Κυπριακή Ακίνητη Περιουσία 2025–2030: Απρόσμενες Μεταβολές στην Αγορά & Αποκαλυπτόμενα Επενδυτικά Κέντρα

Πίνακας Περιεχομένων

• Εκτελεστική Σύνοψη: Ουσιαστικά Σημεία για το 2025–2030
• Τρέχουσα Επισκόπηση της Αγοράς: Τιμές, Ζήτηση και Προσφορά
• Κανόνες Ξένων Επενδύσεων και Προγράμματα Διαμονής
• Νομικό Πλαίσιο και Βασικά Στοιχεία Συμμόρφωσης
• Φορολογία και Δημοσιονομικά Κίνητρα για Αγοραστές Ακινήτων
• Κυριότερες Τοποθεσίες: Πού να Επενδύσετε στην Κύπρο Τώρα
• Βιωσιμότητα, Έξυπνα Σπίτια και Τάσεις Κατασκευής
• Κίνδυνοι, Προκλήσεις και Ρυθμιστικά Σημεία Παρακολούθησης
• Μελλοντική Προοπτική: Ανάπτυξη Πληθυσμού, Υποδομές και Προβλέψεις Τιμών
• Επίσημοι Πόροι και Επαφές για Επιπλέον Καθοδήγηση
• Πηγές & Αναφορές

Εκτελεστική Σύνοψη: Ουσιαστικά Σημεία για το 2025–2030

Ο τομέας ακινήτων στην Κύπρο είναι έτοιμος για συνεχείς μετασχηματισμούς από το 2025 έως το 2030, διαμορφούμενος από εξελισσόμενα νομικά πλαίσια, μακροοικονομικές τάσεις και διεθνή ζήτηση. Το 2024, οι συναλλαγές ακινήτων και οι ξένες άμεσες επενδύσεις παρέμειναν ισχυρές, καθοδηγούμενες από τη στρατηγική θέση της Κύπρου, το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς και τα κίνητρα διαμονής. Σημαντικά, η κυβέρνηση διατήρησε τους κανόνες σχετικά με την απόκτηση ακινήτων από μη Ευρωπαίους πολίτες, απαιτώντας ειδική έγκριση για ορισμένες συναλλαγές, ενώ ταυτόχρονα αυστηροποίησε τη συμμόρφωση για την καταπολέμηση της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας (AML) και της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας (CTF) σύμφωνα με τις οδηγίες της ΕΕ (Υπουργείο Εσωτερικών; Κυπριακή Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς).

Βασικές νομοθετικές ενημερώσεις για το 2024–2025 περιλαμβάνουν ενισχυμένες απαιτήσεις για την κατάλληλη εξέταση των προγραμματιστών, αυστηρότερη επαλήθευση των δικαιωμάτων των ευεργετών σε συναλλαγές ακινήτων και αυξημένες υποχρεώσεις αναφοράς για τους επαγγελματίες ακινήτων. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωροταξίας συνέχισε να βελτιώνει τις ψηφιακές υπηρεσίες προσφοράς κατανόησης, επιταχύνοντας τις μεταβιβάσεις τίτλων και βελτιώνοντας την διαφάνεια. Επιπλέον, η εφαρμογή της Έκτης Οδηγίας της ΕΕ για την καταπολέμηση της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας (6AMLD) έχει ενισχύσει τις προσδοκίες συμμόρφωσης για όλους τους συμμετέχοντες στην αγορά ακινήτων (Κεντρική Τράπεζα Κύπρου).

Στατιστικά, οι τιμές οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά περίπου 7% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος το 2024, με τον όγκο των συμβολαίων πωλήσεων να υπερβαίνει τις 11,000 το έτος, μια τάση που αναμένεται να σταθεροποιηθεί αλλά να παραμείνει θετική καθώς η Κύπρος συνεχίζει να προσελκύει ξένους αγοραστές, ειδικά από την ΕΕ, τη Μέση Ανατολή και την Ασία (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωροταξίας). Οι αποδόσεις ενοικίων σε μεγάλες αστικές περιοχές όπως η Λευκωσία και η Λεμεσός αναμένεται να κυμαίνονται από 4% έως 6% ετησίως μέχρι το 2025, υποστηριζόμενες από ισχυρή τουριστική και επιχειρηματική δραστηριότητα.

Κοιτάζοντας μπροστά μέχρι το 2030, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων στην Κύπρο παραμένουν με προσοχή αισιόδοξες. Ο τομέας θα μπορέσει να ωφεληθεί από συνεχιζόμενες υποδομές, ψηφιοποίηση υπηρεσιών ακινήτων και διαρκή ζήτηση για οικιστικά, εμπορικά και τουριστικά ακίνητα. Ωστόσο, οι συμμετέχοντες στην αγορά πρέπει να είναι προσεκτικοί σχετικά με τη συμμόρφωση, τις εξελισσόμενες κανονιστικές ρυθμίσεις της ΕΕ και τις πιθανές προσαρμογές στις πολιτικές φορολογίας ή διαμονής. Οι απαιτήσεις βιωσιμότητας και οι πρότυποι ενεργειακής αποδοτικότητας αναμένεται επίσης να αυξηθούν, επηρεάζοντας τόσο τις νέες κατασκευές όσο και τις ανακαινίσεις υπάρχοντος αποθέματος (Υπουργείο Εσωτερικών).

Τρέχουσα Επισκόπηση της Αγοράς: Τιμές, Ζήτηση και Προσφορά

Η αγορά ακινήτων στην Κύπρο συνεχίζει να δείχνει αντοχή και μέτρια ανάπτυξη από το 2025, στηρίζεται σε εγχώρια ζήτηση και ξένες επενδύσεις. Σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα Κύπρου, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων έχουν δείξει αύξηση σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, ιδιαίτερα σε αστικές περιοχές όπως η Λευκωσία, η Λεμεσός και η Λάρνακα. Ο Δείκτης Τιμών Οικιστικών Ακινήτων κατέγραψε σταθερό ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης περίπου 4% το 2024, με προβλέψεις που υποδηλώνουν παρόμοια πορεία το 2025 λόγω της διαρκούς ζήτησης και της περιορισμένης νέας προσφοράς.

