Table des matières
- Introduction : Pourquoi 2025 marque un tournant dans l’immobilier tanzanien
- Autorités de régulation et législation clé (tanzania.go.tz, ardhi.go.tz)
- Lois sur la propriété foncière : droits, restrictions et récentes modifications
- Investissement étranger : règles d’entrée, limitations et opportunités
- Fiscalité et conformité : dernières exigences pour les acheteurs et les vendeurs (tra.go.tz)
- Licences, enregistrement et autorisations – Quoi de neuf ?
- Réglementations environnementales et de zonage : impacts sur le développement
- Mécanismes d’exécution et de résolution des conflits (judiciary.go.tz)
- Statistiques clés du marché et tendances juridiques (ardhi.go.tz)
- Perspectives d’avenir : changements réglementaires prévus jusqu’en 2030
- Sources et références
Introduction : Pourquoi 2025 marque un tournant dans l’immobilier tanzanien
L’année 2025 sera un tournant significatif pour les réglementations immobilières en Tanzanie, entraîné par une combinaison de réformes législatives, une intensification de l’application des lois et des priorités économiques stratégiques. Au cours de la dernière décennie, la Tanzanie a connu une urbanisation rapide : les populations urbaines ont augmenté de 29 % en 2012 à environ 37 % en 2024, exerçant une pression sans précédent sur l’administration foncière et les marchés immobiliers. En réponse, le gouvernement tanzanien a intensifié les initiatives réglementaires visant à améliorer la transparence, la confiance des investisseurs et le développement durable.
Une évolution clé est la mise en œuvre en cours du Programme de soutien à la tenure foncière et la révision de la Loi foncière (Cap 113) et de la Loi sur les terres de village (Cap 114), avec des amendements proposés qui devraient être finalisés en 2025. Ces réformes visent à rationaliser l’enregistrement des terres, à clarifier la sécurité de propriété et à aborder les revendications multiples qui ont historiquement entravé à la fois les investissements nationaux et étrangers. Le ministère des Terres, du Logement et du Développement des établissements humains a intensifié ses efforts de numérisation, visant à un registre foncier en ligne pleinement opérationnel et un système de permis électroniques d’ici début 2025, ce qui réduira considérablement la bureaucratie et les opportunités de corruption (Ministère des Terres, du Logement et du Développement des établissements humains).
Les exigences en matière de conformité se resserrent également. La Loi sur les agents et les agences immobilières de 2023 a introduit un cadre de licence obligatoire pour les agents immobiliers, établissant des qualifications minimales et des normes éthiques. D’ici 2025, tous les agents et agences en exercice doivent être enregistrés et conformes aux codes professionnels, avec l’Autorité de régulation des assurances de Tanzanie et l’Agence des enregistrements d’entreprises et de licences (BRELA) supervisant les aspects de conformité et de conduite commerciale.
Statistiquement, l’importance du secteur est soulignée par sa contribution au PIB : l’immobilier a représenté 3,2 % du PIB tanzanien en 2023, avec une croissance continue prévue jusqu’en 2027 alors que la certitude réglementaire attire davantage d’investissements nationaux et internationaux (Bureau national des statistiques). La stratégie Vision 2025 du gouvernement identifie explicitement l’immobilier comme un pilier de la croissance dirigée par le secteur privé et de la modernisation des infrastructures.
À l’avenir, 2025 sera une année charnière, car la clarté réglementaire et la transformation numérique convergent avec une conformité accrue, préparant le terrain pour un environnement immobilier plus transparent, efficace et favorable à l’investissement en Tanzanie. Ces changements devraient catalyser de nouveaux développements, formalisant les transactions immobilières et renforçant la protection juridique pour toutes les parties prenantes.
