Hispaania kinnisvaramaksu pomm: Mida peavad kinnisvaraomanikud teadma aastaks 2025 ja edaspidi

Sisukord

• Sissejuhatus: Miks kinnisvaramaksud Hispaanias muutuvad 2025. aastal
• Peamised maksutüübid: IBI, kapitalikasumi maks, varamaks ja pärandimaks
• Viimased seadusandlikud uuendused ja ametlikud määrad 2025. aastaks
• Mitte-elanik vs. elanik: maksukohustused – mis on erinev?
• Nõuetele vastavuse põhialused: deklareerimine, tähtajad ja karistused
• Viimased kohtuotsused ja ametlik juhend
• Statistiline ülevaade: tulud, kogumine ja maksukohustuste mõju
• Ohtlikud kohad ja levinud vead – Hispaania maksuteenistuse (agenciatributaria.es) järgi
• Prognoos: maksupoliitika trendid ja potentsiaalsed reformid aastaks 2030
• Strateegiline nõuanne: riskide vähendamine ja maksupositsiooni optimeerimine
• Allikad ja viidatud materjalid

Sissejuhatus: Miks kinnisvaramaksud Hispaanias muutuvad 2025. aastal

Hispaania kinnisvaramaksude maastik on läbimas märkimisväärset muutust, kuna riik siseneb aastasse 2025. Nende muudatuste taga on kombinatsioon majanduslikest survetest, arenevatest Euroopa Liidu (EL) suunistest ning Hispaania pidevatest pingutustest moderniseerida oma maksiraamistikku ja tegeleda elamumajanduse turu tasakaalutustega. Viimastel aastatel on Hispaania seisnud silmitsi probleemidega, mis on seotud eluasemete kättesaadavusega, piirkondlike maksuerinevustega ja vajadusega suurendada riigieelarve tulusid, mis tulenevad pandeemiaga seotud kulutustest. Seetõttu on Hispaania ametivõimud käivitanud mitmeid reforme, mille eesmärk on muuta kinnisvaramaksusüsteem progressiivsemaks, läbipaistvamaks ja autonoomsete kogukondade vahel kooskõlastatumaks.

Üks peamisi reformide ajendeid on Hispaania pühendumine järgida ELi soovitusi maksude ühtlustamise ja rahapesuvastaste meetmete osas – eelkõige seoses kinnisvara tehingute ja omandi läbipaistvusega. Valitsus on samuti vastanud kodumaistele nõudmistele suurema õiglustunde nimel kinnisvaramaksudes, püüdes tasakaalustada maksukoormust kinnisvaraomanike, investorite ja arendajate vahel. Need reformid hõlmavad kinnisvara väärtuste arvutamise uuendusi maksustamise eesmärgil, ülekandemaksude määrade kohandamist ja rangemat aruandlusnõuete täitmist.

Lisaks on Hispaania valitsuse 2023–2025 stabiilsusprogramm sätestanud maksukonsolideerimise meetmed, millest paljusid suunatakse kinnisvara kui olulise tulutootja osas. Eelkõige on uus “Viidatud Väärtuse” metoodika kinnisvaramaksustamiseks – mille eesmärk on kajastada rohkem täpseid turuväärtusi – juba hakanud mõjutama kinnisvara ülekande- ja pärandimakse ning lisakorrektsioonid on ette nähtud 2025. aastaks ja edaspidi (Agencia Tributaria).

Peamised statistilised andmed näitavad, et kinnisvaramaksul oli 2023. aastal Hispaanias vähemasti 11% kogumaksutuludest, ning oodatakse, et see osakaal kasvab, kui uued poliitikad kehtima hakkavad (Ministerio de Hacienda). Piirkondlikud valitsused mängivad samuti olulist rolli, kuna neil on oluline autonoomia teatud maksude määrade ja vabastuste määramiseks, mis toob kaasa pidevaid arutelusid maksude ühtlustamise ja kohaliku maksuvabaduse üle.

Tulevikku vaadates näitab Hispaania kinnisvaramaksude väljavaade, et oodata on jätkuvaid kohandusi, suurenenud nõuetele vastavuse nõudeid ja suurenenud tähelepanu nii riiklikelt kui ka ELi institutsioonidelt. Kinnisvaraomanikel, investoritel ja vahendajatel tuleb olla kursis seadusandlike uuenduste ja haldusjuhenditega, et tagada nõuetele vastavus ja optimeerida oma maksupositsioone selles muutuvates tingimustes.

Peamised maksutüübid: IBI, kapitalikasumi maks, varamaks ja pärandimaks

Hispaania kinnisvaramaksude maastik 2025. aastal koosneb mitmest peamisest maksust: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), kapitalikasumi maks, varamaks ja pärandimaks. Igal maksul on spetsiifilised nõuetele vastavuse jaotused ning nad mängivad olulist rolli kinnisvaraloomingu kogumaksumuses.

