Komercialní nemovitosti v Itálii v roce 2025: Překvapivé investiční hotspoty a revoluční trendy odhaleny

Obsah

Výkonnostní shrnutí: Přehled italského trhu s komerčními nemovitostmi pro rok 2025
Hlavní ekonomické faktory formující trh
Nejvýkonnější města a regiony: Kde dochází k růstu
Investiční horké oblasti: Segmenty, které mají výborné výnosy
Právní, daňové a compliance základy pro domácí a zahraniční investory
Hlavní regulativní změny a vládní iniciativy (zdroje: governo.it, agenziaentrate.gov.it)
Výnosy z pronájmu, míra volnosti a klíčové tržní statistiky
Udržitelnost, ESG a trendy zelených budov (zdroj: gse.it)
Rizika, výzvy a strategie zmírnění
Výhled 2025–2030: Předpovědi, příležitosti a strategická doporučení
Zdroje a odkazy

Výkonnostní shrnutí: Přehled italského trhu s komerčními nemovitostmi pro rok 2025

Sekce komerčních nemovitostí v Itálii vstupuje do roku 2025 s opatrným optimismem, které je formováno makroekonomickou stabilizací, vyvíjejícími se regulačními rámci a měnícími se preferencemi investorů. Trh prokázal odolnost tváří v tvář nedávným globálním ekonomickým tlakům, přičemž objemy transakcí ukázaly mírné zotavení po výzvách, které způsobily inflace a utahování finančních podmínek v předchozích letech.

Klíčové ukazatele ukazují, že segmenty kanceláří a logistiky překonávají tradiční maloobchod, poháněny pokračujícím rozvojem elektronického obchodování a poptávkou po udržitelných, flexibilních pracovních prostorách. Podle údajů z Banca d’Italia dosáhly investice do logistických nemovitostí v závěru roku 2024 rekordních výšin, přičemž Milán a Řím zůstávají hlavními uzly pro kancelářské a smíšené projekty. Míra volnosti pro prémiové kancelářské prostory v těchto městech se stabilizovala na historicky nízkých úrovních, což podtrhuje trvalou poptávku ze strany nájemců.

Na právní a compliance frontě je italský trh s komerčními nemovitostmi regulován legislativními předpisy, jako je Zákon o nemovitostech (Testo Unico dell’Edilizia) a Zákon o územním plánování (Legge Urbanistica), které stanovují rámec pro výstavbu, zónování a environmentální shodu. V roce 2024 byly změny v pobídkách pro městskou regeneraci a zjednodušené povolovací postupy, zavedené pod patronací Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, usnadnily rychlejší regeneraci brownfieldových lokalit a adaptivní reutilizaci zastaralých nemovitostí, podporující cíle udržitelnosti.

Povinnosti dodržování předpisů se také zpřísnily, pokud jde o prevenci praní špinavých peněz (AML) a daňovou transparentnost, přičemž Agenzia delle Entrate posílila požadavky na hlášení u významných transakcí a zahraničních investic. Dále zavedení standardů energetické účinnosti, v souladu s nařízeními EU, ovlivní ocenění aktiv a investiční strategie, zejména s přihlédnutím k blížícímu se termínu pro budovy s téměř nulovou spotřebou energie.

Pohled dopředu ukazuje, že výhled italského trhu s komerčními nemovitostmi do roku 2025 a dále zůstává pozitivní, ale selektivní. Očekává se, že investoři budou prioritizovat aktiva v prémiových lokalitách se silnými ESG credentialy a nepřetržitou přizpůsobivostí technologickým trendům. Vzhledem k zvýšené pozornosti vlády na udržitelný městský rozvoj, zejména prostřednictvím Národního plánu obnovy a odolnosti, je sektor připraven na další modernizaci a mezinárodní zájem, ačkoliv se zvyšují požadavky na důkladnou kontrolu a dodržování předpisů.

