Table des Matières
- Résumé Exécutif : Principaux Changements dans la Réglementation Immobilière Lituanienne
- Paysage Juridique de 2025 : Nouvelles Lois et Amendements (Sources : lrkt.lt, lrs.lt)
- Mises à Jour Fiscales : TVA, Taxes Foncières et Implications pour les Investisseurs (Sources : vmi.lt, finmin.lt)
- Règles d’Investissement Étranger : Opportunités et Obstacles (Source : investlithuania.com)
- Changements en Matière de Zonage, d’Utilisation des Terrains et de Planification Urbaine (Source : am.lt)
- Exigences en Matière de Licences, de Conformité et de Diligence Raisonnable (Source : ntregistras.lt)
- Statistiques Clés : Données de Marché et Impact Règlementaire (Source : stat.gov.lt)
- Durabilité, ESG et Mandats de Construction Verte (Source : am.lt)
- Risques, Pénalités et Tendances en Matière d’Application (Sources : lrkt.lt, vmi.lt)
- Perspectives 2025–2030 : Tendances Réglementaires Prévues et Considérations Stratégiques
- Sources & Références
Résumé Exécutif : Principaux Changements dans la Réglementation Immobilière Lituanienne
Le paysage réglementaire immobilier de la Lituanie est en train de subir une transformation significative alors que le pays aligne ses cadres sur l’évolution des directives de l’Union Européenne, des tendances de digitalisation et des besoins du marché intérieur. En 2025, le secteur est modelé par des mesures anti-blanchiment de capitaux (AML) plus strictes, des exigences de transparence accrues et des réformes en matière d’utilisation des terres et de permis de construire. Le gouvernement lituanien et ses agences ont introduit et affiné des réglementations pour favoriser un marché immobilier plus transparent, efficace et durable.
Les principaux changements législatifs incluent l’implémentation en cours de la Loi révisée sur le Registre Immobilier et les amendements à la Loi sur la Construction, visant tous deux à simplifier les transactions immobilières et à introduire des processus numériques pour la documentation et l’enregistrement. Le Centre d’Entreprises d’État des Registres continue d’élargir les services électroniques pour les transactions immobilières, réduisant les barrières bureaucratiques et augmentant la vitesse des transactions. Cette digitalisation est complétée par des initiatives du Ministère de l’Environnement pour simplifier les procédures de permis de construire et promouvoir des principes de construction écologique alignés avec les objectifs climatiques nationaux (Ministère de l’Environnement de la République de Lituanie).
Les exigences de conformité pour les agents immobiliers et les développeurs se sont resserrées, en particulier concernant l’AML et la diligence raisonnable des clients. Le Service d’Investigation des Crimes Financiers impose des normes rigoureuses pour détecter et prévenir les flux financiers illicites dans les transactions immobilières, avec des audits réguliers et des rapports obligatoires sur les activités suspectes (Service d’Investigation des Crimes Financiers sous le Ministère de l’Intérieur de la République de Lituanie). De nouvelles réglementations à l’échelle de l’UE, telles que la Directive AML mise à jour, sont en cours d’intégration dans la législation nationale, augmentant les obligations de conformité et les pénalités pour violations.
En termes de statistiques, la Lituanie a enregistré une augmentation constante des transactions immobilières enregistrées, avec des données préliminaires de 2024 montrant environ 140 000 transactions—un chiffre qui devrait croître modérément en 2025 à mesure que les réformes numériques entreront en vigueur (Centre d’Entreprises d’État des Registres). L’investissement étranger dans l’immobilier lituanien reste solide, soutenu par des registres de propriété transparents et des cadres juridiques prévisibles.
En regardant vers l’avenir, les acteurs du marché doivent anticiper une digitalisation accrue du processus d’enregistrement des propriétés, des exigences de conformité environnementale plus strictes et une supervision plus étroite des transactions impliquant des entités étrangères. Le gouvernement lituanien signale un engagement continu envers l’harmonisation réglementaire avec l’UE, la protection des investisseurs et le développement urbain durable. Ces changements devraient améliorer l’intégrité du marché, attirer les investissements responsables et protéger contre la criminalité financière, positionnant la Lituanie comme un marché immobilier compétitif et transparent dans le contexte européen.
