Afghánský trh s pronájmy 2025–2029: Odhaleni překvapiví faktory růstu a rizika

Obsah

• Výkonný souhrn: Klíčové trendy formující trh s pronájmem v Afghánistánu
• Trh s pronájmem v roce 2025: Aktuální statistiky a velikost trhu
• Městské vs. venkovské: Regionální srovnání cen pronájmu
• Faktory poptávky: Demografie, migrace a urbanizace
• Právní rámec: Zákony o pronájmu, práva nájemníků a povinnosti v dodržování
• Zdanění a regulační změny ovlivňující pronajímatele a nájemníky
• Vznikající výzvy: Bezpečnost, infrastruktura a ekonomická stabilita
• Vládní iniciativy a politiky v oblasti bydlení (zdroj: moud.gov.af)
• Investiční příležitosti a rizika: Místní a zahraniční pohledy
• Výhled do let 2025–2030: Prognózy trhu a strategická doporučení
• Zdroje a odkazy

Výkonný souhrn: Klíčové trendy formující trh s pronájmem v Afghánistánu

Trh s pronájmem v Afghánistánu v roce 2025 prochází významnou transformací uprostřed ekonomické volatility, vyvíjejících se právních rámců a měnící se populace. Trh je stále silně ovlivněn širším socio-politickým kontextem země, přičemž městská centra jako Kábul, Herát a Mazar-i-Šaríf i nadále přitahují nejvyšší úroveň pronájmu. Poptávka po rezidenčních i komerčních pronájmech kolísá v reakci na migrační vzorce, bezpečnostní podmínky a přesídlení vnitřně vysídlených osob.

Klíčové legislativní a regulační změny formují vztahy mezi pronajímateli a nájemníky. Ministerstvo spravedlnosti Islámského emirátu Afghánistán zůstává hlavním orgánem pro právní předpisy týkající se nemovitostí, včetně pronájemních smluv a řešení sporů. Ustanovení afghánského občanského zákoníku řídí leasingové smlouvy, upravuje podmínky nájmu, bezpečnostní kauce a procesy vystěhování. Dodržování těchto právních předpisů je zásadní, zejména s tím, jak místní úřady zvyšují dozor nad dokumentací k nemovitostem a dodržováním registračních požadavků. Nedávné iniciativy Generálního ředitelství administrativních záležitostí Afghánistánu se snažily zjednodušit registraci pronájmu, zvyšující transparentnost a právní vymahatelnost.

Statistická data naznačují trvalou inflaci nájemného ve velkých městech. Podle Národního úřadu pro statistiku a informace vzrostly průměrné rezidenční nájemné v Kábulu přibližně o 12 % od roku 2023 do roku 2025, což bylo způsobeno omezenou nabídkou bydlení a rostoucími městskými populacemi. Komerční sektor pronájmů zažil volatilitu – zatímco některé podniky omezují nebo uzavírají svůj provoz, jiné, zejména v oblasti logistiky a maloobchodu, se rozšiřují a vytvářejí silnou poptávku.

Dodržování zákonných požadavků zůstává problémem. Neformální pronájemní dohody – často neregistrované – nadále dominují trhu, což komplikuje řešení sporů a regulační dozor. Úsilí městských úřadů o formalizaci a zdanění pronájemních transakcí pokračuje, ale naráží na překážky kvůli omezené administrativní kapacitě a různým úrovním důvěry veřejnosti.

• Události: Městská migrace a příliv navrátilec po roce 2021 udržovaly vysokou poptávku po pronájmu. Klíčové vládní iniciativy v oblasti registrace smluv a mediace sporů formovaly tržní chování.
• Právo a dodržování: Afghánský občanský zákoník a místní předpisy řídí pronájem; dodržování se zlepšuje, ale neformálnost přetrvává.
• Klíčové statistiky: Nájemné v Kábulu vzrostlo o 12 % od roku 2023 do roku 2025; neformální pronájmy zůstávají většinou.
• Očekávání: Trh by měl zůstat napnutý ve velkých městech. Pokračující regulační reformy a pohyby obyvatelstva budou dále měnit situaci, přičemž se očekává postupné zlepšení ve formalizaci a dodržování právních předpisů do roku 2027.

