Tabla de Contenidos
- Resumen Ejecutivo: Puntos Clave para 2025 y Más Allá
- Panorama del Mercado: Demanda de Alquiler, Oferta y Tasas de Vacantes
- Urbano vs. Rural: Dinámicas Regionales que Modelan el Sector de Alquiler en Perú
- Estadísticas Clave: Precios, Rentabilidades y Tendencias de Ocupación en 2025
- Marco Legal y Fiscal: Leyes de Arrendador-Inquilino y Cumplimiento (Referenciando peru.gob.pe & sunat.gob.pe)
- Impacto de Cambios Regulatorios Recientes y Futuros
- Inversión Extranjera y Propiedad: Reglas y Restricciones
- Tecnología e Innovación en el Mercado de Alquiler en Perú
- Riesgos y Desafíos: Factores Económicos, Políticos y Ambientales
- Perspectivas Futuras: Proyecciones para 2026–2030 y Oportunidades Estratégicas
- Fuentes y Referencias
Resumen Ejecutivo: Puntos Clave para 2025 y Más Allá
El mercado de alquiler en Perú está experimentando una transformación significativa mientras el país navega la recuperación económica post-pandémica y se adapta a las tendencias demográficas y de urbanización en evolución. En 2025, el sector se caracteriza por un aumento en la demanda, cambios regulatorios y un enfoque creciente en la formalización y protección de los inquilinos.
- Dinamismo del Mercado: La demanda de propiedades de alquiler, especialmente en Lima y otros centros urbanos importantes, continúa en aumento, impulsada por la migración interna, jóvenes profesionales que retrasan la compra de vivienda y la urbanización en curso. Según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), aproximadamente el 22% de los hogares en Lima metropolitana estaban alquilando en 2023, una cifra que se proyecta que aumente gradualmente hasta 2025.
- Marco Legal y Reformas: El mercado de alquiler peruano opera principalmente bajo el Código Civil. Sin embargo, en los últimos años se han visto intervenciones regulatorias importantes destinadas a equilibrar las relaciones entre arrendadores e inquilinos y fomentar la formalización de los contratos de alquiler. Notablemente, la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP) ha agilizado los procesos de registro de propiedades, mientras que el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos continúa promoviendo la educación legal tanto para arrendadores como para inquilinos.
- Cumplimiento y Aplicación: Los desafíos de cumplimiento persisten, particularmente en lo que respecta a los acuerdos de alquiler informales y la declaración de impuestos. La Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT) ha aumentado la supervisión de las declaraciones de ingresos de alquiler, reforzando el requisito de que los arrendadores registren formalmente los arrendamientos y paguen los impuestos correspondientes, como se detalla en la Ley del Impuesto a la Renta.
- Estadísticas Clave: Los alquileres en Lima aumentaron aproximadamente un 6% año tras año en 2024, con tasas de vacantes manteniéndose bajas en distritos prime. El gobierno estima que los alquileres informales aún representan más del 40% del mercado, destacando los desafíos persistentes en la formalización (INEI).
- Perspectiva para 2025 y Más Allá: Se espera que el mercado de alquiler se mantenga robusto, con una expansión gradual en ciudades secundarias. Los futuros esfuerzos legislativos pueden incentivar aún más la formalización, mejorar los mecanismos de resolución de conflictos y introducir acuerdos de arrendamiento más estandarizados. El crecimiento urbano continuo, la estabilización económica y el endurecimiento regulatorio son factores que moldearán la trayectoria del sector en los próximos años.
Panorama del Mercado: Demanda de Alquiler, Oferta y Tasas de Vacantes
El mercado de alquiler en Perú sigue experimentando cambios dinámicos a medida que el país entra en 2025, moldeado por tendencias macroeconómicas, reformas regulatorias y cambios demográficos. En Lima metropolitana, hogar de casi un tercio de la población nacional, la demanda de vivienda en alquiler ha permanecido robusta, impulsada por la urbanización, la movilidad juvenil y la limitada asequibilidad de la vivienda. Según información del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), el segmento de alquiler urbano representa aproximadamente el 15% del total de hogares a nivel nacional, con una mayor concentración en Lima y Arequipa.
