Tabla de Contenidos
- Introducción: El Panorama Regulatorio de 2025 en el Mercado Inmobiliario de Costa Rica
- Autoridades Clave y Recursos Oficiales para la Cumplimiento Inmobiliario
- Derechos de Propiedad: Extranjeros vs. Ciudadanos Explicado
- Uso del Suelo, Zonificación y Cambios en los Permisos de Construcción para 2025–2029
- Impuestos Esenciales: Impuesto sobre la Propiedad, Ganancias de Capital y Tarifas de Transferencia
- Debida Diligencia Legal y Procedimientos de Verificación de Títulos
- Actualizaciones Legislativas Recientes y Fallos Judiciales Importantes
- Trampas de Cumplimiento: Errores Comunes y Cómo Evitarlos
- Estadísticas Clave: Tendencias del Mercado, Inversión Extranjera y Volúmenes de Transacción
- Perspectivas Futuras: Cambios Regulatorios Predichos y Recomendaciones Estratégicas
- Fuentes y Referencias
Introducción: El Panorama Regulatorio de 2025 en el Mercado Inmobiliario de Costa Rica
El panorama regulatorio para el mercado inmobiliario en Costa Rica al entrar en 2025 se caracteriza por la estabilidad en la legislación central, esfuerzos de modernización en curso y un énfasis creciente en la transparencia y el cumplimiento. Las transacciones inmobiliarias están principalmente reguladas por el Registro Nacional, que asegura que los derechos de propiedad estén claramente registrados y accesibles. El Código Civil y la Ley Reguladora de Corredores de Bienes Raíces (Ley 8422) establecen requisitos fundamentales para la propiedad, transferencia y conducta profesional en el sector.
En los últimos años, el gobierno de Costa Rica ha intensificado el cumplimiento de las normativas contra el lavado de dinero (AML) y de conocimiento del cliente (KYC) dentro del mercado inmobiliario, en línea con estándares y recomendaciones internacionales del Grupo de Acción Financiera (FATF). La Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF) emitió directrices actualizadas en 2023 que exigen obligaciones de reporte más estrictas para agentes inmobiliarios, abogados y notarios que participen en transacciones de propiedad. Estas medidas buscan mitigar los riesgos asociados con flujos financieros ilícitos y fortalecer la integridad del mercado.
Desde una perspectiva estadística, el mercado de bienes raíces de Costa Rica sigue siendo atractivo para inversores tanto nacionales como extranjeros. Según el Registro Nacional, el número de registros de propiedades se mantuvo robusto en 2023–2024, con un aumento moderado en la propiedad extranjera, especialmente en regiones costeras y turísticas. El gobierno no impone restricciones especiales a la inversión inmobiliaria extranjera, excepto en zonas marítimas, donde se requieren concesiones y están sujetas a regulaciones de zonificación y medio ambiente bajo la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre.
De cara a 2025 y más allá, se espera que Costa Rica continúe modernizando sus sistemas de registro de propiedades con mayor digitalización y una mejor interoperabilidad entre los registros gubernamentales. Se están discutiendo propuestas legislativas para reforzar la protección al consumidor y aclarar los requisitos de zonificación, en particular en respuesta a la creciente demanda de desarrollo sostenible. El panorama regulatorio sigue siendo favorable para la inversión, pero los interesados deben mantener vigilancia respecto a las expectativas de cumplimiento que están evolucionando, especialmente en las áreas de AML, medio ambiente y permisos municipales. Estas reformas en curso buscan equilibrar la confianza del inversor con una supervisión robusta, apoyando el crecimiento y la integridad sostenida del sector inmobiliario de Costa Rica.
Autoridades Clave y Recursos Oficiales para la Cumplimiento Inmobiliario
El panorama regulatorio inmobiliario de Costa Rica está conformado y se aplica a través de una red de agencias gubernamentales, registros y cuerpos profesionales que aseguran el cumplimiento legal y la transparencia en las transacciones. Comprender las autoridades y recursos oficiales es fundamental para los inversores, desarrolladores, agentes y compradores que operan en el mercado inmobiliario costarricense en 2025 y más allá.
- Registro Nacional: El Registro Nacional es la piedra angular del registro de propiedades en Costa Rica. Todos los títulos de propiedad, gravámenes y cargas se registran aquí. Compradores potenciales y profesionales legales dependen del registro para verificar la propiedad y realizar la debida diligencia.
