Eritreas Gewerbeimmobilien: 2025 Hotspots und ungenutzte Investitionsüberraschungen enthüllt

Inhaltsverzeichnis

• Zusammenfassung & Wichtige Erkenntnisse
• Marktübersicht 2025: Wachstumsfaktoren und Herausforderungen
• Top-Lagen und aufstrebende Hotspots
• Investmenttrends und Kapitalzuflüsse
• Rechtsrahmen, Besteuerung und regulatorische Compliance
• Wichtige Statistiken: Leerstandsquoten, Renditen und Bauprojekte
• Sektor-Vertiefung: Einzelhandel, Büro, Industrie und Gastgewerbe
• Regierungsinitiativen und Infrastrukturentwicklungen
• Risiken, Barrieren und Risikominderungsstrategien
• Zukunftsausblick: Vorhersagen für 2025–2030 und strategische Empfehlungen
• Quellen & Referenzen

Zusammenfassung & Wichtige Erkenntnisse

Der kommerzielle Immobiliensektor in Eritrea befindet sich im Jahr 2025 weiterhin in einer frühen Entwicklungsphase, geprägt von einem strengen wirtschaftlichen Regulierungsumfeld und begrenzten ausländischen Investitionen. Der staatliche Eigentum an Land, kombiniert mit strengen Kontrollen bei Immobiliengeschäften, schränkt die Geschwindigkeit und das Volumen neuer kommerzieller Entwicklungen ein. Die eritreische Regierung behält sich das exklusive Eigentum an allen Landflächen gemäß der Landproklamation (Nr. 58/1994) vor, wobei private und kommerzielle Nutzer nur über Pachtrechte und nicht über volles Eigentum verfügen können. Dieses Rahmenwerk definiert weiterhin die Compliance-Anforderungen und operativen Realitäten für inländische und ausländische Unternehmen, die kommerzielle Räumlichkeiten im Land etablieren möchten.

• Rechtlicher und regulatorischer Rahmen: Alle Grundstücke in Eritrea gehören dem Staat, und kommerzielle Immobilientransaktionen unterliegen der Landproklamation. Pachtverträge sind in der Regel für Zeiträume von bis zu 60 Jahren für kommerzielle Zwecke verfügbar, vorbehaltlich der Genehmigung durch die Regierung und einer regelmäßigen Überprüfung. Ausländische Unternehmen unterliegen einer zusätzlichen Prüfung und müssen spezielle Genehmigungen für Pachtverträge erhalten, die außerhalb von Sektoren, die als strategisch wichtig erachtet werden, selten gewährt werden (Eritrean Centre for Strategic Studies).
• Compliance und Genehmigung: Alle kommerziellen Immobilienprojekte benötigen mehrstufige Genehmigungen, einschließlich der Genehmigung durch das Ministerium für Land, Wasser und Umwelt und, bei größeren Investitionen, das Eritrean Investment Centre. Die Einhaltung von Umwelt-, Stadtentwicklungs- und sektorspezifischen Vorschriften ist verpflichtend. Es gibt einen laufenden Überprüfungsprozess für die Verlängerung von Pachtverträgen, und die Nichteinhaltung der Nutzungsbedingungen kann zur Kündigung des Pachtvertrags führen (Eritrean Investment Centre).
• Wichtige Statistiken: Zuverlässige Marktdaten sind begrenzt, aber offizielle Quellen zeigen, dass der Markt für kommerzielle Immobilien – hauptsächlich in Asmara und Massawa – klein bleibt, wobei die Mehrheit der Projekte mit staatlichen oder parastaatlichen Unternehmen verbunden ist. Der private Sektor ist im Einzelhandel und Gastgewerbe tätig, und die Genehmigung neuer Projekte ist jährlich begrenzt. Es gibt keinen formellen Index für kommerzielle Immobilien oder signifikante ausländische Direktinvestitionen im Sektor im Jahr 2025 (Bank von Eritrea).
• Ausblick (2025 und darüber hinaus): Der Ausblick für kommerzielle Immobilien in Eritrea ist stabil, aber eingeschränkt. Der vorsichtige Ansatz der Regierung in Bezug auf die Liberalisierung und anhaltende regulatorische Barrieren wird voraussichtlich den Sektor klein und staatlich orientiert halten. Allerdings könnten schrittweise politische Veränderungen hin zur wirtschaftlichen Diversifizierung und begrenzte öffentlich-private Partnerschaften in den nächsten Jahren möglicherweise die Möglichkeiten im Gastgewerbe, in der Logistik und im Leichtindustrie leicht erweitern.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Markt für kommerzielle Immobilien in Eritrea im Jahr 2025 durch starke staatliche Kontrolle, ein restriktives rechtliches Umfeld und bescheidene Wachstumsaussichten geprägt ist, wobei zukünftige Entwicklungen von regulatorischen Reformen und makroökonomischen Verschiebungen abhängen.

Marktübersicht 2025: Wachstumsfaktoren und Herausforderungen

Der kommerzielle Immobiliensektor in Eritrea befindet sich im Jahr 2025 an einem kritischen Wendepunkt, geprägt von vorsichtigem Optimismus und anhaltenden strukturellen Herausforderungen. Die Entwicklung des Sektors steht in engem Zusammenhang mit der makroökonomischen Leistung, sich entwickelnden rechtlichen Rahmenbedingungen und jüngsten Regierungsinitiativen zur wirtschaftlichen Liberalisierung und Modernisierung der Infrastruktur.

