Portugali Kiinteistösääntelyt 2025: Yllättäviä Muutoksia ja Piilotettuja Mahdollisuuksia Paljastettuna

Sisällysluettelo

• Yhteenveto: Keskeiset sääntelymuutokset vuonna 2025
• Yleiskatsaus Portugalin kiinteistölainsäädäntöön
• Uudet veropolitiikat ja niiden vaikutus ulkomaisiin ja kotimaisiin ostajiin
• Lisensointi, kaavoitus ja suunnittelumuutokset vuosina 2025–2030
• Kultainen viisumi ja oleskeluohjelman kehitys: Mikä on seuraavaksi?
• Vaatimustenmukaisuuden tärkeimmät asiat sijoittajille ja kehittäjille
• Huomattavat oikeuden päätökset ja oikeudelliset ennakkotapaukset
• Keskeiset markkinastatistiikat ja sääntelyvaikutusten analyysi
• Hallitusaloitteet ja institutionaaliset uudistukset (Lähde: portaldahabitacao.pt, sef.pt)
• Tulevaisuuden näkymät: Ennusteet, riskit ja mahdollisuudet vuoteen 2030 asti
• Lähteet ja viitteet

Yhteenveto: Keskeiset sääntelymuutokset vuonna 2025

Vuonna 2025 Portugalin kiinteistösääntely maisema määritellään merkittävillä muutoksilla, jotka tähtäävät asuntokannan kohtuuhintaisuuden, kestävän kaupunkikehityksen ja päivitettyjen Euroopan unionin direktiivien noudattamisen käsittelemiseen. Hallitus on toteuttanut ja ehdottanut useita lainsäädännöllisiä muutoksia vastauksena sekä sisäisiin paineisiin että laajempaan EU-politiikkaan. Näiden keskeisin on ”Mais Habitação” (Enemmän asuntokantaa) -ohjelman uudistus, joka päivitettiin myöhään vuonna 2023 ja jatkaa asuntomarkkinoiden muokkaamista vuonna 2025 rajoittamalla uusia lyhytaikaisia vuokralupia suurissa kaupunkikeskuksissa, tavoitteena lisätä pitkäaikaisen asuntotarjonnan saatavuutta ja vakauttaa vuokrahintoja (Governo de Portugal).

Sääntelyn valvonta kiinteistökaupoissa on tiukentunut, erityisesti rahanpesun vastaisen (AML) vaatimusten osalta. Portugalin viranomaiset, yhdessä Euroopan unionin 6. AML-direktiivin kanssa, ovat vahvistaneet myös huolellisuusvelvoitteita kiinteistönvälittäjille ja notaarille. Näihin toimiin sisältyy parannettu asiakastunnistus ja pakollisten ilmoitusten tekeminen epäilyttävistä liiketoimista, mikä heijastaa Portugalin sitoutumista torjua laittomia rahavirtoja kiinteistösektorilla (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM)).

Kaupungin ja ympäristön sääntelyä on myös päivitetty. Uusia vähimmäisenergiatehokkuusstandardeja rakennuksille, EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiivin (EPBD) mukaisesti, on tullut voimaan kaikille uusille kehityshankkeille ja suurille peruskorjauksille vuodesta 2025 eteenpäin. Tämä todennäköisesti vauhdittaa investointeja vihreisiin teknologioihin ja kunnostuksiin, kun kehittäjät ja kiinteistönomistajat pyrkivät noudattamaan tiukempia sertifiointivaatimuksia (Diário da República Eletrónico).

National housing observatorion viimeisimpien tietojen mukaan vuonna 2024 myönnettyjen uusien asuntojen lupien määrä laski 8 % edellisvuoteen verrattuna tiukempien lisensointimenettelyjen ja kestävyyskriteerien käyttöönoton myötä. Toisaalta ulkomainen suora sijoitus kaupallisessa ja asuin kiinteistössä pysyy vahvana, tukena Portugalin jatkuvalle houkuttelevuudelle kansainvälisille ostajille ja sijoittajille (Instituto Nacional de Estatística).

Vuodeksi 2025 ja sen jälkeen ennustetaan jatkuvaa sääntelyn tiukentumista, ja vuokranantaja-vuokralain, kiinteistöverotuksen ja kiinteistön rekisteröintiprosessien digitalisoinnin muutoksia on suunnitteilla. Yliordinaalinen tavoite on varmistaa markkinan läpinäkyvyys, suojata kuluttajia ja sovittaa yhteen EU:n laajuisten kestävän kehityksen ja rahanpesun vastaisen toiminnan tavoitteet. Sidosryhmiä kehotetaan seuraamaan lainsäädäntöpäivityksiä tarkkaan ja mukauttamaan vaatimustenmukaisuuden strategioita sen mukaisesti.

