Afganistanin kaupallinen kiinteistösektori: Vuoden 2025 näkymät paljastavat odottamattomia sijoituskohteita

Sisällysluettelo

• Kexecutivesummary: Tärkeimmät näkökulmat 2025–2030
• Markkina-analyysi: Nykyiset trendit ja tärkeimmät toimijat
• Investointimoottorit: Talouskasvu ja kaupungistuminen
• Alueelliset keskittymät: Emergentit kaupungit ja kehitysalueet
• Oikeudellinen rakenne ja omistusoikeudet (Katso: moj.gov.af)
• Verotus, vaatimustenmukaisuus ja sääntelyn näkökohdat (Katso: mof.gov.af)
• Ulkomaisten sijoitusten politiikat ja omistussäännöt (Katso: investinafghanistan.af)
• Riskit ja haasteet: Poliittiset, turvallisuuteen liittyvät ja taloudelliset tekijät
• Keskeiset tilastot: Tyhjät tilat, vuokrat ja liiketoimintamäärät (Katso: nsia.gov.af)
• Tulevaisuuden näkymät: Ennusteet ja strategiset mahdollisuudet 2025–2030
• Lähteet ja viitteet

Kexecutivesummary: Tärkeimmät näkökulmat 2025–2030

Liiketoimintakiinteistösektori Afganistanissa on kriittisessä vaiheessa, kun maa navigoi poliittista muutosta ja taloudellista epävarmuutta kohti vuotta 2025 ja sen jälkeen. Tärkeitä kehityksiä ovat jatkuva kaupungistuminen, kehittyvät sääntelykehykset ja muuttuvat investointimallit. Alan suuntaan vaikuttavat voimakkaasti sisäiset poliittiset muutokset ja kansainvälisen yhteisön osallistuminen.

• Sääntelyympäristö: Elokuussa 2021 tapahtuneen hallitusmuutoksen jälkeen Afganistanin kaupallinen sääntelykehys on kokenut merkittäviä muutoksia. Kaupunkikehitys- ja asumisministeriö sekä Afganistanin sijoituspalveluyksikkö tarkistavat maan käyttö- ja kaavoituspolitiikkaa kannustaakseen investointeja ja selkeyttääkseen omistusoikeuksia, vaikka oikeudellinen toimeenpano ja erimielisyyksien ratkaisu ovat edelleen epävarmoja. Huomionarvoista on, että maanhallintalaki jatkuu, joka määrittelee menettelyt maan hankintaan, rekisteröintiin ja siirtoon, mutta toimeenpano on epäsäännöllistä käynnissä olevien institutionaalisten muutosten vuoksi (kaupunkikehitys- ja maaministeriö).
• Vaatimustenmukaisuus ja huolellisuus: Sijoittajilta ja yrityksiltä edellytetään lisääntyvää vaatimustenmukaisuutta, erityisesti kiinteistön rekisteröinnissä ja rahanpesun ehkäisemisessä. Afganistanin keskuskaupparekisteri vaatii edelleen asiakirjoja kiinteistökaupoista, mutta järjestelmän toimintaestää usein hallinnolliset viivästykset ja perintöongelmat (Afganistanin keskuskaupparekisteri & kehitys).
• Markkinatoiminta ja keskeiset tilastot: Kaupallisten kiinteistökauppojen määrä laski jyrkästi vuoden 2021 jälkeen. Varhain vuonna 2025 toiminta keskittyy Kabuliin ja muutamaan maakuntakeskukseen. Toimistojen käyttöasteet pysyvät matalampina kuin ennen vuotta 2021, kun taas logistiikka- ja varastointitilojen kysyntä on lievästi kasvanut humanitaaristen operaatioiden ja alueellisen kaupan myötä. Luotettavaa julkista tietoa on rajoitetusti, mutta talousministeriö toteaa, että kaupunkikiinteistösijoitukset ovat supistuneet, yksityisen sektorin osallistuminen on laskenut yli 50 % verrattuna vuoteen 2020 (talousministeriö).
• Näkymät (2025–2030): Keskitason näkymät ovat varovaiset. Elpymisen mahdollisuudet riippuvat suuremmasta sääntelyvarmuudesta, kansainvälisten pankkikanavien palauttamisesta ja makrotaloudellisesta vakauttamisesta. Jos oikeudelliset ja turvallisuusolosuhteet paranevat, ala voisi houkutella alueellisia sijoittajia, erityisesti logistiikassa, vähittäiskaupassa ja kevyessä teollisuudessa. Kuitenkin pysyvät riskit — mukaan lukien epäselvä omistusoikeuden toimeenpano ja rajalliset rahoitusvaihtoehdot — rajoittavat kasvua vuoteen 2030 saakka, ellei olennaisia uudistuksia toteuteta.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Afganistanin kaupallisessa kiinteistössä on rakenteellisia haasteita, mutta se säilyttää piilevän potentiaalin, joka riippuu oikeudellisesta selkeydestä ja poliittisesta vakaudesta. Sidosryhmien tulisi tarkkailla tiiviisti sääntelykehityksiä ja priorisoida vahvaa vaatimustenmukaisuutta toimintariskien minimoimiseksi.