Η ζήτηση για ακίνητα παραμένει ισχυρή, καθοδηγούμενη από διάφορους παράγοντες. Η απόφαση της κυβέρνησης της Κύπρου να τερματίσει το Κυπριακό Πρόγραμμα Επενδύσεων το 2020 προκάλεσε μια προσωρινή επιβράδυνση στις συναλλαγές υψηλών αξιών, αλλά η ζήτηση έχει από τότε ανακάμψει, υποστηριζόμενη από την έλξη του νησιού ως προορισμού αποδημίας ψηφιακών νομάδων και συνταξιούχων. Η εισαγωγή του Σχεδίου Ψηφιακής Βίζας Νομάδων και οι συνεχιζόμενες φορολογικές ελαφρύνσεις για ξένους κατοίκους έχουν προσελκύσει ένα νέο τμήμα αγοραστών και ενοικιαστών, ιδίως σε παραθαλάσσιες περιοχές (Υπουργείο Εσωτερικών).

Από την πλευρά της προσφοράς, η κατασκευαστική δραστηριότητα δεν έχει σταθεί πλήρως στο ύψος της ζήτησης, ειδικά για νέες οικιστικές αναπτύξεις. Δεδομένα από την Στατιστική Υπηρεσία Κύπρου (CYSTAT) δείχνουν ότι οι οικοδομικές άδειες για οικιστικές μονάδες αυξήθηκαν μέτρια το 2024, αλλά η αύξηση του κόστους κατασκευής και οι αυστηρότερες ρυθμίσεις σχεδίασης έχουν μετριάσει τον ρυθμό ολοκλήρωσης νέων έργων. Αυτή η ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι ιδιαίτερα αξιοσημείωτη στα μεσαία και ανώτερα τμήματα της αγοράς.

Ο τομέας εμπορικών ακινήτων σταθεροποιείται, με γραφεία και χώρους αποθήκευσης σε υψηλότερη ζήτηση σε σύγκριση με τον τομέα λιανικής. Η συνεχιζόμενη ανάκαμψη στον τουρισμό και τις επαγγελματικές υπηρεσίες αναμένεται να διασφαλίσει περαιτέρω ζήτηση για τόσο οικιστικά όσο και εμπορικά ακίνητα στο κοντινό μέλλον.

Κοιτάζοντας μπροστά, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων στην Κύπρο το 2025 και πέρα από αυτό παραμένουν με προσοχή αισιόδοξες. Η Κεντρική Τράπεζα Κύπρου προβλέπει συνεχιζόμενη μέτρια εκτίμηση τιμών, υποστηριζόμενη από οικονομική ανάπτυξη, ξένο ενδιαφέρον και τη εξελισσόμενη ρυθμιστική πλαίσιο του νησιού. Ωστόσο, οι συμμετέχοντες στην αγορά καλούνται να παρακολουθούν πιθανούς κινδύνους, συμπεριλαμβανομένων παγκόσμιων οικονομικών αβεβαιοτήτων και περαιτέρω ρυθμιστικών προσαρμογών που επηρεάζουν την ιδιοκτησία και την ανάπτυξη ακινήτων.

Κανόνες Ξένων Επενδύσεων και Προγράμματα Διαμονής

Η Κύπρος παραμένει ελκυστικός προορισμός για ξένους επενδυτές σε ακίνητα, υποστηριζόμενη από το ευνοϊκό επενδυτικό κλίμα, τη στρατηγική τοποθεσία και το ισχυρό νομικό πλαίσιο. Από το 2025, οι αλλοδαποί—συμπεριλαμβανομένων των πολιτών της ΕΕ και μη πολιτών της ΕΕ—μπορούν να αποκτούν ακίνητα στην Κύπρο, υπό ορισμένες ρυθμίσεις και απαιτήσεις συμμόρφωσης.

Σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο, οι πολίτες της ΕΕ απολαμβάνουν τα ίδια δικαιώματα ιδιοκτησίας με τους Κύπριους πολίτες, χωρίς περιορισμούς στην αγορά ακινήτων. Οι μη πολίτες της ΕΕ, ωστόσο, περιορίζονται στην κατοχή ενός μόνο οικιστικού ακινήτου (σπίτι ή διαμέρισμα) ή ενός οικοπέδου που δεν υπερβαίνει τα 4.014 τετραγωνικά μέτρα. Όλες οι αποκτήσεις από μη πολίτες της ΕΕ πρέπει να λάβουν προηγούμενη έγκριση από το Υπουργικό Συμβούλιο, μια διαδικασία που συνήθως περιλαμβάνει την αναγνώριση ότι το ακίνητο θα χρησιμοποιηθεί για προσωπικούς ή οικογενειακούς σκοπούς και ότι ο αιτών δεν έχει ποινικό μητρώο. Η συμφωνία πώλησης πρέπει να καταχωρηθεί στο Περιφερειακό Γραφείο Κτηματολογίου, διασφαλίζοντας τη νομιμότητα και τη διαφάνεια της συναλλαγής (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωροταξίας).

Το πρόγραμμα «Μόνιμη Διαμονή μέσω Επένδυσης» της Κύπρου, που διέπεται από τον Κανονισμό 6(2), παραμένει σημαντικός κινητήρας της ζήτησης ακινήτων. Από το 2024-2025, τρίτοι πολίτες μπορούν να αποκτήσουν μόνιμη διαμονή επενδύοντας τουλάχιστον 300.000 € (συν ΦΠΑ) σε ένα νέο οικιστικό ακίνητο. Το πρόγραμμα επιβάλλει αυστηρούς ελέγχους λόγω επιμέλειας, απαιτεί αποδεικτικά στοιχεία ασφαλούς ετήσιου εισοδήματος από το εξωτερικό και απαγορεύει την μεταπώληση του ακινήτου που αποτελεί τη βάση της διαμονής. Οι πρόσφατες ρυθμιστικές ενημερώσεις απαιτούν επίσης ότι τα κεφάλαια επένδυσης πρέπει να προέρχονται από τον τραπεζικό λογαριασμό του αιτούντος και ότι το ακίνητο πρέπει να διατηρηθεί ώστε να διατηρηθεί η κατάσταση διαμονής (Υπουργείο Εσωτερικών).

