.

نظراً للأفق حتى عام 2025 وما بعده، تظل التوقعات للملكية الأجنبية إيجابية، مدفوعة بطموحات ألبانيا في الانضمام إلى الاتحاد الأوروبي والإصلاحات التشريعية ذات الصلة. ومع ذلك، ينبغي على المشترين المحتملين أن يظلوا حذرين بشأن الامتثال القانوني، خاصة فيما يتعلق بالتحقق من عناوين الملكية، وتنظيمات استخدام الأراضي، ومتطلبات مكافحة غسل الأموال المتطورة. من المتوقع أن تقدم الحكومة مزيدًا من التدابير للرقمنة والشفافية، كما هو محدد في جدول الإصلاحات لعام 2024-2026 الذي وضعته وزارة العدالة، لتسهيل المعاملات الآمنة والمتوافقة للمقيمين وغير المقيمين.

الضرائب والرسوم: القواعد الأخيرة للمشترين والبائعين والمستثمرين

شهد قطاع العقارات في ألبانيا تغييرات تنظيمية كبيرة في السنوات الأخيرة، خاصة في مجال الضرائب ورسوم المعاملات، مما يؤثر على المشترين والبائعين والمستثمرين الأجانب مع دخول السوق عام 2025. يتم وضع الإطار القانوني الذي يحكم ضرائب العقارات بشكل أساسي من خلال قانون “نظام الضرائب المحلي”، وقانون “ضريبة الدخل”، والقانون المدني.

رسوم النقل والتسجيل:
يتعين على مشترين العقارات في ألبانيا دفع ضريبة نقل، تحسب كنسبة مئوية من سعر بيع العقار أو قيمة الإشارة، أيهما كان أعلى. بالنسبة للعقارات السكنية، تكون هذه النسبة عادة 2% ولكن يمكن أن تتفاوت وفقًا للبلدية ونوع الملكية. بالإضافة إلى ذلك، تطبق رسوم توثيق ورسوم تسجيل الأراضي، وعادة ما تتراوح من 0.2% إلى 0.5% من القيمة المعلنة. تشرف المكتب المركزي لتسجيل الممتلكات (ZVRPP) على تسجيل العقارات، وقد أدت جهود الرقمنة الأخيرة إلى تقليل أوقات المعالجة لنقل الملكية.

ضريبة الأرباح الرأسمالية وضريبة الدخل:
يكون البائعون للعقارات مسؤولين عن ضريبة الأرباح الرأسمالية، التي تحدد بحسب الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء، مطروحًا منه التكاليف القابلة للتحقق. اعتبارًا من عام 2025، ينطبق معدل ضريبة الدخل الفردي القياسي على الأرباح الرأسمالية، وهو محدد عند 15%. تدفع الكيانات القانونية ضريبة الشركات على الأرباح، مع معدلات تتراوح من 15% إلى 23% حسب حجم تداولها السنوي، وفقًا لـالمديرية العامة للضرائب. ومن الجدير بالذكر أن الحوافز الضريبية قد تكون متاحة للبناء الجديد أو المشاريع في القطاعات ذات الأولوية، كما هو موضح في مراسيم حكومية معينة.

المستثمرون الأجانب ومتطلبات مكافحة غسل الأموال (AML):
يمكن للمواطنين الأجانب شراء العقارات، باستثناء الأراضي الزراعية، وفقًا لمبدأ المعاملة بالمثل. يجب أن تتوافق جميع المعاملات مع إجراءات العناية الواجبة الصارمة لمكافحة غسل الأموال، كما يفرضها المديرية العامة لمنع غسل الأموال. يجب على وكلاء العقارات والموثقين الإبلاغ عن الأنشطة المشبوهة والتحقق من مصدر الأموال، وفقًا للقانون رقم 9917/2008، مع التعديلات.

الإحصائيات الرئيسية والتوقعات:
وفقًا لـمعهد الإحصاء (INSTAT)، نمت أحجام معاملات العقارات والقيم المعلنة بشكل مستمر، مما يعكس زيادة مشاركة المستثمرين الأجانب. مع تحقيق تناغم مستمر مع الاتحاد الأوروبي وتحديث القوانين المتعلقة بتقييم الممتلكات والضرائب، من المتوقع أن تتحسن الشفافية. وقد أشارت الحكومة الألبانية إلى المزيد من الإصلاحات للفترة 2025-2027 لتبسيط الامتثال، وزيادة الخدمات الرقمية، والحد من العشوائية في القطاع، مما يشير إلى توقعات إيجابية للمشترين والمستثمرين الشرعيين.

