قوانين العقارات في هولندا 2025: تغييرات صادمة وفرص مخفية تم الكشف عنها

محتويات

• مقدمة: لماذا يعتبر عام 2025 عامًا محوريًا للعقارات الهولندية
• الهيئات التنظيمية الرئيسية وأدوارها
• التغييرات التشريعية الأخيرة: ما الجديد في عام 2025؟
• قواعد ملكية الممتلكات: المقيمون مقابل غير المقيمين
• الضرائب والامتثال: تحديثات أساسية للمشترين والبائعين
• تنظيمات سوق الإيجارات: السقوف، والحماية، وحقوق المستأجرين
• متطلبات الاستدامة والامتثال البيئي
• نظرة عامة إحصائية: اتجاهات السوق وتأثير التنظيمات
• التنقل في المخاطر القانونية: الفخاخ الشائعة واستراتيجيات الامتثال
• التوقعات المستقبلية: التغيرات التنظيمية المتوقعة حتى عام 2030
• المصادر والمراجع

مقدمة: لماذا يعتبر عام 2025 عامًا محوريًا للعقارات الهولندية

يمثل عام 2025 نقطة تحول مهمة لتنظيمات العقارات في هولندا، مدفوعًا بتقاطع الإصلاحات التشريعية، وضغوط السوق، والمطالب الاجتماعية. على مدار العقد الماضي، شهد سوق الإسكان الهولندي نقصًا حادًا، خاصة في المراكز الحضرية، مما دفع السلطات الوطنية والمحلية للاستجابة من خلال تعزيز الأطر التنظيمية. في عام 2025، سيتم تنفيذ العديد من التغييرات التنظيمية الرئيسية أو ستصل إلى مراحل تقييم حاسمة، مما يعيد تشكيل المشهد التشغيلي للمطورين والمستثمرين وأصحاب العقارات والمستأجرين.

أحد أبرز المعالم التنظيمية هو الاستمرار في تطبيق Wet betaalbare huur (قانون الإيجار الميسور)، الذي يهدف إلى توسيع ضوابط الإيجار لتشمل شريحة أكبر من سوق الإيجارات الخاصة. تستهدف هذه التحولات التشريعية، التي تدعمها الحكومة الهولندية، العقارات الإيجارية في القطاع المتوسط، حيث يتم تحديد سقوف للإيجارات وإدخال معايير جودة أكثر صرامة لتحسين القدرة على تحمل التكاليف وظروف المعيشة. من المتوقع أن تؤثر القوانين الجديدة بشكل مباشر على أكثر من 300,000 منزل للإيجار، مما يحد من الزيادات المفرطة في الإيجارات وتعزيز حماية المستأجرين Rijksoverheid.

بالتوازي مع ذلك، تشدد متطلبات الاستدامة. تفرض أجندة المناخ الحكومية على جميع المباني المكتبية تحقيق تصنيف طاقة لا يقل عن C بحلول عام 2025. يمكن أن يؤدي عدم الامتثال إلى فرض غرامات أو إغلاق وظيفي للمباني المخالفة، مما يجعل تحسين الطاقة والتجديدات الخضراء أولوية ملحة لمالكي العقارات Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). تعكس هذه التدابير الأهداف الأوسع للصفقة الخضراء في الاتحاد الأوروبي، حيث تعتبر هولندا من أوائل المتبنين بين الدول الأعضاء.

بالإضافة إلى ذلك، سيشهد عام 2025 مراجعة Omgevingswet (قانون البيئة والتخطيط)، وهو إصلاح شامل يهدف إلى تبسيط التخطيط المكاني وإصدار التصاريح. بعد تأخير تنفيذه، يراقب المعنيون عن كثب تأثيره على العرض السكني وعمليات التنمية الحضرية Rijksoverheid.

تظهر هذه التطورات التنظيمية في ظل طلب سكني مستمر: تتوقع الإحصائيات الهولندية حاجة إلى 900,000 منزل جديد بحلول عام 2030 لمعالجة العجز Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). مع مرور عام 2025، ستختبر التقارب بين ضوابط الإيجار الأكثر تشددًا، وتفويضات الاستدامة، والإصلاحات التخطيطية قابلية تكيف المشاركين في السوق، وستشكل اتجاه القطاع العقاري الهولندي لسنوات قادمة.