Yleiskatsaus Portugalin kiinteistölainsäädäntöön

Portugalin kiinteistösektori on säädöksineen kattavan lainsäädännön alainen, joka on suunniteltu varmistamaan läpinäkyvyys, oikeudellinen varmuus ja sijoittajien suoja. Keskeiset oikeuslähteet sisältävät Portugalin siviililain, kiinteistön rekisteröintilain, notaarilain ja alakohtaiset säädökset. Sääntelyvalvontaa harjoittaa pääasiassa Portugalin arvopaperimarkkinakomissio (CMVM) kiinteistösijoitusvälineille sekä Veden ja jätteiden palveluiden sääntelyviranomainen (ERSAR) infrastruktuurille. Kunnilla on keskeinen rooli lisensoinnissa, suunnittelussa ja kaupunkikehityksessä omien kaavakarttojen (Planos Diretores Municipais) kautta.

Kiinteistön hankintaprosessi Portugalissa sisältää useita pakollisia vaiheita: huolellisuus, lupaussopimuksen kirjoittaminen, julkinen kauppakirja ja rekisteröinti Conservatória do Registo Predial (kiinteistön rekisteröintiviranomainen) kanssa. Vuonna 2023 lainsäädäntöuudistukset virtaviivaistivat verkkomenettelyjä, parantaen digitaalista pääsyä rekisteröinnille ja vähentäen käsittelyaikoja. Vuonna 2025 näiden digitaalisten palveluiden odotetaan laajenevan ja integroivan yhä tiiviimmin kunnallisiin ja verotietokantoihin.

Vaatimustenmukaisuusvaatimukset ovat tiukentuneet, erityisesti rahanpesun vastaisen toiminnan (AML) ja läpinäkyvyyden osalta. Kiinteistönvälittäjien ja kehittäjien on rekisteröidyttävä Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC):n, alan sääntelyviranomaisen, kanssa ja noudatettava tiukkoja KYC (Tunne asiakkaasi) -protokollia. Vuodesta 2023 lähtien on voimaantullut parannettu omistajatahojen ja varojen lähteiden tarkkailu EU-direktiivien mukaisesti. Rikkeet voivat johtaa hallinnollisiin seuraamuksiin tai rikosoikeudellisiin rangaistuksiin.

Kaupungin kunnostaminen ja kestävä rakentaminen ovat lainsäädännöllisiä prioriteetteja. Energiatehokkuuskiintiöitä, joita edellyttää Laki nro 58/2020 (EU-direktiivien täytäntöönpano), vaaditaan uusilta ja peruskorjattavilta rakennuksilta, että ne täyttävät tiukat ympäristönormit. Regulatiivinen keskittyminen kestävyyteen todennäköisesti tiukkenee vuoteen 2025 ja sen jälkeen, etenkin kun Portugali sovittaa yhteen EU:n Fit for 55 -paketin.

Tilastollisesti Portugalin kiinteistömarkkinat ovat säilyttäneet vahvan kasvun, ja vuonna 2023 rekisteröitiin 170 000 transaktiota, joita ovat vauhdittaneet sekä kotimainen että ulkomainen sijoitus (Instituto Nacional de Estatística). Sääntelysuuntaukset viittaavat jatkuvaan painotukseen digitalisaatiossa, läpinäkyvyydessä ja kestävyydessä, mikä asettaa Portugalin turvalliseksi ja houkuttelevaksi markkinaksi kiinteistösijoitukseen vuoteen 2025 ja seuraavina vuosina.

Uudet veropolitiikat ja niiden vaikutus ulkomaisiin ja kotimaisiin ostajiin

Vuonna 2025 Portugalin kiinteistömassa on läpikäymässä merkittäviä muutoksia, joita ohjaavat uudet veropolitiikat, jotka vaikuttavat suoraan sekä ulkomaisiin että kotimaisiin ostajiin. Hallitus on ottanut käyttöön ja muokannut sääntöjä asuntokannan kohtuuhintaisuuden, ulkomaisen sijoituksen ja markkinan läpinäkyvyyden käsittelemiseksi. Erityisesti kultaisen viisumi-ohjelman lopettaminen kiinteistösijoituksille tiheästi asutuilla alueilla—ensimmäisen kerran julkistettu vuonna 2023—on edelleen voimassa, mikä merkitsee strategista siirtymää kannustaa sijoittamaan vähemmän väestötiheille alueille ja muihin taloudellisiin sektoreihin (Diário da República Eletrónica).