Trh s pronájmem v roce 2025: Aktuální statistiky a velikost trhu

Trh s pronájmem v Afghánistánu v roce 2025 se vyznačuje pokračující volatilitou a významnými regionálními rozdíly. Od politického přechodu v srpnu 2021 si trh prošel změnami poptávkových vzorců, zejména ve městech jako Kábul, Herát a Mazar-i-Šaríf. Oficiální údaje jsou z důvodu administrativních disruptiv omezené, ale dostupné vládní a městské statistiky poskytují jistý přehled o aktuálních trendech.

Podle Národního úřadu pro statistiku a informace populace měst stále roste, přičemž vnitřní migrace z venkovských oblastí podporuje poptávku po rezidenčních pronájmech. Kábul, jako největší město, hlásí, že přibližně 55 % jeho domácností v současnosti žije v pronajatých ubytováních. Tento trend je patrný i v jiných velkých městech, kde omezená nová výstavba a tlaky na populaci vedly k zúžení nabídky nájmů.

V roce 2025 se průměrné měsíční nájemné za standardní dvoupokojový byt v centrálním Kábulu pohybuje od 15 000 do 25 000 AFN, zatímco obdobné nemovitosti v provincionálních hlavních městech průměrně činí 8 000 až 15 000 AFN. Ceny komerčních pronájmů rovněž zažily kolísání, zejména jak se ekonomická činnost mění v reakci na širší politické a bezpečnostní prostředí. Kábulská radnice zaznamenala mírný nárůst volných komerčních prostor, zejména v necentrálních okresech, což odráží uzavírání podniků a sníženou přítomnost zahraničních investorů.

Co se týče právního a regulačního rámce, aktuální pronájmový rámec je řízen hlavně afghánským občanským zákoníkem a místními městskými směrnicemi. Ministerstvo spravedlnosti, prostřednictvím Ministerstva spravedlnosti, opakovaně zdůrazňuje, že všechny pronájmové smlouvy musí být zdokumentovány a registrovány, přičemž jak pronajímatelé, tak nájemníci mají povinnost dodržovat stanovené podmínky týkající se výpovědních lhůt, úprav nájmů a řešení sporů. V praxi zůstává vymáhání konzistentní, zejména v oblastech mimo kontrolu centrální vlády.

• Městské obsazenosti nájemních nemovitostí: Odhadováno na 70–80 % v Kábulu, 60–70 % ve větších provinciálních městech.
• Změna ceny pronájmu (2021–2025): Rezidenční nájemné v Kábulu vzrostlo o 10–15 %; komerční nájemné kleslo o 5–10 % v periferních zónách.
• Dodržování: Méně než 50 % pronájmových smluv je oficiálně registrováno u městských úřadů, což zvyšuje právní zranitelnost pro obě strany (Ministerstvo spravedlnosti).

Dohledem se očekává, že trh s pronájmem v Afghánistánu zůstane ovlivněn ekonomickou nejistotou, bezpečnostními problémy a omezeným přístupem k formálnímu financování bydlení. I když městská poptávka přetrvává, stabilita trhu závisí na širších makroekonomických a politických vývojích. Regulační reformy a zlepšení v vymáhání smluv zůstávají klíčovými prioritami, které mají podpořit transparentnost a chránit práva jak nájemníků, tak pronajímatelů.

Městské vs. venkovské: Regionální srovnání cen pronájmu

Trh s pronájmem v Afghánistánu i nadále vykazuje výrazné rozdíly mezi městskými a venkovskými oblastmi, které jsou ovlivněny měnícími se demografickými vzorci, pokračující ekonomickou nejistotou a vyvíjejícími se regulačními rámci. K roku 2025 zůstává městský sektor pronájmu – zejména ve velkých městech jako Kábul, Herát a Mazar-i-Šaríf – výrazně dražší a konkurenceschopnější než venkovské oblasti, což odráží jak koncentrovanou poptávku, tak omezenou nabídku.

V Kábulu, například, příliv vnitřně vysídlených osob (IDPs), navrátilec a zahraničních pracovníků v oblasti pomoci nadále udržuje tlak na zvyšování nájemného, a to navzdory širším národním problémům. Podle nejnovějších dat Národního úřadu pro statistiku a informace se ceny nájemného za standardní městské byty v Kábulu obvykle pohybují od 12 000 AFN do 30 000 AFN měsíčně, v závislosti na lokalitě a vybavení. Naopak, v rurálních provinciích jako Badghis nebo Paktika průměrné nájmy za srovnatelné nemovitosti zůstávají pod 6 000 AFN, což dokazuje trvalou propast v dostupnosti.