الهيئات التنظيمية الرئيسية وأدوارها

يتميز الإطار التنظيمي الذي يحكم العقارات في هولندا بنظام رقابي قوي، يتضمن عدة سلطات على المستويين الوطني والمحلي. تلعب كل هيئة دورًا مميزًا في ضمان الامتثال والشفافية واستقرار السوق. إن فهم وظائف هذه المؤسسات التنظيمية الرئيسية أمر حاسم للتنقل في مشهد العقارات الهولندية في عام 2025 وما بعده.

• وزارة الداخلية وعلاقات المملكة (BZK):
  تُعنى وزارة الداخلية وعلاقات المملكة (BZK) بالإطار السياسي العام من حيث الإسكان والتنمية الحضرية والتخطيط المكاني. كانت وزارة الداخلية والعلاقات الملكية في السنوات الأخيرة فعالة في صياغة وتنفيذ إصلاحات تشريعية مهمة، مثل قانون البيئة والتخطيط (Omgevingswet)، الذي يهدف إلى تبسيط القوانين المتعلقة بالتخطيط المكاني وتعزيز التنمية المستدامة.
• سلطة الأسواق المالية الهولندية (AFM):
  تشرف سلطة الأسواق المالية الهولندية على سلوك مقدمي الخدمات المالية، بما في ذلك وكلاء العقارات وصناديق استثمار العقارات وعمال الرهن العقاري. تحدد AFM معايير الامتثال لحماية المستهلكين وتعزز الشفافية في معاملات العقارات، خاصة في إدارة مركبات استثمار العقارات والمنتجات المالية المرتبطة بها.
• قانون الإشراف المالي (Wft):
  تُعد إشراف الجوانب المالية في معاملات العقارات، مثل الإقراض والاستثمار، تحت قانون الإشراف المالي (Wft). يتم إنفاذ Wft من قبل كل من AFM والبنك المركزي الهولندي (DNB)، مما يضمن أن المنتجات المالية والمؤسسات تتوافق مع متطلبات صارمة تتعلق بالملاءة المالية والشفافية وحماية العملاء.
• السلطات البلدية:
  تمارس الحكومات المحلية، أو البلديات، رقابة تنظيمية كبيرة على تقسيم المناطق وتصاريح البناء والتخطيط الحضري. مع إدخال قانون البيئة والتخطيط، أصبحت البلديات الآن مكلفة بدمج التنظيمات المتعلقة بالبيئة والتخطيط والبناء، مما يسعى لتحقيق كفاءة أكبر ومشاركة المواطنين في عمليات صنع القرار.
• سجل الأراضي (Kadaster):
  يُعنى سجل الأراضي الهولندي، مكتب تسجيل الأراضي ورسم الخرائط (Kadaster) بالحفاظ على السجلات الرسمية لملكية الممتلكات والحدود والحقوق المرتبطة بها. يعتبر التسجيل الدقيق من قبل Kadaster أمرًا ضروريًا للثقة القانونية في معاملات العقارات ويفرضه القانون.

عند النظر إلى عام 2025 وما بعده، من المتوقع أن تعمل هذه الهيئات التنظيمية على تعزيز الرقمنة، وزيادة إمكانية الوصول إلى البيانات، وتطبيق معايير أكثر صرامة تتعلق بالاستدامة والشفافية داخل قطاع العقارات. من المحتمل أن تؤدي التحديثات التشريعية المستمرة وزيادة التدقيق في ممارسات السوق إلى تعزيز جهود هولندا لمعالجة نقص السكن ومدى قابلية تحمل العقارات وأهداف المناخ من خلال التدابير التنظيمية.

التغييرات التشريعية الأخيرة: ما الجديد في عام 2025؟

يشهد قطاع العقارات الهولندي تحولًا تنظيميًا كبيرًا في عام 2025، حيث يقوم الحكومة بسن واقتراح عدد من التغييرات التشريعية لمعالجة نقص الإسكان ومدى القدرة على تحمل التكاليف وشفافية السوق. ومن أبرز التطورات هو تنفيذ قانون الإيجار الميسور (Wet Betaalbare Huur)، الذي دخل حيز التنفيذ في 1 يوليو 2024. يمدد هذا القانون ضوابط الإيجار لتشمل شريحة أكبر من القطاع الإيجاري الخاص، حيث يفرض سقفًا يعتمد على نظام النقاط على المنازل الإيجارية في الفئة المتوسطة (عادة حتى 1,100 يورو في الشهر)، ويمنح البلديات سلطات إنفاذ أكبر. بحلول عام 2025، سيكون هناك حوالي 300,000 عقار إيجاري إضافي خاضع للإيجارات المنظمة، بهدف الحد من الزيادات المفرطة في الإيجارات وتحسين وصول الإسكان للمستأجرين من ذوي الدخل المتوسط (Rijksoverheid).

