Regulace nemovitostí v Litvě v roce 2025: Co musí každý investor vědět dál

Obsah

Výkonný souhrn: Klíčové změny v regulaci nemovitostí v Litvě
Právní rámec 2025: Nové zákony a novely (Zdroje: lrkt.lt, lrs.lt)
Aktualizace daní: DPH, daně z nemovitostí a důsledky pro investory (Zdroje: vmi.lt, finmin.lt)
Pravidla týkající se zahraničních investic: Příležitosti a překážky (Zdroj: investlithuania.com)
Zonace, využití půdy a změny v územním plánování (Zdroj: am.lt)
Požadavky na licenci, shodu a prověrky (Zdroj: ntregistras.lt)
Klíčové statistiky: Tržní data a regulační dopad (Zdroj: stat.gov.lt)
Udržitelnost, ESG a mandáty pro zelenou výstavbu (Zdroj: am.lt)
Rizika, sankce a trendy v oblasti prosazování (Zdroje: lrkt.lt, vmi.lt)
Vyhlídky na léta 2025–2030: Předpokládané regulační trendy a strategická úvaha
Zdroje & Odkazy

Výkonný souhrn: Klíčové změny v regulaci nemovitostí v Litvě

Regulační krajina nemovitostí v Litvě prochází významnou transformací, když se země přizpůsobuje evolučním směrnicím Evropské unie, trendům digitalizace a potřebám domácího trhu. V roce 2025 je sektor ovlivněn přísnějšími opatřeními proti praní špinavých peněz (AML), zlepšenými požadavky na transparentnost a reformami v používání půdy a povoleních na výstavbu. Litevská vláda a její agentury zavedly a zdokonalily regulace s cílem podpořit transparentnější, efektivnější a udržitelnější trh s nemovitostmi.

Hlavní legislativní změny zahrnují probíhající implementaci revidovaného zákona o katastru nemovitostí a novelizaci zákona o výstavbě, oboje s cílem zjednodušit transakce s nemovitostmi a zavést digitální procesy pro dokumentaci a registraci. Státní podnik Centrum registrů pokračuje v rozšiřování elektronických služeb pro transakce s nemovitostmi, což snižuje byrokratické překážky a zvyšuje rychlost transakcí. Tato digitalizace je doplněna iniciativami Ministerstva životního prostředí, které se snaží zjednodušit postupy pro vydávání stavebních povolení a propagovat principy zelené výstavby v souladu s národními klimatickými cíli (Ministerstvo životního prostředí Litvy).

Požadavky na shodu pro realitní agenty a developery se zpřísnily, zejména v případě AML a prověrek zákazníků. Služba pro boj s finančními zločiny uplatňuje přísné standardy pro detekci a prevence nelegálních finančních toků v transakcích s nemovitostmi, s pravidelnými audity a povinným hlášením podezřelé činnosti (Služba pro boj s finančními zločiny pod Ministerstvem vnitra Litvy). Nové nařízení EU, jako je aktualizovaná směrnice o prevenci praní špinavých peněz, jsou integrována do národního práva, čímž se zvyšují povinnosti ohledně shody a zvyšují se sankce za porušení pravidel.

Pokud jde o statistiky, Litva zaznamenala stabilní nárůst registrovaných transakcí s nemovitostmi, přičemž předběžná data z roku 2024 ukazují přibližně 140 000 transakcí – číslo, které se očekává, že mírně poroste v roce 2025, když digitalizace nabude účinnosti (Státní podnik Centrum registrů). Zahraniční investice do litevských nemovitostí zůstávají silné, podpořené transparentními registracemi vlastnictví a předvídatelnými právními rámci.

Pokud jde o budoucnost, účastníci trhu by měli očekávat další digitalizaci procesu registrace nemovitostí, přísnější požadavky na ekologickou shodu a bližší dohled nad transakcemi zahrnujícími zahraniční subjekty. Litevská vláda signalizuje pokračující závazek k harmonizaci regulačních předpisů EU, ochraně investorů a udržitelnému městskému rozvoji. Tyto změny by měly zlepšit integritu trhu, přitáhnout odpovědné investice a ochránit proti finančním zločinům, čímž se Litva stane konkurenceschopným a transparentním trhem s nemovitostmi v evropském kontextu.

