Belgian vuoden 2025 kiinteistölain muutokset: Mitä jokaisen sijoittajan on tiedettävä ennen kuin on liian myöhäistä

Sisällysluettelo

Yleiskatsaus: Belgian kiinteistösääntelyn nykytila
2025 Lainsäädännön päivitykset: Keskeiset lain muutokset
Verotus ja kiinteistökaupat: Uudet asiat ostajille ja myyjille
Ulkomaisten sijoitusten säännöt: Mahdollisuudet ja esteet
Kaavoitus, ympäristö- ja kaupunkisuunnittelun vaatimusten noudattaminen
Vuokranantaja- ja vuokralaislaki: Velvoitteiden ja oikeuksien muuttuminen
Läpinäkyvyys, rahanpesun estäminen ja KYC-vaatimukset
Avaintilastot: Markkinatrendit ja sääntelyn vaikutukset
Asiantuntijamietteet: Vaateet 2025–2030
Tulevaisuuden näkymät: Ennustetut uudistukset ja niiden markkinavaikutukset
Lähteet ja viitteet

Yleiskatsaus: Belgian kiinteistösääntelyn nykytila

Belgian kiinteistösääntelykehys on monimutkainen ja heijastaa maan liittovaltiomaista rakennetta sekä vallan jakoa liittovaltion, alueiden (Flanderi, Vallonia, Bryssel) ja paikallisten viranomaisten kesken. Vuodesta 2025 alkaen kiinteistösääntely muotoutuu kansallisten lakien ja aluekohtaisten asetusten yhdistelmänä, jotka vaikuttavat kiinteistökauppoihin, vuokraukseen, kehittämiseen ja ammatilliseen käyttäytymiseen.

Yksi merkittävimmistä viime aikojen kehityksistä on tiukempien energiatehokkuusvaatimusten käyttöönotto rakennuksille. Kaikki kolme aluetta ovat asteittain kiristäneet sääntöjä vastaamaan Euroopan unionin direktiivejä energiatehokkuudesta ja ilmastotavoitteista vuodelle 2030. Esimerkiksi Flanderissa uusien asuinrakennusten on noudatettava lähes nollaenergiarakennuksen (NZEB) standardia, ja vaatimusten noudattamatta jättäminen voi johtaa hallinnollisiin sakkoihin ja pakollisiin korjaamistoimiin. Samankaltaisia vaatimuksia on olemassa Valloniassa ja Brysselissä, ja valvontaa harjoittavat alueviranomaiset, kuten Vlaamse overheid ja Bruxelles Environnement.

Keskeinen liittovaltion laki on civil code, joka säätelee omistusoikeuksia, kauppoja ja vuokrasopimuksia. Suuri uudistus tuli voimaan syyskuussa 2021, joka modernisoi kiinteistölakia ja toi selkeämmät säännöt osakeomistuksessa, rasitteissa ja pitkäaikaisissa vuokrasopimuksissa. Tämä uudistus jatkaa vaikutustaan kiinteistöalan ammattilaisiin ja sijoittajiin, erityisesti läpinäkyvyyden ja riidanratkaisuun liittyen (Federale Overheidsdienst Justitie).

Ammattitoimintaa alalla säätelee Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), joka valvoo lisenssien, eettisten periaatteiden ja jatkuvan koulutuksen vaatimuksia kiinteistönvälittäjille. Vuonna 2024 IPI raportoi, että Belgiassa oli yli 11 500 lisensoituja kiinteistönvälittäjiä, ja jatkuvia tarkastuksia tehdään vaatimustenmukaisuuden varmistamiseksi. Rikkeistä voi seurata lisenssien keskeyttäminen tai peruuttaminen.

Rahanpesun estämiseen (AML) liittyvien velvoitteiden noudattaminen pysyy prioriteettina, erityisesti EU:n viimeaikaisten direktiivien jälkeen. Kiinteistönvälittäjien, notaarien ja kehittäjien on suoritettava asiakastarkastuksia ja ilmoitettava epäilyttävistä transaktioista Cellule de traitement des informations financières (CTIF-CFI) -virastolle. Vuonna 2023 kiinteistöt muodostivat lähes 20% kaikista Belgiassa jätetyistä epäilyttävistä toiminta- tai raportoinneista (CTIF-CFI).

Tarkasteltaessa tulevaisuutta vuodelle 2025 ja pidemmälle, sääntelyympäristön odotetaan edelleen kehittyvän, keskittyen kestävyyteen, ammatilliseen valvontaan ja hallinnollisten prosessien digitalisaatioon, kuten notaaridokumenteissa. Osallistujien tulisi ennakoida lisääntyvää yhdenmukaistamista EU-lain kanssa ja alueellisia pyrkimyksiä asuntomarkkinoiden kohtuuhintaisuuden ja ilmastotavoitteiden saavuttamiseksi.

