L’immobilier commercial en Italie en 2025 : des pôles d’investissement surprenants et des tendances révolutionnaires révélées

Table des matières

• Résumé Exécutif : Aperçu de l’immobilier commercial en Italie pour 2025
• Principaux moteurs économiques façonnant le marché
• Villes et régions les plus performantes : où la croissance se produit
• Zones d’investissement : secteurs qui devraient surperformer
• Lois, fiscalité et obligations de conformité pour les investisseurs étrangers et nationaux
• Principaux changements réglementaires et initiatives gouvernementales (Sources : governo.it, agenziaentrate.gov.it)
• Rendements locatifs, taux de vacance et statistiques clés du marché
• Durabilité, critères ESG et tendances de construction écologique (Source : gse.it)
• Risques, défis et stratégies d’atténuation
• Perspectives 2025–2030 : prévisions, opportunités et recommandations stratégiques
• Sources & Références

Résumé Exécutif : Aperçu de l’immobilier commercial en Italie pour 2025

Le secteur de l’immobilier commercial (CRE) en Italie aborde 2025 avec un optimisme prudent, façonné par la stabilisation macroéconomique, l’évolution des cadres réglementaires et les changements dans les préférences des investisseurs. Le marché a montré une résilience face aux pressions économiques mondiales récentes, avec des volumes de transactions affichant une reprise modérée après les défis posés par l’inflation et le resserrement des conditions financières dans les années précédentes.

Les indicateurs clés révèlent que les segments de bureaux et de logistique surperforment le commerce de détail traditionnel, entraînés par l’expansion continue du commerce électronique et la demande d’espaces de travail durables et flexibles. Selon des données de la Banca d’Italia, l’investissement dans l’immobilier logistique a atteint des niveaux records à la fin de 2024, Milan et Rome restant les principaux hubs pour le développement de bureaux et à usage mixte. Les taux de vacance pour les espaces de bureaux de premier choix dans ces villes se sont stabilisés à des niveaux historiquement bas, soulignant une demande soutenue de la part des locataires.

Sur le plan juridique et de la conformité, le paysage immobilier commercial en Italie est régi par des lois réglementaires telles que le Code consolidé sur l’immobilier (Testo Unico dell’Edilizia) et la Loi sur l’urbanisme (Legge Urbanistica), qui établissent le cadre pour la construction, le zonage et la conformité environnementale. En 2024, des amendements aux incitations à la régénération urbaine et à l’allégement des procédures de permis, introduits sous l’égide du Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, ont facilité une réhabilitation plus rapide des sites dégradés et une réutilisation adaptative de propriétés obsolètes, soutenant les objectifs de durabilité.

Les obligations de conformité se sont également intensifiées en ce qui concerne la lutte contre le blanchiment d’argent (AML) et la transparence fiscale, l’Agenzia delle Entrate renforçant les exigences de déclaration pour les transactions significatives et les investissements étrangers. De plus, l’introduction de normes d’efficacité énergétique, conformément aux directives de l’UE, affectera les évaluations d’actifs et les stratégies d’investissement, notamment à l’approche de la date limite pour les bâtiments quasi zéro énergie.

En regardant vers l’avenir, les perspectives pour le marché CRE italien jusqu’en 2025 et au-delà restent positives mais sélectives. Les investisseurs sont amenés à privilégier les actifs situés dans des emplacements de premier plan ayant de solides références ESG et une adaptabilité continue aux tendances technologiques. Avec un accent gouvernemental renforcé sur le développement urbain durable, notamment par le biais du Plan National de Récupération et de Résilience, le secteur est prêt pour une modernisation continue et un intérêt international, bien que les exigences de diligence raisonnable et de conformité soient accrues.

Principaux moteurs économiques façonnant le marché

Le secteur de l’immobilier commercial (CRE) en Italie en 2025 est façonné par une confluence de facteurs macroéconomiques, de réformes législatives et d’une évolution du sentiment des investisseurs. L’économie italienne, tout en faisant preuve de résilience, continue de se heurter à des projections de croissance du PIB modérées d’environ 0,9 % pour 2025, selon les estimations de la Banca d’Italia. Cette croissance timide, couplée à des pressions inflationnistes persistantes et à des taux d’intérêt élevés, influence directement le coût du financement CRE et l’appétit des investisseurs.