Merkittävä sääntelypäivitys on menossa oleva tarkastelu Non-Habitual Resident (NHR) verojärjestelmän osalta, joka oli houkutellut merkittävästi ulkomaista sijoitusta tarjoamalla suotuisat verokohtelut uusille asukkaille. Hallitus on ilmoittanut suunnitelmista poistaa tai rajoittaa merkittävästi NHR-ohjelmaa vuoden 2024 loppuun mennessä, ja uudelle tulokkaalle vuoden 2025 kohti ei enää myönnetä samoja verohyötyjä. Tämä politiikka pyrkii tasapainottamaan ammattitaitoisten työntekijöiden houkuttelemisen tarpeet ja tarve hillitä spekulatiivista kysyntää kiinteistömarkkinoilla (Autoridade Tributária e Aduaneira).

Kotimaisille ostajille hallitus lisää tukea verohyvityksillä ja alennetuilla kiinteistön siirtoverolla (IMT) ensimmäistä kertaa ostajille ja nuorille hankkijoille tavoitteena käsitellä huolia asuntokannan kohtuuhintaisuudesta. Samanaikaisesti pääomaverosäännöksiä on tiukennettu lyhytaikaisille kiinteistön jälleenmyynneille, erityisesti kohdistamalla spekulatiivista toimintaa ja ostamista (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana).

• Siirtovero (IMT): Progressiiviset verot jopa 7,5%, poikkeuksia tai alennuksia ensisijaisille asunnoille ja nuoremmille ostajille.
• Leimavero: Pysyy 0,8 % kiinteistön arvosta.
• Vuotuinen kunnallinen kiinteistövero (IMI): Vaihtelee 0,3 %:sta 0,45 %:iin kaupunkikiinteistöissä, ja korkeavaraisille varoille on lisäksi lisävastiketta (Autoridade Tributária e Aduaneira).

Katsottaessa eteenpäin, päättäjien odotetaan esittävän lisätoimia spekulatiivisen ulkomaisen sijoituksen vähentämiseksi samalla kun edistetään kestävää kehitystä ja sosiaalista asuntokantaa. Markkinaosapuolten tulee ennakoida lisääntyneitä vaatimustenmukaisuusvaatimuksia, tiukempaa huolellisuusvelvoitetta ulkomaisille ostajille ja mahdollisia lisäsääntömuutoksia kiinteistöverotuksessa. Nämä sääntelysuuntaukset heijastavat Portugalin suurempaa pyrkimystä vakauttaa kiinteistömarkkinoita, varmistaa reilu pääsy asumiseen ja sovittaa yhteen EU:n läpinäkyvyyden ja rahanpesun vastaisen politiikan suuntaviivoja (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários).

Lisensointi, kaavoitus ja suunnittelumuutokset vuosina 2025–2030

Portugalin kiinteistösääntelyn ympäristö on saamassa useita merkittäviä muutoksia, kun maa vastaa asuntovaatimuksiin, kaupunkikasvuun ja EU-politiikan sovittamiseen. Vuosina 2025–2030 tullaan näkemään keskeisiä kehityksiä lisensoinnissa, kaavoituksessa ja suunnittelussa, joita ohjaavat kansalliset strategiat ja paikallinen toteutus.

Lisensointireformit
Kiinteistöhankkeiden lisensointiprosessi Portugalissa on perinteisesti ollut voimassa Kaavoituskäytännön ja Rakentamisen Oikeudellisen Hallinnan (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, RJUE) mukaan. Äskettäin tehdyt muutokset, erityisesti Decreto-Lei n.º 10/2024:n puitteissa, pyrkivät virtaviivaistamaan menettelyjä, vähentämään byrokraattisia viiveitä ja ottamaan käyttöön digitaaliformaatteja lupahakemuksille. Vuoteen 2025 mennessä kaikkien kuntien on tarjottava verkkohakemusten ja -seurannan osaprosesseja, mikä parantaa läpinäkyvyyttä ja tehokkuutta kehittäjille ja sijoittajille.

Kaavoitus ja maankäyttö
Portugalin kaavoitusta hallitaan Kunnallisilla Kaavakartalla (Planos Diretores Municipais, PDM). Vastauksena EU:n ilmasto- ja asumispoliittisiin painotuksiin Portugalin Peruslaki Alueiden Suunnittelusta ja Kaupunkikehityksestä on tarkastelussa, ja kaavaluokitusten ja maankäytön rajoitusten päivitysten odotetaan tapahtuvan vuoteen 2026 mennessä. Nämä päivitykset antavat etusijaa kohtuuhintaiselle asumiselle, kestävälle kaupunkien laajentumiselle ja ilmaston kestävyydelle. Kuntien odotetaan määrittävän lisää alueita sosiaalista asumista ja yhdistelmäkehitystä varten, erityisesti Lissabonissa, Portossa ja Algarvessa.

Suunnittelu mukautukset ja asuntostrategia
Hallitusohjelma ”Mais Habitação” vuosille 2023–2026 muokkaa kaavakäytäntöä. Aloitteeseen sisältyy kannustimia kaupungin kunnostamiseen ja käyttömuutoslupien yksinkertaistamista, jotta kaupalliset tilat voitaisiin nopeasti muuttaa asumiseksi. Vuoteen 2025 mennessä energiatehokkuus- ja maanjäristyssuojavaatimuksia sovelletaan kaikkiin uusiin ja kunnostettaviin rakennuksiin, sovittaen ne EU-direktiivien mukaisiksi.