2025 Lainsäädännön päivitykset: Keskeiset lain muutokset

Belgian kiinteistösääntelyympäristö käy läpi merkittäviä muutoksia vuonna 2025, ja useat keskeiset lainsäädännölliset päivitykset ja noudattamisvaatimukset muokkaavat sektoria. Nämä muutokset heijastavat Belgian sitoutumista läpinäkyvyyteen, kestävyyteen ja laajempiin Euroopan direktiiveihin.

Yksi odotetuimmista lain päivityksistä vuodelle 2025 on kestävyysvaatimusten tiukentaminen uusille ja olemassa oleville rakennuksille. Uudistetun rakennusten energiatehokkuusdirektiivin (EPBD) voimaantulo, joka on siirretty Belgiaan, tuo mukanaan tiukempia vähimmäisenergiatehokkuusstandardeja sekä asu- että liiketiloille. Erityisesti Flanderissa on tiukennettu energialuokan vaatimuksia kiinteistökauppoihin ja vuokralle, tavoitteena kiinteistökannan hiilidioksidipäästöjen vähentäminen vuoteen 2030 mennessä. Myyjien ja vuokranantajien on nyt esitettävä ajantasainen energiatehokkuustodistus (EPC) kaupankäynnin yhteydessä, ja noudattamatta jättämisestä voidaan seurata huomattavia sakkoja Vlaamse overheid.

Lisäksi rahanpesun estämisen (AML) toimenpiteitä on vahvistettu kiinteistösektorilla. Vuodesta 2025 alkaen kiinteistön ammattilaiset – agentit, notaarit ja kehittäjät – ovat alttiina parannelluille asiakastarkastusvelvoitteille, joihin sisältyy pakollisia todistuksia hyödyllisistä omistajista ja liiketoimien valvontaa. Nämä vaatimukset johtuvat 18. syyskuuta 2017 annetun lain päivityksestä, joka koskee rahanpesun ja terrorismirahoituksen estämistä, ja joka kattaa nyt eksplisiittisesti kaikki kiinteistönvälittäjät National Bank of Belgium. Vaatimusten noudattamatta jättämisestä voi seurata hallinnollisia seuraamuksia tai rikosoikeudellisia syytteitä.

Uuden Civil Code -säännöstön käyttöönotto, joka tulee voimaan 1. tammikuuta 2025, vaikuttaa myös kiinteistökauppoihin. Tämä modernisoi osakeomistusjärjestelmää (esim. kerrostalot) selventäen osakkaille annettuja oikeuksia ja velvoitteita, yksinkertaistaen riidanratkaisua ja lisäten yhdistystoiminnan läpinäkyvyyttä Federal Public Service Justice. Uudistukset on suunniteltu helpottamaan yhteisomistuksen hallintoa, painottaen digitaalista viestintää ja asiakirjahallintoa.

Tilastollisesta näkökulmasta Belgian notaarit raportoivat, että yli 110 000 kiinteistökauppaa käsitellään vuosittain näiden päivitettyjen sääntöjen mukaisesti, ja energiatodistusten noudattamisaste ylittää 95% Flanderissa Fednot (Royal Federation of Belgian Notaries). Tulevien vuosien näkymät viittaavat jatkuvaan sääntelyn tiukentamiseen, erityisesti ympäristöstandardien ja rahanpesun valvontakontrollien osalta, koska Belgia sopeutuu EU:n vihreän hankkeen tavoitteisiin ja rajat ylittäviin taloudellisiin ehtoihin.

Verotus ja kiinteistökaupat: Uudet asiat ostajille ja myyjille

Belgian kiinteistömـarkkinat kehittyvät edelleen tiukan sääntelyn ja verottamisen kehysten alla, ja useat äskettäin tehdyt kiireelliset muutokset vaikuttavat suoraan ostajiin ja myyjiin vuonna 2025. Sääntelyvalvontaa harjoitetaan pääasiassa sekä liitovaltion että alueellisten tasojen välillä, huomattavilla poliittisilla eroilla Flanderin, Vallonian ja Brysselin pääkaupunkialueen välillä. Nämä erot näkyvät erityisesti liiketoimintaverossa, rekisteröintimaksuissa ja noudattamisvaatimuksissa.

Merkittävä virstanpylväs oli rekisteröintivelvoitteiden alennus Flanderissa vuonna 2022, jossa ensiasunnon ostajien veroprosentti laskettiin 3%:iin ja toissijaisten asuntojen tai investointikiinteistöjen veroprosentti oli 12%. Tämä toimenpide oli suunniteltu edistämään omistusasumista ja on edelleen voimassa vuonna 2025. Ensimmäisen kerran ostavat voivat edelleen hyötyä lisäalennuksesta, joka alentaa kauppakustannuksia. Nämä veroprosentit eivät kuitenkaan koske Brysseliä tai Valloniaa, joissa on omat järjestelmänsä – esiintyy esimerkkinä Bryssel, joka soveltaa 12,5% rekisteröintivelvoitetta osalle alentamiselle alhaisemman arvon omaisuudelle (Vlaamse overheid; Brussels Fiscalité).

