Tabla de Contenidos
- Resumen Ejecutivo: El Estado del Mercado de Bienes Raíces Comerciales en Maldivas (2025)
- Visión General del Mercado: Estadísticas Clave, Impulsores del Crecimiento y Destacados Regionales
- Influencia del Turismo y la Hostelería: Impacto en el Retail, Oficinas y Proyectos de Uso Mixto
- Marco Regulatorio: Zonificación, Derechos de Propiedad y Licencias (Consultar: planning.gov.mv)
- Reglas de Inversión Extranjera y Tributación: Barreras de Entrada e Incentivos (Consultar: mira.gov.mv, trade.gov.mv)
- Cumplimiento y Regulaciones Ambientales: Estándares Ecológicos y Aprobaciones de Desarrollo (Consultar: environment.gov.mv)
- Tendencias de Financiamiento y Préstamos: Bancos Locales, Capital Internacional y Apetito de Riesgo (Consultar: mma.gov.mv)
- Proyectos Importantes en Curso y Futuros: Estudios de Caso de Desarrolladores Líderes (Consultar: hdc.com.mv, mtcc.com.mv)
- Desafíos y Riesgos: Consideraciones Legales, Climáticas y de Volatilidad del Mercado
- Perspectivas Futuras (2025-2030): Pronósticos de Crecimiento, Cambios de Políticas y Oportunidades Emergentes
- Fuentes y Referencias
Resumen Ejecutivo: El Estado del Mercado de Bienes Raíces Comerciales en Maldivas (2025)
El sector de bienes raíces comerciales en Maldivas en 2025 se caracteriza por una recuperación y transformación constante, tras la recesión impulsada por el turismo durante la pandemia de COVID-19 y la posterior recuperación. El rendimiento del sector está estrechamente vinculado al turismo, la hostelería y las iniciativas de desarrollo de infraestructura en expansión llevadas a cabo por el gobierno. Los impulsores clave han incluido el aumento de la inversión extranjera directa (IED), la modernización regulatoria y un enfoque nacional en el desarrollo sostenible y la resiliencia ante los riesgos climáticos.
Las reformas políticas recientes han agilizado el arrendamiento de tierras y los derechos de propiedad, apoyando tanto a los inversores maldivos como a los extranjeros. La Autoridad de Ingresos Internos de Maldivas regula las tarifas de arrendamiento, impuestos y cumplimiento para tierras comerciales, mientras que la Autoridad de Tierras y Bienes Raíces supervisa el registro y la seguridad de título. Es notable que las regulaciones ahora permiten la propiedad gratuita extranjera de tierras para proyectos que superen los USD 1 mil millones, siempre que al menos el 70% de la tierra sea recuperada, un cambio significativo destinado a atraer inversiones y desarrollos a gran escala (Invest Maldives).
Los bienes raíces comerciales comprenden hoteles, casas de huéspedes, espacios de oficinas, retail y desarrollos de uso mixto, siendo la Región de Malé Grande el centro comercial. Según datos de 2024, más de 170 islas de resorts y más de 800 casas de huéspedes estaban en operación, con nuevos desarrollos en camino (Ministerio de Turismo). La expansión continua del Aeropuerto Internacional Velana y las mejoras en infraestructura bajo el Plan de Acción Estratégico del gobierno han impulsado aún más la demanda de instalaciones de logística y almacenamiento (La Oficina del Presidente).
El cumplimiento legal sigue siendo una alta prioridad, particularmente en relación con los requisitos de la Ley de Prevención de Lavado de Dinero (AML) y de Financiamiento del Terrorismo (CTF) que aplica la Autoridad Monetaria de Maldivas. Las regulaciones ambientales y los incentivos para edificios ecológicos también están ganando fuerza, como se describe en el Ministerio de Medio Ambiente, Cambio Climático y Tecnología, reflejando los objetivos nacionales de sostenibilidad.
De cara al resto de 2025 y más allá, el mercado de bienes raíces comerciales de Maldivas está posicionado para un crecimiento medido. Se espera que el compromiso del gobierno con las asociaciones público-privadas, la transparencia regulatoria y la infraestructura adaptativa al clima atraigan más inversiones nacionales e internacionales. Sin embargo, persisten desafíos, incluyendo la disponibilidad limitada de tierra, la vulnerabilidad climática y la necesidad de mano de obra calificada. Las perspectivas del sector son cautelosamente optimistas, sustentadas por una fuerte recuperación del turismo y un apoyo político sostenido.