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): IBI on omavalitsuste kehtestatud kinnisvaramaks, mida kohaldatakse igaanne omanditele. Maksu alus on katastriline väärtus, mida ajakohastatakse regulaarselt ning mis on tavaliselt madalam kui turuväärtus. Määrad varieeruvad omavalitsuse lõikes, ulatudes tavaliselt 0,4% kuni 1,3% ulatuses linnakinnisvara puhul. Kohalikud volikogud määravad määrad ning hiljutised reformid on julgustanud omavalitsusi ajakohastama katastrilisi väärtusi, et toota rohkem täpseid tulusid. Makse mitte tasumine võib viia lisatasude ja täitemeetmeteni. Aastal 2025 lihtsustavad digitaliseerimise algatused IBI teavitamisi ja makseid omavalitsuste tasandil (Ministerio de Hacienda).
• Kapitalikasumi maks (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF): Kui kinnisvara müüakse, on füüsilised isikud kohustatud tasuma kapitalikasumi maksust, mis arvutatakse müügihinna ja ostuhinna vahe järgi. Aastal 2025 võivad elanike määrad ulatuda vahemikku 19% kuni 28%, sõltuvalt kasumist, samas kui mitteelanikud maksustatakse tasemel 19% EL/EMP kodanikele ja 24% teistele. Inflatsiooniga kohandamise meetmed, mis olid eelnevatel aastatel arutelul, jäävad tulevaste reformide alluvusse. Müüjad peavad tasuma ka kohaliku “plusvalía” maksu, mis arvutatakse omandatud maa väärtuse suurenemise alusel omaniku ajal, mis reformiti 2022. aastal, et pakkuda alternatiivseid arvutamismeetodeid ja parandada õiglust (Agencia Tributaria).
• Varamaks (Impuesto sobre el Patrimonio): Hispaania varamaks kehtib nii residentidele kui ka mitteelanikele, kes omavad kinnisvara Hispaanias, eranditega esimese €700,000 osas (riigiti erinev) ja tavalise elukoha 300,000 euro ulatuses. Määrad on progressiivsed, vahemikus 0,2% kuni 3,5%. Mitmed autonoomsed kogukonnad pakuvad vähendusi või tagasimakseid, ja ajutine “Solidaarsusmaks Suurtele Varadele” (2023–2025) sihib veelgi netto varasid, mis ületavad €3 miljonit, arutelud tema pikendamise või alaliseks muutmise üle on käimas (Agencia Tributaria).
• Pärandi- ja kingitustasu (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones): Pärandimaks kehtib Hispaanias pärandatud või kingitustena saadud varadele. Maksumäärad ja maksuvabastused varieeruvad autoriitide vahel märkimisväärselt, kusjuures mõned piirkonnad, näiteks Madridi ja Andaluusia, pakuvad lähisugulastele märkimisväärseid vähendusi. Nõuetele vastavus eeldab õigeaegset deklareerimist ja tasumist, tavaliselt kuue kuu jooksul pärast pärimist. Rahvuslik valitsus ei ole 2025. aastaks ette näinud suuri reforme, kuid piirkondlikud erinevused on jätkuvalt poliitilise arutelu teema (Agencia Tributaria).

Tulevikku vaadates näib, et Hispaania kinnisvaramaksu süsteem läbib jätkuvalt digitaliseerimist, piirkondlikke poliitika erinevusi ja võimalikke kohandusi, et tegeleda fiskaalsete vajaduste ja elamumajanduse turu survega. Kinnisvaraomanikud ja investorid peaksid jälgima arenguid, et tagada nõuetele vastavus ja optimeerida maksutulemusi.

Viimased seadusandlikud uuendused ja ametlikud määrad 2025. aastaks

Hispaania kinnisvaramaksude maastik on näinud märkimisväärseid arenguid 2025. aastasse sisenemisel, mille kujundavad nii riiklikud kui ka piirkondlikud seadusandlikud tegevused. Peamised maksud, mis mõjutavad kinnisvaratehinguid ja omandit, hõlmavad varade ülekandemaksu (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP), käibemaksu (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA), aastast kinnisvaramaksu (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) ja kohaliku kapitalikasumi maks (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU, tuntud ka kui “plusvalía municipal”).