Ένας βασικός τομέας συμμόρφωσης είναι η εφαρμογή πρωτοκόλλων για την καταπολέμηση της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας (AML) σε όλες τις συναλλαγές ακινήτων. Οι κτηματομεσίτες, οι προγραμματιστές και οι νομικοί επαγγελματίες υποχρεούνται να διενεργούν κατάλληλη εξέταση πελατών, να αναφέρουν ύποπτες συναλλαγές και να διατηρούν αρχεία συναλλαγών σύμφωνα με τον Νόμο Περί Πρόληψης και Καταστολής Εγκλημάτων Χρηματοδότησης της Τρομοκρατίας (Κεντρική Τράπεζα Κύπρου). Αυτά τα μέτρα εναρμονίζουν την Κύπρο με τις προδιαγραφές της ΕΕ και ενισχύουν την ακεραιότητα της αγοράς ακινήτων της.

Στατιστικά, οι ξένοι αγοραστές αντιπροσώπευαν σχεδόν το 45% όλων των συναλλαγών ακινήτων το 2023, μια τάση που αναμένεται να συνεχιστεί ή να αυξηθεί ελαφρά μέχρι το 2025, ιδιαίτερα σε παραθαλάσσιες πόλεις όπως η Λεμεσός και η Πάφος. Η ρυθμιστική σταθερότητα, η αυξανόμενη αξία των ακινήτων και η συνεχιζόμενη έλξη των προγραμμάτων διαμονής αναμένεται να διατηρήσουν ισχυρές ξένες επενδύσεις τα προσεχή χρόνια (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωροταξίας).

Κοιτώντας μπροστά, η Κύπρος αναμένεται να διατηρήσει την ανοιχτή προσέγγισή της προς τις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα, ενώ ταυτόχρονα θα συνεχίσει να βελτιώνει τη συμμόρφωση και την εποπτεία για να εξισορροπήσει το ενδιαφέρον των επενδυτών με την ακεραιότητα και τη βιωσιμότητα του τομέα.

Νομικό Πλαίσιο και Βασικά Στοιχεία Συμμόρφωσης

Το νομικό πλαίσιο που διέπει τα ακίνητα στην Κύπρο διαμορφώνεται από έναν συνδυασμό εθνικών κανονισμών, οδηγιών της ΕΕ και ρυθμιστικών εποπτευόμενων φορέων, παρέχοντας ένα ισχυρό περιβάλλον για τις συναλλαγές ακινήτων. Ο βασικός νόμος περιλαμβάνει τον Νόμο Περί Ακίνητης Περιουσίας (Δικαιώματα-Καταχώρηση και Εκτίμηση), εκτός από τις διατάξεις του Νόμου Περί Αποκτησής Ακίνητης Περιουσίας (Αλλοδαποί). Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωροταξίας λειτουργεί ως η κεντρική αρχή για την καταχώρηση τίτλων, τις μεταβιβάσεις και την εκτίμηση, εξασφαλίζοντας διαφάνεια και νομική βεβαιότητα για τα δικαιώματα ιδιοκτησίας.

Τα τελευταία χρόνια έχουν σημειωθεί σημαντικές ενημερώσεις στις απαιτήσεις συμμόρφωσης, ιδιαίτερα μετά την ευθυγράμμιση της Κύπρου με τις οδηγίες της ΕΕ για την καταπολέμηση της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας. Από το 2025, οι συναλλαγές ακινήτων πρέπει να συμμορφώνονται με τον Νόμο Περί Πρόληψης και Καταστολής Εγκλημάτων Χρηματοδότησης της Τρομοκρατίας, με υποχρεωτικούς ελέγχους της κατάλληλης εξέτασης πελατών (CDD) για αγοραστές και πωλητές, ειδικά σε συναλλαγές υψηλής αξίας. Οι επαγγελματίες ακινήτων υποχρεούνται να αναφέρουν ύποπτες δραστηριότητες και να διατηρούν λεπτομερείς καταγραφές συναλλαγών σύμφωνα με τις κατευθυντήριες οδηγίες της Κυπριακής Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς και του Τμήματος Φορολογίας.

Η ξένη ιδιοκτησία επιτρέπεται, αν και υπόκειται σε ορισμένους περιορισμούς. Οι μη πολίτες της ΕΕ μπορούν να αποκτήσουν έως δύο ακίνητα, υπό την έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου. Οι πολίτες της ΕΕ αντιμετωπίζουν λιγότερους περιορισμούς, γεγονός που αντικατοπτρίζει τις υποχρεώσεις της Κύπρου σύμφωνα με τη Συνθήκη για τη Λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Με την αυξημένη προσοχή που δίνεται στις ξένες επενδύσεις, ιδίως από χώρες εκτός της ΕΕ, οι αρχές έχουν αυστηροποιήσει τους ελέγχους συμμόρφωσης για να αποτρέψουν την κατάχρηση των σχεδίων διαμονής μέσω επένδυσης, που περιορίστηκαν στα τέλη του 2020 (Υπουργείο Εσωτερικών).

Φόροι μεταβίβασης, ΦΠΑ και φόρος κεφαλαιουχικών κερδών εφαρμόζονται σε συναλλαγές, με το Τμήμα Φορολογίας να παρέχει περιοδικές ενημερώσεις σχετικά με τους συντελεστές και τις εξαιρέσεις. Οι ηλεκτρονικές μεταβιβάσεις και οι ψηφιακές υπηρεσίες κτηματολογίου, που δοκιμάστηκαν το 2023, συνεχίζουν να επεκτείνονται το 2025, βελτιώνοντας τη συμμόρφωση και μειώνοντας τις γραφειοκρατικές καθυστερήσεις (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωροταξίας).