تغيير كبير آخر هو تشديد قيود الشراء للإيجار من خلال سياسة Opkoopbescherming (حماية الشراء)، مما يمكّن البلديات من حظر المستثمرين من شراء المنازل الميسورة وإيجارها في مناطق محددة. تهدف هذه التدابير، التي تم توسيعها في عام 2024 وتطبيقها على نطاق واسع في عام 2025، إلى إعطاء الأولوية للمالكين المساكن واستقرار الأسواق السكنية المحلية (Rijksoverheid). تقوم الحكومات المحلية في أمستردام وروتردام وأوتريخت ولاهاي بتطبيق هذه القيود بنشاط على معاملات العقارات الجديدة.

على صعيد الاستدامة، تستمر متطلبات كفاءة الطاقة للمباني في التشديد. اعتبارًا من عام 2025، يجب أن تلبي جميع المباني السكنية الجديدة معايير BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) الأكثر صرامة، مما يساهم في أهداف المناخ في هولندا. تواجه المباني غير السكنية التزامات متزايدة لتحسين تصنيفات الطاقة، حيث تفرض الحكومة ترقيات إلزامية إلى الأقل تصنيف طاقة C للمكاتب منذ عام 2023، ومن المتوقع مزيد من التشديد (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland).

• الامتثال والتنفيذ: تزيد مفتشية البيئة البشرية ووسائل النقل (ILT) والسلطات المحلية من عمليات التفتيش والعقوبات المتعلقة بعدم الامتثال لقوانين الإيجار والمعايير الطاقية (ILT).
• إحصاءات رئيسية: في عام 2024، توسع المخزون الإيجاري المنظم بنسبة 22%، وتظهر البيانات الأولية للإنفاذ أكثر من 1,000 انتهاك تم تحديده في الأشهر الستة الأولى من قانون الإيجار الميسور (Rijksoverheid).

التوقعات: من المتوقع أن يظل البيئة التنظيمية ديناميكية حتى عام 2025 وما بعده، مع استمرار النقاش حول توسيع ضوابط الإيجار وتشجيع البناء المستدام ومعالجة تأثير ارتفاع أسعار الفائدة على القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. يجب على المعنيين توقع زيادة متطلبات الامتثال، خاصة في مجالات الإيجار والاستدامة، حيث تسعى الحكومة إلى تحقيق أهدافها المتعلقة بالقدرة على التحمل، والوصول، والتكيف المناخي في سوق العقارات.

قواعد ملكية الممتلكات: المقيمون مقابل غير المقيمين

يتميز الإطار التنظيمي لملكية الممتلكات في هولندا بفتحته لكلا المقيمين وغير المقيمين، مع متطلبات الامتثال والشفافية المتطورة. اعتبارًا من عام 2025، لا توجد قيود قانونية محددة تمنع غير المقيمين من شراء العقارات، سواء السكنية أو التجارية، في هولندا. يُسمح لكل من الأفراد والكيانات القانونية – بغض النظر عن الجنسية – بالحصول على، وامتلاك، وبيع الممتلكات. تسجيل معاملات الممتلكات إلزامي ويدار من قبل Kadaster (مكتب تسجيل الأراضي الهولندي)، مما يضمن توثيق جميع تغييرات الملكية علنًا.

ومع ذلك، استجابت الحكومة الهولندية للقلق بشأن قدرة تحمل الإسكان والاستثمار المضارب، خصوصًا في المراكز الحضرية الكبيرة، من خلال سن تنظيمات مستهدفة. حصلت البلديات على سلطات بموجب قانون حسن التأجير (Wet goed verhuurderschap) وقانون حماية الشراء البلدي (Opkoopbescherming). تتيح هذه القوانين للسلطات المحلية وضع مناطق حيث يتم حظر استثمارات الشراء للإيجار أو تتطلب نظام تراخيص، وذلك في المقام الأول لحماية توفر المنازل المملوكة للمالكين. على سبيل المثال، في مدن مثل أمستردام وروتردام، قد يُطلب من المشترين غير المقيمين أن يشغلوا العقارات التي تم شراؤها حديثًا لفترة حد أدنى قبل تأجيرها.