• ITP ja VAT: Alates 2025. aastast jääb ITP piirkondlikuks maksuks, mille määrad on tavaliselt vahemikus 6% kuni 11%, sõltuvalt autonoomsest kogukonnast ja kinnisvaratehingu tüübist. Käibemaks standardmäärana 10% kehtib endiselt uute elamutootmise müügile ja 21% kommertskinnisvarale ja maale, nagu on kinnitanud Agencia Tributaria.
• IBI (kinnisvaramaks): IBI kehtib jätkuvalt kord aastas kohalike omavalitsuste poolt, mille määrad on normaalselt vahemikus 0,4% kuni 1,1% kinnisvara katastrilisest väärtusest. 2025. aasta riigieelarves ei viidud sisse muudatusi seadusandlikus raamistikus, kuid mõned omavalitsused on ajakohastanud katastrilisi väärtusi, mis mõjutab IBI efektiivset arvutust (Dirección General del Catastro).
• Kohalikud kapitalikasumid (Plusvalía Municipal): Pärast 2021. aasta põhiseaduskohtu otsust, mis kuulutas eelmised arvutusmeetodid põhiseaduse vastaseks, pakuvad omavalitsused nüüd maksukohustuslastele kahte arvutamise valikut: objektiivne meetod (kasutades katastrilisi väärtusi ja kohalikke koefitsiente) või tegeliku kasumi meetod (põhinedes tegelikul hinnavahe). Uued koefitsiendid 2025. aastaks avaldati 2024. aasta lõpus, enamik linnu on valinud koefitsiendi lubatud vahemiku kõrgema lõpu (Boletín Oficial del Estado).
• Mitteealiste kinnipidamine: Mitteealised müüjad on endiselt allutatud 3% kinnipidamisele müügihinnast, mis arvatakse maha nende kapitalikasumi maksukohustusest. Mitteealiste kapitalikasumi maksu määrad püsivad 2025. aastal 19% EL/EMP elanikud ja 24% teistele (Agencia Tributaria).

Nõuetele vastavus ja väljavaade: Hispaania jätkab kinnisvaramaksu nõuetele vastavuse digitaalset järelevalvet ja piiriülese koostöö suurendamist, vastates ELi pettusevastaste suunistele. Edasi vaadates võivad jätkuvad ühtlustamispüüdlused ja andmepõhised kinnisvara ümberhindamised tuua kaasa järkjärgulise tõusutrendi efektiivsete maksukoormuste osas, eelkõige linnades ja rannikualadel. Maksukohustuselt tuleks jälgida piirkondlikke seadusandlikke uuendusi ja otsida nõuandeid, et tagada täpne nõuetele vastavus muutuvate nõuete suhtes.

Mitte-elanik vs. elanik: maksukohustused – mis on erinev?

Hispaania kinnisvaramaksusüsteem eristab teravalt residentide ja mitteelanikest kinnisvaraomanike maksukohustusi, aruandlusnõudeid ja nõuetele vastavuse protseduure. Nende erinevuste mõistmine on väga oluline isikutele ja ettevõtetele, kellel on Hispaanias kinnisvara, eriti seoses arenevate regulatsioonide ja suureneva jõustamisega, mida oodata 2025. aastaks ja edasi.

Residentide jaoks, kes vastavad kriteeriumile, et veedavad Hispaanias rohkem kui 183 päeva aastas või kellel on seal oma peamine majanduslik huvi, kehtib ülemaailmne tulumaks. See hõlmab tulu, mis on saadud Hispaania ja välisriigi kinnisvarast. Kinnisvara puhul peavad residentid deklareerima:

• Arvatav tulu: Kui ettevõte ei ole peamine elukoht ega ole üüritud, peavad residentid maksma maksu arvatava üüri väärtuse pealt, mis arvutatakse katastrilise väärtuse protsentidena (Agencia Tributaria).
• Üüritulu: Kui kinnisvara on üüritud, deklareeritakse tegelik üüritulu üldises tuludeklaratsioonis, lubatud on kulud, sealhulgas remondikulud ja hüpoteegi intressid.
• Kinnisvaramaksud: Residentide kohustused hõlmavad kohaliku kinnisvaramaksu (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) tasumist ja nad võivad olla kohustatud maksma varamaksu, kui nende ülemaailmne netovara ületab kindlaksmääratud piirmäära.

Mitteealised maksustatakse ainult Hispaania allikad tuludest ja kasumitest. Nende peamised kohustused seoses Hispaania kinnisvaraga hõlmavad:

• Mitteealine tulumaks (NRIT): Mitteealised peavad aastas esitama kinnisvara kohta deklaratsioone, maksma maksu arvatava tulu pealt (isegi kui kinnisvara ei ole üüritud), mis arvutatakse 1,1% või 2% katastrilisest väärtusest ja maksustatakse fikseeritud määra 24% (või 19% EL/EMP residentide jaoks) (Agencia Tributaria).
• Üüritulu: Mitteealised peavad deklareerima tegeliku üüritulu kvartali kaupa, lubatud on piiratud mahaarvamised (üldiselt kergesti kergendatakse peamiselt EL/EMP residentidele).
• Kapitalikasum: Mitteealised maksustatakse kinnisvara müükidelt saadud kapitalikasumit 19%-ga, ning müügihinnast kohaldatakse 3% kinni pidamist.
• Kohalikud maksud: Mitteealised maksavad ka kohalikke IBI ja prügi kogumise maksu kohaliku omavalitsuse ehk (Ayuntamiento de Madrid).