• Vuosina 2022–2024 yli 12 000 uutta asuntoa sai lupia virtaviivaistettujen lupakäytäntöjen puitteissa (Instituto Nacional de Estatística).
• Vuoteen 2030 mennessä Portugalin tavoitteena on kasvattaa vuosittaista asuntotarjontaa 20 % verrattuna vuoteen 2020 (Governo de Portugal).

Näkymät
Jatkuvat muutokset lisensoinnissa, kaavoituksessa ja suunnittelussa odotetaan lisäävän oikeudellista varmuutta ja stimuloivan kestävää kehitystä. Digitalisaation, politiikan sovittamisen ja uusien vaatimustenmukaisuusstandardien avulla Portugalin kiinteistömassa tulee olemaan yhä esteettömämpi ja kestävämpi, kun viranomaiset ylläpitävät tiukkaa valvontaa laadun ja kestävyyden varmistamiseksi (Diário da República).

Kultainen viisumi ja oleskeluohjelman kehitys: Mikä on seuraavaksi?

Portugalin kultainen viisumi ohjelma, joka tunnetaan virallisesti sijoitustoimintojen oleskelulupana (ARI), on käynyt läpi merkittäviä sääntelymuutoksia viime vuosina, joilla on suuria seurauksia kiinteistösijoituksille ja oleskelupoluille. Vuodesta 2024 alkaen lainsäädäntömuutokset ovat poistaneet useimpien asuin kiinteistösijoitusten kelpoisuuden kultaisen viisumin osalta suurissa kaupunkikeskuksissa, kuten Lissabonissa, Portossa ja suurimmassa osassa Algarvea. Hallituksen ilmoittama tavoite on ohjata ulkomaista sijoitusta ylikuumista asuntomarkkinoista kohti kansallisen taloudellisen kehityksen kannalta hyödyllisemmiksi katsottuja sektoreita, kuten työpaikkojen luomista ja kaupunkimuutosta vähätiheästi asutuilla alueilla.

Näihin muutoksiin liittyvä oikeudellinen kehys on vahvistettu lain nro 102/2017 mukaisesti, ja sitä on täsmennetty asetuksen nro 305-A/2022 avulla, jota valvoo Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) (ulkomaalais- ja rajapalvelus). Tammikuusta 2024 lähtien kultaisen viisumin kelpoisuuden edellyttävät kiinteistösijoitukset on pääasiassa rajoitettu kiinteistöihin, jotka sijaitsevat nimetyillä vähätiheillä alueilla tai jotka on tarkoitettu kaupalliseen käyttöön, kuten matkailuun tai palveluihin. Minimivaatimusinvestointikynnys pysyy 500 000 eurossa kiinteistöhankinnoille ja 350 000 eurossa remonttia vaativille kiinteistöille, mutta maantieteellisiä ja käyttörajoituksia valvotaan nyt tarkasti.

Virallisten tietojen mukaan yli 12 000 kultaisen viisumin lupaa myönnettiin vuosina 2012–2023, joista noin 90 % liittyi kiinteistöhankintoihin. Kuitenkin sääntelyn tiukentamisen myötä kuukausittaiset hakemusmäärät ovat vähentyneet selvästi, mikä osoittaa merkittävää muutosta sijoittajien käyttäytymisessä (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF)).

Vaatimustenmukaisuuden vaatimukset sekä hakijoille että kiinteistönvälittäjille ovat tiukentuneet. Kaikkien liiketoimien on noudatettava rahanpesun vastaisia (AML) protokollia, joita valvoo Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) ja säännölliset tarkastukset Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC):n toimesta. Kiinteistöalan ammattilaisten on nyt ilmoitettava epäilyttävistä liiketoimista ja varmistettava investointirahoituksen laillisuus.

Katsottaessa vuodesta 2025 eteenpäin Portugalin kiinteistön mukautetun oleskelun näkymät ovat tulevaisuudessa entistä tiukempia. Hallituksen esitetyt ehdotukset sisältävät kaikkien kiinteistösijoitusreittien poistamisen kultaisista viisumeista ja vielä perusteellisemman tarkastelun olemassa olevien lupien haltijoiden suhteen (Portugalin hallitus). Tämä heijastaa sekä kotimaista poliittista painetta—eritoten asumisen kohtuuhintaisuuden ympärillä—että laajempia Euroopan unionin huolia ”kultaisista passeista”. Sijoittajien ja kiinteistöalan ammattilaisten tulisi odottaa sääntelykehityksen jatkuvan, tiukentuvan vaatimustenmukaisuuden ja suuremman siirtymän kohti vaihtoehtoisia kelpoisuussijoituksia, kuten varansiirtoja ja työpaikkojen luomista.