Hlavní ekonomické faktory formující trh

Italský sektor komerčních nemovitostí (CRE) v roce 2025 je formován souběhem makroekonomických faktorů, legislativních reforem a vyvíjejících se sentimentů investorů. Italská ekonomika, přestože prokázala odolnost, se stále potýká s mírnými projekcemi růstu HDP kolem 0,9 % pro rok 2025, jak odhaduje Banca d’Italia. Tento slabý růst, spolu s přetrvávajícími inflačními tlaky a vysokými úrokovými sazbami, přímo ovlivňuje jak náklady na financování CRE, tak chuť investorů.

Hlavní ekonomické faktory vycházejí z měnících se vzorců poptávky. Postupná stabilizace práce na dálku ovlivňuje požadavky na kancelářské prostory, což způsobuje, že nájemci upřednostňují flexibilní a energeticky efektivní budovy. Segmenty logistiky a průmyslu nadále těží z expanze elektronického obchodování a přizpůsobování dodavatelských řetězců. Podle Agenzia delle Entrate překonaly objemy transakcí v logistických nemovitostech ty v maloobchodních a tradičních kancelářských sektorech, což odráží pokračující transformaci chování spotřebitelů a firem.

Regulační prostředí je dalším klíčovým faktorem. Soulad Itálie s nařízeními o udržitelnosti Evropské unie—zejména implementace nařízení o EU Taxonomy a Směrnice o energetické výkonnosti budov—klade zvýšené povinnosti shody na vlastníky a developery CRE. Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica prosazuje politiky na podporu energetické účinnosti v komerčních budovách, spojující pobídky a daňové odpočty s dodržováním vyšších environmentálních standardů. Nadcházející změny v mechanismu daně „Superbonus“ pravděpodobně dále ovlivní investiční rozhodnutí v oblasti renovací a modernizací budov.

Zahraniční investice i nadále hrají významnou roli, přičemž přeshraniční kapitál tvoří značný podíl italských transakcí CRE. Banca d’Italia poznamenává, že nemovitosti zůstávají atraktivní pro mezinárodní investory hledající diverzifikaci a relativní hodnotu navzdory širším nejistotám na evropském trhu. Nicméně, zvýšená kontrola v rámci pravidel proti praní peněz a zveřejňování skutečných vlastníků, které dohlíží Unità di Informazione Finanziaria per l’Italia, ovlivňuje strukturování transakcí a náklady na důkladnou kontrolu.

Pohled dopředu ukazuje, že italský trh CRE čelí opatrnému, ale stabilnímu výhledovému období od roku 2025 do 2027. I když makroekonomické vítrhů a regulační změny mohou zmírnit nadšení, pokračující projekty městské regenerace, investice do infrastruktury a iniciativy digitalizace—podporované Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza—by měly podpořit střednědobou poptávku a přetvořit Itálii na konkurenceschopnou evropskou destinaci CRE.

Nejvýkonnější města a regiony: Kde dochází k růstu

Italský trh s komerčními nemovitostmi v roce 2025 vykazuje diferencovaný růst napříč městy a regiony, což je poháněno vyvíjejícími se investičními trendy, projekty infrastruktury a politickými iniciativami. Milán zůstává epicentrem činnosti v oblasti komerčních nemovitostí, následován Římem, zatímco sekundární města jako Bologna, Turín a Florencie zažívají obnovený zájem investorů díky měnící se poptávce a regionálním rozvojovým politikám.

Milán zůstává nejdynamičtějším trhem v Itálii, přičemž jeho kancelářské a logistické sektory překonávají jiné regiony. Probíhající projekty městské regenerace ve městě, jako je Porta Nuova a přestavba Scalo Farini, přitahují jak domácí, tak mezinárodní investory. Role města jako finančního, módního a inovačního centra posílila poptávku po prémiových kancelářských prostorách a smíšených projektech. Podle Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare Milán konzistentně vede v objemu transakcí a kapitálových investicích do komerčních nemovitostí.

