Finnlands Gewerbeimmobilien: Die schockierenden Trends von 2025 und die zukünftigen Gewinner enthüllt

Inhaltsverzeichnis

• Zusammenfassung: Wichtige Erkenntnisse für 2025–2030
• Marktübersicht: Aktueller Zustand des finnischen Gewerbeimmobilienmarkts
• Investmenttrends: Attraktivste Sektoren und regionale Hotspots
• Wichtige Statistiken: Leerstände, Renditen und Transaktionsvolumina (Analyse 2025)
• Rechts- & Steuerrahmen: Neuigkeiten von finnischen Behörden
• Compliance & ESG: Neue Vorschriften und Berichterstattung von finnischen Institutionen
• Wichtige Akteure: Führende Entwickler, Investoren und Mieter (Unternehmensprofile)
• Technologie & Innovation: Digitalisierung und PropTech in Finnland
• Risikofaktoren: Wirtschaftliche, politische und Umweltaspekte
• Zukunftsausblick: Prognosen, Wachstumsfaktoren und Herausforderungen bis 2030
• Quellen & Referenzen

Zusammenfassung: Wichtige Erkenntnisse für 2025–2030

Der finnische Gewerbeimmobilienmarkt (CRE) startet 2025 mit vorsichtigem Optimismus, geprägt von sich entwickelnden wirtschaftlichen Trends, regulatorischen Änderungen und Veränderung der Anlegerstimmung. Der Markt hat Resilienz gegenüber globalen wirtschaftlichen Herausforderungen gezeigt, sieht sich jedoch weiterhin Herausforderungen durch steigende Zinssätze, strengere ESG-Compliance-Anforderungen und ein gedämpftes Transaktionsumfeld gegenüber.

• Markttätigkeit und Investitionen: Die Transaktionsvolumina 2024 lagen unter dem Durchschnitt des Jahrzehnts, da steigende Finanzierungskosten und inflationsbedingte Belastungen die Anlegerneigung dämpften. Dennoch bleibt Finnlands politisches Umfeld stabil und das transparente rechtliche Rahmenwerk macht das Land weiterhin attraktiv für Kerninvestoren, insbesondere in den Bereichen Büro, Logistik und Mischimmobilien. Für 2025–2030 werden eine allmähliche Erholung, angeführt von Logistik- und hochwertigen Bürosegmenten, prognostiziert, da das Wirtschaftswachstum sich stabilisiert und grenzüberschreitende Investitionen wieder aufgenommen werden (Statistik Finnland).
• Regulatorische Entwicklungen: Das finnische Gesetz über Geschäftsmieten (Laki liikehuoneiston vuokrauksesta 482/1995) bietet weiterhin einen robusten rechtlichen Rahmen, der die Rechte von Vermietern und Mietern ausbalanciert. Jüngste gesetzliche Schwerpunkte liegen auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit, in Übereinstimmung mit dem EU-Grad-Finanzierungsabkommen und den nationalen Klimazielen. Gewerbeimmobilien müssen zunehmend die Anforderungen an die Energieeffizienz erfüllen und unterliegen strengeren Berichtspflichten hinsichtlich Umweltaspekten (Umweltministerium).
• Compliance- und ESG-Trends: Die Finnische Finanzaufsichtsbehörde (FIN-FSA) hat verstärkt auf verbesserte Offenlegungs- und Risikomanagementstandards für Immobilienfonds und institutionelle Investoren hingewiesen, insbesondere in Bezug auf Umwelt-, Sozial- und Governance-Risiken (ESG). Die EU-Verordnung über nachhaltige Finanzberichterstattung (SFDR) und die Taxonomie-Verordnung sind nun integraler Bestandteil der Compliance-Praktiken in finnischen CRE-Transaktionen und Asset-Management (Finanzaufsichtsbehörde).
• Wichtige Statistiken: Im Jahr 2024 überschritt der Gesamtwert von finnischen CRE-Assets 70 Milliarden Euro. Die Leerstandsquote auf dem Büromarkt im Innenstadtbereich von Helsinki lag bei etwa 9%, während logistische Assets eine starke Nachfrage erlebten, mit einer Leerstandsquote von unter 4%. Das Mietwachstum war in den meisten Segmenten moderat und spiegelte eine vorsichtige Mietnachfrage und einen wettbewerbsfähigen Angebotsmarkt wider (Statistik Finnland).
• Ausblick 2025–2030: Die Aussichten für den finnischen CRE-Markt sind moderat positiv. Eine Erholung der Transaktionsvolumina wird erwartet, da sich die Finanzierungskonditionen verbessern und internationales Kapital zurückkehrt. Die Compliance mit ESG-Anforderungen und die Digitalisierung werden entscheidende Treiber sein, während Urbanisierung und Infrastrukturinvestitionen – insbesondere im Raum Helsinki – voraussichtlich die langfristige Nachfrage nach modernen, nachhaltigen Assets unterstützen werden (Ministerium für Wirtschaft und Beschäftigung).