Vaatimustenmukaisuuden tärkeimmät asiat sijoittajille ja kehittäjille

Portugali jatkaa kiinteistösääntelyn kehittämistä investointikannusteiden ja läpinäkyvyyden, rahanpesun vastaisen toiminnan (AML) velvoitteiden ja kestävän kaupunkikehityksen tasapainottamiseksi. Vuodelle 2025 ja sen jälkeen sijoittajien ja kehittäjien on navigoitava dynaamisessa vaatimustenmukaisuusympäristössä, jonka muokkaavat viimeaikaiset lainsäädännölliset muutokset ja kehittyvät valvontaprioriteetit.

Keskeinen laki, joka säätelee kiinteistöjä Portugalissa, on Kaupungin vuokralaki (NRAU), joka säätelee vuokrasopimuksia, vuokrien päivityksiä ja vuokralaisten oikeuksia. Viime vuosina tehdyt muutokset ovat pyrkineet tarjoamaan suurempaa suojaa vuokralaisille samalla kun antavat vuokranantajille sopimusperustaisia joustoja, erityisesti urbaanikeskuksissa, kuten Lissabonissa ja Portossa. Sijoittajien on pysyttävä tietoisina meneillään olevista parlamentaarisista keskusteluista, jotka saattavat tuoda lisää vuokralaisia suojaavia toimenpiteitä vuonna 2025 (Diário da República Eletrónico).

Kultainen viisumi ohje—pitkään ollut ulkomaisten sijoitusten ajuri—on uudistettu voimakkaasti vuonna 2023. Vuodesta 2024–2025 kiinteistöhankinnat asuin tarkoituksiin suurtiheillä kaupunkialueilla on poistettu kelpoisuudesta, ohjaten sijoittajien kiinnostuksen kaupallisiin kohteisiin tai vähätiheisiin alueisiin. Uusien hakemusvaatimusten, huolellisuuden ja laillisten varojen alkuperän todistamisen vaatimusten noudattamista valvovat tiukasti Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) ja Instituto dos Registos e do Notariado.

Rahanpesun vastainen sääntely on edelleen etusijalla. Kiinteistöalan ammattilaiset—mukincluding kiinteistönvälittäjät, notar ja asianajajat—luokitellaan ”velvollisiksi tahoiksi” Lain nro 83/2017 perusteella. Heidän on suoritettava parannettu asiakastietojen tarkistaminen, ilmoitettava epäilyttävistä liiketoimista ja säilytettävä asiakirjoja Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) ja Banco de Portugalin sääntöjen mukaisesti. Hallituksen odotetaan lisäävän valvontaa ja tarkastuksia vuonna 2025, yhdistettynä jyrkkään rangaistukseen sääntöjen rikkomisesta.

Kaupungin lisensointi ja lupaaminen on myös virtaviivaistettu Simplex Urbanístico -aloitteen kautta, joka pyrkii vähentämään byrokraattisia esteitä. Kehittäjät hyötyvät nopeista digitaalisista hyväksymisprosesseista ja yksinkertaistetuista asiakirjavaatimuksista, edellyttäen että kaikki ympäristöön, suunnitteluun ja kaavoitukseen liittyvät vaatimukset täyttyvät (Diário da República Eletrónico).

• Vuonna 2023 ulkomaiset ostajat muodostivat 16,9 % kaikista kiinteistöhankinnoista Portugalissa (Instituto Nacional de Estatística).
• Portugali sijoittui EU:n läpinäkyvimpien kiinteistömassyjen joukkoon, mutta viranomaiset varoittavat, että rahanpesun vastaisessa vaatimustenmukaisuudessa ja verovelvoitteissa on jatkuva valvontatarve (Autoridade Tributária e Aduaneira).

Katsottaessa eteenpäin, vuoden 2025–2026 näkymät ennustavat jatkuvaa sääntelyn tiukentumista, erityisesti rahanpesun vastaisessa toiminnassa ja kiinteistöverotuksessa. Mahdollisten sijoittajien ja kehittäjien on pysyttävä ajan tasalla lainsäädäntöpäivityksistä ja varmistettava tiivis vaatimustenmukaisuuskehys välttääkseen oikeudelliset riskit ja hyödynnät Portugalin dynaamisia kiinteistösijoitusmahdollisuuksia.