Řím těží ze své pozice jako národní hlavní město a centra pro veřejnou správu, právní služby a turistiku. Nedávno zahájené vládní iniciativy na zjednodušení povolovacích řízení a podporu městské obnovy začínají přinášet výsledky, přičemž se vyvíjejí nové kancelářské komplexy a pohostinské objekty, zejména v těchto čtvrtích: EUR a Ostiense. Comune di Roma zdůraznilo zvýšené investice do udržitelných komerčních budov, které jsou v souladu s národními klimatickými cíli.

Sekundární města jako Bologna, Turín a Florencie se objevují jako horké oblasti pro logistiku a kancelářské prostory zaměřené na technologie. Investice do infrastruktury, jako je rozšíření vysokorychlostní železnice a modernizace regionálních letišť, činí tato města přístupnější a atraktivnější pro nadnárodní korporace a logistické operátory. Agenzia ICE identifikovala tyto regiony jako prioritní oblasti pro přímé zahraniční investice, zejména v oblasti průmyslových a logistických nemovitostí.

Lombardie (Milán): Vede národní objemy transakcí pro kanceláře, maloobchod a logistiku.
Lazio (Řím): Růst v projektech smíšeného využití a pohostinství, podporovaný veřejno-soukromými partnerstvími.
Emilie-Romagna (Bologna): Růst v oblasti logistických a průmyslových nemovitostí překonává národní průměr.
Piemont (Turín): Rostoucí poptávka po flexibilních kancelářských a distribučních centrech.
Toskánsko (Florencie): Expanze na trhu maloobchodu a hotelů je podporována obnovením turistiky.

Pohled do budoucna ukazuje, že nové předpisy týkající se energetické účinnosti, jak vyžaduje Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), pravděpodobně dále formují investiční rozhodnutí, přičemž nejvýkonnější regiony mají pravděpodobně největší prospěch z modernizací řízených dodržováním předpisů a ekologickými certifikacemi. Jak Itálie vstupuje do roku 2025 a dále, metropolitní centra a logistické koridory na severu a v centru pravděpodobně udrží svůj růstový trend, podporovaný silnou poptávkou a regulačními pobídkami.

Investiční horké oblasti: Segmenty, které mají výborné výnosy

Sekce komerčních nemovitostí v Itálii prochází obdobím recalibrace, přičemž vybrané segmenty jsou na cestě k překonání příštího roku 2025 a dalších let. Celkově sektor v roce 2023 a 2024 čelil zpomalení, neboť vyšší úrokové sazby a inflace ovlivnily sentiment investorů. Nicméně základní fundamenty a nedávné změny v regulaci vytvářejí příležitosti v cílených třídách aktiv a lokalitách.

Logistika a průmysl: Logistické nemovitosti zůstávají vynikajícím sektorem, poháněné pokračujícím rozvojem elektronického obchodování a přizpůsobováním dodavatelského řetězce. Míra volnosti pro prémiové logistické aktiva v Miláně a Římě patří k nejnižším v Evropě, zatímco růst nájmů zůstává robustní. Vládní pobídky pro průmyslovou inovaci a modernizaci infrastruktury dále posilují přitažlivost tohoto sektoru (Agenzia delle Dogane e dei Monopoli).
Transformace kancelářského trhu: Zatímco poptávka po tradičních kancelářských prostorách oslabila, roste chuť po kancelářích třídy A, které šetří energii, v centru měst. Nové standardy energetické výkonnosti, které jsou v souladu s evropským Zeleným dohodou a italskými legislativními aktualizacemi týkajícími se udržitelnosti budov, vytvářejí „let na kvalitu“ a činnosti modernizace (Presidenza del Consiglio dei Ministri). Flexibilní a hybridní formáty pracovních prostor pravděpodobně rovněž překonají, protože potřeby nájemců se vyvíjejí.
Odolnost maloobchodu na prémiových ulicích: Navzdory strukturálním problémům v maloobchodním sektoru si vlajkové maloobchodní aktiva v centrech měst s vysokou návštěvností—zejména v Miláně, Římě, Florence a Benátkách—udržují silný zájem investorů. Segment luxusního a zážitkového maloobchodu je obzvláště odolný a podporován silným přílivem turistů a expanzí mezinárodních značek (Banca d’Italia).
Obnova pohostinství: Sektor pohostinství se objevuje jako investiční horké oblasti po rekordních číslech turismu v Itálii v letech 2023-2024. Očekávání průměrné obsazenosti hotelů a příjmů mají překonat úrovně před pandemií v roce 2025, což podpoří vlnu obnovy, zejména v segmentu luxusu a butikových hotelů (Agenzia Nazionale del Turismo (ENIT)).