- Notarios Públicos: Las transacciones inmobiliarias en Costa Rica requieren la participación de un Notario Público autorizado, que también es abogado. Los notarios son responsables de redactar y autenticar escrituras públicas, registrar transacciones en el Registro Nacional y asegurar el cumplimiento de las leyes de propiedades e impuestos. La supervisión y la concesión de licencias están a cargo del Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica.
- Gobiernos Municipales: Cada municipio supervisa el uso del suelo local, la zonificación, las valoraciones de impuestos a la propiedad y los permisos de construcción. La información y regulaciones se pueden acceder a través del Instituto de Fomento y Asesoría Municipal (IFAM), que proporciona orientación a los gobiernos municipales.
- Ministerio de Hacienda: Todas las transferencias de propiedad están sujetas a impuestos de transferencia y deben ser reportadas al Ministerio de Hacienda. El Ministerio también supervisa las regulaciones fiscales sobre propiedades y el cumplimiento de las normativas contra el lavado de dinero en las transacciones inmobiliarias.
- Dirección General de Migración y Extranjería (DGME): Para compradores extranjeros, los requisitos relacionados con la residencia e inversión son administrados por la Dirección General de Migración y Extranjería.
- Asociaciones Profesionales: Aunque no es obligatorio, muchos corredores de bienes raíces son miembros de la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces (CCCBR), que promueve las mejores prácticas y ofrece servicios de mediación.
Mantenerse actualizado con las publicaciones oficiales y recursos digitales de estas autoridades es crucial para asegurar el cumplimiento, minimizar riesgos legales y entender los requisitos en evolución, especialmente a medida que Costa Rica continúa modernizando sus leyes de propiedad y digitalizando procesos a lo largo de 2025 y más allá.
Derechos de Propiedad: Extranjeros vs. Ciudadanos Explicado
Las regulaciones inmobiliarias de Costa Rica establecen un marco que respeta tanto los derechos de propiedad nacionales como los extranjeros, con distinciones matizadas dependiendo del tipo de propiedad y ubicación. A partir de 2025, el principio general es que los extranjeros disfrutan de los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos costarricenses para la mayoría de adquisiciones de tierras, con algunas restricciones aplicables en zonas marítimas y de concesión.
Bajo la ley costarricense, todas las personas—independientemente de su nacionalidad—pueden adquirir, poseer y vender propiedad titulada. No hay requisito para que los compradores extranjeros sean residentes o ciudadanos. Esta igualdad está consagrada en la Constitución y el Código de Tierras del país, fomentando un clima de inversión abierto Registro Nacional de Costa Rica. Todas las propiedades tituladas están registradas en el Registro Nacional, asegurando la seguridad jurídica y la trazabilidad para los propietarios extranjeros y nacionales por igual.
Una excepción crítica se aplica a las propiedades situadas dentro de la Zona Marítima (los primeros 200 metros hacia el interior desde la línea de marea alta a lo largo de la costa). Los primeros 50 metros son dominio público, y no se permite la propiedad privada. Los 150 metros restantes están sujetos a un régimen de concesión, donde la tierra se arrienda del municipio o del gobierno en lugar de ser propiedad en su totalidad. Por ley, los extranjeros no pueden poseer directamente más del 49% de los derechos en una concesión; al menos el 51% debe ser controlado por ciudadanos o entidades legales costarricenses con propiedad mayoritaria costarricense Instituto Costarricense de Turismo.
El cumplimiento tanto para ciudadanos como para extranjeros implica un proceso riguroso de debida diligencia. Todas las transacciones inmobiliarias requieren notificación por un Notario Público costarricense, registro en el Registro Nacional y pago de impuestos y tarifas de transferencia de propiedad. Los recientes esfuerzos de digitalización han simplificado estos procesos, mejorando la transparencia y reduciendo los tiempos de procesamiento Registro Nacional de Costa Rica.
Estadísticamente, la inversión extranjera en bienes raíces costarricenses se mantiene robusta, especialmente en áreas costeras y turísticas. El gobierno reporta un crecimiento continuo en los registros de propiedades por parte de no ciudadanos, indicando una confianza internacional sostenida en el marco legal Ministerio de Comercio Exterior.