Tato divergence je dále posílena ekonomickými rozdíly: městské domácnosti zpravidla užívají rozmanitější zdroje příjmů a různé základní služby, což zvyšuje jejich ochotu a schopnost platit vyšší nájmy. Na venkově pak omezené pracovní příležitosti a odliv obyvatelstva omezují jak poptávku, tak růst cen. Významně, Ministerstvo urbanistického rozvoje a bydlení nadále klade důraz na městskou infrastrukturu a obytné projekty, zatímco venkovské iniciativy v oblasti bydlení zůstávají méně robustní, což zhoršuje regionální nerovnováhu.

Právní a compliance faktory se rovněž liší mezi regiony. Zákony o pronájmu v Afghánistánu jsou řízeny občanským zákoníkem, který stanoví práva nájemníků a pronajímatelů a mechanismy řešení sporů. Nicméně, výkon se liší: v městských centrech městské úřady – jako Kábulská radnice – často dohlížejí na pronájemní smlouvy a mediují konflikty, zatímco na venkovských okresech, tradiční praktiky a neformální dohody převládají a často zanechávají nájemníky s menšími formálními ochranami.

Vzhledem k výhledu na další léta se očekává, že výhled pro trh s pronájmem v Afghánistánu zůstane nejistý. Městské ceny pronájmu by měly zůstat vysoké nebo mírně vzrůst, vzhledem k pokračujícím tlaku populace a pomalému pokroku v nové nabídce bydlení. Naopak, venkovské trhy s pronájmem se očekává, že zůstanou stabilní nebo se oslabí, pokud nedojde k výrazným ekonomickým stimulům nebo velkoplošným rozvojovým intervencím. Regulační reformy zaměřené na harmonizaci zákonů o pronájmu a zlepšení vymáhání – zejména v venkovských oblastech – by pro zajištění vyváženého rozvoje trhu a větší bezpečnosti nájemníků byly klíčové (Ministerstvo spravedlnosti).

Faktory poptávky: Demografie, migrace a urbanizace

Trh s pronájmem v Afghánistánu v roce 2025 je formován významnými demografickými změnami, migračními trendy a vzorci urbanizace. Růst populace zůstává robustní, přičemž odhady umisťují populaci země na více než 40 milionů, a velká část je mladší než 25 let. Tato mladá demografie i nadále řídí poptávku po dostupných a flexibilních možnostech bydlení, zejména ve městských a peri-městských centrech.

Migrace, jak vnitřní, tak přeshraniční, je hlavním faktorem ovlivňujícím sektor pronájmu. Pokračující bezpečnostní obavy a omezené ekonomické příležitosti v venkovských oblastech vyvolaly trvalou migraci z venkova do měst. Kábul, Herát, Mazar-i-Šaríf a Džalalábád zažily největší proudy přistěhovalců, což zvyšuje tlak na již tak vzácné městské zásoby pronájemního bydlení. Navíc občasné návraty uprchlíků a vnitřně vysídlených osob (IDPs) přispívají k kolísání poptávky, zejména v provincionálních hlavních městech a tranzitních uzlech. Podle Ministerstva uprchlíků a návratů více než 500 000 vysídlených osob hledalo bydlení v městských oblastech v letech 2023–2024 a pokračující nestabilita naznačuje, že tento trend bude přetrvávat až do roku 2025.

Urbanizace pokračuje mírným tempem, přičemž Národní úřad pro statistiku a informace předpovídá, že do konce roku 2025 bude městská populace tvořit více než 30 % celkového počtu obyvatel. Tento posun je podpořen koncentrací služeb, zaměstnání a vzdělávacích příležitostí ve městech, které přitahují mladé rodiny a jednotlivce. Nabídka nájemního bydlení však za poptávkou zaostává, což zvyšuje nájmy a vede k proliferaci neformálních dohod, jako jsou subletování a vícero rodinné obsazení.