Visión General del Mercado: Estadísticas Clave, Impulsores del Crecimiento y Destacados Regionales
El sector de bienes raíces comerciales en Maldivas está experimentando una transformación significativa a medida que el país diversifica más allá de su dependencia tradicional en el turismo. A principios de 2025, el sector se caracteriza por un sólido crecimiento en desarrollos impulsados por la hostelería, un creciente interés en proyectos de uso mixto y las iniciativas gubernamentales para atraer inversión extranjera. Según la Oficina Nacional de Estadísticas, el sector de la construcción—un indicador directamente relacionado con los bienes raíces—creció un 9.6% en 2023, contribuyendo sustancialmente al PIB nacional. Los proyectos comerciales, particularmente en la Región de Malé Grande, son un motor principal de esta tendencia.
Las estadísticas clave destacan que las aprobaciones de inversión extranjera directa (IED) alcanzaron más de USD 500 millones en 2024, con una parte significativa asignada a desarrollos de hostelería, retail y espacios de oficina (Ministerio de Desarrollo Económico). El “Plan de Acción Estratégico 2019-2023” del gobierno, que sigue guiando la expansión de infraestructura, tiene como objetivo específico los centros comerciales en Hulhumalé y aeropuertos regionales, creando oportunidades para logística, almacenamiento y servicios comerciales (Ministerio de Planificación Nacional, Vivienda e Infraestructura).
Varios impulsores del crecimiento mantienen el impulso del mercado. Primero, la inversión continua en islas de resorts integradas y proyectos de marinas comerciales está expandiendo el paisaje de propiedades comerciales. En segundo lugar, las políticas del gobierno sobre Zonas Económicas Especiales (ZEE) ofrecen concesiones fiscales y procesos de aprobación agilizados para los inversores internacionales, estimulando la demanda de tierras y facilidades comerciales (Invest Maldives). Tercero, la urbanización y una creciente fuerza laboral expatriada están alimentando la demanda de espacios de retail y oficinas, particularmente en áreas urbanas centrales.
Regionalmente, la Región de Malé Grande sigue siendo el punto focal del desarrollo de oficinas y retail de alto valor, pero las ciudades satélites como Hulhumalé y Addu City están ganando tracción gracias a las actualizaciones de infraestructura y las iniciativas de descentralización (Corporación de Desarrollo de Vivienda). Nuevas zonas comerciales están emergiendo alrededor de aeropuertos internacionales y nuevos puertos, con el gobierno promoviendo activamente asociaciones público-privadas para proyectos de uso mixto y logística.
De cara a 2025 y más allá, las perspectivas para los bienes raíces comerciales en Maldivas son positivas pero dependen de la estabilidad política continua y el desarrollo de infraestructura. Se espera que el compromiso del gobierno con la urbanización sostenible y el crecimiento económico diversificado apoye una expansión constante en bienes raíces comerciales, mientras que se anticipan reformas regulatorias y digitalización en el registro de tierras y permisos que mejoren el cumplimiento y la confianza de los inversores (Autoridad de Tierras y Registro).
Influencia del Turismo y la Hostelería: Impacto en el Retail, Oficinas y Proyectos de Uso Mixto
El sector de bienes raíces comerciales en Maldivas está intrínsecamente vinculado a la robusta industria del turismo y la hostelería del país, la cual sigue siendo la piedra angular de su crecimiento económico. En 2025, la influencia del turismo se extiende más allá de los desarrollos de resorts, moldeando cada vez más la demanda, el diseño y la ubicación de propiedades de retail, oficinas y uso mixto. A medida que las llegadas internacionales se recuperan y se diversifican después de la pandemia, hay un correspondiente aumento en los requisitos de infraestructura de apoyo y espacio comercial.
Los espacios de retail en Malé y en los atolones clave están experimentando un renovado interés, impulsado por la necesidad de atender tanto a turistas como a la creciente fuerza laboral expatriada. Las estadísticas oficiales del Ministerio de Turismo muestran que las llegadas de turistas superaron los 1.8 millones en 2023 y se proyecta que crecerán aún más en 2025, manteniendo una alta demanda por locales comerciales, alimentación y bebidas, y lugares de entretenimiento dentro de desarrollos de uso mixto (Ministerio de Turismo). Los centros comerciales, tiendas libres de impuestos y tiendas de artesanías locales se están integrando cada vez más en nuevos proyectos de resorts y urbanos de uso mixto para capitalizar los hábitos de gasto de los visitantes.