الامتثال لمتطلبات مكافحة غسيل الأموال (AML) والشفافية صارم. يُلزم الكتاب العدول ووكلاء العقارات والمؤسسات المالية بالتحقق من هوية ومصادر تمويل كل من المشترين المقيمين وغير المقيمين بموجب قانون مكافحة غسيل الأموال وتمويل الإرهاب (Wwft). علاوة على ذلك، منذ عام 2022، يتطلب سجل UBO – الذي تحتفظ به غرفة التجارة الهولندية – الكشف عن المالكين المستفيدين النهائيين للكيانات القانونية التي تمتلك العقارات، مما يعزز الشفافية في معاملات الممتلكات.

تظهر الإحصاءات الأخيرة من إحصائيات هولندا زيادة طفيفة في مبيعات الممتلكات خلال عام 2024، مع استقرار مشاركة غير المقيمين ولكن مع تركيزها إقليميًا في المدن الكبرى والمناطق السياحية الشعبية. مع تطلع الحكومة الهولندية إلى السنوات القليلة القادمة، من المتوقع أن تحافظ على نهجها المفتوح في ملكية الممتلكات من قبل غير المقيمين، مع منح البلديات أدوات تنظيمية إضافية للحد من الاستثمار المضارب ومعالجة نقص الإسكان. من المحتمل أن تستمر التزامات الامتثال والتقارير، خاصة فيما يتعلق بـ AML وملكية المستفيدين، مما يعكس التوجهات السياسية على المستويين الوطني والأوروبي.

الضرائب والامتثال: تحديثات أساسية للمشترين والبائعين

يُشكل القطاع العقاري الهولندي إطارًا قانونيًا وماليًا قويًا، مع تطورات رئيسية في الضرائب والامتثال التي من المقرر أن تؤثر على المشترين والبائعين في عام 2025 وما بعده. تستمر هولندا في التأكيد على الشفافية، وتدابير مكافحة غسيل الأموال (AML)، وسياسة الإسكان المستدام، مما يؤثر على المعاملات المحلية والدولية.

ضريبة النقل وضريبة القيمة المضافة
أحد التغييرات المحورية في السنوات الأخيرة هو معدلات ضريبة النقل العقاري (overdrachtsbelasting) المختلفة. اعتبارًا من عام 2024، يستفيد المشترون الأوليون الذين تقل أعمارهم عن 35 عامًا عند شراء المنازل التي تقل قيمتها عن 510,000 يورو من ضريبة نقل بنسبة 0%، بينما يواجه المشترون الآخرون من القطاع الخاص معدلًا قياسيًا قدره 2%. يتعرض المستثمرون والكيانات القانونية لمعدل أعلى قدره 10.4% – وهو تدبير مصمم لتبريد الاستثمار المضاربي وتعزيز الإقامة للمالكين. من المتوقع أن تبقى هذه المعدلات مستقرة في عام 2025، مع إمكانية مراجعة السياسة لاحقًا (Belastingdienst).

عادةً ما لا تنطبق ضريبة القيمة المضافة (VAT) على شراء الممتلكات القائمة، لكن يمكن أن تتكبد البناءات الجديدة ومعاملات العقارات التجارية ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%، وفقًا لحالات الاستخدام المحددة (Belastingdienst).

مكافحة غسيل الأموال والامتثال
تفرض الحكومة الهولندية بروتوكولات صارمة لمكافحة غسيل الأموال بموجب Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft)، مما يتطلب من وكلاء العقارات والكتبة والقيميين الماليين تنفيذ العناية الواجبة للعملاء والإبلاغ عن المعاملات غير العادية. وتشرف البنك المركزي الهولندي وFIU-Netherlands على الامتثال، مع زيادة التدقيق على المشترين الأجانب والكيانات. لا سيما، سيشهد سجل UBO (المالك المستفيد النهائي)، الذي تم تنفيذه في عام 2020، تعزيز التطبيق في عام 2025، مما يفرض الشفافية في هياكل ملكية الممتلكات (KVK (غرفة التجارة الهولندية)).