De cara a 2025 y más allá, no se anticipan cambios legislativos significativos en cuanto a los derechos fundamentales de propiedad para los extranjeros. Las autoridades regulatorias continúan enfatizando el cumplimiento de las normativas contra el lavado de dinero y los requisitos de transparencia fiscal, aplicándose por igual a ciudadanos y extranjeros. A medida que Costa Rica fortalece su registro digital y sistemas de monitoreo, ambos grupos pueden esperar mayor eficiencia y seguridad legal en las transacciones de propiedad.
Uso del Suelo, Zonificación y Cambios en los Permisos de Construcción para 2025–2029
En Costa Rica, el desarrollo inmobiliario depende de la estricta adherencia a las regulaciones de uso del suelo, zonificación y permisos de construcción, todos supervisados por autoridades nacionales y municipales. A partir de 2025, varias actualizaciones regulatorias y tendencias están moldeando el panorama para inversores, desarrolladores y propietarios de propiedades.
El uso del suelo y la zonificación en Costa Rica están principalmente gobernados por Planes Reguladores, que son estatutos a nivel municipal que dictan los usos permitidos, densidades y parámetros de desarrollo para cada parcela. El Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos) establece la política urbana nacional y supervisa la aprobación del plan regulador. En los próximos años (2025–2029), los municipios están bajo una presión creciente para actualizar sus planes y alinearlos con los mandatos de desarrollo sostenible establecidos por el Ministerio de Ambiente y Energía y las políticas nacionales de adaptación climática. Los principales centros urbanos—incluidos San José, Liberia y Limón—están revisando la zonificación para abordar la expansión urbana, promover distritos de uso mixto y expandir corredores verdes.
Asegurar permisos de construcción requiere navegar un proceso de múltiples pasos coordinado por gobiernos locales y el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica (CFIA). A partir de 2025, todos los planos arquitectónicos y de ingeniería deben ser registrados digitalmente a través de la plataforma digital Trámite Ya del CFIA, lo que ha simplificado el cumplimiento y la documentación. Según el CFIA, más del 90% de las nuevas solicitudes de permisos en 2024 fueron procesadas digitalmente, reduciendo los tiempos promedio de aprobación a menos de 60 días en municipios compliant.
Las reformas recientes han fortalecido la revisión ambiental. Los proyectos cercanos a áreas costeras, áreas protegidas o recursos hídricos ahora requieren la autorización de viabilidad ambiental (Viabilidad Ambiental) de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) antes de obtener permisos municipales. SETENA ha aumentado su personal de revisión y digitalizado las presentaciones, con el objetivo de reducir el retraso y aumentar la transparencia del cumplimiento hasta 2027.
- A partir de 2025, el 65% de los municipios han actualizado sus planes de zonificación en los últimos cinco años (según Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos).
- Los municipios con planes actualizados están viendo mayores valores inmobiliarios y ciclos de permisos más rápidos.
- Nuevas reglas de zonificación costera, efectivas en 2026, limitarán aún más el desarrollo de alta densidad dentro de los 200 metros de la línea de marea alta, de acuerdo con las recomendaciones de resiliencia climática del Instituto Meteorológico Nacional.
Mirando hacia 2029, se espera que el entorno regulatorio inmobiliario de Costa Rica se vuelva cada vez más estandarizado y transparente, con seguimiento digital de permisos, salvaguardias ambientales más estrictas y un impulso continuo hacia un crecimiento urbano sostenible. Los inversores deben monitorear las actualizaciones de los planes regulatorios en curso y anticipar los costos de cumplimiento, particularmente en regiones sensibles o de alta demanda.
Impuestos Esenciales: Impuesto sobre la Propiedad, Ganancias de Capital y Tarifas de Transferencia
El entorno regulatorio inmobiliario de Costa Rica impone varios impuestos esenciales sobre las transacciones de propiedad, los cuales son fundamentales para que tanto inversores nacionales como extranjeros los comprendan. A partir de 2025, los propietarios y compradores de propiedades deben cumplir con tres obligaciones tributarias principales: impuesto sobre la propiedad, impuesto sobre las ganancias de capital y tarifas de transferencia.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles: Este impuesto municipal se cobra anualmente a una tasa estándar del 0.25% del valor registrado de la propiedad, determinado por el municipio local. Los propietarios de propiedades deben actualizar los valores de las propiedades cada cinco años. Los municipios tienen la capacidad de cobrar, auditar y hacer cumplir este impuesto, y el incumplimiento puede resultar en sanciones o gravámenes (Ministerio de Hacienda).