Nõuetele vastavus ja väljavaade (2025+): Hispaania maksuhaldurid suurendavad jõupingutusi mittedeclareeritud üüritulu ja deklareerimist mittetegemine kinnisvara avastamiseks, tuginedes teabevahetuse lepingutele ja digitaalsetele aruandlusstandarditele. Trend viib rangemate nõuetele vastavuse kontrollide, kõrgemate trahvide ja andmeanalüütika tõhustamiseni Agencia Tributaria poolt. Hiljutised seaduse muutused puudutavad ka digitaalset majandust, sealhulgas lühiajalist üüri, suurendades fookust residentide ja mitteelanikest maksukohustusle. Kuna EL jätkab läbipaistvuse algatuste edasiviimist, võivad mitteelanikud, kes ei kuulu ELi, tulevikus kokku puutuda suurema kontrolliga ja vähem soodsa maksukohustusega.

Nõuetele vastavuse põhialused: deklareerimine, tähtajad ja karistused

Kinnisvaramaksu kohustuste täitmine Hispaanias põhineb tugeval õiguslikul raamistikul, kuhu on sätestatud spetsiifilised aruandlusnõuded, tähtajad ja karistused maksukohustuslaste järgimise tagamiseks. Aastal 2025 ja tulevatel aastatel jäävad need reeglid kesksel kohal nii residentide kui ka mitteelanikest kinnisvaraomanike jaoks.

• Aruandlusnõuded: Hispaania kinnisvaraomanikud peavad esitama erinevaid maksudeklaratsioone, sõltuvalt kinnisvara iseloomust ja nende elatusest. Peamised igakuised maksud hõlmavad Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI, kohaliku kinnisvara maks), Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR, mittesadamire Bed) ja paljusid juhtudel Impuesto sobre el Patrimonio (varamaks). Mitteealiste jaoks peab kõik Hispaania kinnisvara tulud olema kvartali viisil deklareeritud kasutades Vorm 210, samas kui residentide hõlmab kinnisvara tulud igakuises tuludeklaratsioonis (Modelo 100). Lisaks kuuluvad kinnisvara omandamine, üleandmine ja pärimine transferimaksu või pärandi- ja kingitustasu deklareerimist, sisuliselt kasutatakse spetsiifilisi vorme ja toetavaid dokumente.
• Peamised tähtajad: IBI tasutakse tavaliselt kord aastas, tähtajad varieeruvad omavalitsuse lõikes, kuid üldiselt on need due teise poolaasta jooksul. Mitteealiste tulumaksu esitamine (Modelo 210) on kolme kuu jooksul (20. aprill, juuli, oktoober ja jaanuar eelneva kvartali eest). Residentide igaaastased tuludeklaratsioonid (Modelo 100) on tavaliselt due aprilli ja juuni vahel pärast maksuaastat. Varareformi maksudeklaratsioonid (Modelo 714) tuleb esitada samade tähtajad nagu tuludeklaratsioon. Ülekandemaks ja pärandimaksu esitamine peab tavaliselt toimuma 30 tööpäeva jooksul tehingu või sündmuse hetkest.
• Karistused ja intressid: Nende kohustuste täitmata jätmine võib kaasa tuua märkimisväärseid karistusi. Hiline esitamine toob tavaliselt kaasa tasu, mis ulatub vahemikku 1% kuni 20%, sõltuvalt viivitusest, samuti seaduslikud intressid. Tõsised rikkumised, näiteks aladeklareerimine või vältimine, võivad kaasa tuua lisakaristusi 50% kuni 150% maksustamata maksust. Need karistused kehtivad nii residentide kui ka mitteresidentide suhtes ning neid viivad ellu maksuhaldurid. Eriti arvestatavad on viimased muudatused, mis toimusid pärast 2023. aastat, kui Hispaania täiustas oma digitaalseid aruandlussüsteeme, suurendades seega mitte-nõuetele vastavuse avastamise tõenäosust.
• Viimased arengud ja väljavaade: Hispaania valitsus jätkab maksusüsteemi moderniseerimist, digitaalsete platvormide nõuetele vastavuse aruandmise ja maksmise arendamine muutub standardiks. Agencia Tributaria (Hispaania Maksuamet) on teatanud, et investeeritakse andmeanalüütikasse ja piiriülese teabe jagamisse, et avastada kinnisvaraga seotud maksude vältimist nii residentide kui ka mitteelanikest. Aastal 2025 ja edaspidi peaksid kinnisvaraomanikud ootama nõuetele vastavuse jälgimise automatiseerimist ja võimalik, et rangemat täitmise protsessi, sest Hispaania kooskõlastub laiemate ELi pettuste vastaste algatustega.