La demanda de alquiler ha sido aún más reforzada por las tendencias de migración en curso de Perú, tanto internas (de áreas rurales a urbanas) como externas (particularmente migrantes venezolanos). Los datos del INEI indican que la población en Lima y Callao aumentó más del 2% en 2023-2024, apoyando una necesidad sostenida de alojamiento en alquiler. Los jóvenes profesionales y estudiantes, que típicamente carecen de acceso a financiamiento hipotecario, constituyen una parte creciente de los inquilinos.
En el lado de la oferta, el stock de vivienda en alquiler ha crecido modestamente, pero no a un ritmo suficiente para igualar la demanda. El Fondo MIVIVIENDA—la agencia estatal de vivienda de Perú—ha promovido iniciativas como el programa «Renta Joven», que ofrece subsidios de alquiler a personas de 18 a 40 años, con el objetivo de estimular la oferta de alquiler formal y aliviar las restricciones de asequibilidad. Sin embargo, el mercado formal sigue siendo superado por los alquileres informales, donde el cumplimiento de las normas de seguridad y arrendamiento a menudo es limitado.
Las tasas de vacantes en el sector formal se han mantenido bajas, especialmente en los distritos centrales de Lima (Miraflores, San Isidro, Surco), donde las tasas rondaron entre el 4% y el 6% a finales de 2024, según informes de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). Los distritos periféricos y las ciudades secundarias muestran tasas de vacantes ligeramente más altas, reflejando una recuperación económica más lenta y un menor poder adquisitivo.
Mirando hacia adelante, la perspectiva para 2025 y más allá sugiere una demanda continua de alquileres, impulsada por tendencias demográficas y desafíos en la asequibilidad de la vivienda. Si bien los programas respaldados por el gobierno pueden aumentar gradualmente la oferta formal, la persistente informalidad y el desarrollo limitado de nuevo stock de alquiler podrían restringir las tasas de vacantes y ejercer presión al alza sobre los alquileres, particularmente en los centros urbanos de alta demanda.
Urbano vs. Rural: Dinámicas Regionales que Modelan el Sector de Alquiler en Perú
El mercado de alquiler en Perú continúa exhibiendo marcados contrastes entre las regiones urbanas y rurales, moldeado por tendencias demográficas, disparidades en infraestructura y marcos legales en evolución. A partir de 2025, los centros urbanos—particularmente Lima, Arequipa y Trujillo—impulsan la mayor parte de la actividad de alquiler, reflejando la migración continua, la urbanización y las oportunidades de empleo concentradas.
Según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), la población urbana representa ahora más del 79% del total nacional, con Lima albergando casi un tercio de todos los peruanos. Esta concentración urbana ha intensificado la demanda de propiedades de alquiler, empujando los precios de los alquileres al alza y manteniendo bajas tasas de vacantes en las zonas metropolitanas. En Lima, los datos recientes de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) muestran un aumento interanual en el registro de contratos de arrendamiento residenciales, reflejando tanto una demanda sostenida como una tendencia hacia la formalización dentro del sector.
Las regiones rurales, en contraste, siguen viendo un desarrollo limitado del mercado de alquiler. El INEI informa que solo una pequeña fracción de los hogares rurales alquila, siendo la mayoría ocupados por propiedades familiares o heredadas. Esta dinámica se atribuye a una menor densidad poblacional, menor diversificación económica y una preferencia cultural por la propiedad. Si bien algunas ciudades rurales cercanas a centros mineros o agroindustriales han visto modestos aumentos en la actividad de alquiler, la escala sigue siendo menor en comparación con los centros urbanos.
Los marcos legales y de cumplimiento que influyen en el mercado de alquiler se aplican a nivel nacional, pero son más impactantes en entornos urbanos. El Ministerio de Justicia y Derechos Humanos destaca la implementación de la Ley 2015 para la Promoción del Acceso al Alquiler (Ley 30201), que introdujo el “Contrato de Arrendamiento con Garantía de Cumplimiento”. Este instrumento legal, diseñado para fortalecer la confianza del arrendador y promover la formalización, se utiliza predominantemente en ciudades donde los riesgos del mercado y la movilidad de los inquilinos son mayores.
- Se espera que la urbanización continúe, con el INEI proyectando una migración adicional a las ciudades hasta 2030, reforzando la demanda de alquiler urbano.
- El énfasis regulatorio reciente por parte de la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT) en la declaración de ingresos de alquiler se espera que aumente el cumplimiento, especialmente en los mercados urbanas formales.