Noudattamisnäkökulmasta rahanpesun estämisen (AML) sääntöjä on edelleen tiukennettu Euroopan direktiivien jälkeen. Notaarien ja kiinteistönvälittäjien on suoritettava paranneltuja asiakastarkastuksia, ja kaikki kiinteistökaupat ilmoitetaan Belgian rahoitustiedusteluyksikkö CTIF-CFI:lle. UBO (Ultimate Beneficial Owner) -rekisterin ylläpito on pakollinen ilmoitusvelvoite kaikille kiinteistökaupoissa mukana oleville oikeushenkilöille, jotka lisäävät läpinäkyvyyttä ja pyrkivät rajoittamaan laittomia rahavirtoja (Federale Overheidsdienst Financiën).

Pääomaverotusta ei yleensä peritä yksityishenkilöiltä, jotka myyvät ensiasuntoaan, edellyttäen että se on ollut heidän pääasiallinen asuntonsa vähintään viiden vuoden ajan. Jos kiinteistö kuitenkin myydään viiden vuoden sisällä hankinnasta, pääomaveroprosentti voi olla 16,5%, erityisesti toissijaisille asunnoille tai investointikiinteistöille (Federale Overheidsdienst Financiën). Arvonlisävero 21% on maksettava uusille tai merkittävän uusituille kiinteistöille, ja Flanderissa ja Valloniassa on joitakin tilapäisiä alennuksia ja kannustimia energiatehokkaisiin kunnostuksiin.

Tulevaisuuteen katsoen Belgian viranomaisten odotetaan edelleen yhdenmukaistavan ja digitalisoivan kiinteistökauppaprosesseja, painottaen kestävyyttä. Vuodelle 2025-2027 harkittavat ehdotukset sisältävät ylimääräisiä kannustimia energiatehokkaille kunnostuksille ja tiukempia rangaistuksia energiatehokkuustodistusten noudattamatta jättämisestä. Yhteenvetona ostajien ja myyjien on navigoitava monimutkaisessa mutta yhä läpinäkyvämmässä ja digitalisoituneessa sääntelyympäristössä, alueellisten erojen ja jatkuvien taloudellisten kannustimien muuttaessa markkinadynamiikkaa.

Ulkomaisten sijoitusten säännöt: Mahdollisuudet ja esteet

Belgialla on suhteellisen avoin lähestymistapa ulkomaisiin sijoituksiin kiinteistössä, eikä siellä ole erityisiä laillisia rajoituksia kiinteistön omistamiselle ei-residenttien tai ulkomaalaisten yksiköiden toimesta. Sekä EU- että EU:n ulkopuolisten maiden yksilöt että yritykset voivat hankkia kiinteistöjä, mukaan lukien asuin-, liiketila- ja teollisuuskiinteistöjä, samoilla ehdoilla kuin Belgian kansalaiset. Tämä avoimuus vastaa Belgian velvoitteita EU-lain mukaisesti pääomaliikkeiden vapauden ja sijoittajien syrjimättömyyden osalta kansallisuuden mukaan (European e-Justice Portal).

Kuitenkin tietyt noudattamisvaatimukset ja käytännön kysymykset muovaavat investointimaisemaa. Kaikkien kiinteistökauppojen on tullut olla kirjattu belgialaiselle notarille, joka vastaa myynnin laillisuuden, osapuolten henkilöllisyyden ja asiakirjan rekisteröinnin tarkistamisesta. Ulkomaalaiset ostajat ovat alttiita samoille rekisteröintimäärille ja ALV:lle kuin paikalliset ostajat, ja hinnat vaihtelevat alueittain (Flanderi, Vallonia, Bryssel) ja kiinteistön tyypin mukaan. Varojen alkuperän tarkastuksia ja rahanpesun (AML) tarkistuksia valvotaan tarkasti Belgian 18. syyskuuta 2017 annetun lain mukaan, joka koskee rahanpesua ja terrorismirahoituksen estämistä (National Bank of Belgium). Notaarit, kiinteistönvälittäjät ja rahoituslaitokset ovat kaikki AML-säännöksissä velvollisia toimijoita.

Ulkomaisten sijoittajien on oltava tietoisia kaavoitusmääräyksistä, suunnitelman myöntämisestä ja ympäristöarvioinneista, jotka kuuluvat alueen toimivaltaan ja voivat vaikuttaa projektin aikarajoihin ja toteuttamiskelpoisuuteen. Tietyt strategiset tai maatalousmaapalat voivat olla alttiina lisävalvonnalle tai julkisten viranomaisten esitysoikeuksille, erityisesti Valloniassa ja Flanderissa (Vlaamse Overheid / Service public de Wallonie).