Huomattavat oikeuden päätökset ja oikeudelliset ennakkotapaukset

Viime vuosina Portugalin kiinteistösääntelyn kehys on saanut muotonsa useista huomattavista oikeuden päätöksistä ja kehittyvistä oikeudellisista ennakkotapauksista, jotka heijastavat maan jatkuvia pyrkimyksiä tasapainottaa markkinakasvua vaatimusten täyttämisen ja kuluttajasuojan välillä. Koska sektori houkuttelee edelleen sekä kotimaista että ulkomaista sijoitusta, tuomioistuinten tulkinnat omistusoikeudesta ja kaupunkisuunnittelulakeista ovat tulleet yhä merkittävämmiksi markkinaosapuolille.

Yksi vaikuttavimmista päätöksistä viime vuosina oli Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2022, joka tarkentaa omistusoikeuden rajoja tapauksissa, jotka liittyvät kaupunkien kunnostamiseen ja kehittämiseen. Tämä päätös vahvisti kuntien valtuuksia asettaa erityisiä kunnostusvelvoitteita kiinteistön omistajille, erityisesti historiallisilla alueilla, ja korosti tiukkojen noudattamisvelvoitteiden tarvetta kunnallisissa kaavakartoissa ja lupavaatimuksissa. Päätöksellä on ollut suora vaikutus uusien kehityshankkeiden ja kunnostusten hyväksymisprosessiin, mikä on saanut kehittäjät vahvistamaan vaatimusten noudattamisensa kaupunkisuunnittelustandardien mukaisesti (Supremo Tribunal de Justiça).

Toinen merkittävä tapaus käsiteltiin Tribunal Constitucional:ssa vuonna 2023, joka tarkasteli Alojamento Local (lyhytaikaisen vuokrauksen) sääntöjen muutosten perustuslainmukaisuutta. Oikeus vahvisti kuntien oikeuden rajoittaa tai keskeyttää uusia paikallisen majoituksen lupia alueilla, joilla on asuntopulaa, tukea hallituksen pyrkimyksiä käsitellä asuntokannan kohtuuhintaisuutta ja kaupunkitasapainoa (Tribunal Constitucional). Tämä ennakkotapaus odotetaan vaikuttavan kunnallisiin käytäntöihin vuoteen 2025 ja sen jälkeen, kun kaupungit, kuten Lissabon ja Porto, jatkavat paikallisten sääntöjen mukauttamista asuntopaineratkaisuiksi.

Vaatimustenmukaisuuden noudattamista rahanpesun vastaisissa vaatimuksissa on myös vahvistettu hallinnollisten päätösten ja oikeusjuttujen kautta. Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) ja Instituto dos Registos e do Notariado (IRN) ovat antaneet ohjeita ja määränneet seuraamuksia liiketoimien huolellisuudessa ja ilmoitusvelvoitteissa, korostaen suurempaa valvontaa sekä ostajille että myyjille (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, Instituto dos Registos e do Notariado).

Katsottaessa tulevaisuuteen, oikeudelliset asiantuntijat ennakoivat lisätarkennuksia, jotka käsittelevät kansallisten asuntostrategioiden ja yksityisten omistusoikeuksien välistä vuorovaikutusta. Lainsäädäntötrendin tiukentaminen, kestävyysvaatimukset ja sijoittajien huolellisuusvelvoitteet tulevat varmaankin testaamaan tuomioistuinten linjaa, muokaten sääntelyympäristöä vuoteen 2025 ja seuraaville vuosille.

Keskeiset markkinastatistiikat ja sääntelyvaikutusten analyysi

Portugalin kiinteistömassa jatkaa kehittymistään, jota muokkaavat dynaaminen sääntely ja vahva markkinatoiminta. Vuonna 2025 sektori on pääasiassa säädelty Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) ja Lei do Arrendamento Urbano (LAU) mukaisesti, jotka säätelevät rakentamista, lisensointia ja vuokrasopimuksia. Valvontaa harjoittavat useat viranomaiset, erityisesti Ministério das Infraestruturas e da Habitação ja Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), jotka ovat vastuussa kiinteistösijoitusrahastojen ja markkinoiden läpinäkyvyyden valvonnasta.

• Transaktiot ja ulkomainen sijoitus: Vuonna 2024 Portugalissa rekisteröitiin noin 34 miljardia euroa kiinteistön transaktioita, ulkomaisten ostajien ollessa yli 20 % hankinnoista—osuus, joka odotetaan pysyvän vakaana tai hieman kasvavan vuonna 2025 kultaisen viisumin ja ei-tavallisten asukkaiden (NHR) verotuksen politiikan selventämisen jälkeen (Instituto Nacional de Estatística).
• Sääntelyreformit: Äskettäiset muutokset ovat keskittyneet rahanpesun torjuntaan, tiukentamalla huolellisuusvelvoitteita kiinteistönvälittäjille ja notarille. CMVM jatkaa rahanpesun vastaisen vaatimustenmukaisuuden valvontaa, pakollisina ilmoituksina suurista transaktioista ja lopullisen hyötyomistajuuden (UBO) ilmoittamisvelvoitteista.
• Vuokramarkkinan valvonta: Hallitus on säätänyt vuokrakontrolleja suurilla painealueilla asuntokannan kohtuuhintaisuuden käsittelemiseksi ja laajentanut vuokratukea. Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) hallinnoi useita kohtuuhintaisia asuntoprojekteja, tavoitteena yli 26 000 kohtuuhintaista yksikköä vuoteen 2026 mennessä.
• Lisensointi ja kaupunkikehitys: Kaupunkikehitys on yhä enemmän digitaalisten lisenssialustojen ja virtaviivaisten hyväksymismenettelyjen alaisena. Kuntien on noudatettava tiukentuneita ympäristön ja kaavoituksen sääntöjä, mikä heijastaa Portugalin sitoutumista EU:n kestävän kehityksen tavoitteisiin (Governo de Portugal).