التزامات كفاءة الطاقة
تعد الاستدامة أولوية تنظيمية. اعتبارًا من عام 2023، يجب أن تحتوي المكاتب على الأقل على تصنيف طاقة C. المخالفات تعرض المباني للخطر بالإغلاق أو الغرامات. من المتوقع أن تشدد هذه المعايير، مع متطلبات أكثر صرامة للممتلكات السكنية في جدول الأعمال التشريعي لعام 2025 (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland).

التوقعات
مع التركيز في عام 2025 على القدرة على التحمل والشفافية والاستدامة، يجب على المشترين والبائعين أن يبقوا يقظين بشأن السياسات الضريبية المتطورة، وزيادة التزامات الامتثال، والتنظيمات البيئية. من المتوقع أن تستمر الرقمنة في معاملات الممتلكات وتطبيق إنفاذ أكثر صرامة، مما يعزز سمعة هولندا كسوق عقاري منظم جيدًا وشفاف.

تنظيمات سوق الإيجارات: السقوف، والحماية، وحقوق المستأجرين

يتميز سوق الإيجارات الهولندي بتنظيمات قوية تهدف إلى موازنة حماية المستأجرين مع حقوق الملاك. اعتبارًا من عام 2025، يتم تشكيل الإطار القانوني من خلال الإصلاحات الأخيرة التي تستهدف القدرة على التحمل والشفافية وسهولة الوصول، خاصة استجابةً لنقص الإسكان المستمر في المدن الكبرى.

تتضمن التطورات الرئيسية إدخال نظام سقف للإيجار الوطني الذي يمدد تنظيم الأسعار إلى أجزاء من القطاع الإيجاري الخاص كانت قد تم تحريرها سابقًا. بموجب القواعد الجديدة، التي ستدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من عام 2024، تخضع الإيجارات للمنازل التي تحصل على ما يصل إلى 187 نقطة على woningwaarderingsstelsel (نظام تقييم المنازل) لحدود إيجاريه قصوى. يمتد هذا التحكم من الحكومة ليتناول عينة أوسع من الإيجارات في السوق المتوسطة، بهدف الحد من الزيادات المفرطة في الإيجارات وتحسين القدرة على تحمل التكاليف للأسر ذات الدخل المتوسط. يتعرض المالكون للعقوبات في حالة فرض إيجارات تتجاوز الحدود المسموح بها، والتي تفرضها السلطات البلدية والجهات الرقابية.

لا تزال حماية المستأجرين حجر الزاوية في سياسة الإسكان الهولندية. أنشأ القانون المدني الهولندي (Burgerlijk Wetboek، الكتاب 7) أمان الإيجار، مما يحظر الطرد التعسفي وينص على فترات إشعار صارمة. العقود الإيجارية المؤقتة، التي سمحت بها منذ عام 2016، تخضع الآن لتنظيم أكثر صرامة: حيث تحد التعديلات الأخيرة من قدرة المالكون في إصدار عقود إيجارية قصيرة الأمد، مما يعزز الاستقرار طويل الأمد للمستأجرين. بالإضافة إلى ذلك، اعتبارًا من عام 2024، يتمتع المستأجرون بحقوق أكبر في الحصول على معلومات شفافة بشأن رسوم الخدمات، وتركيبة الإيجار، والالتزامات المتعلقة بصيانة الممتلكات.

إحصائيًا، يتألف القطاع الإيجاري المنظم (الإسكان الاجتماعي) من حوالي 2.3 مليون وحدة، يمثل حوالي 60% من إجمالي المخزون الإيجاري، بينما تمثل القطاع الخاص – الذي يشهد الآن تنظيمًا متزايدًا – النسبة المتبقية البالغة 40% (Centraal Bureau voor de Statistiek). يتم تحديد الزيادات في الإيجارات في القطاعات المنظمة سنويًا، حيث تم تحديد سقف 2025 عند التضخم بالإضافة إلى هامش بسيط، وفقًا للتوجيهات الحكومية.

يتم تنفيذ الامتثال من قبل البلديات المحلية ومفتشية البيئة البشرية ووسائل النقل (ILT) ومنظمات الدفاع عن حقوق المستأجرين. تحقق هذه الجهات من الشكاوى وتفرض الغرامات ويمكن أن تلزم بتقليل الإيجارات أو التعويض للمستأجرين المبالغ في حقهم.