Kinnisvaraomanikel – eelkõige mitteelanikud – soovitatakse tungivalt tutvuda nende nõuetega ning otsida õigeaegset professionaalset nõu, et vältida kulukaid vigu ja tagada täielik nõuetele vastavus Hispaania kinnisvaramaksuseadusele.

Viimased kohtuotsused ja ametlik juhend

Viimastel aastatel on Hispaania kinnisvaramaksustamine kujunenud läbi oluliste kohtuotsuste ja haldusjuhiste, mis mõjutavad otseselt nii residentide kui ka mitteelanikest kinnisvaraomanikke. Eriti on Ülemkohus ja Maksuameti Peadirektoraat (Dirección General de Tributos, DGT) andnud otsuseid vaidlustatud küsimuste selgitamiseks ja areneva seadusandluse tõlgendamiseks, eriti seoses Hispaania regulatiivse raamistiku kohandamisega ELi suunistele ja kodumiste fiskaalsete vajadustele.

Üks tähtsamaid hiljutisi juhtumeid puudutab kohalikke kapitalikasumimakse (“Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” ehk IIVTNU). Ülemkohus ja põhiseaduslik kohus on korduvalt otsustanud IIVTNU arvutamise meetodi põhiseaduse vastasuse kohta, kui kinnisvara üleandmine ei too kaasa tegelikku majanduslikku kasu müüjale (eriti, STC 182/2021). Sel põhjusel muutes Hispaania valitsus 2022. aastal seadust, kehtestades uued arvutusmeetodid, et tagada põhiseaduse nõuetele vastavus. Alates 2024. aastast ja edaspidi tūleb samuti Agencia Tributaria (AEAT) ja kohalike maksuhaldurite järelevalve nende meetodite kohaldamiseks kinnisvara üleandmiste puhul.

Samas on DGT avaldanud siduvaid konsultatsioone Käibemaksu (VAT) ning Ülekandemaksu (“Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales” või ITP) kohaldamise kohta mitmeti kinnisvaratehingutes, näiteks uute ehitiste müügi versus teise ülevõtmisena. Need otsused on kriitilise tähtsusega arendajatele, investoritele ja isikutele, kes navigeerivad Hispaania keerulises kahekordses kaudses maksusüsteemis. Näiteks DGT ministerium eristub arendajas uuema info saamiseks kahe viimase kaebuse käigus, alluvad seetõttu sellistele omanditele, näiteks mille üleandmiseks tulu- või ülekandemakses.

• AEAT on intensiivistanud oma jõupingutusi suunda uurida mitteelanikest omanikke, eriti mittesadama tulu maks (Impuesto sobre la Renta de No Residentes ehk IRNR) alusel, mis on saadud kasutamata kinnisvarast. Ametlikud teated ja inspekteerimise kampaaniad on pärast 2023 aastat suurenenud, peegeldades valitsuse pühendumust maksupilude sulgemiseks ja ELi põhimõtete haldamiseks (Agencia Tributaria).
• Boletín Oficial del Estado avaldab regulaarselt ajakohastusi kohalike kinnisvaramaksude määrade osas (IBI), mida ajakohasustatakse katastriväärtuste uuendamise kohandamine.

Ootame, et 2025. aastasse ja järgmistele aastatele toovad tegevused ja ED algatatud ühtlustamine (eriti seoses digitaalsete platvormide ja piiriülese omamisega) kaasa jätkuva kohtu- ja haldusjuhiste väljastamise. Maksukohustuslased peaksid jälgima ametlike kanaleid, et tagada õige aruandlus ja minimeerida karistuste ohtu.

Statistiline ülevaade: tulud, kogumine ja maksukohustuste mõju

Hispaania kinnisvaramaksusüsteem on oluline panus riigieelarvesse, kus kätkisi mitmesuguseid otseseid ja kaudseid makse kinnisvaraomanditele, tehingutele ja kinnisvarast saadud tuludele. 2023. aastal, erinevate kinnisvaramaksud – sealhulgas kinnisvaramaks (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI), ülekandemaks (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP), templi tasu (Actos Jurídicos Documentados, AJD) ja kapitalikasumi maks – kätkes rringast ca 2,0% Hispaania SKPst ja rohkem kui 25 miljardit eurot maksutulu, kui lähtuda Agencia Tributaria andmetest.