Autorités de régulation et législation clé (tanzania.go.tz, ardhi.go.tz)
Le cadre réglementaire régissant l’immobilier en Tanzanie est ancré par plusieurs autorités clés et lois législatives qui ensemble façonnent le paysage de la propriété foncière, des transactions immobilières et du développement. L’organisme de régulation central est le ministère des Terres, du Logement et du Développement des établissements humains, qui supervise l’administration foncière, formule des politiques et fait respecter la conformité aux lois foncières. Le ministère est soutenu par des agences telles que le Registre foncier de Tanzanie et la Société nationale de logement, chacune jouant des rôles spécifiques dans l’enregistrement, la fourniture de logements et la résolution des conflits.
Les deux lois fondamentales régissant l’immobilier en Tanzanie sont la Loi foncière, n° 4 de 1999 et la Loi sur les terres de village, n° 5 de 1999. La Loi foncière fournit le cadre pour l’administration des terres générales, des terres urbaines et des terres réservées, y compris des dispositions pour l’octroi de droits de propriété (la principale forme de tenure en Tanzanie) aux citoyens et, sous certaines conditions, aux non-citoyens. La Loi sur les terres de village régit les terres dans les zones rurales, reconnaissant le rôle des conseils de village et des assemblées dans la gestion et l’attribution des terres villageoises. Ces deux lois ont été conçues pour clarifier les droits de propriété, renforcer la transparence et promouvoir l’utilisation durable des terres.
Les développements réglementaires récents se concentrent sur la numérisation des enregistrements fonciers et la rationalisation des services. À partir de 2024, le gouvernement a accéléré le déploiement du Système intégré de gestion de l’information foncière (ILMIS), visant à réduire la fraude, augmenter la rapidité des transactions et améliorer l’accès public à l’information foncière. Cette initiative devrait s’intensifier d’ici 2025, avec des efforts continuels pour enregistrer toutes les propriétés urbaines et délimiter systématiquement les terres villageoises, conformément au Programme national de régularisation de la tenure foncière (Ministère des Terres, du Logement et du Développement des établissements humains).
- Exigences clés en matière de conformité : Toutes les transactions immobilières doivent être enregistrées auprès du Registre foncier de Tanzanie, et le transfert de droit de propriété nécessite le consentement ministériel. Les entités étrangères peuvent accéder aux terres uniquement par le biais de droits dérivés, tels que des baux, principalement à des fins d’investissement.
- Statistiques : D’ici la fin de 2023, plus de 1,5 million de certificats de droit de propriété avaient été délivrés dans tout le pays, avec un objectif de dépasser 2 millions d’ici 2026 alors que les efforts d’enregistrement foncier s’intensifient (Ministère des Terres, du Logement et du Développement des établissements humains).
À l’horizon 2025 et au-delà, une clarté réglementaire accrue et la transformation numérique devraient renforcer la confiance des investisseurs et soutenir la formalisation du secteur immobilier. Cependant, des défis restent à relever dans l’harmonisation de l’administration des terres urbaines et villageoises, la résolution des conflits fonciers et l’assurance d’une conformité totale avec les réglementations évolutives.
Lois sur la propriété foncière : droits, restrictions et récentes modifications
Le secteur immobilier tanzanien fonctionne sous un cadre juridique unique façonné par son histoire de politiques foncières socialistes et les réformes subséquentes. Le noyau de la réglementation de la propriété foncière est établi par la Loi foncière, 1999 et la Loi sur les terres de village, 1999, qui déclarent collectivement toutes les terres comme propriété publique dévolue au Président en tant que fiduciaire au nom des citoyens. Les individus et les entités ne peuvent pas détenir de titre de propriété en pleine propriété ; à la place, les droits fonciers sont accordés par le biais d’un « droit de propriété » pouvant aller jusqu’à 99 ans, renouvelable sur demande. Ces lois restent largement en vigueur en 2025, mais les discussions politiques récentes et les amendements continuent d’influencer leur mise en œuvre.
Les étrangers sont généralement restreints à posséder des terres directement. En vertu de la Loi sur l’investissement en Tanzanie, les investisseurs étrangers peuvent acquérir des terres uniquement par le biais de droits dérivés accordés à des fins d’investissement, et de tels droits doivent être traités via le Centre d’investissement en Tanzanie. Cet environnement réglementaire vise à protéger les intérêts locaux tout en attirant des capitaux étrangers pour des projets d’investissement désignés.