Marktübersicht: Aktueller Zustand des finnischen Gewerbeimmobilienmarkts

Der Markt für finnische Gewerbeimmobilien im Jahr 2025 ist gekennzeichnet durch Resilienz inmitten umfassender wirtschaftlicher Unsicherheiten, mit bemerkenswerten Veränderungen in der Anlegerstimmung, gesetzlichen Anpassungen und sektorenspezifischen Leistungen. Trotz globaler wirtschaftlicher Herausforderungen zieht Finnlands stabiles politisches Umfeld und transparente rechtliche Rahmenbedingungen weiterhin sowohl inländische als auch internationale Investoren an.

Anfang 2025 bleiben Büro- und Logistikimmobilien die aktivsten Handelssegmente. Die laufende Anpassung an hybride Arbeitsmodelle hat die Nachfrage nach traditionellen Büroflächen, insbesondere im zentralen Geschäftsviertel von Helsinki, gedämpft. Dennoch behalten hochwertige, energieeffiziente Bürogebäude die Aufmerksamkeit von Mietern und Investoren bei, was Finnlands Fokus auf Nachhaltigkeit in der Immobilienentwicklung widerspiegelt (Umweltministerium).

Logistik- und Industrieimmobilien verzeichnen eine robuste Nachfrage, gestützt durch das Wachstum im E-Commerce und den Bedarf an modernen Lagerräumen in der Nähe von Stadtzentren. Die Leerstandsquoten in Hauptlogistikstandorten bleiben niedrig, und die Mietrenditen sind stabil. Einzelhandelsimmobilien hingegen stehen vor anhaltenden Herausforderungen durch sich verändernde Verbrauchergewohnheiten und die Digitalisierung, wobei Einkaufszentren zunehmend auf Mischnutzungsansätze setzen, um relevant zu bleiben.

Der finnische Immobilien-Transaktionsmarkt verzeichnete 2024 ein Gesamtinvestitionsvolumen von etwa 6,5 Milliarden Euro, was leicht unter dem langfristigen Durchschnitt liegt und vorsichtige Anlegerverhalten im Angesicht steigender Zinssätze und inflationsbedingter Belastungen widerspiegelt (Statistik Finnland). Ausländische Investitionen machten nahezu 40 % der gesamten Aktivitäten aus, was Finnlands anhaltende Anziehungskraft als sicheres und transparentes Markt innerhalb der Eurozone unterstreicht.

Rechtlich funktioniert der finnische Gewerbeimmobilienmarkt unter einem gut etablierten Regulierungsregime. Das Raumordnungsgesetz und das Gesetz über Geschäftsmieten bilden das rechtliche Rückgrat für Immobiliengeschäfte und Mietverträge. Änderungen in den letzten Jahren haben den Schwerpunkt auf Energieeffizienz, Barrierefreiheit und Digitalisierung von Immobilienunterlagen gelegt (Landesamt für Vermessung von Finnland).

In Bezug auf die Compliance werden Umwelt- und Energieperformance-Standards zunehmend zentral. Finnlands nationale und EU-vereinbarte Verpflichtungen zur Kohlenstoffneutralität haben strengere Anforderungen an Neubauten und umfassende Renovierungen zur Folge, wobei die Behörden die Überwachung von Energiezertifikaten und nachhaltigen Baupraktiken verstärken (Finnische Energie).

Blickt man nach vorn, ist die Aussicht für finnische Gewerbeimmobilien vorsichtig optimistisch. Obwohl das Wirtschaftswachstum bis 2026 voraussichtlich bescheiden bleibt, wird der Markt von anhaltender Urbanisierung, Infrastrukturinvestitionen und der Umstellung auf grüne Bauvorschriften profitieren. Die Transparenz des Sektors, die regulatorische Stabilität und der Fokus auf Nachhaltigkeit positionieren ihn im Vergleich zu vielen europäischen Mitbewerbern günstig.

Investmenttrends: Attraktivste Sektoren und regionale Hotspots

Der finnische Markt für Gewerbeimmobilien (CRE) im Jahr 2025 ist geprägt von selektivem Interesse der Investoren, einer sektoralen Neuausbalancierung und einem vorsichtigen Ausblick, der durch globale wirtschaftliche Unsicherheiten und inländische regulatorische Entwicklungen geprägt ist. Trotz widriger Umstände zeigen sich bestimmte Sektoren und Regionen als klare Favoriten für Investitionen, gestützt durch starke Fundamentaldaten und sich entwickelnde Nachfrage.