Z pohledu dodržování předpisů se investoři musí orientovat v vyvíjejících se povinnostech proti praní špinavých peněz (AML) a přísnějšími požadavky na důkladnou kontrolu podle italských a evropských regulací. Zaměření vlády na transparentnost a digitalizaci katastrů nemovitostí dále formuje investiční prostředí (Agenzia delle Entrate).

Pohled dopředu ukazuje, že vzhledem k očekávané postupné stabilizaci úrokových sazeb a prioritizaci městské regenerace, logistiky, pohostinství a kvalitní kancelářské aktiva v hlavních metropolitních oblastech Itálie budou pravděpodobně nabízet nejodolnější výnosy počítané po riziku až do roku 2025 a dále.

Právní, daňové a compliance základy pro domácí a zahraniční investory

Italský sektor komerčních nemovitostí je řízen komplexním právním a regulačním rámcem, který formuje dynamiku investic jak pro domácí, tak pro zahraniční investory. K roku 2025 sektor nadále přitahuje značný zájem, avšak dodržování vyvíjejících se zákonů, daňových požadavků a hlášení jsou nezbytné pro úspěšnou účast na trhu.

Právní rámec a vlastnictví
Zahraniční investoři obvykle užívají stejná vlastnická práva jako italští občané, podmíněná recipročním dohodám. Registrace vlastnického práva je povinná prostřednictvím Katastru (Catasto) a Registru nemovitostí (Conservatoria dei Registri Immobiliari). Důkladná kontrola, včetně ověření vlastnického práva, shody s územním plánováním a ekologickými kontrolami, je zásadní pro mitigaci právních rizik. Nájemní smlouvy jsou regulovány italským občanským zákoníkem a zákonem č. 392/1978, přičemž komerční nájmy obvykle trvají šest let, s možností prodloužení o dalších šest let, pokud nejsou ukončeny z důvodu (Ministero della Giustizia).

Dodatečné daně z převodu
Transakce s komerčními nemovitostmi podléhají různým daním:

Daň z registrace: Obvykle 9 % z hodnoty nemovitosti (minimálně 1 000 €), pokud se neuplatňuje režim DPH.
DPH: Obecně 22 % pro nové budovy nebo prodeje od developerů do pěti let po dokončení; jinak se uplatňuje daň z registrace (Agenzia delle Entrate).
Hypoteční a katastrální daně: Buď 200 € každá (pokud se uplatňuje DPH) nebo 2 % a 1 % (pokud se DPH neuplatňuje).

Podnikové struktury a daňové úvahy
Investoři často využívají specializované investiční společnosti (SPV) nebo fondy pro investice do nemovitostí (REIF) pro držení aktiv. Daň z příjmů právnických osob (IRES) činí 24 % a regionální daň z produktivních aktivit (IRAP) činí obvykle 3,9 % (Ministero dell’Economia e delle Finanze). Italský režim real estate investment trust (SIIQ) nabízí daňovou transparentnost za specifických podmínek.

Dodržování předpisů a prevence praní špinavých peněz
Transakce podléhají přísným předpisům o prevenci praní špinavých peněz (AML); notáři a realitní agenti musí hlásit podezřelé aktivity a ověřovat identity klientů v souladu s legislativním nařízením č. 231/2007 (Unità di Informazione Finanziaria per l’Italia). Přímé zahraniční investice do strategických sektorů, včetně některých nemovitostí, mohou vyvolat screening „Zlaté moci“ z důvodu národní bezpečnosti (Presidenza del Consiglio dei Ministri).