Les principaux moteurs économiques proviennent de l’évolution des modèles de demande. La stabilisation progressive du travail à distance influence les besoins en espace de bureaux, incitant les occupants à privilégier des bâtiments flexibles et économes en énergie. Les segments de logistique et d’industrie continuent de bénéficier de l’expansion du commerce électronique et de la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement. Selon l’Agenzia delle Entrate, les volumes de transactions dans l’immobilier logistique ont dépassé ceux du commerce de détail et des bureaux traditionnels, reflétant la transformation continue des comportements des consommateurs et des entreprises.

L’environnement réglementaire est un autre moteur clé. L’alignement de l’Italie sur les directives de durabilité de l’Union Européenne—particulièrement la mise en œuvre du Règlement de Taxonomie de l’UE et de la Directive sur la Performance Énergétique des Bâtiments—impose des obligations accrues de conformité aux propriétaires et développeurs CRE. Le Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica fait progresser des politiques visant à encourager l’efficacité énergétique dans les bâtiments commerciaux, liant les incitations et les déductions fiscales à l’adhésion à des normes environnementales supérieures. Les modifications à venir concernant le mécanisme fiscal du « Superbonus » devraient également influencer les décisions d’investissement dans les mises à niveau et les réhabilitations de bâtiments.

L’investissement étranger continue de jouer un rôle significatif, les capitaux transfrontaliers représentant une part substantielle des transactions CRE italiennes. La Banca d’Italia note que l’immobilier reste attrayant pour les investisseurs internationaux cherchant diversification et valeur relative dans un contexte d’incertitudes sur le marché européen. Cependant, un examen renforcé des règles de lutte contre le blanchiment d’argent et de divulgation de la propriété bénéfique, supervisé par l’Unità di Informazione Finanziaria per l’Italia, a un impact sur la structuration des transactions et les coûts de diligence raisonnable.

En regardant vers l’avenir, le marché CRE italien fait face à des perspectives prudentes mais stables pour 2025-2027. Bien que les vents contraires macroéconomiques et les changements réglementaires puissent tempérer l’euphorie, les projets de régénération urbaine en cours, les investissements dans les infrastructures et les initiatives de numérisation—soutenues par le Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza—devraient continuer à soutenir la demande à moyen terme et repositionner l’Italie comme une destination CRE compétitive en Europe.

Villes et régions les plus performantes : où la croissance se produit

Le marché de l’immobilier commercial en Italie en 2025 se caractérise par une croissance différenciée à travers les villes et les régions, impulsée par l’évolution des tendances d’investissement, des projets d’infrastructure et des initiatives politiques. Milan continue d’être le centre névralgique de l’activité immobilière commerciale, suivi de Rome, tandis que des villes secondaires comme Bologne, Turin et Florence connaissent un regain d’intérêt des investisseurs en raison de changements dans la demande et des politiques de développement régional.

Milan reste le marché le plus dynamique d’Italie, avec ses secteurs de bureaux et de logistique surperformant les autres régions. Les projets de régénération urbaine en cours de la ville, tels que les réhabilitations de Porta Nuova et de Scalo Farini, attirent à la fois des investisseurs nationaux et internationaux. Le rôle de la ville en tant que hub financier, de mode et d’innovation a renforcé la demande pour des espaces de bureaux de premier choix et des développements à usage mixte. Selon l’Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare, Milan est systématiquement en tête des volumes de transactions et des investissements en capital dans les biens commerciaux.

Rome bénéficie de son statut de capitale nationale et de centre pour l’administration publique, les services juridiques et le tourisme. Récemment, des initiatives soutenues par le gouvernement pour simplifier les autorisations de planification et inciter au renouvellement urbain ont commencé à porter leurs fruits, avec de nouveaux complexes de bureaux et des actifs d’hospitalité en cours de développement, en particulier dans les quartiers EUR et Ostiense. Le Comune di Roma a mis en avant l’augmentation des investissements dans des bâtiments commerciaux durables, en accord avec les objectifs climatiques nationaux.