Wachstumsfaktoren

• Von der Regierung geförderte Infrastrukturprojekte: Die eritreische Regierung hat den Infrastrukturaufbau im Rahmen ihrer nationalen Entwicklungspläne priorisiert und sich auf Verkehrswege, Hafenanlagen in Massawa und Assab sowie Versorgungsverbesserungen konzentriert. Diese Initiativen verbessern schrittweise das Investitionsklima für kommerzielle Immobilien, insbesondere in den Bereichen Logistik, Lagerhaltung und Gastgewerbe. Das Eritrean Center for Strategic Studies hebt diese von der Regierung unterstützten Projekte als grundlegend für das Wachstum des kommerziellen Eigentums hervor.
• Urbanisierung und demografische Veränderungen: Asmara und andere urbane Zentren haben ein moderates Bevölkerungswachstum verzeichnet, was die Nachfrage nach Einzelhandels-, Büro- und gemischten Nutzungen unterstützt. Das Ministerium für lokale Verwaltung hat die anhaltende Urbanisierung als Treiber des Bedarfs an gewerblichen Immobilien hervorgehoben.
• Regulatorische Bestrebungen: Jüngste Initiativen zur Vereinfachung der Unternehmensregistrierung und der Investitionslizenzierung, insbesondere durch die Investitionsproklamation Nr. 59/1994, zielen darauf ab, die Diaspora und ausländische Investitionen in kommerzielle Projekte anzuziehen. Regulatorische Reformen sind im Gange, wobei die Regierung Stakeholder zur Landvergabe und zu Pachtmechanismen einlädt.

Herausforderungen und Compliance

• Landbesitzbeschränkungen: Eritrea behält staatliches Eigentum an allen Grundstücken und vergibt langfristige Pachtverträge anstelle von Eigentumstiteln. Kommerzielle Unternehmen müssen die nationalen Gesetze zum Eigentum an Land einhalten, und alle Transaktionen unterliegen der Genehmigung durch das Ministerium für Land, Wasser und Umwelt (Ministerium für Land, Wasser und Umwelt). Diese Struktur kann die Finanzierung komplizieren und die Aktivität auf dem Sekundärmarkt einschränken.
• Transparenz und Datenverfügbarkeit: Der Sektor leidet unter mangelnden öffentlichen Marktdaten und einem Fehlen zugänglicher Immobilienregister. Diese Intransparenz erschwert die Bewertung, die Due Diligence und die Compliance sowohl für lokale als auch für internationale Investoren.
• Sanktionen und internationale Beziehungen: Obwohl in den letzten Jahren einige UN-Sanktionen aufgehoben wurden, entwickelt sich die Einhaltung internationaler Standards zur Bekämpfung von Geldwäsche und Korruption weiterhin unter der Aufsicht der Bank von Eritrea.

Wichtige Statistiken und Ausblick

• Marktgröße: Genaue sektorspezifische Daten sind rar, aber Berichte der lokalen Regierung zeigen inkrementelle Zuwächse bei kommerziellen Immobiliengeschäften, insbesondere in Asmara und Hafenstädten. Die Eritrean Investment Proclamation bleibt der Leitfaden für Investitionszuflüsse.
• Ausblick 2025–2027: Moderate Wachstumsraten werden prognostiziert, abhängig von weiteren Regierungsreformen und regionaler Stabilität. Eine Expansion im Bereich Logistik und Gastgewerbe ist wahrscheinlich, insbesondere wenn der Grenzhandel mit Äthiopien normalisiert wird und Infrastrukturprojekte vorankommen.

Insgesamt ist der kommerzielle Immobiliensektor Eritreas im Jahr 2025 durch staatleadinge Entwicklung, regulatorische Evolution und moderate Nachfragewachstums geprägt – gemildert durch Transparenz und rechtliche Hürden, die seinen Verlauf in den kommenden Jahren weiterhin beeinflussen werden.

Top-Lagen und aufstrebende Hotspots

Der kommerzielle Immobiliensektor Eritreas im Jahr 2025 ist geprägt von konzentrierter Aktivität in ausgewählten urbanen Zentren, wobei Asmara das Hauptzentrum bleibt. Die zentralen Geschäftsbezirke der Hauptstadt – insbesondere die Harnet Avenue und angrenzende Viertel – beherbergen die Mehrheit der Büroflächen, Einzelhandelsgeschäfte und Entwicklungen im Gastgewerbe. Die Nähe zu Regierungsministerien, diplomatischen Missionen und etablierter Infrastruktur hält Asmara im Zentrum der kommerziellen Nachfrage, mit hohen Mieten und niedrigen Leerstandsquoten im Vergleich zum nationalen Durchschnitt. Die anhaltenden Investitionen der Regierung in Infrastruktur, einschließlich Straßen und Versorgungsleistungen, festigen diese Dominanz (Ministerium für öffentliche Arbeiten).