أفضل وجهات الاستثمار: المدن الساحلية، تيرانا، والمناطق الناشئة

يستمر سوق العقارات في ألبانيا في تجربة نمو قوي، مع ظهور وجهات استثمارية رئيسية على طول سواحلها الأدرياتيكية والأيونية، وكذلك في عاصمتها تيرانا وعدة مراكز حضرية ناشئة. في عام 2025، تبقى المدن الساحلية مثل فيلورا، دوريس، وسارند جذابة للغاية لكل من المستثمرين المحليين والأجانب، مدفوعة بزيادة السياحة، وتحسينات البنية التحتية، وزيادة عدد المغتربين. تستمر تيرانا، كمركز اقتصادي وإداري للبلاد، في دعم قطاع العقارات النشط مع زيادة الطلب على تطويرات سكنية وتجارية ومختلطة الاستخدام.

تظهر بيانات حديثة من معهد الإحصاء (INSTAT) أن تصاريح البناء للمباني السكنية زادت بأكثر من 15% بين عامي 2023 و2024، مع حساب المناطق الساحلية لنسبة كبيرة من التصاريح الجديدة. ساهم تدفق السياح والمشترين الأجانب، وخاصة من دول الاتحاد الأوروبي، في الزيادة المستمرة في أسعار العقارات على طول الريفييرا الألبانية، بينما تشهد توسعات تيرانا الحضرية مشاريع كبيرة وزيادة في بناء ناطحات السحاب.

من منظور قانوني وامتثالي، اتخذت الحكومة الألبانية خطوات لتبسيط إجراءات تسجيل الملكية وزيادة الشفافية. تشرف وكالة الكاداستر الحكومية على تسجيل الملكية وقد أدخلت منصات رقمية لتقليل التأخيرات البيروقراطية وتحسين اليقين القانوني للمستثمرين. وتهدف التعديلات على قانون تسجيل الملكية واللوائح ذات الصلة لعام 2023 إلى توضيح قضايا العناوين وتقليل مخاطر النزاعات، خاصة في المناطق الساحلية ذات الطلب المرتفع.

تُسمح عادةً بالملكية الأجنبية، باستثناء الأراضي الزراعية، ويتعين على المستثمرين الامتثال للوائح مكافحة غسل الأموال (AML) التي تفرضها المديرية العامة لمنع غسل الأموال. تخضع معايير البناء للتنظيم بموجب وزارة البنية التحتية والطاقة، التي زادت من عمليات التفتيش لضمان الالتزام بمعايير السلامة، وإجراءات التخطيط، والمعايير البيئية، لا سيما في المناطق السياحية الجديدة.

نظراً لما هو قادم في السنوات المقبلة، يتوقع الخبراء استمرار نمو قيمة العقارات في المدن الساحلية وتيرانا، مدفوعًا باستثمارات البنية التحتية، وآفاق الاندماج في الاتحاد الأوروبي، وزيادة الاهتمام الدولي. كما تجذب المناطق الناشئة مثل شنجين، وجيروكاستر، وكورش، الانتباه بسبب تحسين الاتصال وتطوير التراث. تظل توقعات السوق إيجابية، على الرغم من تحذير المستثمرين من إجراء عناية واجبة شاملة بشأن ملكية العقارات ومتطلبات الامتثال مع استمرار تنفيذ الإصلاحات.

خيارات التمويل والرهن العقاري في ألبانيا

شهد قطاع العقارات في ألبانيا تحولًا كبيرًا في السنوات الأخيرة، حيث تلعب هياكل التمويل والرهن العقاري دورًا محوريًا في تمكين الاستثمارات المحلية والأجنبية. في عام 2025، يستمر السوق في عكس اتجاه تصاعدي في معاملات الملكية، مع زيادة إمكانية الوصول إلى خيارات التمويل للأفراد والمطورين.

وفقًا لـبنك ألبانيا، شهدت قيمة القروض المستحقة لشراء العقارات نموًا مستمرًا، حيث تمثل حوالي 25% من إجمالي محفظة القروض المنزلية في أواخر 2024. يُعزى هذا النمو إلى معدلات الفائدة المنخفضة تاريخيًا، والمنتجات التنافسية للرهن العقاري، وبيئة اقتصادية أكثر استقرارًا. يتسم غالبية الرهون العقارية بتسعيرها باليورو، مما يعكس انتشار المشترين الأجانب والتوجه نحو اليورو في الاقتصاد.