Les villes secondaires telles que Bologne, Turin et Florence émergent comme des pôles pour les espaces de bureaux axés sur la logistique et la technologie. Les investissements dans les infrastructures, comme l’expansion du train à grande vitesse et les mises à niveau des aéroports régionaux, rendent ces villes plus accessibles et attrayantes pour les multinationales et les opérateurs logistiques. L’Agenzia ICE a identifié ces régions comme des zones prioritaires pour l’investissement direct étranger, en particulier dans l’immobilier industriel et logistique.

• Lombardie (Milan) : Leader en volumes de transactions nationales pour les bureaux, le commerce de détail et la logistique.
• Lazio (Rome) : Croissance des projets à usage mixte et d’hospitalité, soutenue par des partenariats public-privé.
• Émilie-Romagne (Bologne) : Croissance de l’immobilier logistique et industriel dépassant la moyenne nationale.
• Piémont (Turin) : Demande croissante pour des bureaux flexibles et des centres de distribution.
• Toscane (Florence) : Expansion dans les segments de détail et d’hôtels, soutenue par la reprise du tourisme.

En regardant vers l’avenir, de nouvelles réglementations sur l’efficacité énergétique, comme le stipule le Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), façonneront davantage les décisions d’investissement, les régions les plus performantes étant susceptibles de bénéficier davantage des mises à niveau axées sur la conformité et des certifications écologiques. À mesure que l’Italie entre en 2025 et au-delà, les hubs métropolitains et les corridors logistiques dans le nord et le centre devraient maintenir leur trajectoire de croissance, soutenus par une demande robuste et des incitations réglementaires.

Zones d’investissement : secteurs qui devraient surperformer

Le secteur de l’immobilier commercial (CRE) en Italie est en pleine période de recalibrage, avec certains segments prêts à surperformer en 2025 et dans les années à venir. Le secteur dans son ensemble a connu un ralentissement en 2023 et 2024, alors que des taux d’intérêt plus élevés et des pressions inflationnistes pesaient sur le sentiment des investisseurs. Cependant, les fondamentaux sous-jacents et les récentes ajustements réglementaires créent des opportunités dans des classes d’actifs et des emplacements ciblés.

• Logistique et Industriel : Les propriétés logistiques restent le secteur phare, tirées par l’expansion continue du commerce électronique et la reconfiguration de la chaîne d’approvisionnement. Les taux de vacance pour les actifs logistiques de premier choix à Milan et Rome figurent parmi les plus bas d’Europe, tandis que la croissance des loyers reste robuste. Les incitations gouvernementales à l’innovation industrielle et aux mises à niveau des infrastructures renforcent encore l’attrait du secteur (Agenzia delle Dogane e dei Monopoli).
• Transformation du marché de bureaux : Bien que la demande pour des espaces de bureaux traditionnels ait diminué, l’appétit pour des bureaux de catégorie A, économes en énergie et situés dans des emplacements urbains centraux est en hausse. De nouvelles normes de performance énergétique, alignées sur le Green Deal de l’UE et les mises à jour législatives italiennes sur la durabilité des bâtiments, entraînent un « vol vers la qualité » et des activités de réhabilitation (Presidenza del Consiglio dei Ministri). Les formats d’espaces de travail flexibles et hybrides devraient également surperformer à mesure que les besoins des locataires évoluent.
• Résilience du commerce de détail dans les artères commerciales : Malgré des vents contraires structurels dans le secteur de la vente au détail, les actifs de vente au détail phares dans les centres-villes à fort trafic—en particulier à Milan, Rome, Florence et Venise—sont toujours d’un grand intérêt pour les investisseurs. Le segment du commerce de détail de luxe et expérientiel est particulièrement résilient, soutenu par un flux touristique robuste et une expansion des marques internationales (Banca d’Italia).
• Récupération de l’hospitalité : Le secteur de l’hospitalité émerge comme un point chaud d’investissement après les chiffres record du tourisme en Italie en 2023-2024. Le taux d’occupation des hôtels et les revenus devraient dépasser les niveaux d’avant la pandémie en 2025, soutenant une vague de réhabilitation, en particulier dans les segments de luxe et de boutique (Agenzia Nazionale del Turismo (ENIT)).