IBI on endiselt peamine korduv kinnisvaramaks, mida koguvad kohalikud valitsused. 2024. aastal ulatus IBI keskmine aastamaks vahemikku 300 kuni 900 eurot iga kinnisvara kohta, kuid olulised erinevused põhinevad katastrilistel väärtustel ja omavalitsuse määradel. Omavalitsused kogusid 2023. aastal üle 14 miljardi euro IBI tulusid, mis peegeldab pidevat aastast aastat kasvu umbes 2% viie viimase aasta jooksul (Ministerio de Hacienda).

Tehingu maksud on samuti märkimisväärsed. ITP, mis kehtib edasi müüdud kinnisvara osas, määravad Hispaania autonoomsed piirkonnad ja see jääb tavaliselt vahemiku 6% kuni 11% ostuhinnast. Templi tasu (AJD) uute kinnisvaraostude puhul on üldiselt vahemikus 0,5% kuni 1,5%. Colegio de Registradores de España teatas, et 2023. aastal genereeris peaaegu 700,000 kinnisvaratehingut üle 6 miljardi euro ülekandemaksude ja templi tasu tuluna.

Mitteelanikud on allutatud spetsiifilistele maksukohustustele, sealhulgas mitteelanikust tulumaks (NRIT) üüritulu või arvamuse tulu suhtes. Agencia Tributaria märkis, et nende kohustuste täitmine on paranenud digitaliseerimise ja rahvusvaheliste andmevahetuse mehhanismide tõttu, eriti Ühisaruande Standardi (CRS) jõustamise tõttu.

Vaatame edasi 2025. aastasse ja kaugemale; Hispaania valitsus kaalub kinnisvaramaksude reforme laiemate fiskaalsete kestlikkuse ja eluaseme poliitika eesmärkide raames. Ettekanded hõlmavad piirkondlike maksude määrade ühtlustamist ja katastri väärtuste hindamise täpsustamist, et paremini kajastada turuhindu. Need muudatused püüavad tõsta tulude efektiivsust ja vähendada erinevusi, kuid võivad mõjutada koduomanikke ja investoreid, põhjustades potentsiaalseid näiliselt kasvavaid aastaseid maksukoormusi ja tehingute kulusid (Congreso de los Diputados).

Kokkuvõttes jäävad kinnisvaramaksud Hispaania avalike rahade tähtsaks ja arenevaks osaks. Jätkuvad seadusandlikud arengud ja tugeva digitaalse jõustamise tõhus tõukavad pidevatönustuse kasvu, kuigi maksukohustuslased peaksid ette nägema võimalikke määrade kohandamise ja rangema aruandmise nõuete täitmist lähitulevikus.

Ohtlikud kohad ja levinud vead – Hispaania maksuteenistuse (agenciatributaria.es) järgi

Hispaania kinnisvaramaksudele navigeerimine toob kaasa teatud ohtlikke kohti ja levinud vigu, millest paljusid toob esile Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT, Hispaania Maksuamet). Kuna regulatsioonid arenevad aastatel 2025 ja edasi, peavad nii elanikud kui ka mitteelanikud tähelepanu pöörama nõuetele vastavuse nõuetele, et vältida karistusi ja ootamatuid kohustusi.

• Üüritulu vale deklareerimine: Üks levinumaid vigu seisneb Hispaania kinnisvara üüritulu alladeklaringus või deklareerimise kasuks. AEAT teostab ristisoodustusi, kasutades kommunaalteenuste arveid, panganduse andmeid ja online-üüriplatvormide teavet, et tuvastada deklareerimata üürid. Aastast 2024 on andmevahetuse nõusolekud laienend, suurendades muu hulgas avastusta ohtu. Maksukohustuslased peavad deklareerima kogu kinnisvara tulu, sealhulgas lühiajaliste puhkuste üüri, ja kasutama üksnes seaduse poolt lubatud mahaarvamisi (Agencia Estatal de Administración Tributaria).
• Vale mahaarvamiste ja erandite rakendamine: Teine levinud viga on lubatavate mahaarvamiste vale kasutamine, näiteks hoolduskulud, amortisatsioon või hüpoteegi intress. Mitteealised maksukohustuslased, eelkõige, rakendavad tavaliselt valeid mahaarvamisi, mis on reservdavad ainult maksuresidentide jaoks, saavutades seeläbi hakkavad ülevaatused või trahvid (Agencia Estatal de Administración Tributaria).
• Vale kapitalikasumi maksuprotsent: Vead esinevad sageli kinnisvara müügi kapitalikasumi väärtuse arvutamisel. Müüjad peavad arvestama omandamise ja parenduskuludega, samuti rakendatud koefitsientidega inflatsiooni (mida enam ei säästeta 2015. aastast alates), ja määrata õiged maksustatud määrad, mis võivad hiljem ulatuda 28%-ni 2025. aastal. Mitteealised peavad meeles pidama kohustuslikku 3%-list kinnipidamismaksu ja taotlema tagasimakseid, kui see on asjakohane.
• Varamaksu ja kohalike kohustuste tähelepanuta jätmine: Omanikud unustavad sageli deklareerida oma kinnisvara varamaksu (Impuesto sobre el Patrimonio) osas, kui nende netovara ületab aastaseid piirmärke. Samuti saavutamata IBI (kinnisvaramaks) või Plusvalía Municipal (kohalik kapitalikasumi maks) tasumine võib kaasa tuua lisamaksed ja kohalikud ametivõimud, kes asuvad karistavate meetmete rakendamisele (Agencia Estatal de Administración Tributaria).
• Tähtajade ja vale esitamine: Hilinenud esitamised või valeandmed Mudeli 210 (mitteealiste eest) ja muude maksuvormide osas on tavaline. Ebatäpsused või vahepealsed arvutused võivad käivitada uurimised, karistused jäävad vahemikku 50% kuni 150% maksustamata maksu (Agencia Estatal de Administración Tributaria).