Paysage Juridique de 2025 : Nouvelles Lois et Amendements (Sources : lrkt.lt, lrs.lt)
En 2025, le paysage juridique de la Lituanie en matière immobilière est caractérisé par une série de mises à jour législatives et d’amendements réglementaires visant à améliorer la transparence du marché, à s’aligner sur les directives de l’Union Européenne et à aborder l’accessibilité au logement. Le Parlement de Lituanie (Seimas de la République de Lituanie) continue de jouer un rôle central dans l’adoption et l’amendement des lois régissant les transactions immobilières, l’enregistrement et le développement.
L’un des changements les plus significatifs récents est l’amendement à la Loi sur le Cadastre Immobilier, qui est entré en vigueur fin 2024. Cette réforme simplifie le processus d’enregistrement des propriétés, raccourcit la période de documentation obligatoire et introduit des exigences de soumission numérique—une mesure visant à réduire les retards bureaucratiques et à augmenter l’efficacité des transactions immobilières. Les changements législatifs élargissent également le partage de données entre les registres publics, favorisant une plus grande transparence et facilitant la conformité avec les normes AML évolutives de l’UE (Seimas de la République de Lituanie).
De nouvelles réglementations adoptées en 2025 renforcent encore la surveillance des agents immobiliers et des sociétés de gestion immobilière. Les exigences en matière de licence, d’assurance responsabilité professionnelle et de formation continue sont devenues obligatoires pour les praticiens, comme l’indiquent les amendements à la Loi sur les Activités de Courtage Immobilier. Ces mesures visent à protéger les consommateurs et à élever les normes professionnelles au sein du secteur (Seimas de la République de Lituanie).
La jurisprudence récente de la Cour Constitutionnelle de Lituanie (Cour Constitutionnelle de la République de Lituanie) a clarifié l’application des restrictions à la propriété étrangère, en particulier concernant les terrains agricoles et forestiers, réaffirmant l’engagement de la Lituanie à équilibrer l’ouverture à l’investissement avec la protection des intérêts nationaux. Notamment, la Cour a confirmé la constitutionalité des limitations concernant l’acquisition directe de certains types de terrains par des ressortissants étrangers, un sujet qui reste un point de discussion politique alors que la Lituanie cherche à attirer des investissements étrangers responsables tout en garantissant la durabilité de l’utilisation des terres.
Des données statistiques provenant de sources officielles indiquent que plus de 85% des transactions immobilières en 2024 ont été enregistrées numériquement, marquant un changement substantiel par rapport aux années précédentes et reflétant la transformation numérique rapide du secteur. La conformité aux directives de l’UE sur l’AML et la transparence de la propriété foncière devrait s’intensifier, avec d’autres ajustements législatifs attendus jusqu’en 2026 et au-delà.
En regardant vers l’avenir, l’agenda législatif du gouvernement lituanien comprend des propositions pour des incitations au logement abordable, une simplification des permis pour la construction durable et des normes d’efficacité énergétique plus strictes pour les nouvelles constructions. Ces initiatives soulignent un environnement réglementaire de plus en plus robuste, digitalisé et orienté vers la stabilité du marché à long terme et la conformité (Seimas de la République de Lituanie).
Mises à Jour Fiscales : TVA, Taxes Foncières et Implications pour les Investisseurs (Sources : vmi.lt, finmin.lt)
Le secteur immobilier de la Lituanie est régi par un cadre de taxation et de conformité réglementaire supervisé principalement par l’Inspection Fiscale d’État et le Ministère des Finances. En 2025, les principaux mécanismes fiscaux affectant l’immobilier incluent la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), les taxes foncières et diverses implications pour les investisseurs domestiques et étrangers.