Výhled do roku 2025 a dál
Itálie intenzivně digitalizuje katastry nemovitostí a zjednodušuje daňové postupy, což má za cíl zvýšit transparentnost a snížit byrokracii. Náklady na dodržování předpisů pravděpodobně klesnou, ale vymáhání předpisů AML a screening zahraničních investic se očekává, že zůstane robustní. Investoři by měli sledovat plánované reformy a požadavky na udržitelnost, protože kritéria ESG se stávají čím dál relevantnějšími pro věřitele i institucionální investory (Banca d’Italia).

Hlavní regulativní změny a vládní iniciativy (zdroje: governo.it, agenziaentrate.gov.it)

Italský sektor komerčních nemovitostí v roce 2025 je formován významnými regulativními změnami a cílenými vládními iniciativami zaměřenými na revitalizaci, transparentnost a shodu. V posledních letech italská vláda provedla značné změny v zákonech o vlastnictví a zdanění, aby podpořila investice a zajistila stabilní regulační prostředí pro domácí i mezinárodní investory.

Jednou z nejvýznamnějších regulativních změn je probíhající reforma katastrálního systému, jejímž cílem je modernizovat oceňování nemovitostí a zlepšit daňovou spravedlnost. Italská vláda pokračuje v postupu této reformy v letech 2024–2025, s aktualizacemi, které mají umožnit přiblížení katastrálních hodnot skutečným tržním cenám, což ovlivní daňové ocenění komerčních nemovitostí a náklady na transakce. Tato snaha, vedená Presidenza del Consiglio dei Ministri a Agenzia delle Entrate, má za cíl snížit rozdíly v daňových břemenech a zvýšit transparentnost pro investory.

Požadavky na shodu se také staly přísnějšími, zejména v oblasti opatření proti praní špinavých peněz (AML) a provedení 5. směrnice EU o prevenci praní špinavých peněz (AMLD5). Italské úřady posílily povinnosti důkladné kontroly pro operátory v oblasti nemovitostí, správce nemovitostí a notáře. Tyto subjekty nyní musí shromažďovat a ověřovat podrobné informace o klientech a skutečných vlastnících pro všechny významné transakce s komerčními nemovitostmi. Vymáhání dohlíží Agenzia delle Entrate a Ministerstvo ekonomiky a financí, které pravidelně aktualizují pokyny k dodržování předpisů a provádějí audity, aby minimalizovaly nelegální činnost.

V reakci na ekonomický dopad pandemie COVID-19 a následné inflační tlaky vláda prodloužila cílené pobídky pro obnovu a energetickou účinnost komerčních budov. Program „Superbonus 110%“, který byl původně zahájen pro rezidenční nemovitosti, byl postupně rozšířen na vybraná komerční aktiva, čímž se nabízejí značné daňové odpočty za způsobilé renovace a energetické upgrady. Tato iniciativa, koordinovaná Presidenza del Consiglio dei Ministri, očekává, že podpoří adaptivní reutilizaci a udržitelnost v sektoru komerčních nemovitostí alespoň do roku 2025.

Statistická data z Agenzia delle Entrate ukazují mírné zotavení v transakcích s komerčními nemovitostmi během let 2023–2024, přičemž objemy vzrostly přibližně o 8 % meziročně k závěru čtvrtého čtvrtletí 2024. Tento trend by měl pokračovat, podpořen regulačním přehledem a finančními pobídkami, které nyní platí.

Pohled dopředu ukazuje, že Národní plán obnovy a odolnosti (PNRR) vlády přiděluje další fondy pro městskou regeneraci a digitalizaci katastrů, které pravděpodobně zlepší transparentnost a efektivitu na trhu až do roku 2025 a dále. Jakmile tyto opatření vstoupí do účinnosti, výhled pro komerční nemovitosti v Itálii je opatrně optimistický, se zaměřením na dodržování předpisů, modernizaci a udržitelný růst.