Les amendements et les mises à jour réglementaires au cours des dernières années se sont concentrés sur la clarification de la sécurité de la tenure foncière et la rationalisation de la conformité. Le ministère des Terres, du Logement et du Développement des établissements humains a accéléré la numérisation des enregistrements fonciers depuis 2023, réduisant les conflits et accélérant l’enregistrement des titres. Selon le ministère, plus de 60 % des parcelles de terre urbaines à Dar es Salaam sont désormais enregistrées numériquement, une augmentation significative par rapport à moins de 40 % en 2021. Le gouvernement vise un enregistrement totalement numérique des parcelles urbaines d’ici 2027.
La conformité reste une priorité, notamment en ce qui concerne l’utilisation des terres, le zonage et les réglementations environnementales. Les détenteurs de terres doivent respecter les conditions attachées au droit de propriété, y compris le paiement d’un loyer foncier annuel et l’utilisation de la terre conformément à sa destination. Le non-respect peut entraîner des amendes, la révocation de droits ou la reprise des terres. La Commission nationale de planification de l’utilisation des terres met continuellement à jour les plans de zonage, avec de nouvelles directives introduites en 2024 pour répondre à l’urbanisation rapide et atténuer les établissements informels.
À l’avenir, les perspectives pour les réglementations immobilières en Tanzanie impliquent une modernisation continue, une sécurité de tenure améliorée et une application plus stricte. Les propositions de politiques à l’examen en 2025 comprennent le renforcement des droits fonciers des femmes et la simplification du processus de conversion des droits fonciers coutumiers en droits statutaires, en particulier dans les zones périurbaines. Ces réformes devraient renforcer la confiance des investisseurs et contribuer à une administration foncière plus transparente et équitable.
Investissement étranger : règles d’entrée, limitations et opportunités
Le secteur immobilier tanzanien a connu un afflux constant d’investissements étrangers, favorisé par des réformes économiques et des projets d’infrastructure. Cependant, l’entrée des étrangers sur le marché immobilier tanzanien est soumise à des règles spécifiques et à des cadres réglementaires, notamment en ce qui concerne la propriété immobilière et la tenure foncière.
En vertu de la Loi foncière, 1999 et de la Loi sur les terres de village, 1999, toutes les terres en Tanzanie sont la propriété publique et dévolues au Président en tant que fiduciaire pour la nation. Les étrangers ne peuvent pas posséder directement des terres ; à la place, ils peuvent acquérir un droit de propriété à des fins d’investissement par le biais du Centre d’investissement en Tanzanie (TIC), comme détaillé dans la Loi sur l’investissement en Tanzanie. Ces droits sont généralement accordés pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans et sont conditionnels à l’utilisation des terres pour l’investissement approuvé.
- Règles d’entrée : Les étrangers ne peuvent accéder aux terres qu’en obtenant des droits dérivés par le biais du TIC après que leur investissement a été approuvé comme un « investissement stratégique ». L’achat direct par des non-citoyens ou des entreprises étrangères est interdit sauf à des fins d’investissement, et alors seulement via des baux à long terme (Centre d’investissement en Tanzanie).
- Limitations : Les étrangers sont interdits d’acheter des propriétés résidentielles pour usage personnel et ne peuvent pas posséder des terres à leur propre nom. Toutes les transactions foncières doivent être conformes aux réglementations du ministère des Terres, du Logement et du Développement des établissements humains, et toutes les terres demeurent sous la dépendance de l’allocation gouvernementale et d’un examen périodique.
- Opportunités : Des secteurs stratégiques tels que les parcs industriels, l’hospitalité et l’immobilier commercial restent attrayants pour l’investissement direct étranger, en particulier sous les incitations gouvernementales incluant des exonérations fiscales et la facilitation de l’acquisition de terres pour de grands projets (Centre d’investissement en Tanzanie).