Markkina-analyysi: Nykyiset trendit ja tärkeimmät toimijat

Kaupallisen kiinteistösektorin näkymät Afganistanissa kohtaavat merkittäviä haasteita vuonna 2025, johtuen jatkuvasta poliittisesta epävakaudesta, sääntelyepävarmuudesta ja heikosta taloudellisesta tilasta. Elokuun 2021 poliittisten muutosten jälkeen ulkomaiset investoinnit ovat vähentyneet jyrkästi, ja monet kansainväliset organisaatiot ovat vähentäneet tai keskeyttäneet toimintaansa, mikä on johtanut vähentyneeseen kysyntään toimisto-, vähittäiskauppa- ja teollisuustiloille. Paikalliset sijoittajat ovat varovaisia, ja suurin osa toiminnasta keskittyy välttämättömiin palveluihin ja aloihin, jotka eivät ole niin alttiita ulkoisille shokeille.

Keskeiset kaupalliset kiinteistöt, kuten Kabul, Herat ja Mazar-i-Sharif, ovat kokeneet käyttöasteiden pysähtymistä tai laskua toimisto- ja vähittäiskauppasegmenteissä. Uusien kaupallisten rakennusten rakentaminen on hidastunut merkittävästi, mikä heijastaa rajoitettua pääsyä pääomaan ja kehittäjien markkinanäkymien uudelleenarviointia. Näistä haasteista huolimatta logistiikka- ja varastoinnissa on havaittu jonkin verran sitkeyttä, sillä Afganistanin strateginen asema alueellisena kauttakulkureittinä ja rajakaupan kohtuullinen kasvu ovat tukeneet kysyntää. Varastoinnin kysyntä rajaprovinsseissa, erityisesti Torkhamin ja Spin Boldakin lähellä, on pysynyt suhteellisen vakaana.

Oikeudellisesti kaupallista kiinteistöä säätelevä kehys on edelleen epävakaa. Maanhallintalaki (2017) ja omaisuuslaki (2000) tarjoavat laajat oikeudelliset perusteet kaupalliselle kiinteistökauppalle ja maan käyttöoikeuksille, mutta toimeenpanossa on tullut epäjohdonmukaisuutta, ja luotettavien omistustietojen saatavuus on usein ongelmallista. Afganistanin maan hallintoviranomainen (Arazi) on edelleen keskeinen elin maan allokoinnissa ja rekisteröinnissä, mutta sen toimintaan on vaikuttanut institutionaaliset muutokset ja hallintoprioriteettien vaihtelu. Oikeusministeriö valvoo yleistä lainsäädännöllistä ympäristöä, mutta käytännön vaatimustenmukaisuutta haastavat rajoitettu tuomioistuin kapasiteetti ja paikalliset täytäntöönpanon vaihtelut. Vuokrasopimukset ja kiinteistön siirrot vaativat uudelleennotaarisen rekisteröinnin, mutta nämä prosessit voivat kärsiä byrokraattisista viivästyksistä (Afganistanin maan hallintoviranomainen (Arazi); Oikeusministeriö).

Afganistanin kaupallisen kiinteistön tärkeimpiä toimijoita ovat paikalliset konglomeraatit ja muutama alueellinen sijoittaja, kun taas useimmat monikansalliset yritykset ovat vetäytyneet tai ottaneet odottavan lähestymistavan. Esimerkiksi Ghazanfar Group ja Safi Group jatkavat liiketoimintakehitystä ja hallintoa pääasiassa Kabulissa. Myös Persianlahden alueen sijoittajien osallistuminen on rajallista, mutta pienemmässä mittakaavassa kuin aikaisempina vuosina.

Tulevaisuudessa Afganistanin kaupallisen kiinteistösektorin näkymät pysyvät vaatimattomina seuraavina vuosina. Elpyminen riippuu parannuksista poliittisessa vakaudessa, sijoittajaluottamuksen palauttamisessa sekä rahoitus- ja oikeudellisen infrastruktuurin uudelleen luomisessa. Kunnes nämä perusteet paranevat, merkittävää laajentumista tai uusia investointeja kaupallisiin kiinteistöihin on epätodennäköistä, vaikka ydintason logistiikka- ja varastointiresurssit voisivatkin nähdä vähäistä kasvua, jota tukevat alueelliset kauppavirrat.

Investointimoottorit: Talouskasvu ja kaupungistuminen

Afganistanin kaupallisen kiinteistösektorin muodostavat monimutkaiset ja kehittyvät investointimoottorit, joilla talouskasvu ja kaupungistuminen näyttelevät keskeistä roolia, kun maa varovaisesti uudelleenrakentaa talouttaan vuonna 2025. Kaukana vuosien konfliktien ja poliittisten mullistusten jälkeen Afganistanin hallitus ja de facto-viranomaiset ovat ilmoittaneet uudesta keskittymisestä kaupungin kehittämiseen, taloudelliseen vakauttamiseen ja sääntely-ympäristön parantamiseen, jotta pääomaa saataisiin houkuteltua keskeisiin kaupunkeihin, kuten Kabuliin, Heratiin, Mazar-i-Sharifiin ja Kandahariin.