- Los mercados de alquiler rurales probablemente seguirán siendo secundarios, excepto en regiones que experimentan economías impulsadas por recursos o inversiones en infraestructura.
En resumen, las dinámicas regionales del sector de alquiler de Perú en 2025 están definidas por la continua divergencia entre los mercados urbanos robustos y regulados y el contexto rural más estático e informal. El futuro crecimiento del sector y los esfuerzos de formalización se concentrarán en áreas urbanas, donde la migración, el cumplimiento legal y las oportunidades económicas convergen.
Estadísticas Clave: Precios, Rentabilidades y Tendencias de Ocupación en 2025
El mercado de alquiler peruano en 2025 se caracteriza por una interacción dinámica de migración urbana, presiones inflacionarias y ajustes regulatorios en curso. La ciudad capital, Lima, continúa dominando la actividad de alquiler, representando más del 60% de los contratos de alquiler formales en todo el país. Según el Banco Central de Reserva del Perú, los alquileres de vivienda urbana en Lima mostraron un aumento anual promedio del 5.2% en el primer trimestre de 2025, superando la inflación general, que se mantuvo en aproximadamente el 3.5%. Esta tendencia se atribuye en parte a las persistentes limitaciones en la oferta de viviendas y a la demanda sostenida tanto de jóvenes profesionales como de poblaciones migrantes que se trasladan desde las provincias.
Los rendimientos brutos de alquiler en los distritos prime de Lima, como Miraflores, San Isidro y Barranco, se han estabilizado entre el 4.5% y el 5.2% en 2025, consistente con las cifras reportadas en los últimos dos años. Las ciudades secundarias, incluyendo Arequipa y Trujillo, ofrecen rendimientos ligeramente más altos, promediando entre un 5.5% y un 6%, reflejando precios de entrada más bajos y economías locales en crecimiento. Los datos de la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT) indican un aumento modesto pero constante en el registro formal de contratos de arrendamiento, sugiriendo una gradual formalización del sector de alquiler, que históricamente ha operado en gran medida de manera informal.
Las tasas de ocupación permanecen robustas en el segmento multifamiliar, con Lima promediando un 94% de ocupación en edificios administrados profesionalmente, según cifras del Fondo MIVIVIENDA S.A.. La tasa de vacantes residenciales en Lima metropolitana se estima en solo un 4–5%, reflejando una demanda fuerte y una nueva oferta limitada—especialmente en los segmentos de vivienda asequible y de rango medio. En contraste, las unidades de lujo de alta gama han visto aumentar ligeramente las tasas de vacantes a un 8%, principalmente debido a un exceso de oferta en distritos selectos.
Mirando hacia adelante, la perspectiva del mercado de alquiler para 2025 y los años siguientes está moldeada por un aumento moderado pero continuo de los precios de alquiler, apoyado por tendencias de urbanización y una clase media en expansión. El impulso del gobierno hacia la formalización—mediante el registro digital de contratos y beneficios fiscales—tiene como objetivo aumentar aún más la transparencia y el cumplimiento en el sector. Las iniciativas del Fondo MIVIVIENDA S.A. para promover proyectos de vivienda en alquiler y proporcionar garantías para inquilinos jóvenes se espera que desbloqueen nueva oferta y mantengan niveles saludables de ocupación y rendimiento hasta 2026 y más allá.
Marco Legal y Fiscal: Leyes de Arrendador-Inquilino y Cumplimiento (Referenciando peru.gob.pe & sunat.gob.pe)
El marco legal y fiscal que rige el mercado de alquiler en Perú está conformado por el Código Civil, regulaciones municipales y obligaciones fiscales específicas supervisadas por las autoridades nacionales. A partir de 2025, varias disposiciones legales y requisitos de cumplimiento son particularmente importantes para arrendadores e inquilinos, reflejando actualizaciones regulatorias en curso y esfuerzos de aplicación.
Fundamentos Legales y Desarrollos Recientes
La base legal principal para los acuerdos de alquiler está establecida en el Código Civil peruano (Artículos 1666–1706), que define las obligaciones contractuales, los términos de arrendamiento, los requisitos de depósito y motivos de desalojo. En los últimos años, se han realizado esfuerzos para agilizar la resolución de disputas entre arrendadores e inquilinos, incluida la expansión del proceso de Desalojo Notarial, diseñado para reducir el retraso judicial y mejorar la certeza legal en el sector de alquiler. Los arrendadores ahora pueden iniciar un desalojo simplificado a través de un notario público en casos de falta de pago o vencimiento del contrato, brindando mayor protección y previsibilidad para los propietarios de propiedades (Gobierno del Perú).