Jenseits von Asmara erheben sich Massawa und Assab als sekundäre Hotspots, hauptsächlich aufgrund ihrer strategischen Lage entlang des Roten Meeres. Besonders die Hafenstadt Massawa erlebt allmähliches Wachstum bei Lager- und Logistikeinrichtungen, gefördert durch Bemühungen zur Expansion der Hafenbetriebe und damit verbundener Handelsaktivitäten (Ministerium für Transport und Kommunikation). Neue Zonierungsinitiativen in Massawa sollen Lagerhäuser, Kühlhäuser und Leichtindustrie anziehen, was die Ambitionen der Stadt widerspiegelt, ein Logistik- und Handelszentrum zu werden. Ebenso positioniert sich Assabs Freizone in der Nähe der südlichen Grenze als potenzielles Wachstumszentrum, insbesondere wenn die Normalisierung des regionalen Handels in den kommenden Jahren fortschreitet.

Rechts- und regulatorische Compliance bleibt zentralisiert, wobei alle kommerziellen Immobiliengeschäfte und Entwicklungen der Property Proclamation Nr. 58/1994 und den damit verbundenen städtebaulichen Gesetzen unterliegen. Ausländisches Eigentum ist in der Regel eingeschränkt; jedoch sind langfristige Pachtverträge – oft über Zeiträume von bis zu 60 Jahren – für Investoren verfügbar, vorausgesetzt, sie erfüllen spezifische Lizenz- und Compliance-Anforderungen, die vom Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung überwacht werden. Jüngste politische Überprüfungen signalisieren mögliche Modernisierungen der Zonierungscodes und eine vereinfachte Genehmigung, die darauf abzielen, die Teilnahme des privaten Sektors und Investitionen von der Diaspora zu unterstützen.

Während offizielle Statistiken über den gesamten Bestand an kommerziellen Immobilien begrenzt bleiben, deuten anekdotische Berichte von staatlichen Behörden auf eine stetige, wenn auch vorsichtige Expansion im Bereich Einzelhandel und Büroflächen hin – insbesondere in Asmara und Massawa. Die Nachfrage wird durch den Bank-, Telekommunikations-, Gastgewerbe- und Logistiksektor vorangetrieben, wobei die Regierung aktiv öffentliche-private Partnerschaften fördert, um Lücken in modernen Einrichtungen zu schließen (Ministerium für Wirtschaft und Finanzen). Der Ausblick für die nächsten Jahre in Bezug auf Top-Lagen bleibt positiv, unterstützt durch schrittweise wirtschaftliche Reformen, Infrastrukturverbesserungen und Eritreas strategische Lage für den Handel im Roten Meer. Die Entwicklungsgeschwindigkeit wird jedoch weiterhin von regulatorischer Klarheit, regionaler Stabilität und laufenden Investitionen in die urbane Infrastruktur abhängen.

Investmenttrends und Kapitalzuflüsse

Der kommerzielle Immobiliensektor in Eritrea wird von einer Kombination aus Regierungspolitiken, regionalen Dynamiken und einem vorsichtig entwickelnden Investitionsklima geprägt. Im Jahr 2025 bleibt der Markt für kommerzielle Immobilien in Eritrea im Vergleich zu den Nachbarländern relativ unterentwickelt, doch es gibt Anzeichen für eine schrittweise Veränderung, insbesondere in der Hauptstadt Asmara und ausgewählten Hafenbereichen.

Direktinvestitionen (FDI) in den Immobiliensektor Eritreas waren historisch betrachtet begrenzt, bedingt durch strikte staatliche Kontrolle, regulatorische Hürden und Bedenken hinsichtlich des Eigentums an Land. Gemäß dem Eritrean Commercial Code gehört sämtliches Land in Eritrea dem Staat, und Nutzungsrechte – anstelle von vollem Eigentum – werden durch Pachtverträge gewährt. Dieses rechtliche Rahmenwerk beeinflusst weiterhin die Struktur der Transaktionen in der kommerziellen Immobilienbranche und die Art von Kapitalzuflüssen, die der Sektor erhält. Kommerzielle Pachtverträge erstrecken sich in der Regel über maximal 60 Jahre für ausländische Investoren, vorbehaltlich der Genehmigung der zuständigen Ministerien.

Das Ministerium für Information und das Eritrean Investment Centre haben in regelmäßigen Abständen Initiativen zur Anwerbung von Investitionen angekündigt, insbesondere im Gastgewerbe, Einzelhandel und der Logistik. Besonders betont die Regierung die Revitalisierung des zentralen Geschäftsviertels von Asmara, indem sie ihren Status als UNESCO-Weltkulturerbe nutzt, um tourismusorientierte Entwicklungen und gemischte gewerbliche Projekte zu fördern.

Aus der Perspektive der Compliance müssen Investoren die Investitionsproklamation Nr. 59/1994 und die nachfolgenden Vorschriften einhalten, die detaillierte Projektvorschläge, Partnerschaften mit lokalen Akteuren in einigen Fällen und die Einhaltung von Devisenkontrollen erfordern. Die Bank von Eritrea übt eine strenge Kontrolle über Kapitalzuflüsse und -abflüsse aus, sodass alle ausländischen Investitionen registriert und die Rückführung von Gewinnen genehmigt werden muss.