Du point de vue de la conformité, les investisseurs doivent naviguer dans des obligations de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) en évolution et des exigences de diligence raisonnable plus strictes sous les réglementations italiennes et de l’UE. L’accent mis par le gouvernement sur la transparence et la numérisation des registres fonciers façonnera davantage l’environnement d’investissement (Agenzia delle Entrate).

En regardant vers l’avenir, avec des taux d’intérêt qui devraient se stabiliser progressivement et le gouvernement mettant l’accent sur la régénération urbaine, les actifs logistiques, d’hospitalité et de bureaux de premier choix dans les grandes zones métropolitaines d’Italie devraient offrir les rendements ajustés au risque les plus résilients d’ici 2025 et au-delà.

Lois, fiscalité et obligations de conformité pour les investisseurs étrangers et nationaux

Le secteur de l’immobilier commercial en Italie est régi par un cadre juridique et réglementaire complet qui façonne les dynamiques d’investissement pour les investisseurs tant nationaux qu’étrangers. En 2025, le secteur continue d’attirer un intérêt significatif, mais la conformité aux lois évolutives, aux exigences fiscales et aux obligations de déclaration est essentielle pour une participation réussie au marché.

Cadre légal et propriété
Les investisseurs étrangers bénéficient généralement des mêmes droits de propriété que les ressortissants italiens, sous réserve de conditions de réciprocité. L’enregistrement du titre est obligatoire auprès du Registre foncier (Catasto) et du Registre immobilier (Conservatoria dei Registri Immobiliari). La due diligence, y compris la vérification du titre, la conformité à l’urbanisme et les contrôles environnementaux, est essentielle pour atténuer les risques juridiques. Les baux sont réglementés par le Code civil italien et la Loi n° 392/1978, les baux commerciaux durant généralement six ans, renouvelables pour six autres années sauf résiliation pour cause (Ministero della Giustizia).

Taxes sur les acquisitions et les transferts
Les transactions immobilières commerciales sont soumises à diverses taxes :

• Taxe d’enregistrement : Typiquement 9 % de la valeur du bien (minimum 1 000 €), à moins qu’un régime de TVA s’applique.
• TVA : En général 22 % pour les nouveaux bâtiments ou les ventes par des promoteurs dans les cinq ans suivant l’achèvement ; sinon, la taxe d’enregistrement s’applique (Agenzia delle Entrate).
• Taxes hypothécaires et cadastrales : Soit 200 € chacune (lorsque la TVA s’applique) ou 2 % et 1 % (lorsque la TVA ne s’applique pas).

Structures d’entreprise et considérations fiscales
Les investisseurs utilisent souvent des véhicules à but spécifique (VBS) ou des fonds d’investissement immobilier (REIF) pour la détention d’actifs. L’impôt sur les sociétés (IRES) est de 24 %, et une taxe régionale sur les activités productives (IRAP) est généralement de 3,9 % (Ministero dell’Economia e delle Finanze). Le régime de stipulation des sociétés d’investissement immobilier (SIIQ) d’Italie offre une transparence fiscale sous certaines conditions.

Conformité et lutte contre le blanchiment d’argent
Les transactions sont soumises à des réglementations strictes de lutte contre le blanchiment d’argent (AML); les notaires et les agents immobiliers doivent signaler les activités suspectes et vérifier l’identité des clients conformément au décret législatif n° 231/2007 (Unità di Informazione Finanziaria per l’Italia). Les investissements directs étrangers dans des secteurs stratégiques, y compris certains biens immobiliers, peuvent déclencher un examen de la « Golden Power » pour des raisons de sécurité nationale (Presidenza del Consiglio dei Ministri).

Pérspectives 2025 et au-delà
L’Italie intensifie la numérisation des registres fonciers et simplifie les procédures fiscales, visant à améliorer la transparence et à réduire la bureaucratie. Les coûts de conformité devraient diminuer, mais l’application des règles AML et de l’examen des investissements étrangers devrait rester robuste. Les investisseurs doivent surveiller les réformes prévues et les exigences de durabilité, car les critères ESG deviennent de plus en plus pertinents pour les prêteurs et les investisseurs institutionnels (Banca d’Italia).