El segmento de bienes raíces de oficinas, tradicionalmente limitado en alcance debido a la economía orientada a servicios de Maldivas, está siendo redefinido por la proliferación de grupos internacionales de hostelería, operadores turísticos y servicios auxiliares que están estableciendo sedes regionales o oficinas de soporte en Malé y Hulhumalé. La visión del gobierno para la diversificación económica, articulada en los planes estratégicos del Ministerio de Planificación Nacional, Vivienda e Infraestructura, está impulsando un cambio gradual hacia espacios de oficina más formalizados, especialmente dentro de edificios de uso mixto que sirven tanto a inquilinos comerciales como a operadores de hostelería.
Los marcos legales y de cumplimiento están adaptándose a estos cambios. La Ley de Tierras (Ley No. 1/2002) y las regulaciones asociadas establecen procedimientos de uso de tierras y arrendamientos para desarrollos comerciales, mientras que la inversión extranjera está regulada por la Ley de Inversión Extranjera (Ley No. 25/79) y administrada por el Ministerio de Desarrollo Económico. Las recientes iniciativas gubernamentales fomentan la participación extranjera en proyectos de uso mixto, siempre que se cumplan los umbrales de asociación local y cumplimiento. Las Evaluaciones de Impacto Ambiental (EIA), que se exigen bajo la Ley de Protección y Preservación Ambiental (Ley No. 4/93), son cruciales para todos los desarrollos de gran escala y en waterfront (Ministerio de Medio Ambiente, Cambio Climático y Tecnología).
Las perspectivas para 2025 y los años siguientes indican un crecimiento sostenido en bienes raíces comerciales, respaldado por la continua expansión del turismo y el apoyo a políticas para desarrollos integrados. Se espera que los inversores prioricen la flexibilidad y la resiliencia, teniendo en cuenta la adaptación al clima y las preferencias cambiantes de los consumidores. Se prevé que el entorno regulatorio vea un endurecimiento incremental en torno a la sostenibilidad y la propiedad extranjera, pero el sector de bienes raíces comerciales sigue siendo un beneficiario dinámico de la transformación impulsada por el turismo de Maldivas.
Marco Regulatorio: Zonificación, Derechos de Propiedad y Licencias (Consultar: planning.gov.mv)
El marco regulatorio que rige los bienes raíces comerciales en Maldivas está moldeado por un marco en evolución de leyes de zonificación, estatutos de derechos de propiedad y regímenes de licencias. Estas regulaciones son supervisadas principalmente por el Ministerio de Planificación Nacional, Vivienda e Infraestructura, que es responsable de la planificación del uso del suelo, el desarrollo urbano y la implementación de los instrumentos legales pertinentes.
La zonificación en Maldivas se estipula a través de planes de uso del suelo nacionales y locales, que designan áreas específicas para desarrollos comerciales, residenciales, de uso mixto y relacionados con el turismo. El Plan de Desarrollo de la Ciudad de Malé y el Marco de Planificación de la Región de Malé Grande, por ejemplo, establecen densidades de desarrollo, alturas de edificios y actividades comerciales permitidas en zonas urbanas y recuperadas. El gobierno ha enfatizado cada vez más los proyectos de uso mixto y la densificación urbana, reflejando tanto la disponibilidad limitada de tierras como la creciente demanda de espacio comercial en áreas centrales. Los desarrolladores deben obtener autorización de zonificación y cumplir con estándares de planificación detallados antes de comenzar la construcción o la ocupación de locales comerciales.
Los derechos de propiedad en Maldivas están estructurados de manera única, ya que toda la tierra es legalmente propiedad del estado. Entidades privadas y corporativas, incluidos los inversores extranjeros, pueden obtener arrendamientos a largo plazo—comúnmente hasta 99 años—para fines comerciales. Estos derechos de arrendamiento están regulados bajo la Ley de Tierras y los acuerdos de arrendamiento pertinentes, estipulando el uso permitido de la tierra, las condiciones de transferencia y los protocolos de renovación. Las enmiendas recientes a las regulaciones de arrendamiento de tierras estatales han agilizado la transferencia y subarrendamiento de propiedades comerciales, facilitando una mayor liquidez y flujos de inversión en el sector. Sin embargo, la propiedad extranjera de tierras sigue estando prohibida, excepto en casos donde se cumplan umbrales significativos de inversión en el sector turístico, sujeto a la aprobación del gabinete.