Wichtige Statistiken sind aufgrund begrenzter öffentlicher Berichterstattung rar, aber laut dem Eritrean Investment Centre machten kommerzielle Immobilien 2023 weniger als 5 % des gesamten FDI aus. Die meisten Kapitalzuflüsse fließen in Infrastruktur, Bergbau und Landwirtschaft. Dennoch gibt es einen langsamen Anstieg der Hotel- und Einzelhandelsinvestitionen, insbesondere aus dem Kapital der eritreischen Diaspora und regionalen Investoren, was auf einen vorsichtigen Optimismus für 2025 und darüber hinaus hindeutet.

Für die Zukunft hängt die Perspektive für Investitionen in gewerbliche Immobilien in Eritrea von regulatorischen Reformen, Verbesserungen der Transparenz und der Stabilisierung der regionalen Beziehungen ab. Sollte die Regierung weiterhin die Investitionsverfahren vereinfachen und größeren rechtlichen Schutz für Investoren bieten, wird ein moderates, aber stetiges Wachstum der Kapitalzuflüsse in den Sektor in den nächsten Jahren erwartet.

Rechtsrahmen, Besteuerung und regulatorische Compliance

Der rechtliche Rahmen, der kommerzielle Immobilien in Eritrea regelt, ist durch eine Kombination aus gesetzlichen Vorschriften, administrativen Direktiven und gewohnheitsrechtlichen Praktiken gekennzeichnet. Das Erbrecht in Eritrea ist darin einzigartig, dass sämtliches Land im Besitz des Staates ist, wie durch die Landproklamation Nr. 58/1994 festgelegt, die von der Regierung Eritreas erlassen wurde. Diese Proklamation hob alle vorherigen privaten und gemeinschaftlichen Landbesitze auf und übertrug das Recht zur Landvergabe und -nutzung ausschließlich auf den Staat. Daher können Einzelpersonen und Unternehmen, einschließlich derjenigen, die in gewerbliche Immobilien investieren, nur Usufruktrechte – Pacht- oder Nutzungsrechte – erwerben, die typischerweise für Zeiträume von bis zu 60 Jahren für gewerbliche Zwecke gelten und einer Verlängerung und Einhaltung der festgelegten Bedingungen unterliegen.

Kommerzielle Immobiliengeschäfte und -operationen müssen dieser zentralisierten Kontrolle entsprechen. Die Investitionsproklamation Nr. 59/1994 ermöglicht es ausländischen und inländischen Investoren, Land für kommerzielle Aktivitäten zu pachten, jedoch unterliegt eine solche Pachtgenehmigung der Genehmigung durch das Ministerium für Land, Wasser und Umwelt und, für ausländische Investoren, auch dem Eritrean Investment Centre. Die Pacht, Übertragung oder Veränderung der kommerziellen Immobilien muss bei der lokalen Sub-Zoba (Unterbezirk) registriert werden, und alle Verträge müssen notariell beglaubigt werden, um rechtsverbindlich zu sein.

Steuern, die für kommerzielle Immobilien in Eritrea relevant sind, umfassen mehrere wichtige Komponenten. Die Einkommenssteuerproklamation Nr. 168/2012 legt die Verpflichtungen zur Körperschafts- und Mieteneinkommensteuer fest, die auf Mieteinnahmen aus gewerblichen Pachtverträgen einem festen Satz von 10 % unterliegen. Kapitalgewinne aus der Veräußerung von Immobilien sind ebenfalls steuerpflichtig, obwohl die Anwendung je nach Art der Transaktion und der beteiligten Entität variieren kann. Grundübertragungssteuern und Stempelgebühren gelten für Pachtverträge und müssen vor der Registrierung gezahlt werden. Gemeinden können zusätzliche lokale Steuern und Gebühren auf die Nutzung von gewerblichen Immobilien und Verbesserungen erheben, wie in den kommunalen Satzungen festgelegt und von den lokalen Behörden durchgesetzt.

Compliance und regulatorische Aufsicht werden hauptsächlich vom Ministerium für Land, Wasser und Umwelt verwaltet, das die Landvergabe, die Verlängerung von Pachtverträgen und Änderungen bei der Landnutzung überwacht. Das Ministerium der Justiz stellt den rechtlichen Rahmen für Streitbeilegung, Vertragsdurchsetzung und Eigentumsrechte bereit. Investoren sind verpflichtet, die Zonierungsverordnungen, Bauvorschriften und Umweltstandards einzuhalten, wobei Verstöße mit Strafen wie Pachtkündigung und Geldbußen geahndet werden. Die Bekämpfung von Geldwäsche hat in den letzten Jahren ebenfalls zugenommen, insbesondere bei größeren Transaktionen, unter der Aufsicht der Zentralbank von Eritrea.

Mit Blick auf 2025 und darüber hinaus wird erwartet, dass das regulatorische Umfeld weiterhin stark kontrolliert bleibt, wobei nur begrenzte Liberalisierungen zu erwarten sind. Der Fokus der Regierung wird voraussichtlich darauf liegen, kommerzielle Immobilienprojekte zu fördern, die mit den nationalen Entwicklungsprioritäten übereinstimmen, insbesondere in strategischen Sektoren wie Tourismus, Industrie und Infrastruktur. Ongoing digitalization of land records and improvements in contract registration procedures are anticipated as part of administrative modernization efforts. However, investors should continue to expect detailed scrutiny and significant regulatory oversight for all commercial real estate activities in Eritrea.