Principaux changements réglementaires et initiatives gouvernementales (Sources : governo.it, agenziaentrate.gov.it)

Le secteur de l’immobilier commercial en Italie en 2025 est façonné par d’importants changements réglementaires et des initiatives gouvernementales ciblées visant à revitaliser, assurer la transparence et garantir la conformité. Ces dernières années, le gouvernement italien a apporté d’importants amendements aux lois immobilières et fiscales pour stimuler l’investissement et garantir un environnement réglementaire stable pour les investisseurs nationaux et internationaux.

Un des changements réglementaires les plus significatifs est la réforme en cours du système cadastral, conçue pour moderniser l’évaluation des propriétés et améliorer l’équité fiscale. Le gouvernement italien a continué d’avancer cette réforme en 2024-2025, avec des mises à jour destinées à aligner les valeurs cadastrales plus étroitement sur les prix réels du marché, affectant l’évaluation fiscale des biens commerciaux et les coûts des transactions. Cet effort, dirigé par la Presidenza del Consiglio dei Ministri et l’Agenzia delle Entrate, vise à réduire les écarts dans les charges fiscales et à accroître la transparence pour les investisseurs.

Les exigences de conformité sont également devenues plus strictes, notamment en ce qui concerne les mesures anti-blanchiment d’argent (AML) et la mise en œuvre de la cinquième directive de l’UE sur la lutte contre le blanchiment d’argent (AMLD5). Les autorités italiennes ont renforcé les obligations de diligence raisonnable pour les opérateurs immobiliers, les gestionnaires de biens et les notaires. Ces parties doivent désormais collecter et vérifier des informations détaillées sur les clients et les propriétaires bénéficiaires pour toutes les transactions immobilières commerciales significatives. L’application est supervisée par l’Agenzia delle Entrate et le Ministère de l’Économie et des Finances, qui mettent régulièrement à jour les directives de conformité et réalisent des audits pour minimiser l’activité illicite.

En réponse à l’impact économique de la pandémie de COVID-19 et aux pressions inflationnistes ultérieures, le gouvernement a prolongé des incitations ciblées pour la réhabilitation et l’efficacité énergétique des bâtiments commerciaux. Le programme “Superbonus 110%”, initialement lancé pour les propriétés résidentielles, a vu son extension progressive sur certains actifs commerciaux, offrant d’importantes déductions fiscales pour les rénovations et les mises à niveau énergétiques qualifiantes. Cette initiative, coordonnée par la Presidenza del Consiglio dei Ministri, est censée encourager la réutilisation adaptative et la durabilité dans le secteur de l’immobilier commercial jusqu’en 2025 au moins.

Les données statistiques de l’Agenzia delle Entrate montrent une reprise modérée des transactions immobilières commerciales durant 2023-2024, avec des volumes en hausse d’environ 8 % par rapport à l’année précédente à la fin du quatrième trimestre 2024. Cette tendance devrait se poursuivre, soutenue par la clarté réglementaire et les incitations fiscales désormais en place.

En regardant vers l’avenir, le Plan National de Récupération et de Résilience du gouvernement alloue des fonds supplémentaires pour la régénération urbaine et la numérisation des registres fonciers, ce qui devrait améliorer la transparence et l’efficacité sur le marché jusqu’en 2025 et au-delà. À mesure que ces mesures entreront en vigueur, les perspectives pour l’immobilier commercial en Italie sont prudemment optimistes, avec un accent sur la conformité, la modernisation et la croissance durable.

Rendements locatifs, taux de vacance et statistiques clés du marché

Le marché de l’immobilier commercial italien en 2025 se caractérise par des rendements locatifs évolutifs, des taux de vacance fluctuants et des statistiques clés dynamiques façonnées par la reprise économique et les mises à jour législatives. Selon des avis récents de la Banca d’Italia, le secteur a montré une résilience malgré la volatilité macroéconomique plus large. Les rendements des bureaux de premier choix à Milan et Rome ont en moyenne été d’environ 3,5 % à 4,0 % à la fin de 2024, se stabilisant après des années de compression sous l’effet d’une forte demande des investisseurs. En revanche, les emplacements secondaires et les actifs non centraux affichent des rendements plus élevés, dépassant parfois 6 %, pour compenser les risques accrus et les périodes de vacance plus longues.