Právně je sektor pronájmu řízen afghánským občanským zákoníkem, který vymezuje práva a povinnosti pronajímatelů a nájemníků. Nicméně, dodržování těchto pravidel zůstává nevyrovnané, zejména pro zranitelné populace, jako jsou IDPs a navrátilec. Dodržování městských regulačních směrnic pro bydlení také není konzistentní, přičemž mnoho pronajímaných nemovitostí postrádá formální registraci nebo dodržování stavebních předpisů, jak uvádí nedávné kontroly Ministerstva urbanistického rozvoje a pozemků.

Vzhledem k výhledu na poptávkové faktory – mladá demografie, trvalé migrační toky a intenzivní urbanizace – se očekává, že budou i nadále udržovat tlak na růst trhu s pronájmem v Afghánistánu v roce 2025 a v budoucnosti. Pokud nebude odpovídající nabídka formalizovaného bydlení a zlepšený regulační dohled, výzvy v dostupnosti a přístupu se pravděpodobně prohloubí, zejména pro nejzranitelnější segmenty populace.

Právní rámec: Zákony o pronájmu, práva nájemníků a povinnosti v dodržování

Právní rámec upravující trh s pronájmem v Afghánistánu je formován kombinací zákonného práva, zvykových praktik a nedávných nařízení současných autorit. K roku 2025 zůstává hlavním právním nástrojem afghánský občanský zákoník, který vymezuje obecné zásady leasingových smluv, práva a povinnosti pronajímatelů a nájemníků a mechanismy řešení sporů. Podle občanského zákoníku musí leasingové smlouvy specifikovat nájem, délku trvání a podmínky používání, přičemž obě strany jsou povinny dodržovat podmínky smlouvy, pokud nejsou překročena v zájmu veřejnosti nebo nové právní směrnice (Ministerstvo spravedlnosti Afghánistánu).

Od srpna 2021 došlo k významným změnám v právním prostředí Afghánistánu po návratu Talibanu k moci. Zatímco Ministerstvo spravedlnosti Afghánistánu i nadále odkazuje na občanský zákoník v oficiálních řízeních, současné autority vydávají rozhodnutí prostřednictvím islámských soudů a místních rad. V praxi to znamená, že pronájmové spory mohou být řešeny podle výkladů islámského práva, zejména v případech, kdy je zákon nejasný nebo mlčí. Klíčové povinnosti dodržování pro pronajímatele zahrnují zajištění obytných prostor a respektování podmínek písemných nebo ústních nájemních smluv. Nájemníci mají povinnost platit nájem včas a využívat majetek podle dohody.

V poslední době nejsou k dispozici žádné komplexní národní statistiky o velikosti trhu s pronájmem, ale anekdotické důkazy a městská data naznačují, že poptávka po nájmech ve městských centrech, jako jsou Kábul, Herát a Mazar-i-Šaríf, zůstává vysoká, podporována vnitřním vysídlením a omezeným přístupem k vlastnictví domů. Zprávy od Ministerstva uprchlíků a návratů zdůrazňují, že odhadovaných 4,4 milionu vnitřně vysídlených osob (IDPs) se v současnosti silně spoléhá na pronajímané ubytování nebo dočasné bydlení do konce roku 2024. Tento příliv vytváří tlak na ceny a dostupnost pronájmů, zejména v oblastech s relativní stabilitou.

Dodržování zůstává výzvou kvůli slabým mechanismům vymáhání a absenci centralizovaného registru pronájmů. Pronajímatelé často obcházejí formální dokumentaci a nájemníci mají omezenou možnost obrany v případě vystěhování nebo nespravedlivých praktik. Nejvyšší soud Afghánistánu vydal pokyny, které podporují mediaci a řešení sporů v rámci komunit nebo prostřednictvím místních rad, což odráží preference autorit pro alternativní metody řešení sporů.

Vzhledem k výhledu na rok 2025 a dále se očekává, že trh s pronájmem zůstane pod tlakem kvůli pokračující ekonomické nejistotě, trvajícímu vysídlení a vyvíjejícímu se regulačnímu dohledu. Zainteresované strany musí orientovat se ve hybridním právním prostředí – vyvažujícím statutární kódy, islámské rozhodování a neformální praktiky – při současném hledání jasnosti ohledně práv nájemníků a povinností pronajímatelů.