Právní rámec 2025: Nové zákony a novely (Zdroje: lrkt.lt, lrs.lt)

V roce 2025 je právní krajina pro nemovitosti v Litvě charakterizována sérií legislativních aktualizací a regulačních novel, které mají za cíl zvýšit transparentnost trhu, přizpůsobit se směrnicím Evropské unie a řešit otázku dostupnosti bydlení. Parlament Litvy (Seimas Litevské republiky) nadále hraje centrální roli při schvalování a novelizaci zákonů řídících transakce s nemovitostmi, registraci a rozvoj.

Jednou z nejvýznamnějších recentních změn je novela zákona o katastru nemovitostí, která vstoupila v platnost na konci roku 2024. Tato reforma zjednodušuje proces registrace nemovitostí, zkracuje povinné dokumentační období a zavádí požadavky na digitální podání – krok navržený k omezení byrokratických zpoždění a zvýšení efektivity transakcí s nemovitostmi. Právní změny také rozšiřují sdílení dat mezi veřejnými registry, což podporuje větší transparentnost a usnadňuje shodu s pravidly AML v souladu s evolučními standardy EU (Seimas Litevské republiky).

Nová nařízení přijatá v roce 2025 dále zpřísňují dozor nad realitními agenty a společnostmi spravujícími nemovitosti. Požadavky na udělení licence, profesní odpovědnost a průběžné školení se staly povinnými pro praktiky, jak je uvedeno v novelách zákona o realitních zprostředkovatelských činnostech. Tyto opatření mají za cíl chránit spotřebitele a zvýšit profesionální standardy v rámci sektoru (Seimas Litevské republiky).

Recentní jurisprudence Ústavního soudu Litvy (Ústavní soud Litevské republiky) objasnila aplikaci omezení vlastnictví cizinců, zejména pokud jde o zemědělskou a lesní půdu, a potvrdila závazek Litvy vyvažovat otevřenost investic s ochranou národních zájmů. Soud zejména potvrdil ústavnost omezení na přímé nabývání určitých typů půdy cizími státními příslušníky, což zůstává bodem politické diskuse, když Litva usiluje o přilákání odpovědných zahraničních investic a zároveň zajištění udržitelnosti využívání půdy.

Statistická data z oficiálních zdrojů naznačují, že více než 85 % transakcí s nemovitostmi v roce 2024 bylo registrováno digitálně, což značí významný posun oproti předchozím rokům a odráží rychlou digitalizaci sektoru. Shoda s předpisy EU o prevenci praní špinavých peněz a transparentnosti vlastnictví nemovitostí se očekává, že se stupňuje, s dalšími legislativními úpravami očekávanými do roku 2026 a dále.

Pokud jde o budoucnost, legislativní agenda litevské vlády zahrnuje návrhy na pobídky pro dostupné bydlení, zjednodušené povolování pro udržitelnou výstavbu a přísnější standardy energetické účinnosti pro nové vývojové projekty. Tato iniciativa podtrhuje regulační prostředí, které je stále robustnější, digitalizovanější a zaměřené na dlouhodobou stabilitu trhu a shodu (Seimas Litevské republiky).

Aktualizace daní: DPH, daně z nemovitostí a důsledky pro investory (Zdroje: vmi.lt, finmin.lt)

Sektor nemovitostí v Litvě je řízen rámcem daní a regulační shody, který je primárně dohlížen Státní daňovou inspekcí a Ministerstvem financí. V roce 2025 zahrnují klíčové daňové mechanismy ovlivňující nemovitosti daň z přidané hodnoty (DPH), daně z nemovitostí a různé důsledky pro domácí i zahraniční investory.