Kaupungistuminen on edelleen määrittävä suuntaus, ja kansallinen tilastokeskus arvioi, että yli 25 % Afganistanin väestöstä asuu nyt kaupunkialueilla – luku, joka ennustetaan nousevan tasaisesti seuraavina vuosina. Tämä demografinen muutos lisää kysyntää kaupallisille toimistotiloille, vähittäiskauppakeskuksille, logistiikkakeskuksille ja monikäyttöisille kehityksille, erityisesti keskustoissa ja puutarhakaupunginosissa.

Taloudellisesti Afganistanin BKT:n kasvu on edelleen kohtuullista mutta positiivista, joka on saanut tukea lisääntyvästä kaupasta, paikallisen yrittäjyyden vähittäiskaupan elpymisestä ja kansainvälisestä humanitaarisesta sitoutumisesta. Talousministeriö on priorisoinut infrastruktuuri-investointeja ja virtaviivaistanut liiketoimintalisensointia, mikä viittaa aikomukseen luoda houkuttelevampi ympäristö sekä paikallisille että ulkomaisille sijoittajille, vaikka turvallisuuden ja seuraamusten haasteet jatkuvat.

Oikeudellisten ja vaatimustenmukaisuuskehysten osalta hallitus jatkaa kaupallisen kiinteistön omistus-, vuokrasopimus- ja investointisäännösten päivittämistä. Oikeusministeriö on julkaissut uusia ohjeita kiinteistön rekisteröinnistä ja siirrosta, jotka tähtäävät maan käyttöoikeuden selkeyttämiseen ja erimielisyyksien vähentämiseen – kauan kestäneet esteet kiinteistön kehittämiselle. Vaikka Afganistanin omaisuuden rekisteröintijärjestelmä on edelleen kehitysvaiheessa, viimeaikaiset uudistukset parantavat asteittain läpinäkyvyyttä ja sijoittajaluottamusta.

Keskeiset tilastot kansalliselta tilastokeskukselta osoittavat, että kaupallisten rakennuslupien määrä kaupunkikeskuksissa kasvoi noin 15 % vuodessa vuoden 2024 aikana, ja rekisteröityjen kaupallisten kiinteistökauppojen kokonaisarvo ylitti 20 miljardia AFN. Kiinteistökauppojen tyhjät tasot pääkaupungissa pysyvät alle 10 %, mikä heijastaa kestävää kysyntää, vaikka toissijaisilla markkinoilla havaitaan suurempaa vaihtelua.

Katsoessaan vuoteen 2025 ja sen jälkeen, Afganistanin kaupallisen kiinteistösektorin näkymät riippuvat taloudellisen vakauttamisen, sääntelyselkeyden ja kaupungin suunnittelun jatkuvasta kehittämisestä. Vaikka merkittäviä riskejä on edelleen, erityisesti turvallisuuden ja kansainvälisen rahoituksen integroinnin aloilla, sektori on varovaisessa kasvussa, jota ohjaavat kaupungistumistrendit ja asteittaiset oikeudelliset ja taloudelliset uudistukset, joita kansalliset viranomaiset johtavat.

Alueelliset keskittymät: Emergentit kaupungit ja kehitysalueet

Afganistanin kaupallisen kiinteistösektorin vuosi 2025 on varovaisen toiminnan leimaama, keskittyen tiettyihin kaupunkikeskuksiin ja kehitysalueisiin, mikä heijastaa sekä jatkuvia haasteita että alkuvaiheen mahdollisuuksia maan epävakaassa ympäristössä. Koska turvallisuus- ja poliittinen konteksti pysyy epävakaana, alueelliset keskittymät ovat nousseet, erityisesti sellaisissa kaupungeissa kuin Kabul, Herat ja Mazar-i-Sharif, joissa suhteellinen vakaus ja infrastruktuuri-investoinnit houkuttelevat suurinta osaa kaupallisesta kiinteistön toiminnasta.

Kabul, pääkaupunki, pysyy kaupallisten kiinteistöjen pääasiallisena keskuksena, ja kysyntä toimistotiloille, vähittäiskauppakeskuksille ja logistiikkapalveluille jatkuu. Kaupunki hyötyy asemastaan hallinnollisena ja taloudellisena keskuksena, mikä johtaa jatkuvaan kiinnostukseen paikallisilta yrityksiltä ja kansainvälisiltä organisaatioilta, jotka ylläpitävät läsnäoloaan huolimatta maan laajemmasta geopoliittisesta epävarmuudesta. Herat, joka sijaitsee Iranian rajalla, on hyödyntänyt strategista asemaansa kehittääkseen logistiikkapuistoja ja kaupallisia tiloja, toimien alueellisen kaupan porttina. Mazar-i-Sharif, jolle on pääsy Keski-Aasiaan, on todistamassa varastoinnin ja kevyen teollisuuden kehittämisen lisääntymistä, joka liittyy rajakaupan aloitteisiin.

Kaupalliselle kiinteistökauppalle tarkoitetut oikeudelliset ja sääntelykehykset Afganistanissa määräytyvät Afganistanin islamilaisen emiraatin oikeusministeriön ja maan asioiden osalta Afganistanin maan hallintoviranomaisen (ARAZI) toimesta. Viime vuosina on näkynyt digitaalisia kehittyksiä kiinteistön rekisteröinnissä suurissa kaupunkikeskuksissa, parantaen transaktioläpinäkyvyyttä ja vähentäen erimielisyyksiä, vaikka toimeenpano ja maaomistustietojen vahvistus kohtaavat edelleen haasteita erityisesti suurten kaupunkien ulkopuolella. Sijoittajien on navigoitava monilla vaatimustenmukaisuuskerroksilla, mukaan lukien kiinteistön rekisteröinti, vuokrasopimukset, joita säädellään siviililaissa, ja tarvittaessa erityisistä talousalueista johtuvat säännöt.