Zdanění a regulační změny ovlivňující pronajímatele a nájemníky

Daňový a regulační rámec pro pronajímatele a nájemníky na trhu s pronájmem v Afghánistánu prošel od roku 2021 významnými změnami, jejichž důsledky pravděpodobně ovlivní sektor až do roku 2025 a dále. Po politickém přechodu v srpnu 2021 se de facto orgány začaly zabývat revizí regulačních rámců, včetně těch, které ovlivňují majetková práva, nájemní dohody a daňové povinnosti.

Právní základ pro vztahy mezi pronajímateli a nájemníky v Afghánistánu tradičně vycházel z občanského zákoníku a Zákona o pronájmu nemovitého majetku, který stanovoval práva a povinnosti stran, postupy vystěhování a mechanismy řešení sporů. Nicméně, vymáhání zůstává nekonzistentní kvůli oslabenému soudnímu dohledu a omezenému přístupu k soudům v určitých oblastech. Nejvyšší soud Afghánistánu i nadále slouží jako konečný rozhodčí v hlavních majetkových sporech, ale přístup může být omezen vzhledem k bezpečnostním a administrativním okolnostem.

Ohledně daní jsou pronajímatelé povinni oznamovat a platit daně z příjmu z pronájmu. Ministerstvo financí ukládá, že příjem z pronájmu podléhá zdanění srážkovou daní, která je obvykle stanovena na 20 % pro jednotlivce a subjekty podle platných pravidel. Dodržování těchto pravidel se vynucuje prostřednictvím ročních daňových přiznání. Nicméně, neformální povaha velké části trhu s pronájmem – zejména ve městských oblastech jako Kábul, Herát a Mazar-i-Šaríf – znamená, že skutečné míry dodržování zůstávají nízké. Ministerstvo vyjádřilo úmysl zlepšit efektivitu výběru daní, což pravděpodobně bude prioritou v následujících letech, neboť vláda se snaží rozšířit svůj příjmový základ.

• Vystěhování a zvyšování nájmů jsou regulovány, ale mechanismy vymáhání často oslabují mimo hlavní města.
• Většina nájemních smluv je neformální, postrádá oficiální registraci, což komplikuje jak ochranu nájemníků, tak dodržování daňových předpisů.
• Vláda oznámila periodické amnestie a úlevy na daních pro pronajímatele, které byly zasaženy bezpečnostními nebo ekonomickými problémy, což zveřejnilo Ministerstvo financí.

V posledních letech se uskutečnily některé pokusy o digitalizaci záznamů o nemovitostech a pronájmech, zejména v Kábulu, v rámci snahy formalizovat transakce a zlepšit regulační dohled. Výhled na rok 2025 naznačuje postupné zpřísnění požadavků na dodržování, zejména jak se úřady snaží stabilizovat veřejné finance a vyvinout jasnější právní rámce. Klíčové oblasti k sledování zahrnují možné standardizace leasingových smluv, požadavky na digitální registraci a robustnější vymáhání zdanění příjmů z pronájmu. Zainteresované strany by měly sledovat aktualizace od Ministerstva financí a Nejvyššího soudu Afghánistánu pro vyvíjející se pokyny a právní reformy.

Vznikající výzvy: Bezpečnost, infrastruktura a ekonomická stabilita

Trh s pronájmem v Afghánistánu čelí v roce 2025 složitému souboru vznikajících výzev, které jsou primárně formovány pokračujícími obavami o bezpečnost, křehkou infrastrukturou a širší ekonomickou nestabilitou. Tyto faktory ovlivňují jak nabídku, tak poptávku po pronájmech, stejně jako právní a regulační rámce upravující vztahy mezi pronajímateli a nájemníky.

Trvalá nejistota zůstává dominantní výzvou v městských i venkovských oblastech. Bezpečnostní prostředí vedlo k pohybům populace, přičemž některá městská centra zažívají zvýšenou poptávku kvůli vnitřnímu vysídlení, zatímco jiné oblasti mají klesající nájemníci, protože se obyvatelé stěhují za bezpečím. Ministerstvo uprchlíků a návratů zaznamenalo opakované vlny jak vnitřního vysídlení, tak návratů uprchlíků, což má dopad na potřeby bydlení a vytváří tlak na sektor pronájmu.