La TVA en Lituanie continue de s’appliquer au taux standard de 21% pour la plupart des biens et services, y compris la vente de nouveaux objets immobiliers (comme de nouveaux bâtiments résidentiels et commerciaux) et de terrains. Cependant, des exonérations demeurent en place pour la vente de biens immobiliers d’occasion, sauf dans les situations où des rénovations substantielles ont eu lieu. Le traitement de la TVA est détaillé dans la Loi sur la Taxe sur la Valeur Ajoutée, qui décrit également les mécanismes d’autoliquidation pour certaines transactions transfrontalières, affectant les investisseurs et développeurs non résidents. L’autorité fiscale émet périodiquement des clarifications pour garantir la conformité à ces dispositions. En 2025, aucuns changements significatifs au taux principal de TVA ou aux exonérations n’ont été annoncés, mais la digitalisation continue du reporting fiscal simplifie les mesures de conformité et d’application pour les transactions immobilières (Inspection Fiscale d’État).
La structure de la taxe immobilière (RET) continue d’affecter les propriétaires de propriétés commerciales et résidentielles. Pour les particuliers, la RET s’applique à la valeur totale des biens immobiliers dépassant 220 000 EUR (avec des seuils plus élevés pour les familles), avec des taux variant de 0,5% à 2% en fonction de la valeur imposable. Pour les entités légales, la RET est généralement prélevée sur tous les biens immobiliers (à l’exclusion des terres) à des taux compris entre 0,5% et 3%, comme déterminé par les conseils municipaux. La valeur de propriété à des fins fiscales est établie par le registre d’État sur la base de la méthode d’évaluation de masse, mise à jour au moins tous les cinq ans. Le dernier cycle d’évaluation de masse a été achevé en 2023, et la prochaine mise à jour est prévue pour 2028 (Ministère des Finances de la République de Lituanie).
Les années récentes ont vu une intensification des audits fiscaux et des évaluations des risques se concentrant sur les valeurs de transactions sous-évaluées et les revenus locatifs non déclarés. En 2025, les autorités continuent d’insister sur la transparence et la prévention de l’évasion fiscale, utilisant des systèmes électroniques améliorés pour l’enregistrement et le reporting des propriétés. Le non-respect des obligations peut entraîner d’importantes pénalités, renforçant l’importance pour les investisseurs de garantir une documentation appropriée et des paiements fiscaux à temps (Inspection Fiscale d’État).
En regardant vers l’avenir, la Lituanie aligne sa politique fiscale immobilière sur les directives plus larges de l’Union Européenne et les normes anti-blanchiment. Bien que d’importantes augmentations fiscales ne soient pas actuellement attendues, des ajustements progressifs pourraient être introduits pour tenir compte de la dynamique du marché du logement et de la durabilité fiscale. Pour les investisseurs, comprendre les réglementations évolutives et maintenir une conformité proactive sera essentiel pour optimiser les positions fiscales et minimiser les risques sur le marché immobilier lituanien.
Règles d’Investissement Étranger : Opportunités et Obstacles (Source : investlithuania.com)
Le secteur immobilier de la Lituanie est devenu de plus en plus attrayant pour les investisseurs étrangers, renforcé par un cadre juridique stable et des réformes progressives s’alignant sur les directives de l’Union Européenne (UE). À partir de 2025, l’environnement réglementaire pour l’investissement étranger dans l’immobilier lituanien se caractérise par l’ouverture et la transparence, mais il présente également des obligations de conformité distinctes et certaines restrictions sectorielles.
Les individus et entités juridiques étrangers des pays de l’UE et de l’Espace Économique Européen (EEE) bénéficient des mêmes droits que les nationaux lituaniens en matière d’acquisition et de location de biens immobiliers, y compris de terrains, comme stipulé par la Loi sur l’Acquisition de Terrains. Les investisseurs non-UE/EEE, cependant, font face à des critères plus stricts. Bien qu’ils puissent acquérir des bâtiments et des locaux avec relative facilité, l’achat de terrains est soumis à des exigences supplémentaires et, dans certains cas, à l’approbation gouvernementale ou à des conditions de réciprocité.
L’un des changements réglementaires clés ces dernières années a été la numérisation des processus d’enregistrement immobilier et de transaction sous l’égide du Centre d’Entreprises d’État des Registres, qui supervise le Registre des Propriétés. Cette modernisation a simplifié la diligence raisonnable et les vérifications de conformité pour les investisseurs domestiques et étrangers, améliorant la transparence des transactions.