Tilastot osoittavat, että ulkomaalaiset sijoitukset Belgian kiinteistöissä ovat pysyneet vahvoina, ja kansainväliset ostajat muodostavat arviolta 30% kaupallisten kiinteistökauppojen määrästä vuonna 2023. Toimistot ja logistiikka-ala ovat erityisen houkuttelevia rajat ylittäville sijoittajille (Fednot). Asuntomarkkinoilla on myös ollut lisääntynyttä kiinnostusta ulkomaalaisten kansalaisten keskuudessa, erityisesti Brysselissä ja Antwerpenissä.

Tulevaisuuteen katsoen sääntelyympäristön odotetaan pysyvän vakaana, vaikka lisääntyneet AML-periodin ja mahdollisesti EU-laajuiset aloitteet kestävään kiinteistösijoittamiseen voivat tuoda mukanaan uusia ilmoitus- tai raportointivaatimuksia. Alueelliset hallitukset voivat edelleen tarkentaa kaavoitus- ja ympäristösääntöjä vastaamaan ilmastotavoitteita ja kaupunkisuunnitteluperiaatteita, mikä voi vaikuttaa tiettyihin omaisuusluokkiin. Kaiken kaikkiaan Belgia tulee todennäköisesti tarjoamaan edelleen houkuttelevia mahdollisuuksia ulkomaisille kiinteistösijoittajille, jonka ehtona on huolellinen noudattaminen kehittämistä ja hallinnollisia velvoitteita.

Kaavoitus, ympäristö- ja kaupunkisuunnittelun vaatimusten noudattaminen

Belgian sääntelyympäristö kaavoituksen, ympäristö- ja kaupunkisuunnittelun vaatimusten noudattamisessa perustuu monimutkaiseen liittoon liittovaltion, alueellisten ja paikallisten säännösten kesken. Vuodesta 2025 alkaen kiinteistökehittäjien ja omistajien on navigoitava kehittyvissä puitteissa, jotka muotoutuvat kestävyysvaatimusten, kaupunkien tiivistämisperiaatteiden ja EU-direktiivien mukaan.

Kaavoitus ja tilasuunnittelu kuuluvat pääasiassa kolmannen alueen – Flanderin, Vallonian ja Brysselin pääkaupunkialueen – toimivaltaan, joilla kullakin on omat lainsäädännölliset välineet ja viranomaiset. Flanderissa Department of Environment toteuttaa ”Omgevingsvergunning” (Integroitu lupa), joka yhdistää kaupunkisuunnittelun, ympäristön ja luontoluvat yhdeksi hakemusprosessiksi. Valloniassa toimitaan CoDT (Code du Développement Territorial) -lain mukaan, jota hallinnoi Service Public de Wallonie, kun taas Bryssel soveltaa Alueellista Kehittämisohjelmaa (PRAS) ja Rakennusmääräyksiä (COBAT), joita valvoo urban.brussels.

Keskeiset vaatimukset vuodelle 2025 ovat:

Relevanttien lupien hankkiminen rakentamisen, kunnostamisen tai käyttötavan muutoksen yhteydessä, tiukasti noudattaen kaavoitussuunnitelmia ja maankäyttöluokkia.
Ympäristövaikutusten arvioinnin (EIA) suorittaminen projekteille, jotka ylittävät tietyt kynnysarvot, EU:n direktiivien ja alueellisen lain mukaisesti.
Uusien energiatehokkuusvaatimusten täyttäminen: Flanderissa esimerkiksi noudatetaan ”EPB” (Energieprestatieregelgeving en Binnenklimaat) -lainsäädäntöä, joka velvoittaa tiukentamaan eristystä ja uusiutuvan energian integrointia uusille rakennuksille ja suuriin remontteihin (Vlaamse Overheid).
Ottaen huomioon kaupungin tiivistämispolitiikat, jotka yhä enemmän tukevat sekoitettua kehitystä ja vähentävät vihreän kentän laajentamista.
Pakollisten yleisten osallistumisproseduurien noudattaminen suurille projekteille, joissa valitukset ja vastalauseet käsitellään hallinnollisissa tuomioistuimissa.

Noudattamatta jättäminen voi johtaa hallinnollisiin sakkoihin, rakennustöiden keskeyttämiseen tai pakollisiin purkutoimiin. Vuonna 2023 Flanderissa raportoitiin yli 2 000 valvontatoimenpidettä, jotka liittyivät kaavoitusrikkomuksiin (Department of Environment). Hallinnollinen digitalisaatio, kuten ”Omgevingsloket” -verkkosivusto, on virtaviivaistanut hakemus- ja seuranta prosesseja, mutta on myös lisännyt tarkastuksia ja jäljitettävyyttä.