مع النظرة إلى المستقبل، من المتوقع أن تستمر الحكومة الهولندية في الحفاظ على هذه التدابير التنظيمية وتنقيحها، مع استمرار النقاش حول التوازن بين الحوافز السوقية للمالكين وحماية حقوق المستأجرين. تمثل أدوات التنفيذ المحسنة ومزيد من الانفتاح على ضوابط الإيجار موضوعات تعتبر قيد النقاش التشريعي، مما يعكس التزامًا بمعالجة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان وتأمينها لسنوات قادمة.

متطلبات الاستدامة والامتثال البيئي

أصبحت الاستدامة والامتثال البيئي ركائز مركزية في تنظيم العقارات الهولندية، مما يعكس أهداف هولندا الطموحة تجاه المناخ وتوجيهات الاتحاد الأوروبي. اعتبارًا من عام 2025، يجب على مالكي العقارات والمطورين والمستثمرين التنقل في إطار قانوني متشدد يهدف إلى تقليل انبعاثات الكربون، وتحسين كفاءة الطاقة، وتعزيز البناء الدائري.

تعد إرشادات أداء الطاقة للمباني (EPBD) حجر الزاوية في التنظيم الحالي، وتنفيذها في القانون الهولندي من خلال Bouwbesluit 2012 (مرسوم البناء 2012) والتعديلات اللاحقة. منذ يناير 2023، يجب أن تحتوي جميع المباني المكتبية التي تزيد مساحتها عن 100 م² على الأقل على تصنيف طاقة C (Rijksoverheid). قد يؤدي عدم الامتثال إلى الإغلاق أو فرض غرامات. اعتبارًا من 2030، ستزيد متطلبات الحد الأدنى إلى تصنيف الطاقة A، مما يشير إلى مسار أكثر صرامة في السنوات القادمة.

يزيد قانون البيئة والتخطيط (Omgevingswet)، الذي سيدخل حيز التنفيذ الكامل في عام 2024، من تبسيط وتعزيز تصاريح البيئة. يدمج القانون الجديد التخطيط المكاني، وحماية البيئة، وتنظيمات البناء، مع التركيز على التنمية الحضرية المستدامة وتقليل الأثر البيئي طوال دورة حياة المبنى (حكومة هولندا).

تُدرج الآن متطلبات الدائرة في العملية. سيصبح جواز المواد – سجل رقمي لمواد البناء – إلزاميًا للمباني الحكومية الجديدة ومن المتوقع أن يمتد إلى المزيد من قطاعات العقارات. تدعم هذه التدبير الطموح الوطني لتحقيق اقتصاد بناء دائري بالكامل بحلول عام 2050 (Rijksoverheid).

• اعتبارًا من عام 2023، امتثل حوالي 55% من مخزون المكاتب الهولندية لمستوى الطاقة C أو أفضل (وكالة المشاريع الهولندية)، مع زيادة متوقعة في أنشطة إعادة التحديث حتى عام 2025.
• تتطلب تصاريح البناء الجديدة بشكل منتظم تدابير للتكيف مع المناخ، مثل الأسطح الخضراء وأنظمة الاحتفاظ بالمياه، استجابة لزيادة مخاطر الفيضانات (Helpdesk Water).
• تبدأ البلديات في تطبيق الأهداف المحلية للاستدامة، وغالبًا ما تتجاوز الحد الأدنى الوطني، خاصة في مدن مثل أمستردام وروتردام.

مع تطلعات للمستقبل، يُتوقع أن يكون هناك تصاعد في التنظيم. من المتوقع أن تدفع التوجيهات من الاتفاق المناخي والحكومة الأوروبية عدداً من المعايير الأكثر صرامة، مع مراقبة أكثر صرامة، وتطبيق معايير ESG (البيئية والاجتماعية والحوكمة) على جميع الأصول العقارية. ستزداد مخاطر عدم الامتثال، مما يجعل التكيف الاستباقي أمرًا أساسيًا للمشاركين في السوق (حكومة هولندا).

تؤكد البيانات الإحصائية على التأثير التنظيمي المستمر. في عام 2023، كان في هولندا حوالي 8 ملايين مسكن، حيث كانت نسبة 42% منها مستأجرة و58% مملوكة. من بين الإيجارات، كانت أكثر من 70% في القطاع الاجتماعي، وحوالي 30% في القطاع الخاص (Centraal Bureau voor de Statistiek). على الرغم من تدخلات الحكومة، زادت متوسط أسعار المنازل بنسبة 5.8% على أساس سنوي في الربع الرابع من عام 2023، بينما تباطأ نمو الإيجارات في القطاع الخاص إلى 2.5%، مما يعكس التأثير المهدئ لشد التنظيم (Centraal Bureau voor de Statistiek).