Κοιτάζοντας μπροστά, αναμένεται ότι ο τομέας ακινήτων της Κύπρου θα δει περαιτέρω ψηφιοποίηση και εναρμόνιση με υπερεθνικά ρυθμιστικά πρότυπα της ΕΕ. Οι ενισχυμένες απαιτήσεις λόγω επιμέλειας, οι πρωτοβουλίες διαφάνειας και οι συνεχείς μεταρρυθμίσεις αναμένεται να αυξήσουν την εμπιστοσύνη των επενδυτών και να διατηρήσουν τη συμμόρφωση, υποστηρίζοντας τη σταθερότητα της αγοράς μέχρι το 2025 και πέρα.

Φορολογία και Δημοσιονομικά Κίνητρα για Αγοραστές Ακινήτων

Η Κύπρος συνεχίζει να εκμεταλλεύεται το φορολογικό της καθεστώς και τα δημοσιονομικά κίνητρα για να προσελκύσει τόσο εγχώριους όσο και διεθνείς αγοραστές ακινήτων, με πολλές πρόσφατες ενημερώσεις και εν εξελίξει πρωτοβουλίες που διαμορφώνουν την πανηγυρική το 2025.

Φόροι Μεταβίβασης και ΦΠΑ: Από το 2025, οι αγοραστές νέων ακινήτων στην Κύπρο υπόκεινται σε Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) 19%. Ωστόσο, μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% είναι διαθέσιμος για τα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα μιας κύριας κατοικίας, εφόσον πληρούνται ειδικοί όροι, όπως η χρήση του ακινήτου ως κύρια κατοικία του αγοραστή για τουλάχιστον 10 χρόνια. Οι φόροι μεταβίβασης, που ιστορικά ήταν σημαντικό κόστος κτήσης, έχουν μειωθεί μόνιμα κατά 50% για όλες τις συναλλαγές ακινήτων που δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ, καθιστώντας τις αγορές δευτερογενούς αγοράς πιο ελκυστικές. Όπου καταβάλλεται ΦΠΑ κατά την αγορά, δεν οφείλονται καθόλου φόροι μεταβίβασης.Υπουργείο Οικονομικών

Φόρος Ακίνητης Περιουσίας: Από το 2017, ο ετήσιος Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (IPT) έχει καταργηθεί, εξαλείφοντας ένα διαρκές κόστος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και ενθαρρύνοντας περαιτέρω την επένδυση.Τμήμα Φορολογίας του Υπουργείου Οικονομικών

Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών και Κληρονομιά: Ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών (CGT) επιβάλλεται σε ποσοστό 20% στα κέρδη που προκύπτουν από την πώληση ακίνητης περιουσίας στην Κύπρο. Ωστόσο, υπάρχουν αρκετές εξαιρέσεις, συμπεριλαμβανομένων για την πώληση κύριας ιδιωτικής κατοικίας (υπό ειδικές προϋποθέσεις και μέχρι ένα ορισμένο ποσό), μεταφορές μεταξύ πλησίον συγγενών και για τα ακίνητα που αποκτήθηκαν μεταξύ 2016 και 2017 υπό ειδικά κρατικά σχέδια.Υπουργείο Οικονομικών Αξιοσημείωτο είναι ότι ο φόρος κληρονομιάς έχει καταργηθεί, απλοποιώντας την προγραμματισμένη διαδοχή για τα ακίνητα.

Ευρωπαϊκή Διαμονή και Κίνητρα: Η Κύπρος προσέφερε προηγουμένως ένα δημοφιλές σχέδιο «Χρυσής Visa» για επενδυτές ακινήτων, παρέχοντας διαμονή μέσω επένδυσης. Αν και έχει αυστηροποιηθεί τα τελευταία χρόνια για να ευθυγραμμιστεί με τα πρότυπα της ΕΕ για την καταπολέμηση της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας, το πρόγραμμα παρέχει ακόμη διαμονή σε πολίτες εκτός ΕΕ που αγοράζουν ακίνητα άνω των καθορισμένων ορίων και πληρούν κριτήρια due diligence.Υπουργείο Εσωτερικών

Συμμόρφωση και Αναφορά: Οι ενισχυμένες απαιτήσεις λόγω επιμέλειας, που ευθυγραμμίζονται με τις οδηγίες της ΕΕ, απαιτούν αυστηρότερους ελέγχους προέλευσης κεφαλαίων και αναφορές για τις συναλλαγές ακινήτων, που επηρεάζουν τόσο τους αγοραστές όσο και τους επαγγελματίες που συμμετέχουν. Οι κτηματομεσίτες και οι δικηγόροι πρέπει τώρα να συμμορφώνονται με τους κανόνες της Κεντρικής Τράπεζας Κύπρου και της Μονάδας Καταπολέμησης Χρηματοδότησης της Τρομοκρατίας (MOKAS).

Προοπτικές: Κοιτάζοντας μπροστά, η Κύπρος αναμένεται να διατηρήσει τα ανταγωνιστικά φορολογικά κίνητρα για τους αγοραστές ακινήτων, ενώ θα συνεχίσει να ενισχύει τη συμμόρφωση με κανονισμούς της ΕΕ, εξασφαλίζοντας και τη δυνατότητα προσέλκυσης επενδυτών και την ακεραιότητα της αγοράς.

Κυριότερες Τοποθεσίες: Πού να Επενδύσετε στην Κύπρο Τώρα

Ο τομέας ακινήτων της Κύπρου συνεχίζει να προσελκύει τόσο εγχώριους όσο και διεθνείς επενδυτές, με τις καλύτερες τοποθεσίες να εξελίσσονται σε απάντηση ρυθμιστικών προσαρμογών, έργων υποδομής και διαρκών αλλαγών στη δυναμική της αγοράς. Από το 2025, τα βασικά hotspots επένδυσης του νησιού διαμορφώνονται από ένα μίγμα οικονομικής ανθεκτικότητας, νομικών μεταρρυθμίσεων και πρωτοβουλιών που υποστηρίζονται από την κυβέρνηση.