Limity infrastruktury tyto problémy zhoršují. Mnoho pronajímaných nemovitostí trpí nedostatečným přístupem k utilitám, včetně elektřiny, čisté vody a spolehlivých dopravních spojení. Ministerstvo energie a vody uznalo pokračující výzvy v rozšiřování služeb, což ovlivňuje jak hodnotu nemovitostí, tak poptávku po pronájmu. V Kábulu a dalších velkých městech byly provedeny občasné aktualizace infrastruktury, ale pokrok je omezen nedostatkem financí a bezpečnostními riziky stavebních projektů.

Právní rámec pro pronájmové smlouvy podléhá afghánskému občanskému zákoníku a specifickým městským regulacím. Nejvyšší soud Afghánistánu dohlíží na spory, ale vymáhání zůstává nevyrovnané kvůli omezené institucionální kapacitě a vyvíjejícímu se politickému prostředí. Nedávné aktualizace Ministerstva spravedlnosti měly za cíl objasnit práva nájemníků a pronajímatelů, ale povědomí a dodržování pravidel zůstávají stále nedostatečné, zejména v neformálních osadách.

Hlavní statistiky zůstávají obtížně ověřitelné vzhledem k proměnlivosti populace a omezenému sběru dat. Avšak Národní úřad pro statistiku a informace odhaduje, že ceny nájemného v Kábulu vzrostly v průměru o 10–15 % od roku 2023 do roku 2024, což bylo z velké části poháněno zvýšenou poptávkou od vysídlených rodin a vracejících se migrantů. Naopak, venkovské oblasti čelily stagnaci nebo poklesu nájemných cen, což odráží trvající obavy o bezpečnost a omezené ekonomické příležitosti.

S výhledem na rok 2025 a následující roky bude stabilita trhu s pronájmem silně záviset na celkovém politickém a bezpečnostním směru, schopnosti vlády zlepšit infrastrukturu a vymáhání právní ochrany pro nájemníky a pronajímatele. Zatímco cílené iniciativy jednotlivých ministerstev nabízejí určitou naději, přetrvávající výzvy pravděpodobně budou i nadále formovat výhled sektoru, což vyžaduje koordinovanou intervenci, aby se podpořilo odolnější prostředí trhu s pronájmem.

Vládní iniciativy a politiky v oblasti bydlení (zdroj: moud.gov.af)

Afghánský trh s pronájmem v roce 2025 je významně formován vládními iniciativami a vyvíjejícími se politikami bydlení, zejména pod vedením Ministerstva urbanistického rozvoje a pozemků. S rostoucí městskou populací a trvalým vnitřním vysídlením, vláda prioritizovala jak nabídku bydlení, tak regulaci pronájmu ve svém strategickém plánování.

Nedávné roky svědčily o realizaci cílených programů na řešení nedostatku bydlení a problémů dostupnosti. Národní program městského bydlení, který iniciovalo Ministerstvo, zaměřuje na rozšíření přístupu k dostupným pronajatým ubytováním, zejména pro rodiny s nízkým příjmem a zranitelné skupiny. V letech 2023 a 2024 Ministerstvo oznámilo přidělení městských pozemků na výstavbu dostupného bydlení, přičemž značný podíl byl určen na pronájmové jednotky v Kábulu, Herátu a Mazar-i-Šarífu (Ministerstvo urbanistického rozvoje a pozemků). Tyto projekty mají za cíl stabilizovat volatilní trh s pronájmy a poskytnout dlouhodobou bezpečnost pro nájemníky.

Pokud jde o právní rámec, pronájmové smlouvy v Afghánistánu jsou řízeny občanským zákoníkem a doplňkovými městskými předpisy o nemovitostech. Ministerstvo nedávno zdůraznilo dodržování standardizovaných pronájmových smluv, které vyžadují jasné stanovení nájmu, délky a odpovědnosti nájemníka a pronajímatele. Nové směrnice vydané na konci roku 2024 mají za cíl minimalizovat spory, zvýšit transparentnost a chránit práva obou stran. Ministerstvo rovněž posílilo potřebu, aby byly pronájmové smlouvy registrovány u městských úřadů, což podporuje právní prostředky a řešení sporů (Ministerstvo urbanistického rozvoje a pozemků).