مع تطلعات المستقبل، تهدف الحكومة الهولندية إلى بناء 900,000 منزل جديد بحلول عام 2030، مع تخصيص ثلثها كإسكان ميسور أو اجتماعي. من المتوقع أن يظل التركيز التنظيمي على تعزيز الشفافية وحماية المستأجرين واستدامة المخزون السكني. يجب على المشاركين في السوق مراقبة المتطلبات المتطورة عن كثب لتجنب عدم الامتثال مع استمرار تشديد المشهد التنظيمي، خاصة مع توقعات بإصلاحات إضافية في السنوات القادمة (حكومة هولندا).

التنقل في المخاطر القانونية: الفخاخ الشائعة واستراتيجيات الامتثال

يتطلب التنقل في المشهد التنظيمي للعقارات في هولندا فهمًا شاملاً للإطارات القانونية المتطورة، ومتطلبات الامتثال، واتجاهات التنفيذ. في عام 2025، تشكل العديد من التطورات الرئيسية والتحديات المستمرة البيئة للمستثمرين، والمطورين، ومديري الممتلكات.

الفخاخ القانونية الشائعة

• عدم الامتثال لقوانين تقسيم المناطق والتخطيط المكاني: تفرض البلديات المحلية بشكل صارم خطط تقسيم المناطق الصادرة عن وزارة الداخلية وعلاقات المملكة (“bestemmingsplannen”)، وقد يؤدي الاستخدام أو التحويل غير المصرح به للعقارات إلى فرض غرامات أو تصحيح قسري.
• عدم الالتزام الكافي بالتشريعات البيئية: يجمع قانون البيئة والتخطيط الهولندي (Omgevingswet)، الذي سيدخل حيز التنفيذ في عام 2024، العشرات من القوانين في نظام واحد، مما يعزز متطلبات اليقظة اللازمة لمعايير التربة والمياه والضوضاء في مشاريع العقارات (وزارة البنية التحتية وإدارة المياه).
• الفشل في الامتثال لحماية المستأجرين: القانون الإيجاري الهولندي يحمي المستأجرين بشكل كبير. يمكن أن تؤدي الأخطاء في صياغة عقود الإيجار أو حسابات ضوابط الإيجارات، خاصة تحت سقف “القطاع المتوسط المنظم” الجديد الفعّال في عام 2024، إلى مطالبات تعويض أو تخفيضات قسرية في الإيجارات (حكومة هولندا).
• تغافل مكافحة غسيل الأموال (AML): يجب على محترفي العقارات الالتزام بقانون مكافحة غسيل الأموال وتمويل الإرهاب الهولندي (Wwft). يعتبر عدم كفاية فحص العملاء أو مراقبة المعاملات سبباً رئيسياً للعقوبات التنظيمية (De Nederlandsche Bank).

استراتيجيات الامتثال لعام 2025 وما بعده

• دمج أدوات الامتثال الرقمية: استثمر في المنصات الرقمية لرصد التغييرات التشريعية وأتمتة التقارير بشأن الامتثال لتقسيم المناطق، والبيئة، ومكافحة غسل الأموال.
• إجراء عناية واجبة محسّنة: قم بتحديث تقييمات المخاطر بانتظام للمشاريع الجديدة، مع التركيز على الأثر البيئي ومتطلبات قانون البيئة والتخطيط الجديد.
• ابق متابعًا لتحديثات قانون الإيجارات: تتبع عن كثب التحديثات من Rijksoverheid لضمان دقة اتفاقيات الإيجار وإجراءات تحديد الإيجارات.
• استعن بالمستشارين القانونيين بشكل استباقي: استشر مع شركات قانونية متخصصة في صياغة العقود، وحل النزاعات، وتقديم الملفات التنظيمية، خاصة في المجالات التي تأثرت بالإصلاحات الأخيرة أو القادمة.

بينما يظل قطاع العقارات الهولندي جذابًا، تعني الإنفاذ الأكثر صرامة والمعايير القانونية المتطورة أن الأطر القوية للامتثال أمر ضروري لتقليل المخاطر القانونية والحفاظ على الوصول إلى السوق في عام 2025 والسنوات القادمة.