Sektorale Trends

• Logistik und Industrie: Der Logistik- und Leichtindustrie-Sektor zieht weiterhin den Großteil des investierten Kapitals an. Das Wachstum des E-Commerce, die Optimierung der Lieferkette und Finnlands Rolle als Tor zwischen der EU und Russland (trotz jüngster geopolitischer Spannungen) haben die Nachfrage nach modernen Logistikanlagen, insbesondere im Raum Helsinki und in zentralen regionalen Knotenpunkten wie Tampere und Turku, aufrechterhalten. Die Leerstandsquoten in hochwertigen Logistikimmobilien bleiben niedrig, und das Mietwachstum übertrifft andere Sektoren, wie Daten von Kauppalehti und Kestävä Vastuullinen Välittäjä belegen.
• Büro: Der Bürosektor ist vielfältiger. In großen Städten wie Helsinki, Espoo und Tampere gibt es weiterhin Nachfrage nach hochwertigen, energieeffizienten Büroimmobilien, insbesondere solchen, die die neuesten Nachhaltigkeitsstandards erfüllen. Sekundäre Büros hingegen sehen sich höheren Leerständen und dem Druck gegenüber, sich zu modernisieren, um den neuen Erwartungen der Mieter im Hinblick auf hybride Arbeit und ESG (Umwelt, Soziales und Governance)-Compliance gerecht zu werden. Das Gesetz über Energieeffizienz und die EU-Taxonomie-Anforderungen treiben sowohl Investoren als auch Mieter in Richtung grünerzertifizierter Vermögenswerte.
• Einzelhandel: Die Investitionen im Einzelhandel sind selektiv, wobei Nachbarschaftszentren und von Supermärkten unterstützte Aktivitäten resilient sind, während größere Einkaufszentren strukturelle Herausforderungen gegenüberstehen. Investoren konzentrieren sich auf Immobilien mit stabilen, alltäglichen Einzelhandelsmietern und solchen, die sich an veränderte Verbrauchergewohnheiten anpassen können.

Regionale Hotspots

• Metropolregion Helsinki: Dominieren weiterhin die Transaktionsvolumina, insbesondere im Bereich Logistik und moderne Büros. Die Region profitiert von Infrastrukturprojekten und Bevölkerungswachstum und ist der liquideste Markt.
• Tampere und Turku: Beide Städte erfahren gesteigertes Investitionsinteresse, insbesondere in Logistik und Mischnutzungsentwicklungen, aufgrund ihrer Rollen als regionale Wachstumsmotoren und verbesserter Anbindung.
• Oulu: Die nördliche Stadt verzeichnet eine steigende Nachfrage nach industriellen und Datenzentrum-Immobilien, was mit breiteren Digitalisierungstrends übereinstimmt.

Ausblick und Compliance

Für die Zukunft wird erwartet, dass das Anlegerinteresse auf Vermögenswerte konzentriert, die Lage, ESG-Compliance und Anpassungsfähigkeit an sich ändernde Mieteranforderungen kombinieren. Der regulatorische Schwerpunkt auf Energieeffizienz und nachhaltigem Bauen wird sowohl die Auswahl von Vermögenswerten als auch deren Bewertung in den kommenden Jahren prägen. Das Gesetz über Geschäftsmieten und sich entwickelnde Umweltverpflichtungen, die vom finnischen Ministerium für Umwelt festgelegt werden, werden für die Due Diligence bei Transaktionen und das fortlaufende Asset-Management von zentraler Bedeutung bleiben.

Wichtige Statistiken: Leerstände, Renditen und Transaktionsvolumina (Analyse 2025)

Der finnische Markt für Gewerbeimmobilien im Jahr 2025 wird von laufenden wirtschaftlichen Anpassungen, sich wandelnden Arbeitsmustern und globalen Investitionstrends geprägt. Leerstände, Renditen und Transaktionsvolumina sind entscheidende Indikatoren, die sowohl die jüngsten Herausforderungen als auch zukünftige Perspektiven widerspiegeln.