Klíčové statistiky z Ministerstva naznačují, že poptávka po městských pronájmech zůstává vysoká: začátkem roku 2025 žilo více než 45 % domácností v Kábulu v pronajatém ubytování, což je číslo, které se postupně zvyšovalo kvůli migraci z venkova do měst a vysídlení. Průměrné ceny nájemného ve středových okresech vzrostly o 8 % meziročně, zatímco periferní oblasti zažily umírněnější růst. Monitorovací zprávy Ministerstva předpovídají pokračující tlak na sektor pronájmů ve velkých městech, zejména pokud přetrvávají ekonomické a bezpečnostní výzvy.

S výhledem do budoucna se očekává, že vládní politika se zaměří na rozšíření veřejno-soukromých partnerství pro rozvoj bydlení, zpevnění vymáhání regulačních pravidel a povzbuzení soukromých investic do bydlení na pronájem. Ministerstvo vyjasnilo plány na digitální registraci pronájmových smluv a zlepšení ochrany nájemníků v rámci své mapy rozvoje měst v letech 2025–2027 (Ministerstvo urbanistického rozvoje a pozemků). Pokud budou tyto iniciativy úspěšně realizovány, mohly by zlepšit stabilitu, dodržování předpisů a dostupnost na trhu s pronájmem v Afghánistánu v následujících letech.

Investiční příležitosti a rizika: Místní a zahraniční pohledy

Trh s pronájmem v Afghánistánu v roce 2025 představuje složitou krajinu jak pro příležitosti, tak rizika pro místní a zahraniční investory. V posledních letech došlo k významným změnám v poptávce, regulačních rámcích a ekonomické stabilitě, které přímo ovlivňují investiční rozhodnutí v tomto sektoru.

Klíčové události a tržní dynamika: Od politických změn v srpnu 2021 zažil trh s pronájmem v Afghánistánu volatilitu. Městská centra, jako jsou Kábul, Herát a Mazar-i-Šaríf, zažila kolísání nájemních cen, přičemž došlo k hlášením jak klesající poptávky – kvůli emigraci a ekonomické kontrakci – tak ke zvyšování poptávky v oblastech souvisejících s vnitřním vysídlením a navrátileci. Trh s komerčními pronájmy se zmenšil, přičemž mnoho podniků omezilo nebo ukončilo svou činnost, zatímco rezidenční pronájmy v některých okresech zůstávají odolné díky pohybu populace uvnitř země.

Právní rámec a dodržování: Právní prostředí pro pronájmy nemovitostí je upraveno občanským zákoníkem Afghánistánu, který vymezuje práva a povinnosti pronajímatelů a nájemníků. Vymáhací mechanismy však oslabily a praktické uplatňování těchto zákonů je často nekonzistentní. Zahraniční investoři čelí dalším výzvám, protože bývalé Ministerstvo průmyslu a obchodu a Afghánský daňový úřad měly rámce pro vlastnictví nemovitostí ze strany zahraničních subjektů a zdanění, ale ty jsou nyní vystaveny vyvíjejícím se politikám pod současnými autoritami. Dodržování zákonů o pronájmu, registrace smluv a daní z nemovitostí zůstává zásadní, ale postupy mohou být nejasné nebo se mohou měnit. Investorům se doporučuje konzultovat právní odborníky, kteří jsou registrováni u Nejvyššího soudu Afghánistánu, pro aktuální pokyny.

Klíčové statistiky: Spolehlivé národní statistiky jsou omezené, ale anekdotické důkazy naznačují, že ceny rezidenčních pronájmů v Kábulu klesly o 20–30 % mezi lety 2021 a 2024, zatímco některé okresy zaznamenaly stabilitu nebo dokonce nárůst kvůli vnitřnímu vysídlení. Komerční pronájmový sektor se zmenšil, přičemž obsazenost kanceláří v hlavních obchodních čtvrtích Kábulu klesla pod 40 %. Národní úřad pro statistiku a informace naznačuje pokračující urbanizaci, více než 25 % populace nyní žije ve městech, což udržuje základní poptávku po bydlení.

• Příležitosti: Investoři mohou najít hodnotu v rezidenčních pronájmových nemovitostech v městských centrech nebo nově vznikajících sekundárních městech, cílení na humanitární organizace, expatrioty nebo místní profesionály. Dále existuje rostoucí poptávka po dostupném, vícero rodinném bydlení a krátkodobém ubytování pro vnitřně vysídlené osoby.
• Rizika: Rizika zahrnují nejisté vymáhání právních předpisů, potenciální spory týkající se majetkových práv, volatility měny a náhlé regulační změny. Zahraniční investoři musí provést zvýšenou due diligence a udržovat silná místní partnerství.