Les taux de vacance ont divergé selon la classe d’actifs : le taux de vacance des bureaux du quartier d’affaires central de Milan est resté en dessous de 10 % tout au long de 2024, soutenu par une forte demande des occupants et une offre limitée de nouveaux biens. Cependant, les marchés régionaux et périphériques ont connu des taux de vacance élevés, avec certains dépassant 15 %, en partie en raison des changements dans les modes de travail et d’un retard dans la réutilisation adaptative des espaces obsolètes. Le segment logistique se distingue, avec des taux de vacance dans des hubs majeurs comme Piacenza et Bologne restant constamment inférieurs à 3 %, tirés par une croissance robuste du commerce électronique et des efforts d’optimisation de la chaîne d’approvisionnement (Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare).

Du point de vue des transactions, 2024 a vu une reprise modérée des volumes d’investissement, avec l’Osservatorio del Mercato Immobiliare rapportant une augmentation de 5 % des ventes de biens commerciaux par rapport à l’année précédente, en particulier dans les secteurs de la logistique et du commerce de détail de premier choix. Le secteur du commerce de détail reste polarisé : alors que les emplacements dans les centres-villes de Rome, Milan et Florence maintiennent des taux de vacance bas et des loyers stables, les actifs de détail secondaires continuent de faire face à des défis structurels et des taux de vacance élevés.

La législation et les exigences de conformité ont également influencé les statistiques du marché. Les amendements de 2024 à la loi italienne sur les baux commerciaux (Loi n° 392/1978), telle que clarifiée par le Ministero della Giustizia, ont introduit des exigences de divulgation plus strictes pour les locataires et simplifié les procédures d’expulsion pour non-paiement, toutes deux censées réduire légèrement les durées moyennes de vacance en 2025. De plus, la mise en œuvre du Plan National de Récupération et de Résilience (PNRR) continue de stimuler l’investissement dans des propriétés commerciales durables et économes en énergie (Ministero dell’Economia e delle Finanze).

En regardant vers l’avenir, une décompression modérée des rendements est anticipée dans les segments non centraux en raison de l’incertitude économique persistante, tandis que les actifs de bureaux et logistiques de premier choix devraient conserver leur attractivité, les rendements restant stables ou se réduisant. Les taux de vacance devraient progressivement s’améliorer dans les centres urbains, sous condition d’une croissance économique soutenue et d’une adaptation supplémentaire des actifs anciens.

Durabilité, critères ESG et tendances de construction écologique (Source : gse.it)

La durabilité et les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) façonnent de plus en plus la trajectoire de l’immobilier commercial en Italie, notamment à mesure que le secteur répond à l’évolution des réglementations de l’UE et nationales et à l’augmentation des attentes des investisseurs. En 2025, l’orientation vers des bâtiments plus écologiques est évidente, tant dans les incitations publiques que dans les obligations de conformité. Le gouvernement italien—par l’intermédiaire du Gestore dei Servizi Energetici (GSE)—continue d’administrer des programmes soutenant l’efficacité énergétique, l’intégration des énergies renouvelables et les rénovations de bâtiments, une part significative étant destinée au marché immobilier commercial.

Un des principaux ancres réglementaires est le Plan National Énergie et Climat (PNIEC), qui impose des réductions des émissions de gaz à effet de serre et une augmentation de l’utilisation des énergies renouvelables. Dans le cadre de ces objectifs, les propriétaires de biens commerciaux sont de plus en plus tenus de répondre à des normes de performance énergétique strictes et de divulguer la consommation d’énergie des bâtiments. La Directive sur la Performance Énergétique des Bâtiments (EPBD), intégrée dans la loi italienne, exige des certificats énergétiques (APE) pour les propriétés commerciales, influençant ainsi les processus de diligence raisonnable à la fois pour la location et les ventes (Ministero delle Imprese e del Made in Italy).