DPH v Litvě nadále platí ve standardní sazbě 21 % pro většinu zboží a služeb, včetně prodeje nových nemovitostí (jako jsou nové obytné a komerční budovy) a stavebních pozemků. Nicméně se na prodeje použitých nemovitostí vztahují výjimky, kromě situací, kdy došlo k podstatným renovacím. Úprava DPH je podrobně popsána v zákoně o dani z přidané hodnoty, který také vymezuje mechanismy reverzního zdanění pro některé přeshraniční transakce, které ovlivňují investory a developery nereziidenty. Daňový úřad pravidelně vydává objasnění, aby zajistil shodu s těmito ustanoveními. V roce 2025 nebyly oznámeny žádné zásadní změny základní sazby DPH nebo výjimek, ale pokračující digitalizace daňového vykazování zjednodušuje shodu a prosazování opatření pro transakce s nemovitostmi (Státní daňová inspekce).

Struktura daně z nemovitostí (RET) nadále ovlivňuje vlastníky komerčních a obytných nemovitostí. Pro jednotlivce se RET aplikuje na celkovou hodnotu nemovitostí přesahující 220 000 EUR (s vyššími prahy pro rodiny), s sazbami se pohybujícími od 0,5 % do 2 %, v závislosti na zdanitelné hodnotě. Pro právnické osoby se RET obvykle uvaluje na všechny nemovitosti (s výjimkou pozemků) sazbami mezi 0,5 % a 3 %, jak určuje městské rady. Hodnota nemovitosti pro daňové účely je stanovena státním registrem na základě metodiky masového ocenění, která je aktualizována alespoň každých pět let. Nejnovější cyklus masového ocenění byl dokončen v roce 2023 a další aktualizace se očekává do roku 2028 (Ministerstvo financí Litevské republiky).

V uplynulých letech došlo k intenzivním daňovým auditům a rizikovým hodnocením zaměřeným na podhodnocené hodnoty transakcí a nehlášené příjmy z nájmů. V roce 2025 orgány pokračují v důrazu na transparentnost a prevenci daňových úniků, využívají vylepšené elektronické systémy pro registraci a vykazování nemovitostí. Neposkytnutí shody může vést k významným sankcím, což posiluje důležitost pro investory zajištění řádné dokumentace a včasné platby daní (Státní daňová inspekce).

Dohledem na to Litva přizpůsobuje svou politiku daně z nemovitostí širším směrnicím Evropské unie a standardům proti praní špinavých peněz. Přestože v současné době se neočekává výrazné zvyšování daní, postupné úpravy mohou být zavedeny na řešení dynamiky trhu s bydlením a fiskální udržitelnost. Pro investory bude klíčové porozumět vyvíjející se regulaci a udržovat proaktivní shodu s cílem optimalizovat daňové pozice a minimalizovat rizika na litevském trhu s nemovitostmi.

Pravidla týkající se zahraničních investic: Příležitosti a překážky (Zdroj: investlithuania.com)

Sektor nemovitostí v Litvě se stává stále atraktivnějším pro zahraniční investory, podpořen stabilním právním rámcem a progresivními reformami, které se přizpůsobují směrnicím Evropské unie (EU). Od roku 2025 je regulační prostředí pro zahraniční investice do litevských nemovitostí charakterizováno otevřeností a transparentností, ale obsahuje také specifické povinnosti a určité sektorové restrikce.

Cizí jednotlivci a právnické osoby z členských států EU a Evropského hospodářského prostoru (EHP) mají stejná práva jako litevští státní příslušníci, pokud jde o nabývání a pronájímání nemovitostí, včetně pozemků, jak stanoví Zákon o nabytí pozemků. Investoři mimo EU/EHP však čelí přísnějším kritériím. I když mohou snadno nabýt budovy a prostory, nákup pozemků podléhá dalším požadavkům a v některých případech schválení vládou nebo podmínkám vzájemnosti.

Jednou z klíčových regulačních změn v posledních letech byla digitalizace registrace nemovitostí a procesů transakcí pod záštitou Státního podniku Centra registrů, které dohlíží na Rejstřík nemovitostí. Tato modernizace zjednodušila prověrky a kontrolu shody jak pro domácí, tak pro zahraniční investory, čímž se zvýšila transparentnost transakcí.