Výnosy z pronájmu, míra volnosti a klíčové tržní statistiky

Italský trh s komerčními nemovitostmi v roce 2025 se vyznačuje měnícími se výnosy z pronájmu, kolísajícími mírami volnosti a dynamickými klíčovými statistikami ovlivněnými ekonomickým zotavením a legislativními aktualizacemi. Podle nedávných zpráv z Bank of Italy prokázal sektor odolnost i přes širší makroekonomickou volatilitu. Průměrné výnosy z kancelářských prostor v Miláně a Římě činily na konci roku 2024 přibližně 3,5 % až 4,0 %, stabilizovaly se po letech komprese způsobené vysokou poptávkou investorů. Naproti tomu sekundární lokace a neklíčová aktiva ukazují vyšší výnosy, někdy přesahující 6 %, aby kompenzovaly zvýšené riziko a delší volné období.

Míra volnosti se lišila podle třídy aktiv: míra volnosti kanceláří v centrální obchodní čtvrti Milána zůstala po celý rok 2024 pod 10 %, díky silné poptávce nájemců a omezené nové nabídce. Nicméně regionální a periferní trhy zažily zvýšené míry volnosti, přičemž některé překročily 15 %, zčásti díky měnícím se pracovním vzorcům a zpožděnému přizpůsobení zastaralých prostor. Segment logistiky vyniká, s mírami volnosti v hlavních uzlech jako Piacenza a Bologna, které jsou stabilně pod 3 %, poháněny silným růstem e-commerce a optimalizací dodavatelského řetězce (Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare).

Pokud jde o transakce, rok 2024 viděl mírný obnovení investičních objemů, přičemž Osservatorio del Mercato Immobiliare hlásilo meziroční nárůst prodeje komerčních nemovitostí o 5 %, především v oblasti logistiky a prémiového maloobchodu. Maloobchodní sektor zůstává polarizován: zatímco lokality na hlavních ulicích v Římě, Miláně a Florencii si udržují nízkou míru volnosti a stabilní nájmy, sekundární maloobchodní aktiva čelí nadále strukturálním výzvám a zvýšeným mírám volnosti.

Legislativa a požadavky na dodržování předpisů také ovlivnily tržní statistiky. Změny v italském zákoně o komerčních nájmech (Zákon č. 392/1978) v roce 2024, jak bylo objasněno Ministerstvem spravedlnosti, zavedly přísnější požadavky na zveřejňování informací o nájemcích a zjednodušené postupy vystěhování za neplacení, z nichž obojí by mělo mírně snížit průměrné doby volnosti v roce 2025. Navíc implementace Národního plánu obnovy a odolnosti (PNRR) nadále stimuluje investice do udržitelných a energeticky efektivních komerčních nemovitostí (Ministerstvo ekonomiky a financí).

Pohled dopředu ukazuje, že mírné odkompresování výnosů se očekává v neklíčových segmentech kvůli trvající ekonomické nejistotě, zatímco aktiva prémiových kanceláří a logistiky se předpokládají, že si udrží svou atraktivitu s výnosy, které zůstanou stabilní nebo se zúží. Míry volnosti se očekávají, že se postupně zlepší v městských centrech, v závislosti na nepřetržitém ekonomickém růstu a dalším přizpůsobení zastaralých aktiv.

Udržitelnost, ESG a trendy zelených budov (zdroj: gse.it)

Udržitelnost a kritéria environmentální, sociální a správní (ESG) stále více formují trajektorii komerčních nemovitostí v Itálii, obzvláště když sektor reaguje na vyvíjející se předpisy EU a národní předpisy a rostoucí očekávání investorů. V roce 2025 je hnací síla směrem ke zelenějším budovám viditelná jak v veřejných pobídkách, tak v povinnostech shody. Italská vláda—prostřednictvím Gestore dei Servizi Energetici (GSE)—pokračuje v administraci programů podporujících energetickou účinnost, integraci obnovitelných zdrojů a renovace budov, přičemž značná část se zaměřuje na trh komerčních nemovitostí.