La conformité aux normes ESG est également renforcée par le Règlement de Taxonomie de l’UE, qui classe les activités économiques durables—including les développements immobiliers—selon des critères environnementaux stricts. Les investisseurs institutionnels et les entreprises immobilières cotées sont soumis à un examen accru pour divulguer des métriques de durabilité conformément au Règlement sur la divulgation des financements durables de l’UE (SFDR) (Commissione Nazionale per le Società e la Borsa).

Les statistiques clés soulignent cet élan : selon les données du GSE, les bâtiments commerciaux représentaient une part croissante des demandes pour les régimes d’incitation tels que le Conto Termico, qui subventionne les améliorations de l’efficacité énergétique et les systèmes d’énergies renouvelables. En 2023, plus de 150 millions d’euros ont été alloués à des projets de bâtiments non résidentiels, avec une augmentation continue prévue jusqu’en 2025 à mesure que les délais réglementaires approchent.

Les perspectives pour les prochaines années indiquent une accélération continue des certifications de bâtiments verts (telles que LEED et BREEAM), des réhabilitations d’actifs existants et de l’intégration des technologies de bâtiments intelligents. Les développeurs et les propriétaires placent la durabilité au premier plan non seulement pour la conformité, mais aussi pour améliorer la valeur des actifs et l’attrait des occupants. À mesure que l’Italie aligne ses politiques sur le Green Deal européen, les considérations ESG devraient devenir intégrales aux transactions immobilières commerciales, au financement et à la gestion à long terme des actifs.

Risques, défis et stratégies d’atténuation

Le secteur immobilier commercial (CRE) en Italie fait face à un paysage de risque complexe en 2025, influencé par des facteurs réglementaires, économiques et opérationnels. Ces dernières années ont vu un examen accru de la conformité et de la transparence, reflétant les directives de l’Union Européenne et les réformes nationales.

• Risques réglementaires et conformité :
  Le CRE italien est soumis à des cadres juridiques évolutifs, notamment en matière de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) et de conformité fiscale. La Banca d’Italia et la Guardia di Finanza continuent de réaliser des contrôles stricts sur les transactions immobilières pour prévenir les flux financiers illicites. L’adoption de directives de l’UE, telles que la 6ème directive sur la lutte contre le blanchiment d’argent, a imposé de nouvelles obligations de diligence raisonnable aux professionnels de l’immobilier, y compris un renforcement de la vérification des clients et la déclaration des transactions.
• Volatilité du marché et défis d’évaluation :
  Le marché CRE italien a connu une volatilité des prix en raison de l’incertitude macroéconomique et de la fluctuation de la demande dans des secteurs clés, notamment le commerce de détail et les espaces de bureaux. Selon la Banca d’Italia, les volumes de transactions en 2023 sont demeurés inférieurs aux niveaux d’avant la pandémie, et bien qu’une reprise progressive soit attendue, des risques persistent autour de l’évaluation des actifs et de la liquidité.
• Conformité environnementale et ESG :
  De nouvelles réglementations sur l’efficacité énergétique et la durabilité, conformes au Green Deal de l’UE, entraînent des mises à niveau obligatoires des propriétés commerciales. Le Ministère de l’Environnement et de la Sécurité Énergétique supervise la conformité aux normes de performance énergétique (EPC), et le non-respect des exigences peut entraîner des sanctions et une réduction de la commercialisation.
• Changements légaux et fiscaux :
  Les réformes législatives, y compris les mises à jour du régime de fiducie d’investissement immobilier (REIT) d’Italie et de nouvelles règles sur la taxation des propriétés, exigent des investisseurs et gestionnaires du CRE de s’adapter rapidement. L’Agenzia delle Entrate met régulièrement à jour les directives sur la TVA, la taxe d’enregistrement et le revenu cadastral, qui ont un impact direct sur les coûts des transactions et les rendements des investissements.