L’investissement direct étranger (IDE) dans l’immobilier lituanien a crû régulièrement, le secteur représentant environ 10 % des flux d’IDE totaux en 2023–2024. Selon Invest Lithuania, l’immobilier et la construction restent des secteurs clés pour les investissements entrants, en particulier à Vilnius et Kaunas, où les projets commerciaux et logistiques se développent.
Malgré la position généralement ouverte, des barrières subsistent. Les achats de terres agricoles et forestières par des étrangers non-UE/EEE restent fortement restreints, une mesure ancrée dans la politique nationale pour protéger les actifs stratégiques et la sécurité alimentaire (Ministère de l’Agriculture de la République de Lituanie). De plus, les investissements dans des terrains adjacents à des infrastructures critiques ou à des zones frontalières peuvent nécessiter une autorisation de sécurité ou une approbation gouvernementale en vertu des lois de sécurité nationale (Ministère des Affaires Étrangères de la République de Lituanie).
En perspective, la Lituanie s’attend à continuer d’harmoniser ses réglementations immobilières avec les normes plus larges de l’UE, en se concentrant sur la conformité aux règles anti-blanchiment (AML), la transparence de la propriété bénéfique et la gouvernance numérique. Ces mesures, supervisées par le Ministère des Finances de la République de Lituanie, devraient maintenir l’attractivité de la Lituanie pour les investissements étrangers légitimes tout en renforçant les protections contre les flux de capitaux illicites.
Changements en Matière de Zonage, d’Utilisation des Terrains et de Planification Urbaine (Source : am.lt)
Les réglementations immobilières de la Lituanie régissant le zonage, l’utilisation des terres et la planification urbaine sont en train d’évoluer de manière significative en 2025, reflétant à la fois les mandats de durabilité à l’échelle de l’UE et les tendances de l’urbanisation nationale. Le Ministère de l’Environnement (Lietuvos Respublikos aplinkos ministerija) supervise le cadre législatif et administratif, en mettant l’accent sur l’équilibre entre le développement économique et la protection de l’environnement.
La Loi nationale sur l’Utilisation des Terres et la Loi sur la Planification Territoriale forment la colonne vertébrale de la surveillance réglementaire. Les amendements entrant en vigueur en janvier 2025 ont simplifié le processus de planification territoriale, introduisant plus de digitalisation et d’exigences de participation publique. Les municipalités disposent désormais d’une plus grande autonomie dans l’élaboration des plans directeurs locaux, mais doivent s’aligner sur la stratégie spatiale nationale et les objectifs climatiques. La transition vers des plateformes numériques pour soumettre et examiner les documents de planification vise à améliorer la transparence et l’efficacité (Lietuvos Respublikos aplinkos ministerija – Teritorijų planavimas).
Des modifications législatives récentes établissent des critères plus clairs pour les développements à usage mixte et les projets de densification urbaine, en particulier à Vilnius, Kaunas et Klaipėda. Toute modification significative de la zone d’utilisation des terres—comme la conversion de terrains agricoles à résidentiels ou commerciaux—requiert des évaluations d’impact environnemental complètes et une consultation publique. Les développeurs sont désormais soumis à un « quota vert » obligatoire, spécifiant qu’un pourcentage minimum des nouveaux projets urbains doit être alloué à des espaces verts ou récréatifs.
La conformité est appliquée par une combinaison des départements municipaux de planification urbaine et de l’Inspection de Planification Territoriale et de Construction de l’État. En 2024, plus de 2 100 permis d’utilisation des terres et de zonage ont été délivrés dans tout le pays, avec un taux de conformité pour les grands développements dépassant 92 %, selon des statistiques gouvernementales récentes (Lietuvos statistikos departamentas). Les violations, telles que la construction non autorisée ou le non-respect des restrictions de zonage, peuvent entraîner des amendes ou une suspension de projet.