- Impuesto a las Ganancias de Capital: Desde 2019, Costa Rica ha aplicado un impuesto sobre las ganancias de capital del 15% sobre las ganancias de la venta de bienes raíces. Existen exenciones para propiedades clasificadas como residencia habitual del vendedor. Para las propiedades adquiridas antes del 1 de julio de 2019, los vendedores pueden optar por una tasa reducida del 2.25% sobre el precio bruto de venta en lugar del 15% sobre las ganancias netas. Todos los vendedores deben presentar la declaración correspondiente y pagar el impuesto dentro de los 15 días hábiles posteriores al cierre (Ministerio de Hacienda).
- Impuesto de Traspaso y Tarifas: Las transferencias de propiedad están sujetas a un impuesto de traspaso del 1.5%, calculado sobre el mayor valor entre el valor fiscal, el valor registrado o el precio de venta. También se imponen tarifas notariales y de registro adicionales, que generalmente suman alrededor del 2.5% del valor de la propiedad. Normalmente, el comprador asume la responsabilidad de estos costos, que deben ser pagados en el momento del registro con el Registro Nacional de Costa Rica.
Los esfuerzos recientes de las autoridades costarricenses se han centrado en mejorar el cumplimiento tributario y digitalizar registros para mejorar la transparencia y prevenir la evasión fiscal. Se espera que las reformas digitales en curso por parte del Ministerio de Hacienda y el Registro Nacional simplifiquen el cumplimiento y la aplicación en los próximos años. A medida que los valores de las propiedades y los volúmenes de transacción aumentan—impulsados por la inversión extranjera y el turismo—se prevé que los ingresos fiscales del sector inmobiliario aumenten hasta 2025 y más allá.
Debida Diligencia Legal y Procedimientos de Verificación de Títulos
La debida diligencia legal y la verificación de títulos son componentes críticos de las transacciones inmobiliarias en Costa Rica, regidas por un marco legal robusto diseñado para proteger tanto a los inversores nacionales como a los extranjeros. La piedra angular de los derechos de propiedad en Costa Rica es el sistema de Registro Público, operado por el Registro Nacional, que mantiene registros centralizados de título, cargas, gravámenes y límites de propiedad. A partir de 2025, todas las transacciones inmobiliarias deben ser formalizadas a través de una escritura pública ejecutada ante un notario público costarricense y posteriormente registrada en el Registro Nacional para asegurar la validez y ejecutabilidad legal.
El proceso de debida diligencia estándar implica varios pasos clave:
- búsqueda de títulos: Los compradores potenciales o sus representantes legales deben realizar una búsqueda exhaustiva de títulos a través de la plataforma digital del Registro Nacional. Esto verifica la propiedad del vendedor, identifica cualquier hipoteca, gravamen, servidumbres, anotaciones o restricciones, y confirma los detalles catastrales (límite) de la propiedad.
- Verificación de Cargas: Se verifica la existencia de cualquier gravamen, demandas o impuestos municipales pendientes, ya que estos pueden afectar la transferibilidad o el uso futuro. Los notarios están legalmente obligados a revelar dichas cargas a las partes antes de la finalización de la transacción (Registro Nacional).
- Revisión de la Propiedad Corporativa: Cuando la propiedad es mantenida por una corporación, la debida diligencia se extiende a confirmar el estado legal de la corporación, los poderes representativos y el cumplimiento de las regulaciones contra el lavado de dinero administradas por la Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF).
- Cumplimiento de Uso del Suelo y Zonificación: La verificación de los permisos de uso del suelo municipales y las restricciones de zonificación es obligatoria, ya que los gobiernos locales regulan el desarrollo y el impacto ambiental a través de los Municipios y el Sistema Nacional de Información Territorial (SNIT).