Wichtige Statistiken: Leerstandsquoten, Renditen und Bauprojekte

Der kommerzielle Immobiliensektor in Eritrea bleibt ein relativ kleines, aber allmählich wachsendes Segment der Volkswirtschaft des Landes. Zuverlässige, aktuelle quantitative Daten sind aufgrund des eingeschränkten Informationsumfelds des Landes und des frühen Staates des formalen Immobilienmarktes begrenzt. Es können jedoch mehrere wichtige Trends und Indikatoren aus offiziellen Quellen und sektoralen Berichten identifiziert werden.

• Leerstandsquoten: Umfassende, landsweite Daten zu Leerstandsquoten für gewerbliche Immobilien – wie Bürogebäude, Einzelhandelsflächen und Industrieflächen – werden von der Regierung nicht offiziell veröffentlicht. Anekdotische Beweise des Eritrean Investment Centre deuten jedoch darauf hin, dass die Nachfrage nach hochwertigen gewerblichen Flächen in urbanen Zentren, insbesondere Asmara, stabil bleibt. Engpässe bei modernen Büro- und Einzelhandelsbeständen wurden gemeldet, was auf niedrige Leerstandsquoten für Premium-Immobilien hindeutet, während ältere oder weniger zentral gelegene Flächen möglicherweise höhere Leerstände aufweisen.
• Renditen: Das Umfeld für Renditen bei gewerblichen Immobilien in Eritrea wird von hoher Nachfrage, begrenztem Angebot und erheblichem Investitionsrisiko geprägt. Obwohl keine offiziellen Renditestatistiken vorliegen, hat das Eritrean Center for Strategic Studies hervorgehoben, dass die Investitionsrenditen für gut gelegene gewerbliche Immobilien aufgrund der starken Nachfrage aus dem wachsenden Dienstleistungssektor und Investitionen der Diaspora attraktiv sein können. Allerdings dämpfen Barrieren wie der eingeschränkte Zugang zu Finanzmitteln und Devisenkontrollen das Renditepotenzial für internationale Investoren.
• Bauprojekte: Laut dem Ministerium für Bauwesen hat Eritrea den Infrastruktur- und Stadtumbau priorisiert, wobei der Schwerpunkt auf von der Regierung geförderten sowie öffentlich-privaten Partnerschaftsprojekten liegt. Das Asmara Heritage Project, das unter UNESCO-Aufsicht steht, hat die Renovierung historischer gewerblicher Gebäude angestoßen, während die Erweiterung von Logistik- und Lagereinrichtungen in Hafenregionen wie Massawa im Gange ist. Trotz dieser Initiativen bleibt die Gesamtpipeline für gewerbliche Bauprojekte im regionalen Vergleich bescheiden, eingeschränkt durch die Verfügbarkeit von Kapital und regulatorische Hürden.

Für den Ausblick auf 2025 und darüber hinaus wird erwartet, dass der kommerzielle Immobiliensektor Eritreas ein inkrementelles Wachstum erfahren wird, angetrieben durch Infrastrukturverbesserungen und mögliche politische Reformen, die darauf abzielen, Investitionen anzuziehen. Die strategischen Pläne der Regierung betonen die städtische Entwicklung und die Modernisierung wichtiger Geschäftsviertel, wie sie von der National Union of Eritrean Women in ihrem Plädoyer für wirtschaftliche Teilhabe umrissen werden. Dennoch wird die Geschwindigkeit neuer Entwicklungen und Leerstandsquoten weitgehend von makroökonomischen Bedingungen, regulatorischen Anpassungen und dem sich entwickelnden Investitionsklima abhängen.

Sektor-Vertiefung: Einzelhandel, Büro, Industrie und Gastgewerbe

Der kommerzielle Immobiliensektor in Eritrea umfasst eine kleine, aber allmählich wachsende Landschaft, die durch das regulatorische Umfeld des Landes, demografische Trends und laufende Entwicklungsschwerpunkte geprägt ist. Der Sektor umfasst Einzelhandel, Büro, Industrie und Gastgewerbe, die jeweils einzigartigen Chancen und Einschränkungen gegenüberstehen, während Eritrea durch 2025 und darüber hinaus navigiert.

Einzelhandel: Der Markt für Einzelhandelsimmobilien in Eritrea wird größtenteils von kleinen, lokal geführten Geschäften und informellen Handelsflächen dominiert, insbesondere in urbanen Zentren wie Asmara. Moderne Einkaufszentren sind begrenzt, was sowohl die bescheidene Kaufkraft der Bevölkerung als auch die staatlichen Politiken widerspiegelt, die Inlandsunternehmen priorisieren. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, die das gewerbliche Leasing, die Nutzung von Immobilien und Investitionen regeln, werden hauptsächlich durch nationale und kommunale Vorschriften festgelegt, während die Regierung Eritreas die Aufsicht über das Eigentum und die Beteiligung von Ausländern behält. Das Wachstum von Einzelhandelsimmobilien wird voraussichtlich schrittweise erfolgen, eingeschränkt durch Wirtschaftssanktionen und begrenzte externe Investitionen.