Tulevaisuudessa alueiden odotetaan tiukentavan säännöksiä edelleen vastatakseen Euroopan vihreän hankkeen ja ilmastoneutraaliustavoitteiden vuodelle 2050. Tähän sisältyy korkeammat kunnostusstandardit, tiukemmat pilottikohteet ja entistä tarkemmat tulvavalvontatiedot. Kehittäjien ja sijoittajien on suositeltavaa seurata tulevia lainsäädäntöhankkeita ja osallistua aikaisessa vaiheessa alueellisiin viranomaisiin varmistaakseen täyden vaatimustenmukaisuuden ja projektin toteuttamiskelpoisuuden.

Vuokranantaja- ja vuokralaislaki: Velvoitteiden ja oikeuksien muuttuminen

Belgian vuokranantaja- ja vuokralaislaki on kokemassa merkittäviä muutoksia viime vuosina, ja jatkuvat uudistukset ja sääntelyt viimeistelevät maiseman vuodelle 2025 ja pidemmälle. Keskeinen lainsäädännöllinen kehys on edelleen peräisin Civil Codesta, mutta huomattavaa alueellista eriytymistä on tapahtunut vuodesta 2014, jolloin asuinyksikköjen sääntely delegoitiin kolmeen alueeseen: Flander, Bryssel ja Vallonia. Jokaisella alueella on nyt erityiset vuokrasäädökset, mikä tekee vuokranantajille haastavaa, jos heillä on portfolionsa eri alueilla.

Merkittävä kehitys on energiatehokkuus- ja asumiskelpoisuusstandardien tiukentuminen vuokralle annettaville kiinteistöille. Belgian liittovaltioparlamentin vuonna 2023 toteutetut vuokrasäädösten muutokset ovat tehneet energiatehokkuusvaatimuksista pakollisia alueellisella tasolla, ja Flanderissa ja Brysselissä säädetään asteittain tiukempia sääntöjä vuokralle antamiselle ja energiatehokkuustodistuksille (EPC). Noudattamatta jättäminen voi johtaa sakkoihin tai uusien vuokrasopimusten kieltämiseen. Esimerkiksi Flanderissa vuokralle annettavien asuntojen on saavutettava vähintään EPC-todistus D vuoteen 2028 mennessä, ja välivaiheita on jo voimassa vuodelle 2025.

Oikeuksien ja velvoitteiden puolella vuokralaisensuojelu pysyy vahvana. Vuokran indeksointi, joka on rajoitettu viime vuosina inflaatiopainetta vastaan, kuuluu alueellisiin säädöksiin. Esimerkiksi Brysselissä indeksointi on sallittua vain, jos kiinteistö täyttää tiettyjä energiakriteereitä (Brysselin pääkaupunkialue). Vallonian alue on ottanut käyttöön samankaltaisia toimenpiteitä, jotka kannustavat vuokranantajia parantamaan asuntojaan. Vuokravakuuksien rajat, vähimmäisilmoitusaika ja korjausvelvoitteet on myös säännelty tiukasti, ja useimmat säännöt suosivat vuokralaisen pysyvyyttä.

Tilastot osoittavat, että vuokramarkkinat ovat laajoja: yli 30% Belgian kotitalouksista vuokraa, mikä on hieman noussut viimeisten viiden vuoden aikana (Statbel). Tämä nousu, yhdistettynä tiukempaan noudattamisen valvontaan alueellisten asuntoviranomaisten taholta, tekee vuokranantajista suuressa valvonnassa sopimusten rekisteröimisessä ja lain noudattamisessa. Vuokrasopimuksen rekisteröimättä jättäminen tai määrättyjen sopimusmuotojen noudattamatta jättäminen voi mitätöidä ehtoja tai johtaa hallinnollisiin rangaistuksiin.

Tulevaisuudessa keskustelut vuokrien kattojen asettamisesta, sosiaalisten vuokrausvirastojen laajentamisesta ja vuokrasuojeluoikeuksien yhdenmukaistamisesta eri alueilla saattavat jatkua. Sääntelytrajectori osoittaa, että vuokralaisen suojelu, tiukemmat kestävyysnormit sekä lisääntyneet hallinnolliset vaatimukset vuokranantajille ovat keskeisiä tavoitteita vuoteen 2025 ja sen jälkeisinä vuosina (Royal Federation of Belgian Notaries). Osallistujien on olennaista pysyä ajan tasalla kehittyvistä alueellisista säännöksistä ja vaatimustenmukaisuustavoista riskien hallinnan ja sijoitusstrategioiden kannalta.

Läpinäkyvyys, rahanpesun estäminen ja KYC-vaatimukset

Belgian kiinteistösektori on alttiina tiukalle läpinäkyvyydelle, rahanpesun estämisen (AML) ja tuntea asiakas (KYC) -säännöille, joita on vahvistettu jatkuvasti EU:n direktiivien ja kotimaisten poliittisten tavoitteiden mukaisesti. Vuonna 2025 nämä toimenpiteet pysyvät hallituksen prioriteettien kärjessä, pyrkien vähentämään talousrikollisuuden riskejä ja parantamaan markkinoiden eheyden.