Los últimos años han visto iniciativas de digitalización por parte del Registro Nacional, mejorando la accesibilidad y exactitud de la información de los títulos. Sin embargo, los profesionales legales enfatizan la necesidad de vigilancia continua debido a las discrepancias ocasionales entre los registros catastrales y de registro. Según datos del gobierno, más del 98% de los títulos de propiedad están ahora digitalizados, con esfuerzos en curso para resolver las anomalías restantes para 2026.
De cara al futuro, se espera que Costa Rica continúe simplificando la debida diligencia a través de servicios digitales ampliados y una mejor integración entre las plataformas municipales, de registro y judiciales. No obstante, la revisión legal exhaustiva y la supervisión notarial seguirán siendo obligatorias, reflejando el compromiso del país con la transparencia y la protección en las transacciones inmobiliarias.
Actualizaciones Legislativas Recientes y Fallos Judiciales Importantes
El sector inmobiliario de Costa Rica está experimentando cambios regulatorios notables y clarificaciones legales a medida que las autoridades abordan tanto el crecimiento nacional como el aumento de la inversión extranjera. En 2024 y hasta 2025, varias medidas legislativas y decisiones judiciales han moldeado el panorama para las transacciones de propiedades, derechos de propiedad y cumplimiento en el país.
Una actualización legislativa significativa es la modernización en curso del Registro Nacional de Propiedad, que tiene como objetivo digitalizar registros y simplificar las transferencias de propiedad. Esta iniciativa, liderada por el Registro Nacional, está diseñada para reducir el fraude y los errores en el registro de títulos, haciendo que la debida diligencia y el cumplimiento sean más transparentes para los inversores y profesionales legales.
Otro desarrollo relevante es la aplicación de disposiciones contra el lavado de dinero (AML) para los profesionales inmobiliarios, de acuerdo con la Ley No. 9449. La Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF) ha intensificado la supervisión de los agentes inmobiliarios, exigiendo procedimientos más estrictos de identificación de clientes y el reporte de transacciones sospechosas. A partir de finales de 2024, los corredores inmobiliarios están sujetos a auditorías de cumplimiento regulares para asegurar la adherencia a estos estándares AML.
En el ámbito judicial, la Sala Primera del Tribunal Supremo emitió una notable decisión en 2024 que aclara los derechos y obligaciones en relación con la tierra de concesión en la Zona Marítimo Terrestre. La decisión reafirmó que los individuos extranjeros deben obtener concesiones municipales y cumplir con restricciones específicas de residencia y uso, reforzando el marco legal especial que regula las propiedades costeras. Esta decisión, publicada por el Poder Judicial de Costa Rica, proporciona una orientación más clara tanto para las autoridades municipales como para los compradores internacionales.
Estadísticamente, el Registro Nacional reportó un incremento del 12% en las transferencias de propiedades registradas en 2024 en comparación con el año anterior, con más de 68,000 transacciones procesadas. Las regiones costeras y el Valle Central continúan atrayendo los mayores volúmenes, reflejando la demanda sostenida tanto de compradores nacionales como extranjeros (Registro Nacional).
De cara al futuro, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) ha anunciado consultas públicas para una reforma propuesta a la Ley de Planificación Urbana. La reforma tiene como objetivo actualizar la zonificación, el uso del suelo y los procedimientos de evaluación de impacto ambiental para alinearse mejor con el desarrollo sostenible y los estándares internacionales de inversión. Estos cambios, que se espera sean debatidos en la Asamblea Legislativa en 2025, podrían influir aún más en los procesos de permisos y requisitos de cumplimiento para desarrolladores y propietarios de viviendas.
Trampas de Cumplimiento: Errores Comunes y Cómo Evitarlos
Navegar las regulaciones inmobiliarias en Costa Rica presenta desafíos únicos de cumplimiento tanto para los inversores locales como para los extranjeros. A partir de 2025, el mercado de propiedades del país sigue siendo atractivo, pero las trampas regulatorias—especialmente en áreas como el registro de propiedades, debida diligencia y cumplimiento ambiental—continúan atrapando a los incautos.
- Verificación de Títulos Incompleta: Uno de los errores más frecuentes es la verificación inadecuada de los títulos de propiedad. Bajo la ley costarricense, todas las transacciones inmobiliarias deben registrarse en el Registro Nacional, que mantiene los registros oficiales. Sin embargo, a veces los compradores no confirman toda la cadena de títulos, lo que puede resultar en disputas o incluso en la pérdida de la propiedad si existen gravámenes previos. Una búsqueda de títulos a través del registro oficial es esencial antes de cualquier transacción.