La obtención de licencias es un componente crítico del cumplimiento regulatorio. Todos los desarrollos de bienes raíces comerciales requieren la aprobación del proyecto, la autorización ambiental y una licencia de operación del Ministerio de Planificación Nacional, Vivienda e Infraestructura. Esto incluye el cumplimiento de códigos de planificación, regulaciones de construcción, estándares de seguridad contra incendios y requisitos de accesibilidad. Para ciertos sectores, como retail, hostelería y alimentos y bebidas, pueden ser necesarios permisos adicionales específicos del sector de los respectivos ministerios o autoridades.
De cara a 2025 y más allá, se espera que el gobierno de Maldivas refina aún más las políticas de zonificación y digitalice los procesos de solicitud para la planificación y la obtención de licencias. La adopción de herramientas de planificación urbana inteligentes y la revisión continua de la Ley de Tierras probablemente mejoren la transparencia, el cumplimiento y la confianza de los inversores en el mercado inmobiliario comercial. El impulso continuo hacia el desarrollo urbano sostenible y resiliente, particularmente en respuesta a las necesidades de adaptación al clima, moldeará aún más el entorno regulatorio en los próximos años.
Reglas de Inversión Extranjera y Tributación: Barreras de Entrada e Incentivos (Consultar: mira.gov.mv, trade.gov.mv)
El marco regulatorio que rige la inversión extranjera en el sector inmobiliario comercial de Maldivas está definido por una combinación de leyes nacionales y políticas impulsadas por agencias que buscan equilibrar la apertura con la soberanía económica. La Autoridad de Ingresos Internos de Maldivas (MIRA) y el Ministerio de Desarrollo Económico actúan como autoridades centrales que supervisan el cumplimiento, la tributación y la obtención de licencias para inversores extranjeros.
La propiedad extranjera de tierras está constitucionalmente restringida en Maldivas; la propiedad absoluta para extranjeros no está permitida. Sin embargo, bajo las enmiendas de 2015 a la Constitución Maldiva, los inversores extranjeros pueden adquirir tierras para proyectos que superen los USD 1 mil millones, siempre que al menos el 70% de la tierra sea recuperada del mar (Ministerio de Desarrollo Económico). En la práctica, la mayoría de las transacciones inmobiliarias comerciales que involucran a extranjeros, especialmente en el sector de la hostelería, toman la forma de arrendamientos a largo plazo—típicamente hasta 99 años. Estos arrendamientos están registrados y regulados a través del Ministerio de Turismo o el Ministerio de Planificación Nacional, Vivienda e Infraestructura, dependiendo del tipo de activo.
La tributación para los inversores extranjeros en bienes raíces comerciales se regula principalmente a través de la Ley del Impuesto sobre las Ganancias Empresariales y el régimen de Impuesto sobre Bienes y Servicios (GST). La tasa estándar del Impuesto sobre las Ganancias Empresariales es del 15%, mientras que se aplica un GST del 6% a transacciones inmobiliarias no relacionadas con el turismo, y un GST del 12% a aquellas dentro del sector turístico (Autoridad de Ingresos Internos de Maldivas). Las rentas de arrendamiento para islas o tierras utilizadas para turismo, un componente importante de los bienes raíces comerciales, están sujetas a tarifas fijas y variables según lo establecido por las autoridades. Los inversores extranjeros también deben cumplir con los requisitos de Impuesto sobre Retenciones en ciertos pagos transfronterizos.
Para atraer inversiones, el gobierno ofrece varios incentivos: 100% de propiedad extranjera en la mayoría de los sectores (excluyendo las restricciones de propiedad de tierras), repatriación total de beneficios y exenciones o reducciones en los derechos de importación para materiales de construcción y equipos vinculados a proyectos aprobados (Ministerio de Desarrollo Económico). La Ley de Zonas Económicas Especiales también proporciona incentivos mejorados para proyectos de gran envergadura, incluyendo vacaciones fiscales y licencias simplificadas para desarrollos que cumplan con umbrales específicos.