Obligaciones de Cumplimiento
Los arrendadores están obligados a formalizar los contratos de alquiler por escrito, registrarlos ante la autoridad fiscal cuando sea necesario y cumplir con las regulaciones nacionales y municipales sobre uso de propiedades y derechos de los inquilinos. La ley manda que los depósitos de seguridad no excedan un mes de alquiler, y ambas partes deben adherirse a los términos acordados mutuamente dentro del marco del Código Civil y cualquier ordenanza municipal suplementaria (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento).
Impuestos y Reporte
Los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos bajo la categoría de «Ingresos de Primera Categoría» en la Ley del Impuesto a la Renta de Perú. Los arrendadores deben declarar los ingresos de alquiler ante la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT) y pagar una tasa fija del 5% sobre los ingresos brutos de alquiler, sin posibilidad de deducir gastos. Tanto los inquilinos como los arrendadores son incentivados a asegurar que los contratos estén registrados y que se emitan recibos fiscales (boletas de arrendamiento), ya que el incumplimiento puede llevar a sanciones y a la pérdida de protecciones legales.
Estadísticas Clave y Perspectiva
A principios de 2025, la vivienda en alquiler continúa representando una parte significativa de las viviendas urbanas, particularmente en Lima y ciudades principales, donde la demanda ha aumentado debido a la urbanización y las tendencias migratorias. El gobierno ha señalado intenciones de modernizar aún más la ley de arrendador-inquilino, proponiendo el registro digital de contratos y un mayor cumplimiento fiscal para incentivar la formalización. Se espera que estos cambios mejoren la transparencia, reduzcan la informalidad y fomenten una mayor confianza en la inversión en el mercado de alquiler peruano en los próximos años (Gobierno del Perú).
Impacto de Cambios Regulatorios Recientes y Futuros
El mercado de alquiler en Perú ha experimentado una creciente atención regulatoria en los últimos años, con el gobierno introduciendo y actualizando marcos legales para abordar la demanda de vivienda, las relaciones entre arrendadores e inquilinos y la transparencia del mercado. Central a estos esfuerzos está la Ley N.º 30933, conocida como la “Ley de Promoción del Arrendamiento para Vivienda”, que busca estimular la actividad de alquiler formal ofreciendo incentivos fiscales y garantías legales tanto a arrendadores como a inquilinos. Esta ley, y sus esquemas asociados como el “Arrendamiento de Vivienda Formal”, se espera que sigan siendo cruciales en 2025, apoyando contratos formales y facilitando la resolución de disputas a través de procedimientos expeditos en los tribunales designados (Congreso de la República del Perú).
Un cambio regulatorio notable en 2023 fue el Decreto Supremo N.º 002-2023-VIVIENDA, que introdujo nuevos requisitos para el registro de contratos de alquiler y amplió la elegibilidad para subsidios de alquiler respaldados por el gobierno. Estas medidas están diseñadas para mejorar la transparencia y reducir la informalidad, un problema persistente en el sector de alquiler urbano de Perú, donde los acuerdos informales aún representan alrededor del 60% de la actividad (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento).
El cumplimiento se ha convertido en un punto focal tanto para los propietarios como para los agentes inmobiliarios. La Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT) ha intensificado el monitoreo de las declaraciones de ingresos de alquiler, y hay campañas en curso para asegurar que los arrendadores registren contratos y paguen el correspondiente impuesto sobre los ingresos por alquiler del 5%. El incumplimiento puede ahora desencadenar sanciones más estrictas según las pautas actualizadas del código tributario vigentes desde enero de 2024 (SUNAT).
Mirando hacia 2025 y los años siguientes, el gobierno ha indicado más refinamientos regulatorios, particularmente para abordar la escasez de vivienda urbana y la demanda de alquiler impulsada por migración en Lima y otras grandes ciudades. Las enmiendas propuestas bajo revisión incluyen protecciones ampliadas para los inquilinos, procesos de desalojo simplificados por falta de pago y plataformas digitales expandidas para el registro de acuerdos de alquiler. El plan estratégico del Ministerio de Vivienda para 2025-2027 prioriza la digitalización y busca reducir la informalidad en el sector de alquiler en un 20% en tres años (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento).