- Falta de Confirmación de Zonificación y Uso del Suelo: No entender las restricciones de zonificación y las regulaciones de uso del suelo es otra trampa común. Los municipios, supervisados por el Instituto de Fomento y Asesoría Municipal, establecen planes de zonificación que dictan los usos permitidos para cada parcela. Los compradores deben asegurar que el uso previsto esté alineado con los planes locales, o arriesgarse a enfrentar costosos desafíos legales y la interrupción forzada de actividades.
- Descuidos Ambientales: Las fuertes protecciones ambientales de Costa Rica, aplicadas por el Sistema Nacional de Áreas de Conservación y la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA), significan que ciertos desarrollos requieren rigurosos estudios de impacto ambiental. No obtener los permisos apropiados o ignorar el estado protegido de la tierra puede resultar en multas, órdenes de demolición o responsabilidad penal.
- Estructuras Corporativas Incorrectas: Muchos inversores adquieren propiedades a través de corporaciones, pero errores en el registro de la compañía, registros de accionistas o fallos en cumplir con los requisitos de informes anuales al Registro Nacional de Personas Jurídicas exponen a los propietarios a sanciones y dificultades para probar la propiedad.
- Fugas de Cumplimiento Tributario: Los propietarios de propiedades deben registrarse en el Ministerio de Hacienda para el impuesto sobre la propiedad y, cuando sea aplicable, el impuesto de lujo. El incumplimiento lleva a intereses, multas y gravámenes sobre la propiedad.
Para evitar estas trampas, los expertos recomiendan contratar a un abogado local, realizar una debida diligencia exhaustiva a través de las autoridades pertinentes y mantener un cumplimiento meticuloso con todos los requisitos municipales y nacionales. A medida que Costa Rica continúa refinando sus marcos regulatorios en respuesta al crecimiento económico y las preocupaciones ambientales, el cumplimiento proactivo seguirá siendo crucial para la inversión sostenible hasta 2025 y más allá.
Estadísticas Clave: Tendencias del Mercado, Inversión Extranjera y Volúmenes de Transacción
El sector inmobiliario de Costa Rica continúa atrayendo una atención significativa tanto de inversores nacionales como extranjeros, con tendencias regulatorias que modelan el ritmo y la naturaleza de la actividad del mercado. A partir de 2025, el mercado de propiedades costarricenses sigue abierto a la propiedad extranjera, siempre que todas las transacciones cumplan con las regulaciones locales respecto al registro de propiedades, tributación y protección ambiental. El Registro Nacional (Registro Nacional de Costa Rica) es la principal autoridad para registrar transacciones inmobiliarias y la propiedad, asegurando la transparencia y la certeza legal en las negociaciones de propiedades.
Datos recientes del Banco Central de Costa Rica indican que los volúmenes de transacciones inmobiliarias crecieron aproximadamente un 6% en 2024 en comparación con el año anterior, reflejando una demanda sostenida, particularmente en las áreas costeras y urbanas favorecidas por los compradores extranjeros. Notablemente, la inversión extranjera directa en bienes raíces representó una estimación del 18% de los flujos totales de IED en 2023–2024, subrayando el atractivo internacional continuado del sector.
Los desarrollos regulatorios clave incluyen la implementación continua de la Ley para el Fortalecimiento de la Administración Tributaria y la Tributación (Ministerio de Hacienda), que requiere la divulgación integral de las transacciones de propiedad y una aplicación más estricta contra el lavado de dinero y la evasión fiscal. Los agentes inmobiliarios y notarios están sujetos a procedimientos obligatorios de debida diligencia bajo la Ley Contra el Lavado de Dinero, con supervisión de la Superintendencia General de Valores y la Superintendencia General de Seguros, asegurando el cumplimiento de los estándares internacionales.
Para 2025 y más allá, la perspectiva está moldeada por el compromiso del gobierno de digitalizar los registros de propiedad a través de la modernización continua del Registro Nacional, mejorando la accesibilidad y reduciendo los tiempos de transacción. Además, se esperan reformas propuestas para simplificar la obtención de permisos de uso del suelo y aprobaciones ambientales, que se anticipan atraerán aún más a ambos inversores locales e internacionales. El Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE) juega un papel fundamental en la aplicación del cumplimiento ambiental para proyectos de desarrollo, particularmente en zonas protegidas y costeras.