En 2025 y los próximos años, el impulso continuo del gobierno en materia de infraestructura—especialmente en la Gran Malé y las zonas económicas designadas—se espera que impulse la demanda de bienes raíces comerciales. Sin embargo, las barreras de entrada siguen siendo notables para los inversores extranjeros, particularmente en lo que respecta a la tenencia de tierras y el cumplimiento de regulaciones ambientales y de planificación en evolución. Se recomienda a los inversores que mantengan una diligencia debida rigurosa y se mantengan actualizados con las novedades de cumplimiento de la MIRA y el Ministerio de Desarrollo Económico, ya que se anticipan ajustes regulatorios en línea con las prioridades de desarrollo nacional.
Cumplimiento y Regulaciones Ambientales: Estándares Ecológicos y Aprobaciones de Desarrollo (Consultar: environment.gov.mv)
El cumplimiento de las regulaciones ambientales se ha convertido en un componente cada vez más central del desarrollo de bienes raíces comerciales en Maldivas, especialmente a medida que el país enfrenta una vulnerabilidad aguda al cambio climático y al aumento del nivel del mar. A partir de 2025, todos los proyectos de bienes raíces comerciales—particularmente aquellos en sectores de turismo, hostelería y uso mixto—están sujetos a rigurosos procesos de aprobación supervisados por el Ministerio de Medio Ambiente, Cambio Climático y Tecnología (MoECCT). Estos procesos están diseñados para asegurar que los nuevos desarrollos cumplan con los estándares ambientales nacionales y los compromisos internacionales de sostenibilidad.
Una piedra angular del cumplimiento regulatorio es la Evaluación de Impacto Ambiental (EIA), exigida bajo la Ley de Protección y Preservación Ambiental (Ley No. 4/93). Los desarrolladores deben presentar EIAs detalladas antes de comenzar la construcción, describiendo los posibles impactos ambientales y las medidas de mitigación propuestas. El proceso de EIA incluye consulta pública, revisión técnica y, cuando sea necesario, inspecciones de sitio. Solo después de recibir la autorización ambiental formal del MoECCT, los proyectos pueden avanzar a las etapas de aprobación subsecuentes.
En los últimos años, el gobierno de Maldivas ha reforzado su enfoque en estándares de construcción ecológica, con nuevas pautas que promueven la eficiencia energética, la integración de energías renovables y la gestión sostenible de residuos en propiedades comerciales. Notablemente, Maldivas está implementando códigos de construcción que requieren que resorts, hoteles y grandes establecimientos comerciales incorporen sistemas fotovoltaicos solares, recolección de agua de lluvia y tecnologías de conversión de residuos en energía cuando sea posible. El gobierno también fomenta la adopción de certificaciones de Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental (LEED) o equivalentes para desarrollos importantes.
La ejecución del cumplimiento se ha intensificado, con auditorías de sitio regulares y programas de monitoreo que ahora son práctica estándar. El incumplimiento de las condiciones de EIA o de las regulaciones ambientales puede resultar en la suspensión del proyecto, multas o incluso la revocación de la licencia por parte del Ministerio de Medio Ambiente, Cambio Climático y Tecnología. En 2024, el ministerio informó un aumento significativo en el número de auditorías ambientales y verificaciones de cumplimiento en zonas turísticas y núcleos urbanos comerciales.
Mirando hacia el futuro, las perspectivas para los bienes raíces comerciales en Maldivas están estrechamente ligadas a la ambiciosa agenda de sostenibilidad del país. Los legisladores están trabajando para endurecer aún más las regulaciones de control del desarrollo, expandir las áreas protegidas y presentar incentivos para proyectos con certificación ecológica. A medida que las expectativas de inversores y partes interesadas sobre la responsabilidad ambiental continúan creciendo, el cumplimiento con los estándares ecológicos en evolución seguirá siendo un determinante clave de la viabilidad de los proyectos y del éxito comercial a largo plazo en el sector inmobiliario maldivo.