- Estadísticas clave: El mercado de alquiler de Lima creció aproximadamente un 18% en 2023-2024, con rendimientos de alquiler promedio de alrededor del 5.2% (estimaciones oficiales del gobierno).
- Cumplimiento: Aumento en la formalización de contratos y la declaración de impuestos, con auditorías de SUNAT enfocándose en alquileres urbanos de alto valor.
- Perspectivas: Se espera que el endurecimiento regulatorio continuo, la digitalización y los subsidios dirigidos configuren el paisaje de alquiler, con un enfoque en reducir la informalidad y proteger tanto a propietarios como a inquilinos.
Inversión Extranjera y Propiedad: Reglas y Restricciones
El mercado de alquiler peruano en 2025 sigue siendo un sector significativo tanto para inversores nacionales como extranjeros, en gran medida debido a la postura abierta de Perú sobre la propiedad y las actividades de alquiler. No hay restricciones constitucionales o estatutarias que impidan a los individuos o empresas extranjeras adquirir bienes raíces para fines de alquiler, excepto por prohibiciones específicas sobre propiedades ubicadas dentro de 50 kilómetros de las fronteras de Perú por razones de seguridad nacional (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)). Esto significa que, en áreas urbanas y en la mayoría de las rurales, los extranjeros disfrutan de los mismos derechos legales que los peruanos para poseer y arrendar propiedad.
El principal marco legal que rige la propiedad y los alquileres se establece en el Código Civil peruano. Los contratos de arrendamiento (contratos de arrendamiento) pueden ser negociados libremente entre las partes y registrados en el Registro Público local (Ministerio de Justicia y Derechos Humanos). No hay un requisito legal de aprobación gubernamental para que los extranjeros alquilen propiedades residenciales o comerciales, siempre que se cumplan las reglas generales y las leyes de zonificación locales.
En 2025, el cumplimiento de las obligaciones fiscales se ha vuelto más estricto, con la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT) intensificando su supervisión sobre la declaración de ingresos de alquiler. Los arrendadores, independientemente de su nacionalidad, deben registrar contratos de alquiler y declarar ingresos de alquiler, que están sujetos a un impuesto sobre la renta del 5% para individuos. Los arrendadores no residentes también están sujetos a este régimen fiscal, y se han reforzado los mecanismos para la retención en la fuente por parte de inquilinos o administradores de propiedades. El incumplimiento puede resultar en multas y posibles disputas de arrendamiento.
Estadísticas clave de SUNAT y SUNARP indican que, a principios de 2025, la propiedad extranjera de propiedades de alquiler en Lima y otras ciudades principales continúa creciendo, con inversores extranjeros representando un estimado del 8-10% de los nuevos registros en el sector de alquiler residencial. El mercado de alquiler en general sigue siendo robusto, impulsado por la urbanización continua y la demanda tanto de alquileres a corto como a largo plazo.
Mirando hacia adelante, las perspectivas de inversión extranjera en el mercado de alquiler de Perú son estables. Si bien el gobierno ha señalado interés en digitalizar aún más el registro de propiedades y fortalecer las protecciones para los inquilinos, no se anticipan cambios importantes en las reglas de propiedad o alquiler para extranjeros en los próximos años (Ministerio de Economía y Finanzas). Esta certeza legal, combinada con la creciente demanda de vivienda urbana en Perú, sugiere oportunidades continuas para inversores extranjeros que buscan exposición al mercado de alquiler peruano.
Tecnología e Innovación en el Mercado de Alquiler en Perú
El mercado de alquiler en Perú está experimentando una transformación significativa en 2025, impulsada por la innovación tecnológica y la digitalización. La aparición de plataformas en línea ha agilizado los listados de propiedades, la selección de inquilinos y la gestión de contratos, mejorando la transparencia y la eficiencia tanto para arrendadores como para inquilinos. Las iniciativas gubernamentales para fomentar la transformación digital en bienes raíces también están moldeando la evolución del sector.