Taloudellisen elvyttämisen tarpeeseen vastauksena hallitus on ilmoittanut aikomuksistaan laajentaa ja virallistaa kehitysalueita, erityisesti suurten liikennekäytävien ja uusien teollisuuspuistohankkeiden ympärillä. Hankkeet, kuten Heratin teollisuuskaupunki ja suunnitellut laajennukset Mazar-i-Sharifin vapaan kaupan alueelle, on suunniteltu houkuttelemaan sekä kotimaista että ulkomaista investointia tarjoamalla kannustimia, kuten veroholidays ja virtaviivaistettu lupaehdot, kuten teollisuus- ja kauppaministeriö on esittänyt.

Keskeiset tilastot ovat edelleen rajallisia kehittyvän tilanteen vuoksi, mutta kiinteistön rekistereistä ja liiketoimintalisensointiviranomaisilta saadut anekdoottitiedot viittaavat kohtalaiseen kasvuun kaupallisessa kiinteistössä mainituissa keskittymistä vuoden 2023 lopulta lähtien. Kuitenkin markkinat ovat edelleen luonteeltaan korkean riskin, epäpätevä raadinta ja luottamusongelmat. Katsoessaan vuoteen 2025 ja sen yli, sektorin näkymät ovat varovaisen optimistiset alueellisten keskittymien osalta, riippuen turvallisuuden ylläpitämisestä, sääntelyselkeydestä ja jatkuvasta infrastruktuuri-investoinnista.

Oikeudellinen rakenne ja omistusoikeudet (Katso: moj.gov.af)

Afganistanin kaupallista kiinteistöä säätelevä oikeudellinen kehys muotoutuu suurimmaksi osaksi maan siviililaista, kaupunkikiinteistölakeista sekä oikeusministeriön ja asiaankuuluvien kunnallisten viranomaisten valvontaan liittyvistä sääntöjen sarjasta. Vuodesta 2025 lähtien perustoimia, jotka säätelevät omistusoikeuksia, ovat edelleen vuoden 1977 siviililaki, joka määrittää omaisuuden omistuksen, vuokraamisen, siirron ja perinnön, mukaan lukien kaupallinen kiinteistö. Kuitenkin ajoittaiset muutokset ovat pyrkineet selkeyttämään ja modernisoimaan kiinteistön rekisteröintiä, erimielisyyksien ratkaisua ja ulkomaisi omistusoikeuksia.

Oikeudet omistaa omaisuutta Afganistanissa tunnustetaan sekä yksityishenkilöille että oikeushenkilöille, mukaan lukien kaupallisten kiinteistöjen hankinta, käyttö ja siirto. Kaikkien realisointikauppojen on rekisteröitävä paikallisessa maan rekisterissä, ja omistajien asiakirjat (Qabala) ovat välttämättömiä laillisen tunnustamisen saamiseksi. Oikeusministeriö valvoo rekisteröintijärjestelmää ja kiinteistödokumenttien vahvistamista, mikä näyttelee keskeistä roolia riitojen ja petosten vähentämisessä. Vuoteen 2025 mennessä ministeriö jatkaa maan rekisteröintin ja kiinteistöoikeuden digitalisaaista, jotta voitaisiin vähentää korruptiota ja lisätä sijoittajaluottamusta, vaikka toteutuksessa on haasteita infrastruktuurin ja hallinnollisten käynnistysten vuoksi.

Liiketoimintakiinteistön vuokraus- ja käyttöoikeussopimukset perustuvat siviililakiin ja on saatava kirjaamalla kirjallisiin sopimuksiin, joilla on selkeät määräykset vuokrasta, kestosta ja osapuolten vastuista. Viimeaikaiset sääntelytoimet ovat korostaneet notaarisien sopimusten tarvetta rekisteröidä kunnallisille viranomaisille, mikä tavoitteena on parantaa oikeudellista täytäntöönpanokykyä ja suojata sekä vuokranantajia että vuokralaisia.

Riitojen ratkaiseminen kaupallisessa omaisuudessa on tyypillisesti käsitelty siviilituomioistuinjärjestelmässä, ja oikeusministeriö valvoo ydinkäytännön toteutumista. Viime vuosina on ollut lisääntynyt painotus vaihtoehtoisille riitojenratkaisutavoille, kuten välimiesmenettelylle ja sovittelulle, jotta voitaisiin käsitellä tuomioistuinten takapukitaan ja helpottaa nopeampaa konfliktien ratkaisua.

Ulkomaalaisen omistuksen kiinteistösäännöksistä kaupallisissa kiinteistöissä on voimassa olevan lain mukaan rajoituksia, mutta sallittuja poikkeuksia on mahdollista, jos mukana on hallituksen hyväksymiä investointiprojekteja tai erityiset kauppa-alueet. Nämä poikkeukset vaativat asianomaisten ministeriöiden hyväksyntää ja saattavat edellyttää yhteisyrityksiä afgaanikansalaisten tai -yhtiöiden kanssa.