• Leerstandsquoten: Die Leerstandsquoten für Büroflächen in den zentralen Geschäftsvierteln von Helsinki blieben Anfang 2025 hoch, nach einem mehrjährigen Aufwärtstrend, der sich während der Pandemie intensiviert hat und aufgrund der Annahme von Hybridarbeit und weiterhin bestehenden Angeboten anhält. Laut Statistik Finnland lag die nationale Leerstandsrate für Büros zu Beginn von 2025 bei etwa 14%, während die Spitzenbezirke in Helsinki über 15% hinausgingen. Die Leerstandsquote für Einzelhandelsimmobilien hat sich auf etwa 10% stabilisiert, wobei regionale Unterschiede auf demografische Veränderungen und Verbraucherbedarf zurückzuführen sind.
• Renditen: Das Renditeumfeld hat sich im vergangenen Jahr deutlich verschoben. Die Spitzenrenditen für Büros in Helsinki sind im ersten Quartal 2025 auf einen Bereich von 4,8%–5,2% gesunken, was sowohl höhere Finanzierungskosten als auch eine zurückhaltende Anlegerhaltung widerspiegelt. Im Gegensatz dazu bleiben Logistikimmobilien gefragt; die Spitzenrenditen für Logistik liegen zwischen 5,0% und 5,5%, unterstützt durch das Wachstum des E-Commerce und eine robuste Nachfrage nach Vertriebszentren (Finanzaufsichtsbehörde Finnlands). Die Einzelhandelsrenditen stehen unter einem Aufwärtsdruck, wobei die Spitzenrenditen in beliebten Lagen nun bei etwa 5,5%–6,0% liegen, da Investoren anhaltende strukturelle Risiken in diesem Sektor einpreisen.
• Transaktionsvolumina: Die Investitionstätigkeit hat Anfang 2025 nach einer gedämpften Periode in 2023–24 moderat zugenommen. Der Zentralverband der finnischen Immobilienagenturen berichtet, dass die Transaktionsvolumina im ersten Quartal 2025 insgesamt 1,2 Milliarden Euro betrugen, was einem Anstieg von 12% im Jahresvergleich entspricht, hauptsächlich getrieben von Logistik- und Wohnportfoliotransaktionen. Dennoch liegen die Volumina weiterhin unter dem Durchschnitt von 2019–2021, wobei grenzüberschreitende Investitionen über 45% der Gesamtaktivität ausmachen, was auf das anhaltende Interesse internationaler Investoren hinweist, trotz makroökonomischer Herausforderungen.

Blickt man in die Zukunft, wird erwartet, dass die Leerstandsquoten in sekundären Vermögenswerten hoch bleiben, während Spitzenobjekte eine sehr allmähliche Stabilisierung erfahren können, da Mieter Qualität und Nachhaltigkeit priorisieren. Die Renditen werden voraussichtlich stabil oder leicht sinken, abhängig von den Zinsbewegungen der EZB und einer breiteren wirtschaftlichen Erholung. Für 2025–2027 wird ein allmähliches Ansteigen der Transaktionsvolumina prognostiziert, wobei Logistik und alternative Assets (wie Datenzentren) wahrscheinlich die größte Investorenaufmerksamkeit auf sich ziehen werden (Finanzaufsichtsbehörde Finnlands).

Rechts- & Steuerrahmen: Neuigkeiten von finnischen Behörden

Die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen für Gewerbeimmobilien in Finnland entwickeln sich im Jahr 2025 weiter und spiegeln sowohl inländische politische Veränderungen als auch europäische regulatorische Entwicklungen wider. Die Immobiliengeschäfte des Landes werden hauptsächlich durch das finnische Immobiliengesetz und das Gesetz über Geschäftsmieten geregelt, die beide den rechtlichen Rahmen für Erwerb, Vermietung und Immobilienmanagement festlegen.

In den letzten Jahren gab es erhebliche Aktualisierungen der Vorschriften zur Bekämpfung von Geldwäsche (AML). Alle Immobilienmakler und Hausverwalter sind nun verpflichtet, strengeren Sorgfaltspflichten und Berichtspflichten gemäß dem revidierten Gesetz über die Bekämpfung von Geldwäsche nachzukommen, das von der Finnischen Finanzaufsichtsbehörde (FIN-FSA) überwacht wird. Dazu gehört die Pflicht zur Meldung verdächtiger Transaktionen und eine verstärkte Überprüfung von wirtschaftlichen Eigentümerstrukturen – insbesondere relevant für internationale und unternehmerische Investoren.

Steuerlich unterliegen Transaktionen mit Gewerbeimmobilien einer Übertragungssteuer von 4%, wobei bestimmte Ausnahmen für Unternehmensanteilsverkäufe gelten. Im Jahr 2025 hat die Finnische Steuerverwaltung ihre Richtlinien zur Immobilienbesteuerung aktualisiert und die Bewertungsgrundsätze und Fristen für die Einreichung klargestellt. Die Steuersätze für Immobilien werden jährlich von den Gemeinden festgelegt und liegen typischerweise zwischen 0,93% und 2,00% für Gewerbeimmobilien. Zudem kann eine Umsatzsteuer von 24% auf Mieteinkünfte fällig werden, wenn der Vermieter umsatzsteuerpflichtig ist und die Räumlichkeiten für umsatzsteuerpflichtige Geschäftsbereiche genutzt werden.

Derdruck in Bezug auf die Umwelt-Compliance wird spürbar zunehmen, da das im Jahr 2023 eingeführte Gesetz über die Raumordnung und Bauvorschriften strengere Anforderungen an die Energieeffizienz und Nachhaltigkeitsberichterstattung für neue und renovierte Immobilien fordert. Diese Anforderungen, die vom Ministerium für Umwelt überwacht werden, werden voraussichtlich sowohl die Entwicklungszeitpläne als auch die Investitionsentscheidungen im Jahr 2025 und darüber hinaus beeinflussen.