Přímé zahraniční investice (FDI) do litevských nemovitostí stabilně rostou, přičemž sektor tvoří přibližně 10 % celkových přílivů FDI v letech 2023–2024. Podle Invest Lithuania zůstávají nemovitosti a výstavba klíčovými sektory pro příchozí investice, zejména ve Vilniusu a Kaunasu, kde se rozšiřují komerční a logistické projekty.

Navzdory obecně otevřené politice stále přetrvávají překážky. Nákupy zemědělské a lesnické půdy cizími státními příslušníky mimo EU/EHP zůstávají silně omezeny, což je opatření založené na národní politice k ochraně strategických aktiv a potravinové bezpečnosti (Ministerstvo zemědělství Litevské republiky). Kromě toho investice do pozemků sousedících s kritickou infrastrukturou nebo pohraničními oblastmi mohou vyžadovat bezpečnostní schválení nebo schválení vlády na základě zákonů o národní bezpečnosti (Ministerstvo zahraničních věcí Litevské republiky).

Pokud se díváme do budoucna v letech 2025 a dále, lze očekávat, že Litva bude nadále harmonizovat svou regulaci nemovitostí s širšími standardy EU, se zaměřením na shodu s pravidly proti praní špinavých peněz (AML), transparentnost prospěšného vlastnictví a digitální správu. Tato opatření, dohlížená Ministerstvem financí Litevské republiky, pravděpodobně nadále udrží atraktivitu Litvy pro legitimní zahraniční investice, zatímco posílí bezpečnostní opatření proti nelegálnímu kapitálu.

Zonace, využití půdy a změny v územním plánování (Zdroj: am.lt)

Regulace týkající se nemovitostí v Litvě, které se týkají zonace, využití půdy a územního plánování, procházejí významnou evolucí v roce 2025, což odráží jak evropské mandáty v oblasti udržitelnosti, tak domácí urbanizační trendy. Ministerstvo životního prostředí (Lietuvos Respublikos aplinkos ministerija) dohlíží na legislativní a administrativní rámec s cílem vyvážit ekonomický rozvoj a ochranu životního prostředí.

Národní zákon o využití půdy a zákon o územním plánování tvoří základ regulačního dohledu. Novely, které vstoupily v platnost v lednu 2025, zjednodušily územní plánovací proces, zavádějí více digitalizace a požadavky na veřejnou účast. Obce nyní mají větší autonomii při zpracovávání místních master plánů, ale musí být v souladu s národní prostorovou strategií a klimatickými cíli. Posun k digitálním platformám pro podávání a revizi plánovacích dokumentů má za cíl zvýšit transparentnost a efektivitu (Lietuvos Respublikos aplinkos ministerija – Teritorijų planavimas).

Recentní změny v regulaci stanoví jasnější kritéria pro projekty smíšeného použití a projekty urbanistické densifikace, zejména ve Vilniusu, Kaunasu a Klaipėdě. Jakákoli významná změna zonace využití půdy – například přeměna zemědělské půdy na obytnou nebo komerční – vyžaduje komplexní hodnocení vlivu na životní prostředí a veřejnou konzultaci. Vývojáři jsou nyní podrobeni povinné „zelené kvotě“, která specifikuje, že minimální procento nových městských projektů musí být vyhrazeno pro zelené nebo rekreační prostory.

Shoda je vymáhána kombinací městských plánovacích oddělení a Státní inspekce územního plánování a výstavby. V roce 2024 bylo v celostátním měřítku vydáno více než 2 100 povolení pro využití a zonaci půdy, přičemž míra shody u významných vývojů přesahovala 92 %, podle nedávných vládních statistik (Lietuvos statistikos departamentas). Porušení, jako je neoprávněná výstavba nebo nedodržení zonace, může vést k pokutám nebo pozastavení projektu.