Büro: Büroflächen in Eritrea sind in Asmara konzentriert und bedienen Regierungsministerien, staatliche Unternehmen und kleine private Firmen. Der Büromarkt ist durch eine begrenzte Nachfrage von internationalen Unternehmen beeinflusst, da das regulatorische Umfeld Eritreas ausländische Direktinvestitionen einschränkt und die meisten kommerziellen Aktivitäten weiterhin auf nationaler Ebene orientiert sind. Bauvorschriften und Bestimmungen für gewerbliche Immobilien werden vom Ministerium für öffentliche Arbeiten und Bauwesen verwaltet, das Standards für Baugenehmigungen und Belegrechte festlegt. Der Büromarkt wird voraussichtlich kurzfristig stabil bleiben, mit schrittweisen Wachstumsraten, die an die schrittweisen wirtschaftlichen Liberalisierungsmaßnahmen der Regierung gekoppelt sind.

Industrie: Gewerbliche Immobilien im Bereich Industrie sind durch kleine Fertigungshütten, Lagerhäuser und Logistikeinrichtungen gekennzeichnet, die hauptsächlich in der Nähe von Hafen- und Verkehrswegen liegen. Die Entwicklung von Industrieparks wird eng vom Ministerium für Handel und Industrie überwacht, das Genehmigungen erteilt und die Einhaltung der Landnutzungsbestimmungen gewährleistet. Der Industriesektor Eritreas sieht sich Herausforderungen gegenüberg, einschließlich eingeschränktem Zugang zu Finanzmitteln, Infrastrukturdefiziten und langsamer Integration in regionale Märkte. Trotz dieser Hindernisse gibt es laufende Regierungsinitiativen zur Verbesserung der industriellen Kapazitäten, die möglicherweise bis 2025 gemäßigtes Wachstum der Nachfrage nach gewerblichen Immobilien im Industriesektor fördern.

Gastgewerbe: Der Gastgewerbesektor – bestehend aus Hotels, Gästehäusern und Tourismuseinrichtungen – bleibt unterdevelopiert, birgt jedoch langfristiges Potenzial angesichts der UNESCO-gelisteten Erbestätten Eritreas und der Küste des Roten Meeres. Die Lizenzierung und der Betrieb von Gastgewerbeimmobilien unterliegen dem Ministerium für Tourismus. In den letzten Jahren gab es geringfügige Zuwächse bei Hotelinvestitionen, insbesondere in Asmara und Massawa, doch Wachstum wird durch restriktive Visavorschriften und begrenzte internationale Erreichbarkeit gedämpft. Die Aussichten für den Gastgewerbesektor hängen von umfassenderen wirtschaftlichen Reformen und Verbesserungen des Investitionsklimas Eritreas ab.

Insgesamt wird erwartet, dass der kommerzielle Immobiliensektor Eritreas in den kommenden Jahren langsam, aber stetig wächst. Die rechtlichen Anforderungen bleiben streng, wobei Immobiliengeschäfte und Investitionen der sorgfältigen Aufsicht der Regierung unterliegen. Wachstumschancen werden von der Geschwindigkeit der regulatorischen Reformen und der Öffnung der eritreischen Wirtschaft gegenüber regionalen und internationalen Märkten abhängen.

Regierungsinitiativen und Infrastrukturentwicklungen

Regierungsinitiativen und Infrastrukturentwicklungen sind zentral für die Gestaltung der Landschaft des kommerziellen Immobilienmarktes in Eritrea, während sich das Land auf 2025 und darüber hinaus zubewegt. Die eritreische Regierung hat den Infrastrukturausbau und die Stadtentwicklung im Rahmen ihrer nationalen Wirtschaftsstrategie priorisiert, mit dem Schwerpunkt auf der Verbesserung der Konnektivität, der Unterstützung des Unternehmenswachstums und der Anwerbung ausländischer Direktinvestitionen (FDI).

Wichtige Initiativen beinhalten den fortlaufenden Ausbau und die Modernisierung von Verkehrsnetzen, insbesondere die Sanierung der Häfen von Massawa und Assab. Diese Häfen sind entscheidende logistische Knotenpunkte für Im- und Exporte und fungieren als Katalysatoren für die Entwicklung von gewerblichen Immobilien, insbesondere in Logistikparks, Lagerhäusern und Büroflächen. Das Ministerium für öffentliche Arbeiten hat auch Projekte zur Aufwertung zentraler Autobahnen vorangetrieben, die den Zugang zwischen urbanen Zentren wie Asmara, Massawa und Assab verbessern. Diese Bemühungen erleichtern den Transport von Gütern und Personen und erhöhen damit die Nachfrage nach Einzelhandels- und gemischt genutzten Immobilien an wichtigen Standorten (Ministerium für Information, Staat Eritrea).

In Bezug auf den regulatorischen Rahmen regelt die Regierung den Landbesitz und gewerbliche Immobiliengeschäfte gemäß der Landproklamation Nr. 58/1994, die sämtliches Land im Staat verankert und nur Usufruktrechte an Einzelpersonen und Entitäten gewährt. Dieser Rahmen gewährleistet, dass der private Sektor und ausländische Investoren innerhalb klar definierter rechtlicher Grenzen teilnehmen, was Auswirkungen auf die Pacht, Entwicklung und langfristige Investitionsstrategien hat (Eritrean Center for Strategic Studies). Die Einhaltung städtebaulicher Vorschriften und Umweltvorschriften wird vom Ministerium für Land, Wasser und Umwelt überwacht, das in den letzten Jahren die Durchsetzung verstärkt hat, um nachhaltige Praktiken zu gewährleisten und unautorisierte Bauarbeiten zu verhindern.