Für die Zukunft wird eine weitere Harmonisierung mit den EU-Richtlinien – insbesondere in Bezug auf ESG (Umwelt, soziale Verantwortung und Unternehmensführung) – erwartet, da Finnland weiterhin bestrebt ist, sich an die sich entwickelnden europäischen Standards anzupassen. Marktteilnehmer sollten mit rigoroseren Berichterstattungen rechnen, insbesondere für großangelegte Investoren und grenzüberschreitende Transaktionen. Die allgemeine Aussicht ist auf steigende Compliance-Anforderungen, aber auch auf verbesserte Transparenz und das Vertrauen der Investoren in den finnischen Markt für Gewerbeimmobilien.

Compliance & ESG: Neue Vorschriften und Berichterstattung von finnischen Institutionen

Der finnische Markt für Gewerbeimmobilien im Jahr 2025 navigiert durch ein sich schnell entwickelndes Umfeld von Compliance- und ESG-Vorgaben (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung). Diese Transformation wird hauptsächlich durch die nachhaltige Finanzagenda der EU, nationale finnische Vorschriften und die zunehmenden Erwartungen institutioneller Anleger vorangetrieben.

Ein bedeutender Meilenstein ist die Umsetzung der EU-Verordnung über die nachhaltige Finanzberichterstattung (SFDR) und der EU-Taxonomie-Verordnung, die beide von Vermögensverwaltern und Immobilienbetreibern verlangen, transparente Nachhaltigkeitsberichte vorzulegen. Finnische Immobilienunternehmen müssen nun über Nachhaltigkeitsrisiken, den Anteil taxonomiekonformer Aktivitäten und ihre Strategien für umweltbezogene Ziele berichten. Die Finnische Finanzaufsichtsbehörde (FIN-FSA) überwacht die Anwendung dieser EU-Vorschriften in Finnland und stellt eine robuste Compliance unter Immobilienfonds und börsennotierten Immobilienunternehmen sicher.

Inländisch war das Ministerium für Umwelt maßgeblich daran beteiligt, Finnlands Baugesetz sowie die Raumordnungsbestimmungen mit ESG-Prinzipien in Einklang zu bringen. Das revidierte Gesetz über Raumordnung und Bau, das 2024 in Kraft trat, führte strengere Anforderungen an die Energieeffizienz, Lebenszyklusanalysen und Klimaanpassungsfähigkeiten für neue und renovierte Gewerbeimmobilien ein. Diese Gesetzgebung fördert auch digitale Genehmigungs- und Überwachungsmethoden, die die Transparenz und Verantwortlichkeit im gesamten Immobilienentwicklungsprozess verbessern.

Die Beschäftigungssicherheit bleibt ein zentrales Compliance-Thema. Die finnische Behörde für Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz (Työsuojelu) überwacht Sicherheitsstandards am Arbeitsplatz für den Bau und Betrieb von Gewerbeimmobilien, mit verstärkten Kontrollen und Berichtspflichten zu gefährlichen Materialien, Raumluftqualität und Barrierefreiheit.

Statistische Daten, die von Statistik Finnland zusammengestellt wurden, zeigen, dass bis 2024 über 80 % der neuen Gewerbeimmobilienentwicklungen in Finnland nun BREEAM- oder LEED-Zertifizierungen anstreben, was den Marktwandel hin zu nachhaltigem Bauen widerspiegelt (Rakli, die finnische Vereinigung der Immobilienbesitzer und Bauherren). Investoren priorisieren zunehmend Vermögenswerte, die die Einhaltung der ESG-Standards nachweisen können, da regulatorische Prüfungen und die Mieteranfrage nach grünen Gebäuden zunehmen.

Ausblickend auf 2025 und darüber hinaus wird erwartet, dass finnische Institutionen weitere Digitalisierung von Compliance-Prozessen umsetzen und die ESG-Berichterstattung auch auf soziale und governance-Aspekte ausweiten, nicht nur auf Umweltmetriken. Daher muss der Sektor für Gewerbeimmobilien sich an die sich entwickelnden nationalen und EU-regulatorischen Rahmenbedingungen anpassen und ESG in allen Phasen der Immobilienentwicklung und -verwaltung integrieren, um wettbewerbsfähig und compliant zu bleiben.

Wichtige Akteure: Führende Entwickler, Investoren und Mieter (Unternehmensprofile)

Der finnische Markt für Gewerbeimmobilien wird von einer dynamischen Mischung aus inländischen und internationalen Akteuren geprägt, einschließlich Entwicklern, institutionellen Investoren und großen Nutzern. Im Jahr 2025 konzentriert sich die Aktivität auf die Metropolregion Helsinki, aber auch in regionalen Städten wie Tampere und Turku sind signifikante Assets und Projekte zu finden. Der Markt ist geprägt von einer starken Präsenz von Pensionsfonds, Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und multinationalen Mietern.