En regardant vers l’avenir, l’agenda de planification urbaine de la Lituanie pour 2025–2027 priorise la résilience climatique, le logement abordable et la modernisation des infrastructures. De nouveaux programmes pilotes en planification de villes intelligentes et mobilité durable devraient influencer les politiques d’utilisation des terres, en particulier dans les centres urbains en croissance. De plus, l’harmonisation avec le Green Deal de l’UE et l’Agenda Urbain Européen continuera de conduire des ajustements réglementaires, garantissant que le développement urbain de la Lituanie soit à la fois économiquement robuste et environnementalement durable (Lietuvos Respublikos aplinkos ministerija).
Exigences en Matière de Licences, de Conformité et de Diligence Raisonnable (Source : ntregistras.lt)
La Lituanie maintient un environnement réglementaire structuré pour les transactions immobilières, avec un fort accent sur les exigences de licences, de conformité et de diligence raisonnable. À partir de 2025, les activités immobilières—telles que le courtage, l’évaluation et la gestion de biens—sont régies par des lois nationales spécifiques et supervisées par des autorités désignées. Le cadre juridique principal est la Loi sur les Activités de Courtage Immobilier, qui exige que tous les agents immobiliers et les sociétés de courtage soient enregistrés auprès du Centre d’Entreprises d’État des Registres (Registrų centras). Cet enregistrement est une condition préalable au fonctionnement légal et est soumis à un examen et à un renouvellement périodiques.
Les obligations de conformité pour les professionnels de l’immobilier incluent le respect des mesures anti-blanchiment de capitaux (AML), telles que définies dans la Loi de Lituanie sur la Prévention du Blanchiment de Capitaux et du Financement du Terrorisme. Les agents immobiliers sont tenus de réaliser une diligence raisonnable (CDD) pour chaque transaction, y compris la vérification de l’identité des clients et la déclaration d’activités suspectes au Service d’Investigation des Crimes Financiers (FCIS). Le non-respect peut entraîner des pénalités administratives, une suspension ou la révocation du droit d’exercer.
La diligence raisonnable s’étend aux transactions immobilières elles-mêmes. Avant le transfert des droits de propriété, les parties doivent obtenir des informations complètes du Centre d’Entreprises d’État des Registres concernant la propriété, les charges et toute restriction sur la disposition. Les notaires jouent un rôle de gardien critique, s’assurant que toute la documentation est en ordre et conforme aux normes légales avant l’enregistrement du transfert de titre.
Des données récentes du Centre d’Entreprises d’État des Registres indiquent une augmentation régulière des volumes de transactions immobilières, avec plus de 140 000 transactions immobilières enregistrées en 2024. Cette croissance a intensifié l’examen de la conformité et l’efficacité des outils de diligence numérique. Le Centre a introduit plusieurs services en ligne, accélérant la vérification des dossiers de propriété et permettant des contrôles en temps réel pour les professionnels et les clients.
À l’approche de 2025 et au-delà, les autorités réglementaires devraient renforcer l’infrastructure de conformité numérique et renforcer les exigences AML en ligne avec les directives évolutives de l’Union Européenne. Des développements en cours pourraient inclure des processus de certification plus stricts pour les agents immobiliers, une transparence accrue dans la divulgation de la propriété bénéfique, et l’intégration de registres basés sur la blockchain pour sécuriser davantage les données des transactions. Ces mesures visent à renforcer l’intégrité du marché, minimiser les risques de fraude et aligner le secteur immobilier lituanien sur les normes internationales les plus élevées.
Statistiques Clés : Données de Marché et Impact Règlementaire (Source : stat.gov.lt)
Le secteur immobilier de la Lituanie continue d’évoluer sous un cadre réglementaire robuste, les agences gouvernementales surveillant activement la conformité et les données du marché. Au début de 2025, le marché immobilier lituanien reflète à la fois la croissance et l’impact tangible de plusieurs mesures réglementaires. Selon Statistiques Lituanie, la valeur totale des transactions immobilières en 2024 s’élevait à environ 6,2 milliards d’euros, représentant une augmentation modérée par rapport à l’année précédente. Les ventes de propriétés résidentielles dominaient le marché, comptant pour près de 70% des transactions, tandis que l’activité dans le secteur commercial a montré une résilience face à des conditions économiques changeantes.