Katsoessaan vuoteen 2025 ja sen yli, odotetaan oikeudellisten uudistusten keskittyvän kiinteistödokumenttien digitoinnin edelleen, rekisteröintiprosessien virtaviivaistamisen ja ulkomaisten sijoitussääntöjen selvittämiseen. Näiden uudistusten odotetaan parantavan oikeudellista varmuutta, vaatimustenmukaisuutta ja koko Afganistanin kaupallisen kiinteistön markkinoiden houkuttelevuutta, vaikka niiden onnistuminen riippuu laajemmasta poliittisesta vakaudesta ja institutionaalisesta kapasiteetista.

Lisätietoja säädöksistä ja käynnissä olevista reformeista löytyy Afganistanin islamilaisen emiraatin oikeusministeriöltä.

Verotus, vaatimustenmukaisuus ja sääntelyn näkökohdat (Katso: mof.gov.af)

Afganistanin kaupallisten kiinteistöjen verotus- ja vaatimustenmukaisuusympäristöä hallitaan pääasiassa talousministeriön hallinnoimien lainsäädäntöhankkeiden sekä Afganistanin veroviraston (ARD) valvontahankkeiden kautta. Vuonna 2025 sektori toimii kehittyvissä verokoodistoissa ja omaisuusrekisterin sääntöjen mukaan, joka heijastaa Afganistanin laajempia pyrkimyksiä modernisoida julkista taloutta ja houkutella sekä sisäisiä että kansainvälisiä investointeja.

Kaupallisten kiinteistöjen omistajat ja sijoittajat ovat alttiita useille veroille, erityisesti kiinteistöverolle, vuokratuloista perittävälle tuloverolle ja omaisuuden myynnistä perittävälle pääomaverolle. Standardi yritystuloveroprosentti pysyy 20 %:ssa Afganistanissa toimiville yhteisöille, mukaan lukien ne, jotka saavat tuloa kaupallisista kiinteistöomistuksista. Kiinteistönsiirtoverot ovat myös voimassa, tyypillisesti prosenttina liiketoimen arvosta, ja sovellettavat verot ja menettelyt on määritelty talousministeriössä (talousministeriö).

Verovelvoitteiden ja sääntelyvaatimusten noudattamista valvoo ARD. Kaupallisessa kiinteistössä mukana olevien yritysten ja yksityishenkilöiden on rekisteröidyttävä veroviranomaisille, pidettävä yksityiskohtaisia asiakirjoja ja jätettävä vuosittaiset veroilmoitukset. Talousministeriö on käynnistänyt useita digitalisointihankkeita tarkoituksena lisätä läpinäkyvyyttä ja helpottaa veronmaksua, mukaan lukien sähköisen ilmoittamisjärjestelmän käyttöönotto yritysverovelvollisille (talousministeriö). Käytännön haasteita on kuitenkin edelleen, erityisesti alueilla, joilla hallinnollinen infrastruktuuri on rajoitettua.

Viimeaikaiset sääntelykehitysasiat sisältävät päivityksiä kiinteistön rekisteröintimenettelyihin, joiden tarkoituksena on selkeyttää omistusoikeuksia ja vähentää kiistoja. Hallitus on priorisoinut kiinteistöhallintakuvausta ja maan rekisteröinnin digitalisaatiota, mikä odotetaan parantavan sijoittajaluottamusta ja helpottavan vaatimustenmukaisuutta. Ulkomaiset sijoittajat ovat alttiita lisävalvonnalle ja voivat kohdata rajoituksia maan omistuksessa; tyypillisesti kaupalliset kiinteistökaupat ulkomaisten toimijoiden kanssa vaativat erityislupia ja niiden on noudatettava rahanpesun estämiseen liittyviä (AML) sääntöjä, jotka on annettu kansallisten sääntelyvalvontaviranomaisten toimesta.

Katsoessaan eteenpäin sääntelyvirastojen odotetaan keskittyvän vaatimustenmukaisuusprosessien virtaviivaistamiseen, läpinäkyvyyden parantamiseen ja täytäntöönpanon parantamiseen. Jatkuvat uudistukset pyrkivät saamaan Afganistanin kiinteistön verotus- ja vaatimustenmukaisuuskehykset kansainvälisiin standardeihin, mikä voisi auttaa vakauttamaan sektoria ja houkuttelemaan lisää investointeja. Haasteet kuten poliittinen epävarmuus, täytäntöönpanon puutteet ja hallintohallinnolliset vaihtelut alueilla jatkuvat, mikä korostaa tarvetta jatkaa kapasiteetin rakentamista ja instituutioiden tukemista (talousministeriö).

Ulkomaisten sijoitusten politiikat ja omistussäännöt (Katso: investinafghanistan.af)

Afganistanin ulkomaisia sijoituksia koskevat politiikat kaupallisessa kiinteistössä ovat kokeneet merkittäviä muutoksia viime vuosina poliittisten kehitysten ja kansainvälisen pääoman houkuttelemiseksi. Afganistanin sijoituspalveluyksikkö (AIFU) jatkaa tärkeimpänä valtion elimenä, joka valvoo ulkomaisia investointeja, mukaan lukien kiinteistösektorilla. Vuodesta 2025 lähtien ulkomaiset sijoittajat saavat omistaa ja vuokrata kaupallisia kiinteistöjä Afganistanissa, edellyttäen tiukkaa noudattamista kansalliseen lainsäädäntöön ja alan erityissääntöihin.