Jedním z hlavních regulačních základů je Národní energetický a klimatický plán (NECP), který nařizuje snižování emisí skleníkových plynů a zvyšování využívání obnovitelné energie. V rámci těchto cílů jsou vlastníci komerčních nemovitostí stále častěji povinni splnit přísné standardy energetické výkonnosti a zveřejnit spotřebu energie budov. Směrnice o energetické výkonnosti budov (EPBD), zavedená do italského práva, vyžaduje energetické certifikáty (APE) pro komerční nemovitosti, což ovlivňuje jak procesy due diligence při pronájmu, tak při prodeji (Ministerstvo podniků a Made in Italy).

Souhlas s ESG standardy je dále posilován nařízením EU o Taxonomii, které klasifikuje udržitelné ekonomické činnosti—včetně rozvojů nemovitostí—podle přísných environmentálních kritérií. Institucionální investoři a veřejné realitní společnosti jsou pod zvýšeným dohledem, aby zveřejnili metriky udržitelnosti v souladu s nařízením EU o udržitelnosti financování (SFDR) (Commissione Nazionale per le Società e la Borsa).

Klíčové statistiky ukazují na dynamiku: podle údajů GSE</a tvořily komerční budovy rostoucí podíl žádostí o incentive scheme, jako je Conto Termico, který subsiduje energetické úpravy a systémy obnovitelné energie. V roce 2023 bylo přiděleno více než 150 milionů € na projekty v nespecializovaných budovách, přičemž se očekává stabilní nárůst až do roku 2025, jak se blíží regulační termíny.

Výhled na příští několik let naznačuje pokračování zrychlení v certifikacích zelených budov (např. LEED a BREEAM), modernizaci stávajících aktiv a integraci technologií chytrých budov. Vývojáři a pronajímatelé se zaměřují na udržitelnost nejen pro dodržování předpisů, ale také pro zvýšení hodnoty aktiv a atraktivity pro nájemce. Jak Itálie přizpůsobuje své politiky Evropskému Zelenému dohodu, očekává se, že ohledy ESG budou stále důležitější součástí transakcí s komerčními nemovitostmi, financování a dlouhodobého řízení aktiv.

Rizika, výzvy a strategie zmírnění

Sektor komerčních nemovitostí (CRE) v Itálii čelí složitému rizikovému prostředí v roce 2025, ovlivněnému regulačními, ekonomickými a provozními faktory. V posledních letech jsme byli svědky zvýšeného dohledu nad dodržováním předpisů a transparentností, odrážející širší směrnice Evropské unie a národní reformy.

Regulační rizika a shoda:
Italské CRE podléhá vyvíjejícím se právním rámcům, zvláště v oblasti prevence praní špinavých peněz (AML) a daňového dodržování. Banka d’Italia a Guardia di Finanza pokračují v prosazování přísných kontrol nad transakcemi s nemovitostmi, aby prevence nelegálních finančních toků. Přijetí směrnic EU, jako je 6. směrnice o prevenci praní špinavých peněz, stanovilo nové povinnosti na důkladnou kontrolu profesních činiteľů v oblasti nemovitostí, včetně posíleného prověřování klientů a hlášení transakcí.
Tržní volatilita a výzvy v oceňování:
Italský CRE trh zažil cenovou volatilitu kvůli makroekonomické nejistotě a kolísající poptávce v klíčových sektorech, zejména v maloobchodu a kancelářských prostorech. Podle Banca d’Italia objemy transakcí v roce 2023 zůstaly pod úrovněmi před pandemií, ačkoli se očekává postupné zotavení, rizika kolem oceňování aktiv a likvidity přetrvávají.
Environmentální a ESG shoda:
Nové předpisy o energetické účinnosti a udržitelnosti, v souladu s EU Green Deal, tlačí k povinným modernizacím komerčních nemovitostí. Ministerstvo životního prostředí a energetické bezpečnosti dohlíží na dodržování standardů energetické výkonnosti (EPC), a neplnění požadavků může vést k pokutám a snížené prodejnosti na trhu.
Právní a daňové změny:
Legislativa, včetně aktualizací italského regulačního režimu investice do nemovitostí (REIT) a nových pravidel zdanění nemovitostí, vyžaduje, aby se investoři CRE a správci rychle přizpůsobovali. Agenzia delle Entrate (daňový úřad) pravidelně aktualizuje pokyny k DPH, registrační dani a katastrálnímu příjmu, což přímo ovlivňuje náklady na transakce a investiční výnosy.