Kuna oodatakse täiustatud digitaalsete kontrollide ja andmeanalüütika laienemist lähitulevikus, on Hispaania Maksuamet tõenäoliselt intensiivistav tähelepanu kinnisvaraga seotud maksueeskirjadele. Kinnisvaraomanikel soovitatakse tungivalt jälgida ametlikke juhiseid ja otsida professionaalset nõu, et tagada täielik vastavus ja vältida kulukaid karistusi.

Prognoos: maksupoliitika trendid ja potentsiaalsed reformid aastaks 2030

Hispaania kinnisvaramaksude maastik on kaldu suurtele kontrollidele ja potentsiaalsele muutusele aastani 2030, kuna fiskaalsed surve ja ELi regulatiivne ühtlustamine mõjutavad poliitilisi arutelusid. Hispaania kinnisvaramaksud on peamiselt seotud Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI, kohaliku kinnisvara maksude), kapitalikasumi maksude ja ülekandemaksudega. Viimastel aastatel on suurenenud hüüdmised nii fiskaalsel konsolideerimisel kui ka moderniseerimisel, eeskätt vastusena pärast pandeemiat tekkivatele puudustega ja Euroopa Liidu rõhule õiglasel ja efektiivsel maksustamisel.

Aastal 2025 jätkab Hispaania IBIdi rakendamist, mida haldavad kohalike omavalitsuste ja mille arvutamine toimub kinnisvara katastrilise väärtuse protsentidena (tavaliselt 0,4%–1,1%). See maks jääb oluliste kohalike tulude allikaks, andes kohalikke eelarveid üle 13 miljardi euro aastas (Ministerio de Hacienda). Valitsus on andnud signaale, et katastri registrisse võivad tulla pikendused, et saavutada täpsem kinnisvara hindamine ja laiem maksutegevus, mis võib suurendada IBI kohustusi alahinnatud vara osas 2030. aastani.

Riiklikul tasandil kehtivad Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) ja Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) edasi kinnisvara müügitehingute kapitalikasumi kohta. 2025. aasta riigieelarves jäävad kapitalikasumi maksu määrad 19%–28% vahele, kuid jätkuvat parlamentaarse arutelu mõjutavad ELi suunised, mis keskenduvad edasisele ühtlustamisele ja potentsiaalsetele suurendustele kõrge väärtuse tehingutele (Agencia Tributaria).

Ülekandemaksud (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) ja templi tasud (Actos Jurídicos Documentados, AJD) määratakse Hispaania autonoomsetes piirkondades. On hoogu juhtida ühtsemat raamistiku suunda, et vähendada piirkondlikke erinevusi, nagu soovitas Iseseisev Financeerimise Autoriteet (AIReF). See võib mõjutada kinnisvara investoreid, eriti madalate määradega piirkondades ajal, kui neid tõhus juhtimine.

• Nõuetele vastavus: Hispaania maksuhaldurid laiendavad digitaalsete tööde ja teabe ristisoodustuse kasutamist, et tuvastada deklareerlud kinnisvaratehingud ja üüritulu. 2025–2030. aastal seadusandlik strateegia Agencia Tributaria rõhutab AI ja plokiahelate registrite kasutamisel.
• Roheline maksustamine: Hispaania kliimateemadele tuginedes võib tutvustada roheline tasu või soodustus, mis kehtestatakse kinnisvaramaksuse ka 2030. aastaks, näiteks vähendades IBI-t energiaga tõhusatele varade alusel, järgides ELi jätkusuutlikkuse sihid (Ministerio para la Transición Ecológica).
• Väljavaade: Üldine trend viitab sellele, et kinnisvaramaksud muutuvad ühtlaseks, läbipaistvaks ja potentsiaalselt kõrgemaks, eriti suurte väärtuste või mitteelanikest omandite osas. Seadusandlikud reformid ja digitaalne järelevalve tõstavad nõuetele vastavuse ja tulude kogumise, mõjutades sektori fiskaalset keskkonda järgmise viie aasta jooksul.