Βασικές Κυριότερες Τοποθεσίες το 2025

• Λεμεσός: Διατηρώντας το καθεστώς της ως το εμπορικό και χρηματοοικονομικό κέντρο της Κύπρου, η Λεμεσός χαρακτηρίζεται από πολυτελή οικιστικά αναπτύγματα, γραφεία και συνεχιζόμενα έργα μαρίνας. Η ζήτηση παραμένει ισχυρή λόγω της παρουσίας πολυεθνικών εταιρειών και συνεχών βελτιώσεων υποδομής, συμπεριλαμβανομένης της επέκτασης του λιμανιού Λεμεσού και των οδικών δικτύων (Δήμος Λεμεσού).
• Λευκωσία: Η αγορά ακινήτων της πρωτεύουσας επενεργεί από την επέκταση του δημόσιου τομέα, της εκπαίδευσης και της υγειονομικής περίθαλψης. Νέες μικτές αναπτύξεις και έργα αστικής αναγέννησης, ιδίως στο κέντρο της πόλης, προσελκύουν θεσμικούς και ιδιωτικούς επενδυτές (Δήμος Λευκωσίας).
• Πάφος: Γνωστή για την τουριστική της έλξη, η Πάφος παρουσιάζει ευκαιρίες σε πολυτελή και τουριστικά έργα. Η περιοχή επωφελείται από συνεχιζόμενες βελτιώσεις στις εγκαταστάσεις του αεροδρομίου και τις δημόσιες υποδομές (Δήμος Πάφου).
• Λάρνακα: Με την αναβάθμιση του λιμανιού και της μαρίνας της Λάρνακας σε εξέλιξη, η πόλη αναδύεται ως σημαντικός προορισμός για εμπορικές και οικιστικές επενδύσεις, ιδίως για παραθαλάσσια ακίνητα (Δήμος Λάρνακας).

Νομικό και Πλαίσιο Συμμόρφωσης

Πρόσφατες τροποποιήσεις του Νόμου για την Αποκτήση Ακίνητης Περιουσίας (Αλλοδαποί) και η κατάργηση του Κυπριακού Προγράμματος Επενδύσεων έχουν στρέψει την προσοχή προς βιώσιμες, συμμορφούμενες επενδύσεις. Οι μη πολίτες της ΕΕ τώρα αντιμετωπίζουν αυστηρότερες διαδικασίες λόγω επιμέλειας και έγκρισης, που εποπτεύονται από τον Περιφερειακό Υπάλληλο και το Υπουργικό Συμβούλιο. Η κυβέρνηση έχει επίσης εντείνει την συμμόρφωση περί καταπολέμησης χρηματοδότησης της τρομοκρατίας (AML) και της εποπτείας της καταχώρισης ακινήτων, σύμφωνα με τις οδηγίες της ΕΕ (Υπουργείο Εσωτερικών).

Βασικά Στατιστικά και Προοπτικές

Σύμφωνα με το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωροταξίας, οι συναλλαγές ακινήτων το 2024 εμφάνισαν αύξηση 7% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, καθοδηγούμενες κυρίως από οικιστικές πωλήσεις στη Λεμεσό και τη Λάρνακα. Η Κεντρική Τράπεζα Κύπρου προβλέπει μέτρια αύξηση τιμών κατά 3-4% ετησίως μέχρι το 2026, με τη συνεχόμενη ζήτηση στα ανώτερα και τα τμήματα αστικής αναγένησης (Κεντρική Τράπεζα Κύπρου). Στρατηγικές επενδύσεις σε υποδομές και νομικές προστασίες αναμένεται να διατηρήσουν την έλξη της Κύπρου, ειδικά σε κορυφαίες, καλά ρυθμισμένες τοποθεσίες.

Βιωσιμότητα, Έξυπνα Σπίτια και Τάσεις Κατασκευής

Ο τομέας ακινήτων στην Κύπρο βιώνει μια σημαντική μεταστροφή προς τη βιωσιμότητα, την ενσωμάτωση έξυπνων σπιτιών και την υιοθέτηση σύγχρονων τάσεων κατασκευής, εναρμονίζοντας με τις οδηγίες της Ευρωπαϊκής Ένωσης και τις εξελισσόμενες απαιτήσεις της αγοράς. Από το 2025, η προώθηση για «πράσινα» κτίρια υποστηρίζεται από την εφαρμογή της αναθεωρημένης Οδηγίας για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων (EPBD), η οποία απαιτεί από όλα τα νέα κτίρια να είναι σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας (NZEBs). Η Κύπρος έχει εισαγάγει αυτές τις απαιτήσεις μέσω του Υπουργείου Ενέργειας, Εμπορίου και Βιομηχανίας, απαιτώντας από τους προγραμματιστές να πληρούν αυστηρές προδιαγραφές ενεργειακής αποδοτικότητας, να χρησιμοποιούν ανανεώσιμες πηγές ενέργειας και να ενσωματώνουν υψηλής απόδοσης μόνωση και γυάλισμα.

Ο τομέας κατασκευών, που εκπροσωπεί περίπου το 7% του ΑΕΠ της Κύπρου, υιοθετεί ενεργά καινοτόμα δομικά υλικά και τεχνικές, συμπεριλαμβανομένων προκατασκευασμένων στοιχείων και «πράσινων» στεγών, για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης και τη μείωση των αποτυπωμάτων άνθρακα. Η Στατιστική Υπηρεσία Κύπρου αναφέρει σταθερή αύξηση των οικοδομικών αδειών για οικιστικά έργα που ενσωματώνουν τέτοιες βιώσιμες λειτουργίες, με πάνω από το 40% των νέων αδειών το 2024 να αντικατοπτρίζουν ενεργειακά αποδοτικά ή ευφυή στοιχεία σπιτιών.