Katsottaessa vuoteen 2025 ja sen jälkeen, vaatimustenmukaisuuden odotetaan tiukenevan, erityisesti rahanpesun vastaisissa vaatimuksissa, verotuksen läpinäkyvyydessä ja vuokralaisoikeuksissa. Markkinaosapuolten on ennakoitava lisääntynyttä sääntelyn digitalisoitumista ja jatkuvia mukautuksia asuinpaikkaan ja sijoituskannustimiin. Näkymät viittaavat vakaaseen mutta tarkasti valvottuun ympäristöön, jossa viranomaisten prioriteetteina ovat kestävyys, läpinäkyvyys ja kohtuuhintaisen asumisen saatavuus kiinteistösektorilla.

Hallitusaloitteet ja institutionaaliset uudistukset (Lähde: portaldahabitacao.pt, sef.pt)

Vuonna 2025 Portugalin hallitus jatkaa merkittävien uudistusten toteuttamista kiinteistösektorilla, keskittyen läpinäkyvyyteen, asunnon saatavuuteen ja EU-direktiivien noudattamiseen. Asuntoministeriö on Portal da Habitação:n kautta esittänyt joukon lainsäädännöllisiä toimenpiteitä, jotka on suunniteltu vastaamaan asuntopulaan, spekulatiivisiin investointeihin ja kestävän kaupunkikehityksen tarpeeseen.

Keskeisin näistä uudistuksista on edelleen ”Mais Habitação” -ohjelman soveltaminen, joka asettaa rajoituksia lyhytaikaiselle vuokralle voimakkaasti painostetuilla alueilla ja tarjoaa taloudellisia kannustimia vuokranantajille, jotka siirtävät kiinteistöjään turismista pitkäaikaiseen asumiskäyttöön. Ohjelma laajentaa myös tukea kohtuuhintaisen asuntorakentamisen edistämiseksi, hallituksen varatessa lähes 900 miljoonaa euroa julkisiin asuntoprojekteihin vuosina 2024–2026. Nämä aloitteet on tarkoitettu kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen saatavuuden lisäämiseksi ja kohtuuttoman vuokrien inflaation rajoittamiseksi (Portal da Habitação).

Samanaikaisesti institutionaaliset uudistukset ovat keskittyneet noudattamisen ja rahanpesun vastaisen (AML) mekanismien vahvistamiseen. Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF), joka on nyt integroitu uuteen Integraatio-, Maahanmuutto- ja Turvapaikka-virastoon (AIMA), on tiukentanut valvontaa ulkomaalaisista investoinneista kiinteistöhankkeisiin. Vuoden 2023 kultaisen viisumi-ääriviivojen tarkastelun jälkeen kiinteistösijoituksista ovat suurelta osin pois rajattu, siirtäen huomion tuottaviin investointeihin ja työpaikkojen luomiseen. Tämä sääntelymuutos pyrkii vähentämään spekulatiivisia kansainvälisiä pääoman virtoja kiinteistömarkkinoille ja sopeuttamaan EU:n rahanpesun vastaisia standardeja (SEF).

• Rekisteröinti- ja lisensointivaatimuksia kiinteistöalan ammattilaisille on vahvistettu, mukaan lukien pakolliset digitaaliset rekisteröintivelvoitteet ja lisääntynyt valvonta Portal da Habitação:n valvontaviranomaiselta.
• Kunnat on valtuutettu toteuttamaan paikallisia asuntostrategioita, mukaan lukien lyhytaikaisten vuokrien valvontaa (Alojamento Local), jotta yhteisön tarpeet saadaan etusijalle yli matkailuinvestointien.
• Kansalliset tilastot osoittavat, että vuoden 2024 loppupuolella yli 15 000 kohtuuhintaista asuntoa on kehitteillä, ja tavoitteena on toimittaa lisäksi 10 000 vuoteen 2026 mennessä (Portal da Habitação).