Le gouvernement lituanien a renforcé les réglementations immobilières ces dernières années pour améliorer la transparence, réduire les flux financiers illicites, et améliorer la protection des consommateurs. La mise en œuvre des amendements à la Loi sur le Registre Immobilier et à la Loi sur la Prévention du Blanchiment de Capitaux et du Financement du Terrorisme a introduit une diligence renforcée pour les transactions immobilières, en particulier pour les acheteurs non-résidents et les entités juridiques. Les autorités réglementaires, y compris le Centre d’Entreprises d’État des Registres (Centre d’Entreprises d’État des Registres), ont mis à niveau les plateformes numériques pour garantir l’accès aux données immobilières en temps réel et faciliter les vérifications de conformité.
La conformité à ces réglementations se reflète dans les données du marché. En 2024, plus de 95 % des nouvelles inscriptions de propriété ont été traitées électroniquement, et la proportion de transactions signalées pour un examen renforcé en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux a augmenté de 14 % d’une année sur l’autre, selon Statistiques Lituanie. Cela indique à la fois des mécanismes de détection améliorés et une plus grande surveillance par les organes réglementaires. De plus, le temps moyen pour finaliser un enregistrement de propriété a diminué à moins de cinq jours ouvrables, améliorant ainsi l’efficacité du marché.
En regardant vers l’avenir en 2025 et au-delà, les priorités politiques incluent une plus grande digitalisation des enregistrements fonciers et immobiliers, un suivi plus granulaire de la propriété bénéfique, et l’alignement anticipé avec les directives évolutives de l’Union Européenne concernant la transparence immobilière et la durabilité environnementale. Les analystes du marché s’attendent à ce que les impacts réglementaires soient particulièrement visibles dans le secteur commercial, surtout à mesure que la Lituanie intensifie ses exigences en matière de certification de bâtiments verts et de normes d’efficacité énergétique.
En résumé, les réglementations immobilières de la Lituanie ont directement contribué à un environnement de marché caractérisé par la transparence, l’efficacité et une conformité accrue. Alors que les cadres réglementaires s’adaptent aux normes de l’UE et à l’innovation technologique, le secteur devrait maintenir une croissance stable, avec de robustes protections garantissant à la fois la confiance des investisseurs et la protection des consommateurs.
Durabilité, ESG et Mandats de Construction Verte (Source : am.lt)
La durabilité et les considérations environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) sont de plus en plus présentes dans le paysage réglementaire immobilier de la Lituanie. Le gouvernement lituanien, en alignement avec le Green Deal de l’Union Européenne et des engagements climatiques plus larges, a progressivement renforcé les exigences en matière d’efficacité énergétique, de performance environnementale et de construction durable dans l’environnement bâti. Ces mandats sont principalement supervisés par le Ministère de l’Environnement (Ministère de l’Environnement de la République de Lituanie), qui est responsable de l’élaboration de réglementations, de l’application de la conformité et de l’alignement des normes nationales avec les directives de l’UE.
À partir de 2025, toutes les nouvelles constructions et rénovations majeures doivent se conformer aux exigences nationales de performance énergétique, qui sont harmonisées avec la Directive Européenne sur la Performance Énergétique des Bâtiments (EPBD). Cela signifie que les nouveaux bâtiments doivent atteindre le statut de bâtiment à énergie presque nulle (NZEB), réduisant considérablement les émissions de carbone et l’utilisation d’énergie opérationnelle. Les bâtiments existants faisant l’objet de rénovations substantielles sont également soumis à des normes strictes, visant à élever la classe énergétique et la durabilité globale du parc immobilier (Ministère de l’Environnement de la République de Lituanie).
- Certification de construction verte : Bien que non obligatoire, les certifications internationales telles que BREEAM ou LEED sont de plus en plus recherchées par les développeurs pour attirer les investissements et répondre aux demandes des locataires. Le Ministère de l’Environnement encourage l’utilisation de matériaux durables et de méthodes de construction à faible impact grâce à des incitations et à des préférences dans les marchés publics.