Con estas salvaguardias regulatorias e iniciativas de modernización, se proyecta que el mercado inmobiliario de Costa Rica mantenga un crecimiento estable. Los observadores del mercado anticipan un aumento moderado en los volúmenes de transacciones en los próximos años, apoyado por la transparencia regulatoria y el continuo atractivo de Costa Rica como destino para la inversión y relocalización de estilo de vida.
Perspectivas Futuras: Cambios Regulatorios Predichos y Recomendaciones Estratégicas
Se anticipa que el panorama regulatorio inmobiliario de Costa Rica experimentará cambios significativos en los próximos años, a medida que el gobierno y las autoridades pertinentes respondan a la evolución de las dinámicas del mercado, el aumento de la inversión extranjera y las presiones de cumplimiento internacionales. A partir de 2025, varios factores están influyendo en la dirección de las reformas regulatorias, con un enfoque en la transparencia, el cumplimiento AML, el desarrollo sostenible y la transformación digital.
Uno de los desarrollos recientes más destacados es la continua implementación de la Ley No. 9449, que fortaleció el marco AML de Costa Rica al requerir que todas las empresas y entidades legales divulguen la propiedad beneficial y presenten esta información al Banco Central de Costa Rica. Esta medida cumple con las recomendaciones del Grupo de Acción Financiera (FATF), y se espera un endurecimiento regulatorio adicional en el sector inmobiliario para monitorear transacciones de alto valor y compradores extranjeros.
Además, se anticipa que la Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF) amplíe su supervisión sobre los agentes inmobiliarios y administradores de propiedades, exigiendo una debida diligencia más estricta para los clientes y un reporte mejorado de actividades sospechosas. El gobierno también está revisando propuestas legislativas para crear un registro nacional obligatorio para los corredores de bienes raíces para mejorar los estándares profesionales y la protección al consumidor. Este registro sería administrado por el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) y probablemente comenzará a operar dentro de los próximos dos años.
En el frente ambiental, se espera que el compromiso de Costa Rica con el desarrollo sostenible resulte en códigos de construcción más estrictos y regulaciones de zonificación, alineándose con el Plan Nacional de Descarbonización del país. La Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) está preparada para actualizar los requisitos de evaluación de impacto ambiental para nuevos proyectos, especialmente en áreas costeras y forestales sensibles, afectando tanto a los desarrolladores inmobiliarios locales como extranjeros.
La transformación digital también está en la agenda. El Registro Nacional de Costa Rica está avanzando en esfuerzos para digitalizar los registros de propiedad y simplificar los procesos de transacción, reduciendo los riesgos de fraude y aumentando la eficiencia del mercado.
- Recomendaciones Estratégicas:
- Los desarrolladores e inversores deben priorizar el cumplimiento de las regulaciones AML y asegurar la divulgación completa de los propietarios beneficiosos.
- Los compradores extranjeros deben contratar profesionales legales licenciados para navegar los requisitos de debida diligencia en evolución.
- Los profesionales inmobiliarios deben prepararse para los requisitos de licencia y la educación profesional continua.
- Las prácticas de construcción sostenible deben integrarse temprano en la planificación del proyecto para cumplir con los próximos estándares ambientales.
- Los interesados deben aprovechar las plataformas digitales para transacciones seguras y transparentes a medida que los registros nacionales expanden los servicios digitales.
En resumen, el sector inmobiliario de Costa Rica enfrenta una creciente complejidad regulatoria en 2025 y más allá, moldeada por los estándares de cumplimiento global, imperativos ambientales y avances tecnológicos. Los interesados que se adapten proactivamente estarán mejor posicionados para el éxito a largo plazo.
Fuentes y Referencias
- Registro Nacional
- Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF)
- Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica
- Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces (CCCBR)
- Instituto Costarricense de Turismo
- Ministerio de Comercio Exterior
- Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos
- Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica
- Secretaría Técnica Nacional Ambiental
- Sistema Nacional de Información Territorial (SNIT)
- Poder Judicial de Costa Rica
- Banco Central de Costa Rica