Τα έξυπνα σπίτια γίνονται σημαντική τάση, ιδιαίτερα στα ανώτερα και πολυτελή τμήματα. Χαρακτηριστικά όπως αυτοματοποιημένος φωτισμός, έλεγχος κλίματος, απομακρυσμένη ασφαλεία και συστήματα διαχείρισης ενέργειας γίνονται ολοένα και πιο τυπικά στις νέες αναπτύξεις. Ο Κυπριακός Οργανισμός Τηλεπικοινωνιών έχει υποστηρίξει αυτήν την τάση με την ανάπτυξη υποδομών υψηλής ταχύτητας οπτικών ινών, διευκολύνοντας την ομαλή ενσωμάτωση των συσκευών Διαδικτύου των Πραγμάτων (IoT) σε αστικές και υποαστικές περιοχές.

Οι νομικές και ρυθμιστικές πλαίσιες έχουν εξελιχθεί για να υποστηρίξουν αυτές τις προόδους. Το Τμήμα Επιθεώρησης Εργασίας επιβάλλει αυστηρούς κανονισμούς κατασκευών, συμπεριλαμβανομένων των προτύπων υγείας, ασφάλειας και περιβάλλοντος, ενώ το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικισμού εποπτεύει τις εγκρίσεις σχεδίου και πολεοδόμησης, διασφαλίζοντας ότι οι νέες αναπτύξεις ευθυγραμμίζονται με τους εθνικούς στόχους βιωσιμότητας.

Κοιτάζοντας μπροστά, οι προοπτικές για τον τομέα ακινήτων της Κύπρου καθορίζονται από τη σύγκλιση της βιωσιμότητας, της έξυπνης τεχνολογίας και της ρυθμιστικής συμμόρφωσης. Οι επιδοτήσεις που υποστηρίζονται από την ΕΕ και τα κυβερνητικά κίνητρα αναμένεται να επιταχύνουν τον εκσυγχρονισμό παλαιών κτίριων και να ενθαρρύνουν περαιτέρω την κατασκευή πιστοποιημένων πράσινων κτισμάτων. Καθώς η ευαισθησία και η ζήτηση των καταναλωτών για φιλικά προς το περιβάλλον, τεχνολογικά υποστηριζόμενα σπίτια συνεχίζουν να αυξάνονται, οι προγραμματιστές ακινήτων είναι έτοιμοι να δώσουν προτεραιότητα στην καινοτομία και την περιβαλλοντική υπευθυνότητα μέχρι το 2025 και πέρα.

Κίνδυνοι, Προκλήσεις και Ρυθμιστικά Σημεία Παρακολούθησης

Ο τομέας ακινήτων στην Κύπρο αντιμετωπίζει ένα σύνθετο τοπίο κινδύνων, προκλήσεων και εξελισσόμενων ρυθμιστικών απαιτήσεων καθώς προχωράει το 2025 και πέρα. Ένας βασικός κίνδυνος παραμένει η ευαισθησία του τομέα σε μακροοικονομική αστάθεια, ιδίως δεδομένης της εξάρτησης της Κύπρου από ξένες επενδύσεις και της σχετικής έκθεσης σε παγκόσμιους οικονομικούς κύκλους. Τα τελευταία χρόνια, η διεθνής ζήτηση—ιδιαίτερα από ξένους αγοραστές εκτός ΕΕ—έχει επηρεαστεί από τις αλλαγές στη νομισματική πολιτική, γεωπολιτικές εντάσεις και ρυθμιστικές αλλαγές που επηρεάζουν τους σχεδιασμούς μετανάστευσης.

Η κατάρρευση του Κυπριακού Προγράμματος Επενδύσεων (CIP) το 2020, μετά από τον έλεγχο της ΕΕ και τις ανησυχίες γύρω από την απαιτούμενη επιμέλεια, συνεχίζει να έχει επιπτώσεις. Η κυβέρνηση έχει από τότε αυστηροποιήσει τις διαδικασίες AML και KYC στις συναλλαγές ακινήτων και στη χρηματοδότηση ανάπτυξης ακινήτων. Αυστηρότερη προσοχή παρέχεται τόσο στους εγχώριους όσο και στους ξένους αγοραστές, με την Μονάδα Καταπολέμησης Χρηματοδότησης της Τρομοκρατίας (MOKAS) και την Κεντρική Τράπεζα Κύπρου να επιβλέπουν τις διαδικασίες συμμόρφωσης. Οι επαγγελματίες ακινήτων πρέπει να συμμορφώνονται με αυστηρές υποχρεώσεις γνωστοποίησης και αναφοράς, και η αποτυχία να συμμορφωθούν μπορεί να έχει σοβαρές ποινές ή ποινική ευθύνη.

Νομικοί κίνδυνοι προκύπτουν επίσης από διαφορές τίτλων ιδιοκτησίας και κληρονομικές υποθέσεις που σχετίζονται με τη βόρεια Κύπρο που κατέχεται από την Τουρκία, οι οποίες συνεχίζουν να προκαλούν προκλήσεις για αγοραστές και προγραμματιστές. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωροταξίας έχει εκσυγχρονίσει τα ηλεκτρονικά συστήματα καταχώρισης τίτλων του, αλλά η προσεκτική έρευνα παραμένει απαραίτητη, ειδικά για ακίνητα με πολύπλοκες ιστορίες ιδιοκτησίας.

Από πλευράς συμμόρφωσης, οι συνεχείς μεταρρυθμίσεις στους κανονισμούς πολεοδότησης και κατασκευής υλοποιούνται για να ευθυγραμμιστούν με τα περιβαλλοντικά και ενεργειακά πρότυπα της ΕΕ. Το Υπουργείο Εσωτερικών έχει εισάγει ψηφιακές διαδικασίες αδειοδότησης, μειώνοντας τους χρόνους έγκρισης αλλά απαιτώντας μεγαλύτερη διαφάνεια και τεκμηρίωση από τους προγραμματιστές.