Tendencias de Financiamiento y Préstamos: Bancos Locales, Capital Internacional y Apetito de Riesgo (Consultar: mma.gov.mv)
El panorama de financiamiento para bienes raíces comerciales en Maldivas está evolucionando, impulsado por la política monetaria interna, el cambio en los apetitos de riesgo y el interés internacional emergente. Los bancos locales siguen siendo la fuente principal de financiamiento de deuda para desarrolladores e inversores de propiedad, con instituciones importantes como el Banco de Maldivas y el Banco Islámico de Maldivas ofreciendo una gama de préstamos para propiedades comerciales. La Autoridad Monetaria de Maldivas (MMA) ha mantenido un enfoque regulatorio cauteloso, equilibrando el crecimiento del crédito con la estabilidad del sector financiero. A principios de 2025, el portafolio de préstamos agregado de los bancos maldivos al sector inmobiliario ha mostrado un crecimiento constante, reflejando la demanda sostenida de desarrollos de hoteles, resorts y de uso mixto. Según la Autoridad Monetaria de Maldivas, los bienes raíces y la construcción representaron aproximadamente el 20% del total del crédito bancario pendiente al final de 2024, subrayando la importancia del sector dentro de la economía más amplia.
Los desarrollos políticos recientes se han centrado en fortalecer la gestión de riesgos y los requisitos de diligencia debida para préstamos inmobiliarios. Las regulaciones prudenciales de la MMA exigen a los bancos que realicen evaluaciones de riesgo de crédito exhaustivas, mantengan una adecuada colateralización y cumplan con las obligaciones de prevención de lavado de dinero (AML) y de financiamiento del terrorismo (CFT). En 2023 y 2024, la MMA emitió circulares actualizadas que refuerzan estos estándares de cumplimiento, particularmente para transacciones de alto valor y proyectos de propiedad extranjera. Se espera que el clima regulatorio siga siendo vigilante en 2025, con revisiones de supervisión periódicas y pruebas de estrés de la exposición de los bancos a los riesgos del sector inmobiliario (Autoridad Monetaria de Maldivas).
El capital internacional, principalmente de Asia y Medio Oriente, sigue jugando un papel crucial, especialmente para grandes proyectos de hostelería y de uso mixto en islas arrendadas. Sin embargo, la inversión extranjera directa está sujeta a la aprobación del Ministerio de Desarrollo Económico y debe cumplir con la Ley de Inversión Extranjera, que estipula umbrales mínimos de inversión y requisitos de participación local. En los últimos años, ha habido un aumento gradual en las empresas conjuntas entre firmas maldivas e inversores extranjeros, a menudo respaldadas por bancos internacionales o instituciones de financiamiento del desarrollo. Sin embargo, los prestamistas extranjeros enfrentan obstáculos adicionales de cumplimiento, incluida la registro local y la adhesión a regulaciones de moneda gobernadas por la MMA (Autoridad Monetaria de Maldivas).
De cara a 2025 y más allá, las perspectivas para el financiamiento de bienes raíces comerciales en Maldivas son cautelosamente optimistas. Si bien se espera que los bancos locales mantengan estándares de financiación selectivos, las iniciativas gubernamentales para atraer inversiones sostenibles y diversificar el sector turístico pueden ampliar las fuentes de financiamiento. No obstante, las continuas incertidumbres económicas globales y un mayor escrutinio regulatorio seguirán moldeando el apetito de riesgo y las prácticas de préstamos en el sector.
Proyectos Importantes en Curso y Futuros: Estudios de Caso de Desarrolladores Líderes (Consultar: hdc.com.mv, mtcc.com.mv)
El paisaje de bienes raíces comerciales en Maldivas está siendo moldeado significativamente por una serie de proyectos importantes en curso y futuros, liderados por desarrolladores estatales y privados. Estos proyectos son parte integral de las estrategias más amplias de diversificación económica y urbanización del gobierno, particularmente en la Región de Malé Grande y atolones estratégicos.
Uno de los desarrollos insignia es el proyecto de expansión urbana de Hulhumalé, gestionado por la Corporación de Desarrollo de Vivienda (HDC). Hulhumalé, concebida como una «Ciudad Juvenil», es una isla recuperada que se está desarrollando para aliviar la congestión en Malé y servir como un centro comercial y residencial. La fase II del proyecto en curso incluye la construcción de torres comerciales de uso mixto, parques empresariales, centros comerciales y facilidades de hostelería. En 2024-2025, HDC ha priorizado parcelas para sedes corporativas, parques tecnológicos y centros logísticos, con varias cadenas hoteleras y minoristas internacionales asegurando arrendamientos a largo plazo. El planificado “Distrito Comercial de Central Park”, por ejemplo, está diseñado para ofrecer más de 150,000 metros cuadrados de espacio comercial arrendable para 2026.