Statistisch bleibt die kommerzielle Immobilienaktivität auf Asmara und die Hafenstädte konzentriert, wobei staatliche Projekte den Großteil der neuen Entwicklungen ausmachen. Es gibt einen allmählichen Anstieg der Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen, der durch das Wachstum lokaler Unternehmen und das erneuerte Interesse von Investoren aus der Diaspora vorangetrieben wird. Allerdings bleibt die Auslandsinvestition aufgrund regulatorischer Barrieren und strenger Regelungen zum Besitz von Land bescheiden, wie in offiziellen Regierungsmitteilungen festgestellt wurde (Botschaft des Staates Eritrea in Japan).

Mit Blick auf die Zukunft hängt der Ausblick für gewerbliche Immobilien in Eritrea durch 2025 und die folgenden Jahre weitgehend von der fortlaufenden Verbesserung der Infrastruktur, regulatorischen Reformen zur Anwerbung weiterer Investitionen und regionaler wirtschaftlicher Stabilität ab. Das Engagement der Regierung für Infrastruktur und Stadtplanung lässt auf ein stetiges, wenn auch vorsichtiges Wachstum im Sektor schließen, wobei die Chancen in den Bereichen Logistik, Gastgewerbe und Einzelhandel konzentriert sind, während sich die Konnektivität verbessert und die Urbanisierung beschleunigt.

Risiken, Barrieren und Risikominderungsstrategien

Der kommerzielle Immobiliensektor in Eritrea sieht sich einer einzigartigen Reihe von Risiken und Barrieren gegenüber, die sowohl die aktuellen Abläufe als auch die zukünftigen Perspektiven prägen. Diese Herausforderungen ergeben sich aus regulatorischen Rahmenbedingungen, wirtschaftlichen Gegebenheiten, Marktransparenz und breiteren geopolitischen Faktoren. Das Verständnis dieser Risiken – und der Strategien, die zur Minderung dieser Risiken eingesetzt werden – ist entscheidend für Investoren, Entwickler und Akteure, die im kommerziellen Immobilienmarkt Eritreas im Jahr 2025 und darüber hinaus tätig sind.

• Regulatorische und rechtliche Risiken: Das eritreische Rechtssystem, das kommerzielle Immobilien regelt, ist durch eine strenge staatliche Kontrolle über den Landbesitz gekennzeichnet. Sämtliches Land gehört dem Staat, und private Individuen oder Entitäten können nur Landnutzungsrechte durch langfristige Pachtverträge mit der Regierung sichern. Jüngste Aktualisierungen der Landgesetze der Regierung Eritreas verstärken diese Kontrollen, was Unsicherheit bezüglich der Verlängerung von Pachtverträgen, Übertragbarkeit und Enteignungsrisiken verursachen kann. Das Fehlen eines entwickelten Systems zur Immobilienregistrierung und Titulierung erschwert zudem die Due Diligence und erhöht das Transaktionsrisiko.
• Compliance- und bürokratische Barrieren: Kommerzielle Immobiliengeschäfte unterliegen mehreren Genehmigungs- und Aufsichtsebenen durch zentrale und regionale Behörden wie das Ministerium für Land, Wasser und Umwelt. Lange Genehmigungsverfahren, intransparente Verwaltungsverfahren und Inkonsistenzen bei der Durchsetzung von Genehmigungen oder Zonierungsregeln können zu Verzögerungen führen und die Projektkosten erhöhen. Die Einhaltung von Bauvorschriften und Umweltstandards ist obligatorisch, aber die Durchsetzung erfolgt nicht immer konsistent, was das Risiko nachträglicher Strafen oder Projektstilllegungen erhöht.
• Marktransparenz und Datenbeschränkungen: Eine signifikante Barriere für Investoren ist das Fehlen zuverlässiger Marktdaten und professioneller Bewertungsstandards. Es gibt keine zentrale Immobilieninformationsplattform oder veröffentlichte Indizes, was es schwierig macht, Markttrends, Nachfrage und fairen Wert genau zu bewerten. Dies erhöht das Risiko von Fehlpreisungen und schränkt die Möglichkeit ein, die Investitionsleistung zu benchmarken.
• Politische und wirtschaftliche Risiken: Das breitere Geschäftsumfeld Eritreas wird von anhaltenden internationalen Sanktionen und einer streng kontrollierten Wirtschaft beeinflusst. Devisenkontrollen, eingeschränkter Zugang zu Finanzmitteln und gelegentliche politische Änderungen stellen erhebliche Risiken für Kapitalrückführungen und die Projektdurchführbarkeit dar. Laut dem Rat der Europäischen Union bleiben einige EU-Sanktionen in Kraft, die grenzüberschreitende Investitionen und Finanzierungsmöglichkeiten beeinträchtigen.

Risikominderungsstrategien: Marktbeteiligte verlassen sich zunehmend auf lokale rechtliche Expertise und langfristige Partnerschaften mit eritreischen Unternehmen, um bürokratische Prozesse und regulatorische Anforderungen zu navigieren. Rigorous due diligence, klaren vertraglichen Vereinbarungen und regelmäßigen Austausch mit dem Ministerium für Land, Wasser und Umwelt sind standardisierte Risikominderungspraktiken. Einige Investoren nutzen auch phasenweise Investitionsansätze, um ihre Exposition zu begrenzen, während andere politische Risikoversicherungen von multilateralen Agenturen anstreben.