Belgian hallitus toteuttaa EU:n viidettä ja kuudetta rahanpesun estämisen direktiiviä (AMLD), joissa vaaditaan paranneltuja asiakas tarkastuksia kiinteistön ammattilaisilta, notaarilta ja luottolaitoksilta, jotka ovat mukana kiinteistökaupoissa. Kaikkien toimijoiden on suoritettava perusteelliset KYC-tarkastukset asiakkailta – mukaan lukien hyödyllisten omistajien (UBO) tunnistaminen ja vahvistaminen – ennen minkään asian hoitamista. Belgian rahoitustiedusteluyksikkö (CTIF-CFI) valvoo epäilyttävien liiketoimien ilmoittamista, ja notarien on ilmoitettava kaikista liiketoimista, joiden epäillään liippaavan laittomia varoja.

Belgian läpinäkyvyysjärjestelmän keskeinen piirre on UBO-rekisteri, jota hallinnoi Federale Overheidsdienst Finance. Rekisterin perustamisen jälkeen se vaatii kaikkia yrityksiä, säätiöitä ja muita vastaavia oikeushenkilöitä ilmoittamaan hyödylliset omistajansa. Tämän rekisterin pääsyä rajoitettiin osittain Euroopan unionin tuomioistuimen vuonna 2022 tekemän tuomion jälkeen, mutta nimettyjä viranomaisia ja kiinteistösektorin ammattilaisia säilyttää pääsyn AML-yhteensopivuuden vuoksi.

Äskettäin toteutetut valvontatoimenpiteet korostavat valvonnan lisääntymistä: Vuonna 2023 Tilintarkastajien ja Veroneuvottelijoiden Instituutti (ITAA) ja Royal Federation of Belgian Notaries julkaisi päivitetyt AML-ohjeet, joissa korostettiin riskiperusteisia lähestymistapoja ja asiakirjahallintovaatimuksia. Noudattamatta jättäminen voi johtaa hallinnollisiin seuraamuksiin, mukaan lukien sakkoihin ja lisenssien keskeyttämiseen. Belgian keskuspankin tilastojen mukaan kiinteistösektorin epäilyttävien toimintojen raporteissa oli yli 10%:n nousu verrattuna edellisiin vuosiin vuonna 2023, mikä heijastaa lisääntynyttä valppautta ja rikollisten taktiikoiden muutoksia.

Tulevaisuudessa Belgian odotetaan digitalisoivan edelleen AML-seurantajärjestelmiään ja parantavamme rajat ylittävää yhteistyötä EU:ssa. Kiinteistönvälittäjät, notaarit ja rahoitusvälittäjät tulevat todennäköisesti kohtaamaan lisäkoulutuksia ja tarkastusvaatimuksia osana hallituksen jatkuvaa sitoutumista läpinäkyvyyteen ja rahanpesun estämiseen. Nämä toimenpiteet yhdessä jatkuvan lainsäädännön yhdenmukaistamisen kanssa EU:n standardien kanssa todennäköisesti vahvistavat Belgian mainetta vahvana ja läpinäkyvänä kiinteistömӕarkkina tulevina vuosina.

Avaintilastot: Markkinatrendit ja sääntelyn vaikutukset

Belgian kiinteistösektori on kokenut merkittäviä sääntelymuutoksia viime vuosina, ja jatkuvia mukautuksia odotetaan vuoteen 2025 ja sen jälkeen. Liittovaltion valtiona Belgian kiinteistösääntelyt muotoutuvat sekä kansallisten että alueellisten lainsäädäntöjen mukaan, mikä luo monimutkaisen vaatimustenmukaisuuden ympäristön sijoittajille, kehittäjille ja kiinteistönomistajille.

Yksi merkittävä sääntelykehitys on tiukempien energiatehokkuusstandardien käyttöönotto rakennuksille. Vuodesta 2023 alkaen Flanderissa, Valloniassa ja Brysselissä on kiristetty sääntöjä energiatehokkuustodistusten (EPC) suhteen sekä asuin- että liiketiloissa. Esimerkiksi Flanderissa energiatodistuksen huonon arvion (E tai F) omaavat asuinrakennusten omistajat on velvoitettava kunnostamaan vähintään tähän D-tasoon viiden vuoden kuluessa hankinnasta, ja tiukennuksia on odotettavissa vuodelle 2035 (Vlaamse overheid). Nämä velvoitteet vaikuttavat suoraan transaktioiden määriin, kunnostustoimiin ja kiinteistöhintoihin.