التوقعات المستقبلية: التغيرات التنظيمية المتوقعة حتى عام 2030

من المتوقع أن يشهد المشهد التنظيمي للعقارات في هولندا تحولًا كبيرًا حتى عام 2030، حيث يستجيب صناع السياسات لضغوط السوق المتطورة، وضرورات الاستدامة، واحتياجات الإسكان الاجتماعي. اعتبارًا من عام 2025، تشكل عدة مبادرات تنظيمية والإصلاحات المتوقعة جزءًا من التوجه المستقبلي للمستثمرين والمطورين والمستأجرين في العقارات.

أحد المجالات الرئيسية للتركيز هو قدرة تحمل الإسكان. حددت الحكومة الهولندية، عبر حكومة هولندا، أهدافًا طموحة لتوسيع مخزون الإسكان والحد من الزيادات المفرطة في الإيجارات، خاصة في الشريحة المتوسطة. من المتوقع أن يدخل “قانون الإيجار الميسور” (Betaalbare Huurwet)، الذي من المقرر أن يدخل حيز التنفيذ في عام 2025، حيز التنفيذ، مما سيسمح بتحديد سقوف للإيجارات لمجموعة أوسع من الممتلكات، موسعًا نطاق نظام النقاط للإيجارات إلى المنازل التي تُؤجر حتى 1,100 يورو في الشهر. تهدف هذه التدخلات إلى منع الزيادات في الإيجارات وضمان قدرة أكبر للوصول للمتعهدين من ذوي الدخل المتوسط.

تشكل الاستدامة دافعًا رئيسيًا آخر للتغيير التنظيمي. يُلزم اتفاق المناخ الهولندي جميع المنازل بأن تكون بلا غاز طبيعي بحلول عام 2050، مما يحفز متطلبات تدريجية لأداء الطاقة في كل من التطورات الجديدة والقائمة. اعتبارًا من عام 2025، من المتوقع أن يتم تطبيق متطلبات تصنيف الطاقة الأكثر صرامة على الممتلكات الإيجارية، مما يتوافق مع الالتزامات بموجب إرشادات أداء الطاقة للمباني (EPBD). سيتعين على المالكين تحديث الممتلكات إلى الأقل تصنيف طاقة D لعقود الإيجار الجديدة، مع توقع مزيد من الشد بحلول عام 2030، دعمًا لأهداف البلاد الخاصة بصفر انبعاثات الكربون (وكالة المشاريع الهولندية).

تتطور أيضًا سياسات التخطيط العمراني واستخدام الأراضي. يُعد قانون البيئة والتخطيط (Omgevingswet) – الذي سيدخل حيز التنفيذ في يناير 2024 – ادماجًا للعشرات من الأنظمة الحالية المتعلقة بالتخطيط المكاني، والبيئة، والتنظيمات البنائية في إطار واحد. بحلول عام 2030، من المتوقع أن يُساعد هذا القانون في تبسيط عمليات التصريح وتمكين البلديات من معالجة احتياجات الإسكان المحلية بمرونة أكبر، والتطوير المختلط، وتدابير التكيف المناخي (حكومة هولندا).

من المحتمل أن تزداد أعباء الامتثال على اللاعبين في السوق، خاصة فيما يتعلق بمكافحة غسيل الأموال (AML) والشفافية في ملكية الممتلكات. تؤدي تنفيذ سجل UBO (المالك المستفيد النهائي) وتوجيهات الاتحاد الأوروبي المستمرة إلى تشديد متطلبات العناية الواجبة في معاملات العقارات (غرفة التجارة الهولندية). من المتوقع أن تستمر هذه الاتجاهات، مع توقعات بمزيد من الحماية ضد الجرائم المالية قبل عام 2030.

تشير هذه التحولات التنظيمية مجتمعة إلى سوق عقارات هولندية مستقبلية تتميز بمزيد من الرقابة، واهتمام قوي بالقدرة على التحمل والاستدامة، وتوقعات متزايدة للامتثال. يجب على المعنيين توقع تحديثات تنظيمية مستمرة وإنفاذ استباقي حيث تسعى هولندا لتحقيق التوازن بين النمو الاقتصادي والأهداف الاجتماعية والبيئية.

المصادر والمراجع

• Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO)
• Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)
• Netherlands Authority for the Financial Markets
• Netherlands Cadastre, Land Registry and Mapping Agency
• UBO Register
• Belastingdienst
• FIU-Netherlands
• Helpdesk Water