Pokud se díváme do budoucna, agenda městského plánování Litvy pro roky 2025–2027 dává přednost klimatické odolnosti, dostupnému bydlení a modernizaci infrastruktury. Nové pilotní programy v oblasti plánování inteligentních měst a udržitelné mobility by měly ovlivnit politiky využití půdy, zejména v rostoucích městských centrech. Dále bude harmonizace s EU Zelenou dohodou a Evropskou městskou agendou pokračovat v podněcování regulačních úprav, aby se zajistilo, že městský rozvoj v Litvě bude ekonomicky robustní a ekologicky udržitelný (Lietuvos Respublikos aplinkos ministerija).

Požadavky na licenci, shodu a prověrky (Zdroj: ntregistras.lt)

Litva si udržuje strukturované regulační prostředí pro transakce s nemovitostmi, se silným důrazem na požadavky na licenci, shodu a prověrky. Od roku 2025 jsou realitní činnosti – jako zprostředkování, ocenění a správa nemovitostí – řízeny specifickými národními zákony a dohlíženy určenými orgány. Hlavní právní rámec tvoří Zákon o realitních zprostředkovatelských činnostech, který stanoví, že všichni realitní agenti a zprostředkovatelské firmy musí být registrovány ve Státním podniku Centru registrů (Registrų centras). Tato registrace je podmínkou pro právní provoz a podléhá pravidelnému přezkumu a obnovení.

Povinnosti v oblasti shody pro odborníky v oblasti nemovitostí zahrnují dodržování opatření proti praní špinavých peněz (AML), jak je uvedeno v litevském Zákoně o prevenci praní špinavých peněz a financování terorismu. Realitní agenti jsou povinni provádět prověrku zákazníka (CDD) pro každou transakci, včetně ověřování identit klientů a hlášení podezřelých činností Službě pro boj s finančními zločiny (FCIS). Neposkytnutí shody může mít za následek administrativní sankce, pozastavení nebo zrušení práva na provoz.

Prověrka se vztahuje také na samotné transakce s nemovitostmi. Před přenesením vlastnických práv musí strany získat komplexní informace z Centra registrů o vlastnictví, zátěžích a jakýchkoli omezeních dispozičního práva. Notáři hrají klíčovou roli jako brána, zajišťující, že veškerá dokumentace je v pořádku a v souladu s právními normami před registrací převodu vlastnictví.

Recentní data z Centra registrů ukazují na stabilní nárůst objemů transakcí s nemovitostmi, přičemž v roce 2024 bylo registrováno více než 140 000 transakcí s nemovitostmi. Tento růst zvýšil důraz na shodu a efektivitu digitálních nástrojů prověřování. Centrum zavedlo několik online služeb, které urychlují ověřování údajů o nemovitostech a umožňují okamžité kontroly pro odborníky i klienty.

Pokud se díváme dopředu do roku 2025 a dále, se očekává, že regulační orgány posílí digitální infraštrukturu pro shodu a zpevní požadavky na AML v souladu s evolučními směrnicemi Evropské unie. Očekávají se také další vývojové kroky, jako jsou přísnější certifikační procesy pro realitní agenty, zvýšená transparentnost v prospěšném vlastnictví a integrace registrů založených na blockchainu pro další zabezpečení transakčních dat. Tato opatření mají za cíl posílit integritu trhu, minimalizovat rizika podvodu a sladit litevský sektor nemovitostí s nejvyššími mezinárodními standardy.

Klíčové statistiky: Tržní data a regulační dopad (Zdroj: stat.gov.lt)

Sektor nemovitostí v Litvě pokračuje v evoluci pod robustním regulačním rámcem, přičemž vládní agentury aktivně monitorují shodu a tržní data. K začátku roku 2025 odráží litevský trh s nemovitostmi jak růst, tak hmatatelný dopad několika regulačních opatření. Podle Statistiky Litvy činila celková hodnota transakcí s nemovitostmi v roce 2024 přibližně 6,2 miliardy EUR, což představuje mírný nárůst oproti předchozímu roku. Prodeje obytných nemovitostí dominovaly na trhu, představovaly téměř 70 % transakcí, zatímco aktivity v oblasti komerčních nemovitostí vykázaly odolnost v měnícím se ekonomickém prostředí.