Markkinatilastot kuvaavat sääntelyn vaikutuksia. Vuonna 2023 Belgiassa rekisteröitiin noin 225 000 asuntokauppaa, mikä on 3% lasku vuodesta 2022, mikä johtuu osittain korkeammista korkoista ja tiukemmista lainaehtoista, mutta myös lisääntyneistä kunnostusvelvoitteista ja noudattamisen kustannuksista (Statbel). Vuokramarkkinoihinkin on vaikuttanut energiatehokkuuden mukanaan tuomat vuokran kattojärjestelmät, erityisesti Brysselissä ja Flanderissa, mikä on pakottanut vuokranantajat investoimaan parannuksiin tai vetämään vähemmän tehokkaita kiinteistöjä pois markkinoilta (Wonen Vlaanderen).

Flanderissa lähes 38% myydyistä asunnoista vuonna 2023 oli EPC-todistus E tai F, mikä tarkoittaa, että merkittävä osa asuntokannasta on tulevien kunnostusvelvoitteiden alaisena (Vlaamse overheid).
Brysselin pääkaupunkiseudulla on nähty 7% vuotuisen kasvun remonttihakemusten käsittelyssä energiavaatimusten tiukentamisen jälkeen vuonna 2022 (Brussels Urban Development).
Kansallinen keskimääräinen asuntosi hinta nousi 2.4% vuonna 2023, ja energiatehokkaat asunnot saavat hintapreemiota 8-12% verrattuna vähemmän energiatehokkaisiin kiinteistöihin (Statbel).

Tulevaisuudessa Belgian päättäjien odotetaan edelleen sopeuttavan kiinteistösääntelyjä EU:n ilmastotavoitteiden mukaisiksi, mukaan lukien pakollisten energiatehokkuusstandardien ja digitalisoitujen lupaprosessien käyttöönotto. Vaatimusten noudattaminen tulee todennäköisesti olemaan vaikeampaa vanhoille kiinteistöille, mutta kestäville kunnostuksille on odotettavissa kannustimia ja tukia, jotka osittain korvaavat kustannuksia. Sääntelyn näkymät viittaavat jatkuvaan markkinoiden muutokseen, jossa energiatehokkuus ja lainsäädännön noudattaminen ovat ratkaisevia tekijöitä sekä markkinahinnassa että liiketoimintavirroissa vuoteen 2025 ja sen jälkeen.

Asiantuntijamietteet: Vaateet 2025–2030

Aika vuodesta 2025 vuoteen 2030 on odotettavissa kehittyviä haasteita ja mahdollisuuksia Belgian kiinteistösääntelyympäristössä. Ala on yhä monimutkaisen lainsäädäntökehyksen alaisena, johon kuuluvat liittovaltion, alueelliset ja eurooppalaiset velvoitteet, joissa keskitytään erityisesti rahanpesua estäviin (AML), ympäristöstandardeihin ja kuluttajansuojiin.

Yksi merkittävimmistä noudattamisvaatimuksista liittyy EU:n kuudennen rahanpesun estämisen direktiivin (6AMLD) ja sen jatkuviin muutoksiin. Belgian kiinteistön ammattilaiset – joiden on katsottava olevan velvollisia toimijoita – ovat velvollisia suorittamaan paranneltuja asiakastarkastuksia ja ilmoittamaan epäilyttävistä liiketoimista Rahoitustiedusteluyksikölle (CTIF-CFI). Sääntelyn arvioinnit odotetaan tiukentuvan, erityisesti koska kiinteistösektori on historiallisen haavoittuva rahanpesujärjestelmille. Rangaistukset noudattamatta jättämisestä voivat sisältää hallinnollisia sakkoja ja rikosoikeudellisia syytteitä.

Ympäristön noudattaminen on toinen nopea kehitysalue. EU:n vihreä hanke ja ”Fit for 55” -paketti vauhdittavat vaatimuksia energiatehokkuudelle rakennuksissa. Belgia kääntää nämä alueellisiin säädöksiin, jotka vaativat tiukempien energiatehokkuustodistusten (EPC) ja remontiksi velvoitteiden toteuttamista erityisesti asuin- ja liiketiloissa, joilla on huono energiarankkaus. Vuoteen 2030 mennessä Flanderissa, Brysselissä ja Valloniassa tullaan asteittain tiukentamaan vähimmäis EPC-standardeja, ja kiinteistön omistajilta vaaditaan pakollisia parannuksia ennen myyntiä tai vuokrausta. Noudattamatta jättäminen voi johtaa merkittäviin sakkoihin ja kyvyttömyyteen harjoittaa kiinteistökauppaa (Vlaamse overheid – Energie ja ilmasto).

Kuluttajansuojaan liittyen Civil Code -muutokset vuonna 2022 – erityisesti kiinteistön myynnin ja vuokrasopimusten osalta – jatkavat vaikutustaan sopimusvelvoitteisiin ja vakioehdoihin. Notaarien ja kiinteistönvälittäjien on päivitettävä asiakirjoja ja varmistettava selkeys ilmoituksissa, virheiden vastuussa ja peruutusajoissa, kuten Royal Federation of Belgian Notaries on määritellyt.