Výhled: Výhled pro trh s pronájmem v Afghánistánu v následujících letech je opatrný. I když přetrvávají ekonomické a bezpečnostní výzvy, demografické tlaky a urbanizace udržují základní poptávku po pronájmech. Místní investoři s hlubokým znalostmi městských procesů jsou v nejlepším postavení, zatímco účast zahraničních subjektů pravděpodobně zůstane omezená, dokud se nevrátí větší právní a ekonomická jasnost (Národní úřad pro statistiku a informace).

Výhled do let 2025–2030: Prognózy trhu a strategická doporučení

Trh s pronájmem v Afghánistánu je nachystán na významnou transformaci do roku 2025 a na konci tohoto desetiletí, formovanou vyvíjejícími se socio-politickými realitami, měnícími se demografickými vzorci a regulačními intervencemi. Tento sektor byl historicky charakterizován neformálností, omezeným regulačním dohledem a zranitelností vůči bezpečnostním šokům. Nicméně nedávné události signalizují postupný posun k formalizaci a zvýšeným požadavkům na dodržování.

Městská populace Afghánistánu i nadále roste, přičemž odhady Národního úřadu pro statistiku a informace předpovídají pokračující migraci z venkovských do městských oblastí až do roku 2030. Tato urbanizace by měla udržovat poptávku po nájemních prostorech, zejména v Kábulu, Herátu a Mazar-i-Šaríf. Podle Ministerstva urbanistického rozvoje a pozemků se očekává, že poptávka po městském bydlení může převýšit nabídku, což udrží ceny pronájmu vysoké a intenzivní konkurenci o kvalitní pronájem.

Z regulačního hlediska zavedla afghánská vláda opatření k stabilizaci trhu s pronájmem a ochraně práv nájemníků. Pokračující vymáhání Zákona o regulaci městských nemovitostí a pronájmů usiluje o vyjasnění vztahů mezi pronajímateli a nájemníky, povinné písemné smlouvy a zavedení standardizovaných postupů pro zvyšování nájmů a řešení sporů. Ministerstvo spravedlnosti a Nejvyšší soud zdůraznily důležitost registrace smluv a právních prostředků, s cílem podpořit větší dodržování a transparentnost.

Klíčová statistika pro rok 2025 naznačuje, že trh s pronájmem zůstane robustní: Národní úřad pro statistiku a informace odhaduje, že více než 60 % městských domácností jsou nájemníky, přičemž výnosy z rezidenčního pronájmu v Kábulu průměrně kolísají mezi 5–7 % ročně. Nicméně trvalé výzvy – jako je omezený přístup k formálním finančním službám, slabé vymáhání smluv a občasné vysídlení kvůli bezpečnostním incidentům – i nadále ovlivňují stabilitu trhu.

S výhledem na rok 2030 se očekává, že trajektorie trhu s pronájmem bude pravděpodobně ovlivněna třemi hlavními faktory: (1) tempem ekonomického oživení a investic do městské infrastruktury, (2) legislativními reformami a zlepšením právního vymáhání a (3) schopností místních autorit řídit vnitřní migraci a poptávku po bydlení. Zainteresované strany by měly dát prioritu dodržování vyvíjejících se regulativ, investovat do profesionální správy nemovitostí a zapojit se do dialogu s místními úřady, aby předpověděly změny v politice nebo zaměření vymáhání. Sledováním Aktualizací z Ministerstva urbanistického rozvoje a pozemků a Ministerstva spravedlnosti bude zásadní pro strategické rozhodování v letech 2025 a dále.

Zdroje a odkazy

• Ministerstvo spravedlnosti Islámského emirátu Afghánistán
• Ministerstvo urbanistického rozvoje a bydlení
• Kábulská radnice
• Ministerstvo uprchlíků a návratů
• Nejvyšší soud Afghánistánu
• Ministerstvo financí
• Ministerstvo uprchlíků a návratů
• Ministerstvo energie a vody
• Ministerstvo průmyslu a obchodu
• Nejvyšší soud Afghánistánu