• Σύμφωνα με το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωροταξίας, οι πωλήσεις ακινήτων εμφάνισαν ισχυρή ανάπτυξη το 2023-2024, αλλά οι προβλέψεις για το 2025 υποδηλώνουν επιβράδυνση λόγω σταθεροποίησης της αγοράς και διεθνών αβεβαιοτήτων.
• Οι ρυθμιστικές αλλαγές το 2024-2025 εστιάζουν στη βιώσιμη ανάπτυξη, με νέα κίνητρα για “πράσινα” κτίρια και αυστηρότερους κανονισμούς ενεργειακής αποδοτικότητας για νέα κατασκευές.
• Η συμμόρφωση με τους φόρους και τον ΦΠΑ παραμένει πρόκληση, με το Τμήμα Φορολογίας να αναθεωρεί περιοδικά τις οδηγίες σχετικά με τους φόρους που σχετίζονται με τα ακίνητα, τους φόρους μεταβίβασης και την εφαρμογή του ΦΠΑ σε συναλλαγές ακίνητης περιουσίας.

Κοιτάζοντας μπροστά, οι κύριες προκλήσεις για τους συμμετέχοντες στην αγορά ακινήτων θα είναι η συνεχής προσοχή στη συμμόρφωση με τις απαιτήσεις AML, η προσαρμογή σε περιβαλλοντικές ρυθμίσεις και η διαχείριση των συνεχών νομικών αβεβαιοτήτων σχετικά με τα δικαιώματα ιδιοκτησίας. Οι ρυθμιστικές προοπτικές προτείνουν συνεχιζόμενες μεταρρυθμίσεις και αυξημένη ψηφιοποίηση, αλλά και αυστηρότερη προσοχή—ιδιαίτερα για συναλλαγές που περιλαμβάνουν ξένες οντότητες ή περιουσιακά στοιχεία μεγάλης αξίας.

Μελλοντική Προοπτική: Ανάπτυξη Πληθυσμού, Υποδομές και Προβλέψεις Τιμών

Ο τομέας ακινήτων της Κύπρου είναι έτοιμος για σημαντικές εξελίξεις τα επόμενα χρόνια, διαμορφούμενος από δημογραφικές τάσεις, στρατηγικές επενδύσεις υποδομών και εξελισσόμενα νομικά πλαίσια. Από τις αρχές του 2025, ο πληθυσμός του νησιού προβλέπεται να συνεχίσει την ήπια ανάπτυξή του, τροφοδοτούμενος από φυσικές αυξήσεις και συνεχιζόμενη εισροή μεταναστών, ιδιαίτερα από χώρες της ΕΕ και τρίτες χώρες που αναζητούν διαμονή μέσω επένδυσης. Σύμφωνα με την Στατιστική Υπηρεσία Κύπρου, ο πληθυσμός έφτασε περίπου τις 922,000 το 2024, με ετήσιους ρυθμούς ανάπτυξης να κυμαίνονται γύρω στο 0.7%. Οι προβλέψεις υποδεικνύουν ότι ο πληθυσμός θα μπορούσε να ξεπεράσει τις 940,000 μέχρι το 2027, εντείνοντας τη ζήτηση τόσο για οικιστικά όσο και για εμπορικά ακίνητα.

Η ανάπτυξη υποδομών παραμένει θεμελιώδους σημασίας για τη στρατηγική ανάπτυξης της Κύπρου. Η κυβέρνηση έχει προτεραιότητα στους εκσυγχρονισμούς μεταφορών, στην ψηφιακή συνδεσιμότητα και σε ενεργειακά έργα, με μεγάλης κλίμακας πρωτοβουλίες όπως η επέκταση των αεροδρομίων Λάρνακας και Πάφου και η σταδιακή εφαρμογή έννοιων έξυπνης πόλης σε Λεμεσό και Λευκωσία. Το Υπουργείο Μεταφορών, Επικοινωνιών και Έργων επισημαίνει τις συνεχιζόμενες επενδύσεις στα οδικά δίκτυα και τους κόμβους logistics, οι οποίες αναμένεται να ενισχύσουν περαιτέρω την ελκυστικότητα περιφερειακών περιοχών για ανάπτυξη ακινήτων.

Από νομική και συμμορφωτική πλευρά, η αγορά ακινήτων της Κύπρου παραμένει ρυθμισμένη από ένα πλαίσιο που στοχεύει να εξασφαλίσει διαφάνεια και προστασία των επενδυτών. Ο βασικός νόμος περιλαμβάνει τον Νόμο Περί Ακίνητης Περιουσίας (Δικαιώματα, Καταχώρηση και Εκτίμηση) και τον Νόμο Περί Πώλησης Ακίνητης Περιουσίας (Ειδική Εκτέλεση), που διασφαλίζουν τα δικαιώματα των αγοραστών και επιταχύνουν τις διαδικασίες συναλλαγής. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωροταξίας συνεχίζει να εκσυγχρονίζει τις διαδικασίες καταχώρισης ακινήτων, εισάγοντας ψηφιακές υπηρεσίες για τη μείωση της γραφειοκρατίας και την επιτάχυνση της έκδοσης τίτλων.

Στατιστικά, οι συναλλαγές ακινήτων παρέμειναν ισχυρές. Το 2024, τα συμβόλαια πώλησης ακινήτων που κατατέθηκαν στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωροταξίας υπερέβησαν τις 16,000, με τους ξένους αγοραστές να αντιπροσωπεύουν σχεδόν το 45% του όγκου. Οι μέσες τιμές οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά περίπου 6% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, με τις κορυφαίες παραθαλάσσιες περιοχές να καταγράφουν τα υψηλότερα ποσοστά αύξησης.