Litovská vláda v posledních letech posílila regulace nemovitostí s cílem zvýšit transparentnost, snížit nelegální finanční toky a zlepšit ochranu spotřebitelů. Implementace novel zákona o katastru nemovitostí a zákona o prevenci praní špinavých peněz a financování terorismu zavedla přísnější prověrky pro transakce s nemovitostmi, zejména pro kupce nerezidenty a právnické osoby. Regulační orgány, včetně Státního podniku Centra registrů (Státní podnik Centrum registrů), modernizovaly digitální platformy, aby zajistily přístup k údajům o nemovitostech v reálném čase a usnadnily kontroly shody.

Shoda s těmito regulacemi se odráží v tržních datech. V roce 2024 bylo více než 95 % nových registrací nemovitostí zpracováno elektronicky a podíl transakcí označených pro zvýšené monitorování v oblasti prevence praní špinavých peněz vzrostl o 14 % meziročně, podle Statistiky Litvy. To naznačuje jak zlepšení mechanismů detekce, tak větší dozor regulátorů. Kromě toho se průměrná doba potřebná k dokončení registrace nemovitosti snížila na méně než pět pracovních dnů, čímž se zvýšila efektivita trhu.

Do roku 2025 a dále se mezi politické priority řadí další digitalizace pozemkových a nemovitostních záznamů, podrobnější monitorování prospěšného vlastnictví a očekávaná harmonizace s vyvíjejícími se směrnicemi Evropské unie o transparentnosti nemovitostí a ekologické udržitelnosti. Analytici trhu očekávají, že regulační dopady budou obzvlášť patrné v komerčním sektoru, zejména když Litva zvýší své požadavky na certifikaci zelené výstavby a standardy energetické účinnosti.

Závěrem řečeno, regulační rámce Litvy přímo přispěly k tržnímu prostředí charakterizovanému transparentností, efektivitou a zvýšenou shodou. Jak se regulační rámce přizpůsobují normám EU a technologickým inovacím, sektor by měl udržovat stabilní růst, s robustními zárukami zajišťujícími jak důvěru investorů, tak ochranu spotřebitelů.

Udržitelnost, ESG a mandáty pro zelenou výstavbu (Zdroj: am.lt)

Udržitelnost a environmentální, sociální a správní (ESG) aspekty jsou stále více významné v regulační krajine nemovitostí v Litvě. Litevská vláda, v souladu s Zelenou dohodou Evropské unie a širšími klimatickými závazky, postupně zpřísňuje požadavky na energetickou účinnost, environmentální výkon a udržitelnost výstavby v postaveném prostředí. Tyto mandáty jsou primárně dozorovány Ministerstvem životního prostředí (Ministerstvo životního prostředí Litvy), které je odpovědné za návrh regulací, prosazování shody a sladění národních standardů s předpisy EU.

Od roku 2025 musejí všechny nové stavby a významné renovace splňovat národní požadavky na energetický výkon, které jsou harmonizovány se Směrnicí EU o energetickém výkonu budov (EPBD). To znamená, že nové budovy musí dosáhnout statusu téměř nulové energetické budovy (NZEB), čímž se výrazně snižují emisí uhlíku a provozní energetické využití. Stávající budovy, které procházejí podstatnou renovací, podléhají také přísným standardům, které mají za cíl zvýšit energetickou třídu a celkovou udržitelnost portfolia nemovitostí (Ministerstvo životního prostředí Litvy).