En 2024, le gouvernement a réaffirmé son engagement à améliorer le climat d’investissement en numérisant les registres fonciers et en rationalisant les processus d’approbation, ce qui devrait accroître la conformité et la transparence (Ministère des Terres, du Logement et du Développement des établissements humains). Le TIC a rapporté que l’investissement étranger dans le secteur immobilier et de la construction représentait environ 15 % des entrées totales d’IDE en 2023, un chiffre qui devrait croître à mesure que l’urbanisation s’accélère.
À l’horizon 2025 et au-delà, des réformes réglementaires sont anticipées pour clarifier davantage la sécurité de la tenure foncière et promouvoir les coentreprises entre investisseurs étrangers et entités tanzaniennes. La modernisation continue de l’administration foncière et la position pro-investissement du gouvernement devraient maintenir les opportunités, bien que la conformité et la diligence soient essentielles pour entrer sur le marché.
Fiscalité et conformité : dernières exigences pour les acheteurs et les vendeurs (tra.go.tz)
Le paysage réglementaire régissant la fiscalité immobilière et la conformité en Tanzanie continue d’évoluer, avec des mises à jour significatives affectant à la fois les acheteurs et les vendeurs en 2025. L’Autorité fiscale de Tanzanie (TRA) reste l’organisme principal supervisant la collecte des impôts, l’application de la conformité et la mise en œuvre des politiques fiscales liées à l’immobilier.
Types d’impôts et taux clés
Toutes les transactions immobilières – qu’elles soient résidentielles, commerciales ou agricoles – sont soumises à l’impôt sur les gains en capital (CGT), aux droits d’enregistrement et à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) le cas échéant. À partir de 2025 :
- Impôt sur les gains en capital (CGT) : Une CGT de 10 % est appliquée sur le gain net provenant de la cession d’un bien immobilier par des résidents. Les non-résidents sont soumis à un taux de 20 %. Le vendeur est responsable du versement de cet impôt avant que le transfert de propriété puisse être enregistré.
- Droits d’enregistrement : Un droit d’enregistrement de 1 % est facturé sur la valeur marchande de la propriété et est payable par l’acheteur au moment de la signature du contrat de vente.
- TVA : Pour les propriétés commerciales ou les promoteurs immobiliers, une TVA de 18 % peut s’appliquer, sous réserve du statut d’enregistrement du vendeur.
Développements réglementaires récents
La TRA a intensifié la numérisation de l’administration fiscale des propriétés. En 2024, l’Autorité fiscale de Tanzanie a lancé des plateformes en ligne améliorées pour les déclarations et paiements, rendant obligatoire pour les acheteurs et les vendeurs d’enregistrer les transactions électroniquement avant de soumettre les documents de transfert au ministère des Terres. Cette initiative vise à réduire les failles, à améliorer la transparence et à augmenter les taux de conformité.
Exigences en matière de conformité
Avant qu’un transfert ne soit approuvé, les vendeurs doivent obtenir un certificat de conformité fiscale de la TRA, confirmant que tous les impôts ont été réglés. Les acheteurs doivent valider l’authenticité de la documentation de la propriété et s’assurer du paiement de tous les impôts et droits pertinents. Les deux parties doivent soumettre leurs Numéros d’identification des contribuables (TIN) lors du processus de transaction.
Statistiques clés
Selon les chiffres de l’Autorité fiscale de Tanzanie, les recettes fiscales immobilières ont augmenté de 12 % au cours de l’exercice 2023/24, attribuées en grande partie à une application stricte de la conformité et à une meilleure éducation des contribuables. Plus de 85 % des transactions immobilières enregistrées dans les centres urbains utilisent désormais la plateforme numérique, contre 49 % en 2022.
Perspectives pour 2025 et au-delà
Le gouvernement tanzanien a signalé des réformes continues, y compris une plus grande intégration des systèmes fiscaux entre la TRA et le ministère des Terres, afin de faciliter la vérification en temps réel de la conformité fiscale des propriétés. Un renforcement de l’application, une automatisation accrue et une quête vers l’enregistrement numérique complet devraient encore améliorer la conformité et les revenus, tout en réduisant les retards de transaction et les conflits dans le secteur immobilier.