• Sponda Oyj: Als eines der größten Immobilieninvestmentunternehmen in Finnland konzentriert sich Sponda auf Büro- und Einzelhandelsimmobilien in der Helsinki-Region und anderen Wachstumszentren. Das Unternehmen ist bekannt für seine nachhaltigen Entwicklungsinitiativen und ist sowohl in der Immobilienentwicklung als auch in langfristigen Investitionsstrategien aktiv (Sponda Oyj).
• Citycon Oyj: Citycon ist auf städtische Einzelhandelsimmobilien spezialisiert und besitzt sowie verwaltet Einkaufszentren in Finnland, Schweden und anderen nordischen Ländern. Zu den finnischen Assets von Citycon gehören mehrere markante Einkaufszentren, und das Unternehmen legt Wert auf Mischnutzungsentwicklungen und Umweltzertifikate (Citycon Oyj).
• YIT Corporation: Als führendes städtisches Entwicklungs- und Bauunternehmen in Finnland ist YIT in großangelegten Büro-, Einzelhandels- und Logistikprojekten aktiv. Der jüngste Fokus von YIT liegt auf nachhaltigen Stadtvierteln, oft in öffentlich-privaten Partnerschaften, und das Unternehmen liefert weiterhin neue Bestände in Helsinki und großen regionalen Städten (YIT Corporation).
• Ilmarinen Pensionsversicherungs-Gesellschaft: Als wichtiger institutioneller Investor verwaltet Ilmarinen ein umfangreiches Immobilienportfolio, einschließlich Büros, Logistik und Einzelhandelsimmobilien. Die Investitionen des Unternehmens betonen langfristigen Wert und Energieeffizienz, mit laufenden Projekten in erstklassigen Geschäftsvierteln (Ilmarinen Pensionsversicherungs-Gesellschaft).
• Varma Pensionsversicherungs-Gesellschaft: Ein weiterer führender Pensionsfonds, Varma, hält umfangreiche Immobilienvermögen und ist sowohl an direkten Immobilieninvestitionen als auch an Joint Ventures beteiligt. Die Strategie des Unternehmens konzentriert sich auf nachhaltige und zentral gelegene Gewerbeimmobilien (Varma Pensionsversicherungs-Gesellschaft).
• Kojamo plc: Kojamo ist finnlands größtes privates Immobilienunternehmen, das hauptsächlich im Wohnbereich tätig ist, jedoch zunehmendes Engagement in Mischnutzungsentwicklungen zeigt, die kommerzielle Räumlichkeiten integrieren, insbesondere in Helsinki und angrenzenden Gemeinden (Kojamo plc).

Wichtige internationale Investoren – insbesondere deutsche offene Immobilienfonds und nordische Private Equity – bleiben aktiv und fühlen sich von Finnlands transparentem rechtlichen Umfeld und stabilen Renditen angezogen. Zu den wichtigsten Mietern im Büro- und Logistiksegment gehören globale Technologieunternehmen, Finanzinstitutionen und Regierungsbehörden. Mit der fortschreitenden Urbanisierung und den Nachhaltigkeitsanforderungen wird der Marktausblick für 2025 und darüber hinaus eine weitere Konsolidierung erwarten, wobei sich große Akteure auf Energieeffizienz und flexible, gemischt genutzte Assets konzentrieren werden.

Technologie & Innovation: Digitalisierung und PropTech in Finnland

Der finnische Markt für Gewerbeimmobilien erlebt eine beschleunigte digitale Transformation, die von der Einführung von PropTech und digitalen Lösungen geprägt ist, die Effizienz, Transparenz und Nachhaltigkeit verbessern. Die finnische Regierung und Industrieorganisationen haben aktiv Initiativen zur Förderung der Digitalisierung unterstützt, die mit breiteren nationalen Strategien für intelligente Stadtentwicklung und den Übergang zu einer grünen Wirtschaft übereinstimmen.

Ein entscheidendes Ereignis, das den Sektor prägt, war die Einführung des elektronischen Immobilienhandelssystems (Kiinteistövaihdannan palvelu, KVP) durch das Landesamt für Vermessung von Finnland, das eine durchgängige digitale Übertragung und Registrierung von Immobilien ermöglicht. Seit der Einführung hat das System die Transaktionszeiten und administrativen Belastungen bei Gewerbeimmobilien erheblich reduziert. Bis 2025 wird erwartet, dass über 70 % der Gewerbeimmobilientransaktionen digital verarbeitet werden, was das Ziel der Regierung unterstützt, eine papierlose Landverwaltung zu erreichen.