Certifikace zelené výstavby: I když není povinná, mezinárodní certifikace jako BREEAM nebo LEED jsou stále více vyžadovány developery, aby přitáhly investice a vyhověly požadavkům nájemců. Ministerstvo životního prostředí podporuje používání udržitelných materiálů a metod výstavby s nízkým dopadem prostřednictvím pobídek a preferencí veřejných zakázek.
Povinnosti zveřejňování ESG: Vývojáři nemovitostí a větší vlastníci nemovitostí by měli integrovat vykazování ESG v souladu se Směrnicí o nefinančním vykazování (NFRD) a nadcházející Směrnicí o vykazování udržitelnosti korporací (CSRD). Tento trend se očekává, že se od roku 2025 posílí, s transparentnějším vykazováním o využití energie, spotřebě vody, managementu odpadu a sociálním dopadech (Ministerstvo životního prostředí Litvy).
Shoda a prosazování: Stavební povolení vyžadují dokumentaci o energetickém výkonu a po dokončení výstavby se provádějí audity k ověření shody. Neposkytnutí shody může vést k pokutám, požadovaným nápravným opatřením, nebo – v extrémních případech – k omezením na obsazení nebo využití.

Klíčové statistiky z Ministerstva životního prostředí ukazují, že v roce 2023 dosáhlo více než 70 % nových budov energetické třídy A++ nebo A+. Do roku 2025 se očekává, že tento podíl dosáhne téměř 100 % pro nové projekty, což odráží regulační tlak a přizpůsobení trhu.

Pokud se díváme dopředu, Litva se chystá dále harmonizovat s vyvíjejícími se mandáty udržitelnosti EU, přičemž se zaměří na analýzu životního cyklu, embodied carbon a principy cirkulární ekonomiky. Pokračující zlepšení regulačního rámce je pravděpodobné, což učiní shodu s ESG a zelenou výstavbu centrálními pro rozvoj a investice do nemovitostí v nadcházejících letech (Ministerstvo životního prostředí Litvy).

Rizika, sankce a trendy v oblasti prosazování (Zdroje: lrkt.lt, vmi.lt)

Sektor nemovitostí v Litvě funguje v rámci robustního regulačního rámce, přičemž se významná pozornost věnuje mitigaci rizik, shodě a prosazování. Zákon o nemovitostech (Turto Įstatymas), spolu s příslušnými zákony o prevenci praní špinavých peněz (AML) a daňové shodě, tvoří právní základ pro nabývání, registraci a transparentnost transakcí s nemovitostmi. V posledních letech došlo k intenzifikaci prosazování v reakci na rostoucí objemy transakcí a příhraniční investice, přičemž se očekává, že tento trend přetrvá do roku 2025 a dále.

Rizika: Klíčová rizika identifikovaná litevskými úřady zahrnují praní špinavých peněz, daňové úniky a neregistrované transakce s nemovitostmi. Národní program prevence a kontroly kriminality zdůrazňuje sektor nemovitostí jako prioritní oblast pro dozor AML. Neposkytnutí shody s registračními požadavky, zejména pro zahraniční a právnické osoby, může vést k anulaci transakcí nebo administrativní odpovědnosti.
Sankce: Státní daňová inspekce (VMI) zvýšila audity týkající se převodů nemovitostí. Administrativní pokuty za nevyhlášení příjmu z nemovitostí nebo neregistrování transakcí s nemovitostmi mohou dosáhnout až 5 790 EUR pro právnické osoby, přičemž opakovaná porušení podléhají trestním vyšetřováním. Podle Zákona o prevenci praní špinavých peněz a financování terorismu musí realitní agenti a notáři provádět rozšířené prověrky; porušení může vést k pokutám, pozastavení licence nebo trestní odpovědnosti (Ústavní soud Litevské republiky).
Trendy prosazování: Od roku 2023 došlo k výraznému nárůstu cílených inspekcí realitních brokerů a společností, se zaměřením na shodu s AML a ověřování zdrojů prostředků. Digitalizace pozemkových a nemovitostních registrů usnadnila sdílení dat mezi agenturami, což zlepšilo detekci nepravidelností. Počet administrativních řízení zahájených v souvislosti s přestupky souvisejícími s nemovitostmi vzrostl o 12 % meziročně v roce 2024, což je trend, o kterém se očekává, že bude pokračovat vzhledem k novým zdrojům přiděleným VMI a Službě pro boj s finančními zločiny (VMI).
Vyhlídky: Legislativní novely očekávané do roku 2025 mají za cíl dále zpřísnit kontroly týkající se zveřejňování prospěšného vlastnictví a zvýšit sankce za nevyhlášené transakce, čímž se Litva přizpůsobí vyvíjejícím se směrnicím EU. Očekává se, že se zvýší důraz na digitální nástroje pro shodu a mezinstitucionální spolupráci, což povede k větší detekci a stíhání porušení.