- Obligations de divulgation ESG : Les développeurs immobiliers et les grands propriétaires sont censés intégrer des rapports ESG, conformément à la Directive sur le Rapport Non Financier (NFRD) et à la prochaine Directive sur le Rapport de Durabilité des Entreprises (CSRD). Cette tendance devrait s’intensifier à partir de 2025, avec des rapports plus transparents sur l’utilisation de l’énergie, la consommation d’eau, la gestion des déchets et les impacts sociaux (Ministère de l’Environnement de la République de Lituanie).
- Conformité et application : Les permis de construire nécessitent la documentation de la performance énergétique, et des audits post-construction sont effectués pour vérifier la conformité. Le non-respect peut entraîner des amendes, des remédiations requises ou—dans des cas extrêmes—des restrictions sur l’occupation ou l’utilisation.
Des statistiques clés du Ministère de l’Environnement indiquent qu’en 2023, plus de 70 % des nouveaux bâtiments ont atteint une classe énergétique A++ ou A+. D’ici 2025, cette proportion devrait atteindre près de 100 % pour les nouveaux développements, reflétant la pression réglementaire et l’adaptation du marché.
En regardant vers l’avenir, la Lituanie devrait continuer à s’aligner sur les mandats de durabilité évolutifs de l’UE, en se concentrant sur l’analyse du cycle de vie, le carbone incorporé et les principes de l’économie circulaire. Des améliorations continues du cadre réglementaire sont à prévoir, rendant la conformité ESG et aux constructions vertes centrale au développement et à l’investissement immobilier dans les années à venir (Ministère de l’Environnement de la République de Lituanie).
Risques, Pénalités et Tendances en Matière d’Application (Sources : lrkt.lt, vmi.lt)
Le secteur immobilier de la Lituanie évolue dans un cadre réglementaire robuste, avec une attention significative portée à l’atténuation des risques, à la conformité et à l’application. La Loi sur l’Immobilier (Turto Įstatymas), ainsi que les actes associés sur la lutte contre le blanchiment de capitaux (AML) et la conformité fiscale, forment la colonne vertébrale juridique régissant l’acquisition, l’enregistrement et la transparence des transactions immobilières. Ces dernières années, les efforts d’application se sont intensifiés en réponse à l’augmentation des volumes de transactions et des investissements transfrontaliers, une tendance qui devrait se poursuivre jusqu’en 2025 et au-delà.
- Risques : Les principaux risques identifiés par les autorités lituaniennes incluent le blanchiment de capitaux, l’évasion fiscale et les transactions immobilières non enregistrées. Le Programme National de Prévention et de Contrôle de la Criminalité met l’accent sur le secteur immobilier comme une zone prioritaire pour la supervision de l’AML. Le non-respect des exigences d’enregistrement, en particulier pour les étrangers et les entités juridiques, peut entraîner l’annulation des transactions ou la responsabilité administrative.
- Pénalités : L’Inspection Fiscale d’État (VMI) a augmenté les audits liés aux transferts de propriété. Les amendes administratives pour échec à déclarer des revenus immobiliers ou à enregistrer des transactions immobilières peuvent atteindre jusqu’à 5 790 € pour les entités juridiques, avec des infractions répétées pouvant faire l’objet d’une enquête criminelle. Selon la Loi sur la Prévention du Blanchiment de Capitaux et du Financement du Terrorisme, les agents immobiliers et les notaires doivent procéder à une diligence raisonnable renforcée ; les violations peuvent entraîner des amendes, une suspension de licence ou une responsabilité pénale (Cour Constitutionnelle de la République de Lituanie).
- Tendances d’Application : Depuis 2023, on observe une augmentation marquée des inspections ciblées des courtiers immobiliers et des entreprises, avec un accent sur la conformité à l’AML et la vérification de l’origine des fonds. La numérisation des registres fonciers et immobiliers a facilité le partage de données inter-agences, améliorant la détection des irrégularités. Le nombre de procédures administratives initiées pour des infractions liées à l’immobilier a augmenté de 12 % d’une année sur l’autre en 2024, une tendance qui devrait se poursuivre compte tenu des nouvelles ressources allouées à la VMI et au Service d’Investigation des Crimes Financiers (VMI).