Strategie mitigace: Aby se těmto rizikům čelilo, zainteresované strany přijímají robustní programy dodržování a využívají digitální platformy pro sledování transakcí. Pravidelné právní audity, ESG due diligence a proaktivní zapojení do regulačních aktualizací jsou nezbytné. Spolupráce s akreditovanými odborníky, jako jsou notáři a certifikovaní odhadci, pomáhá zajistit shodu a přesné ocenění aktiv, což podporuje odolnost v měnícím se sektoru komerčních nemovitostí v Itálii.

Výhled 2025–2030: Předpovědi, příležitosti a strategická doporučení

Výhled pro sektor italských komerčních nemovitostí od roku 2025 do roku 2030 je poznamenán jak výzvami, tak se objevujícími příležitostmi, které jsou formovány makroekonomickými změnami, regulačními aktualizacemi a vyvíjejícími se prioritami investorů. Po období volatility způsobeném globálními ekonomickými výkyvy a domácími reformami je sektor připraven na postupné zotavení a transformaci.

Klíčové statistiky a tržní trendy

Podle Banca d’Italia se objemy investic do komerčních nemovitostí v Itálii v letech 2023–2024 snížily, ale očekává se, že se stabilizují v roce 2025, jak se inflace zpomalí a úrokové sazby zjemní.
Údaje z Agenzia delle Entrate naznačují, že aktiva kanceláří a logistiky nadále překonávají tradiční maloobchod, přičemž logistika vykazuje silný poptávku díky růstu elektronického obchodování a přizpůsobení dodavatelského řetězce.
Regionální rozdíly přetrvávají, přičemž Milán a Řím představují více než 60 % objemů transakcí, zatímco jižní regiony zůstávají méně likvidní a volatilní.

Právní a regulační vývoj

Reforma Zákona o územním plánování (“Testo Unico sull’Edilizia,” D.P.R. 380/2001) je v přezkumu italské vlády, která se snaží zjednodušit povolování a podpořit regeneraci měst. Investoři by měli sledovat pokrok prostřednictvím Presidenza del Consiglio dei Ministri a potenciálních legislativních změn ovlivňujících zónování a rekonstrukci.
Soulad s ESG získává na důležitosti. Commissione Nazionale per le Società e la Borsa (CONSOB) zdůrazňuje zveřejňování rizik a příležitostí v oblasti udržitelnosti, které se shodují s požadavky EU Taxonomie a SFDR účinnými až do roku 2025 a dále.
Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni (IVASS) i nadále dohlíží na expozici pojistného sektoru vůči komerčním nemovitostem, přičemž očekávají nové pokyny k koncentraci rizik a transparentnosti portfolií.

Výhled a strategická doporučení

Investorům se doporučuje zaměřit se na aktiva se silnými ESG credentialy, protože regulační a nájemní poptávka budou stále více postihovat nekompatibilní budovy.
Městská regenerace a rekonstrukce brownfieldů—podporované národními a evropskými fondy na obnovu—nabízejí významné příležitosti, zejména ve velkých městech.
Digitální transformace, včetně přijetí proptech a modernizace chytrých budov, je nezbytná pro konkurenceschopnost aktiv.
Zainteresované strany by měly pečlivě sledovat legislativní reformy a místní zónové aktualizace prostřednictvím oficiálních kanálů, jako je Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Italský trh s komerčními nemovitostmi očekává, že vstoupí do fáze opatrného optimismu, přičemž odolnost se zakládá na přizpůsobení regulací, udržitelnosti a strategickém přechodu aktiv.