Stratégies d’atténuation : Pour faire face à ces risques, les parties prenantes adoptent des programmes de conformité robustes et exploitent des plateformes numériques pour le suivi des transactions. Des audits juridiques réguliers, une diligence raisonnable ESG et un engagement proactif sur les mises à jour réglementaires sont essentiels. La collaboration avec des professionnels accrédités, tels que des notaires et des évaluateurs certifiés, aide à garantir la conformité et l’évaluation précise des actifs, soutenant ainsi la résilience dans le secteur immobilier commercial évolutif de l’Italie.

Perspectives 2025–2030 : prévisions, opportunités et recommandations stratégiques

Les perspectives pour le secteur immobilier commercial de l’Italie de 2025 à 2030 sont marquées par des défis et des opportunités émergentes, façonnées par des changements macroéconomiques, des mises à jour réglementaires et l’évolution des priorités des investisseurs. Après une période de volatilité due aux fluctuations économiques mondiales et aux réformes domestiques, le secteur est prêt pour une reprise et une transformation progressives.

Statistiques clés et tendances du marché

• Selon Banca d’Italia, les volumes d’investissement dans les propriétés commerciales en Italie ont diminué en 2023-2024 mais devraient se stabiliser en 2025 à mesure que les pressions inflationnistes s’atténuent et que les taux d’intérêt se modèrent.
• Des données de l’Agenzia delle Entrate indiquent que les actifs de bureaux et logistiques continuent de surperformer le commerce de détail traditionnel, la logistique montrant une demande robuste en raison de la croissance du commerce électronique et de la reconfiguration de la chaîne d’approvisionnement.
• Des disparités régionales persistent, Milan et Rome représentant plus de 60 % des volumes de transactions, tandis que les régions du sud restent moins liquides et plus volatiles.

Développements juridiques et réglementaires

• La réforme de la loi sur l’urbanisme (“Testo Unico sull’Edilizia,” D.P.R. 380/2001) est actuellement en révision par le gouvernement italien, visant à simplifier les autorisations et à encourager la régénération urbaine. Les investisseurs devraient suivre les progrès via la Presidenza del Consiglio dei Ministri et les potentielles modifications législatives impactant le zonage et le renouvellement.
• La conformité ESG prend de l’ampleur. La Commissione Nazionale per le Società e la Borsa (CONSOB) insiste sur la divulgation des risques et opportunités en matière de durabilité, s’alignant sur les exigences de la Taxonomie de l’UE et du SFDR effectives jusqu’en 2025 et au-delà.
• L’Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni (IVASS) continue de superviser l’exposition du secteur des assurances à l’immobilier commercial, avec de nouvelles directives sur la concentration des risques et la transparence des portefeuilles attendues.

Pépectives et recommandations stratégiques

• Les investisseurs sont conseillés de se concentrer sur des actifs ayant de solides références ESG, car la demande réglementaire et locative pénaliseront de plus en plus les bâtiments non conformes.
• La régénération urbaine et le renouvellement des friches—soutenues par les fonds de récupération nationaux et européens—offrent d’importantes opportunités, notamment dans les zones métropolitaines.
• La transformation numérique, y compris l’adoption de solutions proptech et les mises à niveau des bâtiments intelligents, est essentielle pour la compétitivité des actifs.
• Les parties prenantes devraient surveiller de près les réformes législatives et les mises à jour des zonages locaux via des canaux officiels tels que le Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Le marché immobilier commercial italien devrait entrer dans une phase d’optimisme prudent, avec une résilience dépendant de l’adaptation réglementaire, de la durabilité et du repositionnement stratégique des actifs.

Sources & Références

• Banca d’Italia
• Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti
• Agenzia delle Entrate
• Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica
• Unità di Informazione Finanziaria per l’Italia
• Comune di Roma
• Agenzia ICE
• Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR)
• Agenzia delle Dogane e dei Monopoli
• Agenzia Nazionale del Turismo (ENIT)
• Ministero della Giustizia
• Ministero dell’Economia e delle Finanze
• Gestore dei Servizi Energetici (GSE)
• Ministero delle Imprese e del Made in Italy
• Commissione Nazionale per le Società e la Borsa
• Guardia di Finanza
• Ministère de l’Environnement et de la Sécurité Énergétique
• Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni (IVASS)