Celkově se očekává, že Litva v roce 2025 zintenzivní regulační dozor nad sektorem nemovitostí, s vyššími sankcemi, častějšími inspekcemi a jasným důrazem na transparentnost a shodu s AML. Zúčastněné strany by měly očekávat přísnější prosazování a proaktivně aktualizovat protokoly o shodě, aby minimalizovaly rizika.

Vyhlídky na léta 2025–2030: Předpokládané regulační trendy a strategická úvaha

Regulační krajina nemovitostí v Litvě se očekává, že v letech 2025–2030 projde významnými vývoji, které budou řízeny jak vnitřními politickými změnami, tak směrnicemi Evropské unie. Jak se země nadále přizpůsobuje cílům udržitelnosti EU a agendám digitální transformace, předpokládá se několik regulačních trendů a strategických úvah, které budou formovat sektor.

Zelená transformace a shoda s udržitelností: V souladu se Zelenou dohodou EU a revidovanou Směrnicí o energetickém výkonu budov (EPBD) se očekává, že Litva zavede přísnější požadavky na energetickou účinnost a uhlíkovou neutralitu v nových a stávajících nemovitostech. Od roku 2025 se očekává, že developery a vlastníci nemovitostí čelí zvýšeným povinnostem v oblasti certifikace energetického výkonu a standardů renovace, včetně povinných vylepšení pro starší budovy, aby splnily minimální energetické požadavky. Tato opatření budou dozorována Ministerstvem životního prostředí Litevské republiky.
Digitalizace transakcí s nemovitostmi: Digitální transformace registrace a transakčních procesů nemovitostí se očekává, že se urychlí následkem probíhající modernizace Státního podniku Centra registrů. Legislativa novely mohou vyžadovat plně elektronickou dokumentaci a notářské služby, což zlepší transparentnost a sníží administrativní zátěž. Tento trend bude vyžadovat přizpůsobení účastníků trhu, včetně právní shody s novými digitálními protokoly a standardy kybernetické bezpečnosti.
Regulace proti praní špinavých peněz (AML) a opatření transparentnosti: Litva pravděpodobně do roku 2030 zavedou přísnější regulace AML v souladu s pokračujícími snahami EU o zvýšení dohledu nad transakcemi s nemovitostmi. Zlepšené prověrky, zveřejňování prospěšného vlastnictví a povinnosti ohledně hlášení budou vynucovány Bankou Litvy a Službou pro boj s finančními zločiny. Realitní agenti a notáři budou povinni přijmout přísnější postupy ověřování klientů a hlásit podezřelé aktivity.
Kontroly zahraničních investic: V rámci snah o ochranu kritické infrastruktury a prevenci spekulativních bublin může Litva zavést další dozor nad zahraničními investicemi do nemovitostí, zejména v strategických nebo citlivých lokalitách. Legislativa může zahrnovat požadavky na předběžné posouzení nebo oznamovací povinnosti pro transakce zahrnující kupce mimo EU v souladu s praxí jinde v EU. Ministerstvo hospodářství a inovací se očekává, že bude hrát ústřední roli v této oblasti.

Pokud se díváme do budoucnosti, účastníci sektoru nemovitostí by měli pozorně sledovat legislativní aktualizace, investovat do compliance infrastruktury a aktivně se zapojit do veřejných orgánů. Důraz na udržitelnost, transparentnost a digitalizaci přinese v letech 2025 až 2030 výzvy i příležitosti pro sektor, jak Litva pokračuje v integraci s evropskými regulačními rámci.