Vuonna 2024 viranomaiset alkoivat yli 1 200 rahanpesua koskevaa tutkimusta kiinteästön alalla, mikä on 15% vuoden vuosi-kasvu (CTIF-CFI).
Vuoteen 2025 mennessä yli 30% nykyisestä Belgian rakennuskannasta vaatii energiatehokkuusparannuksia alueellisten tavoitteiden täyttämiseksi (Vlaamse overheid – Energia ja ilmasto).
Rangaistuksia noudattamattomista kiinteistön ammattilaisista odotetaan nousevan 10% vuosittain vuoteen 2030.

Tulevaisuudessa markkinatoimijoiden tulisi varautua tiheämpiin tarkastuksiin ja digitalisoituihin vaatimustenmukaisuusraportteihin. Investoinnit vaatimustenmukaisuus teknologiaan, jatkuva henkilöstökoulutus ja ennakoiva osallistuminen sääntelypäivityksiin ovat oleellisia, jotta voidaan navigoida Belgian kiinteistösäännöksissä keskipitkällä aikavälillä.

Tulevaisuuden näkymät: Ennustetut uudistukset ja niiden markkinavaikutukset

Belgian kiinteistösääntely ympäristö on kokemassa merkittäviä muutoksia, ja päättäjät ovat merkinneet sarjan odotettavissa olevia uudistuksia, jotka muokkaavat sektoria vuodesta 2025 alkaen. Tärkeimpiä näiden muutosten syitä ovat kestävyysvaatimukset, asuntomarkkinoiden kohtuuhintaisuusongelmat ja yhteensovittaminen kehittyvien eurooppalaisten direktiivien kanssa.

Yksi tärkeimmistä ennustetuista uudistuksista liittyy energiatehokkuusstandardien tiukentamiseen asuin- ja liiketilojen osalta. EU:n Green Dealin ja rakennusten energiatehokkuusdirektiivin (EPBD) mukaisesti Belgian viranomaiset valmistautuvat tiukentamaan energiatehokkuustodistuksia ja remonttivaatimuksia. Tämä tulee tarkoittamaan, että vuoteen 2025 mennessä ja myöhemminkin kiinteistön omistajilla tulee olemaan entistä tiukemmat noudattamisvelvoitteet erityisesti eristyksessä, lämmitysjärjestelmissä ja uusiutuvan energian integroinnissa. Flanderissä, Valloniassa ja Brysselissä ollaan jokainen edistämässä omia, joskus poikkeavia aikatauluja näiden standardien käyttöönotolle, mutta kaikki sitoutuvat vähentämään merkittävästi rakennuksiin liittyviä päästöjä vuoteen 2030 mennessä Belgian liittovaltion hallitus.

Toinen uudistus keskittyy vuokramarkkinoiden säännöksiin. Vuokran kysynnän nousu, yhdessä kohtuuhintaisuusongelmien kanssa, on saanut alueelliset hallitukset – erityisesti Brysselissä ja Valloniassa – harkitsemaan uusia vuokran säätelymekanismeja ja lisääntyneitä vuokralaisensuojelutoimia. Keskustelussa olevat toimenpiteet sisältävät tiukempaa sääntelyä lyhytaikaisille vuokrauksille ja lisä läpinäkyvyyttä vuokrasopimuksille. Näiden muutosten odotetaan vaikuttavan sekä yksityisiin vuokranantajiin että institutionaalisiin sijoittajiin, jotka joutuvat mukauttamaan käytäntöjään varmistaakseen noudattavansa uusia lainsäädännöllisiä normeja Brysselin alueelliset julkiset palvelut.

Vaatimustenmukaisuuden ja valvonnan tiukentamista on myös vahvistettu. Belgian Rahoitus- ja markkinaviranomainen (FSMA) jatkaa kiinteistönvälittäjien ammatillisen käyttäytymisen valvontaa, ja anti-rahanpesun (AML) velvoitteiden ja rekisteröintivaatimusten jatkuva päivitys on menossa. Vuonna 2025 odotetaan enemmän voimakkaita digitaalisen raportoinnin ja asiakastunnistamisen protokollia, mikä heijastaa laajempia EU:n sääntelytrendejä Rahoitus- ja markkinaviranomainen.

Tilastollisesti Belgian kiinteistömӕarkkinat pysyvät vahvoina, ja kaupankäynnin volyymien arvioidaan vakautuvan pandemian jälkeisten nousujen jälkeen ja hintakehitys rauhoittuvan tiukentuvien luottokäytänteiden ja sääntelyvaatimusten vuoksi. Yhteenveto yleisestä näkymästä viittaa siihen, että vaikka markkinatoimijoiden vaatimustenmukaisuuskustannukset saattavat nousta, uudistusten odotetaan lisäävän läpinäkyvyyttä, kestävyyttä ja pitkän aikavälin markkinoiden vakautta.