- Perspectives : Des amendements législatifs attendus d’ici 2025 visent à renforcer encore les contrôles sur la divulgation de la propriété bénéfique et à augmenter les pénalités pour les transactions non déclarées, alignant ainsi la Lituanie avec les directives évolutives de l’UE. Un accent accru sera mis sur les outils de conformité numérique et la coopération inter-institutionnelle, conduisant à une meilleure détection et à des poursuites des violations.
Dans l’ensemble, la Lituanie est prête à intensifier l’examen réglementaire du secteur immobilier en 2025, avec des pénalités plus élevées, des inspections plus fréquentes, et un accent clair sur la transparence et la conformité à l’AML. Les intervenants devront anticiper une application plus stricte et mettre à jour proactivement les protocoles de conformité pour atténuer les risques.
Perspectives 2025–2030 : Tendances Réglementaires Prévues et Considérations Stratégiques
Le paysage réglementaire immobilier de la Lituanie devrait subir des développements significatifs entre 2025 et 2030, entraînés à la fois par des changements de politique internes et des directives de l’Union Européenne. Alors que le pays continue de s’aligner sur les objectifs de durabilité de l’UE et les agendas de transformation numérique, plusieurs tendances réglementaires et considérations stratégiques devraient façonner le secteur.
- Transition Verte et Conformité à la Durabilité : Conformément au Green Deal de l’UE et à la révision de la Directive sur la Performance Énergétique des Bâtiments (EPBD), la Lituanie devrait introduire des exigences plus strictes en matière d’efficacité énergétique et de neutralité carbone dans les propriétés nouvelles et existantes. À partir de 2025, les développeurs et propriétaires immobiliers seront probablement confrontés à des obligations accrues en matière de certification de performance énergétique et de normes de rénovation, y compris des mises à niveau obligatoires pour les bâtiments plus anciens afin de répondre aux exigences minimales en matière d’énergie. Ces mesures seront supervisées par le Ministère de l’Environnement de la République de Lituanie.
- Numérisation des Transactions Immobilières : La transformation numérique des processus d’enregistrement et de transaction immobilière devrait s’accélérer, à la suite de la modernisation continue du Centre d’Entreprises d’État des Registres. Des amendements législatifs pourraient rendre obligatoire la documentation et la notarisation entièrement électroniques, améliorant la transparence et réduisant les charges administratives. Cette tendance nécessitera une adaptation de la part des acteurs du marché, y compris une conformité légale aux nouveaux protocoles numériques et aux normes de cybersécurité.
- Mesures de Lutte contre le Blanchiment de Capitaux (AML) et de Transparence : La Lituanie devrait mettre en œuvre des réglementations AML plus strictes d’ici 2030, à la suite des efforts en cours de l’UE pour renforcer la surveillance des transactions immobilières. Une diligence renforcée, la divulgation de la propriété bénéficique et les obligations de reporting seront appliquées par la Banque de Lituanie et le Service d’Investigation des Crimes Financiers. Les agents immobiliers et les notaires devront adopter des procédures de vérification client plus strictes et signaler les activités suspectes.
- Contrôles sur l’Investissement Étranger : Dans le cadre d’efforts visant à protéger les infrastructures critiques et à prévenir les bulles spéculatives, la Lituanie pourrait introduire un examen supplémentaire des investissements immobiliers étrangers, en particulier dans des emplacements stratégiques ou sensibles. Les propositions législatives pourraient impliquer des exigences de pré-screening ou des obligations de notification pour des transactions impliquant des acheteurs non-UE, en ligne avec des pratiques ailleurs dans l’UE. Le Ministère de l’Économie et de l’Innovation devrait jouer un rôle central dans ce domaine.
À l’approche de 2025, les parties prenantes du secteur immobilier sollten closely monitor legislative updates, invest in compliance infrastructure, and engage proactively with public authorities. Le focus sur la durabilité, la transparence et la digitalisation présentera à la fois des défis et des opportunités pour le secteur de 2025 à 2030, alors que la Lituanie continue son intégration dans les cadres réglementaires européens.
Sources & Références
- Centre d’Entreprises d’État des Registres
- Inspection Fiscale d’État
- Loi sur l’Acquisition de Terrains
- Invest Lithuania
- Statistiques Lituanie