Afganistanin sijoituslaki mahdollistaa ulkomaalaisten kansalaisten ja yritysten hankkia kiinteistönomistusoikeuksia kaupallisiin tarkoituksiin, edellyttäen, että heidän investointinsa ovat sopusoinnussa kansallisten turvallisuusetujen kanssa ja saavat ennakkohyväksynnän asiaankuuluvilta viranomaisilta. Laki määrää, että kaupallisen kiinteistön omistaminen ulkomaalaisilla on tyypillisesti rajoitetusti määrätyille alueille, kuten teollisuuspuistoille ja erityiset talousalueet. Hyväksymisprosessi edellyttää taustatarkastuksia, projektin toteuttamiskelpoisuuden arvioita ja noudattamista kaupunkisuunnittelu- ja kaavoituslakeja.

Noudattamisvaatimuksia valvotaan tiukasti. Sijoittajien on rekisteröitävä liiketoimintansa Afganistanin keskuskaupparekisterissä ja hankittava sijoituslupa AIFU:lta. Kaikkien liiketoimien on oltava asiakirjoitettu ja raportoitava, ja kiinteistön siirtojen on oltava notaarisilta paikallisilta maan hallintoviranomaisilta. Hallitus on myös ottanut käyttöön rahanpesun estamisen tarkastuksia ja huolellisuusmenettelyjä kansallisten ja kansainvälisten normien mukaisesti.

Uudistava lainsäädäntökehys on kuitenkin edelleen käytännön haasteita. AIFU:n mukaan ulkomaiset suorat sijoitukset (FDI) kiinteistössä ovat edelleen rajallisia, ja niiden osuus on vähemmän kuin 10 % kaikista FDI-virroista viimeisimmän saatavilla olevan tiedon mukaan. Sektorin kehitystä hankaloittavat jatkuvat turvallisuudelle liittyvät epävarmuudet, vaihteleva sääntelyn toimeenpanon taso ja haasteet omaisuusoikeuden arvioinnissa ja maan omistusoikeuden siirrossa.

Katsoessaan eteenpäin vuoteen 2025 ja sen jälkeisiin vuosiin, viralliset näkymät painottavat varovaista optimismia. Hallitus on ilmoittanut aikomuksista selkeyttää hyväksymisprosesseja ja parantaa oikeudellista suojelua ulkomaisille sijoittajille kaupallisessa kiinteistössä. Erityisfocus on investointien edistämisessä logistiikkakeskuksiin, vähittäiskauppakeskuksiin ja majoitusinfrastruktuuriin, erityisesti kaupunkikeskuksissa kuten Kabul, Herat ja Mazar-i-Sharif.

Kuitenkin potentiaalisten sijoittajien on suositeltavaa harjoittaa kattavaa huolellisuutta ja pysyä ajan tasalla lainsäädännön muutoksista virallisista lähteistä, kuten Afganistanin sijoituspalveluyksiköstä. Suosittelemme vahvasti paikallista oikeudellista asiantuntijaa, joka voi auttaa kehittyvissä vaatimustenmukaisuusvaatimuksissa ja varmistaa sopimuksen maa-investointijärjestelmän kanssa.

Riskit ja haasteet: Poliittiset, turvallisuuteen liittyvät ja taloudelliset tekijät

Afganistanin kaupallinen kiinteistösektori kohtaa voimakkaat riskit ja haasteet, jotka juontavat juurensa maan epävakaaseen poliittiseen maisemaan, jatkuviin turvallisuushaasteisiin ja rajoittuneisiin talousjärjestelmiin. Vuonna 2025 nämä tekijät muokkaavat edelleen investointiklimattiä ja toimintatodellisuutta sekä kotimaisille että ulkomaisille sidosryhmille.