Otro jugador influyente es la Compañía de Transporte y Contratación de Maldivas (MTCC), que está impulsando proyectos de infraestructura que respaldan el crecimiento de los bienes raíces comerciales. MTCC está ejecutando actualmente la recuperación y el desarrollo de infraestructura para la Zona Industrial de Thilafushi, un nodo clave para almacenamiento, logística y manufactura ligera. Los desarrollos comerciales venideros en Thilafushi están diseñados para apoyar los sectores marino, comercial y de manufactura en auge, con parcelas dedicadas para fábricas, almacenes y complejos de oficinas. A principios de 2025, MTCC informa que más del 60% de las 150 hectáreas de tierra comercial planificadas están en construcción o han sido pre-arrendadas a inversores locales y extranjeros.
En la lista de futuros desarrollos, HDC también está avanzando el Proyecto de Empresas de Hulhumalé, que busca establecer sedes de fintech y laboratorios de innovación, en línea con la agenda de transformación digital del gobierno. Este proyecto está diseñado para atraer tanto a corporaciones multinacionales como a start-ups locales, proporcionando espacio de oficinas de Grado A e instalaciones de incubación empresarial.
La supervisión de cumplimiento y regulatoria para estos proyectos recae bajo la jurisdicción del Ministerio de Planificación Nacional, Vivienda e Infraestructura y la División de Tierras del mismo ministerio, que exigen adherencia a las pautas de planificación urbana, normativas ambientales y objetivos de desarrollo sostenible. Estas autoridades aseguran que los proyectos de bienes raíces comerciales estén alineados con los planes nacionales de uso del suelo y los requisitos de evaluación de impacto ambiental.
De cara a 2025 y más allá, se espera que la ejecución exitosa de estos proyectos importantes incremente sustancialmente el espacio comercial de Grado A, diversifique la base de inversión y catalice la emergencia de Maldivas como un centro comercial regional. El compromiso de HDC y MTCC con el desarrollo sostenible a gran escala indica una perspectiva robusta para los bienes raíces comerciales en los próximos años.
Desafíos y Riesgos: Consideraciones Legales, Climáticas y de Volatilidad del Mercado
El sector de bienes raíces comerciales en Maldivas enfrenta un conjunto único de desafíos y riesgos, moldeados por su marco legal, vulnerabilidades ambientales y dinámicas del mercado. A partir de 2025, los inversores y operadores deben navegar en un entorno complejo para asegurar el cumplimiento y la viabilidad a largo plazo.
Riesgos Legales y Regulatorios: El sistema legal maldivo está arraigado en la ley islámica, con los derechos de propiedad y el uso de la tierra regidos por una combinación de regulaciones estatutarias y decretos administrativos. La propiedad extranjera de tierras sigue estando prohibida, excepto bajo circunstancias especiales como arrendamientos a largo plazo para inversiones relacionadas con el turismo, tal como lo especifica la Ley de Tierras de Maldivas y el Ministerio de Desarrollo Económico. Los proyectos de bienes raíces comerciales a menudo requieren múltiples niveles de aprobación, incluidas evaluaciones de impacto ambiental, acuerdos de arrendamiento y cumplimiento con las leyes de zonificación locales.
El gobierno continúa refinando las regulaciones para atraer inversión extranjera directa mientras mantiene los intereses nacionales, como lo evidencian las enmiendas recientes al marco de las Zonas Económicas Especiales (ZEE) y los incentivos de inversión. Sin embargo, la falta de claridad en la tenencia de tierras, los prolongados procesos de aprobación y las regulaciones en evolución pueden presentar incertidumbres legales para los inversores Ministerio de Desarrollo Económico.
Riesgos Climáticos: Maldivas es una de las naciones más vulnerables al clima del mundo, con más del 80% de su área terrestre a menos de un metro sobre el nivel del mar. Los bienes raíces comerciales están en riesgo elevado debido a la erosión costera, inundaciones y eventos climáticos extremos. El Ministerio de Medio Ambiente, Cambio Climático y Tecnología enfatiza la necesidad de infraestructuras resilientes al clima y cumplimiento con estrictos estándares ambientales en la construcción y operación. Los nuevos desarrollos requieren cada vez más estrategias de adaptación robustas, como estructuras elevadas y sistemas de drenaje avanzados, para mitigar el impacto del aumento del nivel del mar.