تقدم البنوك الألبانية – مثل بنك رايفزين ألبانيا وبنك إنتيسا سان باولو ألبانيا – مجموعة متنوعة من منتجات الرهن العقاري، عادة ما تكون بمدد تصل إلى 30 عامًا ونسب قروض إلى قيمة (LTV) تصل إلى 80%، رهناً بتقييم الائتمان وتقييم الملكية. وقد ظلت معدلات فائدة الرهن العقاري، رغم أنها متغيرة، في نطاق 3.5% إلى 5.5% للقروض الموقعة باليورو، وفقًا لأحدث الإعلانات من بنك ألبانيا.

تخضع الجوانب القانونية والامتثالية للقانون رقم 10191/2009 “بشأن مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب”، الذي يتطلب تحققًا دقيقًا من مصادر الأموال للمعاملات العقارية. يجب على المؤسسات المالية إجراء عناية واجبة معمقة لكل من العملاء الألبان والأجانب، وهو مطلب امتثال يفرضه المديرية العامة لمنع غسل الأموال. علاوة على ذلك، يتم تنظيم ضمان الملكية والتحقق من العناوين بموجب القانون المدني وتحت إشراف وكالة الكاداستر الحكومية.

التطورات الأخيرة: في عام 2024، قدمبنك ألبانيا متطلبات احترازية محسنة لإقراض الرهن العقاري، بما في ذلك شروط LTV أكثر صرامة للمشتريين غير المقيمين وزيادة احتياطيات رأس المال للبنوك التي تمتلك محافظ عقارية كبيرة.
المشترون الأجانب: يمكن للغير الإقامات عمومًا الوصول إلى الرهن العقاري، لكنهم يخضعون لمزيد من متطلبات الوثائق والعناية الواجبة، لا سيما للمعاملات التي تتجاوز 250,000 يورو، وفقًا للوائح مكافحة غسل الأموال.

نظراً لما هو قادم، من المتوقع أن تظل مشهد الرهن العقاري والتمويل في ألبانيا قويًا حتى عام 2025 وما بعده، مدعومًا بالطلب المستمر، والتحضر، والإصلاحات التي تهدف إلى التوافق مع المعايير المالية للاتحاد الأوروبي. ومع ذلك، قد يزداد اليقظة التنظيمية، خاصة فيما يتعلق بالشفافية، وإدارة المخاطر، ومكافحة غسل الأموال، لضمان النمو المستدام والامتثال في القطاع.

سياسات الحكومة ومبادرات التنمية الحضرية

في عام 2025، تواصل سياسات الحكومة ومبادرات التنمية الحضرية لعب دور محوري في تشكيل سوق العقارات في ألبانيا. أولت الحكومة الألبانية أهمية لتحديث البنية التحتية الحضرية، مع استثمارات كبيرة تهدف إلى تحفيز النشاط العقاري الأجنبي والمحلي. في قلب هذه الاستراتيجية تأتي تنفيذ الاستراتيجية الوطنية للتنمية الإقليمية 2015-2030، التي تضع إطارًا شاملاً للتخطيط المكاني، والنمو الحضري المستدام، وتحسين إدارة الأراضي في جميع أنحاء البلاد. تشمل أهداف الاستراتيجية تكثيف المناطق الحضرية، وإعادة تأهيل المستوطنات غير القانونية، وتحديث المرافق العامة، وكلها لها تأثير مباشر على قيم العقارات والفرص (الوكالة الوطنية للتخطيط الإقليمي).

فيما يتعلق بالامتثال القانوني والتنظيمي، حققت ألبانيا تقدمًا ملحوظًا في توحيد تشريعات الملكية مع معايير الاتحاد الأوروبي. يظل قانون legalization, urbanization and integration of illegal constructions (No. 107/2014, as amended) أساسياً لتسوية الملكيات، مما يسمح لمالكي الممتلكات غير القانونية سابقًا بالحصول على عناوين قانونية، مما يوسع السوق العقارية الرسمية. لقد أدت رقمنة مكتب تسجيل الممتلكات إلى تسهيل المعاملات العقارية بشكل أكبر وتحسين الشفافية، مما يقلل من مخاطر الاحتيال والنزاعات المتعلقة بالملكية (مركز النشر الرسمي).