Una de las tendencias más notables es la adopción generalizada de plataformas digitales para la gestión de propiedades y transacciones de alquiler. Las principales ciudades peruanas, particularmente Lima, han visto un aumento en los mercados de alquiler en línea, que facilitan el proceso de emparejamiento entre arrendadores e inquilinos potenciales. Estas plataformas a menudo integran sistemas de pago electrónico y ofrecen firmas de contratos digitales, reduciendo el papeleo y mejorando la seguridad de las transacciones. El Ministerio de Comercio Exterior y Turismo y la Presidencia del Consejo de Ministros han apoyado iniciativas de digitalización, fomentando el uso de servicios gubernamentales en línea y firmas electrónicas, que están siendo cada vez más aceptadas en los acuerdos de arrendamiento.
Los marcos legales se han adaptado para apoyar estos avances tecnológicos. El Código Civil peruano, que rige los contratos de arrendamiento, ahora reconoce los contratos electrónicos como legalmente vinculantes, siempre que cumplan con los requisitos establecidos por la Agencia Supervisora de Inversión Privada en Telecomunicaciones (OSIPTEL) y la Presidencia del Consejo de Ministros en relación con firmas digitales y protección de datos. Los arrendadores y administradores de propiedades deben adherirse a los estándares de privacidad de datos establecidos en la Ley N.º 29733, la Ley de Protección de Datos Personales, asegurando el manejo seguro de la información de los inquilinos.
- Las estadísticas clave de 2024 indican que más del 60% de los listados de alquiler urbano se iniciaron en línea, una cifra que se proyecta aumentará de manera constante hasta 2026 a medida que la alfabetización digital y la penetración de Internet aumenten, según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).
- El cumplimiento con los estándares de contratos digitales y las regulaciones de privacidad es monitoreado por la Autoridad Nacional de Protección de Datos Personales, que ha intensificado la supervisión de las plataformas de alquiler digitales para salvaguardar los derechos del consumidor.
Mirando hacia adelante, se espera que el mercado de alquiler en Perú adopte aún más innovaciones proptech como la recolección automatizada de alquileres, recorridos virtuales de propiedades y la selección de inquilinos impulsada por inteligencia artificial. Estos avances prometen reducir costos administrativos y mejorar la accesibilidad al mercado. Sin embargo, las autoridades continuarán priorizando el cumplimiento regulatorio y la protección de datos personales a medida que la digitalización acelere. La perspectiva para 2025 y más allá sugiere un sector de alquiler más eficiente, transparente y seguro, moldeado por la inversión continua en tecnología y estándares legales en evolución.
Riesgos y Desafíos: Factores Económicos, Políticos y Ambientales
El mercado de alquiler en Perú enfrenta múltiples riesgos y desafíos en 2025, moldeados por una combinación de factores económicos, políticos y ambientales. Estas dinámicas influencian la estabilidad, las obligaciones de cumplimiento y las perspectivas a largo plazo para arrendadores, inquilinos e inversores.
- Volatilidad Económica: La economía peruana mostró proyecciones de crecimiento moderadas para 2024 y 2025, pero sigue expuesta a choques externos, especialmente por fluctuaciones en los precios de los productos básicos y las tasas de interés globales. La inflación, aunque ha disminuido desde los altos niveles de la pandemia, aún afecta los ingresos reales y la asequibilidad del alquiler. El Banco Central de Reserva del Perú reportó una estabilización de la inflación cerca del objetivo del 2%, pero las altas tasas de interés continúan impactando los costos del crédito, ralentizando el desarrollo de nuevos bienes inmobiliarios en alquiler y limitando el poder adquisitivo de los inquilinos, lo que puede reducir la demanda en el sector de alquiler.
- Inestabilidad Política: Perú ha experimentado cambios frecuentes de gobierno y disturbios políticos en los últimos años, lo que ha llevado a incertidumbres en las políticas. Tal inestabilidad puede retrasar o complicar las reformas regulatorias destinadas a modernizar los mercados de vivienda y alquiler. Por ejemplo, la implementación de la Ley de Promoción de la Vivienda de Alquiler de 2022 (Ley de Promoción del Arrendamiento para Vivienda) sigue siendo desigual, ya que los cambios en las prioridades políticas pueden afectar la aplicación y los incentivos para formalizar los acuerdos de alquiler (Congreso de la República del Perú). Por lo tanto, los inversores y arrendadores deben monitorear de cerca los cambios legislativos para asegurar el cumplimiento y anticipar posibles interrupciones.