Volatilidad del Mercado: El mercado de bienes raíces comerciales maldivo depende en gran medida del turismo y la hostelería, lo que lo hace sensible a cambios económicos globales, pandemias y eventos geopolíticos. La recuperación de COVID-19 ha visto un repunte en la demanda de propiedades de resorts y hoteles, pero el sector sigue siendo vulnerable a fluctuaciones en las llegadas internacionales y flujos de inversión. Según la Oficina Nacional de Estadísticas, las aprobaciones de inversión extranjera en turismo y bienes raíces mostraron un crecimiento moderado en 2023-2024, pero el sentimiento de los inversores sigue siendo cauteloso debido a la incertidumbre global.
Perspectiva: Al avanzar hacia 2025 y más allá, el sector de bienes raíces comerciales en Maldivas necesitará abordar estos riesgos interrelacionados a través de la debida diligencia legal, la adaptación climática y estrategias de diversificación. A los interesados se les exige cada vez más demostrar cumplimiento con las regulaciones en evolución y los estándares ambientales para asegurar aprobaciones de proyectos y mantener el valor de los activos a largo plazo.
Perspectivas Futuras (2025-2030): Pronósticos de Crecimiento, Cambios de Políticas y Oportunidades Emergentes
Se anticipa que el sector de bienes raíces comerciales en Maldivas experimentará una evolución significativa entre 2025 y 2030, impulsada por reformas políticas, inversiones en infraestructura y el esfuerzo continuo del país por diversificar su economía. El marco Vision 2030 del gobierno enfatiza el desarrollo urbano sostenible, la mejora del clima de inversión y la expansión más allá de activos centrados en el turismo, abriendo nuevas avenidas tanto para inversores nacionales como extranjeros.
Un impulsor primario es el compromiso del gobierno de mejorar la infraestructura empresarial, como se detalla en la Estrategia Nacional de Integración Comercial de Maldivas. La estrategia prioriza el establecimiento de Zonas Económicas Especiales (ZEE), parques logísticos y desarrollos de uso mixto para atraer sedes regionales, empresas de logística y empresas de fintech. Estas iniciativas se ven reforzadas por la Ley de Zonas Económicas Especiales, que proporciona licencias simplificadas, vacaciones fiscales e incentivos para el uso de tierras a proyectos de bienes raíces comerciales calificados.
Las enmiendas recientes a la Ley de Tierras y a la Ley de Islas Inhabitada han aclarado los derechos de arrendamiento y han extendido las duraciones permitidas de arrendamiento para no ciudadanos, mejorando la certeza legal para los inversores internacionales. Estos cambios se complementan con la modernización continua del cumplimiento tributario de la Autoridad de Ingresos Internos de Maldivas, con sistemas de registro digital de tierras y transacciones que se espera estén completamente operativos para 2026, reduciendo así los riesgos de transacción y aumentando la transparencia.
Las estadísticas clave indican un impulso robusto: según la Oficina Nacional de Estadísticas, el valor total de las transacciones de propiedades comerciales creció un 14% en 2023, con los segmentos de oficinas y retail liderando debido a la recuperación post-pandémica y el aumento de la inversión extranjera directa. La Región de Malé Grande sigue atrayendo la mayor parte de la actividad; sin embargo, centros regionales como Addu y Hulhumalé están emergiendo como nuevas fronteras debido a las mejoras en infraestructura y conectividad.
De cara al futuro, se espera crecimiento en desarrollos de uso mixto, centros logísticos que respalden los sectores de transbordo y pesca, y parques empresariales destinados a fintech y servicios profesionales. Las señales políticas sugieren una mayor liberalización, con posibles actualizaciones a las restricciones de inversión extranjera y estándares de cumplimiento ambiental que están siendo discutidas por el Ministerio de Desarrollo Económico y Comercio. La perspectiva de bienes raíces comerciales para 2025-2030 es, por tanto, positiva, con oportunidades en expansión a medida que se modernizan las regulaciones y se diversifica la economía.
Fuentes y Referencias
- Invest Maldives
- La Oficina del Presidente
- Ministerio de Medio Ambiente, Cambio Climático y Tecnología
- Oficina Nacional de Estadísticas
- Ministerio de Desarrollo Económico
- Invest Maldives
- Autoridad de Tierras y Registro
- Ministerio de Desarrollo Económico
- Oficina Nacional de Estadísticas
- Ley de Zonas Económicas Especiales