Digitale Compliance ist zu einem Kernfokus geworden, da datengesteuertes Immobilienmanagement und intelligente Gebäude-Lösungen zunehmen. Das Gesetz über Informationsmanagement in der öffentlichen Verwaltung und das Büro des Datenschutzbeauftragten setzen strenge Anforderungen an Datenschutz und Cybersicherheit um, insbesondere dort, wo Gebäudeautomatisierung und IoT-Geräte integriert sind. Gewerbliche Vermieter und PropTech-Anbieter müssen die Einhaltung der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und der nationalen Datensicherheitsgesetze gewährleisten, insbesondere da Echtzeitdaten zu Belegungen, Energie und Umwelt zentral für das Asset-Management werden.

Statistische Daten, die von Statistik Finnland zusammengestellt wurden, zeigen, dass bis 2024 etwa 62 % der Bürogebäude und 54 % der Einzelhandelsimmobilien in großen finnischen Städten irgendeine Form von smarter Technologie nutzen – von automatisierten Steuerungen bis hin zu digitalen Leasingplattformen. Die Verbreitung energieeffizienter und „grüner“ PropTech-Lösungen wird durch die verschärften Klimaziele der EU und des nationalen Rahmengesetzes für nachhaltiges Bauen des finnischen Ministeriums für Wirtschaft und Beschäftigung vorangetrieben.

Mit Blick auf 2025 und darüber hinaus wird erwartet, dass digitale Zwillings-Technologie, KI-gestütztes Facility Management und blockchain-basierte Leasinglösungen den Markt für Gewerbeimmobilien weiter transformieren. Von der Regierung unterstützte Pilotprojekte in Helsinki und Espoo testen die Integration von digitalen Zwillingen für Stadtplanung und kommerzielle Asset-Management, wobei die Ergebnisse voraussichtlich die nationalen Rollout-Strategien beeinflussen werden. Regulierungsevolution ist zu erwarten, mit bevorstehenden Aktualisierungen von Bauvorschriften und Anforderungen an digitale Infrastrukturen zur Unterstützung der Interoperabilität und Cybersicherheit in gewerblichen Immobilien.

Zusammenfassend wird erwartet, dass die Digitalisierung und die Einführung von PropTech im finnischen Markt für Gewerbeimmobilien zunehmen werden, unterstützt durch robuste rechtliche Rahmenbedingungen, ein aktives Engagement des öffentlichen Sektors und eine starke Kultur der technologischen Innovation.

Risikofaktoren: Wirtschaftliche, politische und Umweltaspekte

Der finnische Markt für Gewerbeimmobilien steht 2025 vor einem komplexen Gefüge von Risikofaktoren, die durch wirtschaftliche, politische und Umweltbedingungen geprägt sind. Das Verständnis dieser Überlegungen ist für Investoren, Betreiber und Regulierungsbehörden, die auf dem finnischen Immobilienmarkt tätig sind, von entscheidender Bedeutung.

• Wirtschaftliche Risiken: Finnlands Immobilienmarkt ist äußerst sensibel gegenüber makroökonomischen Bedingungen. Nach einer Phase des begrenzten Wachstums und ständig steigender Zinssätze in der Eurozone erfahren die Werte von Gewerbeimmobilien einen Abwärtsdruck. Die Bank von Finnland erwartet ein moderates BIP-Wachstum im Jahr 2025, warnt jedoch vor fortdauernder Unsicherheit im Zusammenhang mit globalem Handel und inflationären Trends (Bank von Finnland). Höhere Finanzierungskosten und strengere Kreditvergabekriterien haben das Refinanzierungsrisiko für fremdfinanzierte Immobilienbesitzer erhöht, während eine gedämpfte Nachfrage der Verbraucher sich auf Einzelhandels- und Gastgewerbeimmobilien auswirken könnte.
• Politische und regulatorische Rahmenbedingungen: Finnlands stabiles politisches Klima ist eine relative Stärke, mit starken Eigentumsrechten und transparenten Rechtsprozessen. Dennoch bringen sich wandelnde Vorschriften Compliance-Verpflichtungen mit sich. Das finnische Gesetz über Geschäftsmieten (Laki liikehuoneiston vuokrauksesta 482/1995) regelt Mietverträge, und Änderungen könnten aufgrund von Veränderungen im Mieterschutz oder in Anforderungen an die Nachhaltigkeit notwendig werden (Finlex Datenbank). Die Regierung hat auch Klimaschutzvorschriften vorangetrieben, die die Verpflichtungen zur Energieeffizienz erhöhen, die direkt die kommerziellen Gebäude betreffen (Umweltministerium).
• Umwelt- und Klimarisiken: Das nördliche Klima Finnlands hat historisch einige Risiken natürlicher Katastrophen gemildert, jedoch bringt der Klimawandel neue Herausforderungen wie verstärkten Niederschlag, Überschwemmungen und veränderte Schneelasten. Die EU-Taxonomie und nationale Energieeffizienzstandards erfordern umfangreiche grüne Zertifikate und Kohlenstoffreduktionen für Gewerbeimmobilien, wobei nicht konforme Immobilien mit Veralterung oder Wertverlust rechnen müssen (Finanzaufsichtsbehörde). Immobilienbesitzer müssen sich auf rigorosere Berichterstattung und Renovierungsbedürfnisse einstellen, um sich mit dem nationalen Ziel der Kohlenstoffneutralität bis 2035 in Einklang zu bringen (Umweltministerium).