Katsottaessa tulevaisuuteen, nyt näyttää siltä, että Portugalin kiinteistösääntelyn tulevaisuus alkaa esittää lisää valvontaa, parempaa vuokralaisuutta ja suuntaa kohti kestävää kehitystä. Jatkuva sopeutuminen EU:n standardeihin ja sääntelyprosessien digitalisointi odotetaan parantavan vaatimustenmukaisuutta ja läpinäkyvyyttä sektorilla vuoteen 2027 asti.

Tulevaisuuden näkymät: Ennusteet, riskit ja mahdollisuudet vuoteen 2030 asti

Kun katsoo vuoteen 2030, Portugalin kiinteistösääntely maisema on valmis jatkamaan kehitystä, jota ohjaavat kansalliset toimet asuntokannan kohtuuhintaisuuden, ulkomaisen sijoituksen suuntaukset ja kestävyysvelvoitteet. Portugalin hallitus on jo toteuttanut merkittäviä uudistuksia viime vuosina, kuten kultaisen viisumin ohjelman vähentämisen kiinteistöhankinnoissa suurissa kaupungeissa ja tiukemmat valvontamuodot lyhytaikaisille vuokralle. Nämä toimet heijastavat laajempaa politiikan muutosta kohti asuntomarkkinoiden vakauttamista ja asukkaille suuremman pääsyn varmistamista.

Vuonna 2025 keskeinen painopiste on lain nro 56/2023, joka esitteli toimenpiteitä rajoittaa uusia lupia paikalliselle majoitukselle (Alojamento Local) kaupunkipainealueilla ja parantaa raportointivelvoitteita kiinteistön omistajille. Tämän odotetaan vähentävän spekulatiivista sijoitusta ja lyhytaikaista vuokrahallintoa tukeakseen pitkäaikaisten vuokrasopimusten saatavuutta paikallisille. Viranomaiset ovat myös lisääntyneet valvontaa rahanpesun vastaisesti kiinteistön liiketoimissa, Euroopan unioniin liittyvien direktiivien ja kansallisten valvontasuuntaviivojen mukaisesti. Kiinteistönvälittäjillä, kehittäjillä ja notarilla on tiukentunut huolellisuusvelvoite, ja noudattamatta jättämisestä saattaa seurata rangaistuksia tai mahdollinen lupakirjan peruutus (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários).

Virallisten tietojen mukaan asuin kiinteistön hinnat nousivat 7,6 % vuodessa Q3 2024, mikä on laskenut kaksinumeroisista kasvuvauhdista aiempina vuosina, mikä viittaa siihen, että uudet säädökset ja tiukemmat luottoloiset olisivat jo alkanut vaikuttaa (Instituto Nacional de Estatística). Portugali Pankki seuraa edelleen asuntolainapraktiikoita, ylläpitää makro-prudentiaalisia määräyksiä, kuten lainojen ja arvojen rajoja sekä lainanottajien tulojen tarkistusvaatimuksia, estääkseen ylikuumenemista ja systeemistä riskiä (Banco de Portugal).

• Ennusteet: Sääntelyn tiukentuminen tulee todennäköisesti jatkumaan, erityisesti ulkomaisen omistuksen, lyhytaikaisten vuokrien ja uusien rakentamisen ympäristökoodien osalta. Euroopan vihreä sopimus ja kansalliset vähähiilisyystavoitteet todennäköisesti tiivistää rakennuskoodien päivittämistä ja energiatehokkuuden standardien tiukentamista.
• Riskit: Yliregulaation riski voisi vaimentaa investointeja, vähentää asuntojen saatavuutta tai siirtää kysyntää vähemmän säännellyille segmentille. Valvontahaasteet, erityisesti epävirallisella vuokramaalla, voivat heikentää käytäntöjen vaikuttavuutta.
• Mahdollisuudet: Energiakustannusten vähentämisen, kohtuuhintaisten asuntojen hankkeiden ja digitaalisten vaatimustenmukaisuusratkaisujen kasvuun on merkittävää potentiaalia. Sijoittajat ja kehittäjät, jotka mukautuvat kehittyviin lainsäädäntökehityksiin ja ESG-vaatimuksiin, todennäköisesti hyötyvät keskipitkällä aikavälillä.

Kaiken kaikkiaan Portugalin kiinteistösääntelyympäristön odotetaan vuoden 2030 ulottuvan tasapainoon investointikannusteiden, asukkaiden suojaamisen ja kestävän kehityksen tavoitteiden välillä, mikä tarjoaa sekä haasteita että mahdollisuuksia markkinaosapuolille.

Lähteet ja viitteet

• Diário da República Eletrónico
• Conservatória do Registo Predial
• Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC)
• Autoridade Tributária e Aduaneira
• Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana
• Autoridade Tributária e Aduaneira
• Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF)
• Instituto dos Registos e do Notariado
• Supremo Tribunal de Justiça
• Tribunal Constitucional