Strateegiline nõuanne: riskide vähendamine ja maksupositsiooni optimeerimine

Hispaania kinnisvaramaksude maastik Californias 2025. aastal nõuab strateegilist planeerimist ja hoolikat vastavust, et vähendada kohustusi ja vältida kulukaid karistusi. Hispaania kehtestab kombinatsiooni riiklikest, piirkondlikest ja kohaliku tasandi maksudest kinnisvara omamise, omandamise ja tulu suhtes, mistõttu on investeerijatel ja koduomanikel oluline püsida kursis muutuvaid eeskirjade ja jõustamise suundumustega.

Peamised maksud ja hiljutised arengud

• Ülekandemaks (ITP) ja templi tasu (AJD): Teise käe kinnisvara soetamisel seisavad ostjad silmitsi ITP-ga, mis ulatub 6% kuni 11%, sõltudes autonoomsest kogukonnast. Uue kinnisvara ostmine on seotud maksukäibemaksuga (IVA) 10%+ AJD, mis varieerub piirkonniti. Aastatel 2023–2024 vähendasid mõned piirkonnad, näiteks Madrid ja Andaluusia, ITP/AJD määrasid turuaktiviseerimiseks, kuid need stiimulid jäävad ülevaatamise alla ja võivad 2025. aastal muuta, kuna avalikud rahandused muutuvad üha pingelisemaks (Comunidad de Madrid).
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): See aastane kohaliku kinnisvara maks põhineb katastrilisel väärtusel, mida omavalitsused ajakohastavad. Mitmed linnad, sealhulgas Barcelona ja Valencia, on teatanud, et 2025–2026.aastatel plaanivad nad jälle hindamine, mis võib tõsta IBI arveid paljude omanike jaoks (Ajuntament de València).
• Mitteealiste tulumaks (IRNR): Mitteealised, kes teenivad üüritulu, maksavad põhiseaduse maksu (praegu 24%, või 19% EL/EMP residentidel) brutotulule, kus lubatud mahaarvamised on piiratud. Hispaania valitsus on suurendanud tähelepanu lühiajaliste üürimiste ja piiriülese tulu aruandmisest, kasutades andmevahetust EL-i partneritega (Agencia Tributaria).

Nõuetele vastavus ja riskide vähendamise strateegiad

• Kohustuslik ülevaatus: Tehke teadlikke katastrivaid ja kohalikke maksude määrasid kinnisvara soetamise eel. Uurige aktiivselt käimasolevaid kohalikke hindamisi, mis võivad mõjutada IBI või plusvalía municipal (maa väärtuse kapitalikasum) suurust.
• Omandi struktuur: Hinnake, kas kinnisvara hoidmine üksikult või õigussubjektina toob kaasa paremad maksutulemused, eriti mitteelanikest või mitme kinnisvara investoreid. Hiljutised anti- vältimismeetmed sihivad kunstlikke struktuure, seega on vajalikud läbipaistvad, sisu-põhised korraldused (Agencia Tributaria).
• Õigeaegne esitamine: Veenduge, et kõik deklaratsioonid (nt mudel 210 mittesadamistulumaks) esitaksid õigeaegselt. Hispaania ametivõimud on suurendamas kontrolle ja karistusi viivituste või valeandmete eest.
• Kasutage lubatud mahaarvamisi: Residentsid, kes üürivad kinnisvara, saavad maha arvata hüpoteegi intressid, remont ja muud kulud. Püsi kursis mahaarvamiste õigused, mis on seotud seadusandlike muudatustega nii riiklikul kui ka piirkondlikul tasandil.

Väljavaade 2025 ja edaspidi

Avalikud rahandused on surve all ja eluaseme kättesaadavus on prioriteet, mistõttu on oodata edasisi muudatusi kinnisvaramaksude määrades ja nõuetele vastavuse jõustamises. Investorid ja koduomanikud peaksid jälgima piirkondlikke seadusandlikke agende ja veenduma, et nende maksustrateegiad on paindlikud ja kohanduvad muutustega. Soovitame tungivalt konsulteerida kvalifitseeritud kohalike maksunõustajatega, et optimeerida oma olukordi.

Allikad ja viidatud materjalid

• Agencia Tributaria
• Ministerio de Hacienda
• Boletín Oficial del Estado
• Ayuntamiento de Madrid
• Ülemkohus
• Colegio de Registradores de España
• Ministerio para la Transición Ecológica
• Comunidad de Madrid
• Ajuntament de València