Licences, enregistrement et autorisations – Quoi de neuf ?
Ces dernières années, on a observé des développements significatifs dans les cadres de licences, d’enregistrement et d’autorisations régissant l’immobilier en Tanzanie. À partir de 2025, le gouvernement tanzanien continue de peaufiner les processus réglementaires en réponse aux objectifs nationaux visant à attirer les investissements, à freiner les transactions illicites et à formaliser les marchés fonciers et immobiliers.
Un pilier du secteur reste la Loi foncière, Cap. 113 et la Loi sur l’enregistrement foncier, Cap. 334, qui établissent la base légale pour acquérir, enregistrer et transférer des intérêts fonciers. En vertu de ces lois, toutes les terres en Tanzanie sont dévolues au Président en tant que fiduciaire pour la nation, et les individus ou entités peuvent obtenir des droits d’occupation ou des droits dérivés. Les réformes de 2024 ont introduit une numérisation renforcée du registre foncier, rationalisant la demande et l’émission des Certificats d’occupation et réduisant les délais de traitement moyens de 90 à 45 jours, selon le ministère des Terres, du Logement et du Développement des établissements humains.
Un événement clé en 2023–2024 a été le lancement du Système intégré de gestion de l’information foncière (ILMIS), conçu pour lutter contre la fraude et améliorer la transparence. L’ILMIS permet la soumission en ligne de demandes d’enregistrement foncier, de recherches de titres et d’autorisations connexes, qui, depuis 2025, sont désormais obligatoires pour les transactions immobilières dans les principaux centres urbains, notamment Dar es Salaam, Arusha et Mwanza. Ce changement numérique s’aligne avec les normes internationales de lutte contre le blanchiment d’argent et soutient la conformité avec les directives de l’Unité de renseignement financier (FIU) concernant le reporting immobilier.
- Licences : Les agents et courtiers immobiliers doivent obtenir des licences annuelles par le biais de l’Agence des enregistrements d’entreprises et de licences (BRELA), avec un contrôle plus strict introduit en 2024 pour garantir les qualifications professionnelles et le respect des pratiques éthiques.
- Enregistrement : Tous les transferts d’intérêts fonciers doivent être enregistrés auprès du ministère des Terres. Des amendements récents exigent l’identification biométrique des demandeurs et des signatures électroniques, réduisant le risque d’usurpation et de falsification de documents.
- Autorisations : Les permis de construire sont désormais traités via le portail électronique du Bureau du Président – Administration régionale et gouvernement local (PO-RALG), avec des listes de contrôle mises à jour pour la conformité environnementale et d’urbanisme.
Statistiquement, le ministère des Terres a signalé une augmentation de 35 % des transactions immobilières enregistrées entre 2022 et 2024, un chiffre attribué aux réformes numériques et aux campagnes de sensibilisation publique. À l’avenir, la numérisation continue, l’intégration des données géospatiales et des licences professionnelles plus strictes devraient encore améliorer la conformité, la transparence et la confiance des investisseurs dans le secteur immobilier tanzanien dans les prochaines années.
Réglementations environnementales et de zonage : impacts sur le développement
Les réglementations environnementales et de zonage constituent la colonne vertébrale du développement immobilier durable en Tanzanie, façonnant la manière dont les terres sont utilisées, protégées et transformées. À partir de 2025, le paysage réglementaire est principalement gouverné par le Conseil national de gestion de l’environnement (NEMC), qui fait respecter la Loi sur la gestion de l’environnement, 2004 (EMA), et par les autorités locales responsables du zonage urbain et rural en vertu de la Loi sur la planification urbaine, 2007.
Un événement marquant en 2024 a été la révision par le gouvernement des procédures d’évaluation de l’impact environnemental (EIE) pour rationaliser l’approbation des projets d’infrastructure prioritaires et de logement, tout en maintenant des normes rigoureuses pour la protection de l’environnement. Selon ces directives, tous les grands développements immobiliers doivent réaliser une EIE, obtenant la certification du NEMC avant de commencer les travaux. Les statistiques récentes d’application indiquent que le NEMC a traité plus de 1 200 demandes d’EIE en 2023, avec un taux de conformité dépassant 85 % parmi les projets approuvés, reflétant une augmentation de l’adhésion réglementaire des promoteurs (Conseil national de gestion de l’environnement).