Zusammenfassend ist Finnland zwar ein historisch stabiler und transparenter Markt für Gewerbeimmobilien, jedoch werden 2025 und die kommenden Jahre eine verstärkte Überwachung der wirtschaftlichen Resilienz, regulatorischen Compliance und umweltbedingten Anpassungen erfordern. Investoren sollten legislative Entwicklungen, geldpolitische Maßnahmen der Zentralbank und Maßnahmen zur Klimaanpassung genau beobachten, um sich wachsende Risiken im Sektor zu minimieren.

Zukunftsausblick: Prognosen, Wachstumsfaktoren und Herausforderungen bis 2030

Die Aussichten für Gewerbeimmobilien in Finnland bis 2030 werden von einer Kombination aus makroökonomischen Trends, regulatorischen Rahmenbedingungen und sich entwickelnden Marktdynamiken geprägt. Während die finnische Wirtschaft nach der Pandemie weiterhin moderat wächst, wird erwartet, dass der Gewerbesektor allmählich stabilisiert, obwohl bestimmte Segmente unterschiedliche Entwicklungen durchlaufen werden.

Daten von Statistik Finnland zeigen, dass die finnische Wirtschaft voraussichtlich 2025 zu bescheidenem Wachstum zurückkehren wird, was ein stabiles Fundament für die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien bietet, insbesondere in den Büro- und Logistiksektoren. Die Urbanisierungstrends und das Bevölkerungswachstum in Helsinki und anderen Ballungszentren treiben weiterhin die Nachfrage nach modernen Büroflächen und gemischten Nutzungsentwicklungen an.

Die Segmente Logistik und Industrieimmobilien werden voraussichtlich outperformen, gestützt durch das anhaltende Wachstum im E-Commerce und Finnlands strategische Position als Tor zwischen der EU und den nordischen Ländern. Investitionen in grüne Infrastruktur und Energieeffizienz, unterstützt durch die Verpflichtungen der finnischen Regierung im Rahmen des Klimaschutzgesetzes (Umweltministerium), werden voraussichtlich weitere Entwicklungen und Renovierungen prägen, da die Einhaltung zunehmend strenger Nachhaltigkeitsstandards sowohl eine regulatorische als auch eine Markterfordernis wird.

Aus rechtlicher und compliance-technischer Sicht bleibt das finnische Gesetz über Geschäftsmieten (Gesetz über Geschäftsmieten 482/1995) das zentrale Gesetz, das die Mieternrechte und -pflichten regelt. Jüngste Aktualisierungen der Vorschriften zur Energieeffizienz von Gebäuden (Umweltministerium) und die Umsetzung der EU-Richtlinien über nachhaltige Finanzen und ESG-Berichterstattung werden voraussichtlich zunehmend die Entscheidungen der Investoren, die Anforderungen der Mieter und die Immobilienbewertungen bis 2030 beeinflussen.

Wesentliche Herausforderungen für den Sektor bestehen darin, sich an hybride Arbeitsmodelle anzupassen, die die Nachfrage nach traditionellen Büroflächen verringern, und anhaltenden inflationären Druck, der die Baukosten und die Renditen der Anleger betrifft. Die Finnische Finanzaufsichtsbehörde betont weiterhin die Wichtigkeit einer fundierten Risikomanagementstrategie für Immobilieninvestitionsfonds und Banken, die dem Gewerbeimmobilienbereich ausgesetzt sind, insbesondere angesichts möglicher Volatilität in den Zinssätzen und Leerständen.

Zusammenfassend wird erwartet, dass der finnische Markt für Gewerbeimmobilien bis 2030 allmählich erholt und sich entwickelt, wobei das Wachstum durch Logistik, Nachhaltigkeitsinitiativen und Urbanisierung vorangetrieben wird. Der Sektor muss jedoch regulatorische Änderungen, sich wandelnde Arbeitsmuster und makroökonomische Herausforderungen bewältigen, um die sich bietenden Chancen zu nutzen.

Quellen & Referenzen

• Statistik Finnland
• Finanzaufsichtsbehörde
• Landesamt für Vermessung von Finnland
• Kauppalehti
• Finnisches Ministerium für Umwelt
• Finnische Steuerverwaltung
• Sponda Oyj
• Citycon Oyj
• Ilmarinen Pensionsversicherungs-Gesellschaft
• Varma Pensionsversicherungs-Gesellschaft
• Kojamo plc
• Bank von Finnland
• Statistik Finnland