• Poliittinen epävarmuus: Talibanin palattua valtaan elokuussa 2021 Afganistanin instituutio- ja oikeudelliset kehykset ovat kokeneet merkittäviä muutoksia. Suuren osan kansainvälisestä yhteisöstä tunnustamattomuus on johtanut epävarmuuteen omistusoikeuksissa, sopimusten täytäntöönpanossa ja hallinnollisissa menettelyissä. Ajankohtaisten, helposti saatavilla olevien kaupallisten kiinteistösääntelyn puuttuminen nykyisin hallituksessa vaikeuttaa edelleen huolellisuus- ja liiketoimintaprosesseja (Afganistanin oikeusministeriö).
• Turvallisuusongelmat: Turvallisuus on merkittävä este kaupunkikeskuksissa ja tärkeillä kaupallisilla käytävillä. Vaikka tietyissä alueilla väitetään parantuneen vakauden, satunnaiset väkivallanteot, kohdistetut hyökkäykset ja jatkuva kapinaliikehdintä vievät edelleen tilaa, erityisesti maakuntakeskuksissa ja kuljetusreiteillä. Tämä ympäristö lisää riskejä kiinteistön kehitykselle, omaisuuden suojelulle ja vuokralaisten turvallisuudelle. Kyky turvallistaa, vakuuttaa ja ylläpitää kaupallisia kiinteistöjä on usein vaarantunut laajemman turvallisuustilanteen vuoksi (sisäasiainministeriö).
• Talous- ja pankkisysteemiongelmat: Kansainväliset pakotteet ja Afganistanin sulkeminen useista kansainvälisistä rahoitusjärjestelmistä ovat rajoittaneet pääoma- ja rahavirtoja vakavasti. Pankkisektori on edelleen hauras, ja vakavat likviditeettiongelmat ja rajoitettu pääsy ulkomaisiin valuuttoihin jatkavat hankaloittamista. Nämä olosuhteet rajoittavat sekä investointeja että päivittäisiä liiketoimia kaupallisessa kiinteistössä, jolloin ostajat ja myyjät kohtaavat haasteita rahoituksen hankkimisessa, varojen siirtämisessä ja luotettavien arvioiden saamisessa (Da Afganistan Bank).
• Sääntely- ja vaatimustenmukaisuusaukkoja: Evolving sääntelyympäristö vaikeuttaa kaupallisen kiinteistön toimijoiden vaatimustenmukaisuusprosesseja. Maaomistukseen, kiinteistön rekisteröintiin ja kiistojen ratkaisuun liittyy epävarmuutta, kun perinteiset järjestelmät arvioidaan tai korvataan. Ulkomaisilla sijoittajilla on erityisesti suurempia huolellisuusvaatimuksia ja oikeudellista epäselvyyttä, mikä lisää koko sektorin riskiprofiilia (Afganistanin maan hallintoviranomainen (ARAZI)).

Katsoessaan eteenpäin Afganistanin kaupallisessa kiinteistössä vuoteen 2025 ja siitä eteenpäin näkymät pysyvät vahvasti riippuvaisia poliittisen tunnustamisen, sisäisen vakauden ja rahoitussektorin toimivuuden parantamisesta. Kunnes nämä ydinkysymykset ratkaistaan, sektorin odotetaan toimivan hyvin alle sen potentiaalin, rajoitettun kehityksen ja jatkuvien toimintaongelmien kanssa kaikilla olemassa olevilla resursseilla.

Keskeiset tilastot: Tyhjät tilat, vuokrat ja liiketoimintamäärät (Katso: nsia.gov.af)

Afganistanin kaupallinen kiinteistösektori kohtaa merkittäviä haasteita ja vaihtelua vuonna 2025, mikä on seurausta jatkuvasta taloudellisesta epävarmuudesta, muuttuvista sääntelykehityksistä ja monimutkaisesta turvallisuusympäristöstä. Afghanistanin kansallisen tilastokeskuksen (NSIA) mukaan maan kaupunkikaupalliset kiinteistöt ovat kokeneet merkittäviä vaihteluita keskeisissä suorituskykyindikaattoreissa, kuten tyhjät tilat, vuokrat ja liiketoimintamäärät viime vuoden aikana.

Tyhjät tilat: Varhain vuonna 2025 tyhjät tilat suurissa kaupunkikeskuksissa, kuten Kabul, Herat ja Mazar-i-Sharif, ovat pysyneet korkeina. NSIA:n viimeisimmät saatavilla olevat tiedot viittaavat keskimääräisten tyhjien tilojen pysyvän 22 %:n ja 28 %:n välillä keskustoissa, mikä heijastaa sekä vähentyneitä vaatimuksia paikallisilta yrityksiltä että rajallista ulkomaista investointia. Korkeimmat tyhjät tilat raportoidaan toimisto- ja vähittäiskauppatiloissa, erityisesti uusissa rakennuksissa, jotka ovat kamppailleet houkutellakseen vakaita vuokralaisia.

Vuokrat: Kaupallisten vuokrien hinnat ovat pehmenneet verrattuna vuoden 2021 esiintyviin tasoihin. NSIA:n kyselyt osoittavat, että esimerkiksi Kabulin ensiluokkaisten toimistotilojen keskimääräiset kuukausivuokrat ovat laskeneet noin 18 % vuodesta, ikään kuin ne olisivat selvästi alle alueellisen keskiarvon. Myös vähittäiskauvan vuokrat ovat laskeneet, vaikka perustarvikkeiden markkinat ja rajakauppatilat lähellä rajayksiköitä pitäytyvät suhteellisen vakaina estoista huolimatta.

Liiketoimintamäärät: Liiketoimintojen tilavuudet kaupallisella sektorilla pysyvät matalina. NSIA:n liiketoimintarekisteröinnit vuodelta 2024 ja vuoden 2025 alusta viittaavat lähes 25 %:n laskuun rekisteröidyissä kaupallisissa kiinteistönsiirroissa vuodesta vuoteen. Vähennyksen arvioidaan johtuvan luottorajoituksista, sijoittajien epävarmuudesta ja heikosta kaupallisista hankkeista. Suurin osa liiketoimintakaupoista koskee pienempiä kiinteistöjä tai niitä ajaa välttämättömyys eikä spekulatiivisia investointeja.