Le zonage reste un domaine clé de conformité pour les investisseurs. Les autorités locales, habilitées par la Loi sur la planification urbaine, continuent de mettre à jour et d’appliquer des plans de zonage détaillés, en particulier dans les régions en pleine urbanisation telles que Dar es Salaam, Dodoma et Arusha. Le ministère des Terres, du Logement et du Développement des établissements humains numérise activement les plans d’utilisation des terres et l’enregistrement des titres, visant à réduire les conflits et à promouvoir la transparence. Au début de 2025, plus de 60 % des parcelles de terres urbaines dans les grandes villes sont désormais couvertes par des titres enregistrés et des désignations de zonage à jour (Ministère des Terres, du Logement et du Développement des établissements humains).
- Les exigences clés incluent le respect strict des usages de terres désignés – résidentiels, commerciaux, industriels ou mixtes – avec des pénalités pour développement non autorisé, notamment des démolitions et des amendes.
- Les développeurs doivent également se conformer aux quotas d’espaces verts et aux zones tampons, en particulier pour les projets à proximité des plans d’eau ou des zones protégées.
- Des consultations communautaires sont obligatoires pour les changements de zonage majeurs ou les projets à grande échelle, s’assurant que les parties prenantes locales sont impliquées dans le processus de planification.
À l’avenir, les autorités réglementaires tanzaniennes devraient intensifier leur application contre les établissements non planifiés et les infractions environnementales, tout en numérisant davantage les cartes de zonage et les processus de demande. Cette dynamique s’aligne avec les objectifs nationaux de durabilité de l’urbanisation et de promotion de l’investissement immobilier, positionnant la Tanzanie pour une croissance équilibrée au milieu d’un investissement tant national qu’étranger croissant (Bureau du Président).
Mécanismes d’exécution et de résolution des conflits (judiciary.go.tz)
Les mécanismes d’exécution et de résolution des conflits sont des piliers fondamentaux soutenant l’intégrité des réglementations immobilières en Tanzanie. Le cadre juridique régissant ces processus est principalement décrit dans la Loi foncière, Cap. 113, et la Loi sur les tribunaux des conflits fonciers, Cap. 216, qui établissent la juridiction et les procédures pour résoudre les conflits immobiliers. Le système judiciaire tanzanien, à travers divers tribunaux et tribunaux, joue un rôle central dans le respect de ces lois et assure la conformité dans tout le secteur.
Au cours des dernières années, le paysage d’exécution a évolué pour traiter la complexité croissante des transactions immobilières et la hausse des conflits fonciers. Les institutions principales pour la résolution des conflits incluent les Tribunaux du logement et des terres de district, la Haute Cour (Division foncière) et, en fin de compte, la Cour d’appel. Ces organes gèrent une gamme de problèmes, des conflits de propriété foncière et des disputes de limites jusqu’à l’application des droits de propriété et des procédures d’expulsion. En 2024, le système judiciaire a rapporté une augmentation continue des dépôts de cas fonciers, attribuée à l’expansion urbaine et à l’activité d’investissement accrue dans le secteur immobilier.
- Tribunaux du logement et des terres de district : Ces tribunaux servent de première instance pour la plupart des conflits fonciers. Selon les statistiques disponibles du système judiciaire tanzanien, plus de 60 % de tous les nouveaux cas fonciers en 2023 ont été déposés à ce niveau, avec des délais de résolution des conflits variant de plusieurs mois à plus d’un an selon la complexité et le retard de la juridiction.
- Haute Cour (Division foncière) : Les appels et les affaires concernant des intérêts immobiliers plus importants ou plus complexes sont portés devant la Haute Cour. Une augmentation de 15 % des appels liés aux terres déposés auprès de la Haute Cour a été observée entre 2022 et 2024, reflétant à la fois une sensibilisation accrue aux droits et la valeur croissante des biens immobiliers.