وفقًا لـمعهد الإحصاء، يستحوذ السكان الحضريون الآن على أكثر من 60% من إجمالي سكان ألبانيا، ومن المتوقع تسريع التحضر حتى عام 2025، لا سيما في تيرانا، دوريس، والمدن الساحلية.
أطلقت الحكومة مشاريع تجديد حضري مستهدفة، مثل خطة “تيرانا 2030” الرئيسية، التي تؤكد على التنمية المستدامة، وتوسيع المساحات الخضراء، والمناطق متعددة الاستخدامات لجذب المستثمرين والسكان على حد سواء (بلدية تيرانا).
من المتوقع أن تعزز الإصلاحات لتبسيط إجراءات تصاريح البناء والحوافز لبناء الطاقة البديلة التطورات الجديدة وتؤدي إلى توافق مع متطلبات الانضمام إلى الاتحاد الأوروبي (e-Albania خدمات الحكومة).

نظراً لما هو قادم، من المحتمل أن يدفع طريق ألبانيا نحو الانضمام إلى الاتحاد الأوروبي بمزيد من التناغم في قوانين الملكية وتخطيط المدن، وزيادة الإجراءات لمكافحة الفساد، وتعزيز ثقة المستثمرين. يتوقع برنامج الإصلاح الاقتصادي الوطني 2025-2027 للحكومة استمرار نمو قطاع العقارات، خصوصًا في التطورات السكنية والمرتبطة بالسياحة، بدعم من تحسينات تنظيمية مستمرة واستثمارات في البنية التحتية الحضرية (وزارة المالية والاقتصاد).

المخاطر والفرص واستراتيجيات دخول السوق

يمثل قطاع العقارات الألباني في عام 2025 مزيجًا ديناميكيًا من المخاطر والفرص للمستثمرين، والمطورين، والدخول الأجانب. تشكل تطورات السوق من خلال الإصلاحات التشريعية، والعوامل الاقتصادية، ومتطلبات الامتثال، وتغيرات الطلب، مما يتطلب من المعنيين التنقل بحذر.

المخاطر: تظل واحدة من المخاطر الرئيسية هي تعقيد ملكية الأراضي وتسجيل العقارات. على الرغم من التحسينات الكبيرة في رقمنة السجلات العقارية، فإن الغموض التاريخي ومشاكل الاسترداد أحيانًا تؤدي إلى نزاعات قانونية وتأخيرات في المعاملات العقارية. قامت وزارة العدل في جمهورية ألبانيا ومكتب التسجيل الوطني الألباني بإجراء إصلاحات، ولكن حالات المطالبات غير المحلولة لا تزال قائمة في بعض المناطق. بالإضافة إلى ذلك، زادت المخاطر المرتبطة بالامتثال لمكافحة غسل الأموال (AML)، حيث تقوم السلطات بتنفيذ ضوابط أكثر صرامة وفقًا لنظام الاتحاد الأوروبي، مما يتطلب جهودًا إضافية للامتثال من المستثمرين المحليين والأجانب (المديرية العامة لمنع غسل الأموال).
الفرص: فيما يتعلق بالفرص، تعزز ترشيح ألبانيا للانضمام إلى الاتحاد الأوروبي والاستثمارات في البنية التحتية التفاؤل بشأن تقدير قيمة العقارات المستقبلية. إن استراتيجية الحكومة الوطنية للسياحة 2022-2026 وحوافز الاستثمار الأجنبي تحفز الطلب على كل من العقارات التجارية والسكنية، لا سيما في المدن الساحلية والمراكز الحضرية (وزارة السياحة والبيئة). وفقًا لمعهد الإحصاء (INSTAT)، ارتفعت معاملات العقارات بنسبة 9% سنويًا في عام 2024، حيث شكل المشترون الأجانب نسبة متزايدة من مبيعات العقارات الرفيعة المستوى.
استراتيجيات دخول السوق: يعتمد النجاح في دخول السوق في 2025 بشكل كبير على العناية الواجبة المحلية القوية والامتثال القانوني. يُنصح المستثمرون الأجانب بالتعاون مع موثقين معتمدين في ألبانيا، ووكالات العقارات، والمحامين للتنقل في قضايا ملكية العقارات وضمان التوافق مع القانون رقم 111/2018 بشأن الكاداستر. إن الشراكات مع المطورين المحليين أو الاستحواذ على أصول معروفة بعناوين واضحة تقلل من المخاطر المتعلقة بالنزاعات بشأن العناوين. يعد الامتثال للقوانين المحدثة لمكافحة غسل الأموال ولوائح الصرف الأجنبي، تحت إشراف بنك ألبانيا، أمرًا أساسيًا. كما أن إقامة شراكات مع هيئات الصناعة المعروفة، مثل الغرفة الوطنية للتجارة، يمكن أن تسهل دخول السوق بشكل أكثر سلاسة والتوافق المستمر مع القوانين.
توقعات 2025 وما بعدها: يظل التوقع المتوسط الأجل لعقارات ألبانيا إيجابيًا، مدعومًا بتوقعات نمو الناتج المحلي الإجمالي القوي ومزيد من التناغم في قانون الملكية مع المعايير الأوروبية. ومع ذلك، ستظل اليقظة المستمرة فيما يتعلق بوضوح القوانين، والامتثال، وممارسات المعاملات الشفافة أمرًا حرجًا للتخفيف من المخاطر والاستفادة من الفرص السوقية.