• Tyhjät tilat: 22 %–28 % suurissa kaupunkikeskuksissa (Afganistanin kansallinen tilastokeskus)
• Keskimääräiset kaupalliset vuokrat (Kabul, ensiluokkaiset toimistot): alennuksessa 18 % edellisvuodesta (Afganistanin kansallinen tilastokeskus)
• Liiketoimintamäärät: lasku 25 % vuodesta vuoteen (Afganistanin kansallinen tilastokeskus)

Katsoessaan vuoteen 2025 ja sen jälkeen, Afganistanin kaupallisen kiinteistösektorin näkymät pysyvät erittäin riippuvaisina makrotalouden vakaudesta ja liiketoimintaympäristön parantamisesta. Vaikka jotkin sektorit — kuten varastointi ja perustuotteiden vähittäiskauppa — voivat osoittaa kestävyyttä, kokonaiselvytys riippuu todennäköisesti lisääntyneestä sijoittajaluottamuksesta, politiikan selkeydestä ja rahoitusjärjestelmän asteittaisesta vakaudesta.

Tulevaisuuden näkymät: Ennusteet ja strategiset mahdollisuudet 2025–2030

Afganistanin kaupallinen kiinteistösektori seisoo tienhaarassa, kun maa sopeutuu uusiin poliittisiin todellisuuksiin ja jatkuviin taloudellisiin haasteisiin vuoden 2025 kynnyksellä ja sen jälkeen. Tulevaisuuden suuntaus määräytyy kehittyvien oikeudellisten kehysten, sääntelyvaatimusten, infrastruktuuri-investointien ja kansainvälisen osallistumisen mukaan.

Kaupallista omaisuutta säätelevä oikeudellinen ympäristö pysyy sidottuna oikeusministeriön kansallisiin omaisuuslakeihin ja maan rekisteröintijärjestelmiin. Vaikka uudistuksia on käynnissä, sektori kohtaavat edelleen kestäviä ongelmia, kuten maan käyttöoikeuden epävarmuus, päällekkäiset vaatimukset ja puutteet täytäntöönpanossa, erityisesti kaupunkikeskuksissa, kuten Kabul, Herat ja Mazar-i-Sharif. Afganistanin maanhallintavirasto jatkaa kiinteistön rekisteröinnin ja omaisuusasioiden digitalisointia, aiemmin mainitsijana konfliktien vähentäminen, joka on avain sijoittajaluottamukseen. Kuitenkin ennakoitu kokonaisvaltaisen kaupallisen kiinteistön rekisterin käyttöönottoa voidaan odottaa tätä vuosikymmentä myöhemmin.

Vaatimustenmukaisuus ei ole kriittinen haaste. Afganistanin sijoituspalveluyksikkö ja talousministeriö ovat ottaneet käyttöön tiukempia asiakas-tuntemus (KYC) ja rahanpesun estomenettelyjä (AML) kiinteistökaupalle kansainvälisen tarkastelun vastaukseksi. Nämä toimenpiteet odotetaan lisääntyvän, kun Afganistan pyrkii houkuttelemaan ulkomaisia suoraneuvoajainvestointeja (FDI) ja kytkeytymään takaisin globaaleihin rahoitusjärjestelmiin. Kaupallisten vuokralaisten ja kehittäjien täytyy ottaa käyttöön vahvat huolellisuus- ja raportointikehykset sääntelyn määräyksistä voidakseen nostaa varojen käyttökelpaisuutta.

Keskeiset tilastot viittaavat varovaisiin elpymisen merkit kaupallisessa kiinteistössä. Vuodet 2023–2024 kokivat kohtuullista kasvua rekisteröidyissä kaupallisissa kiinteistökaupoissa suurimmissa kaupungeissa, erityisesti keskittyen vähittäiskauppaan, logistiikkaan ja varastointiin tukemaan Afganistanin nousevia kauppakäytäviä. Teollisuus- ja kauppaministeriö ilmoittaa, että uudet liiketoimintarekisteröinnit, mukaan lukien toimisto- ja vähittäiskauppatilan hakemukset, ovat alkaneet elpyä vuoden 2021–2022 voimakkaan laskun jälkeen. Kuitenkin tyhjät tasot ensiluokkaisilla kaupallisilla kiinteistöillä pysyvät korkeina, mikä viittaa taloudelliseen epävarmuuteen ja pitkäaikaisen rahoituksen rajoituksiin.

Katsoessaan vuoteen 2025–2030, kasvumahdollisuudet keskittyvät logistiikkakeskuksiin, kevyisiin teollisuuskuntiin ja monikäyttöisiin kehityksiin, erityisesti jos alueelliset infrastruktuurihankkeet — kuten CASA-1000 ja suunnitellut rautatie-laajennukset — etenevät toivotulla tavalla. Strategiset kansainväliset kumppanuudet ja oikeudellisten sääntöjen edelleen harmonisoiminen naapurimarkkinoiden kanssa voisivat avata uusia investointivirtauksia. Kuitenkin elpymisen tempo riippuu jatkuvasta turvallisuuden parantamisessa, sääntelyläpinäkyvyydessä ja pääomaan pääsyssä. Yhteenvetona Afganistanin kaupallisen kiinteistön näkymät ovat varovaiset optimistiset, ja ne riippuvat oikeudellisista uudistuksista ja alueellisesta taloudellisesta integraatiosta.

Lähteet ja viitteet

• Afganistanin sijoituspalveluyksikkö (AIFU)