- Résolution alternative des conflits (ADR) : La médiation et l’arbitrage sont de plus en plus promus par les autorités tanzaniennes pour réduire le nombre de cas et accélérer les règlements. Le système judiciaire tanzanien rapporte que les mécanismes ADR ont résolu environ 25 % des conflits fonciers en 2023, une tendance qui devrait augmenter à mesure que les capacités institutionnelles se développent et que les réformes juridiques sont mises en œuvre.
La conformité aux ordres judiciaires et aux directives réglementaires reste un défi majeur, en particulier en ce qui concerne l’exécution des ordres d’expulsion et de démolition. Le système judiciaire continue de renforcer la coopération avec les autorités locales et les forces de l’ordre pour améliorer les taux d’exécution, visant à résoudre les goulets d’étranglement systémiques. À l’horizon 2025 et au-delà, les initiatives de numérisation – notamment les systèmes de gestion des affaires et le dépôt électronique – devraient rationaliser la résolution des conflits, améliorer la transparence et réduire les risques de corruption dans l’environnement réglementaire immobilier de la Tanzanie.
Globalement, bien que le système judiciaire tanzanien fasse face à des défis continus pour appliquer les réglementations immobilières et résoudre les conflits efficacement, les réformes en cours et l’augmentation des investissements dans l’infrastructure judiciaire signalent des perspectives positives pour les mécanismes d’application légale du secteur dans les années à venir (Système judiciaire de la Tanzanie).
Statistiques clés du marché et tendances juridiques (ardhi.go.tz)
Le secteur immobilier en Tanzanie continue d’évoluer sous la direction de cadres juridiques solides et d’une supervision administrative, notamment par le ministère des Terres, du Logement et du Développement des établissements humains (Ministère des Terres, du Logement et du Développement des établissements humains). Au début de 2025, le secteur est façonné par la Loi foncière (Cap. 113) et la Loi sur les terres de village (Cap. 114), qui régissent la tenure foncière, le transfert de propriétés et les procédures d’investissement. Les mises à jour récentes se sont concentrées sur la numérisation des enregistrements fonciers, le renforcement de la transparence et la rationalisation des processus d’enregistrement.
Les statistiques clés du marché illustrent la croissance et les tendances de conformité du secteur. Selon le ministère des Terres, du Logement et du Développement des établissements humains, plus de 1,2 million de certificats d’occupation (CoO) ont été délivrés dans tout le pays fin 2024, marquant une augmentation de 15 % d’une année sur l’autre. Les centres urbains, notamment Dar es Salaam et Dodoma, représentent plus de 60 % des nouvelles immatriculations immobilières, reflétant une urbanisation continue et des investissements dans les infrastructures.
- Propriété foncière : Toutes les terres en Tanzanie sont dévolues au Président en tant que fiduciaire pour la nation, avec des droits d’utilisation alloués par des droits de propriété octroyés. Les étrangers ne peuvent acquérir des terres qu’à des fins d’investissement et par le biais du Centre d’investissement en Tanzanie (Centre d’investissement en Tanzanie).
- Conformité : La conformité aux obligations d’enregistrement foncier et fiscales a été améliorée, le ministère rapportant un taux de conformité de 75 % pour les paiements de taxes immobilières urbaines en 2024, contre 58 % en 2022 (Ministère des Terres, du Logement et du Développement des établissements humains).
- Réformes juridiques : Des réformes continues visent à résoudre les conflits fonciers et à accélérer la titularisation. L’opérationnalisation du Système national d’information foncière (NLIS) en 2023 permet des recherches de titres en ligne, des demandes numériques et des paiements automatisés (Système national d’information foncière).
- Résolution des litiges : La Division foncière de la Haute Cour et des tribunaux spécialisés gèrent les conflits, avec des statistiques récentes montrant une réduction de 20 % des arriérés de cas grâce à la numérisation et aux mécanismes de résolution alternative des conflits (Système judiciaire de la Tanzanie).