Mit Blick auf die Zukunft wird der Ausblick für gewerbliche Immobilien in Eritrea weitgehend von Verbesserungen der regulatorischen Transparenz, Modernisierungen der Landverwaltung und der Lockerung von Beschränkungen für ausländische Investitionen abhängen. Die fortgesetzte Zusammenarbeit mit den Regierungsbehörden und die Einhaltung der sich entwickelnden rechtlichen Rahmenbedingungen bleiben für ein nachhaltiges Wachstum des Sektors entscheidend.

Zukunftsausblick: Vorhersagen für 2025–2030 und strategische Empfehlungen

Der Ausblick für den kommerziellen Immobiliensektor Eritreas zwischen 2025 und 2030 bleibt vorsichtig optimistisch, geprägt von sich entwickelnden rechtlichen Rahmenbedingungen, schrittweisen wirtschaftlichen Reformen und laufenden regionalen Entwicklungen. Während das Geschäftsumfeld im Land häufig durch staatliche Kontrolle und regulatorische Komplexität gekennzeichnet ist, zeigen sich Anzeichen einer schrittweisen Liberalisierung, insbesondere in Sektoren, die als strategisch für die wirtschaftliche Entwicklung erachtet werden.

Rechtlicher und regulatorischer Rahmen

• Das Land in Eritrea bleibt im Besitz des Staates gemäß der Landproklamation Nr. 58/1994, die das direkte private Eigentum einschränkt und Pachtverträge für den gewerblichen Gebrauch vorschreibt. Die Beteiligung von Ausländern wird durch die Investitionsproklamation Nr. 59/1994 und deren Änderungen geregelt, die Regierungsentscheidungen für Projekte im Bereich der gewerblichen Immobilien verlangen und oft Joint Ventures oder Partnerschaften mit lokalen Unternehmen benötigen. Die Einhaltung dieser Gesetze wird streng überwacht, und Transparenz in der Landverwaltung hat in jüngsten Erklärungen der Regierung Priorität gehabt (Regierung Eritreas).
• Die jüngsten Anstrengungen der Regierung zur Digitalisierung von Eigentumsunterlagen und zur Vereinfachung von Pachtvergabeprozessen werden voraussichtlich die regulatorische Klarheit verbessern und administrative Engpässe bis 2026 reduzieren. Das Ministerium für Land, Wasser und Umwelt hat Pilotprojekte für ein elektronisches Grundbuch angekündigt, die darauf abzielen, das Vertrauen von Investoren zu stärken und die Due Diligence zu erleichtern (Ministerium für Land, Wasser und Umwelt).

Wichtige Statistiken und Markttrends

• Die Urbanisierungsrate Eritreas wird bis 2030 voraussichtlich 26 % erreichen, wobei Asmara weiterhin das Hauptzentrum für gewerbliche Immobilienaktivitäten bleibt, insbesondere in den Bereichen Büro, Einzelhandel und Gastgewerbe (National Union of Eritrean Women).
• Die Nachfrage nach modernen Logistik- und Leichtindustriestandorten wird voraussichtlich steigen, angetrieben von Initiativen für Handelskoridore mit Nachbarländern und dem Ausbau der Häfen von Massawa und Assab im Rahmen des Nationalen Entwicklungsplans (Eritrean National Development Plan).
• Der Fokus der Regierung auf öffentliche Infrastruktur, einschließlich neuer Verkehrswege und Versorgungsverbesserungen, wird voraussichtlich sekundäre geschäftliche Entwicklungen in regionalen Städten katalysieren.

Strategische Empfehlungen

• Investoren sollten Partnerschaften mit lokalen Stakeholdern priorisieren und eine rigorose Einhaltung der Pacht- und Nutzungsregulierungen sicherstellen, da eine signifikante Lockerung der staatlichen Aufsicht im nahen Zeitraum nicht zu erwarten ist.
• Eine frühzeitige Einbindung bei regulatorischen Behörden ist entscheidend für die Genehmigung von Projekten und die laufende Compliance, insbesondere angesichts der sich entwickelnden Natur von Immobilien- und Investitionsgesetzen.
• Eine Diversifizierung in die Bereiche Logistik, Lagerhaltung und Gastgewerbe könnte höhere Renditen im Vergleich zu traditionellen Büro- oder Einzelhandelssegmenten bieten, insbesondere wenn sich die regionalen Handelsströme erhöhen.
• Eine kontinuierliche Überwachung von Rechtsreformen, insbesondere in Bezug auf ausländische Investitionen und Immobilienregistrierung, wird für die Risikominderung und strategische Planung entscheidend sein.

Obwohl Herausforderungen bestehen, bieten die schrittweise Modernisierung des kommerziellen Immobiliensektors Eritreas gemessene Chancen für compliant und gut vernetzte Investoren bis 2030.

Quellen & Referenzen

• Eritrean Centre for Strategic Studies
• National Union of Eritrean Women
• Ministerium für Information, Staat Eritrea
• Rat der Europäischen Union