- Riesgos de Cumplimiento Regulatorio y Legal: Nuevas regulaciones requieren el registro formal de contratos de alquiler y el cumplimiento de las obligaciones fiscales. La Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT) continúa intensificando los esfuerzos para reducir la informalidad en el sector inmobiliario, aumentando auditorías y sanciones por ingresos de alquiler no reportados. Esto crea desafíos de cumplimiento para los arrendadores acostumbrados a acuerdos informales, así como una mayor carga administrativa para los administradores de propiedades.
- Riesgos Ambientales: Perú es altamente susceptible a desastres naturales como terremotos y inundaciones, que pueden dañar propiedades de alquiler y alterar los mercados de vivienda. El Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI) actualiza regularmente los mapas de riesgo y las pautas de preparación ante desastres, pero la resiliencia del stock de alquiler existente sigue siendo desigual, especialmente en asentamientos informales y edificios antiguos. Esto expone tanto a arrendadores como a inquilinos a pérdidas súbitas y subraya la necesidad de robustas estrategias de seguro y gestión de riesgos de desastres.
Mirando hacia adelante, la resiliencia del mercado de alquiler dependerá de la estabilidad macroeconómica, la claridad regulatoria y la capacidad del sector para adaptarse a amenazas ambientales. Los actores involucrados deben mantenerse informados sobre cambios en las políticas e invertir en mitigación de riesgos para salvaguardar activos y asegurar cumplimiento.
Perspectivas Futuras: Proyecciones para 2026–2030 y Oportunidades Estratégicas
El mercado de alquiler en Perú está preparado para una transformación significativa durante 2026–2030, impulsada por cambios demográficos, reformas regulatorias y patrones de urbanización en evolución. A partir de 2025, aproximadamente el 30% de los hogares peruanos residen en alojamiento alquilado, teniendo Lima la mayor concentración de demanda de alquiler. Se espera que el continuo aflujo de jóvenes profesionales y migrantes internos en los centros urbanos refuerce el sector de alquiler, particularmente en áreas metropolitanas como Lima, Arequipa y Trujillo.
Legislativamente, el gobierno peruano ha modernizado recientemente su marco de alquiler. El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento introdujo la Ley de Arrendamiento de Vivienda (Ley N.º 30933), que promueve arrendamientos formales y proporciona mecanismos para la resolución de disputas y desalojos en casos de falta de pago. Se espera que esta ley mejore la certeza legal tanto para arrendadores como para inquilinos, fomentando una mayor inversión en propiedades de alquiler. Los esfuerzos de cumplimiento se ven apoyados aún más por la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT), que ha fortalecido la aplicación de la declaración de ingresos por alquiler, con el objetivo de reducir la informalidad en el sector.
Mirando hacia adelante, la asequibilidad de la vivienda sigue siendo una preocupación central. Los programas de arrendamiento subsidiados del gobierno, como Renta Joven y Bono de Arrendamiento, están previstos para su expansión, dirigidos a segmentos de bajos y medianos ingresos para mejorar el acceso a vivienda de alquiler formal (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento). Estas iniciativas se anticipan que estimularán la demanda y alentará la participación del sector privado en el desarrollo de alquileres residenciales.
Las oportunidades estratégicas clave para inversores y desarrolladores incluyen:
- Desarrollo de complejos de alquiler multifamiliares en corredores urbanos, en respuesta al crecimiento poblacional urbano anual proyectado del 1.4% (Instituto Nacional de Estadística e Informática).
- Utilizar plataformas digitales para la gestión de propiedades, arrendamientos y documentación de cumplimiento, en línea con la agenda de transformación digital promovida por la Presidencia del Consejo de Ministros.
- Adaptarse a los estándares de sostenibilidad, ya que se espera que las regulaciones ambientales para nuevos edificios se endurezcan, particularmente en el área metropolitana de Lima.
En resumen, el mercado de alquiler peruano entre 2026 y 2030 probablemente experimentará un crecimiento en la formalización, la inversión y la profesionalización. Los interesados que se alineen con las tendencias regulatorias y aprovechen los cambios tecnológicos y demográficos están en posición de beneficiarse de oportunidades emergentes en este paisaje en evolución.
Fuentes y Referencias
- Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT)
- Fondo MIVIVIENDA
- Banco Central de Reserva del Perú
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- Ministerio de Economía y Finanzas