À l’horizon 2025 et au-delà, les perspectives sont façonnées par une transformation numérique continue, une administration foncière plus efficace et une harmonisation supplémentaire avec les normes internationales. L’engagement du gouvernement à élargir l’accès à un logement abordable et à formaliser les établissements informels devrait stimuler la croissance du secteur. Cependant, des défis demeurent dans l’harmonisation des systèmes de tenure foncière coutumiers et statutaires.
Perspectives d’avenir : changements réglementaires prévus jusqu’en 2030
Le cadre réglementaire de l’immobilier en Tanzanie devrait subir des transformations notables jusqu’en 2030, alors que le gouvernement cherche à attirer des investissements, à simplifier l’administration foncière, et à améliorer la conformité dans un contexte de croissance urbaine rapide. Les réglementations actuelles sont ancrées dans des lois clés telles que la Loi foncière (Cap. 113) et la Loi sur l’enregistrement foncier (Cap. 334), toutes deux administrées par le ministère des Terres, du Logement et du Développement des établissements humains. L’engagement continu du gouvernement à numériser les enregistrements fonciers et à améliorer la transparence reste central aux réformes à venir.
Ces dernières années ont vu le déploiement du Programme de soutien à la tenure foncière et du Système intégré de gestion de l’information foncière (ILMIS), visant à réduire les conflits et à accélérer l’émission des titres. À partir de 2025, le ministère des Terres rapporte que plus de 1,5 million de certificats de droit de propriété (CRO) ont été délivrés, avec un taux de croissance annuel projeté de 8 % à mesure que la numérisation s’accélère.
À l’avenir, plusieurs changements réglementaires et tendances prévus devraient définir le secteur jusqu’en 2030 :
- Expansion des services numériques : Le système ILMIS et les systèmes de paiement en ligne pour les impôts fonciers et les frais de transaction sont programmés pour une adoption plus large. Cela simplifiera les transferts de propriété et renforcera la conformité en minimisant les processus manuels, qui ont historiquement été soumis à des retards et à des corruptions (Centre d’investissement en Tanzanie).
- Conformité et application plus strictes : Le gouvernement devrait introduire une application plus rigoureuse des réglementations sur l’usage des terres et les codes de construction, en réponse à l’urbanisation croissante et aux préoccupations environnementales. Cela inclut des amendements à venir à la Loi sur la planification urbaine et des sanctions plus strictes pour non-conformité (Conseil national de gestion de l’environnement).
- Réformes sur l’investissement étranger : Des discussions sont en cours pour assouplir certaines restrictions sur la propriété foncière par des étrangers (actuellement, la terre est détenue sous bail pour jusqu’à 99 ans, avec une propriété directe par des non-citoyens généralement interdite). Les débats politiques suggèrent des arrangements plus flexibles pour les investisseurs stratégiques, en particulier dans les zones industrielles et touristiques (Centre d’investissement en Tanzanie).
- Logement abordable et mesures sociales de protection : Des mises à jour législatives devraient renforcer les dispositions relatives au logement abordable, aux incitations pour les partenariats public-privé et aux mécanismes de protection des communautés vulnérables contre le déplacement (Société nationale de logement).
En somme, les réglementations immobilières de la Tanzanie sont prêtes pour une modernisation, la numérisation, une conformité stricte et des ajustements de politique façonnant le paysage juridique du secteur d’ici 2030. Les parties prenantes devraient se préparer à un environnement plus transparent, efficace et favorable à l’investissement, soutenu par les initiatives gouvernementales et les réformes juridiques en cours.
Sources et références
- Autorité de régulation des assurances de Tanzanie
- Agence des enregistrements d’entreprises et de licences (BRELA)
- Bureau national des statistiques
- Société nationale de logement
- Loi sur l’investissement en Tanzanie
- Loi foncière, 1999
- Autorité fiscale de Tanzanie
- Conseil national de gestion de l’environnement (NEMC)
- Système judiciaire de la Tanzanie