أفق 2029: التوقعات ورؤى الخبراء

تشكل توقعات قطاع العقارات الألباني حتى عام 2029 مزيجًا من الإصلاحات التنظيمية، واتجاهات الاستثمار الأجنبي، والتكامل المستمر للبلاد مع المعايير الأوروبية. ومن المتوقع أن تستمر قيمة العقارات في ألبانيا في الانخفاض، لا سيما في قطاعات الإسكان والسياحة، مدفوعة بالتوسع الاقتصادي وزيادة الاهتمام من كل من المشتريين المحليين والدوليين.

أحد العوامل الرئيسية التي تؤثر على السوق هو الرقمنة المستمرة وإصلاح إجراءات تسجيل الملكية والكاداستر التي بادرت بها وكالة الكاداستر الحكومية. تهدف هذه الجهود إلى زيادة الأمان القانوني، وتقليل أوقات المعاملات، ومعالجة المشاكل التاريخية المتعلقة بملكية العقارات والتطورات غير القانونية. إن التزام الحكومة بتوحيد تشريعات الملكية مع متطلبات الاتحاد الأوروبي يعزز ثقة المستثمرين، كما يظهر في التقدم المسجل مؤخرًا والتحديثات التشريعية من وزارة العدل.

أدت التعديلات الأخيرة على قانون تسجيل الملكية وقانون البناء (بما في ذلك القانون رقم 111/2018، المعدل في عام 2023) إلى تبسيط إجراءات التصاريح وتشديد متطلبات الامتثال للمطورين والمشترين. ومن المتوقع أن تقلل هذه الإصلاحات منinstances البناء غير القانوني وتحسن الشفافية في المعاملات العقارية. كما نفذت وزارة المالية والاقتصاد إجراءات مكافحة غسل الأموال (AML) الأكثر صرامة لمعاملات العقارات، مما يتماشى مع توصيات الهيئات الدولية وتحسين الامتثال عبر القطاع.

إحصائيًا، شهد سوق العقارات الألباني زيادة بنسبة 15% سنويًا في المعاملات المسجلة في عام 2024، مع كون أكثر المناطق نشاطًا هي تيرانا، ودوريس، والمناطق الساحلية الجنوبية، وفقًا للبيانات المنشورة من معهد الإحصاء (INSTAT). لا يزال الاستثمار الأجنبي في العقارات يرتفع، مع جزء ملحوظ يأتي من دول الاتحاد الأوروبي والشتات الألباني. ومن المتوقع أن تحفز المشاريع الحضرية والسياحية الطلب على كل من العقارات السكنية والتجارية في السنوات القادمة.

نظراً للأفق حتى عام 2029، يتوقع الخبراء استمرار النمو في قيم العقارات، لا سيما في المواقع الحضرية والساحلية الرئيسية، شريطة أن تظل الإصلاحات القانونية والتنفيذ قوية. ستكون مبادرات الحكومة لتسوية النزاعات المتعلقة بملكية الأراضي وتحسين السجلات الكاداستر أساسية في الحفاظ على استقرار السوق وجذب مزيد من الاستثمارات. ومع ذلك، لا تزال التحديات قائمة في المستوطنات غير القانونية، وتعتمد الرؤية طويلة الأجل للقطاع على الالتزام المستدام للإصلاحات، وكفاءة النظام القضائي، والتنفيذ الشفاف للقوانين الجديدة المتعلقة بالملكية، كما أكدته الجهات المخولة، مثل لجنة التأهيل المستقلة والهيئات ذات الصلة.