Κοιτάζοντας μπροστά μέχρι το 2025 και πέρα, οι περισσότερες προβλέψεις αναμένουν μια συνεχιζόμενη ανοδική πορεία στις αξίες των ακινήτων, αν και με βραδύτερο ρυθμό καθώς οι επιτόκια και ο πληθωρισμός σταθεροποιούνται. Η δέσμευση της κυβέρνησης στη βιώσιμη αστική ανάπτυξη και τις πρωτοβουλίες προσιτής στέγασης, σε συνδυασμό με τη συνεχιζόμενη συμμόρφωση με τις οδηγίες της ΕΕ για την καταπολέμηση της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας, αναμένεται να υποστηρίξει τόσο τη συναντήση της αγοράς όσο και την εμπιστοσύνη των επενδυτών. Συνολικά, η Κύπρος είναι έτοιμη να διατηρήσει την ελκυστικότητά της ως προορισμός ακινήτων, ισορροπώντας την ανάπτυξη με τη ρυθμιστική και υποδομική εκσυγχρονίση.

Επίσημοι Πόροι και Επαφές για Επιπλέον Καθοδήγηση

Για άτομα και επιχειρήσεις που ενδιαφέρονται για ακίνητα στην Κύπρο, η πρόσβαση σε ακριβείς, ενημερωμένες πληροφορίες και καθοδήγηση από επίσημες πηγές είναι κρίσιμη, ιδίως δεδομένου του συνεχώς εξελισσόμενου νομικού και ρυθμιστικού τοπίου. Παρακάτω παρατίθενται οι κύριοι επίσημοι πόροι και επαφές που παρέχουν αυθεντική πληροφόρηση και υποστήριξη σε θέματα που σχετίζονται με συναλλαγές ακινήτων, εγγραφή γης, συμμόρφωση και κανονισμούς επενδύσεων για το έτος 2025 και πέρα.

• Τμήμα Κτηματολογίου και Χωροταξίας: Η κύρια αρχή για την καταχώρηση ακινήτων, τους τίτλους, τις εκτιμήσεις γης, τα κτηματολογικά σχέδια και τις σχετικές υπηρεσίες. Ο διαδικτυακός τόπος του Τμήματος προσφέρει ηλεκτρονικές υπηρεσίες για αναζητήσεις, αιτήσεις και πληροφορίες σχετικά με την κατάσταση ακινήτων, τα δικαιώματα και τις διαδικασίες συναλλαγής. Για άμεσες ερωτήσεις, υπάρχουν περιφερειακά γραφεία σε όλη την Κύπρο.
  (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωροταξίας)
• Υπουργείο Εσωτερικών: Υπεύθυνο για την συνολική πολιτική σχετικά με τη χρήση γης, τον αστικό σχεδιασμό και την ιδιοκτησία ακινήτων από αλλοδαπούς. Το Υπουργείο εκδίδει κατευθυντήριες γραμμές σχετικά με την απόκτηση ακινήτων, τις οικοδομικές άδειες και τη συμμόρφωση με τις ρυθμίσεις πολεοδότησης και σχεδίου.
  (Υπουργείο Εσωτερικών)
• Συνδικαλιστική Ένωση Κυπρίων Δικηγόρων: Προσφέρει κατάλογο αδειοδοτημένων δικηγόρων που ειδικεύονται σε ακίνητα, το δίκαιο ιδιοκτησίας και τη μεταβίβαση. Η νομική συμβουλή είναι απαραίτητη για τη σωστή εξέταση, τα συμβόλαια και την πλοήγηση σε σύνθετες συναλλαγές ή αγορές σχετικές με τη διαμονή.
  (Συνδικαλιστική Ένωση Κυπρίων Δικηγόρων)
• Τμήμα Φορολογίας: Παρέχει επίσημες πληροφορίες και έντυπα σχετικά με τους φόρους ακινήτων, τα κεφαλαιακά κέρδη, το ΦΠΑ στα ακίνητα και τις τελευταίες υποχρεώσεις των ιδιοκτητών και των επενδυτών.
  (Τμήμα Φορολογίας)
• Υπουργείο Ενέργειας, Εμπορίου και Βιομηχανίας: Πηγή καθοδήγησης για άμεσες ξένες επενδύσεις, την απόκτηση επιχειρηματικών ακινήτων και τις κλαδικές ενισχύσεις, συμπεριλαμβανομένης της υποστήριξης για έργα ανάπτυξης ακινήτων.
  (Υπουργείο Ενέργειας, Εμπορίου και Βιομηχανίας)
• Κεντρική Τράπεζα Κύπρου: Δημοσιεύει επίσημες στατιστικές και αναλύσεις για τους δείκτες τιμών ακινήτων, τις τάσεις δανεισμού και τις μακροοικονομικές συνθήκες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων.
  (Κεντρική Τράπεζα Κύπρου)
• Κυπριακή Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς: Για όσους συμμετέχουν σε ταμεία ακινήτων, επενδυτικά μέσα ή ασφαλιστήρια συμβόλαια που σχετίζονται με ακίνητα, η Επιτροπή ρυθμίζει τις σχετικές δραστηριότητες και προσφέρει καθοδήγηση σχετικά με τη συμμόρφωση.
  (Κυπριακή Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς)

Οι ενδιαφερόμενοι καλούνται να συμβουλεύονται αυτούς τους επίσημους διαύλους για τις πιο πρόσφατες ρυθμιστικές ενημερώσεις, τις διαδικαστικές απαιτήσεις και τις οδηγίες συμμόρφωσης στον τομέα ακινήτων της Κύπρου για το 2025 και το άμεσο μέλλον.

Πηγές & Αναφορές

• Υπουργείο Εσωτερικών
• Κυπριακή Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς
• Τμήμα Κτηματολογίου και Χωροταξίας
• Κεντρική Τράπεζα Κύπρου
• Υπουργείο Εσωτερικών
• Τμήμα Κτηματολογίου και Χωροταξίας
• Νόμος Περί Αποκτησής Ακίνητης Περιουσίας (Αλλοδαποί)
• Υπουργείο Οικονομικών
• Δήμος Λευκωσίας
• Δήμος Πάφου
• Στατιστική Υπηρεσία Κύπρου
• Συνδικαλιστική Ένωση Κυπρίων Δικηγόρων
• Υπουργείο Ενέργειας, Εμπορίου και Βιομηχανίας